第九章--房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政府干預PPT課件

1 第九章房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與政府干預 1政府干預的宏觀政策一 住房政策1998年以來住房政策的演變 1998年國務院發(fā)布了 關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革 加快住房建設的通知 提出的目標是 實行住房分配貨幣化 建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次住房供應體系等 1999年 建設部出臺了 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理規(guī)定 和 城鎮(zhèn)廉租住 2 房管理辦法 2003年8月國務院出臺了 關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 其要點是 1 加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理 經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房 要通過土地劃撥 減免收費 政府承擔小區(qū)外基礎設施建設 落實稅收優(yōu)惠政策等降低建設成本 要嚴格控制在中小套型 依法實行建設項目招投標 實行申請 審批和公示制度 2 增加普通住房供應 3 建立和完善廉租房制度 3 2004年5月出臺了 經(jīng)濟適用住房管理辦法 其要點 1 經(jīng)濟適用住房建設和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費 減半征收 經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎設施建設費用 由政府負擔 2 經(jīng)濟適用住房要嚴格控制在中小套型 中套住房面積控制在80平方米左右 小套住房面積控制在60平方米左右 3 經(jīng)濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證一定年限后 方可按市場價上市出售 個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營 4 4 經(jīng)濟適用住房購買人以市場價出售經(jīng)濟適用住房后 不得再購買經(jīng)濟適用住房 如需換購 必須以屆時經(jīng)濟適用住房價格出售給取得經(jīng)濟適用住房資格的家庭后 方可再次申請 2007年1月出臺 經(jīng)濟適用住房管理辦法 其要點 1 經(jīng)濟適用住房 是指政府提供政策優(yōu)惠 限定套型面積和銷售價格 按照合理標準建設 面向城市低收入住房困難家庭供應 具有保障性質(zhì)的政策性住房 經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60平方米左右 2 經(jīng)濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金 經(jīng)濟適用住房項目外基礎設施建設費用 由政府負擔 5 3 經(jīng)濟適用住房管理實行嚴格的準入和退出機制 經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權 購買經(jīng)濟適用住房不滿 年 不得直接上市交易 購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的 由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購 購買經(jīng)濟適用住房滿5年 購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的 應按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款 政府可優(yōu)先回購 購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后 取得完全產(chǎn)權 6 4 單位集資建房 距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè) 在符合土地利用總體規(guī)劃 城市規(guī)劃 住房建設規(guī)劃的前提下 經(jīng)市 縣人民政府批準 可以利用單位自用土地進行集資合作建房 參加單位集資合作建房的對象 必須限定在本單位符合市 縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭 任何單位不得利用新征用或新購買土地組織集資合作建房 單位集資合作建房應當納入當?shù)亟?jīng)濟適用住房建設計劃和用地計劃管理 7 2004年3月出臺了 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法 其要點是 1 城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準原則上不超過當?shù)厝司》棵娣e的60 城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式應當以發(fā)放租賃住房補貼為主 實物配租 租金核減為輔 2 廉租住房租金標準由維修費 管理費二項因素構成 單位面積租賃住房補貼標準 按照市場平均租金與廉租住房租金標準的差額計 3 實物配租的廉租住房來源應當以收購現(xiàn)有舊住房為主 限制集中興建廉租住房 8 2007年9月出臺了 廉租住房保障辦法 1 廉租住房保障資金 1 年度財政預算安排的廉租住房保障資金 2 提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額 3 土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例 不得低于10 4 政府的廉租住房租金收入 5 社會捐贈及其他方式籌集的資金 2 申請與核準 9 2005年3月26日國務院下發(fā)了 關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 4月30日 七部委聯(lián)合下發(fā)了 關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 即國八條 其主要要點是 10 嚴禁炒地 轉讓期房 遏制投機嚴禁轉讓期房 實行實名制購房 2年內(nèi)轉手交易住房的全額征營業(yè)稅 依法制止炒地 明確界定普通住房的優(yōu)惠政策享受優(yōu)惠政策的住房應同時滿足三個條件 容積率1 0以上 單套建筑面積120平方米以下 實際成交價格低于同級別土地上住房平均價格1 2倍以下 完善城鎮(zhèn)廉租房制度嚴格中介機構市均準入 完善市場信息披露制度 11 2006年5月24日國務院 關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 國六條 1 切實調(diào)整住房供應結構 1 制定和實施住房建設規(guī)劃 要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位 中小套型普通商品住房 2 明確新建住房結構比例 十一五 時期 要重點發(fā)展普通商品住房 自 年 月 日起 凡新審批 新開工的商品住房建設 套型建筑面積 平方米以下住房 含經(jīng)濟適用住房 面積所占比重 必須達到開發(fā)建設總面積的 以上 12 2 進一步發(fā)揮稅收 信貸 土地政策的調(diào)節(jié)作用 1 調(diào)整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅 從 年 月 日起 對購買住房不足 年轉手交易的 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過 年 含 年 轉手交易的 銷售時免征營業(yè)稅 個人購買非普通住房超過 年 含 年 轉手交易的 銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 13 2 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件 3 有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策 為抑制房價過快上漲 從 年 月 日起 