休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項目可行性研究報告.doc

新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心項目投資集合資金信托計劃可行性研究報告目錄導(dǎo)言40.1摘要40.2本文結(jié)構(gòu)4第一章 信托計劃綜述51.1 信托概要51.2 信托產(chǎn)品要素51.3 信托資金的運用71.4 信用增級及后續(xù)管理措施71.5 信托計劃的退出方式101.6 交易結(jié)構(gòu)及流程圖11第二章 融資項目基本情況介紹122.1 項目背景簡介122.2 項目整體情況132.3 項目合規(guī)性152.4 項目實施方簡介162.5 項目投資預(yù)算分析172.6 項目實施進(jìn)度21第三章 高新區(qū)管委會還款能力分析（第一還款來源）223.1 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況223.2 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析223.3 結(jié)論30第四章 抵押品與質(zhì)押品分析（第二還款來源）324.1 抵押品簡介和價值評估324.2 質(zhì)押品簡介和價值評估364.3 結(jié)論39第五章 擔(dān)保企業(yè)分析（第三還款來源）405.1 擔(dān)保企業(yè)基本情況405.2 擔(dān)保企業(yè)財務(wù)狀況分析415.3 擔(dān)保企業(yè)信用狀況和擔(dān)保能力48第六章 風(fēng)險分析及防范496.1 信用風(fēng)險及對策496.2 融資項目建設(shè)風(fēng)險及對策496.3 管委會回購款支付風(fēng)險及對策506.4 抵押品變現(xiàn)風(fēng)險及對策516.5 管理風(fēng)險及對策536.6 其他風(fēng)險53第七章 盡職調(diào)查情況與結(jié)論547.1 盡職調(diào)查情況547.2 結(jié)論55第八章 信托經(jīng)理57導(dǎo)言0.1摘要國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會委托代建的BT項目，開發(fā)區(qū)“產(chǎn)學(xué)研”一體的重要工程，項目得到省市各級政府大力支持開發(fā)區(qū)已成為醫(yī)藥投資的熱土，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，管委會財政實力不斷增強（2011年財政總收入超60億元），承諾按期足額回購融資人泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司具有較強的再融資能力，開發(fā)區(qū)管委會承諾未來3年內(nèi)再注入至少1000畝土地附加充足的商業(yè)用地抵押擔(dān)保和股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保AA級企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保融資人綜合成本暫定12.2%，成功實施后預(yù)計我司年收益率不低于1.6%，總利潤不少于2240萬元0.2本文結(jié)構(gòu)本文第一章為信托計劃概述，介紹信托計劃基本框架和要素；第二章介紹融資項目基本情況；第三至第五章分別分析了本信托計劃的三個還款來源：高新區(qū)管委會、項目抵質(zhì)押品和項目擔(dān)保方；第六章分析了本信托計劃可能存在的風(fēng)險以及相應(yīng)對策；第七章為盡職調(diào)查情況和結(jié)論；第八章為信托經(jīng)理介紹；最后的附件列明項目的重要待查文本文件和項目設(shè)立需簽訂的主要合同。第一章 信托計劃綜述1.1 信托概要泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“華誠醫(yī)學(xué)”）向新華信托股份有限公司（以下簡稱“新華信托”）提出融資申請，擬由新華信托設(shè)立集合信托計劃，融資不超過人民幣7億元，以受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會（以下簡稱“管委會”、“高新區(qū)管委會”）簽訂委托代建(BT)合同而享有的對泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目（以下簡稱 “本項目”）的投資補償收益權(quán)。本信托計劃擬包含兩期，每期期限擬定為24個月。本項目為管委會委托華誠醫(yī)學(xué)代建的BT項目，華誠醫(yī)學(xué)將融資資金用于該項目建設(shè)，管委會按照委托代建(BT)合同約定分期支付項目回購款，華誠醫(yī)學(xué)以上述回購款作為第一還款來源，在信托到期時回購項目投資補償收益權(quán)，以保證信托計劃的安全退出。本信托計劃另追加38.8萬平方米商業(yè)金融用地和附屬建筑抵押以及華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押，并由AA級企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)公司提供保證擔(dān)保，作為第二、第三還款來源。1.2 信托產(chǎn)品要素1.信托名稱新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目投資集合資金信托計劃（暫定名）；2.信托規(guī)模計劃募集總額為70000萬元，分兩期募集。第一期計劃募集不超過40000萬元，可分兩次推介，每次不超過20000萬元；第二期計劃募集不超過30000萬元，可分兩次推介，每次不超過15000萬元。3.信托期限24個月。4.信托類型集合、融資。5.信托當(dāng)事人（1）委托人：合格社會投資者（2）受益人：同委托人（3）受托人：新華信托股份有限公司（4）融資人：泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司6.綜合融資成本12.2%/年。7.信托計劃的退出本信托計劃的退出方式主要為華誠醫(yī)學(xué)回購新華信托持有的本項目的投資補償收益權(quán)。