某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究論文(PDF 55頁(yè)).pdf

學(xué)校代碼 10530 學(xué) 號(hào) 201002120411 分 類 號(hào) F275 密 級(jí) 碩碩 士士 學(xué)學(xué) 位位 論論 文文 濱江花園二期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 學(xué)學(xué) 位位 申申 請(qǐng)請(qǐng) 人人 陳徐俠 指指 導(dǎo)導(dǎo) 教教 師師 傅太平 教授 學(xué)學(xué) 院院 名名 稱稱 商學(xué)院 學(xué)學(xué) 科科 專專 業(yè)業(yè) 工商管理 MBA 研研 究究 方方 向向 二 一三年四月二十日 Feasibility study of Binjiang garden two real estate development project Candidate Chen xu xia Supervisor Fu tai ping College Business School Program MBA Specialization Degree master University Xiangtan University Date 2013 4 20 湘潭大學(xué)湘潭大學(xué) 學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明學(xué)位論文原創(chuàng)性聲明 本人鄭重聲明 所呈交的論文是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究所 取得的研究成果 除了文中特別加以標(biāo)注引用的內(nèi)容外 本論文不包含任 何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)的成果作品 對(duì)本文的研究做出重要貢 獻(xiàn)的個(gè)人和集體 均已在文中以明確方式標(biāo)明 本人完全意識(shí)到本聲明的 法律后果由本人承擔(dān) 作者簽名 日期 年 月 日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū) 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保留 使用學(xué)位論文的規(guī)定 同意 學(xué)校保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版 允許論文 被查閱和借閱 本人授權(quán)湘潭大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編 入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索 可以采用影印 縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯 編本學(xué)位論文 涉密論文按學(xué)校規(guī)定處理 作者簽名 日期 年 月 日 導(dǎo)師簽名 日期 年 月 日 I 摘 要 可行性研究是指在項(xiàng)目決策之前 對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 資源 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 等問(wèn)題進(jìn)行全面 系統(tǒng)的分析 論證和評(píng)價(jià) 從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn) 經(jīng)濟(jì)上是否合理 建設(shè)上是否可行等 引入可行性研究 有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的 科學(xué)化 民主化和程序化 降低或避免投資決策的失誤 為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和有 效控制提供的科學(xué)依據(jù)或參考 論文運(yùn)用現(xiàn)代可行性研究的基本理論和基本方法 結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn) 與資料 對(duì)長(zhǎng)沙濱江花園二期房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)可行性研究與評(píng)價(jià) 以期能對(duì)項(xiàng) 目的投資決策有所啟迪和幫助 論文主要內(nèi)容包括 首先 提出問(wèn)題 構(gòu)建房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的基本體系 并對(duì)濱江花園二期項(xiàng)目的基本情況 特點(diǎn)進(jìn) 行了分析 其次 立足長(zhǎng)沙實(shí)際 進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資環(huán)境分析與市場(chǎng)分析 尋 找項(xiàng)目的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 第三 根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn) 擬定開(kāi)發(fā)方案 規(guī)劃生產(chǎn)與銷售 進(jìn)程 制定市場(chǎng)營(yíng)銷策略 第四 根據(jù)擬定的開(kāi)發(fā)方案 用兩章的篇幅 重點(diǎn)預(yù) 測(cè)和估算項(xiàng)目的總投資與銷售收入 稅金 計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo) 進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效 益評(píng)價(jià)和不確定性分析 最后 從環(huán)境 社會(huì)影響和風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面進(jìn)行項(xiàng)目社會(huì) 綜合評(píng)價(jià)與分析 判斷項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)的能力 并提出相關(guān)的對(duì)策建議 論文研究表明 在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)背景下 濱江花園二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè) 具 備良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益 建議公司抓住當(dāng)前機(jī)會(huì) 盡快完成項(xiàng)目報(bào)批和規(guī)劃設(shè) 計(jì) 力爭(zhēng)盡早投入開(kāi)發(fā)和推向市場(chǎng) 關(guān)鍵詞 可行性研究 開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì) 營(yíng)銷規(guī)劃 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià) II Abstract The feasibility study refers to the project decision making the related market resources economy social issues such as comprehensive system analysis argumentation and evaluation to determine whether the project is advanced in technique economy is reasonable the construction is feasible Feasibility study on introducing contribute to the scientific democratic and programming of project decision making reduce or avoid investment mistakes in decision making to provide for the smooth implementation and effective control of the project s scientific basis or reference The basic theory of modern feasibility study using paper and basic methods combined with the related literature and data at home and abroad research and evaluation of the feasibility of Changsha Binjiang garden two real estate projects in project investment decision of enlightenment and help The main content of this thesis includes the first question the basic system construction real estate development project feasibility study and the basic situation of Binjiang garden the two phase of the project s characteristics are analyzed Secondly based on the reality of Changsha and analysis of the market environment analysis of investment project development more competition for the advantages of the project Third according to the characteristics of the project make development plan planning production and sales process