中部招商網(wǎng)招商模式.doc

中部招商網(wǎng)招商模式 中部招商網(wǎng)就對各種招商案例總結了一下幾種招商模式： 第一種是拍賣型。如果企業(yè)有好產(chǎn)品有好項目，會采取這種方式來完成自己的招商（中部）。比如說比較經(jīng)典的兩個案例，一個是當年馬家軍跟樂百氏合作拍賣的生命核能。第二個最好的案例是哈慈的V26減肥沙琪。那時一個好的產(chǎn)品通過拍賣的形式可以非常好非?？斓赝瓿勺约旱馁Y金回籠。哈慈跟馬家軍的案例，通過拍賣本身的炒作，在市場上贏得的掌聲非常多，企業(yè)確實借助這種方式完成了自己的飛躍。這種方式以前非常好。現(xiàn)在產(chǎn)品同質(zhì)化的情況下，已經(jīng)很難找到這么出彩的產(chǎn)品或者這么好的概念，企業(yè)采用這種方式去招商，這種可能性已經(jīng)越來越小。 第二種是體驗型。東北有一個膠囊，功能是補腎壯陽的產(chǎn)品。當時開訂貨會的時候，邀請了全國三百多家代表到他們的生產(chǎn)基地參觀、休息。休息之前把它的產(chǎn)品給每個參會代表發(fā)了一遍，試試效果怎么樣。這個產(chǎn)品也非常成功，再好的產(chǎn)品也不如有自己的切身體驗。如果有一個好的產(chǎn)品，讓經(jīng)銷商代表或者讓身邊人完成這種體驗，從而堅定對這個產(chǎn)品的信心，是非常快速有效的一招，前提是只要對自己的產(chǎn)品有信心。 第三種是借勢型。海王牛初乳的招商應該說是非常成功的，牛初乳的招商很大程度上靠原來幾個產(chǎn)品的成功帶來的累計效應。海王金樽的推廣，銀杏葉片的推廣，還有銀得菲。在這么一個優(yōu)勢資源的支撐下，推出新的產(chǎn)品系列，這是一個非常好的辦法?，F(xiàn)在有很多醫(yī)藥企業(yè)、保健品企業(yè)，已經(jīng)有一定的產(chǎn)品線，已經(jīng)有一定的品牌知名度，他們在自己的發(fā)展中還需要不停地去推出自己的新產(chǎn)品，怎么樣整合原來的優(yōu)勢，讓它集中為新產(chǎn)品招商服務，這點是企業(yè)要下工夫的地方。過去的優(yōu)勢如果是品牌，它能不能嫁接到我們的新產(chǎn)品上，非常值得大家思索。 第四種是樣板型。這種招商是非常有背景的模式，經(jīng)銷商現(xiàn)在看多了“創(chuàng)造巨富新生代”，“打造幾個千萬富翁”這種廣告語以后，他們已經(jīng)學會了怎么樣識別產(chǎn)品，怎么樣把企業(yè)的聲音排除掉，不讓你去干擾它的決策。這種情況下樣板市場是一個好辦法。不打廣告也招商，前提就是手中有扎扎實實幾個樣板市場，而且做得非常成功。比如可采一開始是贊助模特大賽推養(yǎng)眼法、變臉術，這種訴求都是非常成功的。榜樣的力量是無窮的，它在北京、上海、廣東這三個地方的成功示范以后，才有可能向全國推廣。可采在北京上市僅僅用了三個月，現(xiàn)在每個月的銷售都非常良性。它給經(jīng)銷商以最堅定的信心。這里面一個很重要的原因就是，通過樣板市場不僅僅讓人看到成績，樣板市場的經(jīng)驗是可以復制的，這一套方法總結出來經(jīng)過檢驗以后，放到其它市場一樣可以成功，解決了經(jīng)銷商的后顧之憂。經(jīng)銷商有樣板做支撐之后，才可以放心打款簽合同。 第五種是掃蕩型。不分重點，胡子眉毛一把抓。2002年有一個案例，最近還在招商的一個產(chǎn)品，通過全國20多個省會級城市的有線電視臺，電視專題片進行招商。產(chǎn)品還沒有上市之前，招商費用已經(jīng)花了三五百萬。它的前提是企業(yè)要有實力，在招商還沒有回款現(xiàn)金的情況下，要能夠投進去。否則的話，企業(yè)的資金鏈一定會斷掉。如果有良好的資金背景支撐，用這個方法未嘗不可。畢竟中國人相信造勢，相信運動的力量。如果能夠掀起一個高潮，也能夠成功。 第六種是公關型。企業(yè)除了自己的東西以外，要學會去整合各種社會資源為自己所用。江蘇鳳凰集團在這方面做得非常成功。今年8月份在江蘇無錫開過一個中國城鎮(zhèn)居民健康飲水研討會。而江蘇鳳凰集團在組織這個研討會的同時還分別組織了企業(yè)的招商會和企業(yè)內(nèi)部的培訓會。