大型商業(yè)商場物業(yè)管理方案

天天 豐豐 商商 場場 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 方方 案案 廈門市方榕物業(yè)服務有限公司廈門市方榕物業(yè)服務有限公司 目目 錄錄 一 早期介入工作方案 1 工作內(nèi)容 2 管理措施 3 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議 協(xié)調(diào)各方面關(guān)系 二 二 接管驗收管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 三 三 租戶入住管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 四 保安管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 五 消防管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 六 清潔綠化方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 七 房屋 設(shè)施設(shè)備管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 八 財務管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 九 質(zhì)量管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 十 人力資源管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 十一 檔案管理方案 1 管理內(nèi)容 2 管理措施 前前 言言 物業(yè)管理變?yōu)槲飿I(yè)服務 早期介入工作方案和接管驗收管理方案 商業(yè)街區(qū) 商場 的物業(yè)管理大體上分為早期介入 接管驗收管理 租戶入住管理 保安管理 消防管理 清潔綠化管理 房屋及共用 設(shè)備設(shè)施管理 財務管理 質(zhì)量管理 人力資源管理 檔案管理等 方面 在實際操作中 應根據(jù)各階段的特點 有重點 有步驟地逐 項落實 一 早期介入工作方案 在物業(yè)管理早期介入階段 從物業(yè)管理的角度 對 物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計 建筑安裝 設(shè)施配置 設(shè)備選型 等方面提出合理化意見和建議 使之既符合物業(yè)管 理的要求 又滿足廣大租戶的需求 盡可能地減少 疏漏 避免遺憾 保證質(zhì)量 節(jié)約成本 根據(jù)某廣 場工程進展情況 特制訂如下方案 1 工作內(nèi)容 1 從政策法規(guī)的角度 提供有關(guān)物業(yè)管理的意見 和依據(jù) 2 從物業(yè)管理的角度 對以下方面提出合理化意 見 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計 建筑設(shè)計和選材 環(huán)境整體設(shè)計 標識系統(tǒng)的設(shè)計 配置 綠化設(shè)計 其它公建配套設(shè)施配置 電梯 空調(diào)系統(tǒng)的配置 消防設(shè)施配置 安全監(jiān)控系統(tǒng)配置 弱電系統(tǒng)其它配置 各類設(shè)備配置 選型 隱蔽工程施工 2 管理措施 1 熟悉 掌握物業(yè)管理法規(guī)政策 做到有法可依 有章可循 2 制定早期介入計劃 積極穩(wěn)妥地開展工作 3 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議 協(xié)調(diào)各方面關(guān)系 二 接管驗收管理方案 為確保商業(yè)街區(qū)的環(huán)境 建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有 關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求 維護租戶的合法權(quán) 益 方便日后的物業(yè)管理 特制訂商業(yè)街區(qū)接管驗 收方案 1 管理內(nèi)容 1 了解接管物業(yè)的基本情況 2 編制 物業(yè)接管驗收計劃 確定物業(yè)驗收的 標準 方法和日程安排 3 與開發(fā) 設(shè)計 施工單位一起 依照接管驗收 標準 對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收 并將驗 收結(jié)果記錄在 物業(yè)交接驗收表 上 同時要求施 工單位對驗收中存在的問題限期整改 4 與開發(fā) 施工單位一起 對商業(yè)街區(qū)物業(yè)進行 現(xiàn)場復驗 直至符合規(guī)定的要求和標準 5 