XX人民銀行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書.doc

前 言專家品質(zhì)摯誠(chéng)服務(wù)規(guī)范管理業(yè)界典范明潔人升起了物業(yè)管理的風(fēng)帆我們乘風(fēng)破浪，用一流的人性化服務(wù)為莊嚴(yán)的中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行增添一抹明快的色彩讓莊嚴(yán)的銀行辦公大樓成為濟(jì)南市最亮麗的一道風(fēng)景請(qǐng)您相信因?yàn)橛辛嗣鳚崳磺袑?huì)變得明潔明潔物業(yè)，明潔生活目 錄第一部分 報(bào)價(jià)文件91.1報(bào)價(jià)一覽表101.2詳細(xì)的費(fèi)用投入計(jì)算111.3詳細(xì)的成本測(cè)算12131年管理費(fèi)用明細(xì)表12132年房屋管理費(fèi)用明細(xì)表13133 年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì)14134年保潔費(fèi)用明細(xì)表15135年保安費(fèi)用明細(xì)表16136年綠化費(fèi)用明細(xì)表17137費(fèi)用匯總表181.4其它優(yōu)惠條件191.4.1為中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行新辦公樓免費(fèi)提供開荒(約3萬元)191.4.2以市場(chǎng)價(jià)格半價(jià)為業(yè)主提供家政服務(wù)191.4.3前期辦公樓接收期間免費(fèi)從總公司抽調(diào)一名高級(jí)管理人員19第二部分 技術(shù)文件2021針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說明（管理理念）212.2擬派中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目經(jīng)理、部門經(jīng)理25保證項(xiàng)目經(jīng)理不變的承諾書2823物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度292.3.1項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)圖292.3.2項(xiàng)目部員工崗位職責(zé)30A.項(xiàng)目部經(jīng)理30B.工程部31C.保潔綠化部40六、管理部482.3.3物業(yè)管理運(yùn)作流程大綱50一、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作流程50二、項(xiàng)目經(jīng)理管理程序及規(guī)范51三、項(xiàng)目部工作檢查流程圖52四、辦公室文員工作程序及規(guī)范要求53五、倉(cāng)庫管理程序圖54六、回訪分類示意圖55七、投訴處理程序流程圖56八、物品使用及報(bào)廢程序57九、保潔檢查監(jiān)督流程圖58十、公共設(shè)施維修工作流程圖：59十一、檢查、驗(yàn)收共用設(shè)施維修工作流程圖60十二、維修班工作程序61十三、盤查可疑人員流程圖62十四、管理工作規(guī)程632.3.4管理規(guī)章制度111一、員工著裝制度111二、請(qǐng)假制度111三、交接班管理規(guī)定111四、物料采購(gòu)、保管、領(lǐng)用制度112五、庫房管理與進(jìn)貨驗(yàn)收制度112六、財(cái)產(chǎn)管理制度113七、對(duì)講機(jī)使用規(guī)定113八、操作票制度114九、維修巡檢制度114十、機(jī)房安全保衛(wèi)制度115十一、交接班制度115十二、停、送電票制度116十三、電氣維修管理規(guī)定118十四、工具管理制度119十五、水箱間管理規(guī)定120十六、電氣豎井、管道井管理規(guī)定120十七、工程部周轉(zhuǎn)倉(cāng)庫管理規(guī)定1202.4物業(yè)管理人員配備方案121一、項(xiàng)目人員聘用標(biāo)準(zhǔn)（含人員職稱、資格等）121二、培訓(xùn)管理體系126三、駐中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目部人員定編1302.5物業(yè)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案131保潔設(shè)備一覽表132常 用 工 具 一 覽 表133清 潔 原 料 一 覽 表134工 程 管 理 工 具 一 覽 表135保安裝備一覽表136辦公設(shè)施一覽表136花卉擺放計(jì)劃方案137重要設(shè)施、設(shè)備代維、保養(yǎng)費(fèi)138綠化工具、用肥一覽表1392.6物業(yè)管理費(fèi)用收支測(cè)算報(bào)告（物業(yè)管理第一年度）140 方案一140方案二1412.7物業(yè)管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)與承諾1422.7.1工 程 部142一、運(yùn)行設(shè)備及附屬設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和維修范圍142二、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)142三、具體服務(wù)1452.7.2安 全 