房價(jià)反彈的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析VIP

房價(jià)反彈的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析房價(jià)調(diào)控是我國宏觀經(jīng)濟(jì)管理的一大難題。從1998年算起，我國房價(jià)調(diào)控已經(jīng)歷時(shí)14年，但收效始終有限。最近一輪自2009年底開始的樓市調(diào)控，直至2011年第4季度才見回落，但最近幾個(gè)月，樓市價(jià)量和市場預(yù)期又一次出現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈的跡象。房地產(chǎn)調(diào)控本應(yīng)可以抑制房價(jià)平抑供求，然而，國家大力管控的房價(jià)為何在經(jīng)濟(jì)減速下仍強(qiáng)勢反彈。這需要理性的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。下面，我們先討論調(diào)控對需求的影響，然后討論調(diào)控對供給的影響，最后再討論限價(jià)的影響。經(jīng)濟(jì)學(xué)最基本的理論是商品的供求定律。首先討論需求曲線。需求由收入與物價(jià)決定，收入對需求有正的影響，收入增加會(huì)引致需求上升；物價(jià)對需求有負(fù)的影響，價(jià)格上漲會(huì)引起需求下降。但這種需求理論主要適用于普通消費(fèi)品，并不適用于房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)市場上，當(dāng)價(jià)格上升時(shí)，因?yàn)橛懈嗟娜讼胍蔀橛蟹空?，于是需求也上升；反之，在房價(jià)下跌時(shí)，買房的人反而減少，住房供給的存量也上升。這兩種情形在實(shí)際當(dāng)中的情況，前者正如近幾年中國的房市；而后者則正是美國次貸危機(jī)以來的情形?？梢姺慨a(chǎn)市場的通則是追漲殺跌，這與普通商品市場截然不同。房地產(chǎn)市場交易者的行為為何與普通商品市場大相徑庭？這是因?yàn)榻灰渍叩馁I賣動(dòng)機(jī)不同。在普通商品市場上，買方的行為主要由價(jià)格和商品的效用決定，買者追求的是商品的使用價(jià)值最大化；賣方作為價(jià)格的接受者，沒有價(jià)格的影響力只能被動(dòng)地接受市場的選擇。市場均衡的供求量單純由價(jià)格來調(diào)節(jié)。在房地產(chǎn)市場上均衡的需求量，雖然也受價(jià)格與收入的影響，但主要由預(yù)期決定。雖然房地產(chǎn)市場的需求可以進(jìn)一步劃分為自住性需求、改善性需求、投資性需求與投機(jī)性需求等不同類型的需求，但其共性是房價(jià)上漲的預(yù)期決定著不同需求類型的共同買入行為。因此，要研究住房的需求，需要用預(yù)期理論，包括成本與收益的預(yù)期。否則，根據(jù)前述需求定律的假定，目前我國房價(jià)收入比早已居世界前列，存在房地產(chǎn)泡沫。但悖論之處在于，既然房價(jià)太高，居民收入總水平又沒跟上，為何房價(jià)還在上漲，還有那么多的人要買房？答案是預(yù)期。簡單的相關(guān)分析可以證實(shí)，在任何一國或地區(qū)的房產(chǎn)市場上預(yù)期都與房價(jià)正相關(guān)，房價(jià)上漲的預(yù)期驅(qū)使購房者競相入市，要么是為規(guī)避購房成本進(jìn)一步上升的風(fēng)險(xiǎn)，要么是增加持有房屋的未來上漲預(yù)期收益。因此，房地產(chǎn)需求曲線的形態(tài)不是向右下方傾斜，而是向右上方傾斜。在預(yù)期樂觀時(shí)，價(jià)格越高需求越強(qiáng)，反之則反是。那么，關(guān)乎房價(jià)走向的未來預(yù)期又將如何決定？這取決于購房的經(jīng)濟(jì)收益率，即房價(jià)減去購房成本再減去經(jīng)濟(jì)成本之差。其中，購房成本為買房支付的會(huì)計(jì)成本或?qū)嶋H成本，表示購房所支付的實(shí)際貨幣金額；經(jīng)濟(jì)成本是指購房的機(jī)會(huì)成本，指同一筆資金不用于買房而作其他投資選擇所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，比如，100萬元不買房而去買股票所獲得的股票投資收益，就是100萬元買房的經(jīng)濟(jì)成本。一項(xiàng)投資的經(jīng)濟(jì)收益率不小于零，意味著該項(xiàng)投資至少不會(huì)比投資于其他項(xiàng)目的回報(bào)低。因此，只要即期的購房經(jīng)濟(jì)收益率不小于零，房價(jià)的未來預(yù)期就會(huì)繼續(xù)看漲或持平，這時(shí)，從全社會(huì)資金流向的角度看，房地產(chǎn)就會(huì)繼續(xù)得到社會(huì)資金的青睞或駐足。