物業(yè)管理企業(yè)及財(cái)務(wù)管理.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除第十一章 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理本章內(nèi)容l 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理概述l 物業(yè)管理中的資金分類、測算與管理第一節(jié) 概 述一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義 財(cái)務(wù)管理是企業(yè)為了取得最大的效益，按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律和國家財(cái)經(jīng)政策，籌集、運(yùn)用、分配和監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)和中心。那麼，什麼是資金？物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理什麼是資金？資金就是錢嗎？簡單的說，財(cái)務(wù)管理就是對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的資金運(yùn)動(dòng)的管理，包括資金的籌集、使用、收入和分配等管理。那麼，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是對物業(yè)經(jīng)營管理中的資金運(yùn)動(dòng)的管理。企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營活動(dòng)都是圍繞著資金運(yùn)動(dòng)的鏈條來進(jìn)行的，從企業(yè)的籌建到運(yùn)轉(zhuǎn)最重要的是籌集資金、企業(yè)生產(chǎn)的過程是資金的使用過程，同時(shí)，也是資金的收入、利潤的創(chuàng)造過程。最終是利潤的分配過程。財(cái)務(wù)管理就是保證資金鏈條不要斷，資金運(yùn)動(dòng)不要脫離軌道的過程。 二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括： 資金的籌集和使用管理、固定資產(chǎn)管理、流動(dòng)資金管理、專項(xiàng)資金管理，租金收支管理、物業(yè)管理費(fèi)的收取與管理、資金分配管理以及財(cái)務(wù)收支匯總平衡管理等。三、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù)1、開源節(jié)流，增加企業(yè)經(jīng)營活力將“開源”與“節(jié)流”對比來看，企業(yè)首先應(yīng)該實(shí)現(xiàn)“節(jié)流”，由此才能更大程度地降低企業(yè)運(yùn)營成本，確保企業(yè)有立足之本。那么，企業(yè)如何進(jìn)行“節(jié)流”?這是一件說起容易做起來難的事情。原材料采購和加工需要支出;企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)需要行政運(yùn)營成本;眾多員工的薪資福利也需要開支。這些開支構(gòu)成當(dāng)今企業(yè)支出的主體成本，企業(yè)想“節(jié)流”，這些方面的成本都要得到有效控制。但只“節(jié)流”不“開源”，企業(yè)最終還是會坐吃山空?！伴_源”就是為企業(yè)增加收入，增加收入就需要有市場，就需要有客戶，企業(yè)不僅要維持原有的重要客戶，還要不斷的拓展新客戶，才能夠?qū)崿F(xiàn)真正的“開源”，才是確保企業(yè)的盈利和生存的根本?！伴_源節(jié)流”是通過兩個(gè)不同方面的優(yōu)化達(dá)到企業(yè)增效的最終目的，一方面是增加企業(yè)外部條件的銷售，另一方面是降低企業(yè)內(nèi)部各方面的成本。2、盡心盡力，確保應(yīng)收資金到位物業(yè)公司可以收取的費(fèi)用大致有以下四大項(xiàng)：物業(yè)費(fèi)新建的小區(qū)業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取不超過一年的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個(gè)月以上的房屋，應(yīng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)和公共能耗費(fèi)。裝修押金 業(yè)主或使用人需要對房屋進(jìn)行裝修的，裝修人在裝修前應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，明確裝修事項(xiàng)、裝修押金。業(yè)主裝修完畢無違反裝修協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)如數(shù)退還裝修押金。裝潢垃圾清運(yùn)費(fèi) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新房住戶辦理入住手續(xù)或重新裝潢時(shí)，收取裝潢垃圾清運(yùn)處理費(fèi)。停車費(fèi) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)施統(tǒng)一管理，對車輛停放明確專人負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與固定停車車主簽訂停車服務(wù)協(xié)議，方可收取停車服務(wù)費(fèi)。物業(yè)不好收的費(fèi)用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向執(zhí)行公務(wù)的黨、政、軍、警、救護(hù)等特種車輛及業(yè)主搬家車、送貨車、接送業(yè)主的出租車收費(fèi)；不得在機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入住宅小區(qū)大門時(shí)收取臨時(shí)停車費(fèi)。3、嚴(yán)格把關(guān)，堵塞漏洞，提高效益成立統(tǒng)計(jì)、審計(jì)科、做好把關(guān)審核工作4、強(qiáng)化監(jiān)督，做好財(cái)務(wù)安全工作四、物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)（1）財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容復(fù)雜。