部154一、服務(wù)范圍154二、安全管理標(biāo)準(zhǔn)154三、具體服務(wù)1552.7.3保潔（綠化）部160一、服務(wù)范圍160二、保潔管理標(biāo)準(zhǔn)160三、保潔具體服務(wù)161四、綠化服務(wù)范圍164五、綠化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)164六、綠化服務(wù)范圍165七、高空作業(yè)、外墻清洗1732.7.4普通信件、報(bào)刊、雜志的分發(fā)服務(wù)1822.7.5突發(fā)應(yīng)急維修服務(wù)1822.7.6建立、完善物業(yè)資料和檔案1822.7.7物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及保證措施1832.8各類突發(fā)事件的處理預(yù)案1932.9 物料消耗計(jì)劃及具體降耗措施200一、物料消耗計(jì)劃200二、降耗措施2002.10檔案體系的建立2022.11愿意承受的有關(guān)獎(jiǎng)罰2032.12物業(yè)管理服務(wù)模式2032.13物業(yè)管理開始及結(jié)束的交接2042.14本項(xiàng)目主要業(yè)務(wù)骨干配置人選和素質(zhì)介紹2062.15最快接管時(shí)間和物業(yè)管理完全規(guī)范的時(shí)間及相應(yīng)的保證措施2072.16需要業(yè)主協(xié)助解決的問題209第三部分 商務(wù)文件2103.1 資格及商務(wù)情況表2113.2偏差表2133.3企業(yè)簡(jiǎn)介2143.4合同草案：218第四部分221資格資質(zhì)證明文件2211）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件2222）法定代表人授權(quán)委托書2223）資質(zhì)證書復(fù)印件2224）建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理崗位證書復(fù)印件2225）獲獎(jiǎng)項(xiàng)目證書復(fù)印件2226）ISO9000、ISO14001體系認(rèn)證復(fù)印件2227）獲獎(jiǎng)項(xiàng)目、最大物業(yè)管理項(xiàng)目、最復(fù)雜物業(yè)管理項(xiàng)目和承擔(dān)過的綜合性大廈的物業(yè)管理合同復(fù)印件222法定代表人授權(quán)委托書223投 標(biāo) 函山東省齊魯國(guó)際招標(biāo)有限公司：我們根據(jù)編號(hào)為SIT-200517競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)文件的要求，對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)性談判采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行報(bào)價(jià)。由供應(yīng)商山東明潔物業(yè)管理有限公司正式委托全權(quán)代表姚麗華 經(jīng)理提交報(bào)價(jià)文件正本一份，副本伍份。在此文件中，投標(biāo)人全權(quán)代表聲明并同意：（1）如果我們的報(bào)價(jià)文件被接受，我們將履行投標(biāo)文件中規(guī)定的每一項(xiàng)要求，并按我們投標(biāo)文件中的承諾按期、保質(zhì)完成該項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。我方有責(zé)任和義務(wù)完成合同與投標(biāo)文件中的條款。（2）我方承諾投標(biāo)文件所報(bào)的物業(yè)管理人員與最終實(shí)施合同的物業(yè)管理人員相一致。（3）我方已詳細(xì)檢查所有投標(biāo)文件、附件以及所提供的參考文件，由模糊和誤解產(chǎn)生的一切后果，由我方自負(fù)。（4）投標(biāo)文件在公開報(bào)價(jià)后90天內(nèi)有效。如果我方在規(guī)定公開報(bào)價(jià)后的有效期內(nèi)撤回遞交投標(biāo)文件，將被沒收投標(biāo)保證金。（5）我方同意采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)的要求，提供與遞交報(bào)價(jià)文件有關(guān)的其他數(shù)據(jù)和資料。（6）我方愿按中華人民共和國(guó)合同法履行自己的全部責(zé)任。（7）我們理解，最低報(bào)價(jià)不是中標(biāo)的唯一條件，你們有選擇中標(biāo)人的權(quán)利。（8）我方若未成為成交供應(yīng)商，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)有權(quán)不做任何解釋。（9）我方將遵照物業(yè)管理?xiàng)l例的要求。（10）與本報(bào)價(jià)有關(guān)的所有往來信函，應(yīng)按下列地址進(jìn)行：地址：濟(jì)南市二環(huán)東路3218號(hào)發(fā)展大廈11E 郵政編碼：250100 電話： 8119349 傳真：8119339電子信箱：供應(yīng)商全稱：山東明潔物業(yè)管理有限公司 開戶銀行名稱：招商銀行濟(jì)南市洪樓支行公章： 銀行帳號(hào)：170-6580135210001法人代表簽字： 開戶銀行地址：濟(jì)南市洪樓2005年 8 月 2日第一部分 