揚州潤和綠景城營銷推廣提案.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除目 錄第一部分 揚州房地產(chǎn)市場研究分析 第 2-8頁1 揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括2 揚州房地產(chǎn)市場價格情況3 揚州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析4 揚州房地產(chǎn)市場銷售去化分析5 揚州房地產(chǎn)市場客源分析6 重點競爭個案研究第二部分 項目地塊價值及整體定位 第9-13頁1 項目地塊價值2 項目SWOT分析及應(yīng)對策略3 項目整體定位4 項目形象定位5 項目客戶定位6 項目價格定位第三部分 整合營銷推廣策略 第14-27頁1. 項目推廣定位2. 項目品牌策略3. 項目營銷推廣策略4. 階段性營銷推廣計劃第四部分 銷售執(zhí)行方案 第28-31頁1 小高層公寓操作方案2 商鋪操作方案3 首期多層操作方案4 銷售組織及人員構(gòu)想 第五部分 廣告VI設(shè)計效果 第32-34頁第一部分 揚州房地產(chǎn)市場研究分析一、揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括首先概括一下?lián)P州房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和特征，使得我們能直觀的對揚州房地產(chǎn)市場有個初步的了解：1、揚州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場發(fā)展健康揚州房地產(chǎn)市場從2003年至今商品房供求比一直保持在1.11.2左右（供應(yīng)中還包括了安置性住房），房價雖然在在06-07年間有了跳躍式的上漲，但供求關(guān)系能依然能保持在1：1，因此我們判斷短期市場依然會處于上升趨勢。2、揚州房價處于穩(wěn)中有升，泡沫較小揚州房價收入比大約在7.26上下，在江蘇省處于中游。同時由于揚州三產(chǎn)比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實際的房價收入比應(yīng)該更低，市場泡沫程度較低。3、居民購房偏好中等戶型（90-120），戶型功能實用性要求較高從我們走訪的樓盤情況看，揚州目前比較好銷的是110-120平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能非?？粗?，偏好舒適緊湊的戶型。4、居民購房熱情尚可，樓盤去化能力良好，總價購買承受能力50萬左右目前揚州市區(qū)環(huán)線以內(nèi)的住宅均價達到4000-6000元/平方米左右，居民的總價承受能力基本在60萬以下。5、居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大通過走訪相關(guān)部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。但因為在揚州經(jīng)商的外地人有一定的比率，揚州樓市中目前也存在著一定數(shù)量的投資性購房群體。6、揚州新建商品房市場受到宏觀調(diào)控的影響，呈價平量微縮狀態(tài)新一輪的宏觀調(diào)控中，揚州一手房市場受到一定的影響，價格基本保持穩(wěn)定，去化量近期有波動，但是我們判斷揚州房地產(chǎn)市場總體所受的政策影響較小。7、近兩年房價漲幅大，06年到07年已有600元/漲幅06年以前，揚州的房價僅3000左右元/，這顯然與揚州的經(jīng)濟發(fā)展不對等。07年初，受到國家整體房地產(chǎn)的局勢影響，揚州房價也開始水漲船高，在自我調(diào)整中，迅速拉升，使得市民重新認識并認可揚州市場。8、房地產(chǎn)發(fā)展重點在西區(qū)在揚州市“西進東連”的城市發(fā)展思想指導(dǎo)下，西區(qū)逐漸成為揚州市房產(chǎn)發(fā)展的領(lǐng)軍區(qū)域，目前近60%以上的房產(chǎn)開發(fā)項目均位于西區(qū)，產(chǎn)品也從單一的多層轉(zhuǎn)為現(xiàn)在的多層、小高層、高層、聯(lián)排別墅、單體別墅、復(fù)式樓競相存在的市場環(huán)境。9、建筑風格大部分是中式跟現(xiàn)代目前揚州樓盤眾多，建筑風格卻比較單一，主要集中在中式跟現(xiàn)代兩種，歐式建筑較少，這跟其他2、3級城市有所不同。這一點其實跟揚州自身定位文化古城成不無關(guān)系，根據(jù)揚州規(guī)劃局的走訪，也已經(jīng)證實對房地產(chǎn)建筑風格的限制。10、房地產(chǎn)開發(fā)投資表：揚州市房地產(chǎn)投資情況年份02年03年04年05年06年07年1-7月房地產(chǎn)投資(億元)26.243.816473.1483.454.16增長率32.46%67.21%46.09%14.3%14.1%27.70%房地產(chǎn)投資所占比例14.56%17.74%19.39%17.84%15.64%13.15%數(shù)據(jù)來源揚州統(tǒng)計年鑒從揚州的房地產(chǎn)投資增長幅度和固定資產(chǎn)增幅以及房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例情況來看，我們認為揚州房地產(chǎn)投資沒有過熱，預(yù)計今后房地產(chǎn)投資增長的空間仍然比較充裕。