（1）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補償收益權(quán)價款的計算公式如下：回購價款=固定價款+溢價款固定價款=信托計劃募集資金規(guī)模溢價款=信托計劃募集資金規(guī)模*信托項目綜合融資成本*信托計劃存續(xù)天數(shù)/360（2）華誠醫(yī)學(xué)回購?fù)顿Y補償收益權(quán)價款支付規(guī)則：華誠醫(yī)學(xué)在收到全額收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款后，按照信托計劃當(dāng)期募集資金總額3%的比例，支付第一筆溢價款至新華信托指定的賬號中，用以支付渠道費、銀行保管費以及與信托相關(guān)的審計費、律師費等部分信托費用。其他部分的溢價款按季等額支付，直至全額回購?fù)戤叄蝗A誠醫(yī)學(xué)應(yīng)在信托期限到期日之前完整支付回購收益權(quán)價款之固定價款，當(dāng)期溢價款于回購日之前一并支付。1.3 信托資金的運用資金運用方式：受讓華誠醫(yī)學(xué)基于與高新區(qū)管委會簽訂委托代建(BT)合同而享有的對本項目的投資補償收益權(quán)。資金用途：本項目工程建設(shè)。1.4 信用增級及后續(xù)管理措施1.抵質(zhì)押擔(dān)保：作為第二還款來源，華誠醫(yī)學(xué)為本項目追加評估價值14.54億元的土地和房產(chǎn)抵押，并由華誠醫(yī)學(xué)的全部股東將華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押給新華信托，以保障本信托計劃足額退出。（1）土地和房產(chǎn)抵押：華誠醫(yī)學(xué)將其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于高新區(qū)泰高路西側(cè)、新陽路南側(cè)，面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米的7586和7587地塊土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下（評估價值為113769.81萬元），同時將位于此兩塊地塊上屬華誠所有的，面積為100514.71平方米的房產(chǎn)（現(xiàn)由南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院用于教學(xué)活動）全部抵押至新華信托名下（評估價值為30818.48萬元）。抵押物的評估由新華信托指定的評估公司負(fù)責(zé)，評估費用由華誠醫(yī)學(xué)全額承擔(dān)。（2）華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)質(zhì)押：華誠醫(yī)學(xué)股東泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司以及泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司將其實際擁有的華誠醫(yī)學(xué)100%股權(quán)全部質(zhì)押至新華信托名下。滿足下列條件時，新華信托可選擇直接實現(xiàn)質(zhì)權(quán)：本信托計劃一期不能按期足額（含本金及全部溢價款）退出；本信托計劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)凈資產(chǎn)賬面價值首次低于15億元；或本信托計劃存續(xù)期內(nèi)華誠醫(yī)學(xué)未經(jīng)新華信托書面授權(quán)單方面處置重大資產(chǎn)（股權(quán)質(zhì)押合同簽訂時確認(rèn)的凈資產(chǎn)賬面價值-max該資產(chǎn)賬面價值，該資產(chǎn)評估價值15億元）；2.連帶責(zé)任保證：AA級企業(yè)泰州鑫泰集團(tuán)有限公司為本信托計劃提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保，為本信托計劃第三還款來源。3.融資企業(yè)監(jiān)管：涉及華誠醫(yī)學(xué)重大事項的決策需取得新華信托的同意，一般事項需按季度向新華信托通報。重大事項是指對項目公司的經(jīng)營管理和對本信托計劃的還款可能帶來重大影響或風(fēng)險的事項。一般事項是指對項目公司的經(jīng)營管理和對本信托計劃的還款可能帶來一般影響或風(fēng)險的事項。重大事項包括但不限于：（1）公司重組并購；修改項目公司章程；重大資產(chǎn)購置及處置等；（2）華誠醫(yī)學(xué)單筆金額達(dá)到或者超過5000萬元的資金劃撥（經(jīng)董事會批準(zhǔn)的資金使用預(yù)算和按照資金使用計劃的用于本項目設(shè)計和施工的資金劃撥除外），及超過資金使用預(yù)算和資金使用計劃的資金劃付；（3）華誠醫(yī)學(xué)貸款、對外投資、對外提供擔(dān)保（包括且不限于抵押、出質(zhì)、保證等）、對外融資、訴訟等事項。一般事項包括但不限于：華誠醫(yī)學(xué)的經(jīng)營情況、現(xiàn)金流狀況、醫(yī)學(xué)中心項目的進(jìn)展情況。4.資金監(jiān)管：（1）華誠醫(yī)學(xué)按季度提前向新華信托提交資金使用計劃，經(jīng)新華信托審核后委托銀行按資金使用計劃監(jiān)管資金使用，融資方承諾信托資金需用于本信托計劃指定的項目建設(shè)。（2）為了保證本信托計劃本金及預(yù)期收益的按期足額兌付，華誠醫(yī)學(xué)與新華信托、*銀行*分行三方簽署信托資金封閉管理合作協(xié)議，對本項目資金運用以及本項目的收益進(jìn)行監(jiān)管，新華信托對監(jiān)管賬戶內(nèi)預(yù)期影響信托計劃及時兌付的資金調(diào)度有一票否決權(quán)；6.其他：各方將嚴(yán)格按照銀監(jiān)會規(guī)定要求，控制風(fēng)險，確保信托資金的安全。1.5 信托計劃的退出方式1.華誠醫(yī)學(xué)在信托計劃到期時，回購新華信托所持有的本項目的項目投資補償收益權(quán)，足額支付信托本金及利息，新華信托將所得收益由新華信托向受益人分配信托本金及收益。2.轉(zhuǎn)讓項目的收益權(quán)：本信托計劃將其擁有的項目收益權(quán)向第三方進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以項目收益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向受益人分配信托本金及收益。3.