國際招商執(zhí)行方案(doc 56頁).doc

當(dāng)前文檔修改密碼 8362839 國際國際 STREET MALL 招商執(zhí)行方案招商執(zhí)行方案 目目 錄錄 第一章第一章 項(xiàng)目定位回顧項(xiàng)目定位回顧 3 3 一 總體定位 3 二 檔次定位 3 三 功能組合定位 3 第二章第二章項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家 8 8 一 招商面積 8 二 各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 8 三 品牌目標(biāo)客戶名單 14 第三章第三章 招商總體策略招商總體策略 1818 一 招商總體策略 18 二 招商執(zhí)行策略 20 三 租金策略 23 四 招商優(yōu)惠策略 25 第四章第四章 招商階段劃分及執(zhí)行策略招商階段劃分及執(zhí)行策略 2929 一 項(xiàng)目入市時機(jī)規(guī)劃 29 二 招商執(zhí)行思路 30 三 招商具體階段劃分 32 四 招商與銷售階段劃分組合 39 第五章第五章 推廣策略及費(fèi)用預(yù)算推廣策略及費(fèi)用預(yù)算 4242 一 傳播策略 42 二 品牌策略 43 三 造勢策略 44 四 媒體推廣計劃 44 五 費(fèi)用預(yù)算 47 第六章第六章 招商執(zhí)行管理招商執(zhí)行管理 4949 一 招商標(biāo)準(zhǔn)流程 49 二 招商主體架構(gòu) 50 三 招商管理控制 50 四 招商人員選用 51 第七章第七章 招商準(zhǔn)備工作招商準(zhǔn)備工作 5353 一 現(xiàn)場物資準(zhǔn)備 53 二 媒體準(zhǔn)備 53 三 相關(guān)文件準(zhǔn)備 54 致 鄭州新長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司致 鄭州新長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 承蒙貴司對我方的信任 我司得以在七月中旬順利地完成項(xiàng)目定位策劃 報告 本項(xiàng)目做為鄭州最新商業(yè)模式 有著多業(yè)態(tài) 多功能 一站體驗(yàn)式以 及先進(jìn)的國際化經(jīng)營理念等眾多優(yōu)勢 本著發(fā)展商利益最大化 項(xiàng)目運(yùn)作最 優(yōu)化的原則 我司通過對目前已進(jìn)入河南市場和尚未進(jìn)入河南市場的眾多主 力商家的摸底調(diào)查 對各主力商家的進(jìn)駐意向有較清晰的認(rèn)識 同時 通過 前期對鄭州現(xiàn)有商家的深度訪談 我司對項(xiàng)目未來的招商工作充滿信心 為了更好地讓全體招商人員了解 熟悉招商推廣工作的具體安排以及招 商條件 同時也為了更多地與貴司在工作上緊密互動 我司特制定了具體的 招商實(shí)施方案 本方案主要包括以下幾方面內(nèi)容 本方案主要包括以下幾方面內(nèi)容 項(xiàng)目定位回顧項(xiàng)目定位回顧 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 招商目標(biāo)選擇招商目標(biāo)選擇 招商總體策略招商總體策略 招商實(shí)施步驟及階段目標(biāo)招商實(shí)施步驟及階段目標(biāo) 招商推廣計劃 媒體計劃 廣告費(fèi)預(yù)算招商推廣計劃 媒體計劃 廣告費(fèi)預(yù)算 招商執(zhí)行管理招商執(zhí)行管理 招商工作準(zhǔn)備招商工作準(zhǔn)備 第一章第一章 項(xiàng)目定位回顧項(xiàng)目定位回顧 一 總體定位一 總體定位 國際國際 STREETSTREET MALLMALL 演繹第四代商業(yè)財富傳奇演繹第四代商業(yè)財富傳奇 我們打造的我們打造的 國際國際STREETSTREET MALL MALL 是一個是一個 LIFE LIFE STYLISTYLI CENTER CENTER 第四代商業(yè) 第四代商業(yè) 模式 生活體驗(yàn)中心 模式 生活體驗(yàn)中心 是集 是集 購物 休閑 餐飲 娛樂購物 休閑 餐飲 娛樂 功能于一體的功能于一體的 多業(yè)態(tài)多業(yè)態(tài) 多功能多功能 體驗(yàn)型體驗(yàn)型 一站式的一站式的 中高低中高低 檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū)檔次齊全的開放式人文商業(yè)街區(qū) 二 檔次定位二 檔次定位 本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位中檔偏高中檔偏高 形象推廣 形象推廣中高檔中高檔 檔次定位細(xì)分表 區(qū)域 樓棟 區(qū)域 樓棟 檔次檔次定位因素定位因素 9號樓 中檔偏高 針對 中高收入消費(fèi)者 作為項(xiàng)目寫字樓的主體樓 自身的檔次 定位直接影響整個項(xiàng)目的形象 中檔偏 高可以提升整個業(yè)態(tài)的檔次 將是檔次 定位和形象推廣定位最有力的支撐 室內(nèi)街中檔 針對中低中檔定位與此9號樓定位形成互補(bǔ) 錯 收入年輕人消費(fèi) 者 位經(jīng)營 可以滿足相對更廣泛的消費(fèi)人 群 可以帶動場內(nèi)氛圍 6號 7號和兩 層獨(dú)立街鋪 中檔偏低 針對 中低收入消費(fèi)者 可以在整個項(xiàng)目體內(nèi)形成錯位及互補(bǔ) 可以滿足項(xiàng)目周邊各大高校的學(xué)生等年 輕人的消費(fèi)需求 10號樓 以數(shù)碼通訊和超 市為主 中檔和 高檔搭配 針對 綜合性消費(fèi)群體 綜合超市可以極大地滿足周邊居民的日 常生活便利 定位相對獨(dú)立 又能與整 個項(xiàng)目的業(yè)態(tài)形成錯位和互補(bǔ) 11號樓 中檔偏低 針對 年輕得中等收入 消費(fèi)者 臨隴海路 是項(xiàng)目南向唯一入口 是項(xiàng) 目形象展示又一平臺 吸引客流的關(guān)鍵 入口 檔次呈逐級梯次分布 互補(bǔ)共融 中高檔提升價值 中檔及中低檔吸引客流 高中低檔次全面組合 體現(xiàn)第四代商業(yè)特色 三 功能組合定位三 功能組合定位 國際國際STREETSTREET MALLMALL的主題特色體現(xiàn)為三大主題商業(yè)區(qū)和一個主題娛樂廣場 的主題特色體現(xiàn)為三大主題商業(yè)區(qū)和一個主題娛樂廣場 商都魅力城 商都魅力城 9 9 10 10 樓的商業(yè)部分和室內(nèi)街 樓的商業(yè)部分和室內(nèi)街 商都蘭桂坊 商都蘭桂坊 6 6 7 7 樓的底商和兩層獨(dú)立街鋪 樓的底商和兩層獨(dú)立街鋪 商都流行前線 商都流行前線 11 11 樓的商業(yè)部分 樓的商業(yè)部分 極限運(yùn)動廣場極限運(yùn)動廣場 11 11 樓旁的廣場樓旁的廣場 商都魅力城商都魅力城 STREETMALL STREETMALL 的的 氣魄氣魄 所在所在 主要是拉動市場的人氣 但是引入的商業(yè) 必須按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引 入對購物中心經(jīng)營有益的業(yè)態(tài) 引入的商業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭 能夠帶動其它 中小商業(yè)和品牌進(jìn)入 迅速將市場招商成功 縮短市場的培育期 通過 街 鋪 景 等多角度多方位的新穎的建筑景觀 汲取國際商業(yè)建 筑風(fēng)情 營造出充滿個性 體驗(yàn) 情趣的商業(yè)氛圍 