從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭

從物權(quán)法74條規(guī)定看地下車庫歸屬之爭 內(nèi)容摘要：住宅小區(qū)地下車庫的歸屬之爭由來已久，法學(xué)界向來也有不同的觀點(diǎn)，但似乎從未有一種較為統(tǒng)一的觀點(diǎn)占據(jù)上風(fēng)。從司法實(shí)踐來看，法院也沒有成熟的實(shí)務(wù)性意見。人們將希望寄托于物權(quán)法出臺，但物權(quán)法第74條的規(guī)定多少有些讓人們失望，因?yàn)樗]有完全解決有關(guān)地下車庫歸屬的爭議，而是以“由當(dāng)事人約定”這種回避的態(tài)度將此爭議熱點(diǎn)問題暫且擱置，不能不說是一種遺憾。本人試從住宅地下車庫歸屬在理論上的爭議展開探討，以請教于同仁。關(guān)鍵詞： 物權(quán)法 住宅小區(qū) 車庫 地下車庫歸屬一、有關(guān)住宅小區(qū)地下車庫的理論之爭（一）約定說住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商與購房者在房地產(chǎn)買賣合同中約定，確定其產(chǎn)權(quán)歸屬，沒有約定或約定不明時(shí)，推定其產(chǎn)權(quán)屬于購房者共有。該觀點(diǎn)的依據(jù)在于：其一，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，因此地下車庫不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地使用費(fèi)的土地，該小區(qū)土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)的業(yè)主所享有，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)。除非取得土地使用權(quán)人的同意，也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和分配權(quán)。其二，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如同道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物（房屋）一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是他的法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。物權(quán)法第74條第二款采用的就是“約定說”，但是對沒有約定或約定不明情形下如何處理，物權(quán)法并沒有作出規(guī)定。 （二）成本說小區(qū)地下車庫歸屬要看建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，當(dāng)開發(fā)商未將小區(qū)地下車庫建設(shè)成本及利潤計(jì)入其計(jì)劃的房屋銷售收益時(shí)，其產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，反之，屬于購房者共有。 （三）公攤說認(rèn)為小區(qū)地下車庫歸屬要看地下車庫的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積，如果已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在小區(qū)業(yè)主購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e），在這種情況下，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積出售，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。實(shí)際操作起來可以看小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e是否相等，如一小區(qū)的土地使用權(quán)面積等于分?jǐn)偯娣e，則說明小區(qū)土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，作為小區(qū)配套設(shè)施的附屬停車位也應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，那么開發(fā)商就無權(quán)出售。這類的地下車位（庫）屬全體小區(qū)業(yè)主所有，嚴(yán)格的說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。如果小區(qū)土地使用權(quán)面積大于分?jǐn)偯娣e，說明有部分土地使用權(quán)未納入分?jǐn)?，若開發(fā)商利用這部分未納入分?jǐn)偟耐恋亟⑼＼囄?，則完全有可能單獨(dú)取得建筑物停車位的產(chǎn)權(quán)，從而有權(quán)再行出讓、出租。 （四）確權(quán)說住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記確權(quán)，由房地產(chǎn)權(quán)證持有者所有；地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有，則權(quán)益歸誰所有，否則，其產(chǎn)權(quán)處于不明狀態(tài)。目前，很多小區(qū)的地下車庫享有產(chǎn)權(quán)的。在開發(fā)商交納了土地出讓金并取得了銷售許可證后，可以將地下車位賣給業(yè)主，并為其辦理產(chǎn)權(quán)證。享有產(chǎn)權(quán)證的車位其權(quán)屬自然歸其產(chǎn)權(quán)人所有。 