資產(chǎn)評估各章練習(xí)題.doc

注會社區(qū)63 / 63 資產(chǎn)評估各章練習(xí)題及答案更多精品在注會社區(qū)！第一章 導(dǎo)論 一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）資產(chǎn)評估 （2）資產(chǎn)評估的時點性 （3）市場價值 （4）非市場價值2、單項選擇題（1）資產(chǎn)評估的時點性是指以被評估資產(chǎn)在（ ）的實際狀況，對資產(chǎn)價值進(jìn)行的評定估算。a、評估日期 b、評估工作日期 c、評估基準(zhǔn)日 d、過去、現(xiàn)在及未（2）不可辨認(rèn)的資產(chǎn)是指（ ）。a、 沒有物質(zhì)形態(tài)因而無法辨認(rèn)的資產(chǎn) b、 因不具有綜合獲利能力而無法單獨出售的資產(chǎn) c、不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)d、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)（3）資產(chǎn)評估價值取決于資產(chǎn)的（ ）。a、 原先的購買價格 b、生產(chǎn)成本 c、預(yù)期效用 d、評估基準(zhǔn)日的利用現(xiàn)狀（4）正常情況下，一棟別墅在某一時點的市場價值，不會高于此時點重新開發(fā)一同等效用別墅的成本（包括利潤）。這體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的（ ）。a、貢獻(xiàn)原則 b、客觀原則 c、預(yù)期原則 d、替代原則 （5）下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（ ）a、獨立性 b、客觀性 c、替代性 d、科學(xué)性（6）在企業(yè)兼并時，目標(biāo)企業(yè)（被兼并企業(yè)）價值評估的最適用假設(shè)是（ ）。 a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)（7）銀行在因債務(wù)不能清償而需要對其受押的抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，該抵押房地產(chǎn)價值的評估適用于（ ）。a、清算假設(shè) b、公開市場假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營假設(shè)（8）資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是（ ） a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者 c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格社會中介機構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評估具有（ ）a、市場性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測性（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。該宗土地的價值應(yīng)評估為（ ）萬元 a、500 b、300 c、280 d、3603、多項選擇題（1）資產(chǎn)評估行為涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括（ ）a、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 b、企業(yè)重組 c、資產(chǎn)抵押 d、資產(chǎn)納稅 e、停業(yè)整頓（2）資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指（ ）a、選擇適用的價值類型和方法 b、由包括科技專家組成的資產(chǎn)評估隊伍c、制定科學(xué)的評估方案 d、以充分科學(xué)的事實為依據(jù) e、遵循科學(xué)的評估程序（3）資產(chǎn)評估的公正性表現(xiàn)為（ ）a、資產(chǎn)評估應(yīng)遵循正確適用的評估原則，依照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法。b、資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。c、資產(chǎn)評估的目標(biāo)是為了估算出服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)要求的客觀價值。d、資產(chǎn)評估需要通過對評估基準(zhǔn)日的市場實際狀況進(jìn)行模擬。 e評估價值是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的一個參考價值，最終的成交價格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價還價的能力。（4）在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)，運用最佳使用原則的選擇前提有（ ）a、保持利用現(xiàn)狀前提 b、轉(zhuǎn)換用途前提 c、投資改造前提d、新利用前提 e、上述四種情形的某種組合（5）適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ ）a、繼續(xù)使用假設(shè) b、公開市場假設(shè)c、持續(xù)經(jīng)營假設(shè) d、清算假設(shè) e、交易假設(shè)（6）確定評估基準(zhǔn)日的目的是（ ）a、確定評估對象的計價時間 b、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時點c、將動態(tài)下的資產(chǎn)固定在某一時期 d、確定評估機構(gòu)的工作日 e、遵循科學(xué)的評估程序4、問答題（1）資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？（2）資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？ 二、參考答案1、（1）資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進(jìn)行估計的行為或過程。具體地講，資產(chǎn)評估是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價值進(jìn)行估算的過程。（2）時點性是指資產(chǎn)評估是對評估對象（即待評估資產(chǎn)）在某一時（間）點的價值的估算。這一時點是所評估價值的適用日期，也是提供價值評估基礎(chǔ)的市場供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時點稱為評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日相對于評估（工作）日期而言，既可以是過去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開競爭的市場上出售，買賣雙方行為精明，且對市場行情及交易物完全了解，沒有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價格。（4）非市場價值是指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價值。常見的非市場價值有：使用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值、凈變現(xiàn)價值、持續(xù)經(jīng)營價值。