房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)解讀.ppt

房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)解讀 薛穎子 教學(xué)內(nèi)容 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 土地增值稅 契稅 兩稅一費(fèi) 房產(chǎn)稅 印花稅 教學(xué)目的 通過本次學(xué)習(xí) 使大家了解房地產(chǎn)稅收的類型及其相關(guān)規(guī)定 掌握發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 銷售 房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收 重點(diǎn)難點(diǎn) 重點(diǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 銷售 房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收 難點(diǎn)是各種稅收的課稅依據(jù) 稅收是國(guó)家憑借權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種形式 具有強(qiáng)制性 無(wú)償性和固定性的特點(diǎn) 稅收不僅是國(guó)家或地方政府獲得財(cái)政收入的主要渠道 也是國(guó)家和地方政府對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿 稅收的構(gòu)成要素 納稅義務(wù)人 課稅主體 即誰(shuí)繳納稅 課稅對(duì)象 課稅客體 納什么稅 稅基 稅率 納多少稅 納稅時(shí)間 什么時(shí)候開始計(jì)稅 納稅地點(diǎn) 什么地方納稅 附加 加成和減免 違章處理我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅 土地增值稅 契稅 緊密相關(guān)的有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 企業(yè)所得稅 印花稅 批租與開發(fā)階段 流通階段 保有階段 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi) 前期稅費(fèi) 建設(shè)階段稅費(fèi) 主要有兩稅一費(fèi) 土地增值稅 契稅 印花稅 所得稅等 包括城鎮(zhèn)土地使用稅 房產(chǎn)稅 城市房地產(chǎn)稅 外資 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象 向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅 一 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容1 納稅人 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納 凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的 由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納 前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人 經(jīng)營(yíng)管理單位 承典人 房產(chǎn)代管人或者使用人 統(tǒng)稱為納稅人 2 課稅對(duì)象及范圍 征稅對(duì)象 征稅范圍 城市 縣城 工礦區(qū) 建制鎮(zhèn) 房產(chǎn) 即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn) 獨(dú)立于房屋之外的建筑物 如圍墻 煙囪 水塔 室外游泳池等不屬于房產(chǎn) 城市 縣城 建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn) 是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市 包括市區(qū)和郊區(qū) 不包括農(nóng)村 是指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn) 是指經(jīng)省 自治區(qū) 直轄市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的建制鎮(zhèn) 是指工商業(yè)比較發(fā)達(dá) 人口比較集中 符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的建制鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn) 但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大中型工礦企業(yè)所在地 房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征 計(jì)稅辦法分為按余值計(jì)征和租金收入計(jì)征兩種形式 1 經(jīng)營(yíng)自用房屋 以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù) 計(jì)稅余值 指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10 30 的損耗價(jià)值以后的余額 2 出租房屋 以租金收入為計(jì)稅依據(jù) 房產(chǎn)的租金收入 是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所取得的報(bào)酬 包括貨幣收入和實(shí)物收入 3 計(jì)稅依據(jù) 3 投資聯(lián)營(yíng) 對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn) 在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待 對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng) 投資者參與投資利潤(rùn)分紅 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的 按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅 對(duì)以房產(chǎn)投資 收取固定收入 不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金 應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅 4 融資租賃 按照規(guī)定 對(duì)于融資租賃房屋 由于租賃費(fèi)中包含了房屋的價(jià)款 手續(xù)費(fèi)和融資利息等 且租賃期滿后 當(dāng)承租方支付最后一筆租賃費(fèi)后 房屋的產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方 實(shí)際上這是一種變相的分期付款購(gòu)買固定資產(chǎn)的形式 所以在對(duì)融資租賃房屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí) 應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收 應(yīng)納稅額 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定 在帳簿 固定資產(chǎn) 科目中記載的房屋原價(jià) 對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的 在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí) 應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值 對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的 應(yīng)重新予以評(píng)估 應(yīng)納稅額 房產(chǎn)計(jì)稅余值 或租金收入 適用稅率 房產(chǎn)計(jì)稅余值 房產(chǎn)原值 1 原值減除率 適用稅率 余值法 稅率為1 2 租金收入法 稅率為12 原值減除率 10 30 一般取30 5 應(yīng)納稅額計(jì)算舉例 例1 某國(guó)有企業(yè) 2002年度自有房屋6幢 其中4幢用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)原值800萬(wàn)元 