轉(zhuǎn)讓信托計劃受益權(quán)：信托計劃終止時，經(jīng)新華信托同意，在能夠滿足受益人預(yù)期收益的情況下，受托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價款向受益人分配信托本金及收益。4.處置抵質(zhì)押品：在信托到期未能及時兌付或出現(xiàn)前述直接實現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時，新華信托可以將因抵押而獲得的土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)及因質(zhì)押而持有的股權(quán)以拍賣等形式變現(xiàn)，以轉(zhuǎn)讓款向受益人分配信托本金及收益。具體由新華信托根據(jù)信托計劃的運作情況選擇信托計劃的退出方式。1.6 交易結(jié)構(gòu)及流程圖新華信托華誠醫(yī)學(xué)鑫泰集團(tuán)信托計劃監(jiān)管賬戶醫(yī)學(xué)中心項目3.連帶保證委托人/受益人11.投資收益2.認(rèn)購3.保管1.設(shè)立東方醫(yī)學(xué)/華健投資3.股權(quán)質(zhì)押華誠醫(yī)學(xué)3.土地抵押4.項目委托監(jiān)管銀行保管銀行監(jiān)管5.受讓項目收益權(quán)10.項目收益權(quán)回購款監(jiān)管高新區(qū)管委會9.項目回購款8.項目交付6.信托資金7.資金撥付4.項目委托注：1.信托計劃：新華信托泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心BT項目資金信托計劃2.建設(shè)項目：泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目 3.管委會：泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會 4.母公司：泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司第二章 融資項目基本情況介紹本項目為委托代建（BT）項目，由高新區(qū)管委會委托華誠醫(yī)學(xué)代建泰州醫(yī)藥高新區(qū)休斯頓醫(yī)學(xué)中心項目，并在建設(shè)期滿后按建設(shè)投資額回購。本項目總預(yù)算117686.6萬元（含建設(shè)投資總額100606.6萬元和財務(wù)費用17080萬元），其中融資方自籌47686.6萬元，信托計劃融資70000萬元。管委會回購款100606.6萬元，除5%質(zhì)保金外，其余回購款分兩期支付，分別足額覆蓋兩期信托計劃本息。2.1 項目背景簡介本項目為高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)一期工程的重要組成部分，建成后擬提供給德克薩斯大學(xué)休斯頓醫(yī)學(xué)中心、高新區(qū)和南京醫(yī)科大學(xué)三方合作辦學(xué)項目作為學(xué)生宿舍和教學(xué)科研樓等。該合作辦學(xué)項目是教育教學(xué)區(qū)第二個落地的辦學(xué)項目，第一個中外合作辦學(xué)項目，也是第一個計劃包括“本碩博”多層次人才培養(yǎng)的辦學(xué)項目，得到省市各級政府的大力支持。2011年11月29日，江蘇省委副秘書長朱步樓專門就該辦學(xué)項目建設(shè)情況在省政府會見了泰州市委常委、醫(yī)藥高新區(qū)黨工委書記何榕，南京醫(yī)科大學(xué)副校長沈洪兵和美國德州大學(xué)休斯頓醫(yī)學(xué)中心校長朱塞佩克拉瑟多一行，向各方闡明了對該項目的支持。江蘇省教育廳副廳長楊湘寧，省外辦副主任張立榮，省衛(wèi)生廳紀(jì)檢組長周政興會見時在座。高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)是國家級高新區(qū)泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“高新區(qū)”）構(gòu)建“產(chǎn)學(xué)研”體系的重要一環(huán)。教育教學(xué)區(qū)總規(guī)劃用地范圍為146.94公頃，擬容納學(xué)生20000人。目前，一期工程范圍內(nèi)與本項目毗鄰的南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院（含公共圖書館和食堂）已建成投入使用，本項目所在地和周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以滿足本項目校區(qū)的建設(shè)要求。2.2 項目整體情況本項目占地面積33.06公頃，建筑面積20萬平方米，建設(shè)內(nèi)容包括：教室及實驗室、行政辦公樓、體育中心、老師及學(xué)生公寓、商業(yè)用房、其他輔助用房等。項目己于2012年1月開工建設(shè)，建設(shè)期擬定2.5年，預(yù)計2014年6月完工。參照初步設(shè)計方案，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，估算項目總投資為115456.60萬元，其中建設(shè)投資為100606.60萬元，建設(shè)期利息為14850萬元。華誠醫(yī)學(xué)擬申請建設(shè)投資借款70000萬元，其他40456.60萬元為自有資金。表2-1 德克薩斯大學(xué)休斯頓健康醫(yī)學(xué)中心工程綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表項目計量單位數(shù)值規(guī)劃總用地公頃33.06學(xué)生人數(shù)人5,000建筑占地面積平方米56,056總建筑面積平方米202,180其中教室實驗室建筑面積平方米72,215行政辦公建筑面積平方米13,715體育中心平方米8,000教師及學(xué)生公寓平方米53,950商業(yè)用房平方米40,000其他輔助用房平方米14,300容積率0.61建筑密度%17.0綠地面積萬平方米15.10綠地率%37.17項目建設(shè)期三年，其中2012年1月2012年6月完成工程前期審批手續(xù)以及土地整理拆遷；2012年7月-2013年6月完成教室實驗室、行政辦公樓、其他輔助用房以及部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積127205平方米； 2013年7月-2014年6月完成體育中心、商業(yè)用房以及剩余部分教師及學(xué)生公寓，完成建筑面積74975平方米。