2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abde （6）ab4、（1） 資產(chǎn)評估的基本要素有哪些？資產(chǎn)評估的基本要素包括評估主體、評估對象、評估依據(jù)、評估目的、評估原則、價值類型、評估程序及評估方法八個構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評估工作中的主體，必須符合國家在資產(chǎn)評估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊。特定資產(chǎn)是待評估的對象。國家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評估活動所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評估的依據(jù)。特定的評估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型的確定和評估方法及參數(shù)的選擇。評估原則即資產(chǎn)評估工作的行為規(guī)范，是處理評估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評估目的。評估程序是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟。評估方法是估算資產(chǎn)價值所必需的特定技術(shù)方法。（2） 資產(chǎn)評估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評估假設(shè)是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時，需要充分考慮待評估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開市場假設(shè)是指待評估資產(chǎn)能夠在完全競爭的市場上進(jìn)行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強、市場化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車等，比具有較強專用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場，因而更適用于公開市場假設(shè)。專用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營活動的一部分時，很少能夠在公開市場上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購買者的時間的長短，可以將清算分為強制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評估價值往往也低于繼續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價值。（3）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則有哪些？資產(chǎn)評估原則是規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評估原則是為了確保不同的估價人員在遵循規(guī)定的估價程序，采用適宜的估價方法和正確的處理方式的前提下，對同一估價對象的估價結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評估時，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)，或該部分對資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時整體資產(chǎn)價值或資產(chǎn)整體價值的下降程度來衡量確定。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價值。對具有同等效用而價格不同的物品進(jìn)行選擇時，理性人必定選擇價格便宜的；對價格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價對象特征相類似資產(chǎn)的市場交易資料，來進(jìn)行比較分析評估估價對象的價值，以確保所評估的結(jié)果是估價對象在公開市場上成交的最可能價格。 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價值不是取決于其過去的生產(chǎn)成本和銷售價格，而是決定于其在評估基準(zhǔn)日后能夠帶來的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價值就越高。最佳（也稱最高最佳）使用原則即按照估價對象的最佳使用方式，評估資產(chǎn)的價格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價對象產(chǎn)生最高價值的利用方式。在運用最佳使用原則時，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過不經(jīng)濟(jì)的方式來實現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價對象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對估價前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時，應(yīng)以改造后的使用假定為估價前提；（4）重新利用前提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價前提；（5）上述四種情形的某種組合。 第二章 資產(chǎn)評估的程序與基本方法一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）復(fù)原重置成本 （2）更新重置成本 （3）實體性貶值 （4）功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 （6）總使用年限 （7）實際已使用年限 （8）資產(chǎn)利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比較法 （12）收益法2、單項選擇題（1）被評估賓館因市場原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬元。a、15 b、12.6 c、10 d、50（2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ ）。a、復(fù)原重置成本 b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本（3）某項資產(chǎn)1997年購建，賬面原值100000元，2000年進(jìn)行評估，若以購建時物價指數(shù)為100%，則3年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（ ）元。a、145000 b、115000 c、152000 d、151800（4）某被評估資產(chǎn)1980年購建賬面價值為50萬元，1989年進(jìn)行評估，1980年、1989年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為120%、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（ ）萬元。a、50 b、70.8 c、35.3 d、85（5）某設(shè)備的年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（ ）萬元。