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鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第1頁共1頁鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書【W(wǎng)ord版，可自由！】鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第2頁共2頁鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書(略) 一、項(xiàng)目簡介鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。 一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。 一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。 現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。 其中159.7M2的三室兩廳有23套，以 五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。 二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。 預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。 由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。 其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。 如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。 二、市場概況及基本競爭格局A、東南板塊及鄭汴路商圈。 鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。 在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。 鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第3頁共3頁與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。 但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。 航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。 其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期 159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。 （詳見附1鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告）B小戶型市場概況。 自xx年底時(shí)尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。 尤其是xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。 今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。 燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認(rèn)識到小戶型的主力市場是平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。 這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。 此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。 可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。 （小戶型市場詳見附2鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告）B、商鋪市場商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。 目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。 鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價(jià)值將會決定二期商鋪的價(jià)格。 人們對大賣場的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。 和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。 三、項(xiàng)目SWOT分析鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第4頁共4頁一）優(yōu)勢1）鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財(cái)富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。 市場細(xì)分如下a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會再置業(yè)。 b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。 c、復(fù)合市場。 鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤。 鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。 本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。 如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。 （詳見鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告）鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（鳳凰城購房消費(fèi)支撐力度）調(diào)查方法分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范圍鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調(diào)查時(shí)間xx.4.14鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第5頁共5頁房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。 了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。 消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。 