東部核心商務(wù)區(qū)商住公寓調(diào)研報(bào)告.doc

東部核心商務(wù)區(qū)商住公寓調(diào)研報(bào)告一：東部商務(wù)核心區(qū)域概況東部商務(wù)核心區(qū)域，是北京市商務(wù)最集中的區(qū)域，它集三元橋燕莎，建國門，CBD，三大商圈于一身，形成黃金三角區(qū)。在這個區(qū)域里，有進(jìn)駐北京的大部分世界五百強(qiáng)企業(yè)，有大量的外資、合資企業(yè)，也有北京市最優(yōu)秀的寫字樓。這個區(qū)域是高檔樓盤聚集的區(qū)域，價格幾乎都在10000元左右，當(dāng)然寫字樓會更貴一些，可以用寸土寸金來形容這個地方。所以在這里開發(fā)項(xiàng)目全都是大投入，拆遷大投入，設(shè)計(jì)大投入，包裝大投入，推廣大投入，盡顯高貴所在。由于這區(qū)域的甲級寫字樓的價格非常高，導(dǎo)致這里的公寓辦公異?；鸨?，因?yàn)檫@里公寓的檔次足可以和一些乙級寫字樓媲美甚至更高一籌。從而使這個區(qū)域的商住公寓逐漸流行起來，演變到現(xiàn)在的一些商住公寓已經(jīng)和一些甲級不相上下了。二：調(diào)研范圍本次調(diào)研的范圍是：西起東二環(huán)，東到東四環(huán)，南到建國門外大街，北到北三環(huán)。項(xiàng)目性質(zhì)：具有純商務(wù)公寓的項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：第三置業(yè)，時間國際，鉑宮國際，萬達(dá)廣場，華貿(mào)中心，住邦2000，建外SOHO，華遠(yuǎn)尚都國際。項(xiàng)目位置如下圖：二環(huán)路四環(huán)路建國門外大街朝陽路華貿(mào)中心建外SOHO尚都國際第三置業(yè)時間國際住邦（二期）鉑宮國際萬達(dá)廣場三環(huán)路三：項(xiàng)目各項(xiàng)分析價格分析項(xiàng)目名稱尚都國際時間國際第三置業(yè)住邦2000（二期）華貿(mào)中心萬達(dá)廣場建外SOHO鉑宮國際裝修程度公共部分精裝內(nèi)部簡裝公共部分精裝修內(nèi)部毛坯公共部分精裝修內(nèi)部簡裝公共部分精裝修內(nèi)部毛坯公共部分精裝修內(nèi)部毛坯公共部分精裝修和全部精裝修兼有公共部分精裝修簡裝公共部分精裝修精裝修 這個區(qū)的公寓以高價著稱，商住公寓更是如此，有的項(xiàng)目的價格只逼同區(qū)域?qū)懽謽堑膬r格。 所調(diào)研的項(xiàng)目的價格從9800元17000元，整體均價為13450元，其中單價最低的項(xiàng)目為住邦2000，這和它的位置（東四環(huán)外），樓型（塔樓），室內(nèi)毛坯等條件都有關(guān)系。最貴的項(xiàng)目為建外SOHO,這和它的人氣指數(shù)頗高，地理位置好，項(xiàng)目精裝修，都有關(guān)系。其中第三置業(yè)為性價比最好的樓盤，三元橋邊，5A級配置，室內(nèi)簡裝，13000的均價，使得此項(xiàng)目在不到一年的時間就銷售一空了。 所調(diào)研的項(xiàng)目中內(nèi)部精裝+公共部分精裝比有公共部分精裝的數(shù)量多一些，可以看出今后的辦公初裝修也是發(fā)展趨勢。項(xiàng)目名稱尚都國際時間國際第三置業(yè)住邦2000華貿(mào)中心萬達(dá)廣場建外SOHO鉑宮國際漲幅2500027000370030002000800時間（月）1011841310310 除了時間國際和住邦2000剛開盤以外，其他的項(xiàng)目均有漲幅，由于建外SOHO在市場上的影響廣泛，銷售速度快，使得它是漲幅最快的一個項(xiàng)目。鉑宮國際則是漲幅最慢的一個，這也是由于其起價不菲，使得其漲價空間很小，據(jù)了解鉑宮的項(xiàng)目銷售也是一般。 可以看出各個項(xiàng)目的樓層差價都比較平均，大概從50元到200元，所以在賣辦公樓時還需要樓層差價的。 其中尚都國際還有億元樓王，就是最上面三層，說明樓頂?shù)膬r值還是要體現(xiàn)出來的（但目前還沒有賣出去）。 商務(wù)公寓和辦公樓的朝向取向大抵相同，都是以景觀為主，如建外SOHO就是朝北的較貴，因?yàn)榭梢钥吹絿Q(mào)等。 但像鉑宮這樣的項(xiàng)目還是以東南的朝向最好，主要是它不是玻璃幕墻，對采光面的依賴性還是較強(qiáng)的。 所以像我們項(xiàng)目這樣大玻璃幕的辦公空間，朝向差價肯定是應(yīng)該按照景觀的差異進(jìn)行調(diào)價。 商務(wù)公寓的物業(yè)費(fèi)，也是制勝于寫字樓的法寶之一，圖上顯示除了華貿(mào)和住邦是中央空調(diào)所以物業(yè)費(fèi)高以外，其它的都是6元左右。 所以我認(rèn)為商務(wù)公寓的物業(yè)費(fèi)應(yīng)以6元為標(biāo)準(zhǔn)，是市場的容納值。