13、歷年揚州市商品房供求情況表：揚州市歷年商品房供求情況年份2003年2004年2005年2006年2007年1-6住宅新批準銷售113117129.3185.5488住宅合同銷售總量899399.6147.0792資料來源揚州房管局資料其07年1-6月普通商品住宅合同成交41.88萬，同比增長26.68%；商業(yè)營業(yè)用房合同成交3.42萬， 同比下降1.68%；辦公用房合同成交1.68萬，同比下降46.84%；別墅合同成交8.12萬，同比增長21.19；其中住宅具體成交結(jié)構(gòu)如下：二、揚州房地產(chǎn)市場價格情況a、整體市場價格從揚州市區(qū)不同商品住宅總體價格趨勢上我們可以發(fā)現(xiàn)，揚州的房價在近3年內(nèi)有一個較大的漲幅，其中06下半年漲幅較快。目前揚州的房價在江蘇各城市中處于中游水平，鑒于其城市綜合價值，我們判斷揚州房價仍然比較正常。b、區(qū)域價格分析市場供需兩旺促使整個城市房價穩(wěn)步上升，其中西區(qū)漲幅最大，呈現(xiàn)處一馬當先的局面。先來看看我們主力西區(qū)各主要樓盤的價格情況： 06.11 08.2 京華城中城3500元/平方米 6000元/平方米(三期) 奧都花城3700元/平方米 4000元/平方米 和美第多層4750元/平方米 小高層4300元/平方米 翡翠城07年3月 3200元/平方米 5500元/平方米 星聯(lián)邦 3200元/平方米4200元/平方米(三期) 以上是西區(qū)幾個主要的在售樓盤，通過比較可以看出,京華城中城大半年房價漲了2500元/平方米,漲幅之大令人乍舌; 揚州本土開發(fā)商新能源虎豹在西區(qū)開發(fā)的奧都花城與和美第兩個項目,地段相差不遠,物業(yè)形態(tài)完全相同,但價格也已由原來的3500元/平方米飚升至4800元/平方米,上漲1300元/平方米; 星聯(lián)邦,原名星都芳庭,項目二期去年12月開盤銷售,到今年7月三期開盤銷售時也已經(jīng)上漲1000元/平方米。南區(qū) 06.11 08.2富川瑞園 2900元/平方米 4200元/平方米 尚城07年4月2900元/平方米4000元/平方米 南區(qū)目前主要在售樓盤就兩家,富川瑞園從去年年底銷售開始至今,價格上漲1300元/平方米,尚城去年4月底開盤,最初價格2900元/平方米,目前官方對外公布價格4000元/平方米,上漲1100元/平方米.由于項目位于大學(xué)城，今后房價仍然看漲. 北區(qū) 06.11 08.2 揚州天下 開盤價格多層5000元/平方米 多層5800元/平方米 聯(lián)排別墅 7000元/平方米 聯(lián)排別墅8000元/平方米 御河苑 3300元/平方米 4300元/平方米 揚州天下自開盤起至今多層上漲300元/平方米,聯(lián)排別墅上漲1000元/平方米,上漲幅度不大,但是考慮到60萬體量,今后房價還有很大的上漲空間. 御河苑從去年至今年銷售價格上漲1000元/平方米。4、揚州市房地產(chǎn)歷年供求價格綜合分析 我們試圖通過供求、價格、信息三方面來綜合分析近幾年揚州房地產(chǎn)市場交易情況。 我們從以上的量價分析結(jié)合其他渠道的信息資料，可以初步總結(jié)如下兩點： 1）揚州2002年以來房價的上漲是和成交量同步的，反映出揚州房地產(chǎn)市場供需兩旺的態(tài)勢。2）揚州房地產(chǎn)市場近幾年一直處于供求平衡狀態(tài)，房價泡沫成分較小。三、揚州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析n 產(chǎn)品格局演變分析： 從市場形成至今，揚州房地產(chǎn)市場產(chǎn)品形態(tài)仍處于一個產(chǎn)品較單一的開發(fā)階段，在公寓產(chǎn)品中，多層公寓占市場份額的80%，為市場絕對主力；而07年上半年，揚州產(chǎn)品格局中，獨棟別墅、聯(lián)排別墅開始出現(xiàn)，稀缺奢侈類產(chǎn)品的逐漸出現(xiàn)標志著揚州房地產(chǎn)市場正逐步朝多元化需求的成熟階段演變。 目前市場部分規(guī)劃產(chǎn)品中均有小高層，這將引導(dǎo)揚州住宅消費向舒適、私密的趨勢發(fā)展。 小高層及多層，疊加式公寓房混合型產(chǎn)品已嶄露頭角。 隨著城市現(xiàn)代化進程的推進，揚州產(chǎn)品格局得到進一步發(fā)展，可以預(yù)測未來市場產(chǎn)品將呈現(xiàn)多元化的格局但受區(qū)域購買力條件的限制，經(jīng)濟型的多層產(chǎn)品仍將長期占據(jù)市場主力地位，但隨著人民生活水平的提高，小高層產(chǎn)品的市場份額逐漸擴大已是必然趨勢。本項目產(chǎn)品以多層小高層為主，有利于迎合市場最大需求。n 產(chǎn)品戶型分析分析： 揚州房地產(chǎn)市場中目前在售產(chǎn)品以三房為主，且三房占據(jù)市場絕對主力地位，二房及其他戶型較少，反映目前產(chǎn)品供應(yīng)極為單一，市場同質(zhì)競爭激烈。 目前市場購房消費多以改善型需求為主，故對三房等中大房型比較青睞，隨著市場的發(fā)展以及市場價格的提升，小面積精簡型產(chǎn)品的市場份額將逐漸擴大，如星聯(lián)邦就憑借多元化的產(chǎn)品戶型及精簡的面積控制取得了良好的市場反響。市場產(chǎn)品重疊度大，同質(zhì)競爭激烈，對于本項目而言有利于在產(chǎn)品上加以突破，以區(qū)隔競爭對手、塑造自身風格。n 產(chǎn)品戶型供求分析分析： 就總體而言市場呈現(xiàn)供略大于求的態(tài)勢，市場需求表現(xiàn)穩(wěn)定，但在局部產(chǎn)品上出現(xiàn)了供應(yīng)過剩的格局。 二房在市場供應(yīng)相對較少，特別是90 M2以下的小二房市場供應(yīng)量與銷售率成反比，反映市場供應(yīng)不足，有效需求并未被完全滿足。 市場上產(chǎn)品以三房為主，但分為經(jīng)濟適用型三房100115M2、普通三房115130 M2及舒適型三房130145 M2，在三房中舒適型三房130145 M2供應(yīng)量，但銷售率卻一般，反映該類產(chǎn)品供應(yīng)過剩，后續(xù)市場消化壓力較大。 