對建材市場調(diào)查發(fā)現(xiàn) 1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 2、大部分員工外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 3、小戶型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感 4、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80150元/月 8、作為首次購買者，最重要的還是價(jià)格 9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 12、普通員工不會因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動性比較大 13、對6080平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第6頁共6頁 14、鳳凰城知名度不高，口碑不好 15、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。 鳳凰城二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。 3）正在形成的“大賣場”商務(wù)區(qū)能直接帶動鳳凰城二期的投資價(jià)值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣場”的附屬配套。 該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。 4）鳳凰城項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。 有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。 鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。 但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風(fēng)光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 這一問題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。 B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。 鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機(jī)。 而鳳凰城項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第7頁共7頁二）劣勢1）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。 尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的 五、六樓3室2廳。 目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。 并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。 尤其是850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。 這對營銷工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。 2）鳳凰城二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。 鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。 3）鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。 4）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價(jià)低，形成鳳凰城二期銷售心理價(jià)位抗性。 5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費(fèi)心理。 6）非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。 三）、機(jī)會1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆。 鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費(fèi)鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第8頁共8頁群體將突顯鳳凰城二期的投資價(jià)值。 因勢利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為鳳凰城二期主力客源。 2）挖掘市場。 鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費(fèi)用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。 動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場。 3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價(jià)較低的房屋。 這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。 4）大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，鳳凰城二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。 a)小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。 鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。 b)鳳凰城二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)小。 由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。 c)鳳凰城二期應(yīng)該說具有充足的客戶資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。 d)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。 e)以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅(jiān)力量。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第9頁共9頁f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資2000億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。 這將給鄭汴路巨大的市場機(jī)會。 四）威脅1）行業(yè)內(nèi)的競爭i.周邊樓盤云集。 