以經(jīng)營珠寶 香水化妝品 名表 男裝 女裝 皮具 文化用品 通訊 文化藝術(shù)品為主 以健身中心 美容美發(fā) SPA 會館 游樂場 文化展示 培訓(xùn)中心等服務(wù)項(xiàng)目為輔 使人們 的日常生活沉浸在購物其中 享受其中 體驗(yàn)其中 娛樂其中的美好境地 操作要點(diǎn) 操作要點(diǎn) 引入知名品牌商家 將行業(yè)的巨無霸與小企業(yè)融為一體 借助大商戶 同小企業(yè)的錯位經(jīng)營 形成產(chǎn)品種類的集群 擴(kuò)大了整體的輻射能力 商都蘭桂坊商都蘭桂坊 STREETMALL STREETMALL 的的 特色特色 所在所在 中西美食餐廳 特色餐飲店 酒吧 非品牌專營店 小商品 在建筑上以國際街區(qū)建筑風(fēng)情為基礎(chǔ) 自然建筑與特色風(fēng)格相融合 古典 與現(xiàn)代的對話為表現(xiàn)形式 打造西南區(qū)乃至鄭州市一流的集旅游 餐飲 文化 娛樂于一處的 綜合的 個性的 特色的商業(yè)步行街 商都流行前線商都流行前線 STREETMALL STREETMALL 的的 魅力魅力 所在所在 以不同業(yè)態(tài)的專營店來吸引消費(fèi) 充分體現(xiàn)一站式購物和服務(wù) 展示最新奇 的娛樂項(xiàng)目 最刺激的潮流運(yùn)動 最全面的流行資訊 最時髦的品牌銷售 最 前衛(wèi)的時尚裝扮 最流行的現(xiàn)代音像 最時尚的科技書籍 最個性的休閑體驗(yàn) 最貼心的生活服務(wù) 操作要點(diǎn) 操作要點(diǎn) 完善合理的業(yè)態(tài)分布 引入不同業(yè)態(tài)的專營店 可以匯聚消費(fèi)人流 增加本項(xiàng) 目的出售面積 盡快的回籠資金 增加項(xiàng)目的成功率 極限運(yùn)動廣場極限運(yùn)動廣場 STREETMALL STREETMALL 的的 活力活力 所在所在 極限運(yùn)動廣場是STREETMALL的又一戶外體驗(yàn)中心 這里充滿著活力與朝氣 每 周的極限運(yùn)動賽程吸引著無數(shù)的人駐足 極限運(yùn)動在國內(nèi)屬于新鮮活動 因?yàn)?其鮮見 而給予了人們很大的感觀體驗(yàn)及享受 在這里除了年輕人喜愛的極限 運(yùn)動場地外 藝人的各種 極限演藝 和定期的 極限內(nèi)衣秀 極限時裝秀 等等文娛活動 都將成為項(xiàng)目商業(yè)的亮點(diǎn)及號召力 第二章第二章項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃及目標(biāo)商家 一 招商面積一 招商面積 根據(jù)開發(fā)商提供的平面建筑圖紙 本項(xiàng)目整體統(tǒng)計 一層可供招商面積為 19046 平方米 二層可供招商面積為 18411 平方米 三層可供招商面積為 14890 平方米 四層可供招商面積為 6042 平方米 二 各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃二 各層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 1F 業(yè)態(tài)布局 業(yè)態(tài)布局 一層一層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 6 6 樓樓1463 非品牌專營店 小商品 7 7 樓樓 814 非品牌專營店 便利店 9 9 樓樓 4656 香水化妝品 眼鏡 淑女裝 職業(yè)裝 高級男裝 10 10 樓樓 5646 數(shù)碼 通訊 精品小家電 家庭娛樂產(chǎn) 品 11 11 樓樓 2900 日韓街 專售年輕日韓時尚服裝 精品 鞋帽等 街鋪街鋪 1106 特色餐飲 酒吧 室內(nèi)街室內(nèi)街 2142 潮流休閑服裝 鞋帽 時尚男女包 肯 德基 特色咖啡廳等 家具 布藝 窗 簾 家具裝飾 油漆 涂料 防 水 防火材料 類 電動工具 水暖 建材 2F 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 二層二層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 6 6 樓樓 1463 非品牌專營店 小商品 7 7 樓樓 814 非品牌專營店 小商品 9 9 樓樓 4656 休閑男裝 休閑女裝 配套高檔美容美 發(fā) 特色餐飲 10 10 樓樓 5646 綜合超市 11 11 樓樓 2900 流行化妝街 時尚美容街 街鋪街鋪 1106 特色餐飲 酒吧 大眾化餐飲 室內(nèi)鋪室內(nèi)鋪 1729 時尚服飾 飾品 禮品 文化用品 雪 糕屋 甜品店 3F 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 三層三層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 7 7 樓樓 307 時尚潮流服裝 運(yùn)動用品 飾品 鞋帽 小包 禮品 文化用品 玩具 9 9 樓樓 4656 體驗(yàn)式書局 音像制品 動漫天地 咖 啡店 琴行 10 10 樓樓 5646 綜合超市 11 11 樓樓 2900 量販 KTV 電子游戲中心 網(wǎng)絡(luò)會所 室內(nèi)街室內(nèi)街 2179 運(yùn)動休閑 運(yùn)動用品 極限旅游用品 4F 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 四層四層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 9 9 樓樓 4656 中高檔餐飲 美容美發(fā) 纖體 SPA 室內(nèi)街室內(nèi)街 2179 修甲 美容 足浴 兒童反斗城 培訓(xùn)中 心 DIY 體驗(yàn)中心 訂制潮流服裝 陶瓷 工藝品 插花 飾品等 備注 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場反饋情況進(jìn)行適備注 業(yè)態(tài)布局規(guī)劃方案在招商工作中將根據(jù)市場反饋情況進(jìn)行適 當(dāng)調(diào)整 當(dāng)調(diào)整 三 品牌目標(biāo)客戶名單三 品牌目標(biāo)客戶名單 一 一 目標(biāo)主力店名單目標(biāo)主力店名單 1 超市主力店商家 超市主力店商家 沃爾瑪 丹尼斯 易初蓮花 世紀(jì)聯(lián)華 沃爾瑪 丹尼斯 易初蓮花 世紀(jì)聯(lián)華 北京華聯(lián) 家樂福 麥德龍 歐尚 好又多 大潤發(fā) 樂購 華潤北京華聯(lián) 家樂福 麥德龍 歐尚 好又多 大潤發(fā) 樂購 華潤 萬家 百佳 家世界 農(nóng)工商 物美 人人樂 愛家 吉之島 新萬家 百佳 家世界 農(nóng)工商 物美 人人樂 愛家 吉之島 新 一佳 華聯(lián)吉買盛一佳 華聯(lián)吉買盛 2 家電主力店 家電主力店 國美 蘇寧 永樂 五星 三聯(lián) 大中 銘可國美 蘇寧 永樂 五星 三聯(lián) 大中 銘可 達(dá)達(dá) 3 百貨主力店百貨主力店 王府井 太平洋 百盛 美美 大商 新燕莎 王府井 太平洋 百盛 美美 大商 新燕莎 伊勢丹 天虹 茂業(yè) 連卡佛 友誼商場 屈臣氏伊勢丹 天虹 茂業(yè) 連卡佛 友誼商場 屈臣氏 二 二 目標(biāo)品牌商戶名單目標(biāo)品牌商戶名單 1 品牌商家品牌商家 女裝 女裝 EITIEEITIE 可可尼 卡爾蘭迪 七色麻 歐時力 法路易娜 可可尼 卡爾蘭迪 七色麻 歐時力 法路易娜 法國 法國 韓菲妮 歐點(diǎn) 例外 聲雨竹 杰西 韓菲妮 歐點(diǎn) 例外 聲雨竹 杰西 