當時單是從北京飛過去的記者團就有40多名中央媒體的記者。會議結束以后，在全國引起的反響非常大。當時恰逢315，由于中央電視臺的315晚會反映了飲水問題，水的健康問題幾乎是中國老百姓記憶最深刻的。在這種情況下，它的成功是順理成章的。第七種是速戰(zhàn)速決型。一個月里面完成所有市場的招商。第八種是廣告型招商。在大眾媒體上頻繁發(fā)布自己的招商廣告，整個覆蓋面也是非常好的，各個版本根據(jù)媒體的不同，可能訴求點不一樣，針對人群的要求也不一樣，通過有機組合，這種方法也是非常好。第九種是事件型。前幾年愛多VCD非常有名，2002年露面的新愛多抓住一個公關事件做了非常好的招商。當時阿富汗世界文化瑰寶沒有了，這種情況下新愛多策劃一個事件，用最好的玉雕刻了一個一模一樣的石佛要捐給阿富汗人民，但是關于玉佛的真相到現(xiàn)在為止沒有一個人看到過。這個動作出來以后，引起的反響非常好。大家由于關心這個事件，從而知道了愛多重出江湖，這跟大佛被炸又出現(xiàn)一個復制品這種背景是符合的。抓住的熱點比較好，背景比較神秘，既不讓你看到佛的真相，也不告訴你是誰雕的，只是給你看一張照片。 第十種是是參會型。全國各地幾乎每年每月每日可能都有展覽會、交易會開幕，這時候很多企業(yè)疲于奔命，來回奔波。企業(yè)通過這種方式招商，如果能夠完成自己的造勢，這比在參會現(xiàn)場本身的招商影響還要好。第十一種整合型。整個招商過程中是可以運用多種營銷手段來完成，包括自身資源的整合，包括社會力量的幫助，包括經(jīng)銷商的義舉，都可以成為招商過程中的方法和手段。如果一個企業(yè)從一開始就把招商當成一個系統(tǒng)工程來抓，當成一個戰(zhàn)略問題重視的話，整合完成自己的招商行為非常合適，而且取得的效果也是倍增式的放大。 招商方法是什么？經(jīng)過多年的招商市場服務經(jīng)驗，我們總結了一個理論模型，在這里提供給大家參考。我們?nèi)∶麨椤?1招商模式”。其中“5”分別是指一個可以復制的樣板市場，一次成功的新聞傳播，一場大型的公關活動，一本有殺傷力的招商手冊，一部有震撼力的電視廣告。這五點涵蓋了在招商中必須要去做到的五大基本要素，這并不新鮮，因為很多人都曾經(jīng)用過一個或者兩個手段。但是這里要提醒大家的是，要有意識用理論去指導自己的行為這才是最重要的。后面的“1”指的是，從宏觀上講，招商是企業(yè)的第一次營銷，需要我們企業(yè)去重視，擺在很正確的位置考慮它。過去經(jīng)典教材里面，在我們國外的案例里面，并沒有第一次營銷和第二次營銷的區(qū)分，事實上在招商的時候大家可以發(fā)現(xiàn)，它就是第一次，就是營銷的處女作。我們的經(jīng)銷商企業(yè)在這個行業(yè)里面跟你一樣是專家，很大程度上甚至于比我們很多企業(yè)還專業(yè)，因為他同時要對付十幾個企業(yè)。你的優(yōu)劣點他看得比你還清楚，這樣怎么回答經(jīng)銷商的疑問，說服他，你的產(chǎn)品就能走向市場，這就是招商過程的關鍵。所以說和經(jīng)銷商的溝通是我們營銷的第一步，也是企業(yè)成功的第一步。 還有一個非常重要的思想，既然招商是一個營銷問題，是一個營銷工程，就是一個非常大的系統(tǒng)，企業(yè)一定要把招商行為當成公司的戰(zhàn)略高度來認識，當成一個系統(tǒng)工程來操作，從方方面面去考慮它的效果，從方方面面的手段找到它的支撐點，這樣招商才有可能成功。這里有必要引進一個概念，就是招商產(chǎn)業(yè)鏈。處在這個鏈條最前端的是我們要招商的企業(yè)，第二個環(huán)節(jié)是招商的專業(yè)服務機構，第三個環(huán)節(jié)是媒體，第四個是經(jīng)銷商。 這個產(chǎn)業(yè)鏈上是非常完整的鏈條，如果說每個鏈條的每個環(huán)節(jié)不能完成增值的話，最后從企業(yè)出來的信息到了經(jīng)銷商也許就沒有了，也許就變小了。這里面非常重要的一個環(huán)節(jié)就是兩步，一個是招商服務機構，一個是招商媒體。招商媒體不僅僅是發(fā)布廣告的通道，還應該是給招商雙方合作提供更多服務的一個平臺。從微觀角度來講，這個“1”就是我們的產(chǎn)品定位。