住宅小區(qū)的智能化造價(jià)經(jīng)濟(jì)分析.docx

住宅小區(qū)的智能化造價(jià)經(jīng)濟(jì)分析 行業(yè)探討 玎9砸四暖國畫母皿衄 住宅小區(qū)的智能化造價(jià)經(jīng)濟(jì)分析 任衛(wèi)東林彬沈軍 摘要:本文從智能化住宅小區(qū)的各系統(tǒng)設(shè)計(jì)入手,論述了在小區(qū)建設(shè)中的智能系統(tǒng)造價(jià)方面的經(jīng)濟(jì)分析. 關(guān)鍵詞:智能化住宅安防系統(tǒng)綜合信息服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)CM模式 EconomicAnalysisofIntelligentSystemSCostinResidentialDistrict RenWeidong,LinBin,ShenJun Abstract:ThepaperdiscussestheeconomicanalysisofintelligentsystemSCostinresidentialdistrictfromthesystem designofvarioussystemsinresidentialdistrict. Keywords:IntelligentHouse,SafetySystem,IntegratedInformationServiceSystem,PropertyManagementSystem, CMModel 所謂”智能化建筑”在全國范圍 來講,還是一個(gè)極具彈性空間的概 念.一般來講,智能小區(qū)即指通過數(shù) 字化的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),將小區(qū)管理,服務(wù) 運(yùn)營商和住宅用戶實(shí)現(xiàn)有機(jī)連接,以 住宅用戶為本位,實(shí)現(xiàn)對(duì)建筑設(shè)備自 動(dòng)化系統(tǒng)(BAS),辦公自動(dòng)化系統(tǒng) (OAS)和通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(CNS),即 所謂3A的整合,采用家庭總線系統(tǒng)來 進(jìn)行各種信息傳送的社區(qū). 綜合智能化住宅小區(qū)設(shè)計(jì)上的可 操作性原則,匹配原則,經(jīng)濟(jì)性原則 及可持續(xù)發(fā)展原則,結(jié)合城市住宅小 區(qū)的實(shí)際特點(diǎn),筆者將根據(jù)不同住宅 標(biāo)準(zhǔn),從成本估算的角度做簡(jiǎn)要的經(jīng) 濟(jì)分析. 1不同類型的智能化住宅小區(qū) 經(jīng)濟(jì)造價(jià)分析(如表1) 筆者將住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè) 分為三大類:安防系統(tǒng),綜合信息服 務(wù)系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng).其中安防系 統(tǒng)可分為公共安防系統(tǒng)和家庭安防系 統(tǒng).公共安防系統(tǒng)涉及到的子系統(tǒng)有 周邊防范,電子巡更,閉路監(jiān)控.家 庭安防系統(tǒng)有門禁系統(tǒng),可視對(duì)講系 統(tǒng),煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng),消防報(bào)警系 統(tǒng).綜合信息服務(wù)系統(tǒng)有結(jié)構(gòu)化布 線,一卡通,公共廣播系統(tǒng),VOD點(diǎn) 播,有線電視和衛(wèi)星接收系統(tǒng).物業(yè) 管理系統(tǒng)有三表(水,氣,電)抄集, 停車場(chǎng)管理系統(tǒng),小區(qū)機(jī)電設(shè)備自動(dòng) 化管理系統(tǒng),小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng). 這些系統(tǒng)功能應(yīng)由兩大軟件系統(tǒng)實(shí) 現(xiàn):物業(yè)管理軟件和智能家居管理軟 件,整合各子系統(tǒng),通過相關(guān)設(shè)備運(yùn) 用因特網(wǎng)和公共電話網(wǎng)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程控 制. 