（2）財(cái)務(wù)管理成本較高。（3）管理費(fèi)性質(zhì)內(nèi)容復(fù)雜。（4）財(cái)務(wù)監(jiān)督的多元化。監(jiān)督主體是指執(zhí)行監(jiān)督的一方。按照監(jiān)督主體分類，可將財(cái)務(wù)監(jiān)督分為內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督兩種。外部監(jiān)督是指由房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)公司的財(cái)務(wù)收支、資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督，包括：由主管部門或者財(cái)政、財(cái)務(wù)、審計(jì)等部門對公共組織財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的監(jiān)督。第二節(jié) 物業(yè)管理中資金分類與測算一、物業(yè)企業(yè)的資金分類 （一）物業(yè)管理企業(yè)的資本金（二）物業(yè)接管驗(yàn)收費(fèi)及開辦費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，是項(xiàng)目開發(fā)全過程的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，由于專業(yè)物業(yè)管理公司在長期的管理經(jīng)驗(yàn)中，比建造者和開發(fā)商更了解客戶對物業(yè)的各種使用需求，由他們參與驗(yàn)收工作，檢驗(yàn)設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量，既可及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決一些影響正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用的問題，又能使將來的客戶滿意，從而一方面保證物業(yè)能按設(shè)計(jì)要求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，正常投入使用，最大限度地滿足客戶的需求；另一方面驗(yàn)收新物業(yè)和接管舊物業(yè)還可分清房產(chǎn)物業(yè)損壞的責(zé)任，是開發(fā)商建造過程中遺留的問題導(dǎo)致物業(yè)損壞，還是物業(yè)管理企業(yè)管理中的問題導(dǎo)致物業(yè)損壞，或者是業(yè)主和使用者使用過程中導(dǎo)致的物業(yè)損壞抑或舊房產(chǎn)本身就有問題。不至于在業(yè)主入住使用后才發(fā)現(xiàn)問題而產(chǎn)生責(zé)任不清的糾紛，從而可避免不必要的賠償損失。 物業(yè)的接管驗(yàn)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在接收、接管房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，由開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)繳納的專項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用。它主要用于物業(yè)管理企業(yè)參與驗(yàn)收新的房產(chǎn)物業(yè)和接管舊的房產(chǎn)物業(yè)時(shí)，組織水、電、泥、木、管道等專業(yè)技術(shù)人員和管理人員所支付的費(fèi)用，包括人工費(fèi)、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、零星雜費(fèi)、資料費(fèi)等。開辦費(fèi)即在業(yè)主入住前，保證房屋的水、電、氣、暖運(yùn)行所產(chǎn)生的人力費(fèi)用和固定資產(chǎn)費(fèi)用的總和。開辦費(fèi)的基本特征，是由開發(fā)單位提供給物業(yè)管理單位（可以是無償，可以由物管費(fèi)預(yù)支）；而物管用房，是由開發(fā)單位提供給業(yè)主的，屬于業(yè)主所有；兩者所有權(quán)關(guān)系完全不同。物業(yè)開辦費(fèi)，目前政府沒明文規(guī)定有這筆費(fèi)用，都是物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間洽談的。具體操作是：物管公司將開辦費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用（如辦公室裝修、購置辦公桌椅、電腦等），做一份明細(xì)的報(bào)表遞交開發(fā)商，物業(yè)管理開辦費(fèi)主要用于購買管理工作所必須的工具、設(shè)備、辦公用品開辦費(fèi)。具體能給多少，那就要開管理公司與開發(fā)商之間的溝通了。（三）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)業(yè)主和租戶定期交納的物業(yè)管理費(fèi)：業(yè)主在向發(fā)展商購買商品房后，接到入伙通知書，便到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)，并開始預(yù)繳管理費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和各類不同物業(yè)的用途、檔次來制訂。（四）物業(yè)維修基金房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。商品房銷售時(shí)，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷售收入。房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。地產(chǎn)發(fā)展商提供的管理基金：居住小區(qū)一般是由房地產(chǎn)開發(fā)公司按照“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一配套”的小區(qū)建設(shè)要求建成，交由物業(yè)管理公司管理，并留下一定數(shù)額的管理基金，用作物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。