我們的產(chǎn)品能不能讓我們的經(jīng)銷商一見鐘情，讓我們的消費者一見鐘情，很大程度上取決于定位是否準確，概念有沒有吸引力。很多好產(chǎn)品就是沒有辦法實現(xiàn)最后承銷。臨門一腳的問題解決不了。如果說企業(yè)第一次營銷是這么重要的話，很大程度上是因為它不能夠依賴于企業(yè)內(nèi)部的力量去完成，因為這里面牽扯到非常專業(yè)的手段，非常重要工具的應用，比如在創(chuàng)新上怎么應用怎么去組合，事件上怎么去組織，經(jīng)銷商的政策、區(qū)域劃分，這些具體營銷行為以外，我們企業(yè)需要引進外腦跟我們合作。這里面重要的是兩點，第一點是要有時效的營銷策略，而且要是可操作的。如果我們的企業(yè)只能在內(nèi)部調(diào)配資源的話，是有限的。第二個是，一定要擁有一只專業(yè)化的招商團隊。招商團隊不但敢打硬仗，也要懂策劃懂謀略，一步一步遞進。這種手段單獨依靠企業(yè)的力量畢竟是有限的。社會分工越來越發(fā)達，社會功能越來越完善。具體到招商過程中打電話過來怎么回答，怎么去談判等等，這些細節(jié)需要進行非常系統(tǒng)化、專業(yè)化的培訓?，F(xiàn)在中國已經(jīng)出現(xiàn)了專業(yè)化的招商服務機構，他們能夠提供非常好的方法和一些建議，能夠幫助企業(yè)去補充盲區(qū)。所以引進專業(yè)化的招商團隊，不僅能夠幫助招商企業(yè)規(guī)劃自己的團隊和市場，更加能夠幫助你招商。招商之道究竟是什么？強者強自內(nèi)心，一個人必須在心里有非常清晰的認識，才可能成就一番大業(yè)。這里面有三點值得注意：第一，心態(tài)決定成敗，不要期望太高。有人說，腦白金做得不錯，打開了禮品市場，咱們能不能做一個？商務通也不錯，成為一個行業(yè)的代名詞，咱們這個行業(yè)能不能做成代名詞。所以希望能夠效法他們。但我們認為按照這種心態(tài)去操作肯定不成功，因為在中國，在世界暴利時代已經(jīng)結束。成百倍、上千倍的產(chǎn)品回報已經(jīng)不可能了。企業(yè)應該考慮行業(yè)的平均利潤率，同時必須對自己有一個清醒的認識。第二，適合的才是最好的。有人招商一開始就要找當?shù)刈畲蟮慕?jīng)銷商談判，往往是無功而返。實踐證明最好的經(jīng)銷商，對你幫助最大的經(jīng)銷商，往往不是最大的，而是最適合你的。因為它的不夠大，它才能跟你真情實意談戀愛，才能一生一世跟你過日子。第三，誠信奠定雙贏。不能把好的一面呈現(xiàn)給你，不好的一面隱藏起來，一上市問題一暴露，整個市場引起崩潰。要提倡誠信，既然打算跟經(jīng)銷商結婚，那就是把自己的家底亮出來，不要怕別人說你丑，也別怕別人說你沒錢。招商之道歸根到底還是為人之道，只有企業(yè)家朋友、經(jīng)銷商朋友雙方擺正自己的位置，尋找合作伙伴，我們才能夠雙贏。 購物中心招商租賃策略基本分析 物中心租賃招商是將零售市場的開發(fā)從營建方案階段轉(zhuǎn)變成零售營 運個體階段的中間步驟。 租賃招商是人與人間的關系，它是一項選擇，也是一項替選方案的評估，它擁有的產(chǎn)品使零售商希望成為它的一部份，它創(chuàng) 造了一個零售的焦點，使消費者愿意前往。租賃招商是一項藝術也是一項技巧，它包括了客觀的資料、經(jīng)驗與直覺反映，對于市場、消費者、零售商及購物中心本身的 分析將是成功的租賃招商得以達成的主要關鍵。最重要的，租賃招商的關鍵在于了解如何促成一樁交易及了 解如何執(zhí)行這一交易，創(chuàng)造力與資料可說是租賃招商的門檻。下面的資料將幫助解釋許多有關招商作業(yè)的重點，在很多方面而言，租賃招商是自發(fā)性直覺的反映，且就像是軼聞趣事一般，其規(guī)則常常不是片斷而枯燥的，而且成功的捷徑常隨著不同的購物中心而有所不同。當你繼續(xù)往前閱讀本部份就會發(fā)現(xiàn)許多觀念和基本原則都將幫助你更進一步了解租賃招商的真諦。招商租賃是任何購物中心經(jīng)營成功與否最重要的要件之，如何將空間招商出租，如何將空間分割適當以適用不同業(yè)種，而與各承租戶達成協(xié)議，也就是（1）將他們引入購物中心（2）創(chuàng)造零售商與業(yè)主雙贏的財務安排，但是所有以上成功的要點對于不同的購物中心并非全然相同。