不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備100萬(wàn)元 2幢房屋租給某公司作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房 年租金收入80萬(wàn)元 該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30 后的余值計(jì)稅 計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅 自用房產(chǎn)應(yīng)納稅 800 100 1 30 1 2 7 56 萬(wàn)元 租金收入應(yīng)納稅額 80 12 9 6 萬(wàn)元 全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額 7 56 9 6 17 16 萬(wàn)元 6 納稅時(shí)間和地點(diǎn) 購(gòu)置新建商品房 自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅 購(gòu)置存量房 自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移 變更登記手續(xù) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅 出租 出借房產(chǎn) 自交付出租 出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用 出租 出借本企業(yè)建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅 納稅地點(diǎn) 房產(chǎn)所在地 7 減稅 免稅對(duì)下述房地產(chǎn)免征房產(chǎn)稅 1 國(guó)家機(jī)關(guān) 人民團(tuán)體 軍隊(duì)自用的房產(chǎn) 但上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)用房 不屬于免征范圍 2 由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn) 3 宗教寺廟 公園名勝古跡自用的房產(chǎn) 但其附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn) 不屬于免征范圍 4 個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn) 5 經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) 其包括 損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋 經(jīng)有關(guān)部門鑒定后 可免征 對(duì)企業(yè)因破產(chǎn) 撤銷而閑置不用的房產(chǎn)可暫不征 恢復(fù)使用時(shí)征收 房產(chǎn)大修停用半年以上的 經(jīng)申請(qǐng)審核 大修期間免征 在建項(xiàng)目的服務(wù)性臨時(shí)建筑 施工期間一律免征 企業(yè)辦的各類學(xué)校 醫(yī)院 托兒所 幼兒園自用的房產(chǎn) 中 小 高等學(xué)校用于教育和科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免稅 但校辦工廠 校辦企業(yè) 商店 招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅 一 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 簡(jiǎn)稱土地使用稅 是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量 對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅 征稅的目的 意義 1 開征土地使用稅 可以利用經(jīng)濟(jì)杠桿 調(diào)整土地占用關(guān)系 促進(jìn)土地使用者節(jié)約用地 合理用地 2 適當(dāng)調(diào)節(jié)不同地區(qū)之間的土地級(jí)差地租 使各土地使用者在同等條件下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng) 3 增加國(guó)家財(cái)政收入 二 城鎮(zhèn)土地使用稅 三 城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容 1 納稅人 在城市 縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人 為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人 擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的 由代管人或?qū)嶋H使用人納稅 土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的 由實(shí)際使用人納稅 土地使用權(quán)共有的 由共有各方分別納稅 2 課稅對(duì)象和征收范圍城市 縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū)范圍內(nèi)土地 是指在這些區(qū)域范圍內(nèi)屬于國(guó)家所有和集體所有的土地 3 課稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù) 應(yīng)納稅額 計(jì)稅土地面積 平方米 適用稅額 1 大城市1 5元至30元 ?？谑?三亞市分六個(gè)距級(jí) 稅額為四角至四元 2 中等城市1 2元至24元 3 小城市0 9元至18元 4 縣城 建制鎮(zhèn) 工礦區(qū)0 6元至12元 2006年12月31日溫家寶總理簽發(fā)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第483號(hào) 國(guó)務(wù)院關(guān)于修改 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定 自2007年1月1日起施行 4 納稅地點(diǎn)土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 5 納稅期限 1 征用的耕地 自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅 2 征用的非耕地 自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅 3 納稅人新征用的土地 必須于批準(zhǔn)征用之日起30日內(nèi)申報(bào)登記 6 減稅 免稅 1 政策性免征 國(guó)家機(jī)關(guān) 人民團(tuán)體 軍隊(duì)自用的土地 由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地 宗教寺廟 公園名勝古跡自用的土地 市政街道 廣場(chǎng) 綠化地帶等公用土地 直接用于農(nóng) 林 牧 漁業(yè)的生產(chǎn)用地 經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地 從使用的月份起免繳土地使用稅5 10年 由財(cái)政部另行規(guī)定的能源 交通 水利等設(shè)施用地和其他用地 應(yīng)納稅額計(jì)算舉例 本市某商場(chǎng)坐落在該市繁華地段 企業(yè)土地使用證書記載占用土地的面積為10000平方米 經(jīng)確定屬一等地段 該商場(chǎng)另設(shè)兩個(gè)統(tǒng)一核算的分店均坐落在市區(qū)三等地段 共占地6000平方米 一座配送倉(cāng)庫(kù)位于市郊 屬五等地段 占地面積為20000平方米 另外 該商場(chǎng)自辦托兒所占地面積3500平方米 屬三等地段 注 一等地段年稅額4元 平方米 三等地段年稅額2元 平方米 五等地段年稅額1元 平方米 該商場(chǎng)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為 商場(chǎng)占地應(yīng)納稅額 10000 4 40000 元 分店占地應(yīng)納稅額 6000 2 12000 元 倉(cāng)庫(kù)占地應(yīng)納稅額 20000 1 20000 元 商場(chǎng)自辦托兒所按稅法規(guī)定免稅 全年應(yīng)納土地使用稅額 40000 12000 20000 72000 元 一 耕地占用稅耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅 