合作開發(fā)房地產項目的法律風險防范指引.doc

合作開發(fā)房地產項目的法律風險防范指引一、項目合法性的法律風險1、項目公司開發(fā)資質不相符的法律風險：導致項目的開發(fā)報建等手續(xù)不能通過行政審批，合作目的難以實現(xiàn)。防范措施：（1）向工商登記部門了解項目公司設立前是否需要辦理前置行政審批；（2）組建項目公司時，應確保該公司具備與所開發(fā)項目規(guī)模相適應的房地產開發(fā)資質。2、土地使用權存在瑕疵的法律風險：導致合同無效，房地產項目不能成立。防范措施：（1）審查土地使用權出讓合同、土地使用權證書，以及通過向土地管理部門調查土地使用權的取得方式、取得時間、取得程序是否合法、有無設定抵押的情況、是否被司法查封、土地用途與出讓合同約定是否一致以及是否繳納了全部的土地出讓金；（2）應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）以劃撥方式取得的土地使用權作為投資的，應得到有關政府部門批準并補繳土地出讓金。3、項目未通過相關行政主管部門審批的法律風險：可能導致合同無效，以及項目將不能通過驗收。防范措施：簽訂合作開發(fā)合同時，必須明確約定辦理建設工程相關審批手續(xù)的責任主體和辦理期限，并約定未能如期辦理的違約責任，以及在不能辦理時責任人應當承擔全部法律后果，賠償合作方因此所承受的損失。二、合作模式選擇不當的法律風險:可能導致我方須承擔與項目無關的債務。防范措施：（1）房地產開發(fā)實踐中，主要有合伙型聯(lián)營模式（即不組建項目公司，直接以一方或多方名義進行房地產項目開發(fā)）和法人型合作模式（即由合作各方共同出資設立具有獨立法人資格的項目公司進行房地產項目開發(fā)）這兩種合作方式，簽訂合同之前應認真調查項目的實際情況，選擇最有利于我方的合作方式；（2）建議優(yōu)先選擇法人型合作模式，由合作各方共同出資設立項目公司，將合作各方的權利義務限制在項目公司范圍內，采取該模式有利于加強管理，減少糾紛，降低風險。三、合作方資信不真實的法律風險1、合作方履約能力不足的法律風險：導致合同不能順利履行，產生糾紛，不能實現(xiàn)合同目的。防范措施：（1）慎重選擇合作伙伴，建議選擇資金實力雄厚、運作規(guī)范的合作方；（2）簽訂合同時應將與原件核對無誤的有效營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證、資質證書、資信證明、批準文件證書、以及圖紙作為合同的附件；（3）收集合作方債權債務情況、實際辦公地址、銀行賬號、資產等信息；（4）考察合作方的誠信狀況和最近一些成功項目的履行情況；（5）我司若作為出資方，應當審查合作對方與該項目建筑公司、監(jiān)理單位是否存在關聯(lián)關系；（6）審查合作方對外往來函件，盡量排除存在潛在債務的可能性。2、投資項目與實際建造項目不一致的法律風險：合作方以優(yōu)質項目做幌子，騙取我司財產。防范措施：審查投資項目開發(fā)的法人主體與審批文件中的法人主體是否吻合，認真核實合同約定項目與實際建造項目是否完全一致，在合同中詳細準確地記載項目的名稱、地址等信息。四、合同簽訂環(huán)節(jié)應注意的法律風險1、股權占有比例不足的法律風險：失去對項目公司的控制權。防范措施：（1）建議我方在合作設立的項目公司中應占70%以上的股權，至少不得低于51%，確保我方對項目公司管理運營的控制權。（2）項目公司董事會我司應占多數，由我司委派的董事任董事長，且公司總經理和財務負責人應由我司委派。2、約定保底條款的法律風險：該約定可能被認定為無效，或合作各方之間的法律關系被認定為土地使用權轉讓關系、借款關系或房屋買賣合同，也可能因涉及違規(guī)操作而受到行政處罰。防范措施：（1）合作合同中必須有關于“共同出資”、“共享利潤”、“共擔風險”此三項內容的條款。（2）合同中不能存在以下的條款：“無論是否盈利，一方均要收回投資或收取固定利潤”，或“一方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋”，或“提供資金方不承擔風險，只以租賃或者其他形式使用房屋”。3、資金投入的法律風險：出資方支付資金不到位導致緩建、停建，或者出地方挪用資金致使出資方受損。防范措施：（1）我方作為出資方時應要求設立共管賬戶，預留印鑒中的財務章和人名章應盡量由我方管理；（2）我方若作為出地方則應審慎考察出資方的融資能力，在合同中約定出資方支付資金不到位的違約責任。4、分配方式約定不明的法律風險：在決算和分配利潤時容易產生糾紛。防范措施：應在合同中對利潤分配時間、分配方式、分配比例等作出明確約定。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建筑面積或套內面積等事項；如系利潤分配，則應對利潤的計算方式作出明確約定。5、違約責任不明的法律風險：導致合同條款缺乏約束力，不利于追索因合作方過錯造成的損失。防范措施：（1）應在合同中對合作各方主要的義務，如投入