報(bào)價(jià)文件1.1報(bào)價(jià)一覽表供應(yīng)商全稱山東明潔物業(yè)管理有限公司總報(bào)價(jià)（元/年）方案一（包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫：660000元大寫：陸拾陸萬元整1.178元/平方米/月方案二（包括設(shè)備維護(hù)、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠化小寫：990000元大寫：玖拾玖萬元整1.767元/平方米/月資質(zhì)、資格國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理岳峰 財(cái)政廳 項(xiàng)目經(jīng)理 朱慧 外經(jīng)貿(mào)廳 管理部經(jīng)理黨群 省農(nóng)信社 工程部經(jīng)理張建霞 中國(guó)人壽保險(xiǎn) 保潔綠化部孫紀(jì)元 省圖書館 安全部經(jīng)理物業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范時(shí)間正式進(jìn)駐后15日內(nèi)出現(xiàn)問題服務(wù)響應(yīng)時(shí)間24小時(shí)待崗，5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)備注注：1、總報(bào)價(jià)包括承攬、承包本項(xiàng)目所需的所有費(fèi)用。2、以上內(nèi)容由采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)在開標(biāo)儀式上統(tǒng)一唱價(jià)。供應(yīng)商：山東明潔物業(yè)管理有限公司 供應(yīng)商全權(quán)代表： 1.2詳細(xì)的費(fèi)用投入計(jì)算項(xiàng)目管理初期一次性投入費(fèi)用表序號(hào)投入項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)1投入保潔工具29690.00元2投入保潔原料26370.00元3綠化工具6589.00元4保潔設(shè)備62670.00元5安全裝備費(fèi)21120.00元6工程工具費(fèi)6756.00元7辦公設(shè)施13820.00元8員工工裝費(fèi)21300.00元合 計(jì)188315.00元注: 不含前期各種資料印刷費(fèi)用具體投入計(jì)算見技術(shù)文件1.3詳細(xì)的成本測(cè)算 管理成本構(gòu)成及測(cè)算一覽表(成本測(cè)算)131年管理費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱測(cè)算依據(jù)（含數(shù)量、單價(jià)）年費(fèi)用測(cè)算合計(jì)一人工費(fèi)合計(jì)4人86688元/年1員工工資項(xiàng)目經(jīng)理2300元/月1人管理部經(jīng)理1500元/月1人文書650元/月1人質(zhì)檢員750元/月1人62400元/年2福利費(fèi)包括部分福利費(fèi)：14%；8736元/年3保險(xiǎn)部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%14352元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元241200元/年二辦公費(fèi)5259元/年1通訊、交通、住房等5000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元4/71259元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和91947元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)5%計(jì)提4597元/年五不可預(yù)見費(fèi)按第三項(xiàng)5%計(jì)提4597元/年六營(yíng)業(yè)稅三、四、五項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提5664元/年七稅前利潤(rùn)三至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提5057元/年年管理部費(fèi)用總報(bào)價(jià)：111862元/年132年房屋管理費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱測(cè)算依據(jù)（含數(shù)量、單價(jià)）年費(fèi)用測(cè)算合計(jì)一人工費(fèi)合計(jì)2人23616元/年1員工工資維修技工700元/月 2人（配合各部門進(jìn)行房屋管理）16800元/年2福利費(fèi)包括部分福利費(fèi)：14%；2352元/年3保險(xiǎn)部分養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%3864元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元22600元/年二辦公費(fèi)2129元/年1通訊、交通、住房等2000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元2/71129元/年三小計(jì)一至二項(xiàng)之和25745元/年四管理費(fèi)用按第三項(xiàng)5%計(jì)提1287元/年五不可預(yù)見費(fèi)按第三項(xiàng)5%計(jì)提1287元/年六營(yíng)業(yè)稅三、四、五項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提1586元/年七稅前利潤(rùn)三至六項(xiàng)之和的5%計(jì)提1495元/年年管理部費(fèi)用總報(bào)價(jià)：31400元/年133 