雖然出現(xiàn)了少量4R產(chǎn)品，但是市場反映出大面積產(chǎn)品由于總價過高而接受度不佳，去化普遍比較慢。根據(jù)以上產(chǎn)品供求分析，我們可總結(jié)市場產(chǎn)品，為本項目提供決策參考如下：市場樂觀類產(chǎn)品：供應(yīng)有限、需求穩(wěn)定小二房8090 M2，小三房100115 M2市場風險類產(chǎn)品：總價過高、供應(yīng)過剩、需求有限大二房100 M2以上，大三房130145 M2四、揚州房地產(chǎn)市場銷售去化分析n 個案去化與規(guī)模體量關(guān)聯(lián)性分析分析： 大規(guī)模項目憑借其規(guī)模優(yōu)勢、良好的產(chǎn)品規(guī)劃與配套以及后續(xù)良好的升值空間在市場中處于熱銷狀態(tài)。 京華城中城不僅規(guī)模優(yōu)勢明顯，而且憑借其良好的產(chǎn)品戶型創(chuàng)新設(shè)計吸引了市場廣泛關(guān)注。對于本項目而言，規(guī)模適中，可借用規(guī)模效應(yīng)對銷售起到一定的促進作用。n 個案去化與價格關(guān)聯(lián)性分析分析： 產(chǎn)品單價與去化之間并無明顯關(guān)聯(lián)性，市場對單價的敏感程度較低，但對總價的敏感程度較高。對于本項目而言，應(yīng)充分利用建筑特色、景觀、產(chǎn)品優(yōu)勢創(chuàng)造單價，但在總價方面應(yīng)加以控制，以規(guī)避市場風險。五、揚州房地產(chǎn)市場客源分析根據(jù)本公司對揚州市場調(diào)查估算出全市客源構(gòu)成情況，如下：n 按置業(yè)用途看， 當?shù)刭彿磕康囊宰宰橹?，?5%左右；少量投資客，占15%左右。n 按地域來看， 本地客源占絕大部分，多為改善生活或二次置業(yè)，下屬縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客為解決市區(qū)戶口及子女就讀而購房。對于本項目而言，應(yīng)充分利用建筑、景觀、產(chǎn)品優(yōu)勢擴大產(chǎn)品知名度，可在下屬縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立銷售通路，以擴大客源層面、加速產(chǎn)品去化。六、重點競爭個案研究星都芳庭（星聯(lián)邦）開發(fā)商:江蘇星都置業(yè)有限公司代理公司：新景祥物業(yè)管理顧問：新加坡萬揚物業(yè)地理位置:邗江中路128號項目規(guī)模：18萬平方米產(chǎn)品類型：多層、小高層銷售情況：項目目前銷售一、二期已入住，約8萬平方米，以多層為主，三期銷售至今銷售率約70%，銷售情況良好三期主力戶型：90小三房、115小躍層銷售價格：目前均價4200元/項目綜合分析：該項目位于揚州西南，邗江中路西側(cè)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。?guī)模較大、配套齊全、產(chǎn)品類型豐富。在規(guī)劃上運用現(xiàn)代空間營造手法，時尚感較強。立面表現(xiàn)現(xiàn)代簡約格，綠化景觀等造景手法豐富。小區(qū)內(nèi)配有8大園林主題景觀系統(tǒng)、數(shù)百米風情商業(yè)街、室外運動休閑場所?？傮w而言，項目口碑較高，性價也比較高，而且目前在售房源均已是準現(xiàn)房，對本項目有一定的競爭壓力。新港首府（新港名興花園二期）開發(fā)商:蘇州新港建設(shè)集團有限公司揚州分公司全案策劃：南京藍風房地產(chǎn)投資顧問有限公司地理位置: 開發(fā)路與順達路交匯處項目規(guī)模：28萬平方米產(chǎn)品類型：多層、高層銷售情況：項目目前銷售二期，以高層為主，07年12月開盤，目前銷售情況較好。主力戶型：95130（兩房、三房為主）銷售價格：目前高層均價4100元/。項目綜合分析：一期37幢多層住宅已經(jīng)交付入住，目前是揚州西南新城核心大型成熟居住社區(qū)之一；二期新港首府是新港建設(shè)集團2008年度在揚州的大成之作，立志打造成為“揚城首善之府榮耀之邦”。 二期新港首府具有完善的內(nèi)外生活配套，領(lǐng)先揚州的雙語幼教體系，成熟的居住氛圍，高品質(zhì)的建材設(shè)備，嚴密的工程質(zhì)量過程監(jiān)控體系，層次豐富的社區(qū)景觀，新古典主義建筑立面等多項優(yōu)勢。第二部分 項目地塊價值及整體定位一、項目地塊價值核心發(fā)展重點板塊位于揚州城市版圖西南板塊，城市發(fā)展主動脈邗江大道，歐尚超市即將入駐、淮左名都大酒店等生活配套紛紛入住。板塊價值急速升級，未來發(fā)展?jié)摿薮?。大學(xué)城規(guī)模持續(xù)夸大揚州大學(xué)城全面進駐，環(huán)境資源學(xué)院、工業(yè)職業(yè)學(xué)院、商務(wù)高等學(xué)院、廣陵學(xué)院等高校招生規(guī)模持續(xù)擴大。商業(yè)設(shè)施蓄勢待發(fā)周邊商業(yè)經(jīng)營面積蓄勢待發(fā)，揚州商城、高力汽配城、萬都裝飾城等商業(yè)設(shè)施成功運營。項目周邊配套設(shè)施交通：項目緊靠邗江中路，公交線路眾多，交通網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達，驅(qū)車至市中心約15分鐘，至汽車西站、大潤發(fā)約5分鐘，繁華寧靜可輕松切換。醫(yī)院：和平醫(yī)院至本項目僅5分鐘路程。