有一些地區(qū)，發(fā)展商從開發(fā)項(xiàng)目總投資中提取1%-2%作為物業(yè)管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村，總投資為12億元，發(fā)展商從中提供120萬元給深圳市物業(yè)管理公司作為管理基金。也有些地區(qū)規(guī)定發(fā)展商以房價(jià)的7提供給管理公司作為管理基金。物業(yè)管理公司從發(fā)展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費(fèi)。按國家規(guī)定，建筑施工單位免費(fèi)維修一年，發(fā)展商扣留工程造價(jià)的5%作為工程維修保證金。在物業(yè)托管后，由物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行全面管理，因此發(fā)展商應(yīng)將截留的維修保證金移交給管理公司。（五）綜合服務(wù)與多種經(jīng)營收費(fèi)物業(yè)管理公司的物業(yè)經(jīng)營收入和其他經(jīng)營收入：物業(yè)管理公司在接受發(fā)展商委托時(shí)，一般都會要求發(fā)展商轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)給管理公司，如為小區(qū)配套建設(shè)的物業(yè)設(shè)施，物業(yè)管理公司可以據(jù)此搞一些租賃經(jīng)營，收取租賃費(fèi)。物業(yè)管理公司也可利用管理物業(yè)的優(yōu)勢，依靠可靠的信息來源，開展房屋的代租代銷，代理辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等中介服務(wù)，收取中介費(fèi)。物業(yè)管理公司還應(yīng)抓住機(jī)遇，圍繞服務(wù)于住宅區(qū)，積極開辦新企業(yè)，這樣既能為住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能廣開財(cái)路，增加企業(yè)收入。例如深圳市物業(yè)管理公司下屬就有九個(gè)子企業(yè)：深圳香港物業(yè)清潔管理公司，深圳物業(yè)電腦電器服務(wù)公司，物業(yè)裝飾工程部，物業(yè)機(jī)電維修部，物業(yè)車輛維修部，物業(yè)花木服務(wù)部等。此外，物業(yè)管理公司還可以廣開門路，創(chuàng)造盡可能多的利潤。例如有的物業(yè)管理公司與有關(guān)部門合作，開辦城市信用社、儲蓄所，既能為居民提供配套服務(wù)，又能開辟新的收入來源;有的物業(yè)管理公司開辦建材購銷、商業(yè)貿(mào)易之類的經(jīng)營實(shí)體創(chuàng)造效益。（六）其他收入住宅區(qū)特種服務(wù)費(fèi)收入：有些住宅區(qū)的居民生活水平較高，往往對小區(qū)的生活服務(wù)項(xiàng)目提出了更多、更高的要求，如家務(wù)服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、幼兒教育服務(wù)及其特種服務(wù)。物業(yè)管理公司可視實(shí)際需要開設(shè)各類特種服務(wù)項(xiàng)目，既方便了居民，又為公司開創(chuàng)了新的收入來源。特種服務(wù)費(fèi)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的，因各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，故難以有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。國家或地方城市維護(hù)費(fèi)的少量補(bǔ)貼：住宅小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施是城市公用設(shè)施的有機(jī)組成部分，如煤氣和自來水等設(shè)施，其正常運(yùn)行和維護(hù)管理的經(jīng)費(fèi)應(yīng)由國家相應(yīng)的專業(yè)部門承擔(dān)。不能因?yàn)樽≌瑓^(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理而削減甚至取消城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)在住宅區(qū)管理上的投入。為了管理上的方便，由各住宅區(qū)的管理公司本著為國家分憂、對居民負(fù)責(zé)的精神，承擔(dān)起管理職責(zé)。但不能否定，國家財(cái)政本應(yīng)承擔(dān)的部分仍應(yīng)盡責(zé)提供。水電管理備用金和裝修管理費(fèi)的收?。核姽芾韨溆媒鹬饕菍ε涮自O(shè)施如供水、供電、機(jī)電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新和突發(fā)事故搶修而設(shè)立的。業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，還須繳納水電管理備用金，其收取辦法根據(jù)各地實(shí)際情況有所差異。有些地區(qū)，這種管理維修基金一般根據(jù)樓宇的綜合造價(jià)，高層樓宇發(fā)展商提供4%，業(yè)主繳付所購物業(yè)造價(jià)的2%;多層樓宇發(fā)展商提供2%，業(yè)主繳付1%。業(yè)主和租戶在搬進(jìn)樓宇之前，一般都會對房屋進(jìn)行裝修。在裝修過程中，違反住宅區(qū)管理規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、損壞公共設(shè)施、管道線路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，因此收取一定的裝修管理費(fèi)和裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)是必要的。通常的做法是：住戶在申請裝修時(shí)收取一定的裝修押金，裝修完畢后，如無違章裝修，除收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)后，其余如數(shù)退還。