a 、200 b、250 c、300 d、350（6）教堂、學(xué)校、專用機器設(shè)備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市場比較法 d、殘余法 （7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ ）。 a、相同的原材料 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計（8）運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（ ）。 a、實體性貶值 b、經(jīng)濟(jì)性貶值 c、功能性貶值 d、資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的（ ）。 a、總經(jīng)濟(jì)使用年限 b、總技術(shù)使用年限 c、總物理壽命 d、以上三個都可以（10）某機器設(shè)備購建于1994年10 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月5日為評估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實際使用年限為（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5（11）待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（ ）元。 a、160000 b、150000 c、10000 d、40000（12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設(shè)備的歷史總成本為30萬元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（ ）萬元。 a、357 b、448 c、400 d、417（13）預(yù)計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價值為（ ）萬元。 a、136 b、219 c、127 d、145（14）某類設(shè)備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場上年加工1600件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價值為10萬元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評估設(shè)備的價值為（ ）萬元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6（15）某評估參照物價格為10萬元，成新率為0.5，被評估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10（16）通常情況下，可以用市場法進(jìn)行評估的資產(chǎn)是（ ）a、專利權(quán) b、專用機器設(shè)備 c、通用設(shè)備 d、專有技術(shù)（17）在應(yīng)用市場法時，一般應(yīng)該選擇（）參照物進(jìn)行比較。a、3個或3個以上b、2個或2個以上 c、1個或1個以上d、4個或4個以上3、多項選擇題（1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（ ）。a、評估范圍 b、評估目的 c、評估假設(shè) d、評估基準(zhǔn)日 e、評估工作日期（2）重置成本的估算方法有（ ）a、物價指數(shù)法 b、功能價值法 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 d、重置核算法 e、觀察法（3）實體性貶值的估算方法有（ ）a、觀察法 b、經(jīng)濟(jì)使用年限法 c、使用年限法 d、修復(fù)費用法 e、成新率法（4）功能性貶值包括（ ）a、超額投資性功能性貶值 b、超額運營性功能性貶值 c、復(fù)原重置成本的功能性貶值 d、更新重置成本的功能性貶值e、修復(fù)性功能性貶值（5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（ ）a、維修費用 b、保險費用 c、折舊費用 d、資金成本 e、管理費用（6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少c、社會勞動生產(chǎn)率提高 d、自然力作用加劇e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表（7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ ）a、相同的功能效用 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計 e、相同的材料4、問答題（1）資產(chǎn)評估應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（2）功能性貶值的估算應(yīng)按照什么樣的步驟進(jìn)行？（3）運用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估時，如何確定被評估資產(chǎn)的純收益？（4）如何確定折現(xiàn)率？5、計算題某待評估的生產(chǎn)設(shè)備每月可生產(chǎn)10000件產(chǎn)品，生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本為1.5元,而目前的新式同類設(shè)備生產(chǎn)每件產(chǎn)品的工資成本僅為1.2元。假定待評估設(shè)備與新設(shè)備的運營成本在其他方面相同，待評估設(shè)備資產(chǎn)還可以使用5年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)相對于同類新設(shè)備的功能性貶值。 二、參考答案1、（1）復(fù)原重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，用與估價對象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評估基準(zhǔn)日，運用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價對象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 （3）實體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價值減少。 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評估資產(chǎn)與社會上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實施、戰(zhàn)爭、政治動蕩、市場蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報廢為止經(jīng)歷的時間。 （7）實際已使用年限是資產(chǎn)自開始使用到評估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實際使用強度和名義已使用年限有關(guān)。 （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實際使用強度，其計算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計實際利用時間至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計法定利用時間。（9）成新率反映評估對象的現(xiàn)時價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費用法等。 （10）成本法成本法是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項價值損耗,來確定資產(chǎn)價值的方法。（11）比較法也稱市場比較法,是指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出的類似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評估資產(chǎn)價值的評估方法。 （12）收益法是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報告的全過程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：資產(chǎn)評估項目的接洽；組建資產(chǎn)評估項目小組；擬定資產(chǎn)評估的工作方案；收集與資產(chǎn)評估有關(guān)的資料；待評估資產(chǎn)的清查核實和實地查勘；資產(chǎn)評估的評估假設(shè)條件、價值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)分析；選擇評估方法并進(jìn)行估算；編寫資產(chǎn)評估報告；與委托方辦理提交報告和評估費用清算等手續(xù)（2）比較待評估資產(chǎn)的年運營成本與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運營成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。確定凈超額運營成本。凈超額運營成本等于超額運營成本扣除所得稅后的余額。估計待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。對因功能過時而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本（3）對評估對象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平狀況下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個使用者經(jīng)營管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計經(jīng)營管理成本。經(jīng)營管理成本包括有維修費、銷售及管理費、保險費、稅費、銷售成本、原材料費及工資等成本費用。折舊費、籌資成本等不作為經(jīng)營管理成本從收入中扣除，因為折舊費是收入的一部分，它不會支付給任何人，而籌資成本也在對預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時即從貨幣時間價值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實質(zhì)上是投資的期望回報率，我們可以將它看作是投資于估價對象的機會成本，或者說是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項“相似的”投資中得到的回報率。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：市場比較法。即通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報率。資本資產(chǎn)定價模型法。即通過比較一項資本投資的回報率與投資于整個資本市場的回報率，來衡量該投資的風(fēng)險補償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項投資的風(fēng)險包括可分散風(fēng)險和不可分散風(fēng)險?？煞稚L(fēng)險是由與該項投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過投資多樣化（組合）來降低或消除。不可分散風(fēng)險是由那些對整個經(jīng)濟(jì)而不只是對某一項投資產(chǎn)生影響的事件帶來的，無法通過投資多樣化降低或消除。因為可分散風(fēng)險能夠通過多樣化來消除，所以投資市場不會給予它回報，投資市場只對無法避免的風(fēng)險即不可分散風(fēng)險予以補償。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險不同，因而其回報率也不同。期望回報率 = 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險補償。國庫券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報率當(dāng)作無風(fēng)險利率。資產(chǎn)風(fēng)險補償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場（平均）風(fēng)險補償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報率表示為：資產(chǎn)期望回報率 = 無風(fēng)險利率 + 資產(chǎn)市場風(fēng)險補償 = 無風(fēng)險利率 +（資產(chǎn)平均回報率 - 無風(fēng)險利率）加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為： 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （1 - 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比5、（1.5-1.2）1000012（1-33%） 1-1/（1+10%）5/10% = 91434（元）第三章 機器設(shè)備評估一、練習(xí)題1、單項選擇題（1）機器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括( ) a專用設(shè)備 b通用設(shè)備 c生產(chǎn)性設(shè)備 d非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（2）成本法主要適用于評估( ) a可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備 b可正常變現(xiàn)的設(shè)備 c可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備 d續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益的設(shè)備（3）機器設(shè)備重置成本中的直接費用包括( ) a各種管理費用 b安裝調(diào)試費用 c人員培訓(xùn)費用 d總體設(shè)計賞用（4）計算重置成本時，不應(yīng)計入的費用是( ) a購建費用 b維修費用 c安裝費用 d總調(diào)試費用（5）估測一臺在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是( ) a. 利用價格指數(shù)法 b利用詢價法詢價再考慮其他費用 c利用重置核算法 d利用功能價值法（6）物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的( )。a復(fù)原重量成本 b更新重置成本 c實體貶值 d功能性貶值（7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是( )a設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù) b設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù)c設(shè)備出口國綜合價格指數(shù) d設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù)（8）機器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指( )。