to develop marketing strategies Fourth according to the development plan with two chapters mainly predict and estimate the project s total investment and sales income taxes calculation of the relevant financial indicators evaluation of financial benefit and uncertainty analysis Finally for a comprehensive evaluation and analysis of social project from three aspects of environmental social impacts and risks determine the ability to resist risks and puts forward relevant countermeasures and suggestions This research indicated that in the current macro economic background economic social benefits significantly greater ability to resist risks suggestions relevant formalities as soon as possible as soon as possible to complete planning and design development and construction Key Words The feasibility study design marketing planning financial evaluation social assessment III 目 錄 摘摘 要要 I ABSTRACT II 第第 1 章章 緒論緒論 1 1 1 選題背景與意義 1 1 2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述 2 1 3 論文研究?jī)?nèi)容與研究方法 8 第第 2 章章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 11 2 1 項(xiàng)目概述 11 2 2 長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 15 2 3 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 19 2 4 項(xiàng)目 SWOT 分析 23 第第 3 章章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與營(yíng)銷規(guī)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與營(yíng)銷規(guī)劃 26 3 1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思與布局 26 3 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 28 3 3 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè) 28 3 4 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 29 第第 4 章章 項(xiàng)目投融資估算項(xiàng)目投融資估算 31 4 1 項(xiàng)目投資估算 31 4 2 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用 32 4 3 借款償還計(jì)劃 33 第第 5 章章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35 5 1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 35 5 2 項(xiàng)目銷售收入和稅金估算 35 5 3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算與分析 36 5 4 項(xiàng)目不確定性分析 40 第第 6 章章 項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 42 6 1 項(xiàng)目環(huán)境影響分析 42 6 2 項(xiàng)目社會(huì)影響分析 43 IV 6 3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 43 結(jié)論與展望結(jié)論與展望 45 主要研究結(jié)論 45 未來(lái)研究展望 45 參考文獻(xiàn)參考文獻(xiàn) 46 致致 謝謝 48 1 第 1 章 緒論 1 1 選題背景與意義 1 選題背景 2003 年 7 月 國(guó)務(wù)院頒布 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 史 稱國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文 明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) 提出充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市 場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展 8 月 中國(guó)人民銀 行下發(fā)通知 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目加大信貸支持 在重大利好刺激下 蓬勃興起 的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)贏得了快速發(fā)展 并迅速成為支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的 重要引擎之一 而就在此時(shí) 房?jī)r(jià)也開(kāi)始一路飆升 并由此拉開(kāi)了我國(guó)樓市宏觀 調(diào)控的序幕 2005 年 4 月 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議認(rèn)為 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在主要問(wèn)題是 房 地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大 商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快 商品房結(jié)構(gòu)不合理 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 比較混亂 2006 年 5 月 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控 認(rèn)為 房 地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決 而其實(shí)在此之前 中國(guó)人民銀行已于 2004 年底開(kāi)始緊縮 銀根 商品房開(kāi) 發(fā)資本金比例上調(diào) 加息接踵而至 2005 年 3 月 國(guó)字號(hào)條文首次出現(xiàn) 國(guó)八 條 出臺(tái) 調(diào)控上升到政治高度 半年后 更嚴(yán)格的 新國(guó)八條 進(jìn)一步加大了調(diào) 控力度 明確提出要將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到政治的高度 要求各地區(qū) 各部門(mén)把解決 房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大 價(jià)格上漲幅度過(guò)快等問(wèn)題當(dāng)作宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù) 2006 年 更具針對(duì)性的 國(guó)六條 出臺(tái) 隨后 限價(jià)房 應(yīng)運(yùn)而生 2007 年 國(guó)家先后出臺(tái)八項(xiàng)政策 央行五次加息 頻繁從金融層面打壓房 地產(chǎn) 但隨后 2008 年 爆發(fā)的全球金融危機(jī)成為了政策的分水嶺 為應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊 樓市成為支撐宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng) 的一劑強(qiáng)心針 2008 年 國(guó)務(wù)院頒布了 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干意 見(jiàn) 明確提出 進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi) 保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展 隨后 二手房營(yíng)業(yè)稅減免 個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免 征時(shí)限由 2 年延長(zhǎng)至 5 年的等刺激政策都給房地產(chǎn)釋放了活力 央行三次下調(diào)利 率 應(yīng)該說(shuō) 這一輪 政府托市 是金融危機(jī)下發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的必然之舉 為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了不少力量 但沒(méi)有想到的是 從 2009 年春開(kāi)始 剛剛 如果算上 2013 年最新出爐的 國(guó)五條 十年九調(diào) 政策密度幾乎就是一年一調(diào) 2 有所下降的大中城市房?jī)r(jià)很快進(jìn)入 報(bào)復(fù)性反彈 隨之 國(guó)四條 出籠 2009 年 12 月至今 國(guó)務(wù)院又先后 