教育：揚州大學(xué)城、長河小學(xué)（規(guī)劃中）、振興中學(xué)（規(guī)劃中）二、項目SWOT分析及應(yīng)對策略項目SWOT分析應(yīng)對策略項目優(yōu)勢（S）l 開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)驗豐富，對市場把握準l 周邊自然景觀資源豐富，視野開闊l 核心發(fā)展重點區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮蟀l(fā)揮優(yōu)勢l 走品牌化、精品路線，以奇、快、高質(zhì)量服務(wù)致勝；l 利用自然景觀資源，走產(chǎn)品差異化路線。項目劣勢（W）l 項目周邊商業(yè)配套設(shè)施不夠完善l 項目相對較偏，車流人流稀少l 項目緊鄰工廠，對居住環(huán)境造成一定影響轉(zhuǎn)換劣勢l 加強小區(qū)物業(yè)管理與周邊區(qū)域形成檔次與形象區(qū)別，通過小區(qū)圍墻及綠化處理與周邊區(qū)域隔離l 規(guī)劃沿街商業(yè)配套、門診等社區(qū)配套設(shè)施l 分期開發(fā)，不斷總結(jié)開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，以市場化運作為核心，將投資風險降至最低此文檔僅供學(xué)習(xí)與交流項目機會（O）l 隨著人們對空氣質(zhì)量及居住環(huán)境的重視，自然景觀豐富的健康生態(tài)物業(yè)受到人們的歡迎l 項目周邊物業(yè)規(guī)模已經(jīng)形成，有利于本項目借勢推廣，并且揚長避短，創(chuàng)造差異，填補市場需求抓住機會l 營造一個現(xiàn)代、健康、生態(tài)的棲身之地，吸引注重提高生活質(zhì)量的置業(yè)者l 走產(chǎn)品差異化，利用貴司品牌及專業(yè)優(yōu)勢，從建筑外觀、戶型設(shè)計、園林景觀等方面塑造差異化產(chǎn)品，以產(chǎn)品及周邊景觀資源制勝l 控制成本，以高端產(chǎn)品、平民價格迅速占領(lǐng)市場，吸引中端客戶項目威脅（T）l 揚州市場購買力有限，且房地產(chǎn)市場競爭激烈，未來三年供應(yīng)量增大，供大于求，產(chǎn)品推陳出新l 項目附近的項目規(guī)模都較大、配套齊全，產(chǎn)品品質(zhì)較高且豐富，口碑較好，且工程都已達到一定階段，已占據(jù)部分高端市場，嚴重威脅本項目規(guī)避威脅l 創(chuàng)新區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計，引導(dǎo)消費市場l 用產(chǎn)品塑造差異，用總價沖擊市場l 提升建筑品質(zhì)，社區(qū)環(huán)境，增加項目附加值l 通過提高產(chǎn)品附加值，增加項目市場競爭力三、項目整體定位1市場定位根據(jù)我司對揚州房地產(chǎn)市場的調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，目前本地已售、在售房地產(chǎn)項目在定位上相對不成熟，由于對市場的把握不準，有的項目在實際銷售中不斷的調(diào)整定位，實際定位與當初相距甚遠；本項目規(guī)模適中，片區(qū)內(nèi)配套完善、居住氛圍濃厚。因此，在入市時機的選擇上，建立新的、高層次的住宅標準，引導(dǎo)揚州消費者生活新模式、居住新理念，充分結(jié)合中國傳統(tǒng)的鄰里文化、區(qū)域的教育文化及建筑本身的歐式風格，吸引當?shù)鼐用竦年P(guān)注，深入挖掘新古典主義文化內(nèi)涵，為當?shù)貭I造新型的生活模式及生活理念，提高消費者的居住品味。結(jié)合揚州整體市場現(xiàn)狀及該片區(qū)未來發(fā)展趨勢，在對競爭對手充分、詳細研究的基礎(chǔ)上，針對本項目自身特點，我司認為本項目市場定位為“中高檔品牌物業(yè)”，為渴望提高生活質(zhì)量的揚州市民在城西南提供一個“國際人文新榜樣社區(qū)”。2市場定位釋義 中高檔：此“中高檔”并不是以價格來劃分物業(yè)檔次，而是針對目前市場競爭激烈的現(xiàn)狀，以近似于中高檔產(chǎn)品的價格入市，但是在產(chǎn)品設(shè)計、營銷包裝及物業(yè)管理上是以高檔形象入市，突出建筑特色，目的是提高產(chǎn)品的綜合性價比，給客戶以物有所值之感，迅速占有市場。 品牌：本項目品牌體現(xiàn)的重點是與同檔次產(chǎn)品的差異性，著重體現(xiàn)的是開發(fā)商實力、設(shè)計師水準、產(chǎn)品創(chuàng)新及承建商建筑質(zhì)量，強調(diào)過程精品以及選材上的精益，極高的性價比是本項目“品牌物業(yè)”的有力支撐。 新榜樣：繁華寧靜輕松切換，享受新鮮空氣，擁有鬧中取靜的自然健康生活；提倡休閑健康生活理念，小區(qū)內(nèi)部設(shè)置供鍛煉身體的健身設(shè)施，專為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的醫(yī)療診所等為業(yè)主營造一個健康社區(qū)；5+2的生活模式，對大自然的全情投入。 人文國際：標識性的建筑符號，現(xiàn)代風情小郡，智能化管理服務(wù)，客家文化的交融，尊貴的享受，身份的象征，生活多姿多彩的體驗。3市場定位依據(jù) 揚州目前中低檔物業(yè)的開發(fā)量、銷售量及存房量所占比重較大，本項目如果還走一般的中低檔路線，無疑是雪上加霜，所面臨的銷售壓力將會極大，很難與本項目相距不遠的幾個中高檔項目相抗。 本項目的開發(fā)思路就是生態(tài)園林、歐陸簡約建筑及次城市中心概念，做出產(chǎn)品差異性，如此將受到市場的追捧。綜合上述，本項目走中高檔品牌路線是唯一選擇，但只有樹立較高的物業(yè)形象，增加產(chǎn)品附加值，提高價格性能比，才可以增強客戶對本項目的認知度，最終使項目銷售取得理想的效果。