西安高新區(qū)項目產(chǎn)品定位報告.doc

西安高新區(qū)項目產(chǎn)品定位報告高新楓林綠洲(二期)社區(qū)規(guī)劃：3條步行街 1200米生態(tài)谷 5000平米會所 1公里林蔭大道 產(chǎn)品規(guī)劃：二期由4棟碟式高層 、2棟純復式樓和1棟板式小高層組成銷售情況：共分五期開發(fā)，當期開發(fā)二期，07年五期全部開發(fā)完工上市時間048，交房時間06.5，去化量58套/月左右，去化速度85%客源： 以當?shù)乇臼腥速徺I為主,外地購房則以延安(陜北地區(qū))居多；用以自主，投資較少；一般年齡在30-45歲購買者多營銷思路：“生態(tài)谷 純水岸 新街區(qū)生活” “生態(tài)運動 教育 陽光”推廣手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：華商報、西安晚報為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢： 水景規(guī)劃，迎合市場需求；大型社區(qū)，會所等相關配套齊全；電梯型純復式景觀樓產(chǎn)品，是該項目的一大亮點劣勢： 產(chǎn)品高密度開發(fā)，影響居住的采光性；07年全部竣工，開發(fā)周期較長，勢必給前期入住居民帶來一定的不便；周遍同期開發(fā)樓盤多，其競爭壓力大豪盛時代華城（三期）社區(qū)規(guī)劃：23000平方米江南山水園林 2000多平方米會所 產(chǎn)品規(guī)劃：共由9棟23樓高層組成，其中三期由3棟高層組成銷售情況：共分三期開發(fā)，上市時間04.9，交房時間05年底，去化量41套/月，去化速度89%營銷思路：“水岸名邸 一切都是好宅標準 除了價格”推廣手段：一次性購房可享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：華商報、西安晚報為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢： 產(chǎn)品整體品質(zhì)較高，江南園林景觀設計具特色；先做景觀后銷售，市場反映效果好劣勢： 棟距小，低層戶型采光不夠；部分房型設計欠缺合理世家星城（三期）社區(qū)規(guī)劃： 2000平方米健身俱樂部、商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃：三期由10棟小高層、高層組成銷售情況：共分3期開發(fā)，當期為3期，上市時間 05.3（內(nèi)部認購）05.6上市；交房時間05年底客源： 本市居民購買為主，異地購房為輔；自住居多營銷思路：“打造一流高品質(zhì)大眾精品住宅”推廣手段：“付5萬頂7萬”活動(在內(nèi)部認購期,只要先付5萬元定金,開盤后購買可抵消7萬元房款)媒體通路：華商報、西安晚報為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢： 社區(qū)規(guī)模大，配套設施齊全；周遍名校多，居住環(huán)境好；借學校優(yōu)勢，吸引大量客戶劣勢： 產(chǎn)品總體品質(zhì)一般綠地世紀城仕嘉公寓社區(qū)規(guī)劃： 10萬平米綠化；120萬平米坡地（9洞高爾夫）；65000水景；商業(yè)街；15000會所產(chǎn)品規(guī)劃：集住宅、酒店、辦公、會展中心、酒店式公寓、商業(yè)為一體的綜合社區(qū)；一期由2棟11層、2棟18層及2棟24層的小高層、高層組成銷售情況：共分3期；下期開發(fā)上市時間2期04.9；交房時間05.6；去化量 70套/月（剩余50套左右）；去化速度89%客源： 以當?shù)乇臼腥速徺I為主；自主居多；投資占有一定比例營銷思路：“120萬平米 首席國際親水社區(qū)” “西安高新中央商務區(qū)”推廣手段：一次性購房可享受98-99折優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：華商報、西安晚報為主打；綠地主頁及相關專業(yè)網(wǎng)站優(yōu)勢： 知名企業(yè)樓盤，名牌效益明顯；社區(qū)內(nèi)部配套齊全，有商業(yè)街、高爾夫練習場等多項設施；房型設計普遍較好，南北通透、采光足，戶戶全明設計；大量水系景觀的營造，受到眾多市民的追捧劣勢： 因西安當?shù)氐臍夂蛴绊懀O露天式陽臺，肯能會造成房屋內(nèi)塵土較多的現(xiàn)象；區(qū)域內(nèi)雷同性產(chǎn)品多，競爭力較大紫薇田園都市社區(qū)規(guī)劃： 5萬多平方米的中央綠地廣場；14萬平方米俱樂部產(chǎn)品規(guī)劃：有多層、小高層、高層、花園洋房、TOHO及老年公寓構成銷售情況：同期開發(fā)（銷售至今2年多）；上市時間02.7（多層），04.5（小高層、高層）；交房時間05.10（高層）客源： 以本地人購買為主，外地購房以陜北地區(qū)居多；自主為主，投資者甚少營銷思路：“精英 人文 成熟社區(qū)” 推廣手段：首付可分期付款（如首付30%，可先付一半，入住前再付清另一半）；9層以上可享受99折，15層以上98折；報刊媒體為主流；戶外硬廣媒體通路：華商報、西安晚報為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢： 社區(qū)是目前市場上規(guī)模最大的樓盤，受當?shù)鼐用耜P注；樓盤是政府扶持項目，在許多方面享有一定的優(yōu)惠政策；大型社區(qū)配套齊全;劣勢： 項目在產(chǎn)品的規(guī)劃設計方面存在一定問題；目前項目商業(yè)設施配套較少；高層頂層面積設計較大，總價過高，造成市民難以承受城市楓景 夏日景色（一期）社區(qū)規(guī)劃: 28000平方米商業(yè) 1700平方米幼兒園 3100平方米公共綠地產(chǎn)品規(guī)劃: 共有十棟小高層和二棟高層組成一期由一棟32層高層、六棟18層小高層銷售情況：共分二期開發(fā)，當期開發(fā)一期，下期開發(fā)二期（5號地塊）客源： 當?shù)乜蛻魹橹?