5 次召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào) 控 從最初的 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升 一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題 應(yīng)當(dāng)引起高度重視 到 近期部分城市房?jī)r(jià) 地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭 到 部 分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大 有的城市調(diào)控力度有所放松 再到 支持自住需 求 抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策 樓市調(diào) 控始終沒(méi)有放松 2010 年 4 月 面對(duì)國(guó)內(nèi)大中城市房?jī)r(jià)狂飆 全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái) 國(guó)十條 更是祭出限貸政策 二套房首付比例提高至不低于四成 房貸利率上浮 10 人稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策 一年后 以限購(gòu)為主要內(nèi)容的新 國(guó)八條 更是 打出了 殺手锏 全國(guó) 36 個(gè)城市先期納入限購(gòu)范圍 此后限購(gòu)范圍越擴(kuò)越大 住房貸款的首付比例再次提高至 50 限購(gòu) 限貸 限價(jià)三管齊下 應(yīng)該說(shuō) 2011 年限購(gòu)組合拳的打出 取得了一定的階段性效果 70 個(gè)大中 城市的房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到了一定程度的遏制 部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌 但總體上 房?jī)r(jià)這頭 脫韁的野馬 仍只是放慢了些許腳步 調(diào)控依然任重道遠(yuǎn) 盡管如此 所有這些國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)和執(zhí)行 仍無(wú)一不昭示著我國(guó)房地 產(chǎn)業(yè)將不得不面對(duì)更為復(fù)雜的政治 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境 投資風(fēng)險(xiǎn)明顯加大 企業(yè)必須謹(jǐn)慎對(duì)待 科學(xué)分析與決策 防投資隱患于未然 2 研究意義 本文以長(zhǎng)沙市濱江花園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為實(shí)例 通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查 和實(shí)地考察 運(yùn)用所學(xué)的可行性研究和財(cái)務(wù)管理的基本理論與基本方法 立足項(xiàng) 目實(shí)際 對(duì)項(xiàng)目的宏 微觀環(huán)境進(jìn)行了介紹和描述 對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 和指標(biāo)進(jìn)行了估算和評(píng)價(jià) 對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)影響和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了預(yù)測(cè)和分析 以 期能對(duì)決策者有所啟迪和幫助 同時(shí)也為相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究提供一些 借鑒 1 2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究綜述 1 國(guó)外相關(guān)研究綜述 在西方 關(guān)于項(xiàng)目可行性的研究與應(yīng)用 最早可以追溯到上世紀(jì)初期美國(guó) 人頒布的 河港法 其中就涉及到了一些現(xiàn)代意義上的可行性研究的原理 但 由于尚未形成體系 因而只能被視為現(xiàn)代可行性研究的雛形 20 世紀(jì) 30 年代 美國(guó)正式引入項(xiàng)目可行性研究的相關(guān)理論和方法 并將其 運(yùn)用于田納西河流域的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 取得了巨大成功 由此引發(fā)了項(xiàng)目可行性理論 研究與實(shí)踐應(yīng)用的熱潮 20 世紀(jì) 70 80 年代 項(xiàng)目可行性研究步入到一個(gè)快速 3 發(fā)展時(shí)期 在此期間眾多國(guó)家和國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織相繼組織 委托相關(guān)專家編寫(xiě)并出 版了一批標(biāo)志性著作 其中不少都成為了該研究領(lǐng)域的經(jīng)典 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組 織在 1972 年組織編寫(xiě)的 項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則 英國(guó)海外開(kāi)發(fā)署在 1973 年編寫(xiě)出版 的 發(fā)展中國(guó)家項(xiàng)目評(píng)估 經(jīng)濟(jì)學(xué)家指南 并分別在 1977 年和 1988 年出版 了該書(shū)的第二版和第三版 聯(lián)合國(guó)工業(yè)發(fā)展組織在 1978 年編著出版的 工業(yè)可 行性研究編制手冊(cè) 并在 1991 年出版了最新修訂及增補(bǔ)版 1 以及聯(lián)合國(guó)工 業(yè)發(fā)展組織又與阿拉伯國(guó)家工業(yè)發(fā)展中心合作在 1980 年編著 出版的 工業(yè)項(xiàng) 目評(píng)價(jià)手冊(cè) 等 至此 可行性研究的理論框架初步形成 并被迅速傳至德國(guó) 日本 加拿大 中國(guó)等 成為世界各國(guó)訂立可行性分析標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)和藍(lán)本 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái) 隨著理論研究的不斷深入 可行性理論開(kāi)始向其他 專業(yè)領(lǐng)域的不斷滲透 根據(jù)專業(yè)差別及特點(diǎn) 出現(xiàn)了不少在基礎(chǔ)理論 方法論和 應(yīng)用方面的研究與探討 也取得了不少代表性的成果 而且 也無(wú)一不都為可行 性的理論研究和應(yīng)用發(fā)展提供了更加堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ) 做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn) 詳細(xì)如表 1 1 所示 表 1 1 可行性研究的最新研究領(lǐng)域與成果 研究或歸屬范圍 代表人物 代表成果 備注 基礎(chǔ)理論與應(yīng)用 A 喬伊科奇 D R 漢森 L 達(dá)克斯 多目標(biāo)決策分析及其在工程和經(jīng) 濟(jì)中的應(yīng)用 2 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)理論 Gcorge wu Richard Gonzalez 不確定因素下非線性權(quán)值的決策 B Mulholand J Christian 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 Dele Cooper Chris Chapman 大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析一模型 方 法與案例 3 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) James E Smith 對(duì)利潤(rùn)評(píng)價(jià)的確定性分析 Graig R Fox Amos Trersky A 不確定因素下的基本收益 鈴木崇之 經(jīng)濟(jì)分析的理論與應(yīng)用 伊藤保太朗 對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的使用分析 具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域 學(xué)者們主要從項(xiàng)目的區(qū)域選擇 市場(chǎng)前景 空間定位 工程技術(shù)方案 投資估算 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 投資風(fēng)險(xiǎn)與不確定性 環(huán)境影響以及 社會(huì)評(píng)價(jià)等方面來(lái)分析 論證項(xiàng)目的可行性 其中比較有代表性的成果和觀點(diǎn)有 W Behrens 和 P M Hawranek 認(rèn)為 可行性研究報(bào)告是房地產(chǎn)投資決策的重 要依據(jù) 是投資分析中的重要環(huán)節(jié) 做好投資分析直接關(guān)系到項(xiàng)目成敗 同時(shí) 可行性研究是一個(gè)繁雜的系統(tǒng)工程 因此可行性研究是一個(gè)反復(fù)論證和不斷優(yōu)化 的過(guò)程 1 4 Micher D Farred 和 Gaglon E Greer 認(rèn)為 在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究中要對(duì) 風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí) 并極力主張將其列入可行性研究中需要重點(diǎn)考察的參數(shù) 以 免出現(xiàn)決策失誤 4 Arthur J Keowr 認(rèn)為 在對(duì)不確定性因素進(jìn)行分析時(shí) 可以采用概率分析法 