二、有關(guān)地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題的法律規(guī)定。 （一）物權(quán)法出臺前，確認(rèn)地下建筑物的所有權(quán)歸屬問題沒有明確的法律依據(jù)。 從理論上看，地下建筑物和土地使用權(quán)是可以相互分離的。在城市房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商獲得土地使用權(quán)，只是獲得了修建地表以上一定空間內(nèi)的建筑物權(quán)利，并沒有涉及到地下空間的利用權(quán)，該部分空間利用權(quán)依然屬于政府，如加以利用，必須經(jīng)過規(guī)劃部門等有關(guān)部門的審批。地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。更何況，地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割使用原則，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用的。 但是，從現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問題卻缺乏法律依據(jù)。我國城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法只是對土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，未包括地下建筑物。城市房地產(chǎn)管理法第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房地局登記，而根據(jù)中華人民共和國立法法第八條規(guī)定，民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對此立法。 在1995年9月8日建設(shè)部頒布的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第八條“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；”第九條“凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積?！钡纫?guī)定可看出，無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)偂?根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定第二十五條規(guī)定：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或者依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。由此來看，地下車庫可作為一個(gè)獨(dú)立的建筑部分，并可由開發(fā)商自行處分。 從以上規(guī)定可知，與地下車庫相關(guān)的法律法規(guī)是模糊的，明確界定產(chǎn)權(quán)并非易事。開發(fā)商之所以面對業(yè)主時(shí)強(qiáng)勢地位難破，難說與此無關(guān)。（二）物權(quán)法第74條規(guī)定確立的“當(dāng)事人約定歸屬”原則。物權(quán)法第七十四條規(guī)定了三款：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。不難看出，物權(quán)法間接地承認(rèn)了開發(fā)商對地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬上的主動權(quán)。但對車庫的權(quán)屬沒有直接規(guī)定，而是采用了“意思自治”原則，由當(dāng)事人自行通過協(xié)商規(guī)定。但正如許多人質(zhì)疑的那樣，在開發(fā)商和購房者地位不平等的情況下，怎么能夠保證約定是公平的？開發(fā)商的強(qiáng)勢地位在實(shí)踐中有目共賭，物權(quán)法這樣規(guī)定的可操作性又如何？因此可見，關(guān)于地下車庫的歸屬并沒有從此塵埃落定，不難想象未來的紛爭還會不斷出現(xiàn)。三、物權(quán)法第74條規(guī)定的不足 筆者認(rèn)為物權(quán)法第74條能夠在一定程度上解決現(xiàn)實(shí)生活中的糾紛，因而具有重大實(shí)踐意義。但是同時(shí)也有失誤或是遺漏，而且這些失誤很有可能會給將來的司法實(shí)踐留下諸多“隱患”。 首先，物權(quán)法第74條第1款雖然規(guī)定用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要，但是這一規(guī)定太過粗糙與原則，容易產(chǎn)生歧義，也缺乏可操作性。何為業(yè)主的需要？怎么才算作滿足了業(yè)主的需要？其次，物權(quán)法第74條第2款雖然將小區(qū)內(nèi)車庫歸屬交由當(dāng)事人約定，但是沒有規(guī)定約定不明或沒有約定情況下的歸屬，更不能解決約定不能的情況如何解決，留下了“隱患”。事實(shí)上，這種隱患已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)報(bào)道，廣州有些小區(qū)原來每個(gè)車位月租400元，但在物權(quán)法實(shí)施前開發(fā)展商卻突然貼出通告，取消月租制，車位將全部出售，每個(gè)30萬元。發(fā)展商似乎也注意到了物權(quán)法的規(guī)定，在通告后面提到“車位將優(yōu)先滿足業(yè)主購買需要”。此類事例，恰恰反映了開發(fā)商在“當(dāng)事人約定”中的強(qiáng)勢地位，在此情況下，由當(dāng)事人來約定地下車庫的歸屬談何容易。顯而易見，物權(quán)法在制定過程中關(guān)于車庫歸屬問題理論上一直存在重大爭議，起草者對待此問題也搖擺不定，多次易稿。