房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅新政與操作實(shí)務(wù)PPT課件.pptVIP

蔡博士房地產(chǎn)精典講座系列聚焦?fàn)I業(yè)稅房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅新政與操作實(shí)務(wù) 1 1新政背景 中國(guó)營(yíng)業(yè)稅改革 2 營(yíng)業(yè)稅改革 營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整與規(guī)范2008年11月5日 國(guó)務(wù)院第34次常務(wù)會(huì)議通過營(yíng)業(yè)稅新條例 自2009年1月1日起在全國(guó)執(zhí)行 營(yíng)業(yè)稅改革 3 一 配合增值稅轉(zhuǎn)型改革增值稅與營(yíng)業(yè)稅有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性 必須保持兩項(xiàng)稅制之間的銜接 二 以人為本的征管要求社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 體現(xiàn)依法執(zhí)政 以人為本 三 政策的補(bǔ)充與完善15年以來的營(yíng)業(yè)稅征管總結(jié) 營(yíng)業(yè)稅緣何調(diào)整 4 2新政解讀 營(yíng)業(yè)稅新政評(píng)析 5 納稅地點(diǎn)勞務(wù)發(fā)生地還是機(jī)構(gòu)所在地或居住地 新條例第十四條規(guī)定 納稅人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 例外 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)的 應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 引申 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)且銷售增值稅應(yīng)稅貨物的 應(yīng)如何納稅 參見營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第七條 第八條 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 1 6 差額納稅問題調(diào)整了差額征收營(yíng)業(yè)稅的范圍1 納稅人將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分給其他單位或者個(gè)人的 以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位或者個(gè)人的運(yùn)輸費(fèi)用后的余額為營(yíng)業(yè)額 2 納稅人從事旅游業(yè)務(wù)的 以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替旅游者支付給其他單位或者個(gè)人的住宿費(fèi) 餐費(fèi) 交通費(fèi) 旅游景點(diǎn)門票和支付給其他接團(tuán)旅游企業(yè)的旅游費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 2 7 差額納稅問題3 納稅人將建筑工程分包給其他單位的 以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額 4 外匯 有價(jià)證券 期貨等金融商品買賣業(yè)務(wù) 以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 5 國(guó)務(wù)院財(cái)政 稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他情形 注意 轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù) 以轉(zhuǎn)貸利息的全額征收營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 2 8 差額納稅問題增加了差額征收營(yíng)業(yè)稅扣除憑證新條例第六條規(guī)定 納稅人扣除有關(guān)項(xiàng)目 取得的憑證不符合法律規(guī)定 該項(xiàng)目金額不得扣除 財(cái)稅 2003 16號(hào) 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證 支付給境外的 憑證必須是外匯付款憑證 外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 2 9 差額納稅問題增加了差額征收營(yíng)業(yè)稅扣除憑證國(guó)稅函 2005 77號(hào) 合法有效憑證包括法院判決書 裁定書 調(diào)解書 以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書 公證債權(quán)文書 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 2 10 交易價(jià)格明顯偏低的處理增加了由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營(yíng)業(yè)額 分析 稅基必須予以重視 增加稅收的方法 1 增加稅率2 擴(kuò)大稅基3 增加新稅種 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 3 11 境內(nèi)勞務(wù)的界定1 實(shí)施條例第四條規(guī)定 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供條例規(guī)定的勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 是指 1 提供或接受勞務(wù)的單位或個(gè)人在境內(nèi) 2 所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn) 不含土地使用權(quán) 的接收單位或個(gè)人在境內(nèi) 3 所轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi) 4 所銷售或出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi) 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 4 12 境內(nèi)勞務(wù)的界定解讀 以納稅人所處的位置 或者交易資產(chǎn)的所在地為基礎(chǔ)界定 特別關(guān)注 視同發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為 1 單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人 2 自建建筑物后銷售的 所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 4 13 扣繳義務(wù)人問題新條例第十一條有兩項(xiàng)變化 1 境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 在境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)的 以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人 在境內(nèi)沒有扣繳代理人的 以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人 注意 外國(guó)企業(yè)或個(gè)人屬于非居民企業(yè)的 在境內(nèi)提供勞務(wù)等獲取的收益 不僅繳納預(yù)提所得稅 而且由境內(nèi)對(duì)應(yīng)單位扣繳營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 5 14 扣繳義務(wù)人問題2 建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包的 以總承包認(rèn)為扣繳義務(wù)人 注意 建筑安裝業(yè)總承包人不再具有法定扣繳義務(wù) 3 委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款 受托金融機(jī)構(gòu)不再具有法定扣繳義務(wù) 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 5 15 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間增加了扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定延續(xù)原來的政策 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)時(shí)間為收訖營(yíng)業(yè)稅收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的當(dāng)天 增加扣繳義務(wù)的發(fā)生時(shí)間為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 6 16 延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)稅的納稅期限納稅期限由原來的至期滿起10日內(nèi)延長(zhǎng)至15日內(nèi) 解讀 1 與增值稅 消費(fèi)稅一致 2 以人為本 服務(wù)納稅人意識(shí)的提高 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 7 17 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間增加了扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定延續(xù)原來的政策 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)時(shí)間為收訖營(yíng)業(yè)稅收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的當(dāng)天 增加扣繳義務(wù)的發(fā)生時(shí)間為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天 營(yíng)業(yè)稅新政解讀 8 18 3新政運(yùn)用 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 19 差額納稅問題注意稅法政策減少流通環(huán)節(jié)房屋租賃及轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額純凈簽合同中應(yīng)收應(yīng)付部分優(yōu)惠政策及其他 營(yíng)業(yè)稅籌劃思路 20 4答疑解惑 常見疑難問題 21 建筑安裝 銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售活動(dòng)板房屬于不動(dòng)產(chǎn)銷售范疇嗎 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為鐵路機(jī)械化作業(yè)區(qū)安裝活動(dòng)板房 繳納營(yíng)業(yè)稅嗎 1 營(yíng)業(yè)稅稅目解讀 22 集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓如何繳納營(yíng)業(yè)稅 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與一村委會(huì)簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同 村委會(huì)將集體所有的20畝土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 交易價(jià)款為4000萬元 村委會(huì)認(rèn)為土地是集體所有 不是所有者出讓土地 不應(yīng)交稅 后來 房地