招商調(diào)整方案.doc

天娛廣場(chǎng)Take 5商場(chǎng)項(xiàng)目招商調(diào)整方案在商業(yè)合城公司與天娛廣場(chǎng)租務(wù)部的共同努力下，Take 5商場(chǎng)項(xiàng)目的招商工作進(jìn)展積極，出租率達(dá)93%，幷於7月30號(hào)順利正式開業(yè)。開業(yè)後不久，由於永樂電器撤場(chǎng)，導(dǎo)致天娛廣場(chǎng)一至三層有較大量鋪位空置，而麗特百貨經(jīng)營(yíng)管理層以近似Take 5定位的包裝調(diào)整該些商鋪幷推出市場(chǎng)，令Take 5商家産生一定程度的信心動(dòng)搖，及導(dǎo)致部分商家退租，對(duì)Take5的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展構(gòu)成負(fù)面的影響。根據(jù)天娛樂廣場(chǎng)的現(xiàn)時(shí)的狀況，我們經(jīng)過全面考慮制定及建議以下招商調(diào)整方案，以話題式事件推廣爲(wèi)推動(dòng)，迭加有力的商家讓利和經(jīng)營(yíng)互動(dòng)措施，相信對(duì)穩(wěn)固與加強(qiáng)原有商家對(duì)Take5項(xiàng)目的信心、重新吸納新商家，以及爲(wèi)長(zhǎng)期地扶持及增長(zhǎng)商場(chǎng)內(nèi)商家的經(jīng)營(yíng)實(shí)力，使Take5項(xiàng)目更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將起到積極及有效的作用。以下爲(wèi)我司對(duì)招商工作調(diào)整的建議計(jì)劃。一、 Take 5商場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)。1. 出租率。Take 5項(xiàng)目總可租賃面積爲(wèi)1093.1m2，截止至開業(yè)日出租率達(dá)93%（966.36 m2）。永樂電器撤場(chǎng)事件後，有26戶商家退租，退租面積爲(wèi)31%（336.55m2），經(jīng)過計(jì)算，Take 5項(xiàng)目現(xiàn)出租率爲(wèi)55%（601.21 m2）。2. 目前原有商家業(yè)態(tài)特點(diǎn)。a) 服裝、鞋類（項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體）。b) 美容美甲。c) 飾品、化裝品、家居精品、各種小件商品等。二、 招商工作調(diào)整計(jì)劃。1. 招商時(shí)間要求。重新招商時(shí)間爲(wèi)60天（06年9月15日至11月15日）。招商時(shí)間分為兩部分，前30天為第一部分（9月15日至10月15日），此期間利用我們豐富的客戶資源，尋找商家洽談進(jìn)行招商。后30天為第二部分（10月15日至11月15日），在推廣工作的支持下，擴(kuò)大招商范圍，將招商工作完成。2. 業(yè)態(tài)補(bǔ)充調(diào)整。a) 鞋類。b) 休閑小食。c) 時(shí)尚美髮。3. 區(qū)域劃分調(diào)整。a) A鋪可引進(jìn)經(jīng)營(yíng)以上商品的商家，其中東塔電梯南區(qū)以經(jīng)營(yíng)美甲、美容及家居用品和擺設(shè)品爲(wèi)主；b) B鋪只限於經(jīng)營(yíng)小件商品商家進(jìn)駐，如飾品、傢具精品、化裝品、小皮件、眼鏡、表類等。4. 商家進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)。a) 進(jìn)駐的商家必須提供所經(jīng)營(yíng)商品的介紹資料；b) 進(jìn)駐的商家必須提交裝修方案及裝修效果圖，特別是B鋪；c) 所有進(jìn)駐的商家，必須爲(wèi)非首次經(jīng)營(yíng)者及有經(jīng)營(yíng)以上業(yè)態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。三、 針對(duì)新進(jìn)商家的優(yōu)惠計(jì)劃。1. 裝修期免租（15-30天）。2. 租金按原確定的招商價(jià)格，可享有9-8折的優(yōu)惠。好的品牌或大面積租 戶之特別優(yōu)惠經(jīng)申請(qǐng)由業(yè)主確定。3. 享受前2-3個(gè)月租金5折的優(yōu)惠。四、 針對(duì)原有商家的優(yōu)惠計(jì)劃。1. 