后面我們會說到商住公寓的空調(diào)系統(tǒng)。 從圖上看車位一般都在16萬左右，當(dāng)然還有一項(xiàng)目沒有最終確定，說明對于辦公樓來說車位一直是個大問題尤其是從住宅改為辦公的辦公樓。有些開發(fā)商就想出了一些主意，如尚都國際將車位價格抬得很高，為的就是增大辦公樓的車位流通量，確保有地方停車。 所以車位價格的設(shè)定和今后車位使用是有很大關(guān)系的。項(xiàng)目規(guī)模分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目總占地（萬平米）項(xiàng)目總建筑面積（萬平米）商務(wù)公寓的建筑面積（萬平米）總棟數(shù)容積率開發(fā)分期情況建筑形式尚都國際110910917931商務(wù)公寓時間國際281036341公寓，寫字樓，商務(wù)公寓第三置業(yè)19220113682商務(wù)公寓，寫字樓住邦2000（二期）542521441商務(wù)公寓，公寓華貿(mào)中心351005113商務(wù)公寓，公寓，寫字樓，酒店萬達(dá)廣場10481864商務(wù)公寓，寫字樓，酒店建外SOHO12370102457寫字樓，商務(wù)公寓，公寓鉑宮國際42202710248寫字樓，商務(wù)公寓，公寓 例代表先推出產(chǎn)品類型 從規(guī)模上看，商務(wù)公寓的規(guī)模占項(xiàng)目的比重不是很多，只有尚都國際，和住邦2000基本上是全商務(wù)公寓而且體量也不是很大，這說明這種純辦公的公寓還不能取代真正的寫字樓。 在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，幾乎每項(xiàng)目最先推出的產(chǎn)品都是商務(wù)公寓，這一點(diǎn)說明，開發(fā)商一般先將投資潛力較強(qiáng)的產(chǎn)品推出，聚攏人氣，提高項(xiàng)目的知名度，然后進(jìn)行下部銷售計(jì)劃。銷售周期銷售率分析項(xiàng)目名稱開盤時間銷售率銷售面積（萬平米）尚都國際2003680%109時間國際200472%3第三置業(yè)20034100%11住邦2000（二期）2004420%21華貿(mào)中心2004280%5萬達(dá)廣場2003.1030%18建外SOHO2004.560%4鉑宮國際2003.1020%27說明：只限商務(wù)公寓的開盤時間和銷售率 從銷售率看，第三置業(yè)和尚都國際是非常好的，這和他們的定位鮮明，集中全力大力推廣是分不開的。 鉑宮國際是銷售最慢的一個，主要是價位太高，而且是單元式辦公空間，雖然檔次確實(shí)很高，裝修豪華，要是作為辦公來看，這些都是沒有必要的，很難贏得市場。 其他項(xiàng)目也快要進(jìn)入和已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期，是我們今后的主要競爭對手。戶型面積分析項(xiàng)目名稱整層面積（平米）戶型面積范圍主力面積（平米）產(chǎn)品形式使用率尚都國際260975139-31667200左右平層78%時間國際1700121-254分配平均平層73%第三置業(yè)100091-285分配平均平，躍73%住邦2000（二期）1700-1800122-342100多和200多較多平75%華貿(mào)中心1500半層整層賣沒定平，躍75%萬達(dá)廣場400-100060-300多分配平均平，躍78%建外SOHO1200150-250平均分平73鉑宮國際1500220-253200多平層78% 市場上的整層面積主要集中在1000-2000，尚都國際雖然在2600多，但它是雙大堂，看來辦公的整層面積很難做大。 散戶的面積面積分布主要是100-300左右，主力戶型都在100多或200多，很少有大面積的主力戶型，說明商住公寓的大部分客戶群還是那些成長型公司，當(dāng)然也有幾套，半層或整層銷售的，這也是商住公寓為以后接觸大客戶辦公做試探。 從產(chǎn)品形式上看，市場上還是以平層為主，躍層只在個別項(xiàng)目里有一小部分，說明躍層是目前商住的的市場空白點(diǎn)。 所調(diào)查的項(xiàng)目里的使用率，都在75%左右，說明商住公寓雖然不能和住宅的使用率媲美，但也比真正的寫字樓高一些。