在此條件下，如果政府調(diào)控的著力點(diǎn)無法營造一個(gè)社會(huì)資金可以獲得更佳收益的其他場所，立意再好的政策最終都不太可能真正收到明顯成效。由于限購、限價(jià)對市場發(fā)出的信號是房價(jià)還會(huì)大幅上漲的預(yù)期，因此政府越是加大調(diào)控的力度房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的反彈力度就越強(qiáng)。就目前中國的現(xiàn)實(shí)看，低端制造業(yè)的資金由于外需的下滑而急需向行業(yè)外轉(zhuǎn)移，股票市場正在經(jīng)歷一次結(jié)構(gòu)性的長波調(diào)整，債券及其他投資市場狹小，存款收益為負(fù)值，在這種情況下，強(qiáng)行調(diào)控房價(jià)必然直接堵塞大量資金的投資通路，不但難以收到預(yù)期的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)效果，而且容易造成社會(huì)資金的大量閑置或外流，降低稀缺資本的利用效率。其次，供給曲線的決定。典型市場經(jīng)濟(jì)國家的房地產(chǎn)供給基本由市場力量自發(fā)調(diào)節(jié)，其形狀是一條向右上方傾斜的曲線。與之不同，在我國土地屬國家和集體所有，無論城市土地還是鄉(xiāng)村集體用地至少在法律上都受到國家嚴(yán)格的限制，因此開發(fā)商增加產(chǎn)出的決定受到政府外生干預(yù)，例如管理城市建設(shè)用地的供給，這會(huì)在很大程度上制約市場的住房供給。極端情形下會(huì)使供給曲線完全失去彈性。換言之，在中國住房的供給由外生變量決定，價(jià)格對供給的影響可以忽略不計(jì)，供給曲線近似于一條垂直于X軸的直線。如此，需求的增加只能帶來房價(jià)的上升。而房價(jià)的上漲則可帶來開發(fā)商的捂盤，因?yàn)槟玫乩щy，開發(fā)商進(jìn)行連續(xù)的開發(fā)不易，往往要借助一次性的交易，實(shí)現(xiàn)收益的最大化。供給曲線位置的決定如何反映調(diào)控的影響？供給既然由外生決定，政府調(diào)控方向與力度的大小便決定著市場的供給總量與結(jié)構(gòu)，這樣供給曲線的位置平移的幅度大小便是各項(xiàng)政策影響之代數(shù)和。但這里需要注意的是房屋供給的不同類型。房地產(chǎn)屬于異質(zhì)產(chǎn)品，不同類型房屋的供給對應(yīng)著不同的需求對象，不同類型的房屋不可相互替代，因此不同類型房屋的供給曲線無法疊加，例如，普通商品房就不能與社會(huì)保障房直接相加。原因是土地空間利用的排他性，一塊同樣的土地用于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等政策房，就建不了商品房。這樣在供給曲線的位置上，廉租房的增加并不會(huì)擴(kuò)大商品房的供給，反而因?yàn)閿D占了商品房用地，而減少或抑制了商品房的可能供給。因此，如果我國房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)對象是商品房，那大量政策房的建設(shè)不但起不到抑制房價(jià)上漲的作用反而會(huì)抬升商品房房價(jià)；反過來，商品房的上漲拉高建筑材料等成本又會(huì)影響到非商品房的建房成本，其結(jié)果是共損的。限價(jià)也包括限購，因?yàn)橄拶徸罱K的結(jié)果是影響價(jià)格，實(shí)際也是限價(jià)，因此可以一并作限價(jià)討論。限價(jià)的前提是必須事先確定合理的房價(jià)水平。但合理的房價(jià)只能由市場決定。因?yàn)槿魏蝺r(jià)格都是交易完成后的結(jié)果，無法事前確定，所以市場不可模擬，價(jià)格無法預(yù)知。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)被證偽的關(guān)鍵就在政府定價(jià)與實(shí)際脫節(jié)不能及時(shí)反映供求的變化。況且，價(jià)格調(diào)節(jié)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，供求模型的變量特性是否具有收斂的性質(zhì)，決定著價(jià)格水平的遠(yuǎn)期位置是發(fā)散還是趨同，只是在后一情形價(jià)格水平的變化才可能從初始位置趨向一個(gè)預(yù)期的均衡。而此類動(dòng)態(tài)均衡模型除了學(xué)術(shù)探討之外，基本上不具備任何實(shí)踐上的意義。迄今為止，世界金融史上歷史最為悠久、歷時(shí)已近120年的標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)，即便是在電子計(jì)算機(jī)技術(shù)已經(jīng)高度發(fā)達(dá)的今天，華爾街金融機(jī)構(gòu)預(yù)測近乎正確的幾率也并未超過拋硬幣定輸贏的幾率。因此，不能認(rèn)為政府可以比市場更聰明，可以政府行為替代市場的邏輯。