年設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)、維修管理費(fèi)用明細(xì)序號(hào)費(fèi)用名稱測(cè) 算 依 據(jù)（含數(shù)量、單價(jià)）年費(fèi)用測(cè) 算合計(jì)一人工費(fèi)合計(jì)17人245921元/年1員工工資工程部經(jīng)理1800元/月1人工程部領(lǐng)班1300元/月2人工程部職員700元/月14人170400元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；23856元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%39192元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元217人5100元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)170400元/12月/26天/227天7373元/年二維保工具及特殊設(shè)備代維費(fèi)199378元/年1工程工具費(fèi)根據(jù)工程管理工具一覽表計(jì)提折舊費(fèi)3378元/年2見重要設(shè)施、設(shè)備代維保養(yǎng)費(fèi)196萬元196000元/年三辦公費(fèi)11102元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等10000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元17/711102元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和456401元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提22820元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提22820元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提28114元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的5%計(jì)提26508元/年每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：556663元/年134年保潔費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱測(cè) 算 依 據(jù)（含數(shù)量、單價(jià)）年費(fèi)用測(cè) 算合計(jì)一人工費(fèi)合計(jì)24人248360元/年1員工工資保潔部經(jīng)理1200元/月1人保潔部領(lǐng)班800元/月1人日常保潔員550元/月18人計(jì)劃衛(wèi)生580元/月4人170640元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；23890元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%39247元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元2247200元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)170640元/12月/26天/227天7383元/年二保潔物料費(fèi)76950元/年1保潔設(shè)備根據(jù)保潔設(shè)備一覽表提折舊費(fèi)20890元/年2保潔工具費(fèi)根據(jù)常用工具一覽表29690元/年3保潔原料費(fèi)根據(jù)清潔原料一覽表26370元/年三辦公費(fèi)103557元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等12000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元24/711557元/年3外墻清洗、垃圾費(fèi)5萬元（玻璃6次外墻1次）+4萬元90000元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和428867元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提21443元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提21443元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提26418元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的5%計(jì)提24908元/年保潔部每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：523079元/年135年保安費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)全 年 測(cè) 算一人工費(fèi)合計(jì)24人321812元/年1員工工資安全部經(jīng)理1500元/月1人安全領(lǐng)班900元/月2人安全員700元/月21人216000元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)：工資總額14%；30240元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%49680元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元2247200元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)216000元/12月/26天27天18692元/年二安全裝備費(fèi)見保安裝備一覽表折舊費(fèi)7040元/年三辦公費(fèi)13557元/年1通訊、交通 