與開發(fā) 施工單位聯(lián)合進行商業(yè)街區(qū)物業(yè)交接 核對 接收各類房屋和鑰匙 核對 接收各類圖紙資料 并加以整理歸檔 核對 接收各類設(shè)施設(shè)備 核對 接收各類標識 2 管理措施 1 組建接管驗收小組 負責商業(yè)街區(qū)的接管驗收 工作 2 制定接管驗收規(guī)程 3 掌握物業(yè)驗收的標準和程序 4 提高對接管驗收重要性的認識 5 實事求是地開展接管驗收工作 6 按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù) 租戶入住管理方案和保安管理方案 三 租戶入住管理方案 在辦理租戶入住手續(xù)時 為租戶提供方便 快捷 及時 周到的服務 對于塑造管理公司的形象 給 租戶留下良好的第一印象 具有重要作用 特制定 如下方案 1 管理內(nèi)容 1 在租戶領(lǐng)房前將所有資料準備齊全 2 精心布置租戶入住現(xiàn)場 為租戶辦理領(lǐng)房手續(xù) 提供一條龍服務 3 憑租戶所持的入住通知單和各類必備證明 發(fā) 放交房資料 4 收回租戶按規(guī)定填寫的各類表格 收取租戶應 繳納的費用 5 陪同租戶驗房 辦理領(lǐng)房手續(xù) 在驗房過程中 發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題經(jīng)租戶確認后 填入 租戶驗 收交接表 6 對驗房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題 與租戶約 定時間 及時解決 2 管理措施 1 制定 租戶領(lǐng)房程序 2 策劃租戶入住現(xiàn)場布置方案 3 按照租戶領(lǐng)房程序 安排工作流程 4 熱情接待 百問不厭 虛心聽取租戶意見 5 按規(guī)定辦理租戶入住手續(xù) 四 保安管理方案 在商業(yè)街區(qū)管理中 應當運用現(xiàn)有的科學技術(shù) 手段與管理手段 依靠各種先進設(shè)備 工具和人的 主觀能動性 維護商業(yè)街區(qū)物業(yè)和租戶的安全 這 是一項很重要的工作 最為廣大租戶所關(guān)注 特制 訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的 24 小時全天候管理 方案 1 管理內(nèi)容 1 常規(guī)防范 采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的 方式 協(xié)助公安機關(guān)維護商業(yè)街區(qū)公共秩序 防止 和制止任何危及或影響物業(yè) 租戶安全的行為 門崗的任務 a 禮儀服務 向租戶行舉手禮或注目禮 b 維護出入口的交通秩序 c 對外來車輛和人員進行驗證和換證 d 制止身份不明人員和衣冠不整者進入商業(yè)街區(qū) e 嚴禁攜帶危險物品進入商業(yè)街區(qū) f 遇有外來人員將大件物品帶出商業(yè)街區(qū) 即與物 主核實 并作登記 g 為租戶提供便利性服務 巡邏崗的任務 a 按規(guī)定路線巡視檢查 不留死角 b 巡查車輛停放情況 維護道路暢通 做好安全防 范工作 c 對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的可疑人員進行檢查防范 d 商業(yè)街區(qū)安全檢查 e 裝修戶的安全檢查 f 防范和處理各類治安案件 g 防范和制止各類違反商業(yè)街區(qū)管理制度行為 2 技術(shù)防范 應用安全報警監(jiān)控系統(tǒng) 電子巡更 系統(tǒng) 對商業(yè)街區(qū)內(nèi)的治安情況實施 24 小時監(jiān)控 確保商業(yè)街區(qū)安全 對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施 并及時通知值班保安就地處理 值班保安接到治安報警 迅速趕到現(xiàn)場酌情處理 并把情況反饋到監(jiān)控中心 監(jiān)控員作詳細記錄 留 檔備查 2 管理措施 1 實行半軍事化管理 制訂各項保安管理制度和 獎懲措施 并嚴格付諸實施 以增強保安人員的工 作責任心 2 強化保安人員的內(nèi)務管理 開展系統(tǒng)化軍事素 質(zhì)培訓 提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務技能 每 年組織不少于 4 次會操 3 加強保安人員的行為規(guī)范教育 要求服裝統(tǒng)一 佩證上崗 言語文明 舉止得當 4 嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度 確保巡邏質(zhì)量 5 監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查 保養(yǎng) 監(jiān)控系統(tǒng)沿線 影響監(jiān)控效果的雜物及時清除 消防管理方案和清潔綠化方案 五 消防管理方案 某廣場是高層樓宇 