二、物業(yè)管理費(fèi)的測算與管理（一）物業(yè)管理費(fèi)的測算1、物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成 物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與用戶生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 對管理費(fèi)用的收取，必須按物業(yè)分類計(jì)算，合理分?jǐn)?，量出為入。物業(yè)管理費(fèi)用開支主要有以下方面及所占比例：1、人員工資、福利、保險(xiǎn)；約32% 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（即人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等）2、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)；約12% 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（包括；公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費(fèi)；給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；電氣、燃?xì)?、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）3、公用水電費(fèi)用約10%4、安全管理禮約3.7% 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（即安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等）5、清潔、保潔消殺約6%物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏等）6、綠化與裝飾約7% 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等）7、行政辦公與培訓(xùn)約7%辦公費(fèi)用；（包括：交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等）8、開辦拆舊與攤銷約2.1%9、管理酬金約10%10、物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)約2%11、稅金約5.2%法定稅費(fèi)；（包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）12、不可預(yù)見約3% 2、物業(yè)管理的定價(jià)原則 我國目前的物業(yè)管理費(fèi)按照定價(jià)的主體，可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。（1）政府定價(jià)。政府定價(jià)的物業(yè)管理費(fèi)是指對售后公房的物業(yè)管理收費(fèi)。它又分成了管理費(fèi)、保安費(fèi)及保潔費(fèi)、電梯水泵運(yùn)行費(fèi)幾項(xiàng)。 （2）政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)是指對普通商品住宅收取的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即房屋所有人按經(jīng)所在地物價(jià)部門認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用。政府指導(dǎo)價(jià)是物價(jià)管理部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理的服務(wù)水準(zhǔn)，征求同級房產(chǎn)管理部門的意見，制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （3）經(jīng)營者定價(jià)。外銷商品住宅、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅或非居住用房的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。即由產(chǎn)權(quán)人（或產(chǎn)生的業(yè)主委員會）同所委托的物業(yè)管理單位商定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)所在地的物價(jià)部門備案。經(jīng)營者定價(jià)沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)業(yè)主對服務(wù)的要求及經(jīng)濟(jì)承受能力，由雙方協(xié)商確定。 案例 【案情】去年4月，某物業(yè)公司正式進(jìn)駐某高檔小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權(quán)。雙方簽訂預(yù)售合同及附件并在物價(jià)等相關(guān)部門登記備案。根據(jù)商品房預(yù)售合同附件約定，物業(yè)公司每月應(yīng)收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費(fèi)，當(dāng)業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費(fèi)并投訴到物價(jià)管理部門。物價(jià)管理部門接到投訴后，經(jīng)過調(diào)查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復(fù)議。 問題：1、物價(jià)部門的做法是否正確? 2、怎樣看待物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛？ 3、物業(yè)公司是否能勝訴？分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由建設(shè)單位與購房人協(xié)商確定，并應(yīng)在預(yù)售合同的附件中予以明示，物價(jià)管理部門只是登記備案而已。