、住房費(fèi)等12000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元24/711557元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和342409元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提17120元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提17120元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提21092元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的5%計(jì)提19887元/年保安年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：417628元/年136年綠化費(fèi)用明細(xì)表序號(hào)費(fèi)用名稱測(cè) 算 依 據(jù)（含數(shù)量、單價(jià)）年費(fèi)用測(cè) 算合計(jì)一人工費(fèi)合計(jì)1人10787元/年1員工工資綠化工600元/月1人7200元/年2福利費(fèi)包括福利費(fèi)工資總額的14%；1008元/年3保險(xiǎn)養(yǎng)老、失業(yè)、工傷險(xiǎn)共計(jì)工資總額的23%1656元/年4服裝費(fèi)按每人兩套工服150元21300元/年5法定節(jié)假日加班費(fèi)7200元/12月/26天27天623元/年二綠化工具物料費(fèi)3294元/年1綠化工具用肥見綠化工具、用費(fèi)一覽表提折舊費(fèi)3294元/年三辦公費(fèi)1065元/年1通訊、交通、住房費(fèi)等1000元/年2辦公設(shè)施費(fèi)根據(jù)辦公設(shè)施一覽表計(jì)提折舊費(fèi)4606元1/7165元/年四小計(jì)一至三項(xiàng)之和15146元/年五管理費(fèi)用按第四項(xiàng)5%計(jì)提757元/年六不可預(yù)見費(fèi)按第四項(xiàng)5%計(jì)提757元/年七營(yíng)業(yè)稅四、五、六項(xiàng)之和的5.6%計(jì)提933元/年八稅前利潤(rùn)四至七項(xiàng)之和的10%計(jì)提880元/年綠化每年費(fèi)用總報(bào)價(jià)：18473元/年137費(fèi)用匯總表序號(hào)項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)報(bào) 價(jià)一方案一，包括房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.61102442元二方案二，包括設(shè)備維護(hù)、房屋管理、保安、保潔、車輛管理及綠1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.3 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.61659105元方案一,有兩名維修技工配合其他部門進(jìn)行房屋管理；方案二，有19名工程人員進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)并配合各部門進(jìn)行房屋管理。1.4其它優(yōu)惠條件1.4.1為中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行新辦公樓免費(fèi)提供開荒(約3萬元)1.4.2以市場(chǎng)價(jià)格半價(jià)為業(yè)主提供家政服務(wù)1.4.3前期辦公樓接收期間免費(fèi)從總公司抽調(diào)一名高級(jí)管理人員第二部分 技術(shù)文件21針對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的綜合說明（管理理念）根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)性談判文件要求，我公司首先進(jìn)行了各項(xiàng)資格的自檢，經(jīng)自檢我公司符合競(jìng)爭(zhēng)性談判文件的要求。其次，我公司投標(biāo)小組對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性報(bào)價(jià)文件和補(bǔ)充通知及答疑文件進(jìn)行反復(fù)研究和向招標(biāo)單位、業(yè)主單位進(jìn)一步深入了解物業(yè)要求后，根據(jù)我公司多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)托管部分和周邊環(huán)境進(jìn)行了排雷式考察，現(xiàn)已對(duì)大廈托管的各項(xiàng)內(nèi)容、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和周邊環(huán)境對(duì)大廈物業(yè)管理可能帶來的影響做到心中有數(shù)，同時(shí)也將會(huì)在此物業(yè)管理方案中進(jìn)行詳細(xì)的分析和提出合理化的管理方案。