CCDKCCDK 蒙娜莉婭 蒙娜莉婭 卡莎迪婭 圣蘭諾 卡佛連卡莎迪婭 圣蘭諾 卡佛連 男裝 男裝 利郎 七匹狼 蘋果利郎 七匹狼 蘋果 賓寶 雅韻 歐尼杰 佐丹奴 堡賓寶 雅韻 歐尼杰 佐丹奴 堡 獅龍 威鵬 迪灑 尊品 柏特爾 卡丹達(dá)仕 卡斯德利 羅馬帝獅龍 威鵬 迪灑 尊品 柏特爾 卡丹達(dá)仕 卡斯德利 羅馬帝 王 堡域 溫布爾頓 斯延丹洛 古士旗 戈派利 約翰王子 愛王 堡域 溫布爾頓 斯延丹洛 古士旗 戈派利 約翰王子 愛 繆斯 馬仙奴 羅蒙 法派 倫敦霧 皮爾卡丹 卡斯保羅 七匹繆斯 馬仙奴 羅蒙 法派 倫敦霧 皮爾卡丹 卡斯保羅 七匹 狼 森瑪狼 森瑪 皮鞋皮鞋 思加圖 真美詩 哈森 梵詩蒂娜 天美意 蓮麗莎 思加圖 真美詩 哈森 梵詩蒂娜 天美意 蓮麗莎 萊思麗 奧卡索 袋鼠 圣大保羅 夢特嬌 富貴鳥 紅蜻蜓 達(dá)萊思麗 奧卡索 袋鼠 圣大保羅 夢特嬌 富貴鳥 紅蜻蜓 達(dá) 芙妮芙妮 皮具 皮具 梵高 華倫天奴 瀾豹 法國都樂 華倫天奴梵高 華倫天奴 瀾豹 法國都樂 華倫天奴 喬登 意喬登 意 大利袋鼠 鱷魚仔 卡丹路 米奇 夢特嬌 皇冠 大利袋鼠 鱷魚仔 卡丹路 米奇 夢特嬌 皇冠 安特麗 安特麗 珠寶 珠寶 金大福 謝瑞麟 周生生 金伯利 戴夢得 周大福 梵金大福 謝瑞麟 周生生 金伯利 戴夢得 周大福 梵 姿 美億 田崎姿 美億 田崎 2 美容美發(fā)美容美發(fā) 美容美體美容美體 悅妍思黛 雨林時尚俱樂部 俊龍男子悅妍思黛 雨林時尚俱樂部 俊龍男子 SAPSAP 名角 名角 艷麗 柔婷艷麗 柔婷 美發(fā)美發(fā) 簡 金手 標(biāo)榜 沙宣 海倫 巨星 皇剪 東東 自由簡 金手 標(biāo)榜 沙宣 海倫 巨星 皇剪 東東 自由 空間空間 化妝品化妝品 碧歐泉 歐萊雅 倩碧 香奈兒 碧歐泉 歐萊雅 倩碧 香奈兒 資生堂 資生堂 SK IISK II 美 美 寶蓮 玉蘭油 蘭蔻 雅芳 鄭明明 寶蓮 玉蘭油 蘭蔻 雅芳 鄭明明 CKCK 阿迪 阿迪 ZaZa H2O H2O 高 高 絲 蝶妝 歐珀萊絲 蝶妝 歐珀萊 3 各式餐飲 酒吧各式餐飲 酒吧 快餐 快餐 仙蹤林 肯德基 必勝客 仙蹤林 肯德基 必勝客 TACOTACO BELLBELL 塔可鐘 麥當(dāng)塔可鐘 麥當(dāng) 勞 德克士 豪享來 豪客來 千尊比薩 好倫哥勞 德克士 豪享來 豪客來 千尊比薩 好倫哥 咖啡 咖啡 卡布奇諾 迪歐 哥德 米蘿 上島 海景 捷農(nóng) 金帝卡布奇諾 迪歐 哥德 米蘿 上島 海景 捷農(nóng) 金帝 酒吧 酒吧 KTV 糖果娛樂空間 真愛糖果娛樂空間 真愛 KTVKTV 熱舞 熱度慢搖 零 熱舞 熱度慢搖 零 點(diǎn) 風(fēng)鈴 西部酒城點(diǎn) 風(fēng)鈴 西部酒城 中餐中餐 小肥羊火鍋小肥羊火鍋 阿慶嫂 重慶一家親 秦媽火鍋 三妹火 阿慶嫂 重慶一家親 秦媽火鍋 三妹火 鍋 小毛驢火鍋 瀟記燴面 如意坊豆撈 湘川灑家 閃記總店 鍋 小毛驢火鍋 瀟記燴面 如意坊豆撈 湘川灑家 閃記總店 爽爽燒烤 雅惠美食城 爽爽燒烤 雅惠美食城 1 11 1 中餐 江南八佰碗中餐 江南八佰碗 4 圖書 電玩 影院 網(wǎng)吧圖書 電玩 影院 網(wǎng)吧 圖書 圖書 三聯(lián) 席書 三味書屋 新華書店三聯(lián) 席書 三味書屋 新華書店 電玩 電玩 幸福電子 歡樂時光電玩 開園卡通樂園幸福電子 歡樂時光電玩 開園卡通樂園 兒童樂園 兒童樂園 湯姆熊 貝貝樂 方特樂園湯姆熊 貝貝樂 方特樂園 網(wǎng)吧 網(wǎng)吧 樂天 深藍(lán) 永勝 珠峰樂天 深藍(lán) 永勝 珠峰 5 通訊 數(shù)碼通訊 數(shù)碼 通訊 通訊 河南移動 河南連通 河南網(wǎng)通 河南鐵通河南移動 河南連通 河南網(wǎng)通 河南鐵通 數(shù)碼 數(shù)碼 經(jīng)營面積較大的公司 八方數(shù)碼 中州通訊連鎖 迪信通手機(jī)連鎖 黃金海岸電子 八方數(shù)碼 中州通訊連鎖 迪信通手機(jī)連鎖 黃金海岸電子 天頤神達(dá) 新亞通電子通訊 國訊通訊電子 八方和盛天頤神達(dá) 新亞通電子通訊 國訊通訊電子 八方和盛 第三章第三章 招商總體策略招商總體策略 一 招商總體策略一 招商總體策略 一 一 主力店招商先行 銷售緊跟 銷售先于招商開盤 招商與銷售全面互動主力店招商先行 銷售緊跟 銷售先于招商開盤 招商與銷售全面互動 本項(xiàng)目的起點(diǎn)在于招商 重點(diǎn)在銷售 招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng) 目的銷售和未來的發(fā)展 商業(yè)價值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足 夠的號召力和吸引力 招商與銷售的全面互動 一方面可以保障項(xiàng)目未來的良性發(fā)展和經(jīng)營 另一方面也可以通過知名品牌商家的招商成功帶動銷售 再以銷售反 補(bǔ)招商 將商鋪推向市場 又可以保證資金鏈順暢 實(shí)現(xiàn)合理利潤最 大化 一切招商工作以銷售為中心進(jìn)行 銷售先于招商進(jìn)行開盤 同時通過 在招商過程中的控制 避免一部分投資自營客戶的流失 引導(dǎo)自營客 戶到投資客戶的轉(zhuǎn)化 來最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo) 通過招商和銷售的同步互動 人氣的聚集必將不斷提升項(xiàng)目的檔次 商業(yè)價值也必將隨商業(yè)氛圍的匯聚而達(dá)到升值的效果 二 二 主力店和大戶招商提前確定 散戶控制跟進(jìn)主力店和大戶招商提前確定 散戶控制跟進(jìn) 主力店和大戶的提前確定 作為整個項(xiàng)目主題要點(diǎn)和項(xiàng)目今后經(jīng)營能 力的保證 并能提升發(fā)展商物業(yè)品牌形象以及物業(yè)商業(yè)價值 盡早進(jìn)行主力商家和大戶的招商工作 可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇 品牌號召力強(qiáng) 租金價格高 符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營 并 確定所需經(jīng)營的面積以利于小型商家進(jìn)場定位 品牌主力店的確定對商業(yè)鋪位銷售價格的提升 投資客戶的吸引 人 流匯聚 賣點(diǎn)推廣 散戶的招商 租金提高等方面都將會帶來極其重 要的促進(jìn)作用 商業(yè)運(yùn)作講究 成行成市 本地區(qū)其它商家自然趨之 若騖 三 三 考慮到本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍弱 租金價格不高等不利因素 招商營銷上考慮到本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍弱 租金價格不高等不利因素 招商營銷上 應(yīng)遵循應(yīng)遵循 主力店先行 造市先造勢 引而不發(fā) 擠壓市場主力店先行 造市先造勢 引而不發(fā) 擠壓市場 原則 原則 主力店先行 造市先造勢主力店先行 造市先造勢 通過大型知名主力店的招商進(jìn)駐 先塑造區(qū)域化和高端化的市場形象 差異 引起市場高度關(guān)注 通過政府 媒介兩方面的造勢 以求達(dá)到樹立 市場形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場經(jīng)營價值的目的 進(jìn)而引起鄭州區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動 引而不發(fā) 擠壓市場引而不發(fā) 擠壓市場 為了避免與商家漫長的討價還價 也為了避免部分商家結(jié)成 