萬科集團(tuán)簡介公司簡介 - 成品稿.doc

.財(cái)務(wù)管理實(shí)習(xí)萬科財(cái)務(wù)情況分析報(bào)告 1311000604王勝民 1311000832金哲葦?shù)谝徊糠?公司簡介.3第二部分 財(cái)務(wù)比率分析.6第三部分 財(cái)務(wù)比率分析.8第四部分 趨勢(shì)分析.9第五部分 杜邦分析.10第六部分 萬科的優(yōu)勢(shì)所在及其問題所在、.13第一部分 公司簡介：1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進(jìn)入中國大陸66個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的成都區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進(jìn)入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市，參與數(shù)10個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2015年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長14.3%和20.7%，在全國的市場(chǎng)占有率上升至3.00%。公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本，積極開展市場(chǎng)化，為更多客戶提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。截至2015年底，公司物業(yè)服務(wù)覆蓋中國大陸64個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目近千個(gè)，合同管理面積2.1億平方米1991年，萬科成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結(jié)構(gòu)，使公司贏得了投資者的廣泛認(rèn)可。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得投資者關(guān)系等國際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。為了進(jìn)一步激發(fā)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)的主人翁意識(shí)、工作熱情和創(chuàng)造力，為公司經(jīng)營轉(zhuǎn)型提供管理機(jī)制的支持，公司于2014年5月啟動(dòng)事業(yè)合伙人持股計(jì)劃。合伙人持股計(jì)劃的推出，進(jìn)一步強(qiáng)化了管理團(tuán)隊(duì)與股東之間共進(jìn)退的關(guān)系，確保了事業(yè)合伙人與股東利益的一致性。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場(chǎng)獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會(huì)尊重的企業(yè)。在多年的經(jīng)營中，萬科堅(jiān)持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經(jīng)營原則；實(shí)行快速周轉(zhuǎn)、快速開發(fā)，依靠專業(yè)能力獲取公平回報(bào)的經(jīng)營策略?！盀槠胀ㄈ松w好房子”、“蓋有人住的好房子”是萬科一直以來所堅(jiān)持的主流產(chǎn)品定位，2015年所銷售的144平米以下戶型占比93%，堅(jiān)持快速銷售、合理定價(jià)。同時(shí)，公司堅(jiān)持規(guī)范經(jīng)營，不追求高利潤率，2015年，公司納稅額323億元，納稅額在國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中持續(xù)位列第一，且每年的納稅額均高于凈利潤。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬科”成為房地產(chǎn)行業(yè)第一個(gè)中國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)。 公司大事記：萬科連續(xù)六年蟬聯(lián)中國第一地產(chǎn)公司由中國房地產(chǎn)研究會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司承辦的“2013中國房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”23日在香港與北京同步舉行，當(dāng)日發(fā)布的“2013年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力排行榜”顯示，萬科連續(xù)六年蟬聯(lián)榜首。旗下公司蓄意毀壞國家重要考古遺跡2013年3月19日，“萬科公司在南京開發(fā)一塊土地，先后發(fā)現(xiàn)六座1700年前的王侯大墓，雖然考古專家極力阻止，但是古墓仍然被野蠻破壞”。