根據(jù)不同的用戶類型,智能化住 宅小區(qū)分為領(lǐng)先型智能化住宅小區(qū), 先進(jìn)型智能化住宅小區(qū),普及型智能 化住宅小區(qū),根據(jù)表1各子系統(tǒng)造價(jià) 估算,領(lǐng)先型智能化住宅小區(qū)的造價(jià) 大約為5065元/m.先進(jìn)型智能化 住宅小區(qū)的造價(jià)大約為3550元/mz. 普及型智能化住宅小區(qū)的造價(jià)大約為 2035元/m. 2影響造價(jià)的因素 2.1戶型大小對(duì)造價(jià)的影響 從理論上來說,面積與造價(jià)應(yīng)該 成正比.但在設(shè)計(jì)與施工實(shí)踐中,情況 要復(fù)雜得多.在小區(qū)建筑面積相同的 情況下,戶型的大小與戶數(shù)的多少成 反比.戶數(shù)的多少對(duì)于小區(qū)公共部分 的某些智能系統(tǒng),如周邊防范,電子巡 更等系統(tǒng)的造價(jià)是沒有影響的.而對(duì) 于小區(qū)用戶專用部分的某些智能系統(tǒng), 即對(duì)于以戶為單位的智能系統(tǒng),如可 視對(duì)講系統(tǒng),三表抄集等系統(tǒng)的造價(jià) 是有相當(dāng)影響的,小戶型多,即戶數(shù)多 的小區(qū),用戶專用部分智能系統(tǒng)的造 價(jià)相對(duì)增加;大戶型,即戶數(shù)少的小 作者簡(jiǎn)介:任衛(wèi)東,黑龍江省工程咨詢?cè)u(píng)審中心;林彬,沈軍,哈爾濱長(zhǎng)城新奧智能工程有限公司. 35 7.2005INTELLIGENTBUlLDING 行業(yè)探討 圓匝巴圖團(tuán)同圓匝啞四 表1智能化住宅小區(qū)子系統(tǒng)造價(jià)估算(以2O萬平方米,1000戶小區(qū)為例.含部分商服.僅供參考) 單位造價(jià)估算 0.30.6萬元/ 100米周長(zhǎng) 23萬元/ 10個(gè)巡更點(diǎn) 0.81.2 萬元/點(diǎn) 0.40.8 萬元/門 7002000 元|盧 310 元,平方米 500800 元/信息點(diǎn) 0.61.5 萬元/點(diǎn) 2040 萬元/套 3006OO 元|盧 37 元/平方米 0.20.3 萬元,戶 1025 萬元/車道 0.81.5 萬元/控制組 區(qū),用戶專用部分智能系統(tǒng)的造價(jià)相 對(duì)減少. 2.2系統(tǒng)功能對(duì)造價(jià)的影響 即使是同一標(biāo)準(zhǔn)的智能住宅小 區(qū),如同為領(lǐng)先型住宅小區(qū),也完全 可能由于采用的系統(tǒng)功能不同而有相 當(dāng)大的造價(jià)差異.這是很容易理解 的,因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,市場(chǎng)的 正常競(jìng)爭(zhēng)使得科技產(chǎn)品”百花齊放”, 36 7.2005INTELLIGENYBUILDING 領(lǐng)先型實(shí)例計(jì)算 1000米 0.5萬元/100米=5萬元 40個(gè)巡更點(diǎn)0.25萬元 = 10萬元 80個(gè)監(jiān)控點(diǎn)1萬元 = 80萬元 40個(gè)讀卡點(diǎn)0.6萬元 = 24萬元 1000戶0.15萬元 = 150萬元 20萬平方米8元 = 160萬元 3000點(diǎn)(每戶3個(gè)點(diǎn)) 700元=210萬元 60點(diǎn)1萬元 = 60萬元 室內(nèi)500點(diǎn)400元 +室外100點(diǎn)800元 = 28萬元 1000戶500元 = 50萬元 20萬平方米5元 = 120萬元 1000戶0.2萬元 = 200萬元 4個(gè)車道20萬元 = 80萬元 40個(gè)控制組1萬元 = 40萬元 1217萬元 60.9元/平方米 先進(jìn)型實(shí)例計(jì)算 1000米 0.5萬元/100米=5萬元 40個(gè)巡更點(diǎn)0.25萬元 =10萬元 80個(gè)監(jiān)控點(diǎn)1萬元 = 80萬元 40個(gè)讀卡點(diǎn)0.6萬元 = 24萬元 1000戶0.15萬元 = 150萬元 20萬平方米5元 = 100萬元 3000點(diǎn)(每戶2個(gè)點(diǎn)) 700元=140萬元 室內(nèi)500點(diǎn)400元 +室外100點(diǎn)800元 = 28萬元 20萬平方米4元 = 80萬元(無衛(wèi)星接收) 1000戶0.2萬元 = 200萬元 4個(gè)車道20萬元 = 80萬元 30個(gè)控制組1萬元 = 30萬元 927萬元 46.4元/平方米 各種科技概念也”百家爭(zhēng)鳴”.