戰(zhàn)略聯(lián) 盟 的可能 我們通過形象包裝 宣傳推廣 以及人員推廣等手段將商家 的味口調(diào)起來后但卻不開始正式招商 可通過誠意登記的方式積累大量的 誠意客戶后 而且大家都迫不及待時才開始正式招商 使需求瞬間爆發(fā) 這樣就能以龐大的誠意客戶作為砝碼跟品牌大戶店談判 減弱大中戶的砝 碼 從而能夠逐個擊破 四 四 建市建市 而非而非 搶市搶市 占領(lǐng)新的市場份額 占領(lǐng)新的市場份額 搶市 必將以降低門檻 犧牲收益為代價 建市 才能領(lǐng)跑市場具 備獨(dú)特性和不可替代性 建市 可以規(guī)避與現(xiàn)有市場的同質(zhì)化競爭和低租金價格的競爭 通 過品牌化 專業(yè)化 精細(xì)化 多業(yè)態(tài)復(fù)合化的打造 一舉超越鄭州現(xiàn) 有商業(yè)市場 五 五 嚴(yán)格把關(guān) 先緊后松嚴(yán)格把關(guān) 先緊后松 商家經(jīng)營能力強(qiáng)弱直接影響項(xiàng)目的生命力 不加以甄別而使大量輻射區(qū)域 小 經(jīng)營能力不強(qiáng)商家進(jìn)駐 不僅難以保證項(xiàng)目經(jīng)營收益實(shí)現(xiàn) 一旦被市場淘 汰 勢必使整個項(xiàng)目陷入困境 六 六 立足長遠(yuǎn)經(jīng)營 給予市場信心立足長遠(yuǎn)經(jīng)營 給予市場信心 引進(jìn)知名的商業(yè)運(yùn)營管理顧問 體現(xiàn)開發(fā)商立足長遠(yuǎn)經(jīng)營的決心 以高起 點(diǎn)贏得經(jīng)營戶和投資者的信任 此外 專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的軟性管理和服務(wù)對本項(xiàng)目 日后的經(jīng)營管理起到很好的支持作用 二 招商執(zhí)行策略二 招商執(zhí)行策略 一 一 招商模式招商模式 項(xiàng)目的招商模式可劃分為主力店招商模式及品牌店招商模式兩種形式 1 1 主力店招商模式 主力店招商模式 主力店部分為整體出租 直接引入一家與項(xiàng)目定位相符的主力商家 使其 相對獨(dú)立經(jīng)營 獨(dú)立管理 2 2 品牌店招商模式 品牌店招商模式 散戶采取鋪位分割出租 根據(jù)業(yè)態(tài)功能規(guī)劃 品牌的有機(jī)組合 需求面積 大小進(jìn)行有針對性的招商確定 通過商業(yè)經(jīng)營管理公司對其實(shí)行統(tǒng)一管理 分 散經(jīng)營 二 二 招商策略招商策略 1 1 主動出擊策略 主動出擊策略 這是招商比較常用的策略之一 在立足鄭州本地市場的同時 招商范圍將 擴(kuò)大到深圳 北京 上海等大城市 涉及到一些國內(nèi)外知名品牌商家 將一些 具有市場知名度和號召力的品牌商家進(jìn)行邀請并進(jìn)行一對一的洽談 加強(qiáng)前期 雙方的了解和溝通 為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性合作奠定基礎(chǔ) 2 2 因時利導(dǎo) 因時利勢 因時利導(dǎo) 因時利勢 前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)備和多方面選擇 全面 了解掌握 收集重點(diǎn)目標(biāo)客戶信息加以資料整理 在后期根據(jù)實(shí)際情況再作最 終決定 無論是何種租賃模式和招商模式皆然 3 3 主題先行策略 主題先行策略 形成商業(yè)項(xiàng)目的向心力形成商業(yè)項(xiàng)目的向心力 因不同而出名 因差異而生存 除了正常的營銷渠道可以傳遞招商的消息 外 項(xiàng)目自身差異化和獨(dú)特的定位也可以引起市場的轟動 新長城國際 STREETMALL 招商未行而聲名遠(yuǎn)播 以 多業(yè)態(tài)復(fù)合 一站體驗(yàn)式購物觀光 為 主題 彰顯 準(zhǔn)第四代商業(yè) 的經(jīng)營形象和風(fēng)格 才能在激烈的競爭中獨(dú)樹異 幟 突出個性 在招商工作中把握主動 吸引商家上門達(dá)成合作 4 4 以商招商 發(fā)揮頭羊效應(yīng) 以商招商 發(fā)揮頭羊效應(yīng) 首先確定入場各行業(yè)品牌大戶及有影響力之商戶 充分發(fā)揮大品牌 大商 戶的帶動效應(yīng) 增強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力 并奠定其它中小商戶入場的信心 5 5 大戶 大戶 三優(yōu)三優(yōu) 小戶扶持 小戶扶持 大戶大戶 三優(yōu)三優(yōu) 政策 政策 優(yōu)先認(rèn)租 行業(yè)內(nèi)龍頭大戶優(yōu)先在我們給定的范圍內(nèi)選鋪 優(yōu)惠招商 給予行業(yè)內(nèi)龍頭大戶和品牌大戶給予租金優(yōu)惠 優(yōu)化組合 盡量在我們的計劃合理分布大戶的位置 充分發(fā)揮他們的品牌 和市場影響力 有利于帶旺其它中小品牌 也利于整個市場的長遠(yuǎn)經(jīng)營 小戶扶持政策 小戶扶持政策 引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩?給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件 減輕其經(jīng)營壓力 成立創(chuàng)業(yè)基金 有發(fā)展?jié)摿Φ男艨缮暾堁b修借款 6 6 充分利用各專業(yè)協(xié)會 實(shí)施活動營銷策略 充分利用各專業(yè)協(xié)會 實(shí)施活動營銷策略 與服裝 家電等權(quán)威性行業(yè)協(xié)會及組織建立良好合作關(guān)系 充分發(fā)揮其行業(yè)內(nèi)部影響力及其廣泛的商戶資源 針對目標(biāo)客戶有的放矢的宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢 以最具權(quán)威之方式樹立項(xiàng)目正面形象 擴(kuò)大項(xiàng)目影響力 從而增強(qiáng)招 商力度 7 7 控制性策略 控制性策略 對各業(yè)態(tài)進(jìn)行組合并控制 打造專業(yè)形象 擇優(yōu)進(jìn)駐 對大戶采取 欲擒故縱 戰(zhàn)術(shù) 讓一部分大戶先進(jìn) 而暫時不讓其它 大戶進(jìn)入 令已進(jìn)入的大戶有不安全感 進(jìn)不了的有迫切感 另外 在對大戶招商的同時 還要優(yōu)先招進(jìn)部分中戶 以對大戶起到震懾作 用 防止大戶結(jié)成 攻守聯(lián)盟 各階段推出的優(yōu)惠政策進(jìn)行名額控制 制造緊張感 同一品牌不同商家進(jìn)駐進(jìn)行一定的控制 營造健康的競爭環(huán)境 保留部分好位置暫不推出 以備其它外地品牌或者談判周期較長的好 品牌進(jìn)入 同時有利于解決不可預(yù)見的調(diào)整和糾紛 三 租金策略三 租金策略 一 一 招商政策招商政策 任何新興商業(yè)市場從開業(yè) 興旺 達(dá)到合理的租金水平 均需要一定 的時間來進(jìn)行培育 培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置 商業(yè)環(huán)境 市場規(guī) 模 項(xiàng)目自身定位 商業(yè)業(yè)態(tài) 競爭環(huán)境等的不同而有所差異 若不給予市場一定的培育期 一步到位的直接以理想租金對商戶招商 對 市場而言無異于 殺雞取卵 一方面商戶不愿意進(jìn)場 容易造成市場空置 另 一方面 即使能招到部分商戶進(jìn)場 但由于商戶經(jīng)營成本過大造成裝修投入不 