建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。 ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。 建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。 鳳凰城二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機(jī)。 2）行業(yè)外威脅鄭汴路“大賣場”的形成，商務(wù)更加方便快捷，商務(wù)的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故鳳凰城的消費(fèi)群將萎縮。 政府關(guān)于商品房xx.5.1以后須全裝修出售。 在一年左右的時(shí)間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團(tuán)購買為主的轉(zhuǎn)變。 而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。 大品牌何去何從，很難預(yù)測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。 但商戶總數(shù)只會減少，在這個(gè)變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認(rèn)知或形成之前完成銷售，否則我們將陷入非常被動的局面。 四、目標(biāo)市場權(quán)衡及鎖定，品牌形象突破口甄別及品牌定義。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第10頁共10頁二期小戶型的目標(biāo)市場主要由哪幾種人組成，這些人購買的抗性及抗性解除。 1、在鄭汴路市場打工的中層技工或白領(lǐng)，以及少部分藍(lán)領(lǐng)。 這些人的消費(fèi)有點(diǎn)象青年居易的目標(biāo)群。 他們的主力消費(fèi)面積是兩室一廳和一室一廳，消費(fèi)實(shí)力有限。 他們對按揭首付1.5-2.0萬元月供400元非常感興趣，購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認(rèn)同鄭汴路有很大的租房需求市場，非常認(rèn)同鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。 由于我們的戶型主力是19平米、40平米的一室一衛(wèi)房源，而這些人購房多希望要相對一步到位，對自己一生能多次置業(yè)不太自信，這形成鳳凰城二期明確的戶型抗性。 而燕歸園二期以6080平米的二室一廳和二室二廳為主力戶型，恰恰買足了這些人的心理層面需求。 但這些人的消費(fèi)實(shí)力有限，首付2.53.5萬元，月供700元，對這些人來說比較吃力。 抗性解除。 對此類人要注意闡述對自己前途有信心的人從不這樣想，這只是我的第一套房，現(xiàn)階段很少有人一套房住20年了，八十年代的房子現(xiàn)在沒有幾個(gè)人再住了。 這里有個(gè)大商圈，里面有幾千個(gè)老板，幾萬人店員，這里的房子想住就住，想賣就賣，想出租就出租，這里的公房租金很高。 ，鄭州很少有這樣一個(gè)巨大租售需求市場的地方 2、2629歲的店長、業(yè)務(wù)經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，我們的房子正好適合這些人。 3、已在鄭州干了23年生意的外地人，這些人對鄭州東南區(qū)域尤其是鄭汴路市場有較深的了解，對鄭東新區(qū)有一點(diǎn)印鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第11頁共11頁象，但不太關(guān)心。 在鄭州租房住，曾經(jīng)有想買房的念頭，但又不想永久在鄭居住，過幾年有可能回去，認(rèn)為為這幾年時(shí)間買房花幾十萬元不值得，怕被套住，這里買套房以后很可能不住，又要占用資金，回頭將房子賣掉又嫌太麻煩。 抗性解除。 對這類客戶講鄭汴路商圈巨大的租房、購房需求，小戶型由于總價(jià)較低，可以隨時(shí)出售和出租。 4、外地老板為同在一起的兄弟姐妹購置房屋。 實(shí)力大的老板為公司的骨干員工購置房屋（主要是首付款）。 這樣做一方面可以有收買人心的作用。 另一方面這些人住得距商鋪很近，還能象從前住在商鋪時(shí)一樣，隨時(shí)照應(yīng)生意。 5、從前住在商鋪上層，因商鋪拆遷升級而從商鋪搬出來的老板。 對這些人要多講只有這里的房可以隨時(shí)出租、轉(zhuǎn)手，或不太在意的讓給兄弟姐妹。 因?yàn)橹挥羞@里的房總價(jià)低，月供少，求租或求購市場龐大。 6、純投資歷者。 以幾套或十幾套小戶型做為投資，出租。 以收取房租為目的。 對這些人訴求開個(gè)私家銀行、人不要一直太累，投入產(chǎn)出如同聚寶盆，比保險(xiǎn)更保險(xiǎn)（用詳細(xì)的計(jì)算），比股票更賺錢。 如同擁有了另一份退休金。 這里如同一個(gè)金礦，這里有數(shù)萬人的年輕人，有數(shù)千個(gè)中小老板，有很大的租房需求市場，有鄭東新區(qū)的發(fā)展前景。 7、外地品牌駐鄭代表，訴求隨時(shí)可住，隨時(shí)可賣，訴求個(gè)性物業(yè)服務(wù)，如同酒店服務(wù)一樣，有送飯服務(wù)、自動電話晨叫服務(wù)、房間保潔服務(wù)、干洗服務(wù)、電話訂票服務(wù)（均是有償服務(wù)）。 8、私人特殊生活，多講公交出入方便，房子總價(jià)不高等。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第12頁共12頁通過以上描述我們發(fā)現(xiàn)，二期小戶型的目標(biāo)群直接購買理由很難成為一期業(yè)主的購買理由，以此內(nèi)容來作為品牌主力內(nèi)涵不能帶動一期余房銷售，更不能帶動二期商鋪銷售。 以上內(nèi)容只能做分類個(gè)別說服之用，不能統(tǒng)領(lǐng)全局。 品牌戰(zhàn)略形成及品牌定位我們的可售資源是三種不同的物業(yè)形態(tài)，是三種不同的置業(yè)用途，這些物業(yè)形態(tài)的競爭市場相當(dāng)激烈。 因此，必須跳出物業(yè)形態(tài)自身的直接用途，尋找能統(tǒng)領(lǐng)整個(gè) 一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)的品牌內(nèi)涵。 我們完全可以跳出傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式，利用鳳凰城周邊資源，擴(kuò)充品牌核心內(nèi)涵，將鳳凰城定位成一個(gè)整個(gè)東區(qū)獨(dú)有的、擁有比建業(yè)、英協(xié)更有投資價(jià)值的、有無盡開發(fā)潛力的高檔樓盤。 品牌內(nèi)涵組成 1、鄭東新區(qū)為鳳凰城注入了至少長達(dá)20年的穩(wěn)固商務(wù)住宅發(fā)展時(shí)期，帶來了多達(dá)2000億元的幾乎是恒久的財(cái)富升值空間。 鄭東新區(qū)興建規(guī)劃總計(jì)20年（北京CBD區(qū)用了11年，上海浦東已用了10年），總投資2000億元，其中單一個(gè)起步區(qū)就有5年時(shí)間投資156億元。 興建鄭東新區(qū)必然要用大量的建筑材料、工具及建用品等。 這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。 