征稅的目的 意義 1 開征耕地占用稅是加強(qiáng)土地管理 保護(hù)耕地的重要手段 從而達(dá)到保護(hù)珍貴的耕地資源 2 開征耕地占用稅有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展 通過征稅可以把部分稅款用于發(fā)展農(nóng)業(yè) 促進(jìn)農(nóng)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 三 耕地占用稅 三 耕地占用稅的基本內(nèi)容 1 納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)人 都是耕地占用稅的納稅人 前款所稱單位 包括國(guó)有企業(yè) 集體企業(yè) 私營(yíng)企業(yè) 股份制企業(yè) 外商投資企業(yè) 外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位 社會(huì)團(tuán)體 國(guó)家機(jī)關(guān) 部隊(duì)以及其他單位 所稱個(gè)人 包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人 2 課稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù) 按照規(guī)定的適用稅額一次性征收 四 稅率2008年1月1日新規(guī)定 1 人均耕地不超過1畝的地區(qū) 以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?下同 每平方米為10元至50元 2 人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū) 每平方米為8元至40元 3 人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū) 每平方米為6元至30元 4 人均耕地超過3畝的地區(qū) 每平方米為5元至25元 五 課稅對(duì)象的征收范圍耕地占用稅的征收對(duì)象 是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的行為 耕地占用稅征稅范圍 包括國(guó)家所有和集體所有的耕地 六 納稅地點(diǎn)和納稅期限耕地占用稅是在政府依法批準(zhǔn)征地后 獲得土地使用權(quán)證前在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門繳納 納稅期限為30天 即納稅人必須在經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30天內(nèi)繳納 七 減稅 免稅1 減稅范圍 鐵路線路 公路線路 飛機(jī)場(chǎng)跑道 停機(jī)坪 港口 航道占用耕地 減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅 根據(jù)實(shí)際需要 國(guó)務(wù)院財(cái)政 稅務(wù)主管部門商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后 可以免征或者減征耕地占用稅 農(nóng)村居民占用耕地新建住宅 按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅 農(nóng)村烈士家屬 殘疾軍人 鰥寡孤獨(dú)以及老 少 邊 窮地區(qū)的農(nóng)村居民 在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅的 經(jīng)所在地鄉(xiāng) 鎮(zhèn) 人民政府審核 報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后 可以免征或者減征耕地占用稅 按照規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后 納稅人改變?cè)嫉赜猛?不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的 應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地占用稅 2 免稅范圍 部隊(duì)軍事設(shè)施用地 學(xué)校 幼兒園 養(yǎng)老院 醫(yī)院占用耕地 一 土地增值稅土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅 1 征稅的原因 1 城市土地具有自然增值的特點(diǎn) 2 抑制土地投機(jī)行為 維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序 加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和管理 3 征收土地增值稅 一方面可以限制土地使用權(quán)的不合理流轉(zhuǎn) 另一方面也可以減少土地資產(chǎn)流失 為國(guó)家增加財(cái)政收入 為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累資金 四 土地增值稅 2 征稅的意義土地增值稅的征收 對(duì)合理調(diào)節(jié)土地增值收益 減少國(guó)家土地資產(chǎn)流失 規(guī)范土地市場(chǎng)行為 以及抑制土地投機(jī) 都起著十分重要的作用 二 納稅人凡是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人 三 課稅依據(jù)土地增值稅是以有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅依據(jù)的 四 稅率土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率 所謂超額累進(jìn)稅率 指將應(yīng)稅所得額按照稅法規(guī)定分解為若干段 每一段按其對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算出該段應(yīng)交的稅額 然后再將計(jì)算出來(lái)的各段稅額相加 即為應(yīng)稅所得額應(yīng)交納的土地增值稅 1 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50 的部分 稅率為30 2 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 未超過100 的部分 稅率為40 3 增值額超過扣除項(xiàng)目金額100 未超過200 的部分 稅率為50 4 增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 的部分 稅率為60 扣除項(xiàng)目 土地增值稅的扣除項(xiàng)目為 取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額 土地開發(fā)成本 費(fèi)用 建房及配套設(shè)施的成本 費(fèi)用 或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi) 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目 五 課稅對(duì)象的征收范圍土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額 不包括通過繼承 贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為 六 納稅地點(diǎn)和納稅期限增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi) 到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào) 七 減稅 免稅下列情況享受土地增值稅優(yōu)惠 1 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 其土地增值額未超過扣除項(xiàng)目的20 的 可以免征 超過20 以后 對(duì)全部增值額征收 2 個(gè)人轉(zhuǎn)讓原有住房 規(guī)定居住滿5年轉(zhuǎn)讓住房 免征土地增值稅 居住滿3年 不滿5年的 減半征收土地增值稅 下列情況免征土地增值稅 1 個(gè)人互換自有居住用房 2 以房地產(chǎn)作為投資 聯(lián)營(yíng)的 在將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到其所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí) 3 在以土地和資金合作建房中 建成后自用 4 