四、項目形象定位1項目形象根據(jù)項目的市場定位，我司將本項目形象定位為“揚城西南板塊11萬平米國際人文新榜樣社區(qū)”，以自身的自然景觀環(huán)境資源、中高檔的價位、高檔的規(guī)劃設(shè)計、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性價比吸引市場關(guān)注，刺激買家購買欲望，引導(dǎo)揚州房地產(chǎn)市場的居住革命，同時形成客戶對貴司品牌認知，并最終實現(xiàn)開發(fā)贏利；2形象支撐 城西南首席高尚健康園林社區(qū) 大學(xué)城、城西南次中心板塊 歐式新古典主義的建筑風格及豐富的產(chǎn)品類型 小區(qū)倡導(dǎo)的居住文化五. 項目客戶定位1從時期上劃分項目前期銷售以老城區(qū)周邊客戶為主，后期吸引新城區(qū)及其它周邊客戶。2目標客戶及其消費特征分析當?shù)毓珓?wù)員及銀行證券、學(xué)校、醫(yī)院等單位中等收入人士l 年齡結(jié)構(gòu)：2535歲之間l 家庭特點：家庭人口平均在3人/左右，家庭月收入在30004000元；基本上都有交通工具;l 消費特點：此類客戶大多數(shù)已有置業(yè)經(jīng)驗，而且有在23年內(nèi)的換房需求，為了改善或提高居住質(zhì)量，計劃購買3房或4房單位，面積集中在110130平方米之間，可隨的物業(yè)總價在4550萬元之間;企業(yè)中高層管理人員及專業(yè)技術(shù)人員l 年齡結(jié)構(gòu)：2835歲之間；l 家庭特征：家庭人口平均在2.5人左右，家庭月收入在60008000元；l 消費特征：此類客戶目前大多數(shù)居住在公司提供的宿舍中，對自有物業(yè)比較向往，對建筑風格、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、周邊配套均有較高要求，喜歡一次置業(yè)到位，計劃購買3房居多，面積在120平方米左右，可承受的總價在5055萬之間；當?shù)厣馊恕⑸特渓 年齡結(jié)構(gòu)：3540歲之間；l 家庭特征：家庭人口平均在3.5人/戶左右，家庭月收入在800010000元；基本上都有交通工具，以摩托車、面包車為主；l 消費特征：有多次置業(yè)經(jīng)驗，比較向往更高的、有品味的社區(qū)，對物業(yè)價格的隨能力較高，喜歡群居，付款方式多為一次性付款，承受物業(yè)的總價在5055萬之間；當?shù)匦乱淮r(nóng)民l 年齡結(jié)構(gòu)：2330歲之間；l 家庭特征：家庭人口平均在2人左右，家庭月收入在30004000元，基本都有交通工具，以摩托車為主；l 消費特征：購房目的主要為了自住結(jié)婚使用，目前居住在自有物業(yè)里，他們并沒有置業(yè)能力，主要依靠家里蓋私房出租獲得額外收入，家里經(jīng)濟實力較雄厚，他們比較喜歡追求新潮，追求有品味的生活，有私密性的個人空間，可承受的物業(yè)總價在40萬元左右；本項目有效客戶預(yù)測（為什么要選擇本項目）客戶類型消費心理需求面積可承受總價比例當?shù)剞r(nóng)民想改善目前居住條件，提高居住質(zhì)量；對該片區(qū)有感情，二次置業(yè)者居多二房、三房90-120平方米之間40-43萬約10%本地生意人喜歡本項目高品質(zhì)生活社區(qū)，作為度假使用或者投資物業(yè)，多次置業(yè)大房或頂層單位130180平方米之間5060萬約20%公務(wù)員向往健康、幽靜、安全的生活；多次置業(yè)，作度假休養(yǎng)用三房或四房單位，110140平方米之間5055萬約30%企事業(yè)單位購買高檔房屋經(jīng)濟能力有限，但想擁有高質(zhì)量的生活希望一步到位置業(yè)二房或三房單位面積在120平方米以下4550萬約40%六項目價格定位1價格的比較因素價格是項目開發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過位置、功能、設(shè)計、市場比較價格、宣傳包裝等諸多因素，達到提升項目價值，以實現(xiàn)利潤最大化的目的，以此，我司從以下影響價格制定的各個因素，將本項目與市場可比項目進行比較。位置：即地段，購買房地產(chǎn)的重要選擇因素；交通：與交通主干道的距離，可選擇交通工具的多元性，人員出入的便捷性；配套：商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、休閑娛樂等社區(qū)配套的完善程度；建筑密度：建筑物的密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；環(huán)境：小區(qū)的內(nèi)外環(huán)境是否宜人；停車：車位是否充足，車輛出入的方便性；噪音：周邊是不時有交通主干道或工廠制造嗓聲；通風：自然風是否可以進入小區(qū)，戶型內(nèi)是不形成對流；采光：住宅采光的均好性；戶型特色：房屋的空間布局是否滿足客戶的需求；外型：外部建筑風格的美觀性；物業(yè)管理：是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入：發(fā)展商：發(fā)展商知名度及品牌工程進度：良好的工程進度是客戶購買的信心保證：營銷營劃：策劃的周密性、全面、客觀的市場分析，準確的定位，有效的營銷策略等；2價格定位對比競爭個案市場價格，本項目價格下限應(yīng)高于與星聯(lián)邦銷售，而價格上限則應(yīng)推廣進度、工程進度較早的星聯(lián)邦略低一些。即本項目的保守均價為4100元/M2，樂觀均價為4200元/ M2 。第三部分 整合營銷推廣策略一、項目推廣定位大概闡述本案產(chǎn)品： 規(guī)劃 低密度 水景 自然、生態(tài)、綠地、陽光 智能化 建筑風格 戶型 人文 配套得出本案產(chǎn)品的特性就是： 1. 高尚健康的休閑園林社區(qū)2. 