；自主居多；相當一部分客戶來自于高科新花園業(yè)主（高科新花園是同家開發(fā)公司建造的）營銷思路：“城市中的風景 風景中的城市”“2005 關注高科集團 高科房產(chǎn)”“關注城市風景 夏日景色”推廣手段：截止到3月8日，內(nèi)部訂購，價格優(yōu)惠；報刊媒體推廣為主；戶外硬廣媒體通路：華商報、西安晚報為主打；相關專業(yè)網(wǎng)站（如www.800j.cc）優(yōu)勢： 高科房產(chǎn)樓盤 品牌效益顯著；棟距52米，采光度高，相當受購房者歡迎；板式小高層房型（三室），戶型設計合理，屬經(jīng)典房型劣勢： 1室的房型設計朝北，對采光、日照有一定影響（2）潛在競爭情況 l 中海外集團于2003年以近2.4億元獲得南二環(huán)西段一地塊，動向不明。l 和記黃埔以10.05億元拿下高新區(qū)二期727畝土地使用權，動向不清晰。l 廣廈房產(chǎn)、珠江投資、新鴻基、名流置業(yè)等全國知名地產(chǎn)公司進駐西安。表7：區(qū)域其他典型個案情況案名建筑面積占地面積容積率價格（元/平米）主力戶型銷售情況八水洋房528003/2/1 115.34項目共400多套房源，剩余三成楓韻藍灣3013.72.1不詳1-3室 40-120不等項目共有2000多套房源，分二期開發(fā)，目前一期開發(fā)1500套左右，未銷售，情況不詳家天下14.352.86（二期）3050（三期）3100（二期）3/2/2 138.76-143.62（三期）2/2/1 90共有1058套，二期房源60套左右，現(xiàn)推出三期共400套房源世紀頤園35003/2/2 134、140共有二棟住宅樓，一棟團購，一棟可售房源192套，剩余20多套我愛我家6點式：3100-4400板式住宅：3050-3600板式：3/2/2 119、126平方米點式：1室 33-51 平方米項目共分二期開發(fā)，現(xiàn)二期開發(fā)點式小戶型，共672戶，已銷售80%新西蘭(二期)165.92.736003/2/2 131-136項目正銷售二期，去化90%，剩余10套左右房源旭景碧澤園( 二期)827803/2/2 101-127項目總1817戶，現(xiàn)開發(fā)二期，約612戶左右，剩余約70套，后期開發(fā)三期，約600套左右紫昕花庭31002/2/1、3/2/286-138項目共1076戶，一期全部銷售，剩余600多套8 / 82、區(qū)域樓盤特點產(chǎn)品面： 區(qū)域物業(yè)形態(tài)以混合社區(qū)為主，以小高層、高層為主。 戶型以三房為主、戶型面積在121-140平米為主戶型類型及戶型面積相對偏大，這與區(qū)域置業(yè)需求向提升品質(zhì)階段相吻合，且戶型是適度放大。 區(qū)域產(chǎn)品多為新盤、且產(chǎn)品規(guī)模大客源面： 三類客群并存，且以自住需求為主區(qū)域購房的客戶大體分為三類：一是周邊工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工作人士；二是鄰近區(qū)域的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士（陜北），三類客戶群體并存，均以自住需求為主，同時一個不容忽視的客源來源渠道為團購。 區(qū)域客源對諸如品質(zhì)、品牌等表現(xiàn)出一定的關注度銷售推廣面： 區(qū)域價格漲幅緩慢，但景觀和朝向?qū)r格的影響較大區(qū)域項目價格較05年初均有不同程度的上漲（一般在150元左右/平米），但較04年下半年的增速而言明顯趨緩。在影響價格的諸多因素中，其環(huán)境和朝向等因素影響較大，南向和北向的差價估計在15-20%。樓盤名稱城市楓景豪盛時代華城綠地世紀城-仕嘉公寓高新楓林綠洲規(guī)模（萬方）22.511380150物業(yè)類型小高層、高層高層小高層、高層小高層、高層戶型1/1/1、2/1/1、2/2/1、3/2/2、4/2/23/2/2、4/2/2、5/2/22/2/1、3/2/2、4/2/2、5/2/3（復式）3/2/2、4/2/2、4/2/3、復式面積（平米）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=43-49：85.05：100：122-140：1603/2/2：4/2/2：5/2/2=132、150：135：174-1762/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復式）=96、98：126、130：154：176、2303/2/2：4/2/2：4/2/3：復式=118：149-152：167-181：249.6、300套數(shù)（套）1/1/1：2/1/1：2/2/1：3/2/2：4/2/2=168：28：56：409：543/2/2：4/2/2：5/2/2=184：46：462/2/1：3/2/2：4/2/2：5/2/3（復式）=214：239：18：43/2/2：4/2/2：4/2/3：復式=96：96：184：90均價（