本項目主體工程完工進(jìn)度表如下：表2-2 主體工程完工進(jìn)度表序號建筑工程名稱工程量（平方米）2012年7月-2013年6月2013年7月-2014年6月1教室實驗室72215722152行政辦公育中心8000080004教師及學(xué)生公寓5395026975269755商業(yè)用房400000400006其他輔助用計20218012720574975根據(jù)華誠醫(yī)學(xué)與管委會達(dá)成的代建協(xié)議，回購款項由委托人于工程完工交付后分三期支付，2014年1月10日前支付工程預(yù)估建設(shè)投資額（10.06億元）的50%；2015年1月10日前按經(jīng)審核的竣工決算價扣除5%的質(zhì)保金以及2014年已付部分后的支付價款余額，三年質(zhì)保期滿后支付質(zhì)保金。表2-3 本信托計劃存續(xù)期內(nèi)回購款支付計劃表年份比例金額2014年1月50%50,303.32015年1月45%45,273.0合計95576.32.3 項目合規(guī)性本項目是教育教學(xué)區(qū)一期工程的組成部分。一期工程已經(jīng)整體取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證。本項目的土地證的審批發(fā)放現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入最后階段。華誠醫(yī)學(xué)已向我公司出具承諾函，承諾該項目地塊由華誠醫(yī)學(xué)合法擁有，不存在任何未決糾紛，華誠醫(yī)學(xué)將在2012年11月底前辦妥土地使用權(quán)證。如果由于華誠醫(yī)學(xué)未能及時辦妥土地使用權(quán)證而影響該項目合法性或影響該項目工程進(jìn)度，華誠醫(yī)學(xué)承諾承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果和責(zé)任。圖2-1 教育教學(xué)區(qū)一期工程總體規(guī)劃圖圖2-2 本項目在教育教學(xué)區(qū)一期工程的位置圖（綠色區(qū)域）2.4 項目實施方簡介華誠醫(yī)學(xué)成立于2009年，由泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“東方醫(yī)藥城”）和泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司（以下簡稱“華健創(chuàng)投”）投資組建，是泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)下屬的國有全資公司。華誠醫(yī)學(xué)是高新區(qū)唯一一家教育投資的政府平臺公司，承擔(dān)高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)的融資、建設(shè)及經(jīng)營任務(wù)，負(fù)責(zé)引進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生專業(yè)類高校入駐教育教學(xué)區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)校區(qū)。公司成立伊始即負(fù)責(zé)高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)的前期開發(fā)與建設(shè)，目前已落實的合作辦學(xué)項目（包括南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院和本項目，以及未來的南京工業(yè)大學(xué)泰州醫(yī)藥研究院）均由該公司承建。至2011年底，該公司承建的高新區(qū)教育教學(xué)區(qū)建設(shè)項目合計13.62萬平方米（包括宿舍樓3.41萬平方米、教學(xué)樓3.62萬平方米、學(xué)生餐廳1.18萬平方米、實驗樓1.91萬平方米等），上述工程均已交付使用，已有3000多名學(xué)生就讀。該公司具備豐富的建筑施工項目經(jīng)驗，能夠完成該項目建設(shè)。表4-1 融資企業(yè)基本情況中文名稱泰州華誠醫(yī)學(xué)教育投資發(fā)展有限公司法定代表人吳躍（身份證號注冊號3212000000018081組織機構(gòu)代碼69335442-5注冊資本35000萬人民幣公司類型有限責(zé)任公司、國有注冊地址泰州市藥城大道1號經(jīng)營范圍實業(yè)投資，土地前期開發(fā)及整理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。股東及比例泰州東方中國醫(yī)藥城控股集團(tuán)有限公司30000萬元（85.7%）泰州華健創(chuàng)業(yè)投資有限公司 5000萬元（14.3%）貸款卡編碼3212010001354841稅務(wù)登記證蘇地稅字321200693354425號2.5 項目投資預(yù)算分析1.項目交付標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量需達(dá)到優(yōu)良。根據(jù)關(guān)于中工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的補充說明，本項目工程符合設(shè)計文件、施工圖紙及說明書、設(shè)計變更通知書要求時，管委會即認(rèn)定為本項目驗收合格，符合委托代建（BT）合同回購條件的工程質(zhì)量優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。2.建設(shè)成本本項目建設(shè)投資總額（不含利息費用）為100,606.60萬元。具體見下表：表2-4 建設(shè)投資明細(xì)表項目金額工程費用55,420.301.建筑安裝工程費50,741.302,設(shè)備購置費4,679.00工程建設(shè)其他費用40,395.513.土地費用34,980.004.建設(shè)單位管理費1,356.205.其他費用4,059.306.預(yù)備費4,790.79合計100,606.60（1）建筑安裝工程費項目建筑安裝工程費主要包括兩部分：主體建筑工程費用及其他工程建筑費用主體建筑工程費用本項目主體建筑工程費估算按照單位建筑工程投資估算法進(jìn)行。