國際景觀，突出環(huán)境優(yōu)美，且重點突出水景3. 次城市中心尊貴地段，緊鄰大學(xué)城，繁華寧靜情牽一線4. 寬敞舒適，建筑規(guī)劃及戶型設(shè)計考慮人性，科學(xué)5. 超前智能化，完善的物業(yè)，高尚現(xiàn)代流行生活主打廣告語尊榮領(lǐng)地人居榜樣輔助廣告語: 休閑的極致就是融化在自然里, 一生的綠色心情釋放開逸的品味私人住所，回歸自然的水景綠意庭院 文案表現(xiàn)主要元素： 規(guī)模/品質(zhì)/鄰里/身份/高貴/氣質(zhì)/品位/自由/假日/浪漫/生態(tài)/享受/愜意/陽光/綠地/呼吸/人性 產(chǎn)品賣點（品牌支撐點）消費者利益點廣告宣傳點整合營銷手段名稱定位廣告語（品牌承諾）潤和綠景城尊榮領(lǐng)地人居榜樣盈翠水景麗景、璀若星辰的景觀點綴整個小區(qū)智者樂水，將家安在風景區(qū)的休閑享受自然空間自然錯落、戶戶觀景等舒暢超時尚布局規(guī)劃建筑空間現(xiàn)代主義清新建筑語匯，流淌優(yōu)雅的藝術(shù)旋律人性化、專業(yè)化的物業(yè)管理、智能周密的保安系統(tǒng)嚴密而充滿人情的管理維持了自在的生活體系管理空間雅致文化、藝術(shù)生活、崇尚自然且彼此關(guān)照的社區(qū)文化一種優(yōu)雅自然的、溫馨和睦的理想鄰里關(guān)系人文空間商業(yè)遠離都市喧囂卻不遠離都市繁華與便捷，配套空間報紙廣告、電視廣告、SP、現(xiàn)場廣告等二、 項目品牌策略次城市中心的主導(dǎo)優(yōu)勢西南板塊尊貴地段周邊有成熟社區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，出行便利緊鄰大學(xué)城積聚藝術(shù)氣質(zhì)的樓層建筑精妙的建筑與自然景觀的融合精雕細作的高品質(zhì)樓房氣勢磅礴的建筑配套現(xiàn)代、時尚，開創(chuàng)一種真正意義上與大城市接軌的都市生活高品位時尚風情商業(yè)區(qū)，社區(qū)居住文化的核心體現(xiàn)。離繁華很近離喧囂很遠住在城里，亦住在花園里城市的，人文的，精神歸屬心靈靠岸的家園尊重當?shù)匚幕e淀與傳統(tǒng)，景觀塑造既考慮觀賞性與審美情趣，又充分注入文化含量，展示一種屬于精神與文化領(lǐng)域的意象，直接體現(xiàn)開發(fā)商營造一種積極向上、健康和諧的居住文化。 尊榮領(lǐng)地人居榜樣產(chǎn)品支撐點 POINT OF SUPPORTING 優(yōu)美溫情的人文社區(qū)繽紛多彩的景觀環(huán)境精粹盡顯的完美建筑齊全而配合有序的完善配套都市生活的主旋律雋永的詩歌引人入勝的畫卷充滿靈感的雕塑渾然一體的協(xié)奏曲11萬平米國際人文新榜樣社區(qū)三、推廣策略在本案之營銷活動中，我們將通過以下手段首先是贏取受眾注意力。因此，在廣告?zhèn)鞑ブ?，適當以一些刺激性、炒作性詞匯獲取受眾注意力，比如“揚州西南首席”、 “傲居”、“引爆”等，賺取眼球。 積極利用事件行銷，創(chuàng)造宣傳話題與焦點事件。如開盤儀式可以搞得熱烈、隆重，并尋求媒體進行新聞炒作。同時我們還可以利用售樓處公開、結(jié)構(gòu)封頂、環(huán)境公開等事件，開展SP促銷活動，以匯聚人氣，制造宣傳題材。 建立與受眾雙向溝通之傳播模式。如集齊幾期廣告，可以到銷售現(xiàn)場領(lǐng)取禮品；廣告內(nèi)容中可以涉及有獎問答、需求調(diào)查等；如“你向往的家園”征文大賽、“我家的庭院最美麗”少兒美術(shù)大賽等。 生命周期的策略概圖概念引導(dǎo)階段（從預(yù)約至開盤）開盤強勢推廣階段（開盤后三個月） 品牌升華期 營造氣氛，制造輿論，讓顧客初步建立起對項目“國際人文新榜樣社區(qū)”的概念認知，引發(fā)期待。推廣手段主要利用新聞稿、大版面形象廣告，形成品牌知名度和美譽度，并積累起有效客戶資源。 運用整合營銷傳播方式，實施高密集的立體投放與關(guān)聯(lián)傳播，并結(jié)合SP、PR手段，將品牌個性演繹到極致，并引發(fā)市場轟動，形成良好的社會輿論和口碑。 到達銷售高潮，受眾對本案有了很深的印象，并產(chǎn)生向往這種生活的購買動力，品牌核心概念傳播深入人心。這一階段廣告?zhèn)鞑サ闹饕蝿?wù)是根據(jù)銷售反饋，通過必要的銷售手段，對滯銷之單位，輔以一定的促銷手段以打開銷售通路（比如送裝修費用、特別推薦戶型）。 消費者對某品牌存在區(qū)的認知，大致可分為“有知悉、主動回憶、第一主動提及、獨占知名度”四個層次，品牌一但能“進入消費者主動提示”階段時，該品牌就在市場上建立了存在的地位，并具有了成為強勢品牌的基本條件在消費者腦海中迅速建立本案知名度（2-3個月左右）由于本案周圍集聚了有實力、有品牌的競爭對手，建議用核爆亮相導(dǎo)入，以吸引注意力和關(guān)注度1、 概念導(dǎo)入期任務(wù)特征該階段廣告流程最大的目的是：最短的時間引起注意，最大的范圍引起社會的輿論，在最短的時間里造成銷售轟動這就要求無論在媒體或輿論上必須產(chǎn)生較大的吸引力首先是引起關(guān)注了解項目產(chǎn)生行為2、開盤強勢推廣期在打開知名度的基礎(chǔ)上，利用廣告迅速包裝出最吸引消費者、最具優(yōu)勢的產(chǎn)品核心價值任務(wù)消費者不僅已經(jīng)知道某品牌的名稱，更能知道其“賣什么”，更渴望了解產(chǎn)品有什么獨特的利益點。到該產(chǎn)品而言，如布局、環(huán)境，規(guī)劃等，并進一步升華到一種全新的生活方式銷售快速上升，逐步占領(lǐng)細分市場消費者產(chǎn)生消費行為的愿望特征基本色調(diào)：選用比較高雅品位的自然色系，與靈性、品位、生活、陽光的品牌承諾相呼應(yīng)，不斷向消費者傳遞入住本項目所享受到的“皇家風情園林”與“現(xiàn)代健康生態(tài)”的高尚生活。