來(lái)測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)的大小 評(píng)估對(duì)項(xiàng)目的影響程度 5 而 William C Wheaton 和 Raymond G Torto 等在 Real Estate Risk A Forward Looking Approach 中則主張 要用前 瞻性方法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 并嘗試運(yùn)用現(xiàn)代時(shí)間序列建模方法來(lái)盡可能地 量化這種風(fēng)險(xiǎn) 6 Peter Jovanovic 和 David Spaulding 等人雖然也對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研 究 但重點(diǎn)側(cè)重于管理 全面研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng) 險(xiǎn)防范 提出了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程 7 而在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方面 不少學(xué)者依然推崇和主張采用 CECD 法 WB 法 UNIDO 法 UNIDO IDCAS 法等 詳細(xì)如表 1 2 所示 表 1 2 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法比較表 方法特征 CECD 法 或 L M 法 WB 法 或 ST 法 UNIDO 準(zhǔn)則 法 UNIDO 指 南法 UNIDO IDCAS 法 代表著作 發(fā)展中國(guó)家項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與 規(guī)劃 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目評(píng)價(jià)準(zhǔn)則 項(xiàng)目評(píng)價(jià)實(shí) 用指標(biāo) 工業(yè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)手 冊(cè) 著作性質(zhì) 理論著作 理論著作 理論著作 實(shí)用性手冊(cè) 實(shí)用性手冊(cè) 作者 I M D Little J A Mirlees L Sqire H G Vandertak P Dasgupta S Margltin J Hansen W Behrens P M Hawranek 主要目標(biāo) 社會(huì)收入 公共收入 累積總消費(fèi) 累積總消費(fèi) 國(guó)民凈總值 輔助目標(biāo) 就業(yè) 公平分配 收入再分配 優(yōu)值需要 就業(yè)水平 教育水平 收入再分配 優(yōu)值需要 就業(yè)水平 教育水平 就業(yè)效果 分配效果 凈外匯效果 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力 評(píng)價(jià)步驟 先財(cái)務(wù)分析 后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和 社會(huì)分析 先財(cái)務(wù)分析 后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和 社會(huì)分析 先財(cái)務(wù)分析 后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和 社會(huì)分析 先財(cái)務(wù)分析 后經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 和社會(huì)分析 先財(cái)務(wù)分析 后經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià) 價(jià)格基礎(chǔ) 邊境價(jià)格 邊境價(jià)格 國(guó)內(nèi)價(jià)格 國(guó)內(nèi)價(jià)格 國(guó)內(nèi)價(jià)格 評(píng)價(jià)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 國(guó)民凈增值 考慮項(xiàng)目直接 間 接效果及國(guó)民凈 增值總值 2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究綜述 上世紀(jì) 50 年代 在學(xué)習(xí)和借鑒前蘇聯(lián)基本建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上 我們國(guó) 家就曾對(duì)一些大型項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)項(xiàng)目評(píng)價(jià) 并做過(guò)一些簡(jiǎn)單的靜態(tài)指標(biāo)的計(jì)算分 5 析 1978 年改革開(kāi)放以后 為加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的投資決策分析 我國(guó)開(kāi)始正式引入 西方較為先進(jìn)的項(xiàng)目可行性研究理論與技術(shù) 1983 年 原國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布 國(guó)家計(jì)委關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法 規(guī)定 建設(shè)項(xiàng)目的決 策和實(shí)施必須嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定的基本建設(shè)程序 可行性研究是建設(shè)前期工作 的重要內(nèi)容 是基本建設(shè)程序中的組成部分 兩年后 國(guó)家科學(xué)技術(shù)委員會(huì)和 國(guó)務(wù)院技術(shù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的前身 共同組織編寫(xiě) 了 工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 企業(yè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 并經(jīng)原國(guó)家計(jì)委 審核 推薦給有關(guān)單位試行 之后在 1987 年 原國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部正式發(fā)布了 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) 并很快在 1993 年發(fā)布了第二版 2006 年發(fā) 布了第三版 用以引導(dǎo)和指導(dǎo)企業(yè)與項(xiàng)目的可行性研究工作 1997 年 受原國(guó) 家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)的委托 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司開(kāi)始組織專家對(duì)可行性研究的 規(guī)范工作進(jìn)行總結(jié)研究 并由國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于 2002 年以計(jì)辦投資 2002 15 號(hào)文件發(fā)布實(shí)施了 投資項(xiàng)目可行性研究指南 這是我國(guó)第一本與國(guó)際慣例 接軌 在國(guó)家層面上用以指導(dǎo)全國(guó)投資項(xiàng)目可行性研究工作的規(guī)范性文本 它的 出版和發(fā)行也標(biāo)志著我國(guó)可行性研究進(jìn)入了一個(gè)全新階段 8 具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域 有關(guān)機(jī)構(gòu)和學(xué)者的研究特別是近些年的研究主要集中在 兩個(gè)方面 一是關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的研究 比如 2002 年 趙樹(shù)寬 馬力根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 環(huán)境的 要求 從資源 工程 市場(chǎng)和政策法律等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜 合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 并運(yùn)用 Fuzzy 與 AHM 結(jié)合的思路 構(gòu)建了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng) 險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)模型 并列舉了應(yīng)用實(shí)例 以為項(xiàng)目投資決策提供參考 9 2004 年 喬婉風(fēng) 張聲東等將蒙特卡羅方法引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 建 立了相關(guān)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型 并結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例 運(yùn)用計(jì)算機(jī) 仿真方法 得出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果 并驗(yàn)證了分析結(jié)果的精度 10 同年 尹中曉 韓彥峰借鑒現(xiàn)代控制理論 應(yīng)用系統(tǒng)工程思想 針對(duì)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn)諸多模糊且屬性復(fù)雜的特點(diǎn) 建立了一套系統(tǒng) 