甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級暫行標(biāo)準(zhǔn)

甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級暫行標(biāo)準(zhǔn) 甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級暫行標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范我省住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，二七年五月三十日省建設(shè)廳和省物價局聯(lián)合制定了甘肅省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級暫行標(biāo)準(zhǔn)（甘建房2007187號），我省物業(yè)服務(wù)共分為四個等級，從房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等六個方面進行了規(guī)定。一 級（一）基本要求 1、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量管理體系，各項管理制度健全，各崗位職責(zé)明確，有具體工作標(biāo)準(zhǔn)，有落實措施和考核辦法。 5、建立健全財務(wù)管理制度，每年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。 7、物業(yè)管理企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語。企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、應(yīng)持有物業(yè)管理職業(yè)資格證書；管理人員應(yīng)持有相應(yīng)崗位資質(zhì)證書；特種作業(yè)員工100%持有政府管理部門專業(yè)管理部門頒發(fā)的有效上崗證書。 8、設(shè)有服務(wù)接待中心，服務(wù)電話，實行24小時服務(wù)。急修隨叫隨到，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 10、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目與收費價目。 12、適應(yīng)業(yè)主需求，每年組織、配合開展社區(qū)文化活動二次以上。 14、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，確保房屋安全,對需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。有對裝修公司及裝修人員登記、巡查記錄，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、房屋外觀完好、整潔，無污跡、無缺損、無雜物現(xiàn)象；房屋外墻及公共空間無亂涂、亂畫、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓紅燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。房屋零修及時率95%以上、急修及時率100%；房屋零修、急修工程合格率100%。 7、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序。 9、陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，要統(tǒng)一有序，規(guī)格色調(diào)一致，使用不得有礙觀瞻，不超出外墻面。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1、有完備的設(shè)備安全運行、維修養(yǎng)護和衛(wèi)生清潔制度并在工作場所明示。有完備的設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄和保養(yǎng)記錄。設(shè)施設(shè)備及責(zé)任人均應(yīng)配掛標(biāo)識牌。 2、設(shè)備運行嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，無重大管理責(zé)任事故，有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案和處理措施、處理記錄。 3、定期進行消防演練，保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，確保隨時啟用。 5、載人電梯24小時正常運行。 7、道路、廣場、停車場平整無殘缺，涵洞通暢無損壞；護欄、圍墻完好無破損，定期清洗和粉飾。 9、對有危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備，設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。 11半年不得少于一次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。常規(guī)檢測應(yīng)由國家批準(zhǔn)的專業(yè)機構(gòu)進行。水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)；定期巡查。 12、噴泉池池水清澈，無雜物、無異味。（四）公共秩序維護 1、設(shè)有安全防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)的，應(yīng)有專人24小時值守，攝錄像資料至少保留一周。 3、對出入小區(qū)的裝修施工人員、服務(wù)人員實行臨時出入證管理；對可疑人員應(yīng)進行詢問、登記；對來訪客人指引路徑。 6一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道（不少于以下頻次） 1、硬化地面 2次/天清掃 地面保持干凈，無散落垃圾 3、水池、溝、渠、沙井 2次/周清理 無灰塵、無污漬、無積土 、多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天拖掃 無灰塵、無垃圾、地面干凈 2、高層消防通道、樓梯 2次/周拖擦 無灰塵、無垃圾、干凈、明亮 4、樓道玻璃（不含高層及全封閉式玻璃）1次/月 擦拭 目視潔凈、無灰塵、無污漬 6石料地面 2次/天全面拖洗 1次/2個月 打蠟 目視潔凈、光亮、無灰塵 地磚地面 2次/天全面拖洗 1次/2個月 清洗 目視潔凈、光亮、無灰塵 、扶手、開關(guān)面板 1次/天全面擦拭 目視潔凈、無灰塵、無污漬 8、公共衛(wèi)生間 3次/天全面擦拭 潔凈、無污漬 10、室外不銹鋼扶手、護欄、娛樂健身設(shè)施、柱燈、音響、石桌、石凳、花缽（盆）、燈罩、燈具、停車場（庫）出入口的陽光板、減震板等定期擦洗，保持干凈、明亮、無積塵。 12、合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。 2、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。 