這些保證了鄭汴路商圈將在從此20年的迅猛發(fā)展。 現(xiàn)在，這里已經(jīng)如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如同1992年的上海浦東，如同1997年的三峽宜昌。 鄭汴路商圈的發(fā)展，必然要有大量的資金流入，大量的外地人員、商賈流入，這些人第一需求是吃、住。 鳳凰城正好位于商圈之內(nèi)，是這里唯一的商務(wù)住宅，有獨(dú)有的地利之便，是這些商賈居住的第一選擇。 鳳凰城的現(xiàn)在的房產(chǎn)就如同1992年上海浦東的房產(chǎn)、1982年深圳羅湖的房產(chǎn)一樣，現(xiàn)在購買，仿佛是用鄭州北環(huán)附近樓盤的價(jià)格，購買了可能是比鄭州火車站附近更有價(jià)值的房產(chǎn)。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第13頁共13頁 2、鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。 鳳凰城是百萬富翁的商務(wù)公寓。 鄭汴路商圈是和鄭州火車站商圈一樣的財(cái)富積散地，這里的資金流和物流甚至是火車站商圈的若干倍。 這里有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機(jī)”的本質(zhì)地位。 現(xiàn)在這里4000多個(gè)外地商賈，有至少20000個(gè)以上的外地商業(yè)從業(yè)者。 這些人為這里帶來了無盡的房產(chǎn)租、購空間。 位于鄭汴路商圈內(nèi)的鳳凰城，是相當(dāng)于火車站附近房產(chǎn)價(jià)值的商務(wù)公寓。 并且鄭汴路東段已經(jīng)成為鄭東新區(qū)長達(dá)20年的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。 這里如同1982年的深圳羅湖、蛇口，如果能現(xiàn)在這里擁有幾套不動產(chǎn)，前景不可想象。 3、大賣場的興起，將使鄭汴路路南、路北的工作居住環(huán)境溶為一體。 現(xiàn)在購買鳳凰城，等于用1800元/m2的價(jià)格，購買了比2900元/m2房產(chǎn)更有投資價(jià)值的高檔物業(yè)。 107國道的東遷，大賣場的出現(xiàn)，使鄭汴路商圈迅速實(shí)現(xiàn)物業(yè)升態(tài)。 大賣場147畝多功能休閑廣場，如同文博廣場、綠城廣場一樣，將使位于路南的鳳凰城擁有和路北建業(yè)、英協(xié)2900元/m2一樣的生活居住環(huán)境。 而現(xiàn)在鳳凰城的價(jià)格僅1800元/m2將鳳凰城品牌如此定位，將鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、“大賣場”、建業(yè)、英協(xié)高尚物業(yè)融為一體，將購房、租房和商務(wù)配套融為一體，形成品牌核心內(nèi)容。 該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認(rèn)可，將會形成一場銷售風(fēng)暴。 重樹品牌形象，擴(kuò)充品牌內(nèi)涵，消除物業(yè)、環(huán)境抗性，擺脫鳳凰城以往品牌的低檔形象，樹立高檔投資型商務(wù)公寓品牌內(nèi)涵。 在無需增加鳳凰城項(xiàng)目二期任何投資的前提下，借周邊資源，從產(chǎn)品本身跳出去，賣1-2年后鄭汴路大商圈影子，賣人們對20年后的鄭東新區(qū)發(fā)展的向往，賣“大賣場”對周邊不動產(chǎn)帶來的升值空間，賣“大賣場”對周邊商務(wù)配套需求。 一舉突破現(xiàn)有可售房源過于分散的障礙，同時(shí)帶動鳳凰城整個(gè) 一、二期多層樓盤、商鋪以及后續(xù)開發(fā)的小高層物業(yè)，在一個(gè)地域市場相對真空的市場中，開創(chuàng)一個(gè)商務(wù)公寓的銷售風(fēng)暴。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第14頁共14頁 五、鳳凰城品牌內(nèi)涵次序及品牌表現(xiàn)幾種角度:一）品牌第一內(nèi)涵難以想象的高檔不動產(chǎn)投資機(jī)會 1、大賣場的形成能鳳凰城帶來更美好的居住環(huán)境，對比建業(yè)、英協(xié)的環(huán)境價(jià)值與投資價(jià)值。 2、鄭汴路商圈。 成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá)2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的價(jià)值。 3、鄭東新區(qū)。 投資2000億，建設(shè)周期20年，能為鳳凰城及其周邊地區(qū)帶來難以想像的不動產(chǎn)投資機(jī)會。 二）品牌第二內(nèi)涵物業(yè)的具體形態(tài)（投資載體），能從不同角度買足置業(yè)者的首要用途A、白領(lǐng)、商圈內(nèi)商戶的管理層置業(yè)（注重第一居住，第二投資）B、小老板置業(yè)（過渡性居住，兼投資）C、投資者置業(yè)（純投資，用于出租和出售，）D、租房者置業(yè)（類似青年居易）E、其它區(qū)域消費(fèi)者品牌所有的表現(xiàn)形式里都要包含以下內(nèi)容（出現(xiàn)的階段和份量可以有所不同）鄭汴路東段已經(jīng)成為鄭東新區(qū)長達(dá)20年的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。 大賣場將使這里的居住環(huán)境將和路北的高尚物業(yè)環(huán)境合為一體，但這里的投資價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它物業(yè)。 六、價(jià)格策略鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第15頁共15頁一期多層剩余房源在目前已經(jīng)提價(jià)的基礎(chǔ)上，以穩(wěn)步銷售為主（主要原因是 五、六樓大戶型無論對任何樓盤都是最難賣的房源）。 二期小戶型采取中開高走的價(jià)格策略，起步均價(jià)定在1780元左右，迅速提價(jià)，如果品牌一旦形成，可將銷售均價(jià)定位于1950元左右。 價(jià)格優(yōu)惠點(diǎn)宜控制在4%以內(nèi)。 二期商鋪宜在新品牌形成時(shí)開始銷售，價(jià)格亦采取中開高走的價(jià)格策略。 七、銷售策略設(shè)定A、產(chǎn)品核心功能a、商務(wù)公寓，部分商鋪投資；b、產(chǎn)品形式特點(diǎn)以套為主，戶型從一室一衛(wèi)的19平米到159平米的三室兩廳均有，小戶型主力是19平米和40平米的一室一衛(wèi)。 c、交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯房B、入市姿態(tài)東南板塊商務(wù)公寓領(lǐng)導(dǎo)者。 C、入市時(shí)機(jī)二期小戶型期房銷售，二期商鋪宜在品牌形成時(shí)開始銷售，或在大賣場全面開業(yè)時(shí)銷售。 一期余房即時(shí)銷售。 D、銷售方式多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。 