點(diǎn)評：當(dāng)前，有關(guān)因物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當(dāng)中既有物價(jià)管理等政府部門如何轉(zhuǎn)換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費(fèi)服務(wù)以及業(yè)主如何適應(yīng)市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場化的產(chǎn)物則應(yīng)完全由市場來決定價(jià)格。3、物業(yè)管理費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（1）包干制 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均有物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理費(fèi)（X)實(shí)行包干制的，構(gòu)成包括：物業(yè)服務(wù)成本（X1）、法定稅費(fèi)（X2）、物業(yè)管理企業(yè)的利潤（X3）三部分，即 X= X1 + X2 + X3(2)酬金制 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享受或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 物業(yè)管理費(fèi)（X） 包括物業(yè)服務(wù)成本 （X1） 和物業(yè)管理企業(yè)的酬金 （X4） 兩部分，即 X X1 X4簡單地說，酬金制就是物業(yè)公司干了多少活，業(yè)主按事先約定的標(biāo)準(zhǔn)交多少錢，類似“實(shí)報(bào)實(shí)銷”模式再加上保證物業(yè)一定的利潤；包干制類似家里請保姆，業(yè)主每個(gè)月固定付多少工資。 新的物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定，實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)公布明細(xì)的物業(yè)管理各項(xiàng)資金的收支情況；而實(shí)行包干制收費(fèi)方式的物業(yè)企業(yè)，只要求公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。案例 【案情】虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份物業(yè)管理服務(wù)合同。合同約定業(yè)委會將廣場全權(quán)委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)公司可按市場有關(guān)規(guī)定提取12%的管理酬金，物業(yè)管理費(fèi)若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費(fèi)歸還業(yè)委會，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。問題：物業(yè)管理公司的做法是否正確？為什麼？分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務(wù)報(bào)酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)屬于業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。點(diǎn)評：該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權(quán)益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費(fèi)等官司越來越多，業(yè)主的維權(quán)意識普遍增強(qiáng)。 4、物業(yè)管理費(fèi)的核算(1)公司費(fèi)用分?jǐn)偡?2)物業(yè)成本攤分法(3)工時(shí)計(jì)算法（二）物業(yè)管理費(fèi)的收繳、催收管理 1、特征（1）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)主體是物業(yè)管理企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)商（2）物業(yè)服務(wù)交費(fèi)主體是業(yè)主（3）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與購房款無關(guān)，具有獨(dú)立性2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀（1）物業(yè)服務(wù)存在亂收費(fèi)的情況（2）物業(yè)服務(wù)存在收費(fèi)難的問題3、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因及對策分析原因：（1）業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)知程度和接受程度不高。案例 法院封家電全家住賓館 不繳費(fèi)的業(yè)主，并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。家住長寧的某業(yè)主，住別墅，請保姆，夫妻每人一輛車，另外還備一輛“寶馬”，卻拖欠物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)一年多。去年8月，長寧法院判決生效后，他依然拒不執(zhí)行。法院上門執(zhí)行，封了其家中的空調(diào)、冰箱。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，一家人只好住賓館。從此，該小區(qū)所有業(yè)主均按時(shí)繳費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率達(dá)到100。物業(yè)公司感動(dòng)之余，給法院送來一面錦旗：“秉公辦事，執(zhí)法如山”。案例 欠租2000 元被拘一整天 l 百年不賴，千年不還。這是家住寶山的某戶主的老伴對上門收房租的物業(yè)管理人員常說的一句話。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。老頭被拘留，老太慌了神，兒女也埋怨，只好立刻拿著錢到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司到法院為其求情。