足及經(jīng)營規(guī)模太小 難以形成良好的購物環(huán)境 加之市場人氣 客源短期內(nèi)難 以形成 市場不溫不火 老商戶不愿支撐 新商戶不敢進(jìn)場 造成惡性循環(huán) 為此 我們提出為此 我們提出 放水養(yǎng)魚放水養(yǎng)魚 的招商政策 從四個方面對市場進(jìn)行培育 的招商政策 從四個方面對市場進(jìn)行培育 合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃 有選擇性的引入有一定經(jīng)營能力的業(yè)態(tài)和商戶 租金優(yōu)惠及免租期 開業(yè)前 1 2 年給予商戶不同程度的租金優(yōu)惠 同 時對簽訂長期租賃合同的商戶提供一定的免租期 后期市場的經(jīng)營管理 俗話說 甩手掌柜不成事 我們不僅要把商戶 招進(jìn)來 還要讓商戶 進(jìn)得來 有發(fā)展 賺到錢 市場的后期經(jīng)營管 理也是商戶十分關(guān)心的問題 市場的經(jīng)營管理不僅需要專業(yè)的人才 還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入 因此我們建議開發(fā)商聘請國內(nèi)外知名專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理顧問公司 并組建 專業(yè)化管理隊(duì)伍 另外建議開發(fā)商承諾在市場開業(yè)前一年投入一定的的經(jīng)營推 廣費(fèi)用 用于推廣市場 宣傳商戶 以增強(qiáng)商戶進(jìn)場經(jīng)營信心 二 二 租金價格策略租金價格策略 樹立項(xiàng)目高端價值形象 低開高走 穩(wěn)步上升樹立項(xiàng)目高端價值形象 低開高走 穩(wěn)步上升 確認(rèn)項(xiàng)目合理實(shí)收租金后 初期對外宣傳租金定位應(yīng)高于普通市場 根據(jù) 商業(yè)定位報告 初步擬定租金為一層 90 元 二層 65 元 三層 40 元 四層 25 元 按建筑面積計算 通過高端價格樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)業(yè)形象 但考慮 到市場實(shí)際租金承受能力及對商戶放水養(yǎng)魚的的經(jīng)營政策 在市場培育期的首 年和第二年 招商過程中可以通過各類活動及折扣給予商戶一定的租金優(yōu)惠 使整體租金水平達(dá)到市場普通水平 通過高端形象 低端價位迅速引爆市場 隨著市場關(guān)注度的提升 以及商戶的入駐率不斷提升 通過減少折扣穩(wěn)步提升 租金價格 因此 同致行建議在項(xiàng)目開業(yè)經(jīng)營的第一年 對商戶租用一層實(shí)行免租三 個月的優(yōu)惠 后三個季度的租金按目標(biāo)租金的 66 收取 實(shí)收租金為 59 元 平 方米 月 二層 三層和四層實(shí)行免租半年的優(yōu)惠 后兩個季度的租金按目標(biāo)租 金的 60 收取 實(shí)收租金分別為 39 元 平方米 24 元 平方米 15 元 平方米 市場培育期的第二年 各層分別按目標(biāo)租金的 80 計算 實(shí)收租金分別為 72 元 平方米 52 元 平方米 32 元 平方米和 20 元 平方米 第三年達(dá)到目標(biāo)租金 各層平均租金初步定位如下 各層平均租金表各層平均租金表 樓層樓層第一年租金第一年租金第二年租金第二年租金第三年租金第三年租金三年平均租金三年平均租金 一層免三個月 45 0 72 090 069 069 0 二層免半年 19 552 065 045 545 5 三層免半年 12 032 040 028 028 0 四層免半年 7 520 025 017 517 5 備注 具體租金價格將在正式招商前半個月確定和公布 四 招商優(yōu)惠策略四 招商優(yōu)惠策略 一 一 主力店優(yōu)惠政策主力店優(yōu)惠政策 主力店的進(jìn)入是整個項(xiàng)目的整體形象及對商家吸引力提升的重要一個步驟 所以為了確保主力店的進(jìn)入 可適當(dāng)對主力店提供相對優(yōu)厚招商政策 專項(xiàng)的租金條件及優(yōu)惠政策 提供外墻體廣告位 召開簽約新聞發(fā)布會 二 二 品牌商戶 大戶 優(yōu)惠政策品牌商戶 大戶 優(yōu)惠政策 為了確保各行業(yè)巨頭的順利入駐項(xiàng)目以帶動其余中 小戶的入場 在對其 招商的過程中 可適當(dāng)對其提供一定優(yōu)惠政策 使其入場 前期租金條件優(yōu)惠政策 商戶類型商戶類型行業(yè)龍頭商戶行業(yè)龍頭商戶普通行業(yè)大戶普通行業(yè)大戶 大戶資格省合 標(biāo)準(zhǔn) 1 品牌 國內(nèi)一線品牌 2 面積 除餐飲外 需求面積在200m2 以上 行業(yè)影響力 行業(yè)內(nèi)龍頭商戶具有較大影 響力 能帶動大量其它商戶 入場 3 合作態(tài)度 積極支持本項(xiàng)目的推進(jìn)與發(fā) 展 積極配合項(xiàng)目推進(jìn)過程 中的各項(xiàng)工作與活動 1 品牌 國內(nèi)一 二線品牌 2 面積 除餐飲外 需求面積在100 m2以上 3 行業(yè)影響力 行業(yè)內(nèi)具有較大影響力商戶 能帶動部分其它商戶入場 4 合作態(tài)度 積極支持本項(xiàng)目的推進(jìn)與發(fā) 展 租金優(yōu)惠政策 在普通優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上租金 可再享受8折優(yōu)惠 在普通優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上租金 可再享受85折優(yōu)惠 優(yōu)先選鋪權(quán) 免費(fèi)制作DM宣傳單頁 免費(fèi)為其做形象宣傳 三 三 優(yōu)惠促租措施優(yōu)惠促租措施 1 1 租金減免優(yōu)惠 租金減免優(yōu)惠 為了促進(jìn)各類商家的盡快簽約 早日達(dá)到本項(xiàng)目的招商目標(biāo) 在短期內(nèi)形 成熱租的場面 在保證開發(fā)商基本利潤的基礎(chǔ)上 作減免部份租金的優(yōu)惠 秒秒金計劃秒秒金計劃 為了吸引商戶盡早達(dá)成租賃協(xié)議 建議實(shí)施越早租賃租金優(yōu)惠越高的 秒 秒金計劃 先將對外公布的租金水平往上提高一定幅度 按照達(dá)成承租協(xié)議的 先后 制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例 如 在 2006 年 9 月之前達(dá)成承租協(xié)議 給商戶予租金 8 8 折折優(yōu)惠 在 2006 年 10 月之前達(dá)成承租協(xié)議 給商戶予租金 8 38 3 折折優(yōu)惠 在 2006 年 11 月之前達(dá)成承租協(xié)議 給商戶予租金 8 58 5 折折優(yōu)惠 在 2006 年 12 月之前達(dá)成承租協(xié)議 給商戶予租金 9 9 折折優(yōu)惠 注 具體優(yōu)惠比例和時段在招商時另作確定 一層首年免三個月租金 二 三 四層首年免半年租金一層首年免三個月租金 二 三 四層首年免半年租金 先將公開的租金標(biāo)準(zhǔn)往上提高一定的幅度 在招商時為了吸引商戶 建議 項(xiàng)目首層以 首年免三個月租金 的優(yōu)惠方式來吸引商家的進(jìn)駐 表面造成是 對各個租戶大讓利 讓租戶在一個短期內(nèi)不知不覺地形成搶租的心理 免租措 施在公開招商前期 規(guī)定一個期限內(nèi)一個期限內(nèi) 視具體情況安排 實(shí)行首年免三個月租 金的優(yōu)惠策略 為了在招商時吸引客戶 