高端度假區(qū)項(xiàng)目案例研究.doc

涵田國際度假俱樂部高端會議度假區(qū)的產(chǎn)品功能和運(yùn)營一、項(xiàng)目概況：地處長江三角洲中心，臨近天目湖和山體資源1地理位置： 于江蘇常州市溧陽天目湖畔（首批國家AAAA級景區(qū)） 項(xiàng)目所在的溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角洲幾何中心，全市79萬人口，土地總面積1535平方公里 距上海、杭州200余公里，距南京100公里2資源：300平方公里的生態(tài)保護(hù)區(qū)，區(qū)內(nèi)有沙河、大溪兩座國家級大型水庫，且處于浙江天目山的余脈 3技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地面積:項(xiàng)目總占地2.41平方公里 總建筑面積:約10萬平方米 湖面長度約：14公里；涵田占地湖岸線約2公里 容積率：相當(dāng)于0.1 綠化率：90%以上 達(dá)到國家2級飲用水標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)：7星級酒店裝修圖示：1 索菲特中央酒店；2 私人別墅；3 主題酒店;4 運(yùn)動休閑中心: A 高爾夫練習(xí)場; B Wordlink健康中心; C戶外SPA; D 歡慶廣場; E飛行俱樂部; F停車場; G游牧工作室; H高爾夫車場; I 美術(shù)館; J 綜合CLUB 二、功能布局和組合：核心業(yè)態(tài)高端品質(zhì)的開發(fā)與配套設(shè)施功能的多樣性和協(xié)調(diào)性1功能布局 整體布局上充分考慮了不同功能的協(xié)調(diào)性 中央酒店：位于整個(gè)項(xiàng)目的東北，充分臨山臨水； 主題酒店：位于項(xiàng)目的東南，毗鄰中央酒店，可共享中央酒店的配套設(shè)施； 私人別墅：位于整個(gè)項(xiàng)目的西北，與中央酒店和主題酒店遙遙相望，充分保證了私人別墅業(yè)主的私密性。2功能組合 （1）核心業(yè)態(tài)： 涵田酒店板塊由索菲特中央酒店（中歐論壇永久會址）、私人酒店(別墅)、主題酒店三種類型組成； 59棟具有私密性和親水性的私人別墅，是整個(gè)項(xiàng)目中唯一的可售部分。（2）6大板塊組成的28種休閑度假功能 旅游休閑配套設(shè)施：運(yùn)動版塊、健康版塊、品鑒版塊、藝術(shù)版塊和婚慶版塊 28項(xiàng)休閑娛樂項(xiàng)目：飛行總會，游艇俱樂部，體檢中心，SPA中心，水療，健身，葡萄酒莊園，雪茄客，美食，咖啡，茗茶，游牧工作室，美術(shù)館，婚慶廣場，教堂，百年好合林，女兒紅林，狀元林等三、運(yùn)營管理：高端酒店+世界頂級的物業(yè)管理公司+知名品牌項(xiàng)目運(yùn)營： 整個(gè)項(xiàng)目的中央的運(yùn)動休閑配套由開發(fā)商持有，并聯(lián)合諸多世界知名品牌經(jīng)營 酒店客戶和私人業(yè)主都可以充分享受項(xiàng)目的配套設(shè)施(除去個(gè)別私人業(yè)主專享的配套) （1）中央酒店：涵田中央酒店的建筑設(shè)計(jì)由位列全球酒店設(shè)計(jì)第四的美國BBG首席設(shè)計(jì)師Yann Leroy擔(dān)綱。這也提升了項(xiàng)目酒店的吸引力，同時(shí)為引進(jìn)國際知名酒店管理品牌創(chuàng)造了條件。 （2）酒店物業(yè)管理：雅高是全球最大的酒店管理集團(tuán)，索菲特為其旗下頂級豪華品牌，在世界豪華酒店品牌中排名第二。2006年6月，涵田與法國雅高簽約，索菲特經(jīng)營并管理涵田內(nèi)所有酒店。 （3）SPA管理機(jī)構(gòu)：世界度假頂尖品牌Banyan Tree（悅榕莊）； “世界最佳泉浴”、“最佳泉浴與休閑獎(jiǎng)”、“亞洲最佳保健泉浴”等。2006年6月，Banyan Tree正式簽約與涵田，成功入主涵田SPA，進(jìn)一步提升項(xiàng)目高端度假休閑的功能。 （4）健康中心：由新加坡國際醫(yī)療投資有限公司聯(lián)合多家著名醫(yī)療機(jī)構(gòu)投資成立的WORLD LINK，它擁有強(qiáng)大的健康管理優(yōu)勢，實(shí)行會員制服務(wù)，已成為世界500強(qiáng)企業(yè)指定醫(yī)療機(jī)構(gòu)和部分國家領(lǐng)事館指定體檢中心。使高端商務(wù)客戶在項(xiàng)目內(nèi)可以享受到高端醫(yī)療需求。 四、核心業(yè)態(tài)：（1）7星級索菲特中央酒店主要特色如下： 物業(yè)管理：法國雅高酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理 建筑特色：半坡背山臨湖式建筑，四層以下背面埋在山里，扇形設(shè)計(jì)，功能性和景觀性并具 度假休閑配套： 600平方米的紅酒、雪茄品鑒中心，2層SPA專區(qū)，Banyan Tree管理 商務(wù)會議功能：具有頂尖商務(wù)會議功能配套特色功能： 整個(gè)中央酒店共有10層，16層客房部，共有460間白金五星級客房，710層為會議中心。 中央酒店的特色在于具有以湖區(qū)資源為中心、展示獨(dú)特湖區(qū)景觀特色的賞景功能。其建筑形態(tài)采用獨(dú)創(chuàng)臨水上升式城堡設(shè)計(jì)，背山面湖，充分體現(xiàn)了度假和湖景觀光功能。 酒店擁有一千平米室內(nèi)外泳池和兩千平米SPA館，SPA館位于2層，由Banyan Tree管理。 作為中歐論壇的永久性會址，酒店的大會議廳、宴會廳可容納一千人；貴賓接待廳、嘉賓等候廳、政府接見廳 滿足高端會議特殊需求，包括同聲傳譯、遠(yuǎn)程視頻會議、遠(yuǎn)程電話會議、攝像自動跟蹤、大屏幕顯示、液晶升降、數(shù)字發(fā)言、主席臺面光燈、集中控制、主分會場視頻互動系統(tǒng)等會議設(shè)備設(shè)施，這些配套設(shè)施使本項(xiàng)目具備了頂級的會議商務(wù)功能。（2）私人別墅區(qū)(整個(gè)項(xiàng)目中唯一出售的部分)特色功能： 共有59棟湖景、坡地、森林別墅組成，有四種不同裝飾風(fēng)格的酒店：雅致中式、簡約歐式、泛地中海式、新現(xiàn)代式，以滿足不同客戶的需求。 依山面水而，有專屬私家道路、私家花園和私家游艇碼頭，并有天然溫泉接入，每戶均配有獨(dú)立的景觀池、露天SPA、觀景涼亭和備用停車場。 層高為4米超高設(shè)計(jì)，共兩層，四種房型，面積分別為214.79平米、279.92平米、195.47平米和187.87平米， 在戶型設(shè)計(jì)上都做到了觀景性和功能性并重。每戶配有私家花園，面積從410到2795平方米不等，視房型面積不同而不同，并配有私家小徑直通私人別墅。棟距在35-40米之間，由綠化景觀隔開，綠化均為40年以上的原生態(tài)植被。 產(chǎn)品特色： 新加坡SCDA設(shè)計(jì)，由雅高頂級品牌索菲特管理，私人管家貼身服務(wù) 按白金五星級標(biāo)準(zhǔn)裝修 配有私家花園和私家小徑直通私宅 配有電子感應(yīng)裝置，如電子巡更裝置 基本每戶配有獨(dú)立的景觀池、SPA或觀景涼亭、備用停車場五、項(xiàng)目成功之處：高品質(zhì)中歐論壇永久會址物業(yè)，且具有唯一性世界頂級豪華酒店的擁有權(quán)：自己擁有一套超白金5星級酒店 ,提升其整個(gè)項(xiàng)目的高端品位私用、商用方便又體面（閑時(shí)度假、公司招待貴賓、既享受也體面）配套設(shè)施和物業(yè)管理中國第一家飛行俱樂部、游艇會、歐洲藝術(shù)家游牧工作室、藝術(shù)中心、健康中心、葡萄園酒窖眾多國際品牌加盟：雅高、BBG、BANYANTREE、WorldLink、RYSIASUCHECKA國際會議支持中歐論壇如期舉辦”可以作為合同條款，寫入購房合同進(jìn)行保證。已成功舉辦了33屆的安博斯論壇是世界最頂級的論壇品牌之一，現(xiàn)任歐洲國家總統(tǒng)、總理級政治領(lǐng)袖、歐盟主席及委員皆為其座上賓。