最終出臺的物權(quán)法選擇了由當(dāng)時(shí)人約定，事實(shí)上是回避了這一問題，不能不說是一大遺憾。 也正是如此，物權(quán)法實(shí)施后，多數(shù)人（特別是業(yè)主）還是堅(jiān)持認(rèn)為，住宅小區(qū)的停車車庫屬于小區(qū)的業(yè)主，理由如下：、從財(cái)務(wù)方面講，開發(fā)商在造車庫的時(shí)候，并沒有把這個(gè)成本單獨(dú)入賬，而是計(jì)入小區(qū)開發(fā)的建安費(fèi)里面，也就是計(jì)入了我們房屋的成本，開發(fā)商在售樓的時(shí)候，已經(jīng)將這部分費(fèi)用從業(yè)主買房款里收回了、項(xiàng)目方面講，開發(fā)商在造車庫的時(shí)候，并沒有把車庫作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目去開發(fā)，也就沒有獨(dú)立的核算這個(gè)項(xiàng)目，所以并不能把它作為一個(gè)獨(dú)立的物權(quán)出售、產(chǎn)權(quán)方面，開發(fā)商沒有另外向政府國土資源局繳納車庫部分的產(chǎn)權(quán)出讓金，也就沒有辦法取得車庫單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，也就沒有權(quán)利出售。四、如何綜合判斷地下車庫的歸屬通過以上分析，筆者認(rèn)為，地下車庫的法律歸屬并非單單是“當(dāng)事人約定”那么簡單，因此應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)作出分析。（一）要判斷地下車庫的歸屬，首先要明確以下幾點(diǎn)： 、明確地下車庫在法律上的分類 （1）不可銷售的公共配套設(shè)施。開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，是其法定義務(wù)，該地下車庫不能面向社會公眾開放以謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位。像這種情況，如果開發(fā)商將地下車庫向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。 （2）可以銷售的公共配套設(shè)施。比如在地方政府規(guī)定的規(guī)劃車位比例之外，開發(fā)商單獨(dú)投資擴(kuò)建的地下車庫，在銷售房屋也并沒有計(jì)入公攤面積且有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，開發(fā)商有權(quán)單獨(dú)對外銷售。 （3）非住宅區(qū)的配套設(shè)施。這一類地下車庫只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，既可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。 （4）利用人防工程改造成的地下車庫。中華人民共和國人民防空法規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。因此，在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。如果投資者要將人防工程改建為地下車庫，必須獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護(hù)能力前提下，根據(jù)國家對地下車庫相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。 、要明確建筑物所在的地方是否有關(guān)于小區(qū)必須建設(shè)附屬配套停車位的硬性規(guī)定。我國臺灣頒布的建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)計(jì)施工編中第條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設(shè)停車位以及獎(jiǎng)勵(lì)停車位等三大類，其中法定停車位的所有權(quán)當(dāng)然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在一定條件下可由開發(fā)商支配。 、需要明確地下車庫的建設(shè)成本是否已納入商品房的成本，小區(qū)的土地使用權(quán)面積和分?jǐn)偯娣e是否相等。 （二）綜合以上各方意見及法律的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按以下方式判斷地下車庫的歸屬： 、看住宅小區(qū)地下車庫的產(chǎn)權(quán)證情況，如果地下車庫具備獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并已核發(fā)單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證書，則可以此為據(jù)，認(rèn)為地下車位產(chǎn)權(quán)歸誰所有，則權(quán)益歸誰所有。問題是，地下車庫的車位并非獨(dú)立空間，因此，房管部門目前也不核發(fā)單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，因此，立法上需要進(jìn)一步修正完善。、如果地下車庫并未辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)證，則看開發(fā)商是否已經(jīng)將地下車庫的建筑成本計(jì)入房價(jià)或計(jì)算共攤面積時(shí)是否已把地下車庫的建筑面積計(jì)算在內(nèi)，如已計(jì)入房價(jià)或計(jì)算共攤面積，則地下車庫歸屬業(yè)主，反之，地下車庫屬開發(fā)商所有。