4四、排水、排污管道 1、雨、污水井 1次/月檢查 3五、定期滅蟲除害。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須以書面形式提前告知業(yè)主、使用人。（六）綠化養(yǎng)護管理 1、有專業(yè)人員實施有計劃、有記錄的綠化養(yǎng)護管理。 2、草坪、綠籬、造型樹及時修剪，保持整齊美觀。喬、灌木按規(guī)范修剪每年二遍，籬、球每年修剪2次以上，地被、攀援植物每年修剪、整理不少于2次。造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 3、枯死的花草樹木，必須在3天內(nèi)清除，并及時補栽補種。 5、定期噴灑藥物，每年噴藥不少于2次，預(yù)防病蟲害。 7、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有三級以上（含三級）資質(zhì)證書。 4、物業(yè)管理企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝，佩帶標(biāo)志，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語，企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理應(yīng)持有物業(yè)管理職業(yè)資格證書；管理人員應(yīng)持有相應(yīng)崗位資質(zhì)證書特種作業(yè)員工100%持有政府專業(yè)管理部門頒發(fā)的有效上崗證書。 6、公示16小時服務(wù)電話。急修隨叫隨到、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。 8、物業(yè)竣工驗收、設(shè)備管理、業(yè)戶資料、物業(yè)租賃、日常管理檔案等建立完善的檔案管理制度，并逐步實施計算機管理。 10、采取多種形式如走訪業(yè)主、座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與30%以上業(yè)主有效溝通，每年有效投訴處理率大于90%。 12、建立健全財務(wù)管理制度，每年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。 15、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，確保房屋安全，對需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。有對裝修公司及裝修人員登記、巡查記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、房屋外觀完好、整潔，無污跡、無缺損現(xiàn)象；房屋外墻及公共空間無亂涂、亂畫、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓紅燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。房屋零修、急修及時率90%以上；房屋零修工程合格率95%以上。 7、空調(diào)安裝統(tǒng)一有序。 9、房屋裝修符合規(guī)定。有小區(qū)裝修管理制度和裝修管理協(xié)議；有對裝修公司及裝修人員登記、巡查記錄；對私改亂拆管線、損壞房屋結(jié)構(gòu)和他人利益現(xiàn)象及時勸止、報告。 11、陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，要統(tǒng)一有序，規(guī)格色調(diào)一致，使用不礙觀瞻，不超出外墻面。（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 1、設(shè)備運行嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，無重大管理責(zé)任事故，有突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案和處理措施、處理記錄。 3、定期進行消防演練，保證消防道暢通，定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，確保隨時啟用。 5、載人電梯早6點至晚12點正常運行，其他時間應(yīng)留專人值班。 7、道路、廣場、停車場平整無殘缺，涵洞通暢無損壞；護欄、圍墻完好無破損，定期清洗和粉飾。 9、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無鼠害現(xiàn)象。 10、對有危及人身安全隱患的設(shè)施設(shè)備，設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。 11、對二次供水設(shè)施建立水質(zhì)管理制度，對蓄水池、二次供水水箱清洗、消毒、加藥，按規(guī)定每半年不得少于一次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，常規(guī)檢測應(yīng)由國家批準(zhǔn)的專業(yè)機構(gòu)進行。水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)；定期巡查。 13、保證噴泉池?zé)o雜物、無異味。（四）公共秩序維護 1、設(shè)有安全防盜監(jiān)控報警系統(tǒng)的，應(yīng)有專人24小時值守，攝錄像資料至少保留一周。 3、對搬出小區(qū)大宗物品有嚴(yán)格的管理制度。 5、對火災(zāi)、水浸、電梯困人、治安案件和交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。（五）保潔服務(wù) 、公共綠地 1次/天清理 無枯葉、雜枝 2、主次干道 2次/天清掃 地面保持干凈，無散落垃圾 4、水池、溝、渠、沙井 1次/周清理 無灰塵、無污漬、無積土 、多層樓內(nèi)通道、樓梯 1次/天拖掃 無灰塵、無垃圾、地面干凈 2、高層消防通道、樓梯 1次/周拖擦 無灰塵、無垃圾、干凈、明亮 4、樓道玻璃（不含高層及全封閉式玻璃）1次/60天 擦拭 目視潔凈、無灰塵、無污漬 6石料地面 1次/天全面拖洗 1次/4個月 打蠟 目視潔凈、光亮、無灰塵 地磚地面 1次/天全面拖洗 1次/4個月 清洗 目視潔凈、光亮、無灰塵 、扶手、開關(guān)面板 1次/3天全面擦拭 目視潔凈、無灰塵、無污漬 8、公共衛(wèi)生間 2次/天全面擦拭 潔凈、無污漬 10、室外不銹鋼扶手、護欄、娛樂健身設(shè)施、柱燈、音響、石桌、石凳、花缽（盆）、燈罩、燈具、停車場（庫）出入口的陽光板、減震板等定期擦洗，保持干凈、明亮、無積塵。 12、合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。 2、設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行沖洗、消殺，有效控制蚊、蠅等害蟲孳生。 4四、排水、排污管道 1、雨、污水井 1次/3月檢查（并視檢查情況進行及時清掏） 3五、定期滅蟲除害。噴灑農(nóng)藥、投放鼠餌必須以書面形式提前告知業(yè)主、使用人。（六）綠化養(yǎng)護管理 1、草坪、綠籬、造型樹及時修剪，保持整齊美觀。