完整的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 進(jìn)而采用模糊綜合評(píng)判的方法給出了評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模 型 并對(duì)模型進(jìn)行了相關(guān)分析與實(shí)例驗(yàn)證 以供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決策參考 11 2005 年 劉曉君等人應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)的方法建立了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的模糊綜 合評(píng)價(jià)系統(tǒng) 從而在一定程度上解決了如何運(yùn)用數(shù)學(xué)方法分析和處理投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng) 價(jià)中大量存在的模糊問(wèn)題 以期幫助投資者采取有效措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)管理 減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失 12 2006 年 周書(shū)敬 吳春花等針對(duì)目前房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中的主觀臆 斷性和片面性 提出了基于 AHM 屬性層次模型 和模糊綜合評(píng)判的新思路 6 從而建立了一套多層次評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 然后運(yùn)用 AHM 法確定了相關(guān)指標(biāo)的重要 性權(quán)重 避免了以往利用 AHM 計(jì)算權(quán)重時(shí)的繁瑣計(jì)算 同時(shí)也避免了一致性檢 驗(yàn) 接著再利用模糊數(shù)學(xué)的理論對(duì)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合評(píng)判 完成了定性分 析和定量分析的結(jié)合 并通過(guò)實(shí)例驗(yàn)證了該方法的簡(jiǎn)便性 實(shí)用性和科學(xué)性 13 2007 年 蔣根謀等基于模擬技術(shù) 構(gòu)建了一新的房地產(chǎn)項(xiàng)目定量經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 評(píng)價(jià)模型 并且將 AHP 方法應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析中 客觀地確定了 模型中各風(fēng)險(xiǎn)因素的權(quán)重 然后結(jié)合工程案例 利用新提出的風(fēng)險(xiǎn)分析模型 對(duì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了定量的分析 同時(shí)也對(duì)單個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素組合對(duì) 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)做了敏感性分析 從而驗(yàn)證了模型的科學(xué)性與實(shí)用性 14 2009 年 萬(wàn)影在考慮了傳統(tǒng)的層次分析法和熵值法對(duì)權(quán)重確定的不足 將 改進(jìn)的層次分析法和信息熵結(jié)合 對(duì)影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的五項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行組合賦 權(quán) 通過(guò)分析處理 得到了較為合理的投資方案排序結(jié)果 并以實(shí)例證明這是一 種相對(duì)簡(jiǎn)便 科學(xué)的方法 15 2009 年 李慧敏等基于半方差度量投資風(fēng)險(xiǎn)和投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好行為可變 構(gòu)建了帶有風(fēng)險(xiǎn)偏好系數(shù)的半方差房地產(chǎn)投資組合模型 并經(jīng)實(shí)例驗(yàn)證 該模型 能夠得到收益和風(fēng)險(xiǎn)的真實(shí)度量 獲取更優(yōu)的投資組合 16 2011 年 汪中秀 黃麗穎等針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性和不確定性 在借鑒近期國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)研究和分析基礎(chǔ)上 利用問(wèn)卷調(diào)查 法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了識(shí)別 構(gòu)建了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 并采用改進(jìn)模糊層次分 析法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系進(jìn)行了評(píng)價(jià)分析 從理論上找出影響房地產(chǎn)企業(yè)投資的關(guān)鍵 風(fēng)險(xiǎn)因素 以為房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供了較為合理的參考依據(jù) 使投資決策 更為科學(xué) 17 同年 王明和 劉培德等提出采用專家打分法 基于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段建 立房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 并根據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的模糊性和不確定多準(zhǔn)則決策 理論 建立基于不確定語(yǔ)言變量的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法 而且通過(guò)實(shí)證研究 表明 該評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)方法是有效的 為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估提供 了一種可行的方法 18 2012 年 李小娟認(rèn)為 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí) 不但要考慮收益 更要準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 因此 依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)厭惡偏好理論 構(gòu)建土地市場(chǎng)和房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)厭惡重復(fù)博弈模型并對(duì)博弈模型進(jìn)行均衡分析 將 有利于避免惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 促進(jìn)開(kāi)發(fā)商之間的利益最大化 19 李毅認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)高投入 高收益 高風(fēng)險(xiǎn)的投資活動(dòng) 受社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 技術(shù)等因素的影響較大 在開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著不確定性 在為投資者提供高 收益可能的同時(shí) 也蘊(yùn)含著相應(yīng)的高風(fēng)險(xiǎn) 因此 他嘗試引進(jìn)了一種新的方法 7 支持向量機(jī) 并將其應(yīng)用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 建立了基于 SVM 的房地產(chǎn)投 資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型 20 二是嘗試引入各種新的理論模型和方法 以幫助和提高投資決策的科學(xué)性 比如 2003 年 王軍武 苗琦針對(duì)房地產(chǎn)投資不確定性極大的特點(diǎn) 嘗試將貝葉 斯決策理論引入房地產(chǎn)投資決策中 建立了房地產(chǎn)投資貝葉斯風(fēng)險(xiǎn)決策模型 分 析了決策模型中各種參數(shù)的確定方法 并闡述了該模型對(duì)降低決策風(fēng)險(xiǎn)的作用 21 2005 年 曾力勇 裘亞崢引入實(shí)物期權(quán)理論 針對(duì)企業(yè)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目的三階段 即土地所有權(quán)的獲得 建筑和銷售三個(gè)階段 決策建立了相應(yīng)的實(shí) 物期權(quán)模型 并給出了每一階段的期權(quán)價(jià)值以及最佳投資點(diǎn)的臨界價(jià)格 以幫助 提高投資決策的準(zhǔn)確性 22 2006 年 馮為民 朱俊等認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)概率期望分析是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策的 難點(diǎn)問(wèn)題 傳統(tǒng)的敏感性分析和概率分析主要是利用事先預(yù)測(cè)概率為依據(jù) 而不 便于利用事物發(fā)展中的信息對(duì)預(yù)測(cè)概率進(jìn)行及時(shí)合理修正 調(diào)整 使之更接近實(shí) 際情況 使決策者可根據(jù)發(fā)展變化信息及時(shí)調(diào)整決策 他們主張將決策樹(shù)方法與 貝葉斯概率分析相結(jié)合 并結(jié)合實(shí)例建立和提出了貝葉斯方法在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 