與原有商家進(jìn)行深度的溝通，達(dá)成共同守旺Take5商場(chǎng)的共識(shí)，簽署相關(guān)具約束力的檔，才可向商家提供：a) 06年8-11月份全免租金優(yōu)惠；b) 06年12月，視實(shí)際情況再確定是否延續(xù)免租的優(yōu)惠。2. 針對(duì)全體商家的特別獎(jiǎng)勵(lì)措施：新進(jìn)及原有商家都可以憑銷售小票爲(wèi)依據(jù)，參與最高銷售額獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)賽。競(jìng)賽共設(shè)10個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)名額，前3名商家獲得該月管理費(fèi)用全免獎(jiǎng)勵(lì)，410名商家獲得管理費(fèi)5折優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)。3. 如現(xiàn)租戶成功介紹一名新租戶的入租，可享有壹個(gè)月免租的優(yōu)惠，如此類推（但該上限為最多可有兩個(gè)月的免租期）。新入租的租戶仍可享受在執(zhí)行的優(yōu)惠政策。五、 推廣活動(dòng)計(jì)劃。（2006年9月10月）1. 推廣策略。a) 以事件式、話題式活動(dòng)主導(dǎo)推廣的展開。b) 立體的傳播管道，全面覆蓋Take 5的目標(biāo)消費(fèi)人群。c) 與Take 5的顧客及經(jīng)營(yíng)商形成互動(dòng)參與，提升商場(chǎng)知名度及客流量。2. 計(jì)劃構(gòu)思背景。a) 2002年，城市之聲電臺(tái)推出“城市五俊傑”DJ歌手組合，彭偉成爲(wèi)組合的靈魂人物。先後推出數(shù)張音樂專輯。b) 2005年，彭偉與廣州大學(xué)教育學(xué)院副院長(zhǎng)應(yīng)湘副教授、廣東教育學(xué)院教育系副主任王蕙教授等一幷被廣州市教育局團(tuán)委特聘爲(wèi) “陽光使者”,肩負(fù)起向全社會(huì)宣傳“關(guān)注青少年心理健康”資訊的使命!c) 自1996年加入廣播界，彭偉開始了其廣播生涯，贏得了無數(shù)聽迷的支持和愛戴。自2002年加入“城市五俊傑”開始，彭偉在做好DJ的同進(jìn)，亦嘗試與其他幾位成員一起發(fā)展其歌唱事業(yè)，除發(fā)表數(shù)張唱片外，更先後獲得“金號(hào)獎(jiǎng)最佳新組合”等全國(guó)獎(jiǎng)項(xiàng)。同年推出的個(gè)人首張作品集澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD受到行內(nèi)及各方聽衆(zhòng)的歡迎。d) 2006年10月，彭偉迎來入行十周年的日子， 同時(shí)亦是澎湃動(dòng)力啓播五周年紀(jì)念，爲(wèi)慶祝這一極具紀(jì)念意義的時(shí)刻，城市之聲將舉行“繼續(xù)鍾情繼續(xù)澎湃-彭偉十年廣播友共情聽迷見面會(huì)暨澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式”活動(dòng)。界時(shí)，彭偉將攜同城中名嘴、歌手友好親臨現(xiàn)場(chǎng)，與聽迷同歡共樂、共度美好一刻。e) 活動(dòng)中將同步推出澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD 2006，當(dāng)中包括：最新熱播歌曲失戀勝仗、與阿根廷華裔女歌手童彤最新深情對(duì)唱作品爲(wèi)何不是我及勵(lì)志作品伴你飛、我爲(wèi)我自豪、感人作品永遠(yuǎn)的情歌等，衆(zhòng)多本地及香港著名歌手爲(wèi)澎湃動(dòng)力節(jié)目創(chuàng)作的精彩版頭歌皆收錄其中。 3. 計(jì)劃安排。a) 冠名贊助“繼續(xù)鍾情繼續(xù)澎湃-彭偉十年廣播友共情聽迷見面會(huì)暨澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式”活動(dòng)。1) 獲得該主題事件的獨(dú)家冠名權(quán)利。2) 獲得唱片封套及唱片內(nèi)頁出現(xiàn)贊助商的品牌Logo及唱片內(nèi)置贊助商的消費(fèi)券權(quán)利。3) 獲得其他多項(xiàng)宣傳管道與空間權(quán)利。b) 9月至10月，展開與該主題事件相關(guān)的宣傳活動(dòng)，透過以下管道立體宣傳贊助事件及商場(chǎng)形象：1) 電臺(tái)。