a機器設(shè)備從使用到報廢為止的時間b機器設(shè)備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間c從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時間d機器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間（9）鑒定機器設(shè)備的實際已使用年限，不需考慮的因素是( )。a技術(shù)進(jìn)步因素 b設(shè)備使用的日歷天數(shù)c設(shè)備使用強度 d設(shè)備的維修保養(yǎng)水平（10）運用修復(fù)費用法估測成新率適用于( )。a所有機器設(shè)備b具有特殊結(jié)構(gòu)及可補償性有形損耗的設(shè)備c具有特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備d具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補償有形損耗的設(shè)備（11）設(shè)備的技術(shù)壽命與( )有關(guān)。a. 使用強度 b使用時間 c技術(shù)更新速度 d維修保養(yǎng)水平（12） 運用價格指數(shù)法評估機器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。a技術(shù)因素 b功能因素 c地域因素 d時間因素（13）被評估設(shè)備購建于1985年，賬面價值為30000元，1990、1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，1995年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從19851995年價格上升率為10，該設(shè)備尚可使用年限為8年。評估時設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）年 a10.5 b9.5 c8 d8.5（14）對被評估的機器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( )a更新重置成本 b復(fù)原重置成本 c完全重復(fù)成本 d實際重置成本（15）某臺被估資產(chǎn)1978年購建，其賬面原值為10萬元，當(dāng)時該類設(shè)備定基物價指數(shù)為120，1990年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為180，則該臺設(shè)備的重置全價為( )萬元。a10 b18 c12 d15（16）某設(shè)備的原始價值為5萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新率不會超過( )a25 b80 c75 d20 2、多項選擇題（1）在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算。a通用 b進(jìn)口 c非標(biāo) d自制 e了解市場行情（2）設(shè)備評估的現(xiàn)場工作包括( )a. 指導(dǎo)委托方填報評估表格 b分析委托方的各種評估表格c對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d查明設(shè)備實物落實評估對象e確定設(shè)備的成新率（3）機器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( )a. 機器設(shè)備的日常維修費用 b機器設(shè)備的購置費用c設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用 d設(shè)備的大修費用e. 設(shè)備的技術(shù)改造費用（4）構(gòu)成機器設(shè)備重置成本的間接費用主要( )a購建設(shè)備所發(fā)生的管理費用 b購建設(shè)備所發(fā)生的運輸費用c購建設(shè)備所占用的資金成本 d購建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計費用e購建設(shè)備所發(fā)生的安裝費用（5）影響機器設(shè)備物理壽命的因素有( )a機器設(shè)備的使用強度 b機器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平c同類設(shè)備的使用強度 d機器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途e設(shè)備的自身質(zhì)量（6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括( )a設(shè)備購置價格 b設(shè)備運雜費用c設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d銀行手續(xù)費用e設(shè)備安裝調(diào)試費用（7）運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)( )a設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命 b設(shè)備的技術(shù)水平c設(shè)備的實際已使用時間 d設(shè)備的負(fù)荷程度e設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限（8）機器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響( )a物理性能 b技術(shù)進(jìn)步速度 c設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況d設(shè)備使用人員的技術(shù)水平 e設(shè)備配套情況（9）設(shè)備成新率的估測通常采用( )進(jìn)行。a使用年限法 b修復(fù)費用法 c觀測分析法 d功能價值法 e統(tǒng)計分析法（10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( )a設(shè)備購置費 b運輸費用 c利息費用 d安裝費用（11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( )a. 超額重置成本 b超額投資成本 c超額運營成本 d超額更新成本（12）機器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( )a法定壽命 b市場壽命 c物理壽命 d經(jīng)濟(jì)壽命 e技術(shù)壽命3、計算題（1）某被評估的生產(chǎn)控制裝置購建于1985年，原始價值100萬元，1990年和1993年分別投資50000元和20000元進(jìn)行了兩次更新改造，1995年對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。調(diào)查表明，該類設(shè)備及相關(guān)零部件的定基價格指數(shù)在1985年、1990年、1993年、1995年分別為110%、125%、130%、150%。該設(shè)備尚可使用年限為6年。另外，該生產(chǎn)控制裝置正常運行需要5名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12000元，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估資產(chǎn)的價值。