中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行是我省金融服務(wù)系統(tǒng)的窗口，是集綜合型、公眾型、開放型、專業(yè)型、智能型于一體的高層建筑，其主要特點(diǎn)是：一、本項(xiàng)目容辦公，學(xué)習(xí)培訓(xùn)，會(huì)議，餐飲，接待于一體，內(nèi)部使用功能布局復(fù)雜，易相互干擾，管理難度大。二、公眾型開放式金融項(xiàng)目，客流量大，室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生保持難度大,消防、保衛(wèi)安全要求高。三、項(xiàng)目?jī)?nèi)的工程設(shè)備設(shè)施的檔次高，技術(shù)先進(jìn)，安裝布局分散，智能化程度高，運(yùn)行保障難度大。四、項(xiàng)目?jī)?nèi)大部分設(shè)施系電控制，機(jī)械制動(dòng)，專業(yè)化程度高，分布面大，運(yùn)行保障維護(hù)難度大，技術(shù)要求高。項(xiàng)目地處濟(jì)南市中心繁華地段，四周經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所多，交通干道，大型商場(chǎng)林立，人流、車流頻次高、流量大，項(xiàng)目的秩序維護(hù)，安全管理難度大。五、公眾、開放型項(xiàng)目，接納八方來客，各階層人士，既是金融基地，又是省會(huì)城市文明的窗口，其社會(huì)形象的維護(hù)要求高。因此，對(duì)管理者隊(duì)伍科學(xué)素養(yǎng)提出了很高的要求，它是非一般傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理者所能駕馭的。針對(duì)以上五大特點(diǎn)，明潔公司的管理理念分為以下五大方面：一、組建高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理明潔公司經(jīng)過十多年的物業(yè)管理磨練，造就了一支管理經(jīng)驗(yàn)豐富，操作技術(shù)精湛的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。在管的中共中央黨校、國(guó)家安保部、煙臺(tái)市國(guó)稅局、山東省人民政府、山東省財(cái)政廳、省圖書館、省外經(jīng)貿(mào)廳、省農(nóng)信社、濰坊市人民銀行、萊蕪市財(cái)政局、萊蕪市開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公樓等200多個(gè)綜合物業(yè)管理項(xiàng)目。自接管以來，我公司不依靠房地產(chǎn)開發(fā)、沒有主辦單位扶持而獨(dú)立運(yùn)作，具有技術(shù)人才集中、承接業(yè)務(wù)量大、管理各類高檔寫字樓、高智能行政辦公大樓星級(jí)管理的鮮明特點(diǎn)。針對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目，明潔公司從員工隊(duì)伍中，好中選優(yōu)，組建一支素質(zhì)高、能力強(qiáng)、專業(yè)齊全、能打善戰(zhàn)、技術(shù)精湛的物業(yè)管理隊(duì)伍，進(jìn)駐該項(xiàng)目。并詳細(xì)劃分界定中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓內(nèi)外的功能布局界限，統(tǒng)一調(diào)度，分片包干，把各個(gè)場(chǎng)所，每個(gè)部位都納入明潔物業(yè)規(guī)范化管理的正確軌道，使進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的各類人員和車輛，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干擾，互不影響，鬧中取靜，整潔舒適，安全有序的環(huán)境中住宿、辦公、學(xué)習(xí)，充分體現(xiàn)明潔人“業(yè)主（賓客）至上，信譽(yù)第一“的服務(wù)宗旨。二、使用優(yōu)良設(shè)備，工具，精心保潔，精心整理創(chuàng)造一流的辦公、住宿環(huán)境明潔公司在中共中央黨校，山東省政府大院，山東省財(cái)政廳，曾創(chuàng)造過一流物業(yè)管理的佳績(jī)。在這次辦公樓項(xiàng)目中，決定購(gòu)置最好的設(shè)備器材，專用工具，委派經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)的保潔員工，分日常保潔，定期計(jì)劃保潔，室外綠化保潔等多個(gè)保潔班組大力營(yíng)造辦公、住宿、學(xué)習(xí)區(qū)域和公眾活動(dòng)區(qū)干凈、整潔、明快、溫馨的良好氛圍，充分體現(xiàn)明潔人“標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化”服務(wù)模式和“精心組織，精心指揮，精心操作，精心維護(hù)”的“四精”質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理“產(chǎn)品”完美無瑕，充分體現(xiàn)明潔人的質(zhì)量品質(zhì)“亮點(diǎn)”。三、強(qiáng)化安全管理，營(yíng)造萬無一失的安全辦公、生活環(huán)境針對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓，內(nèi)部使用功能的特點(diǎn)，明潔公司安保部委派警惕性高，反應(yīng)靈敏，作風(fēng)快捷的安全人員組成安保部進(jìn)駐該項(xiàng)目。