八、項(xiàng)目推廣策略設(shè)定A、項(xiàng)目推廣主題概念有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓B、項(xiàng)目推廣目標(biāo)形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第16頁共16頁C、項(xiàng)目推廣模式以報(bào)紙廣告為主，電視、廣播、DM直郵為輔。 九、推廣各階段任務(wù)具體設(shè)定A、進(jìn)入期從xx年5月底至6月30日。 本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第一內(nèi)涵，讓鄭東新區(qū)、鄭汴路商圈、大賣場明確成為鳳凰城的品牌內(nèi)涵，為其后品牌第二內(nèi)涵的具體化確立高度。 B、成長期從7月1日至8月31日，本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)鳳凰城品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價(jià)值，本階段多以具體的對比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動。 實(shí)現(xiàn)銷售突破。 C、成熟期從9月1日至11月30日，本階段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)鳳凰城二期銷售，以多種促銷活動及老業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。 此階段二期商鋪全面介入市場。 純商鋪推廣開始。 商鋪的投資價(jià)值以具體的對比數(shù)據(jù)體現(xiàn)。 并在房展會期間開展公關(guān)活動。 D、衰退期封盤期，12月1日至xx年2月。 本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤銷售。 同時(shí)為三期小高層做預(yù)熱工作。 十、項(xiàng)目推廣首期計(jì)劃（進(jìn)入期）A、媒體組成報(bào)紙，派發(fā)單頁，直郵單頁，廣播。 B、廣告主題鄭州出現(xiàn)了擁有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第17頁共17頁C、報(bào)紙廣告標(biāo)題備選內(nèi)容1）、出售“深圳羅湖、蛇口” （1982）。 極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1982年時(shí)的羅湖、蛇口不動產(chǎn)投資機(jī)會。 （芝麻開門）2）、出售“上海、浦東” （1992）。 極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1992年時(shí)的上海浦東不動產(chǎn)投資機(jī)會。 3）、出售“三峽、宜昌” （1995）極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1995年時(shí)的三峽不動產(chǎn)投資機(jī)會。 4）、出售“加利佛尼亞、金礦營地” （1862）極言長達(dá)20年，總投資2000億元的鄭東新區(qū)對鄭汴路商圈的價(jià)值，鳳凰城有相當(dāng)于1862年時(shí)的美國淘金般的不動產(chǎn)投資機(jī)會。 購買鳳凰城的業(yè)主就如同是在金礦旁邊賣鐵鍬的人。 （你可還有這顆勇敢的心?。?）、出售“火車站商務(wù)公寓” （xx）極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對于其周邊物業(yè)的價(jià)值。 6）、以北環(huán)路樓盤的價(jià)格，買下“火車站公寓”極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈的對于鳳凰城的商務(wù)價(jià)值，當(dāng)于火車站對于其周邊物業(yè)的價(jià)值。 7）以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)極言大賣場及其147畝休閑廣場將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。 鳳凰城的價(jià)格遠(yuǎn)低于其物業(yè)的價(jià)值。 8）、出售“私家銀行”鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第18頁共18頁極言業(yè)已成熟的鄭汴路商圈里已經(jīng)有4000多家商戶，從業(yè)人員達(dá)2萬多人，能為鳳凰城帶來無盡的出租、出售價(jià)值。 D、單頁、廣播廣告內(nèi)容大至同上。 E、廣告媒體投放計(jì)劃在5月28日前投放一到兩個(gè)小版面的報(bào)紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。 同時(shí)進(jìn)行進(jìn)入期報(bào)紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。 5月29日進(jìn)入期推廣全面開始，報(bào)紙媒體以大河報(bào)為主，投放頻度每周12次，半版、豎通欄穿插投放，具體如下日期星期報(bào)別版位版面刊例價(jià)優(yōu)惠價(jià)摘要方案A方案B方案A方案B方案A方案B方案A方案B5.30五大河報(bào)A3A版封底1/4版又通欄半版40500585003240046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.3二大河報(bào)C3C31/4版1/4版125001250081258125重復(fù)上次廣告內(nèi)容6.5四大河報(bào)A3A版封底1/4版又通欄半版40500585003240046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.10二大河報(bào)C3C31/4版1/4版125001250081258125重復(fù)上次廣告內(nèi)容6.1五大河A3A版半版半版4505853600468鄭東新區(qū)鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第19頁共19頁3報(bào)封底0000000與鄭汴路6.18三大河報(bào)C3C31/4版1/4版125001250081258125重復(fù)上次廣告內(nèi)容6.20五大河報(bào)A3A版封底半版半版45000585003600046800鄭東新區(qū)與鄭汴路6.26四大河報(bào)A3或A5A3或A5半版半版45000450003600036000鄭東新區(qū)與鄭汴路7.3四大河報(bào)A3或A5A3或A5半版半版45000450003600036000鄭汴路、火車站7.11五大河報(bào)A3或A5A3或A51/4版1/4版22500225001800018000大賣場7.17四大河報(bào)A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m27.24四大河報(bào)A3或A5A3或A51/4版1/4版225002250018000180001850元/m2買2900元/m2合計(jì)36.6萬元42.9萬元287175337575注本媒體計(jì)劃是基于開發(fā)商二期預(yù)售許可證xx年5月31日前辦理完畢的基礎(chǔ)上制定。 F、單頁投放計(jì)劃單頁印刷量進(jìn)入期總計(jì)印刷40000頁。 