消防管理是物業(yè)管理的重中之 重 要根據(jù)消防法規(guī)的要求 并結(jié)合某廣場的實際 切切實實地做好消防安全工作 確保租戶的生命財 產(chǎn)安全 1 管理內(nèi)容 1 做好消防監(jiān)控中心的管理 2 做好消防設(shè)施 器材的管理 3 保持消防通道的暢通 4 加強商業(yè)街區(qū)裝修期間的消防安全管理 5 嚴禁攜帶 儲藏易燃易爆物品 6 防止電器短路 管煤泄漏等引發(fā)火災因素 2 管理措施 1 制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制 做到責任落實 器材落實 檢查落實 2 制訂消防事故處理預案 防患于未然 3 建立義務消防隊 每月組織一次消防安全學習 每季組織一次消防演習 4 定期進行消防檢查 預防為主 防消結(jié)合 發(fā) 現(xiàn)隱患 及時消除 5 做好消防器材 設(shè)備的檢查保養(yǎng) 使之始終處 于完好狀態(tài) 6 制止任何違反消防安全的行為 7 積極開展防火安全宣傳教育 定期向租戶傳授 消防知識 8 發(fā)生火災 及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報 警 六 清潔綠化方案 清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲 是商業(yè)街區(qū)內(nèi)不 可缺少的部分 關(guān)系到整個商業(yè)街區(qū)的形象 也是 測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標 故擬訂以下管理方 案 1 管理內(nèi)容 1 綠化養(yǎng)護 綠化工應做到管理日?；?養(yǎng)護科 學化 根據(jù)氣候 給花木適量澆水 根據(jù)花木長勢 給花木適量施肥 適當松土 及時清除雜草 枯枝 春秋兩季定期修剪花木 對 遭受損壞的花木及時扶正 整修或補苗 制定預防措施 防治病蟲害 做好惡劣天氣花草樹木的保護工作 定期 每年 月 月 修剪草坪 使其生長茂盛 平整美觀 2 商業(yè)街區(qū)室內(nèi)公共區(qū)域的綠化布置 3 清潔衛(wèi)生 通過日常保潔工作 使商業(yè)街區(qū)公 共環(huán)境和公共部位整潔 公共設(shè)施潔凈 無異味 無破損 綠化區(qū)域 每天打掃一次 撿拾綠化帶內(nèi)雜物 清 潔商業(yè)街區(qū)所有設(shè)施 含各種標志牌 隨時清除各 類污漬 清掃積水 每周對垃圾桶進行清潔 消毒 每月對照明設(shè)施進行擦拭 定期清洗外墻面 地下車庫 每天清掃地坪 輕抹各類標志牌 隨時 處理大面積油漬 積水 每周沖洗地坪 去除下水 道口雜物 每月對墻身進行去漬和除塵 每季清潔 擦拭照明系統(tǒng) 天花及管道外除塵 垃圾房 每天收集一次各樓層的垃圾 清運到垃圾 房 并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面 每月對垃圾房 消毒二次 大堂 每天保持入口梯級 地面清潔 定期用補蠟 機械打磨地面 每天擦拭墻身表面及各種標志牌 每天擦拭 清潔花槽 煙筒及垃圾箱 消防栓 消 防箱 門及墻腳線 每季清潔天花照明燈件及飾物 拂去天花灰塵 樓層 商業(yè)街區(qū)各樓層過道每天保潔一次 電表箱 蓋 樓梯扶手 欄桿 臺階 含踢腳線 每天保潔 一次 樓梯燈開關(guān) 樓道應急燈燈罩每周保潔二次 電梯廳 每天清潔地面 墻面及各種標志牌 清潔 垃圾箱及煙灰缸 擦拭消防栓 滅火器 每季清潔 天花板及照明部件 電梯 每天擦拭不銹鋼表面 玻璃及玻璃嵌板 按 鈕 顯示板 扶手等 每天清潔轎廂地面 每周擦 拭照明燈座以及金屬部件上油 擦亮 每月對電梯 門槽進行清潔 消防樓梯 每天擦拭梯級及休息平臺 消防設(shè)施 每周清潔墻身 每月大清洗 各功能房 半月拖抹 清掃水泵房 鍋爐房 中央 空調(diào)機房 電梯機房 消監(jiān)控中心 供配電房 設(shè) 備維修房等地面 日常清潔由各功能房工作人員負 責 洗手間 每天擦拭墻壁 地面 踢腳線 門及門框 廁所隔板 蹲坑 小便斗 鏡面 洗手盆等 清理 并清洗垃圾箱 點燃衛(wèi)生香 小便斗放置衛(wèi)生球 每月擦拭 清潔照明燈 通風口 徹底清潔和消毒 洗手間內(nèi)的設(shè)施 拂去天花板上的灰塵 外墻 定期清洗 2 管理措施 1 建立綠化保潔制度 狠抓落實 2 按操作規(guī)程進行規(guī)范操作 3 加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務培訓 提 高員工素質(zhì) 增強專業(yè)技能 4 以 三查 形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān) 督檢查 三查 指 保潔公司清潔督查巡查 管 理員巡查 管理部經(jīng)理抽查 5 抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理 