畫面和標題：正面進行訴求，使業(yè)主能感覺到入住本案，就會帶來生活、心境、家庭等方面的美的升華，如自由自在的生活、輕松愉悅的心情等。廣告表現(xiàn)內(nèi)容：(略)廣告表現(xiàn)的風格及調(diào)性的說明：畫面主角：本項目的美麗環(huán)境以及小區(qū)內(nèi)高品位的園林生活享受美感快樂的畫面。一般來說，畫面是悠閑的、富于活力的景與人，傳達的是本項目獨有的、令人羨慕的生活模式。廣告版式風格要統(tǒng)一：這是品牌形成記憶的重要一環(huán)。比如作為畫面核心記憶的LOGO，不同人物、景致的大小、調(diào)性等都有統(tǒng)一的要求，要讓每一版的廣告都是對品牌形象的一種積累而不是破壞，要以統(tǒng)一的視覺形式和不同的視覺重點加強消費者對品牌及產(chǎn)品的記憶度。將產(chǎn)品本身利益與品牌外延價值服務(wù)、文化緊密相聯(lián)，使兩者建立對等關(guān)系建議利用各種宣傳活動，報紙廣告營建品牌文化，達到“品牌的內(nèi)涵文化”吸引消費者的目的，從而促進銷售。任務(wù)3、 品牌升華期消費者對該品牌有了更感性的認識，提及該品牌，聯(lián)想到的不僅是關(guān)于產(chǎn)品物質(zhì)方面的元素，還包括精神方面的期望，對此該產(chǎn)品來說，它已成為一種生活方式、人文社區(qū)的代名詞銷售達到高峰，口碑不錯，慕名購買者越來越多特征媒介策略媒體接觸習(xí)慣電視、戶外廣告、報紙是揚州居民經(jīng)常接觸的媒介主要媒體 報紙媒體 電視媒體次要媒體 戶外 DM 雜志補充媒體 網(wǎng)絡(luò)媒介策略原則根據(jù)消費群對媒介接觸情況的調(diào)查我們可以得到以下的主次安排:我們的目標媒體所承擔的任務(wù)目標視聽眾廣告排期到達率與頻次 最大化鎖定目標消費者提升銷售和建設(shè)品牌圍繞促銷公關(guān)活動，樓市競爭狀況，政策變動，進行強弱安排廣告前期和品牌建設(shè)強調(diào)到達率，促進銷售有效頻次優(yōu)先媒介整合安排以上為各方面廣告的不同時期配合情況，戶外的廣告必須保持始終的暴露活動配合廣告報紙廣告戶外廣告開盤強勢推廣期升華期活動配合廣告電視媒體廣告段點式投放以節(jié)省費用和保持記憶口碑和軟性廣告DM和INTERNET廣告消化期電視廣告報紙廣告活動配合廣告概念導(dǎo)入期INTERNET廣告四、階段性營銷推廣計劃1總體策略兩線一點，立體作戰(zhàn)兩線：實線：樓盤通過評獎拿到相關(guān)城市名盤的榮譽，以此作為項目的實線推廣。虛線：次城市中心理想生活社區(qū)的推廣一點：項目核心價值點：城西南低密度景觀住宅，提供一站式的購物、休閑、娛樂，提倡一種輕松，健康休閑的理想生活方式。2行銷思路借勢蓄勢引爆延續(xù)借勢：借用政府及周邊項目相關(guān)宣傳區(qū)域大環(huán)境的力度，達到節(jié)約廣告支出的目的。蓄勢：利用項目前期的推廣活動，積累一定的意向客戶數(shù)量。引爆：當客戶與推案量的比例達到1：2時，即可正式引爆。延續(xù)：保持最低限度的廣告投入，開始為二期做準備。3全案銷售策略一期賣環(huán)境，產(chǎn)品n 以項目未來的升值區(qū)位、規(guī)劃為宣傳切入點，提升項目形象檔次；n 通過現(xiàn)場周圍的園林、建筑及模型等，實景展示項目品質(zhì)，促成銷售；n 通過項目優(yōu)秀的總體規(guī)劃、園林景觀，讓客戶對項目未來社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的憧憬，在市場上引起一定程度的轟動；n以競爭力強的產(chǎn)品打入市場，達到迅速搶占市場的目的。n在項目各種展示條件下，通過大氣的營銷手法及適當?shù)膬r格杠桿策略，達致項目熱銷目標。建立“潤和置業(yè)會”，借由意向客戶的積累，可以很快的建立“潤和置業(yè)會”，塑造潤和公司的品牌形象，對開發(fā)商后續(xù)的開發(fā)非常有幫助。二期賣社區(qū)n 一期基本封頂，項目實景已經(jīng)可以充分展示，建筑及園林品質(zhì)不再可能在市場上引起大的轟動，并且項目外在品質(zhì)復(fù)制簡單，不具備長久競爭優(yōu)勢；n 真正的好盤，在于能以好的項目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“理想生活社區(qū)”的理念；n 本項目的品牌建設(shè)將經(jīng)歷以下幾個過程：前期的項目經(jīng)營；中期的企業(yè)人文建設(shè)，建立公司獨有的企業(yè)文化、經(jīng)營理念，形成企業(yè)核心競爭力；后期的品牌維護。Key Point： 重點是在每一期的前期就要為后一期的推廣做醞釀和鋪墊。不然在該賣環(huán)境的時候，卻沒什么可給客戶看。第一期：先將部分多層、小高層及沿街商鋪推向市場，充分體現(xiàn)項目產(chǎn)品高品質(zhì)概念，并將小高層進行全方面的廣告宣傳以提升其銷售價格和市場認可度（相對市場而言，小高層的推廣難度較高些，因此需要在第一期中便加以推售）另外將部分的區(qū)位相對較差的少量多層進行第一期的銷售，一則是為了試探市場，二是以稍低的價格來快速回籠資金。第二期：一期順利結(jié)束后，推出相對區(qū)位較好的剩余房源，既可以增強客戶對區(qū)位的認同感，又使價格的上漲更趨合理。在項目品牌認知、廣告投放力度已達到一定程度時，將供應(yīng)量較大的區(qū)位放在此時銷售也是十分科學(xué)合理的。4銷售期控制根據(jù)工程進度安排銷售階段。每一期的延續(xù)期就是下一期的醞釀期，如此循序漸進造成項目的順利快速去化。