房地產(chǎn)投資環(huán)境分析.docx

房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 僑福一品高爾夫公館一、硬環(huán)境要素：1、基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套：（1）項(xiàng)目位于杭州市江干區(qū)大學(xué)城北板塊，隸屬于嘉興海寧，毗鄰杭州，與杭州僅一條馬路之隔。項(xiàng)目北側(cè)有36班幼兒園、小學(xué)與中學(xué)（在建）；項(xiàng)目東側(cè)錢塘江僅兩條馬路之隔；南側(cè)有大型高爾夫球場；公交路線；448路公交，可直達(dá)地鐵站（一號線）,沿街有底商可滿足客戶基本生活需要。2、商務(wù)設(shè)施：沿之江東路自駕7分鐘左右可到達(dá)寶龍城市廣場等商業(yè)綜合體且項(xiàng)目自帶五星級酒店、商業(yè)綜合體、露天游泳池等娛樂設(shè)施。3、其他因素：項(xiàng)目屬于嘉興海寧，但僅與杭州一條馬路之隔，海寧的房，杭州的配套，位置相對較好，不會(huì)受到杭州限購影響；但項(xiàng)目距離工業(yè)園區(qū)較近，對空氣環(huán)境等會(huì)有影響二、軟環(huán)境要素1、社會(huì)文化：項(xiàng)目雖屬海寧，但大多數(shù)客戶群體都是在杭州工作的人員，杭州是國家信息化試點(diǎn)城市、電子商務(wù)試點(diǎn)城市、電子政務(wù)試點(diǎn)城市、數(shù)字電視試點(diǎn)城市和國家軟件產(chǎn)業(yè)化基地、集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地。杭州致力于打造“濱江天堂硅谷”，以信息和新型醫(yī)藥、環(huán)保、新材料為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，已成為杭州的一大特色和優(yōu)勢。通訊、軟件、集成電路、數(shù)字電視、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)游戲等六條“產(chǎn)業(yè)鏈”正在做大做強(qiáng)，有12家企業(yè)進(jìn)入全國“百強(qiáng)軟件企業(yè)”行列，15家企業(yè)進(jìn)入國家重點(diǎn)軟件企業(yè)行列，14家IT企業(yè)在境內(nèi)外上市。相對來說，大部分人的文化程度較高，所以社會(huì)文化環(huán)境相對穩(wěn)定。2、政治：政治穩(wěn)定，社會(huì)安定，沒有戰(zhàn)爭等風(fēng)險(xiǎn)3、經(jīng)濟(jì)：2016年，杭州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值11050.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長9.5%，增速分別高于全國、全省2.8和2.0個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值304.84億元，增長1.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3977.39億元，增長4.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6768.26億元，增長13.0%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2015年2.9：38.9：58.2升級為2.8：36：61.24、法制： 杭州市市場經(jīng)濟(jì)法制已趨于完善，各種法律、政策能夠保障杭州各項(xiàng)工作政策進(jìn)行；社會(huì)穩(wěn)定無不穩(wěn)定因素，人們安居樂業(yè)；且杭州有支持創(chuàng)業(yè)政策、和吸引人才的各種政策，這對杭州來說是一種機(jī)遇與整體素質(zhì)的提升。5、金融：杭州作為互聯(lián)網(wǎng)高度發(fā)達(dá)的城市，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)在杭州逐漸鋪開蔓延，各種金融政策惠及大眾；且杭州經(jīng)濟(jì)文化發(fā)達(dá)，投資需求強(qiáng)烈，整個(gè)房地產(chǎn)市場還未處于飽和狀態(tài)。三、供給分析1、樓盤存量：在建數(shù)量：4幢（771套）、計(jì)劃開工數(shù)量：4幢、已獲規(guī)劃許可數(shù)量：22幢、改變用途數(shù)量和拆除數(shù)量：0、短期新增供給數(shù)量的估計(jì)：32套2、 該地塊屬于住宅項(xiàng)目，土地年限為70年，暫無其他可能變化和土地利用，未來項(xiàng)目西側(cè)可能規(guī)劃商業(yè)綜合體。3、目前來說市場還未飽和，項(xiàng)目周邊樓盤眾多且閑置空地也有，但項(xiàng)目位置不錯(cuò)，比較招客戶喜愛。項(xiàng)目體量龐大，且自帶商業(yè)綜合體，能夠很好的帶到消費(fèi)四、需求分析1、項(xiàng)目北側(cè)有工業(yè)園區(qū)、5分鐘左右車城可到下沙大學(xué)城、適合兩代人居住、中等收入人群2、項(xiàng)目名稱：僑福一品高爾夫公館 位置：下沙大學(xué)城北 預(yù)計(jì)完工日期：2022年 建筑面積：55萬平方米 售價(jià)：17000元/（均價(jià)） 開發(fā)商名稱：浙江僑福置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：南都物業(yè) 位置：小區(qū)一期外圍 租金：2元/ 物業(yè)業(yè)主：小區(qū)業(yè)主 3、 杭州本地受限購影響，大部分人在杭州本地買不到房，該樓盤剛好可滿足杭州上班族的需求，大幅度彌補(bǔ)了市場需求，且項(xiàng)目有大部分工作人員，也可滿足租房市場需求4、 大部分租戶來自于工業(yè)園區(qū)、阿里巴巴的菜鳥驛站等大企業(yè)，大部分租戶為自住需求，承租時(shí)間較長、且穩(wěn)定5、 競爭分析項(xiàng)目周邊樓盤：盈都江悅城（在售）：該項(xiàng)目位置相對較差、樓盤品質(zhì)相對較差，但單價(jià)稍微便宜，比較受中低收入人群喜歡；之江明月江景美學(xué)館（在建