根據(jù)南京市規(guī)定“地下重點(diǎn)埋藏區(qū)或施工面積超過5萬平方米的項(xiàng)目，必須先考古后施工”。當(dāng)年1月考古部門在南京雨花臺(tái)一處屬于萬科旗下站東置業(yè)有限公司的超過5萬平米的工地進(jìn)行初步勘查，確認(rèn)施工地點(diǎn)地下至少有兩座南朝時(shí)期王侯級(jí)別的珍貴古墓，發(fā)現(xiàn)時(shí)已經(jīng)被破壞?？脊殴ぷ魅藛T當(dāng)即要求施工單位停工，并要求追查毀壞原因。然而萬科旗下開發(fā)商卻并沒有立即停工，并且遲遲不與考古部門簽訂考古工作協(xié)議，一直拖到3月18日。協(xié)議簽訂當(dāng)晚，該公司背著相關(guān)部門連夜將古墓鏟平。該事件造成后果異常嚴(yán)重，社會(huì)影響極其惡劣，是對(duì)中國考古工作、中國歷史學(xué)發(fā)展和中華文化保護(hù)研究的嚴(yán)重破壞。西南政法大學(xué)政治與公共事務(wù)學(xué)院副教授和靜鈞呼吁，鏟平古墓事件的幕后黑手“應(yīng)被刑責(zé)”，“為故意毀壞不可修復(fù)文物付出個(gè)人自由的代價(jià)”5。萬科轉(zhuǎn)型：做城市配套服務(wù)商 不得不做商業(yè)地產(chǎn)在萬科舉辦的媒體見面會(huì)上，公司總裁郁亮首次談及萬科轉(zhuǎn)型，并表示，國內(nèi)房地產(chǎn)每年巨額銷量不可持續(xù)，萬科在第4個(gè)十年一定會(huì)遇到行業(yè)天花板，未來萬科將轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。萬科2013年一季度預(yù)收款1504億萬科首7月累計(jì)銷售額為976.5億元 年內(nèi)新增項(xiàng)目已達(dá)57個(gè)萬科集團(tuán)在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅榜評(píng)選活動(dòng)中，連續(xù)三次上榜萬科集團(tuán)在地產(chǎn)中國網(wǎng)舉辦的紅榜評(píng)選活動(dòng)中，連續(xù)三次上榜，2011年被評(píng)為最具應(yīng)變能力的地產(chǎn)航母；2010年被評(píng)為最順勢(shì)而為的千億航母；2009年被評(píng)為最勇于變革的領(lǐng)軍企業(yè)專家。2011年萬科以剛需產(chǎn)品贏得市場(chǎng)，輕松越過千億門檻。面對(duì)更加嚴(yán)厲的“限購”政策，它快速反應(yīng)，積極定價(jià)，迅速回籠資金，再度輕松突破千億，穩(wěn)坐房企第一把交椅。不管旺市、淡市，超過250個(gè)樓盤同期運(yùn)作，頂著全球最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)的王冠，發(fā)揮著規(guī)模效應(yīng)，并始終從容應(yīng)對(duì)震蕩起伏的市場(chǎng)，保持著行業(yè)領(lǐng)頭羊的地位。萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于海聞先生辭去獨(dú)立董事職務(wù)的公告萬科企業(yè)股份有限公司關(guān)于重大資產(chǎn)重組繼續(xù)停牌的公告. 萬科地產(chǎn)在中國：公司于1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，將住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。截止2001年底，已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春和南昌十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人口眾多的大城市進(jìn)行住宅規(guī)模開發(fā)，歷年累計(jì)竣工面積348.6萬平方米，土地儲(chǔ)備量980萬平方米。萬科在主要投資開發(fā)的城市均具有較高的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，下屬深圳地產(chǎn)公司連續(xù)四年榮獲深圳市房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)第一名。此外，萬科開發(fā)的樓盤還多次獲得國家建設(shè)部建筑設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)、中國建筑工程魯班獎(jiǎng)、全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）等各項(xiàng)榮譽(yù)，萬科的物業(yè)管理率先在行業(yè)內(nèi)通過ISO9002第三方國際認(rèn)證。經(jīng)過多年積累，萬科地產(chǎn)以其準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，在業(yè)內(nèi)樹立了良好的品牌形象。