（2）某被評估設(shè)備購建于1995年6月，賬面原值100萬元，1998年6月對該設(shè)備進(jìn)行了技術(shù)改造，以使用某種專利技術(shù)，改造費用為10萬元，1999年6月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為1999年6月30日?，F(xiàn)得到以下數(shù)據(jù)：1995年至1999年該類設(shè)備的定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%；被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元；被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)；經(jīng)過了解，得知該設(shè)備在評估使用期間因技術(shù)改造等原因，其實際利用率為正常利用率的60%，經(jīng)過評估人員鑒定分析認(rèn)為，被評估設(shè)備尚可使用6年，預(yù)計評估基準(zhǔn)日后其利用率可以達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的80%。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評估價值。（3）評估對象為某機器設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)的一條國產(chǎn)型機組，該機組于1996年5月20日購置并投入使用，其設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)a產(chǎn)品10萬件賬面原值為150萬元，現(xiàn)評估人員需要評估該機組于2001年5月20日的價值。評估人員經(jīng)過調(diào)查得到以下有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)資料：從1996年5月至2001年5月，該類設(shè)備的環(huán)比價格指數(shù)1997年為102%，1998年為101%，1999年為99%，2000年為100%，2001年為102%；型機組在2001年的出廠價格為100萬元，運雜費、安裝調(diào)試費大約占購置價格的25%；被評估機組從使用到評估基準(zhǔn)日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設(shè)計能力的60%，估計評估基準(zhǔn)日后其利用率會達(dá)到設(shè)計要求；該機組經(jīng)過檢測尚可以使用7年；與具有相同生產(chǎn)能力的型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在4萬元左右；折現(xiàn)率為10%。試評估確定該機組的市場價值。 二、參考答案：1、 （1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde3、（1）1）估算重置成本 重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66年3)估算實體性貶值率實體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率144.6761.69%89.25(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （54）1200012000（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元)3.5萬元6）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值=144.6789.253.551.92(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年3)估算實體性貶值率 實體性貶值率3.75（3.756）38.46%4)估算實體性貶值實體性貶值重置成本實體性貶值率124.7238.46%47.97(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計算被評估設(shè)備的年超額運營成本 10001212000（元） 第二步，計算被評估設(shè)備的年凈超額運營成本 12000（133%）8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）80404.355335016.61(元) 3.5萬元 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（60%80%）X 100% 1（60%80%）0.7 100% 18.24%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實體性貶值功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.7247.973.5）18.24% 13.36(萬元)8）求資產(chǎn)價值待評估資產(chǎn)的價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7247.973.5-13.36 59.89(萬元)(3)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%評估值=125(1-30%)=87.5(萬元)2)運用價格指數(shù)法評估I型機組的過程及其結(jié)果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬元)實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(1-33%)(P/A,10%,7)=2.684.8684=13.05萬元評估值=156.04(1-30%)-13.05=96.18(萬元)3)關(guān)于評估最終結(jié)果的意見及理由：最終評估結(jié)果應(yīng)以運用市場重置方式(詢價法)的評估結(jié)果為準(zhǔn)或為主(此結(jié)果的權(quán)重超過51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數(shù)法中的價格指數(shù)本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。 第四章房地產(chǎn)價格評估一、練習(xí)題1、術(shù)語解釋（1）地產(chǎn) （2）房地產(chǎn)（3）不動產(chǎn) （4）基準(zhǔn)地價 （5）標(biāo)定地價（6）樓面地價2、單項選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。 a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn)（2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機（3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限為20年，假定折現(xiàn)率為10，其評估價值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7、17、30.5、6.9、4.8，則1995年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7.建筑物還原利率為8，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元平方米，則樓面地價為( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。 （11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。a.1000 b.1200