決策的應(yīng)用方法和相關(guān)決策規(guī)則的選擇思路 23 2008 年 付江波 李廉水等利用投資組合均值 方差模型 資本資產(chǎn)定價(jià) 理論和不可分散風(fēng)險(xiǎn) 測(cè)度將房地產(chǎn)組合投資風(fēng)險(xiǎn)分解為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng) 險(xiǎn)兩大類 建立了投資組合風(fēng)險(xiǎn)最小化的房地產(chǎn)投資組合選擇模型 并做了實(shí)例 檢驗(yàn)與分析 24 2010 年 侯晨曦 宋永發(fā)和馬寧認(rèn)為 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有不可逆性 高 度不確定性和管理的靈活性 運(yùn)用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法不能挖掘出項(xiàng)目投資的這些性 質(zhì)所帶來(lái)的價(jià)值 而應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策研究 則不僅考慮到了 房地產(chǎn)投資的不確定性 還體現(xiàn)了投資決策者的柔性管理和戰(zhàn)略投資的價(jià)值 因 此 他們分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足 引入了實(shí)物期權(quán)的基本理論 并采用了 B S 期權(quán)定價(jià)模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中蘊(yùn)含的增長(zhǎng)期權(quán)進(jìn)行了案例分析 使 得房地產(chǎn)投資決策更加科學(xué)合理 25 付劍茹 唐小明等 26 柯小玲 諸克軍等 27 以及更早的李進(jìn)濤 朱佳林等 28 都前后做過(guò)類似而且有益的研究與探討 周書(shū)敬 朱志等在 基于灰色層次分析的房地產(chǎn)投資決策 一文中應(yīng)用灰色 關(guān)聯(lián)分析法 提出了一種基于灰色綜合評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)投資決策方法 利用有限的 信息將實(shí)際方案與參考序列建立起關(guān)聯(lián) 較好地解決了受決策者個(gè)人知識(shí) 經(jīng)驗(yàn) 和偏好的制約以及其他決策環(huán)境制約所造成的問(wèn)題 減少了房地產(chǎn)評(píng)價(jià)過(guò)程中的 8 不確定性 29 葉莉 趙璐佳等根據(jù)目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間的有關(guān)規(guī)定 從房地產(chǎn) 投資的實(shí)物期權(quán)特征出發(fā) 在考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目壽命周期的前提下 針對(duì)我國(guó)房地 產(chǎn)投資的政策和市場(chǎng)特點(diǎn) 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)定價(jià)理論 以 Blackscholes 1973 的 金融期權(quán)定價(jià)模型為基礎(chǔ) 對(duì)原有模型進(jìn)行修正 提出了一種新的基于改進(jìn)的 B S 模型 應(yīng)用該模型能夠確定使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化的最佳投資時(shí)機(jī) 并 以天津市河?xùn)|區(qū)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為典型案例驗(yàn)證了模型的有效性 30 2011 年 莊新田 朱俊和劉洋在 基于機(jī)會(huì)規(guī)劃的房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)決策 一文中 將實(shí)物期權(quán)的凈現(xiàn)值分析和馬爾可夫轉(zhuǎn)移矩陣相結(jié)合 利用房地產(chǎn)企業(yè) 家信心指數(shù) 構(gòu)建出了反映宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的馬爾可夫 貝葉斯轉(zhuǎn)移矩陣 在此基 礎(chǔ)上 從房地產(chǎn)企業(yè)投資決策所蘊(yùn)含的實(shí)物期權(quán)價(jià)值出發(fā) 利用機(jī)會(huì)約束將市場(chǎng)價(jià) 格風(fēng)險(xiǎn)納入投資決策的分析框架 以不同的馬爾可夫狀態(tài)的必要投資回報(bào)率進(jìn)行 現(xiàn)金流貼現(xiàn) 在多階段情景樹(shù)的基礎(chǔ)上 構(gòu)建出多階段 0 1 整數(shù)機(jī)會(huì)規(guī)劃來(lái)研究 房地產(chǎn)企業(yè)最優(yōu)的投資決策時(shí)機(jī) 并結(jié)合具體案例給出了實(shí)證分析 31 如此等等 無(wú)一不有助于提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策的正確性 科學(xué)性 有 效防范投資風(fēng)險(xiǎn) 但仍需進(jìn)一步努力 以求真正解決問(wèn)題 1 3 論文研究?jī)?nèi)容與研究方法 1 研究?jī)?nèi)容 論文立足于濱江花園項(xiàng)目 重點(diǎn)從投資環(huán)境 資金籌措 財(cái)務(wù)和社會(huì)評(píng)價(jià) 等幾方面對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可行性進(jìn)行研究 包括緒論在內(nèi) 全文共分為 7 章 具體 安排如下 第一章為緒論 介紹論文選題的背景與意義 國(guó)內(nèi)外相關(guān)理論研究文獻(xiàn)綜 述 以及論文的研究?jī)?nèi)容 結(jié)構(gòu)和研究方法等 第二章為項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 在介紹項(xiàng)目及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司基本情況 的基礎(chǔ)上 重點(diǎn)介紹和分析長(zhǎng)沙市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目市場(chǎng)定 位 以及項(xiàng)目 SWOT 分析等 第三章為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與營(yíng)銷規(guī)劃 重點(diǎn)介紹項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)思與布局 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)進(jìn)程安排 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè) 以及項(xiàng)目營(yíng)銷策略等 第四章為項(xiàng)目投融資估算 主要介紹項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用 和項(xiàng)目借款償還計(jì)劃等 第五章為項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià) 重點(diǎn)介紹項(xiàng)目銷售收入與稅金的預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目基本財(cái)務(wù)報(bào)表和主要財(cái)務(wù)效益指標(biāo)的測(cè)算與評(píng)價(jià) 以及項(xiàng)目不確定性分析等 第六章為項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 主要包括項(xiàng)目的環(huán)境影響分析 社會(huì)影響分析 9 以及風(fēng)險(xiǎn)分析與防范 最后一章是對(duì)全文的總結(jié) 得出項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論 并對(duì)未來(lái)研究做 出展望 2 研究方法 1 理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合 論文首先對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行 性研究的理論研究成果與文獻(xiàn)做了簡(jiǎn)單介紹 然后以濱江花園二期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 進(jìn)行實(shí)證研究 通過(guò)理論與實(shí)證相結(jié)合的方法 循序漸進(jìn) 層層剖析 以希能夠 對(duì)項(xiàng)目了解得更深入 更透徹 2 定量分析與定性分析相結(jié)合 論文在對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 營(yíng)銷策略 投資 財(cái)務(wù)效益和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量分析的同時(shí) 也對(duì)項(xiàng)目的投資環(huán)境 政府政 策等進(jìn)行了定性分析 定量與定性相結(jié)合 可以更全面地了解 分析問(wèn)題 提高 決策的正確性 3 宏觀分析與微觀分析相結(jié)合 房地產(chǎn)投資受國(guó)家和地區(qū) 城市的經(jīng)濟(jì) 政策環(huán)境影響較大 同時(shí)也受到開(kāi)發(fā)企業(yè)自身情況的影響 因此 論文既對(duì)項(xiàng)目 投資環(huán)境和政府政策進(jìn)行了宏觀闡述 也對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)策 略 項(xiàng)目投融資 資金運(yùn)用和盈利能力等進(jìn)行了微觀分析 宏觀與微觀相結(jié)合 能夠使投資者多視角 