在深圳開發(fā)的天景花園、威登別墅以及上海的西郊花園是萬科涉足房地產(chǎn)行業(yè)最早的項(xiàng)目，在商品房市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)的當(dāng)時(shí)，萬科產(chǎn)品以優(yōu)美的環(huán)境，小而精的設(shè)計(jì)以及親和的物業(yè)管理，受到追求生活質(zhì)量的人們的普遍認(rèn)可。近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府政策的不斷支持，各項(xiàng)法規(guī)的逐步完善，住宅消費(fèi)群體的日益成熟，中國的住宅產(chǎn)業(yè)日漸繁榮。面臨良好的市場(chǎng)機(jī)遇，未來5年，萬科將以上海、北京、深圳、廣州為核心城市，同時(shí)選擇以上海為龍頭的長江三角洲地區(qū)、以北京為龍頭的環(huán)渤海地區(qū)和以深圳、廣州為龍頭的珠江三角洲地區(qū)3大城市圈開發(fā)住宅，集團(tuán)還將選擇成都、武漢等腹地區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市作為發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步擴(kuò)大集團(tuán)在各地的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)成為行業(yè)領(lǐng)跑者的目標(biāo)。;.第二部分財(cái)務(wù)比率分析：資產(chǎn)負(fù)責(zé)表利潤表第三部分 財(cái)務(wù)比率分析萬科財(cái)務(wù)比率綜合評(píng)價(jià)表時(shí)間2015-12-312014-12-312013-12-312012-12-312011-12-31凈資產(chǎn)收益率(%)18.0917.8619.6619.6618.17凈利率(%)13.2713.1813.5115.1916.16毛利率(%)29.3529.9431.4736.5639.78營業(yè)利潤率(%)16.9417.0617.9220.3821.96流動(dòng)比率(%)1.31.341.341.41.41應(yīng)收賬款周期律率(%)88.7958.8754.5460.6346.18存貨周轉(zhuǎn)率(%)0.40.320.320.280.25總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(%)0.350.30.320.310.28凈資產(chǎn)收益率反映了投資與報(bào)酬的關(guān)系，是評(píng)價(jià)企業(yè)資本經(jīng)營效益的核心指標(biāo).萬科在2013和2013年該指標(biāo)最高，2015年雖對(duì)比2014有所提升，但尚未達(dá)到公司最優(yōu)時(shí)期的狀態(tài)。營業(yè)利潤率反映了企業(yè)全部經(jīng)營業(yè)務(wù)的獲利能力。該企業(yè)營業(yè)利潤率五年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說明企業(yè)商品銷售額提供的營業(yè)利潤變少，企業(yè)的盈利能力有所下降。萬科企業(yè)的流動(dòng)比率整體較平穩(wěn)，流動(dòng)比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動(dòng)，沒有太大波動(dòng)變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率正逐年升高，這說明萬科地產(chǎn)的資產(chǎn)運(yùn)營水平比較高。資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。反映資本經(jīng)營盈利能力的基本指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產(chǎn)的比率。而萬科一直保持在18%-19%的水平線。從表可以看出,萬科近幾年,營業(yè)利潤率和凈利率毛利率,均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,近幾年萬科盈利能力有所下降。第四部分 趨勢(shì)分析趨勢(shì)分析-結(jié)構(gòu)百分比法資產(chǎn)負(fù)債表編制單位：萬科股份有限公司 資產(chǎn)2011年1月1日2011年12月31日2012年12月31日2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31日負(fù)債及所有者權(quán)益2011年1月1日2011年12月31曰2012年12月31曰2013年12月31日2014年12月31日2015年12月31曰流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金17.54 11.56 13.80 9.26 12.34 8.70 短期借款0.69 0.58 2.62 1.06 0.47 0.29 衍生金融資產(chǎn)0.01 0.02 交易性金融灸債0.01 0.01 0.01 0.00 4.19 2.60 應(yīng)收賬款0.74 0.51 0.50 0.64 0.37 0.41 應(yīng)付票據(jù)0.01 1.31 3.09 13.19 14.18 