建議二層 三層 四層以 首年免半年租金 的 優(yōu)惠方式來吸引商家的進(jìn)駐 通過較大的租金優(yōu)惠 帶旺二層 三層 四層的 招商 營造良好的招商氛圍 進(jìn)而促進(jìn)一層和二層的銷售和招商 2 2 增加商戶裝修期優(yōu)惠 增加商戶裝修期優(yōu)惠 通常市場都會給予商戶免租裝修期 以便于商戶裝修 辦理證照等開業(yè)籌 備事宜 越大的商戶裝修期越長 大型超市和百貨商店的裝修期將長達(dá)四個月 至半年或以上 小商戶也會要求給予裝修期一個月 具體裝修期將視項(xiàng)目的裝 修程度而定 在招商前根據(jù)大小商戶 制定標(biāo)準(zhǔn)的免租裝修期限 為了促進(jìn)商戶進(jìn)駐 建議在招商的中 后期 在給予商戶裝修標(biāo)準(zhǔn)期的基 礎(chǔ)上 根據(jù)商戶的知名度及規(guī)模 增加一至兩個月的免租期 以刺激商戶的承 租 3 3 送廣告宣傳牌使用權(quán) 送廣告宣傳牌使用權(quán) 除了外立面的幾幅大型廣告牌外 市場內(nèi)各獨(dú)立商鋪預(yù)留廣告位 以保持 市場統(tǒng)一形象 同時活躍市場的商業(yè)氣氛 戶外墻體大型廣告牌只送給主力商戶 其它商戶有需要須另行租用或優(yōu)惠 租用 其它品牌商戶可贈送場內(nèi)小型廣告牌 4 4 以客帶客 以客帶客 已承租的商戶介紹新商戶入駐商場 給予增加一定期限內(nèi)的租金折扣 5 5 小戶扶持 小戶扶持 小商戶做為項(xiàng)目招商一部分 在遵守招商總體策略的前提下 應(yīng)該對其實(shí) 行一定的促租優(yōu)惠策略 引進(jìn)優(yōu)質(zhì)品牌代理權(quán)給予有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∩?給予部分散戶優(yōu)惠的付款條件 減輕其經(jīng)營壓力 第四章第四章 招商階段劃分及執(zhí)行策略招商階段劃分及執(zhí)行策略 一 項(xiàng)目入市時機(jī)規(guī)劃一 項(xiàng)目入市時機(jī)規(guī)劃 良好的開始是成功的一半 入市時機(jī)和方式把握得好 才能產(chǎn)生好的招 商開局 入市時機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素 1 項(xiàng)目可租賃時間 項(xiàng)目可租賃時間 根據(jù)本項(xiàng)目的總體營銷策略和工期情況 選擇在正式 招商前 3 4 個月入市宣傳 一方面為項(xiàng)目提前造勢 另一方面可為正式招商積 累有效客戶 2 準(zhǔn)備充分后入市 準(zhǔn)備充分后入市 入市前必須對招商處 項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行改造 讓工 程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示 在沙盤 模型 招商手冊 展板 VI 等招商工具齊備的情況下入市 才能彰顯出本項(xiàng)目高端的市場形象和發(fā)展商的 雄厚實(shí)力 增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的信心 3 無造勢不入市 無造勢不入市 在商業(yè)地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下 業(yè)內(nèi)人士公認(rèn) 無造勢即無市場 入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的招商及客戶心理具 有較大影響 因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢 能夠初步建立品牌 形象并吸引客戶關(guān)注 為前期招商作市場鋪墊 4 有目的地入市 有目的地入市 根據(jù)發(fā)展商的資金運(yùn)作需要 合理安排營銷成本投入和 回款的進(jìn)度 提高發(fā)展商的資金利用效率 5 有控制地入市 有控制地入市 根據(jù)價格策略等分期分批有節(jié)奏地向市場推出產(chǎn)品 避 免一擁而上 實(shí)現(xiàn)均衡 有序的招商目標(biāo) 從項(xiàng)目的招商總體策略出發(fā) 從項(xiàng)目的招商總體策略出發(fā) 主力店招商先行 銷售跟進(jìn) 銷售先于招商主力店招商先行 銷售跟進(jìn) 銷售先于招商 開盤 招商與銷售全面互動開盤 招商與銷售全面互動 在主力商家提前確定的前提下率先進(jìn)行銷售 以 在主力商家提前確定的前提下率先進(jìn)行銷售 以 主力店的入駐來帶動銷售 反之 可以通過項(xiàng)目良好的銷售氛圍來促進(jìn)招商工主力店的入駐來帶動銷售 反之 可以通過項(xiàng)目良好的銷售氛圍來促進(jìn)招商工 作的順利進(jìn)行 作的順利進(jìn)行 二 招商執(zhí)行思路二 招商執(zhí)行思路 在確定具體招商階段之前 應(yīng)該對項(xiàng)目招商執(zhí)行有著非常清晰的思路 因 為整體執(zhí)行思路是項(xiàng)目各階段要達(dá)成什么目的 該如何執(zhí)行的依據(jù) 綜合項(xiàng)目 的總體戰(zhàn)略 項(xiàng)目招商執(zhí)行思路如下項(xiàng)目招商執(zhí)行思路如下 結(jié)合華城項(xiàng)目的工期特點(diǎn) 以及整體營銷執(zhí)行報告中的 以經(jīng)營為核心 營造市場信心 招商帶動銷售 銷售反補(bǔ)招商 招商與銷售全面互動 的營銷 指導(dǎo)方向 華城項(xiàng)目的按招商的類型主要可以分為主力店主力店 次主力店招商 知名次主力店招商 知名 品牌店招商 中小散戶招商品牌店招商 中小散戶招商 三大類型的招商相輔相承 具體在樓體 引入品 招商預(yù)熱階段 招商預(yù)熱階段 經(jīng)營前景 平臺 渠道 市場管理模式的招商信息宣傳 舉辦 新聞發(fā)布會 專家論壇等政府參與的社會活動 招商誠意預(yù)定階段 招商誠意預(yù)定階段 經(jīng)營優(yōu)勢推廣 誠意預(yù)定及優(yōu)惠政策宣傳 行業(yè)論壇活動 造勢 形象推廣階段 形象推廣階段 市場形象建立 項(xiàng)目整體品牌推廣 公開招商階段 公開招商階段 大型活動造勢 優(yōu)勢強(qiáng)化宣傳 社會活動舉辦 市場開業(yè) 市場開業(yè) 市場開業(yè)宣傳 整體經(jīng)營推廣活動舉辦 主力店意向協(xié)議的簽定階段 主力店意向協(xié)議的簽定階段 主力簽約新聞發(fā)布酒會 強(qiáng)勢炒作 牌 時間階段的執(zhí)行落實(shí)上 參見下表 階段性思路 事項(xiàng)事項(xiàng) 招商招商 類型類型 樓體樓樓體樓 層層 品牌列舉品牌列舉重點(diǎn)執(zhí)行階段重點(diǎn)執(zhí)行階段達(dá)成時間達(dá)成時間 10 樓 二三層 沃爾瑪 丹尼斯 易初蓮花 世紀(jì)聯(lián)華 北京華聯(lián) 家樂福 麥德龍 歐尚 好又多 大潤 發(fā) 樂購 華潤萬家 百佳等 綜合超市 06 年 8 月 12 月 在第一期 商鋪正式開售 前 爭取在今年 10 月中旬簽 定意向 9 樓三 層四層 1 三聯(lián) 三味書層等體驗(yàn)式書 局 2 湯姆熊 貝貝樂 方特樂 園等兒童反斗城 3 位于四層的大型餐飲酒樓 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 今年 12 月底 正式招商階段 達(dá)成意向 爭 取簽約 主主 力力 店店 次次 主主 力力 店店 招招 商商 11 樓 三層 1 真愛 KTV 等量販 KTV 2 幸福電子等電玩中心 大型 網(wǎng)絡(luò)休閑會所 