一般而言，下列所述綜合在一起通?？梢哉f明為什么租賃是如此的重要：沒有租賃購物中心將沒有收入：假使零售商不愿簽訂租約承租購物中心內(nèi)部營業(yè)空間，則購物中心將沒有收 入產(chǎn)生。租賃決定購物中心市場價值：例如，假使你有一座一百萬平方尺購物中心，有400,000平方尺可出租空間(GLA)，而你能夠?qū)⒚恳蛔饧s每平方尺提高US$1租金，則表示每年將有$400,000額外年收入。沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉(zhuǎn)變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題：空置空間不僅僅不具生產(chǎn)力，它亦影響了其它進駐店家的生產(chǎn)力，較少的商店表示較少的客源，也表示較少的營業(yè)額，也就是每一個人的收入降低了。成功的租賃不僅表達購物中心的現(xiàn)況且反映市場未來的驅(qū)勢：它可以預測市場改變并在空置發(fā)生前已有因應對策。假如你的招商租賃非常的成功，你將可預測許多事情，包括：商家是否需更多空間。商家是否需減少空間。商家是否即將面臨破產(chǎn)。是否應放棄某商家并趨離之。是否應將某一商家引進。 架構有效的招商租賃招商租賃計劃需要完善的計劃與組織，仔細研究購物中心所有的特色，及集中運用所有的招商工具，如此才能夠迎接成功的挑戰(zhàn)，達成租賃的目的。招商租賃是一項引進最強與最佳的承租戶進駐購物中心的過程，為達成這一目標，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進行了解，在尋找合適的零售商進駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型為何以及其主要的客源為何。資料收集經(jīng)由自我專業(yè)的分析后，將可告訴你如下所述：哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差。誰是最適合去彌補這一落差的業(yè)種。哪些零售商進駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補效應。研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成(Study Your Tenant Mix)仔細研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位：深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位。決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式。決定前述組成的運作是否能如預定目標一般順暢。例如，在你所經(jīng)營的購物中心內(nèi)美食廣場的份量可能太過于強化，女裝(時裝部份)或許太過松散，業(yè)種的組成或許太過多樣化但是品牌份量不能夠滿足所針對的目標客源所需，所針對的市場或許年齡層太高或太年輕了。了解你所經(jīng)營購物中心的實質(zhì)設施內(nèi)容(Study Your Centers Physical Traits),購物中心應被視為一實質(zhì)的工廠來研究,以便決定此購物中心究竟是何物，看看其區(qū)域組合組成及哪些是可以出租的空間，了解每一項設施的特色及其如何影響招商租賃的策略，例如，你應該了解下列所述各項：可出租樓地板面積。停車場出入口。停車場數(shù)量?；氐耐恋孛娣e?；馗浇目盏?非屬基地建筑物及停車場范圍)閑置待承租及其價格。有關本基地土地使用分區(qū)的問題。有關本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等。購物中心區(qū)位其所屬行政區(qū)及地方官員可能具有的管轄權。購物中心特殊的事項會促使招商租賃更加容易或困難者。配置及特別的地形條件。