預(yù)付款項(xiàng)8.27 6.79 8.81 5.98 5.79 6.49 應(yīng)付賬款7.85 10.04 11.84 13.35 35.75 32.96 其他應(yīng)收款6.93 6.23 5.30 7.27 9.62 12.35 預(yù)收款項(xiàng)34.50 37.51 34.59 32.45 0.36 0.41 存貨61.83 70.33 67.36 6.91 62.49 60.22 應(yīng)付職工薪酬0.66 0.57 0.57 0.51 1.01 1.14 其他流動(dòng)資產(chǎn)0.00 0.00 0.00 0.00 0.80 1.30 應(yīng)交稅費(fèi)1.47 1.38 1.19 0.96 0.07 0.04 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)95.31 95.42 95.77 92.25 91.42 89.49 其他應(yīng)付款0.06 0.09 0.17 0.06 8.94 9.66 非流動(dòng)資產(chǎn)：應(yīng)付利息0.78 10.20 9.52 11.42 4.02 3.84 可供出售金融資產(chǎn)0.19 0.15 0.00 0.51 0.03 0.19 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債7.10 7.38 6.76 5.74 6.79 5.24 長期股權(quán)投資2.08 2.17 1.86 2.22 3.78 5.48 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)60.12 67.76 68.59 68.64 67.99 65.11 投資性房地產(chǎn)0.06 0.38 0.63 2.44 1.57 1.76 非流動(dòng)負(fù)債：固定資產(chǎn)0.57 0.54 0.43 0.44 0.45 0.80 長期借款11.50 7.08 9.51 7.65 2.28 2.95 在建工程0.35 0.24 0.28 0.19 0.36 0.10 應(yīng)付債券2.70 1.98 0.00 1.54 2.28 2.95 無形資產(chǎn)0.17 0.15 0.11 0.09 0.17 0.17 預(yù)計(jì)負(fù)債0.02 0.01 0.01 0.01 0.01 0.02 商譽(yù)0.05 0.04 0.04 0.03 其他非流動(dòng)負(fù)債0.004 0.004 0.004 0.01 0.01 0.21 長期待攤費(fèi)用0.01 0.01 0.01 0.01 0.07 0.07 遞延所得稅負(fù)債0.34 0.26 0.19 0.14 0.12 0.09 遞延所得稅資產(chǎn)0.76 0.79 0.81 0.74 0.79 0.85 非流動(dòng)負(fù)倩合計(jì)14.56 9.34 9.72 9.36 9.22 8.51 其他非流動(dòng)資產(chǎn)0.49 0.16 0.06 1.06 1.31 1.06 負(fù)債合計(jì)74.69 77.10 78.32 78.00 77.20 73.63 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4.69 4.58 4.23 7.75 8.58 10.51 股東權(quán)益：股本5.10 3.71 2.90 2.30 2.17 1.71 資本公積4.08 2.99 2.29 1.78 1.67 1.27 盈余公積4.91 4.61 4.49 4.20 4.11 4.07 未分配利潤6.25 6.39 7.05 7.66 6.13 6.35 外幣報(bào)表折算差額0.18 0.18 0.12 0.11 0.16 0.15 歸屬于母公司所有者權(quán)益合計(jì)20.51 17.88 16.85 16.05 17.34 15.53 少數(shù)股東權(quán)益4.80 5.02 4.83 5.96 5.45 5.60 所有者權(quán)益合計(jì)25.31 22.90 21.68 22.00 22.80 21.13 資產(chǎn)總計(jì)100100100100100100負(fù)債及所有者權(quán)益 總計(jì)100100100100100100流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例不斷上升，且在2011年末到2012年末之間有爆炸式的增長。流動(dòng)資產(chǎn)比例的增長得益于應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款所占比例的的增長；說明資產(chǎn)的流動(dòng)性較強(qiáng)，有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)變能力。切企業(yè)擴(kuò)張速度較快，對(duì)市場(chǎng)的占有比重會(huì)有較大優(yōu)勢(shì)。而在流動(dòng)資產(chǎn)中占比較高的是貨幣資金，比重越高，說明其財(cái)務(wù)彈性越大，償債能力和支付能力較好。非流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例是逐年降低的，但其資產(chǎn)總值在不斷上升，在2012年末到2013年末有較大增幅。