此項(xiàng)目將榮譽(yù)擔(dān)當(dāng)中歐論壇的永久性會址。中歐論壇如期舉辦”可以作為合同條款，寫入購房合同進(jìn)行保證VIP專享專屬權(quán)：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部分最精尖的配套設(shè)施與服務(wù)（如私人飛機(jī)、私人游艇等），只對涵田俱樂部VIP會員開放，他們是此類設(shè)施與服務(wù)的惟一享用者。擁有會員專屬權(quán)，享有至高無上的尊榮與服務(wù)。優(yōu)先權(quán)：在同等條件下，私人別墅業(yè)主擁有項(xiàng)目內(nèi)一切功能和服務(wù)的優(yōu)先使用權(quán)。優(yōu)惠權(quán)：私人別墅業(yè)主可享有項(xiàng)目內(nèi)部分功能和服務(wù)的優(yōu)惠權(quán)。一般情況下，此優(yōu)惠權(quán)僅僅提供給涵田VIP俱樂部會員，普通賓客無權(quán)享受。六、項(xiàng)目可借鑒之處：區(qū)域氛圍涵田所在的江蘇溧陽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、對發(fā)達(dá)城市的吸引力不足，區(qū)域尚未形成成熟的旅游地產(chǎn)氛圍，但其高于當(dāng)?shù)厥袌?0倍的頂級豪宅，吸引發(fā)達(dá)地區(qū)的高端人群，創(chuàng)造新市場空間。產(chǎn)品開發(fā)模式涵田“別墅+酒店+個(gè)性功能”模式 ，超越了旅游地產(chǎn)“住宅+酒店”的成功模式，彌補(bǔ)了配套設(shè)施的不足，又打造了度假及會議的氛圍，并且加入了個(gè)性化的配套功能，如飛行俱樂部、頂級健康管理中心，保證了項(xiàng)目的唯一性和尊貴性。開發(fā)管理項(xiàng)目無論從建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、酒店管理、SPA管理，都聯(lián)合了國際頂級品牌和最專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，這樣保證了項(xiàng)目的高品質(zhì)和知名度。物業(yè)配比涵田項(xiàng)目包括中央酒店、主題酒店、私人別墅、運(yùn)動休閑中心幾大板塊；并在空間上進(jìn)行了合理有效的布局和組織。涵田項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)也緣于獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和物業(yè)組合，成功的把旅游資源和人造景觀和配套進(jìn)行了結(jié)合，打造出高品質(zhì)的豪宅.由于飛行俱樂部、頂級SPA、游艇樂部等配套設(shè)施的唯一性和特殊性，使得此項(xiàng)目具有較高購買和投資價(jià)值。營銷模式已經(jīng)在媒體和目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的宣傳；并且目標(biāo)客戶單一而明確，鎖定長三角私營企業(yè)主、大型企業(yè)高層管理者和購買能力極強(qiáng)的投資客。項(xiàng)目自身的高品質(zhì)和提供給業(yè)主的各項(xiàng)頂級配套和軟性服務(wù)的結(jié)合是項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)。項(xiàng)目需要在進(jìn)入市場之前，在目標(biāo)客戶所在地進(jìn)行有針對性的宣傳，打造出一系列具有附加值的特色服務(wù)和業(yè)主特權(quán)，并依靠一系列的主題活動（如中歐論壇）來吸引人群來此度假，從而保證業(yè)主的實(shí)際投資收益。涵田旅游地產(chǎn)綜合項(xiàng)目，涉及了酒店、度假別墅、運(yùn)動休閑等各種