個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 考慮到中低收入群眾的住房需求 對購買自住住房且套型建筑面積 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 的規(guī)定 4 保證中低價位 中小套型普通商品住房土地供應 土地的供應應在限套型 限房價的基礎上 采取競地價 競房價的辦法 以招標方式確定開發(fā)建設單位 14 二 稅收政策1998年以來房地產(chǎn)稅收政策的演變 1999年的 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定 中規(guī)定 已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時 由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款 繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房坐落位置的標定地價的10 確定 購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后 按出讓土地使用權的商品住宅辦理產(chǎn)權登記 15 1999年 關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知 1 關于營業(yè)稅和契稅的政策問題 為了切實減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔 對個人購買并居住超過一年的普通住宅 銷售時免征營業(yè)稅 個人購買并居住不足一年的普通住宅 銷售時營業(yè)稅按銷售價減去購入原價后的差額計征 個人自建自用住房 銷售時免征營業(yè)稅 個人購買自用普通住宅 暫減半征收契稅 16 2 關于土地增值稅征免政策問題 對居民個人擁有的普通住宅 在其轉讓時暫免征收土地增值稅 1999年 關于個人出售住房所得征收個人所得稅的有關問題的通知 1 個人出售現(xiàn)住房一年內(nèi)重新購房的 若購房資金大于原住房銷售額 免稅 若小于銷售額的 按差額納稅 2 個人出售現(xiàn)住房一年內(nèi)未重新購房的 全額納稅 3 對個人轉讓自用5年以上的 并且是家庭唯 17 一生活用房取得的所得 免稅 關于住房租賃市場稅收政策2000年頒布了 關于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知 1 對個人按市場價格出租的居民住房 其應繳納的營業(yè)稅暫減按3 的稅率征收 房產(chǎn)稅暫減按4 的稅率征收 2 對個人出租房屋取得的所得暫減按10 的稅率征收個人所得稅 18 2005年的稅收政策自2005年6月1日起 對個人購買住房不足2年轉手交易的 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過2年 含2年 轉手交易的 銷售時免征營業(yè)稅 對個人購買非普通住房超過2年 含2年 轉手交易的銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 19 2006年的稅收政策自2006年6月1日起 對個人購買住房不足5年轉手交易的 銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過5年 含5年 轉手交易的 銷售時免征營業(yè)稅 對個人購買非普通住房超過5年 含5年 轉手交易的銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅 2007年的稅收政策清算土地增值稅提高城鎮(zhèn)土地使用稅 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系一覽表 doc 20 三 2003年宏觀調(diào)控以來我國房地產(chǎn)金融政策1 121號文件的主要內(nèi)容2003年6月13日中國人民銀行發(fā)布了 關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 銀發(fā) 2003 121號 其主要內(nèi)容 一是提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金和資質(zhì)要求 對開發(fā)商貸款 企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30 開發(fā)項目要求有土地使用證 建設用地規(guī)劃許可證 建設工程規(guī)劃許可證 工程施工許可證等 四證 二是規(guī)范個人住房貸款業(yè)務 嚴禁 零首付 個人住房貸款 提出貸款額與抵押物實際 21 價值的比例 抵借比 最高不得超過80 對購買期房的個人住房貸款 所購期房必須是多層住宅主體結構封頂 高層住宅完成總投資的三分之二 對購買第二套或二套以上住房的 適當提高首付款比例 三是限制對開發(fā)商的流動資金貸款 121文件規(guī)定只能用開發(fā)貸款這一個科目給開發(fā)商發(fā)放貸款 嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款 各商業(yè)銀行只收不放 22 四是強化對土地儲備貸款的管理 防止出現(xiàn)地價泡沫 對土地儲備機構發(fā)放的土地儲備貸款必須以其收購的土地作抵押 抵押貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70 貸款期限最長不超過2年 規(guī)定不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 2 提高貸款利率 存款準備金率和項目資本金比率存款準備金率從2003年6 提高至2007年的11 2007年12月25日達到14 5 貸款利率連續(xù)10次提高 23 2002以來住房貸款利率的變化 24 2002以來住房貸款利率的變化 25 2003年4月項目資本金比率提至35 3 規(guī)范外資進入房地產(chǎn)市場2006年7月 中國人民銀行等6部委發(fā)布了 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 主要內(nèi)容有 外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè) 投資總額超過1000萬美元 含1000萬美元 的 注冊資本不得低于投資總額的50 投資總額低于1000萬美元的 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉讓 以及境外投資者并購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批 26 2房地產(chǎn)稅制改革一 房地產(chǎn)稅制改革的原則1 租稅分流 清費立稅2 擴大稅基 優(yōu)化稅制結構3 效率與公平的統(tǒng)一二 房地產(chǎn)稅制改革的基本思路1 設置房地產(chǎn)保有稅2 設置房地產(chǎn)取得稅3 設置房地產(chǎn)收益稅 27 三 物業(yè)稅改革問題2003年十六屆三中全會 中共中央 關于完善市場經(jīng)濟體制若干問題的決定 中 第一次明確提出 在條件具備的時候?qū)Σ粍赢a(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅 相應地取消有關稅收的改革方案 五中全會也提出了穩(wěn)步推進開征物業(yè)稅 實施城鎮(zhèn)稅制改革 對不動產(chǎn)征收物業(yè)稅 相應取消其他的費用 28 主流觀點將現(xiàn)行房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 土地增值稅以及土地出讓金等收費合并 轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅 1 租稅性質(zhì)不同 不能混淆 2 城市財政收入的穩(wěn)定性 3 實際運行中相關技術性問題也難以解決 新房與舊房的稅負問題 土地的管理問題 主流觀點的誤區(qū) 1 把房地產(chǎn)稅的改革 等同于土地出讓費攤入今后幾十年分年收取 29 2 物業(yè)稅的開征可以降低房價 物業(yè)稅設置的基本思路是 歸并現(xiàn)有的城市房地產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 契稅 耕地占用稅和房地產(chǎn)開發(fā)領域一部分行政事業(yè)性收費 簡并稅費 以房地產(chǎn)市場評估價值為課稅稅基 按年征收