本項目各類主體建筑總建筑面積為202180 m，各類建筑的面積和估算指標(biāo)見下表，其中單位建筑面積的工程費根據(jù)建筑物特點及泰州市實際情況確定，考慮了主體工程的水、電及簡單裝修，不含專用設(shè)備及器具。表2-5 主體建筑工程費用明細(xì)表序號建筑工程名稱工程量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1教室實驗室72,215.002,200.0015,887.302行政辦公樓13,715.002,000.002,743.003體育中心8,000.002,400.001,920.004教師及學(xué)生公寓53,950.001,800.009,711.005商業(yè)用房40,000.001,500.006,000.006其他輔助用房14,300.001,800.002,574.00*合計202,180.0011,700.0038,835.30其他工程建設(shè)費用本項目其他工程包括綠化工程、景觀工程、道路、廣場等，綠化工程、道路、廣場按單位建筑工程投資估算法估算，景觀工程按類比法估算。表2-6 其他工程費用明細(xì)表序號建筑工程名稱工程量（平方米）單價（元/平方米）金額（萬元）1綠化工程126,000.00370.004,662.002景觀工程1,800.003其他工程（道路、廣場等）136,100.00400.005,444.004合計11,906.00（2）設(shè)備購置費根據(jù)普通高等學(xué)校基本辦學(xué)條件指標(biāo)（試行）的指標(biāo)，教學(xué)科研儀器按照3500元/人；其它辦公用設(shè)備、桌椅、后勤服務(wù)設(shè)施、體育設(shè)施按照當(dāng)?shù)仡愃聘咝y算。表2-7 專用設(shè)備及器具費用明細(xì)表序號項目金額（萬元）1教學(xué)科研儀器設(shè)備2,275.002課桌、辦公設(shè)備750.003后勤設(shè)備及設(shè)施1,054.004體育設(shè)施600.006合計4,679.00（3）土地費用本項目征地拆遷工作范圍為33.06公頃（約495.9畝），在項目用地范圍內(nèi)需要拆遷的建筑面積為70570平方米，需要搬遷449戶居民，15家企業(yè)。表2-8 土地費用明細(xì)表項目補償標(biāo)準(zhǔn)面積金額（萬元）征地費用25萬元/畝495.9畝12397.5拆遷安置費3200元/平方米70570平方米22582.5合計34980.0（4）建設(shè)單位管理費建設(shè)單位管理費按工程費用和征地費用的1.5%計算，合計1356.20萬元。（5）其他費用其他工程費包括：勘察設(shè)計費（按照工程費用的3%估算），工程監(jiān)理費按（照工程費用的2%估算），工程保險費（按照工程費用的1%估算），建設(shè)單位臨時設(shè)施費（按照工程費用的2%估算）。合計4059.30萬元。（6）預(yù)備費本項目預(yù)備費為基本預(yù)備費，不考慮漲價預(yù)備費。基本預(yù)備費為工程費用、設(shè)備購置費和工程建設(shè)其他費用之和的5%提取?？傤~為4676.50萬元。綜上，本項目建設(shè)投資預(yù)算總額為100606.60萬元。3.財務(wù)成本本信托計劃融資7億元，按綜合融資成本12.2%，信托計劃每期期限24個月，預(yù)測產(chǎn)生財務(wù)費用17080萬元。4.工程總預(yù)算綜上，本項目總投資預(yù)算約為：100606.6（建設(shè)投資）+17080（財務(wù)成本）=117686.6萬元。華誠醫(yī)學(xué)已為本項目先期投入33013萬元，本信托計劃融資7億元，減去劃款后立即收取的第一筆溢價款（融資額的3%，即2100萬元），基本匹配本項目建設(shè)投資預(yù)算。華誠醫(yī)學(xué)計劃另投入14673.6萬元以匹配本項目其余財務(wù)成本。華誠醫(yī)學(xué)及其大股東東方醫(yī)藥城承諾，如該項目建設(shè)資金不足，將通過其他渠道另行籌措資金彌補缺口，確保本項目按時完工。2.6 項目實施進(jìn)度截止2012年8月底，該項目工程前期審批手續(xù)和土地整理拆遷工作已按時完成，符合項目工程進(jìn)度安排。華誠醫(yī)學(xué)并承諾將繼續(xù)嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃實施，確保該項目如期完工。第三章 高新區(qū)管委會還款能力分析（第一還款來源）管委會對本項目的回購款是本信托計劃第一還款來源。本文認(rèn)為，管委會財政實力雄厚，信用記錄好，違約風(fēng)險低，本項目第一還款來源有保障。3.1 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)基本情況 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)成立于2005年，總體規(guī)劃面積25平方公里，下轄泰州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泰州高等教育園區(qū)、泰州出口加工區(qū)、泰州數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、泰州濱江工業(yè)園區(qū)等6個園區(qū)，2009年國務(wù)院批復(fù)成為我國唯一的國家級醫(yī)藥高新區(qū)。最新統(tǒng)計目前已有國內(nèi)外50多家知名大學(xué)和醫(yī)藥研發(fā)機構(gòu)進(jìn)駐高新區(qū)，阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰等近500家國內(nèi)外知名企業(yè)先后落戶，400多項國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的醫(yī)藥創(chuàng)新成果落地申報，啟動開發(fā)面積10.8平方公里。3.2 泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)還款能力分析1.財政收入情況泰州市對高新區(qū)實行獨立的財政管理體制，除上繳省級以上財政收入外，市本級不集中高新區(qū)的分成財力，分成財力全部用于滾動發(fā)展。借助國家級高新區(qū)的政策優(yōu)勢和省市政府的支持，高新區(qū)逐漸成為醫(yī)藥投資的熱土，綜合經(jīng)濟實力不斷增強，2011年高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破95億元，增長11%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值突破250億元，增長25.