投資商 在實(shí)現(xiàn)預(yù)期功能的前提下,完全可以 采用不同的智能系統(tǒng).那么,同一標(biāo) 準(zhǔn)的住宅小區(qū)就會(huì)有不同的造價(jià)估 算.如表1所示的領(lǐng)先型住宅小區(qū)的 各子系統(tǒng)及總的平均造價(jià)估算是在一 個(gè)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下做出的,即使它 是總結(jié)了多項(xiàng)工程經(jīng)驗(yàn)的成果,但也 只能是供設(shè)計(jì),施工時(shí)作為參考. 普及型實(shí)例計(jì)算 1000米 0.5萬元/100米=5萬元 1000戶0.15萬元 = 150萬元 20萬平方米3元 = 60萬元 2000點(diǎn)(每戶2個(gè)點(diǎn)) 700元=140萬元 20萬平方米4元 = 80萬元(無衛(wèi)星接收) 1000戶0.2萬元 = 200萬元 20個(gè)控制組1萬元 = 20萬元 655萬元 32.8元/平方米 2.3設(shè)備對(duì)造價(jià)的影響 投資商在實(shí)現(xiàn)預(yù)期系統(tǒng)功能的前 提下,完全可以自由地選擇不同的設(shè) 備產(chǎn)品.不同的設(shè)備,功能先進(jìn)的設(shè) 備將會(huì)實(shí)現(xiàn)更多的價(jià)值,受價(jià)值規(guī)律 影響,功能先進(jìn)的設(shè)備成本相對(duì)高一 些,那么,也將會(huì)對(duì)小區(qū)的智能系統(tǒng) 造價(jià)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?但問題要辯證 來看,一次性投資高的先進(jìn)設(shè)備可能 增加造價(jià),但如果以發(fā)展的眼光來 看,先進(jìn)設(shè)備一是可以實(shí)現(xiàn)更好的功 能;二是更具有開放性,可以后期擴(kuò) 容;三是穩(wěn)定性好,可以保證系統(tǒng)的 持續(xù)無故障運(yùn)行;四是可能意味著質(zhì) 量的上乘,設(shè)備的壽命可能更長(zhǎng). 3如何控制造價(jià) 工程造價(jià)的管理和控制一般可分 為投資決策階段,設(shè)計(jì)階段,建設(shè)項(xiàng) 目承包階段和建設(shè)實(shí)施階段.筆者認(rèn) 為建設(shè)項(xiàng)目的投資決策階段在四個(gè)階 段中居于最重要的地位,因?yàn)樗鼘?duì)以 后階段的建設(shè)工程造價(jià)及項(xiàng)目建成投 產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益,有著決定性的影 響.如果忽視對(duì)項(xiàng)目決策過程中的經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià),將會(huì)導(dǎo)致成本提高,效率降 低,進(jìn)而影響項(xiàng)目應(yīng)有的投資效益和 社會(huì)效益.智能小區(qū)建設(shè)投資決策階 段,影響工程造價(jià)的主要因素應(yīng)該是 智能標(biāo)準(zhǔn)水平的確定和智能設(shè)備的選 用.下面筆者將從以上兩個(gè)主要因素 淺談如何控制智能住宅小區(qū)的成本造 價(jià). 3.1智能設(shè)計(jì)方案優(yōu)化 同一智能小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目,同一子 系統(tǒng)單位工程,可以有不同的方案, 從而有不同的造價(jià),因此,有必要在 滿足功能的前提下,做多個(gè)方案,通 過技術(shù)比較,經(jīng)濟(jì)分析和效益評(píng)價(jià), 選用技術(shù)先進(jìn)適用,經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì) 方案,以盡可能降低造價(jià),此即設(shè)計(jì) 方案的優(yōu)化過程. 