A. 在澎湃動(dòng)力、鬼馬雙星、女人Show等多套城市之聲的娛樂節(jié)目中透過主持人口頭傳播。B. 在城市之聲龐大的活動(dòng)預(yù)告宣傳聲帶中以活動(dòng)冠名的形式傳播。C. 在城市之聲的多個(gè)高收聽率時(shí)段播出商場(chǎng)資訊廣告。2) 平面媒體。A. 在可樂生活、少男少女、南方都市報(bào)、新快報(bào)等報(bào)紙及雜志媒介上作多次軟性資訊宣傳。B. 印刷活動(dòng)宣傳海報(bào)及張貼。3) 網(wǎng)站。A. 在21cn、TOM、繽紛校園網(wǎng)等網(wǎng)站上發(fā)布活動(dòng)信息。B. 在城市之聲及澎湃動(dòng)力個(gè)人網(wǎng)頁中均作活動(dòng)提前預(yù)告，及於活動(dòng)後放置活動(dòng)精彩圖片，幷設(shè)贊助商網(wǎng)站的友情鏈接。4) 高校。A. 利用城市之聲的廣東高校廣播聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，在天河區(qū)域的高校內(nèi)張貼活動(dòng)海報(bào)。B. 活動(dòng)及商場(chǎng)電臺(tái)宣傳聲帶在高校內(nèi)廣播臺(tái)中播放。5) 商場(chǎng)。A. 大堂中庭上空作活動(dòng)專題裝飾佈置。B. 商場(chǎng)內(nèi)作活動(dòng)專題裝飾佈置及海報(bào)張貼。C. 活動(dòng)及商場(chǎng)電臺(tái)宣傳聲帶在商場(chǎng)內(nèi)廣播系統(tǒng)中播放。c) 與Take 5經(jīng)營(yíng)商及顧客的互動(dòng)聯(lián)繫。1) 統(tǒng)一製作及向商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商派發(fā)活動(dòng)專題銷售小票。2) 活動(dòng)期內(nèi)，商場(chǎng)顧客可憑小票參與抽獎(jiǎng)，獲得首發(fā)式現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)座位門票及澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD等獎(jiǎng)品。3) 在澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD內(nèi)附送各經(jīng)營(yíng)商的購物優(yōu)惠券。d) 製造宣傳的話題高峰。1) 時(shí)間：2006年10月下旬。2) 地點(diǎn)：天娛廣場(chǎng)大堂。3) 活動(dòng)主題：繼續(xù)鍾情繼續(xù)澎湃彭偉十年廣播友共情聽迷見面會(huì)暨澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式。4) 活動(dòng)參與嘉賓：A. 廣播界同行約30人。B. 歌手藝人約8人。C. 本地主流媒體。D. 彭偉聽（歌）迷會(huì)成員約300人。E. 現(xiàn)場(chǎng)聽衆(zhòng)及觀衆(zhòng)。F. 商場(chǎng)顧客約100人。5) 活動(dòng)形式：聽迷同樂日、嘉賓表演、唱片簽名會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)遊戲等。4. 澎湃動(dòng)力與彭偉。a) 彭偉，城市之聲皇牌娛樂節(jié)目澎湃動(dòng)力的節(jié)目主持人，才思敏捷、風(fēng)趣搞笑、嬉笑怒駡自成一格、個(gè)性極度張揚(yáng)。 b) 澎湃動(dòng)力於2001年5月正式開始亮相城市之聲。經(jīng)過數(shù)年精心打造，該節(jié)目在聽衆(zhòng)和各大合作客戶中已形成品牌效應(yīng)。節(jié)目口號(hào)“澎湃動(dòng)力，無可匹敵”亦已爲(wèi)萬千聽衆(zhòng)所共識(shí)。彭偉以其個(gè)人魅力，贏得無數(shù)聽衆(zhòng)的支持和愛戴。 c) 入行十年，彭偉獲得一路好評(píng)如潮：1) 1999年，榮獲肇慶地區(qū)最受歡迎主持金獎(jiǎng)，其一手策劃創(chuàng)辦的節(jié)目紙紙點(diǎn)點(diǎn)獲肇慶地區(qū)最受歡迎節(jié)目金獎(jiǎng)。2) 2004年，彭偉榮獲年度廣東電臺(tái)十佳主持。其品牌節(jié)目澎湃動(dòng)力獲04年度廣東電臺(tái)十佳節(jié)目。3) 2006年，彭偉榮獲城市之聲十年傑出節(jié)目主持人。