全方位地了解投資項(xiàng)目 進(jìn)一步確保投資決策的正確性 3 技術(shù)路線 論文的研究技術(shù)路線圖如圖 1 1 所示 10 圖 1 1 論文研究技術(shù)路線圖 緒論 選題背景與意義 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述 研究?jī)?nèi)容與方法 濱江花園二期項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 項(xiàng)目 SWOT 分析 濱江花園二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)與營(yíng)銷規(guī)劃 設(shè)計(jì)構(gòu)思與布局 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 濱江花園二期項(xiàng)目投融資估算 項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用 項(xiàng)目借款償還計(jì)劃 濱江花園二期項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 銷售收入與稅金預(yù)測(cè) 盈利能力評(píng)價(jià) 清償能力評(píng)價(jià) 不確定性分析 濱江花園二期項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 結(jié)論與展望 11 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 2 1 項(xiàng)目概述 1 項(xiàng)目名稱與預(yù)期目標(biāo) 項(xiàng)目名稱 濱江花園二期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 預(yù)期目標(biāo) 濱江花園項(xiàng)目是國(guó)家級(jí)節(jié)能示范重點(diǎn)居住區(qū) 是所在區(qū)域政府的 重點(diǎn)支持項(xiàng)目 項(xiàng)目擬以可持續(xù)發(fā)展為理念 將綠色能源 可再生能源的高技術(shù) 應(yīng)用項(xiàng)目 為市場(chǎng)提供高舒適度 高環(huán)境品質(zhì) 高效能比的先進(jìn)科技住宅 項(xiàng)目 總用地面積為 43 公頃 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為 134 64 萬(wàn)平方米 計(jì)劃分為三到 四期 其中 第一期占地 12 86 公頃 建筑面積約為 29 8 萬(wàn)平方米 目前已基本 完成 市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)烈 本項(xiàng)目是濱江花園的二期建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 105000 平方米 規(guī)劃凈用地面積為 67600 平方米 道路 含綠化用地 面積為 11700 平方米 項(xiàng) 目規(guī)劃總建筑面積約為 244879 51 平方米 其中 住宅建筑面積約為 186656 48 平方米 商業(yè)建筑面積約為 19641 65 平方米 地下車庫(kù)面積約為 38568 80 平方 米 項(xiàng)目共 20 棟高層住宅 樓高 20 30 層不等 容積率為 3 05 建筑密度為 18 39 綠化率為 42 共設(shè)計(jì)停車位 1238 個(gè) 其中地上 205 個(gè) 地下 1033 個(gè) 項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)圖見(jiàn)圖 2 1 圖 2 2 圖 2 1 項(xiàng)目整體布局圖 12 圖 2 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖 2 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 濱江花園房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是 DDZY 湖南 有限公司 公司 2005 年 9 月注冊(cè)成立于湖南省長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū) 成立時(shí)注冊(cè)資本金為 3000 萬(wàn)元 2008 年 12 月追加調(diào)整為 20000 萬(wàn)元 目前 公司具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的叁級(jí)資質(zhì) 主要經(jīng)營(yíng)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理 房地產(chǎn)投資信息咨詢服務(wù) 建筑材料與設(shè)備的銷售 租賃 以及商品和技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)等 DDZY 湖南 有限公司是 DD 節(jié)能置業(yè)股份有限公司下屬全資子公司 母 公司 DD 節(jié)能置業(yè)是一家全國(guó)性發(fā)展的壹級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè) 也是國(guó)內(nèi)最早投身于 舒適節(jié)能住宅產(chǎn)品的研發(fā)與建造的企業(yè) 技術(shù)力量雄厚 擁有數(shù)十項(xiàng)國(guó)家專利 其中發(fā)明專利 20 余項(xiàng) 實(shí)行董事長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制 下設(shè)建發(fā)中心 合 同預(yù)算部 營(yíng)銷中心 財(cái)務(wù)部 行政部 工程部等 具體結(jié)構(gòu)如圖 2 3 所示 13 圖 2 3 公司組織結(jié)構(gòu)框架圖 DDZY 湖南 有限公司成立以來(lái) 始終秉承 科技建筑 品位生活 的開(kāi) 發(fā)理念 堅(jiān)持 自然樸素 和諧健康 簡(jiǎn)單專注 生生不息 的發(fā)展哲學(xué) 圍繞 愛(ài) 我家園行動(dòng) 的主題思想 為消費(fèi)者創(chuàng)造了精誠(chéng)所至 真實(shí)品位的生活體驗(yàn) 取 得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 在市場(chǎng)和消費(fèi)者中已具有一定的品牌認(rèn)知度和 美譽(yù)度 3 項(xiàng)目主要建設(shè)條件 1 土地情況 土地已按法律程序完成了相關(guān)手續(xù) 無(wú)任何法律和經(jīng)濟(jì)層 面的糾紛 目前 建設(shè)用地許可證申請(qǐng)批復(fù)文件 土地規(guī)劃許可證 土地規(guī)劃建 設(shè)許可證已經(jīng)辦理 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審已獲通過(guò) 施工方案設(shè)計(jì)正在細(xì)化 完善中 2 附著物 地塊范圍已基本完成三通一平 地上無(wú)附著物 地下與空中 也無(wú)任何障礙物 3 交通運(yùn)輸 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)的北城板塊 緊靠開(kāi)福區(qū)政府和汽 車北站 交通十分便利 到市中心約 10 分鐘車程 向東 2 分鐘上東二環(huán) 南面 為瀏陽(yáng)河 向西約 5 分鐘到汽車北站 湘江在本項(xiàng)目西面 北面可望撈刀河 區(qū) 域內(nèi)縱向交通線有芙蓉北路 陳漁路 雙河路及東二環(huán)等 橫向交通線有福元西 路 漁業(yè)路等 而且公共交通十分便利 目前通往本區(qū)域的公交線路有 9 路 112 路 128 路 149 路 159 路 801 路 807 路和星 2 路 董事長(zhǎng) 總經(jīng)理 建 發(fā) 中 心 合 同 預(yù) 算 部 營(yíng) 銷 中 心 財(cái) 務(wù) 部 人 力 資 源 部 辦 公 室 項(xiàng) 目 一 工 程 部 項(xiàng) 目 二 項(xiàng) 目 三 14 4 公共配套設(shè)施 濱江花園項(xiàng)目位于開(kāi)福區(qū)政府輻射范圍內(nèi) 各項(xiàng)市政 配套設(shè)施建設(shè)速度較快 尤其是伴隨著舊城改造和新河三角洲的建設(shè) 周邊配套 將更趨完善 目前 項(xiàng)目周邊已有主要配套 緊靠伍家?guī)X商業(yè)圈 麥德龍超市 陳家渡中學(xué) 順天小學(xué) 洪山公園 月湖公園 湘雅醫(yī)院 汽車站 以及與區(qū)政 府配套的其他共同設(shè)施 4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 2 1 表 2 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)值 備注 1 占地面積 畝 157 5 1 1 規(guī)劃凈用地 畝 101 4 1 2 道路 含綠化用地 畝 17 55 2 總建筑面積 m2 244879 51 2 1 住宅建筑面積 m2 185656 46 2 2 商業(yè)建筑面積 m2 19641 65 2 3 物業(yè)用房 m2 986 60 2 4 公共廁所 m2 30 00 2 5 地下總建筑面積 m2 38568 80 3 總居住戶數(shù) 戶 1623 3 1 戶型 80 90m2戶型 戶 712 42 58 3 2 110 130m2戶型 戶 798 50 72 3 3 140 160m2戶型 戶 112 6 7 4 停車位 地上停車位 個(gè) 205 地下停車位 個(gè) 1033 合計(jì) 個(gè) 1238 5 建筑密度 18 39 6 容積率 3 05 7 綠化率 42 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 55097 9 項(xiàng)目總銷售收入 萬(wàn)元 107178 15 9 1 住宅銷售收入 萬(wàn)元 73704 9 2 商業(yè)銷售收入 萬(wàn)元 23570 9 3 停車位銷售收入 萬(wàn)元 9904 10 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 