停車場的區(qū)位樓層及與購物中心其它部份的關系及其出入口。購物中心剪力墻所在位置。暖氣通風及空調(diào)的使用年齡及狀況。樓層的高度。最接近的卸貨區(qū)域。食物零售商的油脂處理槽位置。供水及下水道管線位置?？罩每臻g的形狀。后場空間是與購物中心結合或連接在一起。研究你的市場（Study Your Market)對于購物中心的市場調(diào)查將可提供一系列資料，有關購物中心興建之初至目前所產(chǎn)生的變化，這些變化可以歸案為購物中心本身區(qū)位實質(zhì)設施面及市場人文背景資料的改變。購物中心市場經(jīng)過多年的演變，對這些演變必須仔細了解以便使未來的招商租賃計劃能夠持續(xù)成功，例如，某一二十年前興建的購物中心可能被許多新的住宅社區(qū)如年輕父母擁有小孩的家庭所包圍。經(jīng)過這么多年，市場可能已經(jīng)改變，因此，購物中心內(nèi)部應該有的商店類型可能也必須要改變，所以注意下列事項非常重要：對于市場的變化保持敏銳度。定期進行市場調(diào)查研究。運用市場研究提供的結論決定哪一類型的零售商應加以引進。研究購物中心的競爭者(Study Your Centers Competition)為了建立執(zhí)行策略必須要先行了解可能必須面對的競爭者，競爭的情況必須能夠完全明白，確實掌握下列事項 的事實：最近的競爭者。競爭的焦點所在。如何使競爭者所提供的與你的購物中心所提供的有所分界。哪一部份市場是你所必須奮戰(zhàn)面對的競爭。保留租賃資料細節(jié)(Keep Detailed Records of Lease)租賃資料的整理對招商活動能否有效進行有重大的影響，這些資料主要包括：承租戶資料檔(Leasing Files)：記錄承租戶需求的基本資料，暨其在購物中心內(nèi)過去的表現(xiàn)。租賃契約的摘要(Summaries of Existing LeasesAbstracts)：你應該知道所有承租戶租約到期日，將此對照其營業(yè)表現(xiàn)，你就能事前計劃哪些店家可能必須離開購物中心，而哪些店家將需要重新續(xù)約，例如，摘要分析可以顯示出店面大小是否正確，也就是說就其所經(jīng)營的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租賃契約到期前二年，評估未來可能閑置的營業(yè)空間。當你與承租零售商會談并檢視其營業(yè)表現(xiàn)后，你將能夠決定誰將應該離開其生意，當購物中心有新的業(yè)種業(yè)態(tài)引進時，誰需要較多或較少空間。創(chuàng)新有助于招租(Creativity Assists Leasing)對于購物中心內(nèi)較特殊位置的營業(yè)空間一般承租戶將不愿進駐，而具創(chuàng)意思維的替換方案將有助于替購物中心創(chuàng)造利潤，這些較特別位置的使用包括：干洗店。醫(yī)療牙醫(yī)診所。補習班(例如美容或電腦)。游樂場/游戲機中心(例如位于地下室)。政府機構(例如位于較不顯著之處)。這些非零售性質(zhì)的業(yè)種，當他們承租時對其空間的要求較具彈性，因為他們不是強烈依賴人潮及曝光率以吸引生意?？赡艹凶饬闶凵烫匦裕≒rospect For Tenants）可能承租戶特性應藉由對你所經(jīng)營的購物中心及其需求作仔細的自我分析。購物中心經(jīng)理人，租賃中介代表，及行銷經(jīng)理人應對可能進駐購物中心的承租戶資料進行詳細記錄，這些零售商極可能是未來購物中心有閑置空間、原有承租戶租約到期、或再度續(xù)約時的后繼者。耕耘和勸誘作業(yè)技巧是必要的家庭作業(yè)及在你尋找所期望適當?shù)某凶鈶暨M駐你的購物中心內(nèi)的開置空間時必須的前置作業(yè)。當耕耘或誘導一新的承租戶以滿足特別的零售需要時，有許多事可以先準備，例如，假如購物中心要吸引一唱片行進駐，可先行了解：本商圈現(xiàn)有唱片行數(shù)量。其分布狀況。其所有權人是誰。他們是否有擴點計劃。下列所述概要重點將有助于經(jīng)理人進行市場耕耘作業(yè)：先行認識購物中心欲招攬的店家所有人。