d) 根據(jù)權(quán)威調(diào)查機(jī)構(gòu)賽立信、AC尼爾森的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：澎湃動(dòng)力一直穩(wěn)居同時(shí)段節(jié)目收聽率首位，更多次登上全臺(tái)收聽率第一位。5. 費(fèi)用預(yù)算。（2006年9月10月）a) 活動(dòng)冠名與電臺(tái)配套宣傳權(quán)益：50,000元。1) “繼續(xù)鍾情繼續(xù)澎湃-彭偉十年廣播友共情聽迷見面會(huì)暨澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式”活動(dòng)冠名權(quán)。2) 唱片封套及唱片內(nèi)頁出現(xiàn)商場(chǎng)Logo權(quán)。3) 在澎湃動(dòng)力、鬼馬雙星、女人Show等多套城市之聲的娛樂節(jié)目中透過主持人口頭傳播。4) 在城市之聲龐大的活動(dòng)預(yù)告宣傳聲帶中以活動(dòng)冠名的形式傳播。5) 在城市之聲的多個(gè)高收聽率時(shí)段播出商場(chǎng)資訊廣告。6) 在城市之聲及澎湃動(dòng)力個(gè)人網(wǎng)頁中均作活動(dòng)提前預(yù)告，及於活動(dòng)後放置活動(dòng)精彩圖片，幷設(shè)贊助商網(wǎng)站的友情鏈接。7) 活動(dòng)及商場(chǎng)電臺(tái)宣傳聲帶在高校內(nèi)廣播臺(tái)中播放及張貼活動(dòng)海報(bào)。8) 澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD約100張。9) 澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式歌手、廣播同行出席費(fèi)。10) 澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式活動(dòng)組織等。b) CD首發(fā)式現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：20,000元。1) 舞臺(tái)裝飾。2) 音響設(shè)備租用。3) 媒介出席酬勞。4) 活動(dòng)組織及雜費(fèi)等。c) 平面媒介宣傳、印刷品及網(wǎng)站內(nèi)容製作費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)：30,000元。1) 可樂生活、少男少女、南方都市報(bào)、新快報(bào)等報(bào)紙及雜志媒介軟性資訊宣傳費(fèi)。2) 21cn、TOM、繽紛校園網(wǎng)等網(wǎng)站上發(fā)布活動(dòng)信息費(fèi)。3) 澎湃動(dòng)力紀(jì)念CD首發(fā)式座位門票印刷。4) 活動(dòng)海報(bào)與宣傳單頁印刷。5) 繽紛校園網(wǎng)、澎湃動(dòng)力專用網(wǎng)頁活動(dòng)信息欄目製作費(fèi)。6) 唱片內(nèi)附送的商場(chǎng)優(yōu)惠券印刷。7) 聲帶製作費(fèi)。8) 其他不可預(yù)見費(fèi)。d) 商場(chǎng)環(huán)境裝飾：20,000元。1) 酒店旁墻體位置的廣告宣傳欄。2) 觀光電梯門側(cè)的其中一個(gè)海報(bào)框宣傳欄。3) 兩臺(tái)觀光電梯內(nèi)各一個(gè)海報(bào)框宣傳欄。4) 廣場(chǎng)中庭上空巨型掛幅與裝飾。5) 廣場(chǎng)正門適當(dāng)位置的宣傳欄。六、 Take 5商場(chǎng)的持續(xù)性推廣策略。（2006年11月開始）1. 建立常規(guī)及持續(xù)性宣傳管道與措施，穩(wěn)定Take 5商場(chǎng)的曝光率。a) Take 5潮流商鋪與商品軟文資訊定期發(fā)布：可樂生活雜志、新快報(bào)、繽紛校園網(wǎng)站。b) 宣傳單頁（Take 5潮流商鋪與商品、優(yōu)惠券）定期發(fā)布：隨新快報(bào)派送、專人向天河區(qū)域之高校與崗頂電腦城群派發(fā)。2. 專題發(fā)展與廣州特別是天河區(qū)域內(nèi)之高校的推廣合作模式。a) 成爲(wèi)城市之聲電臺(tái)與廣州所有高校共同建立的廣東高校廣播聯(lián)盟活動(dòng)的固定合作夥伴，Take 5商場(chǎng)以該活動(dòng)“指定潮流基地”（暫定）名義通過活動(dòng)在高校管道持續(xù)曝光。