法律無情人有情。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留24小時(shí)。 一人吃官司，眾人繳費(fèi)忙。該小區(qū)另外6戶欠費(fèi)的業(yè)主、住戶，都迅速繳納了所欠費(fèi)用，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)、房租收繳率達(dá)到了100 （2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度差（3）開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾以及建筑工程遺留問題多，物業(yè)管理服務(wù)不能到位。案例l 笑星因何拒繳物管費(fèi)著名笑星趙本山最近因欠物業(yè)管理費(fèi)而被催繳，由此引發(fā)趙本山的“維權(quán)事件”。趙本山對負(fù)責(zé)其小區(qū)的物管公司提出質(zhì)疑，并對其拖欠物管費(fèi)一事進(jìn)行解釋認(rèn)為：一，承諾不兌現(xiàn)。趙說，自他在此居住13年來，物管公司對剛?cè)胱r(shí)的網(wǎng)球場和會所等所作出的承諾沒有兌現(xiàn)；二，收費(fèi)水平與服務(wù)質(zhì)量不符。他說，物管公司盡管每平方米收取2.4元的物業(yè)費(fèi)，但其各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都無法做到令業(yè)主滿意，小區(qū)的安全狀況令人堪憂；三，配套設(shè)施不全，“孩子們甚至沒有玩的地方”。趙本山的委托律師王蘊(yùn)采就此次糾紛發(fā)表了自己的觀點(diǎn)。她認(rèn)為，拖欠費(fèi)用理應(yīng)歸還，但交納費(fèi)用的前提是費(fèi)用的合法性。如果承諾的服務(wù)沒有做到，業(yè)主有權(quán)拒絕繼續(xù)交錢接受其服務(wù)。王蘊(yùn)采認(rèn)為，這不僅僅是個(gè)法律問題，同時(shí)也是物管的社會誠信問題。據(jù)悉，目前該小區(qū)內(nèi)沒有及時(shí)交納物管費(fèi)的業(yè)主累計(jì)起來大約共有20%到30%左右。物管公司負(fù)責(zé)人日前表示，實(shí)在不行，他們也只能通過訴訟解決問題，不然將考慮退出。縱觀近年來的物管糾紛，大多由于欠費(fèi)問題所引發(fā)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，造成業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的原因主要有三：一是法律關(guān)系沒有搞明白，交付的配套設(shè)施、買賣合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給了物管公司；二是物管公司定位不準(zhǔn)，主動(dòng)承擔(dān)開發(fā)商遺留問題，造成糾紛隱患；三是物業(yè)管理服務(wù)制度不完善，服務(wù)模式不科學(xué)，造成服務(wù)質(zhì)量有缺陷。誰給物管背上沉重“包袱”物管承諾不兌現(xiàn)，其實(shí)大多數(shù)是開發(fā)商的遺留問題。收費(fèi)與服務(wù)不相符，是業(yè)主拒繳物管費(fèi)用的一大原因。三方積極配合才能共贏一些業(yè)主選擇不交費(fèi)和不合作成了對抗物業(yè)管理方“最有效”和惟一的方法，他們能做的或者是賴著物管費(fèi)不繳，或者是炒物管魷魚；而處于被行政和輿論雙重監(jiān)督下的物業(yè)管理方，又不得不委屈地面對這許多本是房產(chǎn)開發(fā)商遺留下來的問題。表面上看，物業(yè)管理公司是受害者，實(shí)質(zhì)上最大的輸家還是業(yè)主。物業(yè)管理是一項(xiàng)牽涉主體眾多、法律關(guān)系復(fù)雜、持續(xù)時(shí)間長的綜合性管理活動(dòng)，其中的許多問題往往不是某一主體單方面原因造成的。只有開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)明確各自定位，密切互動(dòng)，才能建立和諧的物業(yè)管理秩序。業(yè)主可以查物業(yè)公司的帳嗎 【案情】小章買了房子，也已入住了，從一位購房者成為一位業(yè)主之后，就不可避免地與物業(yè)公司打交道。而作為一位業(yè)主，小章最關(guān)心的還是所交的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司怎么花的？花得合理不合理？小章提出查物業(yè)管理公司的帳目，遭到拒絕。 請問作為小章是否有權(quán)利查物業(yè)管理公司的帳目？房子買來了，也已入住了，從一位購房者成為一位業(yè)主之后，就不可避免地與物業(yè)公司打交道。而作為一位業(yè)主，最關(guān)心的還是所交的物業(yè)費(fèi)用，物業(yè)公司怎么花的？花得合理不合理？作為業(yè)主既應(yīng)該知道自己的權(quán)利，也應(yīng)該知道自己應(yīng)盡的義務(wù)。物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作有其特殊性，其行業(yè)的利潤是按為業(yè)主提供服務(wù)所支出費(fèi)用總額的一定比例提取的。因此，管理費(fèi)用的開支成為業(yè)主最為關(guān)心的問題。在批準(zhǔn)管理公司的年度收支預(yù)算之后，監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用按計(jì)劃支出成為物業(yè)管理財(cái)務(wù)監(jiān)督的一項(xiàng)重要內(nèi)容。那么是不是每一位業(yè)主都可以以監(jiān)督賬務(wù)賬目的名義檢查管理公司的賬目呢？確切地說，業(yè)主作為費(fèi)用支付人，有財(cái)務(wù)監(jiān)督的權(quán)利，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理公司的賬目。查賬的目的是監(jiān)督管理公司財(cái)務(wù)支出的公開性與透明度，是否符合預(yù)算項(xiàng)目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。作為監(jiān)督方與被監(jiān)督方都需要就檢查結(jié)果做出權(quán)威的、有法律效力的結(jié)論。