科學(xué)規(guī)劃，合理安排設(shè)置，出入口門崗，室外巡邏崗，安全監(jiān)控和消防監(jiān)控崗，晝夜24小時(shí)值勤巡查，監(jiān)控，詳細(xì)制訂了各項(xiàng)應(yīng)急情況處置方案和防火防盜，防毀損破壞等有效措施，把安全防范和應(yīng)急處理工作件件落實(shí)到實(shí)處，確保項(xiàng)目安全萬無一失，充分體現(xiàn)明潔人“作風(fēng)過硬像軍人，完成任務(wù)像鐵人，服務(wù)業(yè)主像仆人”的社會(huì)形象。四、精心組織，精心操作，精心維修，精心養(yǎng)護(hù)針對(duì)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目的工程設(shè)備門類復(fù)雜，技術(shù)先進(jìn)，智能化程度高的特點(diǎn)，明潔公司選派富有高級(jí)智能化綜合型工程設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)的工程師、技工組成項(xiàng)目工程部進(jìn)駐，設(shè)立總控值班室進(jìn)行統(tǒng)一指揮調(diào)度和現(xiàn)場(chǎng)管理，分別設(shè)立樓宇維修班、鍋爐班等多項(xiàng)專業(yè)，每個(gè)班由專業(yè)工程師擔(dān)任班長(zhǎng)，技術(shù)員擔(dān)任領(lǐng)班，組織領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)值班和維修人員晝夜24小時(shí)值班操作，巡視監(jiān)控，做到運(yùn)行保障堅(jiān)守崗位，保養(yǎng)維護(hù)定點(diǎn)定時(shí)。讓各種工程設(shè)備，樓宇在得到良好維護(hù)的同時(shí)，大大延長(zhǎng)使用壽命。充分體現(xiàn)明潔人“組織指揮嚴(yán)密，技術(shù)要求嚴(yán)格，操作規(guī)程嚴(yán)謹(jǐn)，工作態(tài)度嚴(yán)肅”的工程技術(shù)人員“四嚴(yán)”工作作風(fēng)。五、樹立超值性服務(wù)意識(shí)，提升業(yè)主形象品牌中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓是山東市文明的窗口，明潔公司在項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上結(jié)合實(shí)際、合理搭配以確保最快的速度為全體業(yè)主開展全面服務(wù)。屆時(shí)明潔公司在中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的全體員工將讓業(yè)主和來賓看到的是微笑，聽到的是敬語，感受到的是熱情，體會(huì)到的是溫馨。充分體現(xiàn)明潔人“講儀容，講儀表，講文明，懂禮貌，重誠(chéng)信，守承諾，既熱情又周到”和“明潔物業(yè)賓館化管理”的企業(yè)形象“亮點(diǎn)”，讓業(yè)主和來賓享受到超值性服務(wù)的同時(shí)，大力提升業(yè)主的社會(huì)形象品牌。2.2擬派中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓項(xiàng)目經(jīng)理、部門經(jīng)理項(xiàng)目部經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓 名岳峰性 別男年 齡29職 務(wù)經(jīng)理職 稱物業(yè)管理經(jīng)理學(xué) 歷大專參加工作時(shí)間1994.8從事物業(yè)管理年限6年已完成項(xiàng)目情況單 位項(xiàng)目名稱面 積日 期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)省政府綜合管理7.8萬平方米1999.1-2001.3辦公大院省財(cái)政廳綜合管理21萬平方米2001.3-2005.7辦公樓部門經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓 名張建霞性別女年 齡37職 務(wù)保潔部主管職稱物業(yè)管理經(jīng)理學(xué) 歷高中參加工作時(shí)間1985.6從事物業(yè)管理年限5年已完成項(xiàng)目情況單 位項(xiàng)目名稱面 積日 期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)玉泉森信大酒店客房部經(jīng)理208萬1997.5-2000.8辦公樓省財(cái)政廳保潔部經(jīng)理21萬2000.8-2003.1辦公樓人保公司綜合管理1.8萬2003.1-2005.7辦公樓部門經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓 名孫吉元性別男年 齡26職 務(wù)安保部經(jīng)理職稱物業(yè)客服部門經(jīng)理學(xué) 歷大專參加工作時(shí)間2002.8從事物業(yè)管理年限3年已完成項(xiàng)目情況單 位項(xiàng)目名稱面 積日 期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)財(cái)政廳安全管理21萬2002.8-2003.1辦公樓省圖書館安全管理8.6萬平方米2003.1-2005.7辦公樓部門經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓 名黨群性 別男年 齡46職 務(wù)工程部主管職 稱工程師學(xué) 