喬、灌木按規(guī)范修剪每年一遍，籬、球每年修剪2次以上，地被、攀援植物每年修剪、整理不少于1次。造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 3、枯死的花草樹木，必須在1周內(nèi)清除，并及時補栽補種。 5、定期噴灑藥物，每年噴藥不少于2次，預(yù)防病蟲害。 7、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 2、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書和相關(guān)專業(yè)資格證書。 4、物業(yè)管理企業(yè)有較完善的日常管理制度。各項管理制度健全，各崗位職責(zé)明確。 6、物業(yè)管理企業(yè)所有員工佩戴標(biāo)志，持證率75%以上，其中企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員70%以上持有物業(yè)管理職業(yè)資格證書;特種作業(yè)員工100%持有政府管理部門專業(yè)管理部門頒發(fā)的有效上崗證書。 7、小區(qū)實行每周五天、每天8小時接待服務(wù)，受理業(yè)主、使用人報修、投訴、求助，有效投訴辦結(jié)率80%以上。 9、建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間公布物業(yè)管理費的收支狀況。 11、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，確保房屋安全，對需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的照明設(shè)施門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。有對裝修公司及裝修人員登記、巡查記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。 5、房屋外觀較整潔，無重大缺損現(xiàn)象；房屋外墻及公共空間無亂涂、亂畫、亂張貼、亂懸掛現(xiàn)象；房屋零修率75%以上、急修及時率80%以上；房屋零修工程合格率85%以上。 7、房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。 9、空調(diào)安裝無安全隱患。 11、有設(shè)備運行、維修養(yǎng)護和衛(wèi)生清潔制度。 2、定期檢查消防設(shè)施設(shè)備，可隨時啟用。 4、對共用設(shè)施設(shè)備按運行要求定期巡查、定期保養(yǎng)，做好巡查記錄，保養(yǎng)記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。 6、道路、廣場、停車場平整，不影響車輛、行人通行。 9、對蓄水池、二次供水水箱清洗、消毒、加藥按規(guī)定每半年不得少于一次，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。定期清掏化糞池；定期清理雨、污水井，保證供水正常和排水通暢。 11、小區(qū)主出入口24小時值班，8小時站立崗。重要區(qū)位每4小時巡查一次。 2、對搬出小區(qū)大宗物品應(yīng)有管理制度。 4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 6一、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道（不少于以下頻次） 1、硬化地面 1次/天清掃 地面保持干凈，無散落垃圾 3、室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/月 擦拭 目視無灰塵、明亮、潔凈 5二、房屋公共部位 1、高層電梯廳（白天） 1次/天拖掃 無灰塵、無垃圾、干凈、明亮 3、公共活動場所 1次/天清掃 無灰塵、無垃圾、干凈、明亮 5、高層大堂、會所（有條件的參照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行） 地板地面 1次/天全面拖洗 1次/6個月 打蠟 目視潔凈、無污漬 地毯地面 1次/天全面吸塵 1次/6個月 清洗 目視潔凈、無灰塵、無污漬 7、消防栓、過道門、踢角線、樓梯欄桿 1次/15天 全面擦拭 保持干凈、無灰塵 9、電梯內(nèi) 1次/天全面擦拭 面光亮、潔凈、無污跡 11、積水、積雪清掃及時。 、垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。 3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次/年全面疏通 2、化糞池 1次/6月檢查 及時清掏 、草坪、綠籬、造型樹及時修剪，鏟除雜草。 2、綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，宣傳綠化常識，提示愛護花木。 4、造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形。四 級（一）基本要求 1、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。 3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立質(zhì)量管理體系，各項管理制度健全，各崗位職責(zé)明確，有具體工作標(biāo)準(zhǔn)，有落實措施和考核辦法。 5、物業(yè)管理企業(yè)所有員工統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)用語，企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、應(yīng)持有物業(yè)管理職業(yè)資格證書；管理人員應(yīng)持有相應(yīng)崗位資質(zhì)證書。特種作業(yè)員工100%持有政府管理部門專業(yè)管理部門頒發(fā)的有效上崗證書。 6、公示服務(wù)電話，物業(yè)管理企業(yè)實施每周天每天小時服務(wù)接待。 8、建立財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。 10、采取多種形式如走訪業(yè)主、座談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，與業(yè)主進行有效溝通。 12、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，確保房屋安全,對需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，按規(guī)定程序組織維修。 3、房屋裝修符合規(guī)定。 5、按有關(guān)法規(guī)政策和物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主公約的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備進行管理服務(wù)。 6、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，