22713 11 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 15371 12 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 51 3 13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 38 8 14 所得稅前投資回收期 年 1 96 15 所得稅后投資回收期 年 2 14 16 貸款償還期 年 2 2 2 長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 2010 年是經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的一年 面對(duì)后金融危機(jī)的復(fù)雜局面和國(guó)內(nèi)外 各種挑戰(zhàn) 長(zhǎng)沙市堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式 積極調(diào) 整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 努力改善民生 經(jīng)濟(jì) 社會(huì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展 32 1 GDP 高速增長(zhǎng) 綜合實(shí)力顯著增強(qiáng) 2010 年 長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 4547 06 億元 按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算 同比 增長(zhǎng) 15 5 分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 202 01 億元 增長(zhǎng) 4 5 第二產(chǎn) 業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2437 03 億元 增長(zhǎng) 20 7 其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 2020 68 億元 增長(zhǎng) 21 6 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1908 02 億元 增長(zhǎng) 11 5 第一 二 三次 產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 0 2 9 8 和 5 5 個(gè)百分點(diǎn) 三次產(chǎn)業(yè)對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn) 率分別為 1 3 63 1 35 6 從季度年 全年經(jīng)濟(jì)低開(kāi)高走 四個(gè)季度的 GDP 累計(jì)增幅分別為 14 7 15 0 16 0 和 15 5 從競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看 長(zhǎng)沙地區(qū)生產(chǎn) 總值在全國(guó)省會(huì)城市排名由第 12 位躍升到第 7 位 規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值由第 15 位躍升 到第 7 位 綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)省會(huì)城市中排名第 6 所轄四縣 市 全部進(jìn)入全 國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng) 從首位度來(lái)看 2010 年長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)總量 規(guī)模工業(yè) 社會(huì)投資分別接近或超過(guò)全省的 30 轄內(nèi)的稅收收入 對(duì)外貿(mào)易 企業(yè)利潤(rùn)更 是接近或超過(guò)全省的二分之一 以下有關(guān)長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的數(shù)據(jù)資料均來(lái)自于長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2010 年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 2011 3 16 2119 99 2581 1 2300 71 4547 06 3744 76 15 30 15 50 15 70 15 50 14 70 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 20062007200820092010 10 00 11 00 12 00 13 00 14 00 15 00 16 00 地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 比上年增長(zhǎng) 圖2 4 2006 2010年地區(qū)生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度 2 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好 結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 2010 年 長(zhǎng)沙市始終堅(jiān)持以新型工業(yè)化為重要抓手 全力打好結(jié)構(gòu)調(diào)整 優(yōu)化 升級(jí)的攻堅(jiān)戰(zhàn) 為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng) 轉(zhuǎn)型發(fā)展贏得了更多空間 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2006 年的 5 5 46 1 48 4 調(diào)整為 2010 年的 4 4 53 6 42 0 實(shí)現(xiàn)了由 三二 一 排序調(diào)整為 二三一 的重大轉(zhuǎn)變 表 2 2 長(zhǎng)沙市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì) 單位 年份 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 2006 5 5 46 1 48 4 2007 5 2 46 8 48 0 2008 5 2 50 7 44 1 2009 4 8 50 6 44 6 2010 4 4 53 6 42 0 分產(chǎn)業(yè)看 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 2010 年 全市完成農(nóng)林牧漁業(yè)增加值 202 0 億元 同比增長(zhǎng) 4 5 其中 農(nóng)業(yè)增加值 113 8 億元 增長(zhǎng) 8 8 林業(yè)增加值 8 8 億元 增長(zhǎng) 6 1 牧業(yè)增加值 66 4 億元 減少 1 6 漁業(yè)增加值 8 7 億元 增長(zhǎng) 4 5 農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè)增加值 4 3 億元 增長(zhǎng) 5 5 全市糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)連 續(xù) 8 年增產(chǎn) 農(nóng)產(chǎn)品加工 觀光休閑等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速發(fā)展 農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不 斷增強(qiáng) 17 積極改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 新型工業(yè)化進(jìn)程明顯加速 2010 年 全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 2020 68 億元 同比增長(zhǎng) 21 6 其中規(guī)模以上工 業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1530 35 億元 同比增長(zhǎng) 24 0 規(guī)模以上工業(yè)中 工程機(jī)械 汽 車及零部件 生物醫(yī)藥 新材料 電子信息 家用電器六大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群實(shí)現(xiàn)增 加值 663 52 億元 比上年增長(zhǎng) 34 4 對(duì)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) 54 4 相比 上年提高 5 4 個(gè)百分點(diǎn) 拉動(dòng)全市規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng) 13 1 個(gè)百分點(diǎn) 754 23 957 38 1371 58 2020 68 1554 54 23 10 21 80 19 70 21 60 17 50 0 500 1000 1500 2000 2500 20062007200820092010 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 全部工業(yè)增加值 億元 比上年增長(zhǎng) 圖2 52006 2010年全部工業(yè)增加值及其增長(zhǎng)速度 服務(wù)業(yè)總量和結(jié)構(gòu)雙提升 信息 物流 會(huì)展 金融 文化等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā) 展迅速 2010 年 全市服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 1912 41 億元 計(jì)算口徑為全部第三產(chǎn) 業(yè)和農(nóng)林牧漁服務(wù)業(yè) 相比上年增長(zhǎng) 11 5 其中