雖然可以通過政府制定并監(jiān)督游戲規(guī)則的執(zhí)行來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)中間相關(guān)的秩序，但要指望政府通過價(jià)格的制定來解決市場定價(jià)問題既不現(xiàn)實(shí)也缺乏嚴(yán)謹(jǐn)經(jīng)濟(jì)理論分析的支持。再是房地產(chǎn)市場的差異性。房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性市場，不同地區(qū)、不同城市、不同地段的房屋具有差別甚大的價(jià)格，即使在同一城市同一地段不同的位置和朝向都具有不同的價(jià)格，這種價(jià)格差異背后體現(xiàn)的是級差地租的內(nèi)在要求，起決定作用的仍然是不同房屋的不同收益率。這意味著，統(tǒng)一樓價(jià)調(diào)控難以適應(yīng)各地區(qū)千差萬別的房價(jià)情況，調(diào)控很難落到實(shí)處。最后，高房價(jià)的問題。房價(jià)過高并非市場解決不了定價(jià)問題，而是房價(jià)的最終決定權(quán)在政府不在市場。基本的事實(shí)是，我國房地產(chǎn)開發(fā)用地，城市規(guī)劃由各級政府機(jī)構(gòu)審批，各種相關(guān)稅費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)，貨幣發(fā)行，資金價(jià)格、存貸款利率、貸款政策也在政府手里，房價(jià)構(gòu)成的主要成分與主要環(huán)節(jié)都由政府決定，影響房價(jià)的宏微觀經(jīng)濟(jì)變量基本上都是政府控制，因此，在這個(gè)意義上，房價(jià)高低的確可以是政府說了算。所以房價(jià)高調(diào)控難問題不在市場定價(jià)失靈而在市場化不足，政府這只看得見的手管得太多，使市場無法自主地實(shí)現(xiàn)自身的定價(jià)功能。怎樣才能真正把房價(jià)調(diào)下來？根本的解決辦法是政府主動(dòng)退出市場，把定價(jià)權(quán)回歸市場，把各種資源的配置權(quán)交還給各個(gè)市場主體，只有通過真正的市場定價(jià)才能充分體現(xiàn)稀缺土地資源的價(jià)值，也才能有效地抑制土地投機(jī)和地方政府對國有、集體土地的揮霍和浪費(fèi)。結(jié)論：第一，當(dāng)前條件下房價(jià)反彈有合理之處。目前，我國居民債務(wù)杠桿并不高，雖然房價(jià)反彈并非意味著沒有風(fēng)險(xiǎn)，但因?yàn)閮?chǔ)蓄率一直居高不下，從全國范圍看，房價(jià)上漲還是和國民收入上漲速度相匹配的，不能太夸大泡沫。因此不應(yīng)把房價(jià)反彈視為洪水猛獸而應(yīng)當(dāng)因勢利導(dǎo)，允許房價(jià)自動(dòng)回升，這對拉動(dòng)投資需求、增加財(cái)富效應(yīng)、促進(jìn)消費(fèi)有利。第二，限購、限價(jià)即使短期之內(nèi)可以控制局面，卻改變不了供求失衡的格局，甚至造成房價(jià)報(bào)復(fù)性上漲的預(yù)期，因此調(diào)控信號應(yīng)當(dāng)弱化行政色彩，應(yīng)通過政府窗口信息引導(dǎo)市場形成合理預(yù)期。第三，目前我國制度層面的設(shè)計(jì)并沒有給高收入階層提供較好的投資空間，低端制造業(yè)、股市等轉(zhuǎn)移出來的資金要找出路，所以大城市尤其核心地段的房價(jià)長期仍將處于上漲趨勢，因此依靠政策調(diào)控樓市，應(yīng)充分利用級差地租的定價(jià)功能，通過市場價(jià)格的自動(dòng)調(diào)節(jié)來滿足不同類型有支付能力的需求。第四，增加商品房的有效供給。應(yīng)當(dāng)盡量少建政策房，這不僅可以避免社會(huì)大面積尋租行為，也可以減少政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)的積聚。市場配置資源的本意是購者有其房，大規(guī)模地建設(shè)廉租房不僅無助于抑制高房價(jià)，而且將25%甚至將更多人的住房保障下來的想法也未必是個(gè)好辦法。目前我國仍屬發(fā)展中國家，人均GDP不過5000美元，要把全部人口的住房問題都解決并不現(xiàn)實(shí)。美國經(jīng)濟(jì)富裕程度是中國的數(shù)倍，但也未大規(guī)模建設(shè)廉租房，只是允許低收入者可以貸款買房，最后導(dǎo)致次貸危機(jī)，陷入全民債務(wù)泥潭。因此我國房產(chǎn)政策的調(diào)整不宜片面強(qiáng)調(diào)居者有其房。在具體解決低收入階層的住居問題上，大規(guī)模建設(shè)廉租房不僅將極大地增加各級政府的財(cái)稅負(fù)擔(dān)，并且政府還會(huì)因此減少土地出讓金收入和各種相關(guān)稅費(fèi)，并讓商品房購買者付出高房價(jià)，達(dá)不成互利多贏。權(quán)