在非流動(dòng)資產(chǎn)中，在建工程的比例逐漸上升，同時(shí)固定資產(chǎn)的比例逐漸增加，說明該企業(yè)的大部分資產(chǎn)是在近幾年逐漸建成，且每年融入的新建工程也是逐年增加的，在此可以看出企業(yè)在不斷加快速度擴(kuò)張。而占比較小的是持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)，近5年幾乎沒有增長，但是企業(yè)收益能力卻在不斷上升，所以企業(yè)不用急于增加持有至到期投資和可供出售金融資產(chǎn)，在直接提高所有者權(quán)益的同時(shí)獲得更高的利潤空間。流動(dòng)負(fù)債的比例逐年增加，在2013年達(dá)到最高值。但在之后逐年遞減,2015年達(dá)到最低值。短期負(fù)債、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債波動(dòng)大，但總體呈增長趨勢(shì)；總體來說，該企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的增加只是說明企業(yè)近期要償還的債務(wù)較多，那么企業(yè)的現(xiàn)金流就會(huì)相對(duì)緊張，不利于企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，但該企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的的比例近5年都保持在35%-40%，屬于正常范圍。第五部分 杜邦分析2015年（office Visio 制圖）2014年2013年分析結(jié)果：（1）凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2013年-2015年的增幅較大，說明了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。 （2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來了較多地風(fēng)險(xiǎn)。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。 （3）銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這三年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。第六部分 萬科的優(yōu)勢(shì)所在及其問題所在（1） 萬科的優(yōu)勢(shì) 1.通過上述的財(cái)務(wù)分析，可以看出此家公司近五年來幾何式的擴(kuò)張。不論是盈利能力還是市場(chǎng)的占有率方面統(tǒng)計(jì)，都有著完美的表現(xiàn)。有很大的發(fā)展空間，且在償還債務(wù)的能力上也十分突出，這保證了此公司在解下來的幾年中依舊可以保持此勢(shì)頭發(fā)展。 2.該企業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的周轉(zhuǎn)率都非常高，這使得企業(yè)可以降低成本風(fēng)險(xiǎn)，從而取得更高的利潤空間。 3.企業(yè)近年來的成果取得了品牌效應(yīng)。顧客和潛在顧客對(duì)萬科品牌的評(píng)價(jià)都較高市場(chǎng)一般公眾認(rèn)為萬科的優(yōu)勢(shì)在于住房本身的設(shè)計(jì)和建筑方面的功能屬性；萬科住戶/業(yè)主認(rèn)為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服務(wù)很令人滿意。這種不同消費(fèi)群對(duì)于萬科優(yōu)勢(shì)認(rèn)同的差異的營銷含義是：一方面可以有利于吸引潛在消費(fèi)者來購買，另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。 4.萬科在不斷擴(kuò)張尋求更高利潤發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)品研發(fā)水平也是全國領(lǐng)先的（也有萬科研究院），產(chǎn)品定位中端和剛需（高端項(xiàng)目非常少而且產(chǎn)品力上沒有什么代表性），對(duì)市場(chǎng)需求的定位和判斷比較精準(zhǔn)，相應(yīng)的創(chuàng)造出多條有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品線，從最早的青青家園、城市花園到金域藍(lán)灣、萬科城等等不一而足。“價(jià)格是一道篩子，能在項(xiàng)目中集中一批同質(zhì)化的業(yè)主”這句話在萬科身上是特別明顯的，萬科的產(chǎn)品本身不是什么高端貨，但比一般社區(qū)貴的價(jià)格造就了一批愛生活有品位的萬科業(yè)主，可以作為中國第一批中產(chǎn)階級(jí)的代言人。（2） 萬科存在的問題 1.房地產(chǎn)現(xiàn)今宏觀模式下出行限購令和保障房出臺(tái)，這兩個(gè)政策直接影響到了萬科的利潤收入?？梢哉f現(xiàn)