例如,對(duì)于領(lǐng)先型智能住宅小區(qū) 的規(guī)劃,如表1所示的各項(xiàng)子系統(tǒng),可 以在智能性完善和設(shè)備完善的前提 下,做出一個(gè)設(shè)計(jì)方案的造價(jià)估算. 然后,在規(guī)范允許和獲得特許的前提 下,對(duì)各子系統(tǒng)和設(shè)備進(jìn)行綜合分 析,在滿足需要的情況下,做出另一 個(gè)設(shè)計(jì)方案的造價(jià)估算.對(duì)比兩個(gè)方 案,決定自己滿意的一個(gè).筆者意在 說明同一標(biāo)準(zhǔn)的戶型也可以有不同的 造價(jià)估算,基本原則在于滿足需要. 3.2實(shí)用性和效益性原則 智能化住宅小區(qū)功能設(shè)計(jì)要量力 而行.由于現(xiàn)代智能小區(qū)需要采用大 量的高新技術(shù)成果,投入資金會(huì)比較 大.因此要避免因資金有限而造成系 統(tǒng)的殘缺不全,所以,設(shè)計(jì)中在留取 合理超前量的同時(shí),一定要合理規(guī) 劃,不要盲目追求”多功能”,”高智 能”,協(xié)調(diào)資金運(yùn)作. 3.3開放性和可持續(xù)性原則 在投資決策階段,尤其要注意小 區(qū)建設(shè)的開放性和可持續(xù)性原則.根 據(jù)目前投資額,必須要留取適當(dāng)?shù)陌l(fā) 展空間.如在綜合布線和規(guī)劃設(shè)備安 裝時(shí),在滿足現(xiàn)有需要的前提下,一 定要預(yù)留帶寬和接口,以備他日之 需.另外,也不要走向另一個(gè)極端,一 味強(qiáng)調(diào)節(jié)約投資,又要多功能又要省 錢,結(jié)果在線纜選擇和設(shè)備采購時(shí), 采用價(jià)低質(zhì)次產(chǎn)品,線纜和設(shè)備質(zhì)量 不過關(guān),壽命短暫,使許多功能提前 “癱瘓”,使智能小區(qū)變成”低智”小 區(qū),投資者的投資也就不可能得到預(yù) 期的收益回報(bào). 3,4設(shè)計(jì)與施工靠攏 現(xiàn)階段,我國不少有識(shí)之士提出 我國可以試行推廣CM(Construction Management)模式.CM的原含義為 設(shè)計(jì)與施工交叉作業(yè),它一改我國長(zhǎng) 期設(shè)計(jì)與施工相分離的現(xiàn)象,讓設(shè)計(jì) 與施工兩個(gè)過程盡可能相互勾通和搭 接,相互靠攏,使施工企業(yè)能在設(shè)計(jì) 階段為設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)提供施工上投 行業(yè)探討 資最省的方案.這一方面有利于降低 成本,提高質(zhì)量,也可使工期縮短,對(duì) 業(yè)主有利. 4結(jié)束語 上述估算都是相對(duì)的,而不是絕 對(duì)的,只是筆者在幾年的建筑行業(yè)及 智能化住宅小區(qū)設(shè)計(jì)中摸索及總結(jié)出 的寥寥經(jīng)驗(yàn),只是參考性分析.更何 況在實(shí)踐當(dāng)中,情況千差萬別,各個(gè) 小區(qū)都可以根據(jù)自己的實(shí)際情況,針 對(duì)不同的用戶群,采用不同的系統(tǒng), 建設(shè)出異彩紛呈的智能化小區(qū). 我國關(guān)于智能化建筑設(shè)計(jì)的規(guī)范 化程度較低,缺少量化的內(nèi)容,量化 的經(jīng)濟(jì)分析太少.所以,智能化小區(qū) 在亟待國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的同時(shí), 更應(yīng)該有政府各部門的支持,特定統(tǒng) 一 的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),使智能化從概念上 躍起,真正進(jìn)入人們的社會(huì)生活和經(jīng) 濟(jì)生活. 智能小區(qū)建設(shè)需要政府