要求服裝 統(tǒng)一 標識齊全 言行文明 房屋 設(shè)施設(shè)備管理方案和財務管理方案 七 房屋 設(shè)施設(shè)備管理方案 房屋特別是共用設(shè)施設(shè)備的管理 直接影響到商業(yè) 街區(qū)的形象 租戶的使用效果和物業(yè)的使用年限 其重要性是不言而喻的 故擬訂以下管理方案 1 管理內(nèi)容 1 房屋公共部位維護管理 根據(jù)交房進度 商業(yè) 街區(qū)內(nèi)房屋可分為租戶已領(lǐng)房和空置房 租戶已領(lǐng)房 a 辦公樓 房屋交付時 管理處應及時與租戶簽訂 物業(yè)管理公約 書面告知裝修管理規(guī)定 督促租戶 按規(guī)定辦理裝修申請手續(xù) 并建立租戶檔案 屋頂 不得安裝任何設(shè)施設(shè)備 樓道墻面 地面 扶手 電梯前廳應根據(jù)租戶裝修進度 采取保護性措施 以確保房屋質(zhì)量和美觀 并督促租戶和裝修隊在裝 修施工時保護好智能化系統(tǒng)的預埋管線及各類公共 管線設(shè)施 裝修垃圾實行袋裝化管理 統(tǒng)一時間 統(tǒng)一地點 統(tǒng)一收集清運 嚴禁高空拋物 裝修結(jié) 束后 應注重房屋公共部位的養(yǎng)護和修繕 b 商場 裝修期間按商場裝修管理規(guī)定操作 重點 管理防火材料的使用 電氣線路接口的處理和隱蔽 管線的施工 商場開張后 重點進行公共部位墻面 地面和外墻立面的管理 發(fā)現(xiàn)破損 及時維修 c 空置房 空置房 含租戶托管房 移交后 管理 部應每月通風打掃一次 并對房屋和設(shè)施全面檢查 包括墻面 管道 門窗 電源線路 電表 對發(fā) 現(xiàn)的問題 或盡快處理 或及時報告開發(fā)商 并督 促其予以解決 2 設(shè)備設(shè)施維護 電梯在裝修期間實行保護性管理 商業(yè)街區(qū)內(nèi)的公共水電設(shè)備設(shè)施應經(jīng)常進行檢查 發(fā)現(xiàn)損壞 及時維修 要按不同型號產(chǎn)品的養(yǎng)護要 求進行日常養(yǎng)護 公共衛(wèi)生設(shè)施每天檢查一次 水泵房 中央空調(diào)機房 鍋爐房每天巡查兩次 電梯機房設(shè)備 每周保養(yǎng)一次 半年保養(yǎng)和一年保 養(yǎng)按規(guī)定進行 消防栓系統(tǒng) 噴淋和煙感報警系統(tǒng) 消防器材等消 防設(shè)施設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護 供配電房設(shè)備每天巡查一次 每周檢查一次 消監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備按相關(guān)維護方案檢查養(yǎng)護 電話機房 綜合布線柜和電話接線箱每天巡查一次 租戶自用水電設(shè)施的維修 應按規(guī)定填寫 有償服 務聯(lián)系單 確保維修及時率與合格率 2 管理措施 1 制訂房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理制度和操作規(guī)程 2 維修人員持證上崗 操作規(guī)范 維修及時 3 抓好維修人員技術(shù)培訓 提高業(yè)務素質(zhì) 4 建立維修人員值班制度 確保維修及時率與合 格率 5 加強裝修管理 督促做好裝修前期申報工作 并經(jīng)常進行現(xiàn)場檢查 發(fā)現(xiàn)問題及時制止 6 加強共用設(shè)施設(shè)備的巡查 將故障消滅在萌芽 狀態(tài) 八 財務管理方案 財務管理是物業(yè)管理中重要的內(nèi)容之一 財務管理 目標要求在改善財務狀況的條件下 不斷擴大財務 成果 提高企業(yè)經(jīng)濟效益 1 管理內(nèi)容 1 加強現(xiàn)金收支管理 2 搞好財務核算 3 財務收支狀況每年公布一次 4 做好年度預算和決算工作 5 認真審核報銷票據(jù) 嚴格控制費用報銷 6 及時掌握財務收支狀況 做好財務分析 為領(lǐng) 導決策提供依據(jù) 2 管理措施 1 根據(jù)財務法規(guī)政策 制定財務管理制度 2 財務人員持證上崗 規(guī)范操作 3 抓好財務人員業(yè)務培訓 不斷提高業(yè)務素質(zhì) 4 加強成本控制 5 加強財務監(jiān)督和財務檢查 質(zhì)量管理方案和人力資源管理方案 九 質(zhì)量管理方案 導入 ISO9000 質(zhì)量體系標準 實施全面質(zhì)量管理 有助于實現(xiàn) 以人為本 的管理理念 有助于實現(xiàn) 決策 計劃與控制 協(xié)調(diào)的結(jié)合 有助于實現(xiàn)既定 的質(zhì)量目標 1 管理內(nèi)容 1 按照 ISO9000 質(zhì)量體系標準 制定商業(yè)街區(qū)質(zhì) 量工作計劃 2 實施所制訂的工作計劃和措施 3 對照計劃 檢查執(zhí)行的情況和效果 及時發(fā)現(xiàn) 和總結(jié)存在問題 4 根據(jù)檢查的