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破65億元，增長13.5%。實體經(jīng)濟的快速發(fā)展成為高新區(qū)財政收入增長的源泉，2008年至2011年，高新區(qū)財政總收入分別為10.1億、26.3億、38.7億和60.4億，09年至11年年增長率分別為160%、47%和56%，復(fù)合年增長率超過80%。從收入結(jié)構(gòu)上看，稅收收入和土地出讓收入是高新區(qū)最主要的兩項財政收入來源（2011年分別占地方收入的34%和58%），近年來一直保持較快的增長勢頭，2008年至2011年的年復(fù)合增長率分別為68%和131%。表3-1 高新區(qū)2008-2011年財政收入情況表單位：萬元項目內(nèi)容2008年2009年2010年2011年（一）一般預(yù)算收入34072862251205981692401.稅收收入3039377810114051144557 增值稅（25%）11063176002399130313 其中：成品油價格和稅費改革增值稅劃出-827-513-1429 營業(yè)稅4917182292687432036 企業(yè)所得稅（40%）3926134131777125058 個人所得稅（40%）1322253134294286 城市維護(hù)建設(shè)稅32305135697411102 其中：成品油價格和稅費改革城維稅劃出-1585-983-2738 房產(chǎn)稅69298611562239 印花稅56592314422512 城鎮(zhèn)土地使用稅2079297534176829 土地增值稅385239743246397 車船使用稅1443 耕地占用稅221371211124110713 契稅649613428130712.非稅收入36798415654724683 專項收入教育費附加812217730094768 其中：成品油價格和稅費改革教育費附加收入劃出-689-428-1191 行政性收費收入119110804511862 罰沒收入47992956 國有資本經(jīng)營收入16205050305017700 國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入998297（二）基金收入2017172858146821253968 散裝水泥專項資金收入15 墻體材料專項基金收入478 文化事業(yè)費收入451849 地方教育費附加369118714113658 地方教育基金收入820 土地出讓總價款1974970615141595244078 國有土地收益基金收入94633192604 農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金209408 城市市政設(shè)施配套費534 市殘疾人就業(yè)保障金12 新增建設(shè)用地土地有償使用費收入 地方水利建設(shè)基金收入49972572124（三）地方收入合計54243159083267419423208（四）上劃中央收入46722104420120076180371 增值稅（75%含）33189561077402596667 其中：增值稅（75%）33189528007197390951 成品油價格和稅費改革增值稅劃入330720525716 消費稅5661243971425139688 企業(yè)所得稅（60%）5889201202665737587 個人所得稅（60%）1983379751446429（五）財政總收入100965263503387495603579根據(jù)高新區(qū)財政局提供的數(shù)據(jù)，2012年1-9月，高新區(qū)共實現(xiàn)財政總收入33.3億元，可支配收入183275萬元，其中一般預(yù)算收入143332萬元（含稅收收入120472萬元和非稅收入22860萬元），基金預(yù)算收入39943萬元（含土地出讓收入35626萬元）。與去年同期相比，一般預(yù)算收入基本符合預(yù)期，而土地出讓收入計劃的完成進(jìn)度則不盡如人意。受宏觀經(jīng)濟政策影響，高新區(qū)土地出讓收入同比出現(xiàn)下滑，但高新區(qū)仍然堅持“產(chǎn)城一體、產(chǎn)城共榮”的理念，花大力氣統(tǒng)一建設(shè)區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施，實現(xiàn)城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的相互補充和促進(jìn)。借力于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，高新區(qū)繼續(xù)大力推動園區(qū)內(nèi)土地掛牌出讓工作，2012年9月份園區(qū)內(nèi)新增3幅國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓地塊，土地面積合計417518（約626畝），均為商務(wù)金融或城鎮(zhèn)住宅用地，起拍價合計15億元（泰地儲告201210號，201210-1、10-2、10-3號地塊）,計劃10月30日完成競買資格登記和競買保證金繳納工作。隨著土地上市進(jìn)程逐步加快，土地出讓收入將較前9個月大幅提高。2012年全年財政總收入78億元，一般預(yù)算收入22億元（均同比增長30%）的目標(biāo)可望實現(xiàn)。另一方面，高新區(qū)的發(fā)展前景也為財政收入可持續(xù)增長奠定了良好的基礎(chǔ)。2012年6月10日，總投資額102億元的中海油氣（泰州）項目于高新區(qū)濱江工業(yè)園區(qū)內(nèi)奠基動工，預(yù)計建成后年銷售額300億元，增加稅收收入約45億元，相當(dāng)于泰州全市規(guī)模以上工業(yè)上繳稅金的1/6，帶動高新區(qū)稅收收入成倍增長。