每月印刷2次，每次印刷10000頁。 印刷費(fèi)用約8000元。 投放日期xx年6月9日，6月17日，7月9日，7月16日鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第20頁共20頁覆蓋范圍鄭汴路市場、航海路市場、火車站市場。 投放費(fèi)用，每份約0.15元，總計(jì)6000元。 G、直郵DM利用動力公司現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫資源，開展數(shù)據(jù)庫營銷。 每月郵寄一次，每次郵寄4000份，每份費(fèi)用約為0.9元。 總計(jì)7200元H、廣告發(fā)布商、印刷商、制作商的選定。 甲方認(rèn)定，或動力公司推薦甲確認(rèn)。 十一、促銷策略為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時(shí)間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動，獎(jiǎng)品為電動車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場報(bào)到的形式廣泛告知。 活動內(nèi)容5月30日至6月26日的8期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎(jiǎng)卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎(jiǎng)，抽獎(jiǎng)日為6月7日、6月14日、6月21日和6月28日。 每次抽獎(jiǎng)抽出5輛自行車和2輛電動車。 獎(jiǎng)品費(fèi)用為電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。 其它費(fèi)用另計(jì)。 十二、銷售現(xiàn)場包裝策略A、明確項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的核心部分名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色B、售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝（詳見售樓現(xiàn)場包裝計(jì)劃） 十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充A、樓書鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第21頁共21頁6月3日前樓書創(chuàng)作設(shè)計(jì)完畢，6月7日定稿印刷。 預(yù)計(jì)每本樓書3元，每次印刷5000本。 費(fèi)用約為15000元。 B、二期小戶型主力戶型單體模型。 甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在6月9前完成。 C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料1）商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì)5月31日前取得。 2）二期樓宇說明書統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。 售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。 3）完成二期銷售手冊4）完成二期房源銷售價(jià)格、最大優(yōu)惠比例。 售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。 5）完成二期房源銷售控制及制定提價(jià)日期。 售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。 6）完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認(rèn)購書）。 售樓部協(xié)同甲方在6月5日前完成。 十四、二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進(jìn)程。 每日下午6時(shí)售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。 尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有銷售手續(xù)驗(yàn)收；銷售道具驗(yàn)收；廣告設(shè)計(jì)樣稿驗(yàn)收（文字、圖片、名稱、地址、電話號碼）；廣告媒體購買驗(yàn)收（媒體、時(shí)間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及要求）；天氣、重要社會活動（尤其注意非典的走向）。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第22頁共22頁崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收重要環(huán)節(jié)演練。 十五、營銷總結(jié)依據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當(dāng)期廣告效果。 依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成交量判斷營銷戰(zhàn)略。 依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場銷售能力。 附1鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告調(diào)查目的了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（鳳凰城購房消費(fèi)支撐力度）調(diào)查方法分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣調(diào)查范圍鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界調(diào)查完成時(shí)間xx.4.14在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。 了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 xx.4.14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。 對此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時(shí)候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。 