b) 根據(jù)該活動(dòng)的實(shí)際安排，Take 5商場(chǎng)以活動(dòng)場(chǎng)地贊助商的條件，將部分活動(dòng)內(nèi)容吸引至天娛廣場(chǎng)中庭及商場(chǎng)內(nèi)舉行，而該些現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)必能吸引大量的高校學(xué)生及青少年到場(chǎng)參與。c) 根據(jù)活動(dòng)合作條件，Take 5潮流商鋪與商品軟文資訊以主持人口頭傳播及節(jié)目時(shí)段內(nèi)插播廣告等形式展開推廣。3. 以階段持續(xù)的促銷模式穩(wěn)固商場(chǎng)、顧客、經(jīng)營(yíng)商之間的互動(dòng)性與親和度。a) 根據(jù)各推廣階段、因應(yīng)各推廣活動(dòng)主題，持續(xù)性地舉辦針對(duì)顧客的促銷活動(dòng)（如累積印花換取小禮品或抽獎(jiǎng)等），增強(qiáng)商場(chǎng)與顧客的互動(dòng)、以及刺激商場(chǎng)的銷售力；同時(shí)，禮品應(yīng)主動(dòng)以推廣活動(dòng)的宣傳資源、場(chǎng)地資源爲(wèi)條件爭(zhēng)取贊助商的交換以節(jié)省現(xiàn)金支出。b) 根據(jù)經(jīng)營(yíng)旺、淡季節(jié)等因素，按實(shí)際需要定期或不定期舉辦針對(duì)經(jīng)營(yíng)商的促銷活動(dòng)，比如最受顧客歡迎的商鋪可獲管理費(fèi)優(yōu)惠，又或如本文第四點(diǎn)第2條提議的特別獎(jiǎng)勵(lì)措施等。 c) 建立與經(jīng)營(yíng)商的定期溝通管道，獲取經(jīng)營(yíng)商的最新經(jīng)營(yíng)資訊和優(yōu)惠措施，以助軟文及持續(xù)性宣傳需要。4. 設(shè)立天娛廣場(chǎng)內(nèi)外關(guān)于商場(chǎng)的固定宣傳陣地。a) 在廣場(chǎng)正門適當(dāng)位置固定設(shè)立Take 5商場(chǎng)的標(biāo)志牌及位置提示資訊。b) 在中庭舞臺(tái)上設(shè)置燈箱指示式裝飾體，提示廣場(chǎng)內(nèi)人流搭乘觀光電梯抵達(dá)5層消費(fèi)。c) 將觀光電梯門側(cè)的其中一個(gè)海報(bào)框設(shè)置爲(wèi)商場(chǎng)的固定宣傳欄，提示廣場(chǎng)內(nèi)人流搭乘觀光電梯抵達(dá)5層消費(fèi)；將兩臺(tái)觀光電梯內(nèi)各一個(gè)海報(bào)框同樣設(shè)置爲(wèi)商場(chǎng)的固定宣傳欄，定期發(fā)布商場(chǎng)潮流商品與促銷資訊。d) 將酒店旁墻體位置的廣告位置設(shè)置爲(wèi)商場(chǎng)的固定宣傳欄，提示街外人流搭乘觀光電梯抵達(dá)5層消費(fèi)及定期發(fā)布商場(chǎng)潮流商品與促銷資訊。我司認(rèn)爲(wèi)，重新調(diào)整招商計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目所缺乏的業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充以及進(jìn)一步加強(qiáng)，幷進(jìn)行業(yè)態(tài)區(qū)域的劃分，是重組項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的必要之舉。首先，制定招商標(biāo)準(zhǔn)，吸納有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的商家，爲(wèi)項(xiàng)目發(fā)展奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。爲(wèi)開放鋪位定立一個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，使項(xiàng)目整體外觀效果協(xié)調(diào)更統(tǒng)一，更符合經(jīng)營(yíng)定位理念。開放鋪位指定經(jīng)營(yíng)小件商品，不僅加強(qiáng)了項(xiàng)目規(guī)劃的統(tǒng)一性，還突出了經(jīng)營(yíng)特色，必能使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目形成深刻的印象。同時(shí)，亦請(qǐng)貴司明確地告知商場(chǎng)一至四層麗特百貨的商業(yè)規(guī)劃及定位，以便在本項(xiàng)目調(diào)整