此外，公開資料顯示，在上半年宏觀經(jīng)濟增長放緩的不利環(huán)境下，高新區(qū)內(nèi)企業(yè)依然保持了產(chǎn)銷兩旺的態(tài)勢，例如：6月底剛獲得GSP認(rèn)證的國中醫(yī)藥7月份當(dāng)月即完成銷售額1.2億元，下半年總銷售額有望達(dá)到10億元；高新區(qū)首家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)新智源醫(yī)學(xué)上半年工業(yè)產(chǎn)值同比增長90%，全年可望突破億元；跨國制藥巨頭阿斯利康投資2.3億美元動工興建其全球最大生產(chǎn)基地，預(yù)計2013年投產(chǎn)，年銷售額達(dá)60億元；勃林格殷格翰投資5550萬歐元興建亞洲領(lǐng)先的動物疫苗生產(chǎn)基地；投資1.1億元的邦立醫(yī)學(xué)一期工程下半年將投入生產(chǎn)，預(yù)計年產(chǎn)值3.5億元，明年將繼續(xù)投資2.9億元興建二期工程；投資2.2億元的華威特項目已動工興建，預(yù)計年內(nèi)完工；投資1億元的德威蘭項目啟動，預(yù)計明年實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，年產(chǎn)值5億元根據(jù)規(guī)劃，十二五期間高新區(qū)將“落戶1000個世界級、國家級醫(yī)藥創(chuàng)新成果；引進(jìn)1000家企業(yè)；完成1000億元銷售”，意味著今后三年內(nèi)高新區(qū)總體規(guī)模將實現(xiàn)翻番。高新區(qū)目前土地開發(fā)面積約為總體規(guī)劃的40%，尚有充足的發(fā)展空間，上述目標(biāo)完全可以實現(xiàn)，由此帶來的稅收收入必將進(jìn)一步增長，對財政收入增長的貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高。參考高新區(qū)管委會財政局提供的2012-2015年財政收入預(yù)測，稅收收入年平均增長率30%，土地出讓按計劃實施（泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積約為高新區(qū)的一半，估算其土地出讓計劃也約為整個高新區(qū)的一半），地價年提高5%，各年土地出讓收入超過19億元，推斷2012-2015年高新區(qū)管委會財政總收入分別為74.7億元、94.9億元、117.3億元和144.5億元。表3-2 高新區(qū)2012-2015年財政收入預(yù)測表單位：萬元項目內(nèi)容2012年2013年2014年2015年（一）一般預(yù)算收入218463.7 286187.4 372043.7 479936.3 、稅收收入187924.1 246180.6 320034.7 412844.8 其中：增值稅（25%）39412.1 51629.9 67118.8 86583.3 營業(yè)稅41639.0 54547.1 70911.2 91475.5 企業(yè)所得稅（40%）32575.4 42673.8 55475.9 71563.9 個人所得稅（40%）5571.8 7299.1 9488.8 12240.5 城市維護(hù)建設(shè)稅14432.6 18906.7 24578.7 31706.5 、非稅收入30539.6 40006.9 52008.9 67091.5 （二）基金收入204870.0 206745.0 208320.0 200878.1 其中：土地出讓總價款195000.0 196875.0 198450.0 191008.1 （三）地方收入合計423333.7 492932.4 580363.7 680814.5 （四）上劃中央收入352967.1 455836.9 592588.0 764438.5 其中：增值稅（75%）118236.3 154889.6 201356.4 259749.8 消費稅44412.1 51629.9 67118.8 86583.3 企業(yè)所得稅（60%）48863.1 64010.7 83213.9 107345.9 個人所得稅（60%）8357.7 10948.6 14233.2 18360.8 （五）財政總收入776300.8 948769.3 1172951.7 1445253.0 表3-3 2012-2019年泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地出讓計劃表單位：畝序號年份土地上市計劃數(shù)其中商業(yè)用地工業(yè)用地12012年130052078022013年125050075032014年120048072042015年110044066052016年100040060062017年90036054072018年80032048082019年800320480合計8350334050102.財政支出情況2009年至2011年，高新區(qū)財政支出分別為128295萬元、219217萬元和350424萬元，分別占當(dāng)年財政可支配收入的79.6%、81.3%和82.8%，占比基本保持穩(wěn)定。2012年前9個月高新區(qū)財政支出86527萬元，僅占可支配收入的47.2%，其原因主要是土地出讓金支出大幅減少。剔除土地出讓金因素，高新區(qū)2009年至2011年一般預(yù)算支出占一般預(yù)算收入比例分別為62.4%、58.7%和59.8%，2012年前9個月該比例為48.7%，預(yù)算收入能夠覆蓋支出，財政健康情況良好。表3-4 高新區(qū)近3年財政支出簡表單位：萬元科 目2009年2010年2011年2012年1-9月財政支出128295 219217 350424 86527 (一)一般預(yù)算支出53773 70771 101151 69782其中： 城維費支出1353 1386 1166 592 城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)-公共設(shè)施10533 8475 23337 14847(二)基金預(yù)算支出72365 146064 249273 16745其中： 其中：國有土地使用權(quán)出讓金支出71561 146821 247090 16735(三)預(yù)算外支出2157 2382 3.管委會負(fù)債結(jié)構(gòu)和償債能力高新區(qū)管委會的融資主體均為其下轄平臺公司。由于平臺公司承擔(dān)高新區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)責(zé)任，建設(shè)周期較長，普遍采用委托代建模式（例如本項目即為此模式，而管委會另一家主要的平臺公司鑫泰集團(tuán)的在建工程中99%為代建），因而主要通過長期借款優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)還款計劃與項目現(xiàn)金流的匹配。管委會按照合同支付工程款，間接承擔(dān)平臺公司的償債責(zé)任。