而一般的業(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。因此，當(dāng)業(yè)主以個(gè)人身份查賬時(shí)，管理公司有權(quán)拒絕，否則每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。業(yè)主如果要行使此項(xiàng)權(quán)利，有兩種途徑可以選擇：一是私人委托會計(jì)師事務(wù)所檢查；二是提請業(yè)主委員會委托專業(yè)事務(wù)所檢查。只有國家法律承認(rèn)的專業(yè)會計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己的合法權(quán)利。(小鋼)預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續(xù)時(shí)，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對此提出了幾點(diǎn)疑問：一是憑什么房子還沒有驗(yàn)收，就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個(gè)項(xiàng)目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個(gè)問題：一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？解讀：汪先生的這種情況，相信很多市民在新房交付時(shí)都遇到過。這里面，其實(shí)包含了兩個(gè)問題。第一，應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購買的標(biāo)的物（房產(chǎn)），已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時(shí)，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等），那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實(shí)質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。第二，物業(yè)公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時(shí)間預(yù)收各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用就不合理了。三、維修基金的籌集、使用和管理 房屋本體維修基金又稱為公共基金，用于房屋本體共（公）用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。 維修基金屬全體業(yè)主共有 維修基金應(yīng)注意保值增值經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中存在的通貨膨脹率，使得大額維修基金在收取后的保值增值正成為擺在每一位業(yè)主面前的現(xiàn)實(shí)問題。但在部分新建小區(qū)，由于入住時(shí)間尚短，小區(qū)未到應(yīng)大修的年份，大額的維修基金基本都處于“沉睡”狀態(tài)。有專家指出，維修基金全部存入銀行，雖然非常安全，但卻過于保守。每年的通貨膨脹率會吃掉全部的利息，無法實(shí)現(xiàn)保值增值。住宅維修基金改革勢在必行。 其實(shí)這種變革也正在逐步展開。根據(jù)去年底建設(shè)部出臺的住房專項(xiàng)維修資金管理辦法（征求意見稿）中指出，在保證住房專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項(xiàng)維修資金用于購買一級市場國債，以實(shí)現(xiàn)住房專項(xiàng)維修資金閑置時(shí)的保值增值。同期，北京出臺相關(guān)規(guī)定，目前已有多家小區(qū)準(zhǔn)備對維修基金款項(xiàng)進(jìn)行理財(cái)。案例】維修基金“大挪窩”案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個(gè)“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結(jié)果引發(fā)了業(yè)委會委員與委員之間的嚴(yán)重沖突。 分析：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動(dòng)用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應(yīng)由業(yè)主大會三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主決定。點(diǎn)評 ：對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機(jī)制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權(quán)，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個(gè)別本身財(cái)產(chǎn)并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。 第十二章 不同類型物業(yè)的管理 本章內(nèi)容l 居住物業(yè)的管理l 商業(yè)物業(yè)的管理l 工業(yè)物業(yè)的管理第一節(jié) 居住物業(yè)的管理一、居住物業(yè)的含義及分類（一）居住物業(yè)的含義 是指居民賴以生存的空間和必要的條件，即住宅以及附屬的設(shè)備和設(shè)施，是以居住為主要功能的物業(yè)。（二）居住物業(yè)的分類1、按住宅居住的戶數(shù)（1）獨(dú)戶住宅（2）多戶住宅2、按業(yè)主的數(shù)量（1）單一業(yè)主直管公房。由政府房地產(chǎn)主管部門代表國家擁有并直接管理的公有住宅。系統(tǒng)公房。由企事業(yè)單位擁有并管理的公有住宅。商品公寓（供出租）。由私人獨(dú)資擁有并供出租的商品住宅。其他私人的獨(dú)戶住宅。城市中過去遺留下來的私房。（2）多個(gè)業(yè)主 售后公房。國家按優(yōu)惠條件賣給居民的原租住的公房。 高檔商品住宅。原來稱作外銷商品住宅。 