推案期推案產(chǎn)品階段銷售期時間第一期多層、小高層、沿街商鋪第一階段醞釀期項目取得施工許可證至取得預(yù)售許可證前第二階段公開期取得預(yù)售許可證強銷期開盤后半個月第三階段延續(xù)期強銷期2個月后第二期小高層、沿街商鋪第一階段醞釀期取得二期預(yù)售許可證前2個月第二階段公開期取得預(yù)售許可證強銷期二期開盤后半個月后第三階段延續(xù)期強銷期2個月后5入市時機和產(chǎn)品1、本案入市時面臨的困難： 對本案所在區(qū)域的認同感 肩負塑造項目城西南標志住宅整體形象的艱巨任務(wù) 西南板塊概念的明確 初步品牌形象在短時間樹立 價格與周邊個案相比無大的優(yōu)勢下快速的去化總結(jié)整體市場現(xiàn)況和本案的各項特征，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，必須在短時間內(nèi)全盤解決，缺一不可。針對以上困難，入市應(yīng)當注意：搶戰(zhàn)機：從宣傳上提前介入市場，造成先聲奪人的市場影響力。以建設(shè)速度較快的多層產(chǎn)品搶先入市，浪式進攻，分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏。造概念：本案的操作不光是高品質(zhì)住宅，而是創(chuàng)造了一個眾人羨慕的居住典范理想化生活社區(qū)。作板塊：為了使項目在市場中的高檔地位更突出，應(yīng)充分把握地段升值，發(fā)展前景，將附近區(qū)域塑造成中央生活居住區(qū)板塊。樹品牌：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點具有現(xiàn)實意義。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，而且對發(fā)展商在開發(fā)的后續(xù)樓盤積累品牌效應(yīng)！2、入市時機和產(chǎn)品建議為了提早搶占市場，我們可以用一期景觀條件一般的多層和小高層作為入市產(chǎn)品，由于多層建設(shè)工期較短，我們可以很快拿到預(yù)售證，爭取提早進行預(yù)售，而且我們可以在正式預(yù)售前二兩個月開始醞釀積累客戶，拿到預(yù)售證就接受預(yù)定。與市場價格接軌，并為后面景觀條件較好的產(chǎn)品提價留下空間。Key Point：重點是先下手為強，以項目的多層快速切入市場，搶得銷售上的主動權(quán)。6. 全案策略品牌塑造戰(zhàn)略生活藝術(shù)ILD（理想生活社區(qū)） 健康環(huán)境交通配套生活品質(zhì)智能化文化品牌（感性認知）項目形象 + 企業(yè)品牌 + 企業(yè)形象建立項目理想價值地位（理性認識）創(chuàng)造企業(yè)效益與項目利潤最大化7. 分階段執(zhí)行策略一、醞釀期（含準備期）執(zhí)行策略1.利用媒體之優(yōu)勢將開發(fā)商形象進行宣傳，逐步樹立為“揚州西南居住典范”的形象；2.結(jié)合項目形象推廣的同時，將本案“理想生活社區(qū)”的定位進行宣傳、提升；3.結(jié)合本案“理想生活社區(qū)”的定位，提出“現(xiàn)代理想生活的標準”，引起話題，將市場炒熱；4.成立潤和置業(yè)會，收集客戶名單，為后續(xù)各期及樓盤推廣作好鋪墊。5媒體進程：本時期不論現(xiàn)場或媒體上，建議案都采取較低調(diào)之醞釀手法，其具體內(nèi)容有隔周一篇軟新聞：開發(fā)商形象、樓盤品質(zhì)，資訊等引導(dǎo)式文本；隔周一篇NP：以中央生活圈形式等報導(dǎo)式廣告為主，配合低密度寓言式手法來呈現(xiàn)；l 宣傳制作物：海報、派夾報等大眾宣傳廣告的運用，亦可考慮以“尊榮領(lǐng)地”與“理想生活社區(qū)”為概念專門制作概念宣傳性海報，作為本案前期醞釀廣告，形成人們耳語傳播的話題；lSP活動以“新城區(qū)的建筑、理想中的社區(qū)”為主題，舉辦相關(guān)引導(dǎo)性的活動物業(yè)管理公司簽約儀式 潤和置業(yè)會會員募集活動 產(chǎn)品推介會業(yè)務(wù)執(zhí)行 現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。 建議將工地現(xiàn)場的綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準備。 市場調(diào)查分析，調(diào)整說辭。 市中心主要道路大型看板出街。 二、公開期執(zhí)行策略1. 報道及置入性廣告延續(xù)使用：公開闡述本案低密度、產(chǎn)品、純氧理想生活社區(qū)之定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產(chǎn)品優(yōu)勢；2. 開盤當日邀請政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及代言人參加開盤剪彩儀式，引起社會及媒體的關(guān)注，達到當日新聞熱點的目的；3. 漸熱式媒體進程：運用一次次產(chǎn)品導(dǎo)向性廣告波段進行產(chǎn)品公開，其具體內(nèi)容有：l 一周一篇軟新聞：產(chǎn)品內(nèi)容探討、開發(fā)商形象鞏固；l 一周一篇NP：持續(xù)寓言式及比較式主題公開產(chǎn)品；l 現(xiàn)場制作物：銷平等現(xiàn)場運用媒體制作完成；l 售樓現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng)布置，包括彩旗、指示牌、橫幅、條幅；l 實質(zhì)渠道建立：售樓處、開盤活動或宣傳品等應(yīng)用展開。SP活動： 開盤活動 商業(yè)用房招商成功簽約儀式。業(yè)務(wù)執(zhí)行： 第一波廣告熱潮開始，電視，報紙，引導(dǎo)旗全面鋪陳 開盤活動執(zhí)行。 公布抽獎活動方案。三、強銷期：執(zhí)行策略：1. 運用媒體及執(zhí)行策略將本案形象提升，適度的營造產(chǎn)品“一房難求”的印象。3. 數(shù)據(jù)型資訊