如果地下車庫的建設(shè)成本已攤?cè)敕績r(jià)，且表明購房者已經(jīng)支付了地下車庫的對應(yīng)的價(jià)款，地下車庫當(dāng)屬全體業(yè)主共有；如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在購房者購買商品房時(shí)，其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積（指分?jǐn)偯娣e）。在這種情況下，開發(fā)商既已轉(zhuǎn)讓地下車庫的面積，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體購房者共有。反之，如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積，則該地下車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬于開發(fā)商。、如果該地下車庫屬于人防工程，那么這一部分人防工程的產(chǎn)權(quán)歸國家所有，誰投資誰受益。投資者享有包括轉(zhuǎn)讓、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。隨著房屋的銷售，開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，人防工程的權(quán)益也逐步轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。人防工程使用權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，扣除日常的維護(hù)費(fèi)用外其收益也歸全體業(yè)主所有。 五、立法完善建議（一）、其它地區(qū)和國家的相關(guān)立法規(guī)定1.我國臺灣地區(qū)前已提及，我國臺灣頒布的建筑技術(shù)規(guī)則設(shè)計(jì)施工編中第條規(guī)定，建筑物停車位的種類大體上可分為法定停車位、增設(shè)停車位以及獎(jiǎng)勵(lì)停車位等三大類，其中法定停車位的所有權(quán)當(dāng)然在全體業(yè)主，而另兩種停車位則在一定條件下可由開發(fā)商支配。這一規(guī)定相對分清了開發(fā)商和業(yè)主的權(quán)利范圍，值得借鑒。2.德國1973年德國住宅所有權(quán)法規(guī)定：“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場，視為有獨(dú)立性之空間”，這一規(guī)定肯定了地下車庫所有權(quán)獨(dú)立歸屬的理論。3.法國自1950年以后，法國都市計(jì)劃法規(guī)定，在新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有在建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計(jì)一停車空間的義務(wù)。依據(jù)法國現(xiàn)行法律，區(qū)分所有建筑物的居住區(qū)域與基地內(nèi)的停車區(qū)域系分別的不動產(chǎn)。如果，區(qū)分所有權(quán)人因?yàn)樽约旱脑驔]有購買停車位，開發(fā)商可以將停車位出售給非區(qū)分所有區(qū)人。4.日本日本現(xiàn)行的建筑物區(qū)分所有權(quán)法（1983年）并沒有關(guān)于停車場問題的規(guī)定，自上個(gè)世紀(jì)50年代起，因停車場問題發(fā)生了大量的糾紛。日本地方法院對于地下車庫的所有權(quán)的歸屬問題也存在不同的認(rèn)識，直到昭和56年6月18日，日本最高法院以判決的的形式確認(rèn)地下車庫為專有所有權(quán)客體，從而為裁判實(shí)務(wù)上長期存在的意見分歧打上了休止符。日本最高法院認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分必須滿足構(gòu)造上的獨(dú)立性和利用上的獨(dú)立性兩個(gè)要件，而地下車庫完全符合上述兩個(gè)要件，因此，地下車庫可以成立獨(dú)立的所有權(quán)。（二）加快完善相關(guān)立法，解決地下車庫的所有權(quán)歸屬之爭地下車庫的所有權(quán)之爭是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段必然凸現(xiàn)的矛盾，各個(gè)國家或地區(qū)都不例外，并且隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，這種矛盾會進(jìn)一步突出。要想徹底解決地下車庫所有權(quán)之爭的矛盾，必須盡快完善相關(guān)立法。1.在建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度中明確地下車庫的所有權(quán)歸屬。全國人大法工委陸續(xù)公布的四個(gè)物權(quán)法草案中，均有建筑物區(qū)分所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定，但是，沒有明確地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有所有權(quán)部分，而是把地下車庫是否屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有所有權(quán)的權(quán)利交給了開發(fā)商和業(yè)主之間的商品房買賣合同來約定，且不說這種以約定的方式確定建筑物區(qū)分所有權(quán)的各部分是否符合法理，已經(jīng)建成和使用的地下車庫必將陷入無休無止的所有權(quán)訴爭的泥潭，物權(quán)法無法起到定分止?fàn)幍淖饔谩？梢?，物?quán)法以“交由當(dāng)事人約定”這種企圖回避社會矛盾的立法方式無法