2009年至2012年9月末，高新區(qū)負(fù)債余額分別為95.9億元、97.85億元、127.75億元和156.97億元，其中，銀行貸款余額穩(wěn)定在80億元左右，2011年末負(fù)債余額增加主要是高新區(qū)安排泰州鑫泰集團(tuán)有限公司和中國泰州華信藥業(yè)投資有限公司發(fā)行7年期企業(yè)債券（11鑫泰債和11泰醫(yī)高債）合計28億元，2012年9月末負(fù)債余額增加主要是信托融資。從債務(wù)率看，高新區(qū)財政收入前三年一直較快增長，其債務(wù)率雖然較高，但表現(xiàn)出逐年下降的態(tài)勢。由于2012年前9個月財政收入完成進(jìn)度不理想，同期債務(wù)率大幅提高至877%，但根據(jù)高新區(qū)的財政收入目標(biāo)計劃，如果財政可支配收入實現(xiàn)增長30%，擔(dān)保余額不變，負(fù)債余額中計入本信托計劃第一期4億元，則2012年末債務(wù)率為299%，較2011年末進(jìn)一步降低。表3-5 高新區(qū)近三年債務(wù)余額表單位：億元地方債務(wù)2009年年末余額2010年年末余額2011年年末余額2012年9月末余額（一)直接債務(wù)余額95.997.85127.75156.971、國家金融組織貸款78.8481.5178.279.922、國債轉(zhuǎn)貸資金0.040.040.030.033、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)借款4、解決地方金融風(fēng)險專項借款0.040.020.020.015、國內(nèi)金融機構(gòu)借款6、債券融資 （1）中央代發(fā)地方政府債券 （2）由政府承擔(dān)償還責(zé)任的融資平臺債券借款28287、糧食企業(yè)虧損掛賬8、其他16.9816.2821.549.01（二）擔(dān)保余額0.75.7510.67.49地方政府債券余額=（一）+（二）*50%96.25100.725133.05160.715債務(wù)率=（地方政府債務(wù)余額/地方綜合財力）*100%597%374%314%877%從財務(wù)費用角度計算，假設(shè)高新區(qū)銀行貸款余額80億元，貸款利率均執(zhí)行5年期以上基準(zhǔn)利率 2010年建行與浦發(fā)對華誠醫(yī)學(xué)發(fā)放6.4億元銀團(tuán)貸款即執(zhí)行此利率（目前為6.55%），“11鑫泰債”和“11泰醫(yī)高債”利率為6.78%和6.96%，56億元信托融資（含9月末余額49億元和本信托計劃7億元）平均利率13.5%，則年付息約14.3億元，占2013年預(yù)期財政總收入的18.9%，當(dāng)?shù)刎斦杖胪耆梢猿袚?dān)。根據(jù)高新區(qū)2013年至2015年還款計劃，其2013年至2015年計劃分別償還借款本金27億元、19億元和8億元，即使加上財務(wù)費用，高新區(qū)2014和2015年（本信托計劃還款年）的財政償債率 根據(jù)表3-2預(yù)期財政可支配收入計算為57%和33%，償債能力有保障。表3-6 高新區(qū)未來3年還款計劃（本金）表單位：億元2013年還款計劃2014年還款計劃2015年還款計劃合計不含本信托計劃2715547本信托計劃437總計27198544.本項目還款能力分析管委會對本項目的回購款是本信托計劃的第一還款來源。根據(jù)委托代建（BT）合同，管委會將于2014年和2015年分兩期向華誠醫(yī)學(xué)支付合計95576.3萬元的回購款，其中2014年支付50303.3萬元，占預(yù)期財政總收入的4.3%，覆蓋第一期信托資金（本息合計47920萬元）的105%；2015年支付45273萬元，占預(yù)期財政總收入的3.1%，覆蓋第二期信托資金（本息合計37920萬元）的119%；兩期回購款合計占預(yù)期財政總收入的3.7%，覆蓋兩期信托資金（本息合計89850萬元）的108%。本項目屬于政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目，2011年全年高新區(qū)實施城建項目166個，總投資突破150億元，達(dá)151.62億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施類項目93個，總投資35.1億元，建設(shè)總量達(dá)市區(qū)建設(shè)總量的一半以上，各種項目都成功按期保質(zhì)完成，未出現(xiàn)違約行為。根據(jù)前述高新區(qū)的財政收支情況和負(fù)債情況，高新區(qū)有足夠的財政實力按期支付本項目回購款，第一還款來源償付本信托計劃的本金和預(yù)期收益有保障。3.3 結(jié)論綜上，泰州醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會作為回購方，財政實力雄厚，還款能力強，信用記錄好，違約風(fēng)險低，本項目第一還款來源有保障。第四章 抵押品與質(zhì)押品分析（第二還款來源）4.1 抵押品簡介和價值評估1.抵押品簡介依據(jù)信托計劃，華誠醫(yī)學(xué)將其自身合法擁有、產(chǎn)權(quán)明晰的位于泰州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)泰高路西側(cè)、新陽路南側(cè)，面積分別為90604.6平方米和297423.4平方米（7586地塊和7587地塊）的土地使用權(quán)全部抵押至新華信托名下，并將抵押的兩塊地塊上屬華誠所有的，面積為100514.71平方米，目前正用于南京中醫(yī)藥大學(xué)翰林學(xué)院教學(xué)活動的房產(chǎn)抵押至新華信托名下。其中，抵押用地為出讓地，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地（使用年限為2010年-2050年）。該兩塊土地位于泰高路西側(cè)（231省道）、新陽路南側(cè)，處于高新區(qū)核心區(qū)域，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)“六通”（即宗地外通上水、下水、電、通訊、通氣、道路），周圍擁有大量的國際大型醫(yī)藥企業(yè)和各類研發(fā)中心，包括葛蘭素史克、阿斯利康、武田制藥、勃林格殷格翰、賽默飛世爾、華為制藥等。相關(guān)產(chǎn)權(quán)憑證如圖：圖4-1 抵押物清單圖4-2 7586地塊土地證 圖4-3 7587土地證 圖4-4 google區(qū)位圖（圖片攝于