對建材市場調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第23頁共23頁 16、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高 17、大部分員工外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 18、小戶型需求彈性非常大，對價(jià)格非常敏感 19、市場上有很大不穩(wěn)定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 20、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 21、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 22、附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般80150元/月 23、作為首次購買者，最重要的還是價(jià)格 24、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 25、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 26、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 27、普通員工不會因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q換工作，普通員工流動性比較大 28、對6080平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力 29、鳳凰城知名度不高，口碑不好 30、外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！附2周邊競爭樓盤建業(yè)城市花園 1、位置107與鄭汴路交叉口 2、面積占地246420平方米，建筑面積27萬平方米，二期34棟，建筑面積718萬平方米；三期37棟，建筑面積11萬平方米。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第24頁共24頁 3、工期二期99112000 10、三期xx年4月開工。 4、價(jià)格2800元平方米。 xx年4月最低價(jià)2215，最高價(jià) 38005、戶型三期101263平方米的二室到五室、復(fù)式二期143309平方米的三室到五室、復(fù)式 6、車庫車位二期7199三期174157戶型4+2房號91號樓X單元9層?xùn)|戶房款建筑面積185.84平方米，總款618103元按揭優(yōu)惠1，貸款額48萬，20年每月還本付息3178元/月。 戶型3+2房號92號樓1單元10層?xùn)|戶房款建筑面積157.89平方米，總款524510元按揭優(yōu)惠1，貸款總額40萬20年每月還款本息2648元xx年2月22日三期交房日期；xx-12-31占地面積85畝總建面積；11萬平戶型面積 139、 150、157（3+2）；199復(fù)式；170230平方4+2均價(jià)3000元總價(jià)范圍；26003500元/平方鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第25頁共25頁xx年3月24日百合花苑位置商城東路與鳳臺路交叉口向南50米開發(fā)項(xiàng)目一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá)80%），二期4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房總建筑面積9萬平方米綠化率48，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度多層現(xiàn)房，即買即住；小高層在建戶型多層104.8m2172m2；小高層沒有小戶型，最小140平米。 價(jià)格多層，均價(jià)2100元/平米，三樓2350元/平米；均價(jià)2600元/平米。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自111011:45,有1組客戶，1通電話。 物業(yè)管理；0.32元每平方每月xx年2月9日（大雨夾雪）東方明珠位置鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北200米交通35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度一期4棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩113.15一套，其它戶型無房）；二期4棟小高層，其中3棟已交房，面積在121.有1棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在60平米（一室兩廳）、70平米（兩室兩廳）、80平米（兩室兩廳），xx年8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。 結(jié)構(gòu)多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)配套設(shè)施 1、地下室（600元/m2） 2、2條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi)鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第26頁共26頁 3、寬帶網(wǎng) 4、壁掛爐采暖 5、現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所綠化率43.7物業(yè)管理東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多層，每月每平方0.38元，小高層，每月每平方0.58元。 主力戶型戶型2+2+295.913+2+2134. 21、132. 49、145. 76、117. 86、162.856+3+4（ 6、7層復(fù)式）264. 02、251. 19、6+3+2（ 6、7層復(fù)式）220.313+2+1113.154+3+2175. 59、201.11價(jià)格定位多層均價(jià)2100元/平方米，三樓價(jià)格為2349元/平米，起價(jià)1760元/平米；小高層（九層半）均價(jià)2400元/平方米，起價(jià)2255元/平米。 贈送 1、天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)4000元/戶 2、電話初裝費(fèi)158元/戶（另贈送區(qū)域網(wǎng)） 3、分戶計(jì)量水表、電表600元/戶 4、單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)14000元/戶 5、單元式對講門鈴系統(tǒng)300元/戶計(jì)19058元附10號樓431房，面積113.15平方米，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。 鳳凰城項(xiàng)目營銷策劃書年月日星期五第27頁共27頁售樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。 從10001100現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。 優(yōu)勢 1、與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu)勢 2、位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來的發(fā)展方向。 3、與東建材隔路相望，有充足的客戶群 4、與省檢察學(xué)校相鄰劣勢 1、臥