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 待定 10 樓 一層 八方數(shù)碼 中州通訊連鎖 迪 信通手機(jī)連鎖 黃金海岸電子 天頤神達(dá) 新亞通電子通訊 國訊通訊電子 八方和盛等 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 今年 12 月底 正式招商階段 達(dá)成意向 爭 取簽約 9 樓一 層二層 EITIE 可可尼 卡爾蘭迪 七色麻 歐時力 法路易娜 法國 韓菲妮 歐點(diǎn) 例 外 聲雨竹 杰西 CCDK 蒙 娜莉婭 卡莎迪婭 圣蘭諾 卡佛連等 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 先簽定意向 明年 3 月份 9 開售后達(dá)成 簽定合同 11 樓檔次低于 9 樓的日韓時尚流 行品牌等流行時尚元素 及美 容美甲等 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 待定 知知 名名 品品 牌牌 店店 招招 商商 8 樓 銀行或肯德基 必勝客 TACO BELL 塔可鐘 麥當(dāng)勞 德克 士 豪享來 豪客來 千尊比 薩 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 先簽定意向 明年 3 月份 9 開售后達(dá)成 簽定合同 中 小 散 戶 招 商 5 6 7 樓及獨(dú) 立街 西餐 咖啡 酒吧等品牌及非 品牌專賣商家 有小肥羊火鍋 阿慶嫂 重慶一家親 秦媽 火鍋等 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 今年 12 月底 正式招商階段 達(dá)成意向 爭 取簽約 9 樓室 內(nèi)街 服飾 DIY 店 金手 標(biāo)榜 沙 宣 海倫 巨星 悅妍思黛 雨林時尚俱樂部 俊龍男子 SAP 美發(fā)美體等 從 06 年 8 月 份開始 貫穿 整個招商始終 先簽定意向 明年 3 月份 9 開售后達(dá)成 簽定合同 三 招商具體階段劃分三 招商具體階段劃分 由于項(xiàng)目的招商有一個循序漸進(jìn)的過程 為保證招商取得最大的經(jīng)濟(jì)效益 并使項(xiàng)目能隨時根據(jù)市場變化情況作出相應(yīng)的策略調(diào)整 同時從項(xiàng)目的總體營 銷策略和工程進(jìn)度角度出發(fā) 最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售和招商兩旺 我司建議項(xiàng) 目分五個階段進(jìn)行推廣 同時也兼顧全局 盡量使每階段的推廣都做到為下一 階段招商推廣奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 一 一 招商籌備階段招商籌備階段 招商籌備階段招商籌備階段 時間時間 2006 62006 6 月下旬月下旬 2006 82006 8 月中旬月中旬 工作內(nèi)容工作內(nèi)容1 招商隊(duì)伍組建及培訓(xùn) 2 確定主力店意向 3 相關(guān)物料準(zhǔn)備 宣傳策略宣傳策略形象塑造 理念灌輸 宣傳方式宣傳方式 1 通過圍墻 樓體廣告牌進(jìn)行形象宣傳 2 商戶深度訪談 包裝策略包裝策略 現(xiàn)場包裝的施工 售樓處 圍墻頂上廣告牌 現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng) 圍墻 條幅 達(dá)成目標(biāo)達(dá)成目標(biāo) 1 售樓處基本完成 2 廣告公司已確定 3 圍墻廣告出街 4 廣告方案基本確定 5 傳遞項(xiàng)目市場高端形象 達(dá)到一定形象 塑造 概念認(rèn)知 6 根據(jù)市場的反饋情況 及時調(diào)整各階段的營 銷策略 第一階段 第一階段 招商籌備階段招商籌備階段 時間 時間 2006 年 6 月下旬 2006 年 8 月中旬 原則 原則 推出整體形象 理念導(dǎo)入 目標(biāo) 目標(biāo) 增強(qiáng)項(xiàng)目市場認(rèn)知 樹立高端市場形象 引起社會廣泛關(guān)注 實(shí)施方式 實(shí)施方式 戶外廣告牌 項(xiàng)目外墻包裝 DM 單張 二 二 形象推廣 招商預(yù)熱階段形象推廣 招商預(yù)熱階段 招商預(yù)熱階段招商預(yù)熱階段 時間時間 2006 92006 9 月月 2006 102006 10 月中間月中間 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 1 與主力店簽訂意向書 2 確定大戶和次主力店意向 3 與 其它商戶保持進(jìn)一步聯(lián)系 4 對外地商戶的初步聯(lián)系 推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容 形象宣傳 1 倡導(dǎo)升級換代 樹立行業(yè)標(biāo)桿 2 項(xiàng)目自身優(yōu)勢 信息宣傳 1 專業(yè)物管顧問 主力店進(jìn)駐炒作 2 新聞發(fā)布會 論壇活動等信息 推廣策略推廣策略 1 報紙硬廣深化項(xiàng)目形象 推出項(xiàng)目優(yōu)勢 2 報紙軟文進(jìn)行戰(zhàn)略伙伴的炒作 新聞發(fā)布會等活動的報道 3 專業(yè)物管顧問 主力店簽約新聞發(fā)布會 4 鐵西新規(guī)劃經(jīng)濟(jì)論壇 推廣方式推廣方式 1 報紙硬廣發(fā)布 2 軟性文章炒作 3 電視廣告 4 新聞發(fā) 布會 論壇等社會活動 5 戶外廣告牌及圍墻廣告等 包裝策略包裝策略項(xiàng)目招商部現(xiàn)場包裝 條幅懸掛 達(dá)成目標(biāo)達(dá)成目標(biāo) 推出項(xiàng)目優(yōu)勢 炒作戰(zhàn)略聯(lián)盟 形成社會影響力及轟動效應(yīng) 為推出項(xiàng)目優(yōu)勢 炒作戰(zhàn)略聯(lián)盟 形成社會影響力及轟動效應(yīng) 為 招商誠意登記造勢 同時對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整 招商誠意登記造勢 同時對經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整 第二階段 第二階段 招商預(yù)熱招商預(yù)熱 時間 時間 2006 年 9 月 1 日 2006 年 10 月 20 日 原則 原則 項(xiàng)目形象深化 招商信息宣傳 營造社會公信力 目標(biāo)一 深化項(xiàng)目形象 宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢目標(biāo)一 深化項(xiàng)目形象 宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢 實(shí)施方式 實(shí)施方式 報紙軟文 報紙硬廣 電視廣告 戶外廣告牌 招商處包裝 軟文形式發(fā)布內(nèi)容 軟文形式發(fā)布內(nèi)容 1 項(xiàng)目經(jīng)營理念 多業(yè)態(tài)復(fù)合性 一站體驗(yàn)式 專業(yè)經(jīng)營管理等的宣傳 2 項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略 休閑生活體驗(yàn)中心 的宣傳 3 譜寫鄭州商業(yè)新時代 新模式 主力商家進(jìn)駐項(xiàng)目信息 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容 1 整體形象 新長城國際 STREETMALL 雄踞鄭州 