一般商品住宅。原來稱作內(nèi)銷商品住宅。 經(jīng)濟(jì)適用房。國家為了解決中低收入居民的住房，給以一定的政策優(yōu)惠建造的住宅。也稱微利房、安居房、平價(jià)房。 二、住宅小區(qū)的管理（一）住宅小區(qū)的概念及特點(diǎn) 1、概念 城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。居住區(qū)是具有一定的人口和用地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要，為城市干道分割成自然界限所包圍的相對的區(qū)域。l 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級。2、住宅小區(qū)的特點(diǎn) （1）結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性 住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)的統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、功能的多樣化、房屋結(jié)構(gòu)與配套設(shè)施的系統(tǒng)化， （2）產(chǎn)權(quán)的多元化 住宅小區(qū)的系統(tǒng)性要求統(tǒng)一管理，而產(chǎn)權(quán)的多元化特征又導(dǎo)致單個(gè)業(yè)主要求的個(gè)性化，因而造成住宅小區(qū)管理的復(fù)雜性。 （3）功能的多樣性 住宅小區(qū)除了滿足居住功能以外，還配備了多功能的服務(wù)設(shè)施，如教育衛(wèi)生設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施（如銀行、郵局等）。這些功能基本滿足了居民的生活需求，但也帶來了小區(qū)物業(yè)管理的難度以及新的機(jī)遇。 （4）內(nèi)涵的社會性 住宅小區(qū)是一個(gè)小社會，增加了小區(qū)物業(yè)管理的難度 。(爭議）（二）住宅小區(qū)的物業(yè)管理1、住宅小區(qū)管理的指導(dǎo)思想（1）服務(wù)第一，方便群眾小區(qū)的物業(yè)管理者必須將服務(wù)放在第一位，為廣大群眾提供生活的各種便利。（2）自治管理與專業(yè)管理相結(jié)合住宅小區(qū)的管理離不開專業(yè)的物業(yè)管理，但作為物業(yè)的所有者業(yè)主，依法擁有對自己物業(yè)管理的決策、監(jiān)督及參與的權(quán)利和義務(wù)。專業(yè)的物業(yè)管理單位必須尊重業(yè)主的自治管理權(quán)，而業(yè)主也應(yīng)該積極配合專業(yè)物業(yè)管理單位，使其發(fā)揮最大的效用。（3）統(tǒng)一管理，綜合服務(wù) 針對傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理（4）經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益、心理效益相結(jié)合。 經(jīng)濟(jì)效益：企業(yè)化行為 社會效益:物業(yè)管理為居民提供一個(gè)安全、舒適、和睦、優(yōu)美的生活空間，體現(xiàn)在人與人之間的和諧，人與社會之間的和諧； 環(huán)境效益：居住小區(qū)是城市大環(huán)境中的小環(huán)境，居住小區(qū)物業(yè)管理的好壞，直接影響到城市的大環(huán)境。 心理效益：反映在居民心態(tài)中的一種主觀感覺，一種居住環(huán)境理想的境界與心理價(jià)位，或者叫期望值。如果住宅和環(huán)境的安全、舒適、優(yōu)美的程度已達(dá)到或超過心理價(jià)位，居民就會有一種滿足感、幸福感，甚至有享受感、奢侈感。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的達(dá)標(biāo)考核要求 (1)管理運(yùn)作 (2)精神文明建設(shè) (3)綜合管理 (4)房屋維修管理(5)住戶評議第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理 商業(yè)物業(yè)包括辦公樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店、其他可出租的物業(yè)（如用于出租的物業(yè)），屬于收益性物業(yè)。一、辦公樓物業(yè)的管理（一）辦公樓的含義及分類1、辦公樓的含義辦公樓（也稱寫字樓、商務(wù)樓、綜合樓）是提供給人們商業(yè)經(jīng)營和辦公用的物業(yè)。2、辦公樓的分類（P244）不同類型的辦公樓對物業(yè)管理的要求不同（二）辦公樓物業(yè)的特點(diǎn)（1）地理位置要求高?，F(xiàn)代化的辦公樓多數(shù)建在城市中心。城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，交易量大，信息傳輸量大而快，交易成功率高，交通便捷，面談方便等，各類商業(yè)服務(wù)設(shè)施齊全，既利于辦公人員的上班，又有利于貿(mào)易的談判和開展。（2）建筑檔次高。無論從外觀還是內(nèi)部的配套設(shè)施，現(xiàn)代化的辦公樓大多為高檔的高層建筑，能為客戶提供一個(gè)舒適的工作環(huán)境。（3）功能齊全。為了能為客戶提供工作和生活上的方便，滿足客戶高效率工作的需要，現(xiàn)代的辦公樓能提供各種功能，如前臺服務(wù)、大小會議室、酒吧、商場、餐廳、車庫等，。（4）多由專業(yè)物業(yè)管理公司管理。辦公樓由于其檔次高，設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，管理要求高，一般都委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理（三）辦公樓物業(yè)管理的主要內(nèi)容（P245)1、營銷管理2、前臺服務(wù)3、安全衛(wèi)生4、消防5、設(shè)備設(shè)施管理6、保潔管理二、零售商業(yè)物業(yè)的管理 購物中心的物業(yè)管理（一）購物中心的管理要點(diǎn)1、購物中心的服務(wù)對象有業(yè)主、用戶和用戶的顧客。2、增加用戶的營業(yè)額是物業(yè)管理的重要目標(biāo)。3、嚴(yán)格管理各承租商戶的裝修。4、嚴(yán)格完善保安措施。5、消防工作重中之重。6、方便的內(nèi)外交通以