企業(yè)兼并后發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 5 國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬的變更等 八 稅務(wù)籌劃 少賣多賺某普通商品房住宅 銷售價(jià)格3100萬(wàn)元 按稅法規(guī)定計(jì)算可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元 則應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如下 增值額 3100 2500 600萬(wàn)元增值率 600 2500 24 應(yīng)納稅額 600 30 180萬(wàn)元而把價(jià)格降為3000萬(wàn)元 其他條件不變 增值為超過20 企業(yè)免征土地增值稅 如果合理籌劃后 企業(yè)收入反而增加了80萬(wàn)元 一 契稅契稅是在土地 房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí) 按當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅 現(xiàn)行契稅是1997年7月7日重新頒布的 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 于1997年10月1日起實(shí)施 契稅的特點(diǎn) 1 契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅 2 契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納 五 契稅 二 契稅的基本內(nèi)容1 納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地 房屋權(quán)屬 承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅 2 課稅依據(jù) 1 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)出售 房屋買賣 為成交價(jià)格 2 土地使用權(quán)贈(zèng)與 房屋贈(zèng)與 由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售 房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定 3 土地使用權(quán)交換 房屋交換 為所交換的土地使用權(quán) 房屋的價(jià)格的差額 3 稅率契稅稅率為 契稅的適用稅率 由省 自治區(qū) 直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定 并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案 海南省按 的稅率進(jìn)行征收 海南契稅繳納規(guī)定 根據(jù)契稅暫行條例規(guī)定 就房屋買賣而言 契稅一般應(yīng)按成交價(jià)格的3 5 繳納 而根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定 個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅 暫減半征收契稅 海南省享受稅收優(yōu)惠政策的普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 住宅小區(qū)建筑容積率在1 0以上 單套建筑面積在144平方米以下 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住宅平均交易價(jià)格1 44倍以下 因此 在房屋買賣過程中 購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)規(guī)定 正確區(qū)分普通住宅與非普通住宅 并依適用稅率申報(bào) 繳納契稅 5 納稅地點(diǎn)和納稅期限 1 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 為納稅人簽訂土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天 或者納稅人取得其他具有土地 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天 2 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 日內(nèi) 向土地 房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) 并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款 3 契稅征收機(jī)關(guān)為土地 房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān) 具體征收機(jī)關(guān)由省 自治區(qū) 直轄市人民政府確定 6 減稅 免稅 1 國(guó)家機(jī)關(guān) 事業(yè)單位 社會(huì)團(tuán)體 軍事單位承受土地 房屋用于辦公 教學(xué) 醫(yī)療 科研和軍事設(shè)施的 免征 2 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的 免征 3 因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的 酌情準(zhǔn)予減征或者免征 4 財(cái)政部規(guī)定的其他減征 免征契稅的項(xiàng)目 兩稅一費(fèi) 包括營(yíng)業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開征的一種稅 城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅 消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅 教育費(fèi)附加是隨增值稅 消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅 六 兩稅一費(fèi) 一 納稅人在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人 為營(yíng)業(yè)稅的納稅人 二 課稅依據(jù)納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn) 按照營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額計(jì)算公式 應(yīng)納稅額 營(yíng)業(yè)額 稅率應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算 納稅人以外匯結(jié)算營(yíng)業(yè)額的 應(yīng)當(dāng)按外匯市場(chǎng)價(jià)格折合成人民幣計(jì)算 三 營(yíng)業(yè)稅稅率1 建筑業(yè)建筑 安裝 修繕 裝飾及其他工程作業(yè)3 2 服務(wù)業(yè)代理業(yè) 旅店業(yè) 飲食業(yè) 旅游業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)業(yè) 租賃業(yè) 廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè)5 3 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 專利權(quán) 非專利技術(shù) 商標(biāo)權(quán) 著作權(quán) 商譽(yù)5 4 銷售不動(dòng)產(chǎn) 銷售建筑物及其他土地附著物5 四 課稅對(duì)象的征收范圍納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù) 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 但是 下列情形除外 只列與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容 1 建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的 以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額 2 轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù) 以貸款利息減去借款利息后的余額為營(yíng)業(yè)額 3 外匯 有價(jià)證券 期貨買賣業(yè)務(wù) 以賣出價(jià)減去買入價(jià)后的