領(lǐng)先中原 2 項(xiàng)目經(jīng)營平臺 鄭州商業(yè)翹楚 時尚魅力前沿 3 經(jīng)營輻射區(qū)域 內(nèi)需 鄭州市 外供 鄭州周邊城市 4 招商信息及大型活動舉辦信息 招商誠意預(yù)定信息 論壇活動舉辦信息 目標(biāo)二 引起大中型商戶對本項(xiàng)目高度關(guān)注及認(rèn)可 聚集意向商家目標(biāo)二 引起大中型商戶對本項(xiàng)目高度關(guān)注及認(rèn)可 聚集意向商家 實(shí)施方式 實(shí)施方式 專業(yè)物管公司簽約新聞發(fā)布會 主力店進(jìn)駐信息發(fā)布 經(jīng)濟(jì)論壇 新聞發(fā)布會 新聞發(fā)布會 1 發(fā)布與知名物管顧問簽約新聞 2 聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家 政府官員 行業(yè)專家 相關(guān)媒體記者到場與會 3 對項(xiàng)目整體情況 項(xiàng)目經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重點(diǎn)推介 并請專家對本項(xiàng)目先進(jìn) 商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分析 鄭州經(jīng)濟(jì)論壇會 鄭州經(jīng)濟(jì)論壇會 1 組織意向主力商家 行業(yè)協(xié)會及學(xué)界人士參加 2 知名學(xué)者政府官員分析鄭州商業(yè)發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響 3 政府官員分析鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景及對鄭州西南版塊的影響 三 三 招商誠意預(yù)定階段招商誠意預(yù)定階段 招商誠意預(yù)定階段招商誠意預(yù)定階段 時間時間 2006 10 202006 10 20 2006 12 202006 12 20 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 1 與主力店簽定正式協(xié)議 2 次主力店和知名品牌店簽訂意向 書并收取誠意金 3 向外地商戶傳播招商進(jìn)展信息確定其意向 推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容 形象宣傳 1 鄭州商業(yè)翹楚 蒂造完全生活體驗(yàn)中心 2 項(xiàng)目自身優(yōu)勢 信息宣傳 1 誠意預(yù)定火爆 2 論壇活動 3 招商政策 4 主力店簽定新聞發(fā)布會 推廣策略推廣策略 1 保持市場的持續(xù)熱度 2 報紙軟文傳遞誠意登記火爆信息 3 大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 推廣方式推廣方式 1 報紙硬廣發(fā)布 2 軟性文章炒作 3 新聞發(fā)布會 論壇 等社會活動 4 電視廣告 5 戶外廣告牌 包裝策略包裝策略項(xiàng)目招商部現(xiàn)場包裝 條幅懸掛 戶外廣告牌更換 達(dá)成目標(biāo)達(dá)成目標(biāo) 熱點(diǎn)不斷 市場持續(xù)高度關(guān)注 形成熱點(diǎn)不斷 市場持續(xù)高度關(guān)注 形成 引而不發(fā) 擠壓市場引而不發(fā) 擠壓市場 的的 有利局面 為實(shí)現(xiàn)招商開盤火爆場面奠定基礎(chǔ)有利局面 為實(shí)現(xiàn)招商開盤火爆場面奠定基礎(chǔ) 第三階段 第三階段 招商誠意預(yù)定招商誠意預(yù)定 時間 時間 2006 年 10 月 20 日 2006 年 12 月 20 日 原則 原則 項(xiàng)目形象高度深化 招商政策傳播 加強(qiáng)項(xiàng)目吸引力 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索 但引而不發(fā) 加劇市場饑渴度 實(shí)現(xiàn)火爆預(yù)定局面 目標(biāo)一 繼續(xù)深化項(xiàng)目形象 宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢 不斷提高社會關(guān)注度目標(biāo)一 繼續(xù)深化項(xiàng)目形象 宣傳項(xiàng)目優(yōu)勢 不斷提高社會關(guān)注度 實(shí)施方式 實(shí)施方式 報紙硬廣 論壇 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容 1 項(xiàng)目經(jīng)營模式與定位 2 項(xiàng)目經(jīng)營平臺 鄭州商業(yè)翹楚 時尚魅力前沿 目標(biāo)二 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索 但引而不發(fā) 加劇市場饑渴度 實(shí)現(xiàn)火目標(biāo)二 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索 但引而不發(fā) 加劇市場饑渴度 實(shí)現(xiàn)火 爆預(yù)定局面爆預(yù)定局面 實(shí)施方式 實(shí)施方式 硬性廣告 報紙軟文 電視廣告 新聞發(fā)布會 公眾論壇發(fā)布 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容 1 招商誠意登記信息 2 招商開盤信息發(fā)布 軟文形式發(fā)布內(nèi)容 軟文形式發(fā)布內(nèi)容 1 經(jīng)營優(yōu)勢推廣 2 誠意登記信息及優(yōu)惠政策 3 誠意預(yù)定現(xiàn)場火爆場面 新聞發(fā)布會 新聞發(fā)布會 1 誠意登記現(xiàn)場新聞發(fā)布會 2 聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家 政府官員 行業(yè)專家參會 相關(guān)媒體記者等到場與 會 3 行業(yè)大戶入駐新聞發(fā)布會 大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 1 組織已進(jìn)駐主力商家 意向大商戶 行業(yè)協(xié)會等人員參加 2 零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會與各行業(yè)大戶共同談零售商業(yè)發(fā)展方向 四 四 正式招商階段正式招商階段 正式招商階段正式招商階段 時間時間 2006 12 202006 12 20 2007 1 312007 1 31 工作內(nèi)容工作內(nèi)容 1 與次主力店和知名品牌店簽訂正式租賃合同 推廣內(nèi)容推廣內(nèi)容信息宣傳 1 正式招商信息 2 招商火爆信息 推廣策略推廣策略 1 報紙軟文傳遞招商解籌火爆信息 2 各行業(yè)論壇新聞發(fā)布會 推廣方式推廣方式1 報紙硬廣發(fā)布 2 軟性文章炒作 3 事件營銷 4 電視 包裝策略包裝策略 招商部現(xiàn)場包裝 條幅懸掛 戶外廣告牌更換 內(nèi)部設(shè)計展示 達(dá)成目標(biāo)達(dá)成目標(biāo)以短平快之勢迅速引爆市場實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo)以短平快之勢迅速引爆市場實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo) 第四階段 第四階段 正式招商期正式招商期 時間 時間 2006 年 12 月 20 日 2