建立可能進駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差。盡可能了解每一可能進駐店家的營業(yè)行為模式。盡可能了解可能進駐店家競爭者的動態(tài)，進駐廠家將敬重你對他們所經(jīng)營行業(yè)專業(yè)上通盤的了解。向可能進駐的店家請教他們行業(yè)的問題以便建立個人熱悉該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，及什么是無 效的。選擇最佳承租戶(Selecting the Best Prospects)當確定購物中心可能進駐的店家后，先進行評估進駐店家的優(yōu)劣次序。為了幫助進步正確澄清哪些店家真正可以適任工作而哪些不能，可經(jīng)由下列觀察：各店家商品的擺設與店面的布設。商品準備的水準。人潮量。員工素質(zhì)。廣告行銷。了解可能進駐零售商的商譽絕對必要，決定每一業(yè)種的最佳零售商選擇，發(fā)掘為何該店家會在該行業(yè)內(nèi)出類拔萃，分辨其是否為全國性、區(qū)域性或地方性的零售商，最后在前述分類下才決定哪些零售商最適合本購物中心所確定的零售需求。購物中心是零售品牌與服務的集合，全國性零售商可帶來家庭性知名度及較可預期的服務水平，但相較地方性零售商可能較缺乏唯一性的品味。當決定了購物中心整體品牌形象后，前述差異可以適度彌平，可能進駐零售商的業(yè)種業(yè)態(tài)組成應是：足夠數(shù)量全國性零售商進駐以維持購物中心成功所必須的知名度。部份數(shù)量區(qū)域性零售商進駐以強化部份品味與力量。合理數(shù)量地方性零售商進駐以表達一些地方的唯一性。達成租約協(xié)議當要與任何承租戶就特定的營業(yè)空間達成租賃協(xié)議的時刻來臨時，招租人員必須同時滿足兩位參與者的要求承租戶與業(yè)主，承租戶可能僅愿意支付某一特定租金而業(yè)主則希望另有要求。達成租約協(xié)議并出租空間的藝術是找到一平衡點，使雙方對其所獲得及失去的皆能夠相對滿意。當你與特定承租戶談判進入實質(zhì)協(xié)議階段時，先確定租賃架構使能：讓參與承租戶自認確有利可圖。給予業(yè)主較高租金收入的期待。誘使其它承租活動的產(chǎn)生。說服承租戶讓他們感到他們需要哪個空間，他們才有可能重回談判桌，藉由他們所要的基礎下談判可接受的價格，那就是，當條件能滿足業(yè)主對租金收入的要求時，確認承租戶期望的營業(yè)收入，而后在此基礎下計算可能的租金數(shù)字并讓所有參與者皆滿意下達成協(xié)議。協(xié)議的租金計價購物中心零售空間的租金可以分類如下：基本租金(Minimum Rent)：每一平方尺承租空間承租戶所支付的金額。有效租金(EffectiveRent)：將基本租金及百分比租金(以議定的一百分比的營業(yè)額支付給業(yè)主)合并一起計算。全額租金(Total Rent)：基本租金，百分比租金及其它附加的費用?；咀饨穑∕inimum Rent)基本租金可以通過很多角度看待。一般而言，基本租金有不同程度的應用與變化：持平式租金(FlatRent)：承租戶于特定租賃期間僅支付一定金額的租金，例如：每平方尺US$20年，為期十年。漸增式租金(Step-upRent)：于租賃期間，每特定年限就按議定金額或方式逐漸增加租金，例如：十年租約前三年每平方尺US$20年，中間四年每平方尺US $20年，而后三年則每平方尺US$30年。漸減式租金(StepdownRent)：這種模式很少見，部份發(fā)生在舊有租約，例如：當年營業(yè)額在US$1,000,000以下時按營業(yè)額5支付租金，而年營業(yè)額在1百萬至15百萬間，則支付4，而到15百萬至2百萬間則支付25，而超過2百萬后則支付l。百分比租金(Percentage Rentonly)：按營業(yè)額支付一定百分比租金而在一定時限后，將此金額轉(zhuǎn)成基本租 金。免租金（“O”Rent)：適用于吸引熱門零售商進駐，因此在租賃第一年得以免租金，而將此部份在未來租賃年限以其它方式反映的。按物價指數(shù)調(diào)整基本租金：基本租金每年按消費者物價指數(shù)的變動加以調(diào)整。百分比租金（Percentage R