配套分析項(xiàng)目名稱電梯配比（m/部）會所車位配比（個/戶）商務(wù)配套空調(diào)系統(tǒng)衛(wèi)生間尚都國際260975/14有496/316尚都國際中心內(nèi)設(shè)員工餐廳、商務(wù)中心、多功能會議中心，全面解決企業(yè)日常商務(wù)及辦公需求戶式中央空調(diào)除公共衛(wèi)生間外還配備老總獨(dú)立衛(wèi)生間時間國際1380/8有3：1員工餐廳，會議中心中央空調(diào)公共衛(wèi)生間第三置業(yè)2000/8無400：338員工餐廳戶內(nèi)：名牌戶式中央空調(diào)；公共：風(fēng)機(jī)盤管式中央空調(diào)公共衛(wèi)生間住邦2000（二期）1200/61500/5有1：1員工餐廳，會議中心中央（板樓）分戶式（塔樓）公共衛(wèi)生間華貿(mào)中心1500/3有共5000個沒定沒定公共衛(wèi)生間萬達(dá)廣場666/3有12/1員工食堂分戶式公共衛(wèi)生間及內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間建外SOHO1200/6有400/350無（靠商業(yè)）分戶式公共衛(wèi)生間及內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間鉑宮國際1100/4有600/256無（靠商業(yè)）分戶式中央空調(diào)內(nèi)設(shè)衛(wèi)生間 現(xiàn)在的商務(wù)公寓的電梯配置也在追求寫字樓的配置，一般都是200平米每部電梯。 現(xiàn)在的商住公寓也和原來的公寓一樣，大部分都有會所，說明在這里也還是需要會所的。 對于商住公寓來說車位的配備一向是個問題，在這次調(diào)查當(dāng)中最高的車位配比也就3：1，其他項(xiàng)目不過一比二。 純正的商務(wù)公寓，也應(yīng)像寫字樓一樣有一些商務(wù)配備，如員工餐廳，公共會議室等。 現(xiàn)在商務(wù)公寓市場上的空調(diào)配備，都流行分戶式中央空調(diào)，這樣可以使用靈活方便，價位便宜。 現(xiàn)在的商務(wù)公寓已經(jīng)是將自己武裝到牙齒了，連衛(wèi)生間也是和寫字樓一樣了，當(dāng)然它還有自身的優(yōu)點(diǎn)，就是可以將內(nèi)設(shè)和公用同步進(jìn)行，這樣兩種需求就都滿足了，既滿足了員工，也滿足了老板。高科技分析項(xiàng)目名稱科技含量尚都國際大廈每10平米便預(yù)留一個信息點(diǎn)及一個語音點(diǎn)；同時，數(shù)據(jù)主干線將采用光纖電纜，并提供近期10M到戶的公共以太網(wǎng)服務(wù)系統(tǒng)，梯速全部在2.0米/秒以上。時間國際梯速全部在1.75米/秒，千兆光纖，無線接電電話系統(tǒng)，社區(qū)一卡通第三置業(yè)遵循國際標(biāo)準(zhǔn)EIA/TIA568A，多模光纖數(shù)據(jù)主干，超5類水平電纜，星形網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)，用戶獨(dú)享100M網(wǎng)絡(luò)帶寬，提供高速接入Internet服務(wù)。信息點(diǎn)設(shè)計(jì)指標(biāo)為1對/10m上標(biāo)設(shè)計(jì)，設(shè)有有線及衛(wèi)星天線電視系統(tǒng)，提供VOD點(diǎn)播數(shù)據(jù)服務(wù)等業(yè)務(wù)。2m/s合資富士達(dá)電梯。住邦2000（二期）一般的5A智能化寫字樓華貿(mào)中心高速電梯、分戶式空調(diào)、豪華大堂，10平米兩個信息點(diǎn)的智能化配置萬達(dá)廣場樓內(nèi)小靈通，WLAN網(wǎng)絡(luò)支持無線上網(wǎng)，和電信合作建外SOHO一般的5A智能化寫字樓鉑宮國際一卡通，閉路監(jiān)控 現(xiàn)在的商務(wù)公寓除了一些寫字樓里必備的智能化外，一些項(xiàng)目還在追求更先進(jìn)的技術(shù)，如VOD點(diǎn)播系統(tǒng)，WLAN無線上網(wǎng)，樓內(nèi)小靈通業(yè)務(wù)等，咱們項(xiàng)目的無線上網(wǎng)技術(shù)，也是今后的一大賣點(diǎn)，讓還要在其他方面都充實(shí)的基礎(chǔ)上。四：競爭項(xiàng)目分析住邦2000（二期）優(yōu)勢： 項(xiàng)目規(guī)模大，達(dá)到了25萬平米，是目前市場上最大的商住公寓。 創(chuàng)造新的理念，將商務(wù)公寓發(fā)揮的提高到了一個新的高度，是北京前幾個引入中央空調(diào)的項(xiàng)目之一。 成功開辟新商務(wù)區(qū)，使得二期項(xiàng)目的銷售已經(jīng)是在一個新的商圈內(nèi)進(jìn)行銷售，難度和壓力比一期銳減。 面積在主要是在200左右，比較適合成長型公司。劣勢： 項(xiàng)目位置與四環(huán)外，所以將會失去一大部分對位置有高要求的客戶。 二期的塔樓的銷售情況不是很好，因?yàn)楝F(xiàn)在的客戶既追求位置也追求形象，而塔樓在街里面，樓梯又沒有建筑特點(diǎn)，所以這也是一個弊病。 現(xiàn)在東四環(huán)外的辦公樓項(xiàng)目也逐漸增多，雖然位置