歷大專參加工作時(shí)間1985.12從事物業(yè)管理年限11年已完成項(xiàng)目情況單 位項(xiàng)目名稱面 積日 期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)齊魯賓館物業(yè)管理1990.6-1994.5辦公樓德國(guó)維卡公司工程管理1994.5-2002.8人保公司工程管理2002.8-2004.6辦公樓省農(nóng)信社工程管理2004.6-2004.7辦公樓部門經(jīng)理簡(jiǎn)歷表姓名朱慧性別女年齡35職務(wù)管理部經(jīng)理職稱物業(yè)管理員學(xué)歷中專參加工作時(shí)間1995.6從事物業(yè)管理年限4年已完成項(xiàng)目情況單 位項(xiàng)目名稱面 積日 期項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)舜耕山莊會(huì)議服務(wù)2000.6-2001.10酒店中央黨?？蛻舴?wù)2001.10-2003.5學(xué)校省外經(jīng)貿(mào)廳項(xiàng)目經(jīng)理2003.5-2005.12辦公樓保證項(xiàng)目經(jīng)理不變的承諾書本公司擬定由岳峰同志出任明潔物業(yè)管理有限公司駐中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓物業(yè)管理項(xiàng)目部經(jīng)理。本人基本情況：岳峰 男 29歲 大專學(xué)歷 自一九九九年從事物業(yè)管理工作至今。曾任明潔物業(yè)管理有限公司駐山東省政府物業(yè)管理項(xiàng)目部、山東省財(cái)政廳管理項(xiàng)目部經(jīng)理；負(fù)責(zé)政府辦公廳、省無線電管理委員會(huì)、省信息中心、參事樓、檔案樓安全、保潔、會(huì)議服務(wù)、前廳接待、財(cái)政廳等的綜合管理。具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力和非常強(qiáng)的敬業(yè)精神。公司承諾：如有幸承擔(dān)中國(guó)人民銀行濟(jì)南分行辦公樓的物業(yè)管理，在合同期內(nèi)將由岳峰同志始終負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的管理工作。23物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置，運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度2.3.1項(xiàng)目部組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目部（71人）管理部3人工程部（17+2）人保潔綠化部24人安保部24人項(xiàng)目部經(jīng)理1人人 員 配 置 表部 門人員配置部 門人員配置項(xiàng)目部經(jīng)理1人工程部（19人）主管1人，配電6人，空調(diào)機(jī)房6人，綜合維修運(yùn)行技工6人 方案一，以上工程部人員留用2名技工配合各部門進(jìn)行房屋管理；方案二，19名員工用于設(shè)備、房屋管理管理部（3人）主管1人、文書1人，質(zhì)檢員1人， 保潔綠化部（24人）主管1人，領(lǐng)班1人，保潔員17人，計(jì)劃保潔員4人，綠化1人安保部（24人）主管1人，領(lǐng)班2人，安全員21人2.3.2項(xiàng)目部員工崗位職責(zé)A. 項(xiàng)目部經(jīng)理直接上級(jí)：分公司總經(jīng)理（副總經(jīng)理）直接下屬：本部各部門主管（一） 主要職責(zé)1、 全面領(lǐng)導(dǎo)主持物業(yè)管理項(xiàng)目部的經(jīng)營(yíng)管理工作，在本項(xiàng)目?jī)?nèi)全權(quán)管理、使用和調(diào)配人員、設(shè)備和物資，向分公司和業(yè)主負(fù)責(zé)。2、 主持制定年度經(jīng)營(yíng)管理工作計(jì)劃并負(fù)責(zé)落實(shí)。3、 帶教培訓(xùn)本部門各級(jí)管理干部和員工，建立思想穩(wěn)定、作風(fēng)過硬、技術(shù)精湛的骨干隊(duì)伍，夯實(shí)物業(yè)管理的組織和技術(shù)基礎(chǔ)。4、 深入物業(yè)管理“四個(gè)階段”的全過程，全面監(jiān)控物業(yè)管理質(zhì)量，現(xiàn)場(chǎng)解決和糾正各專業(yè)工作中的問題和不良行為，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)、精品物業(yè)管理項(xiàng)目工程。5、 適時(shí)組織質(zhì)量分析會(huì)和技術(shù)研討會(huì)，研究和解決物業(yè)管理質(zhì)量 和工程項(xiàng)目中存在的“常見病”、“多發(fā)病”及技術(shù)疑難問題，不斷提高工程項(xiàng)目的管理、保障、維修和保養(yǎng)水平。6、 加強(qiáng)設(shè)備和工具的使用、保養(yǎng)教育和存放管理，盡力保證其使用功能不受損壞，盡量延長(zhǎng)其使用壽命。7、 加強(qiáng)物業(yè)管理成本控制，大力降低物料消耗，增收節(jié)支，全面完成公司下達(dá)的經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)。8、 經(jīng)常拜訪業(yè)主，征求其對(duì)物業(yè)管理的意見和建議，正確處理業(yè)主投訴，并積極組織整改，及時(shí)向業(yè)主反饋整改結(jié)果。9、 定期開展安全教育和安全檢查，針對(duì)存在的不安全因素制定安全保護(hù)措施并督導(dǎo)落實(shí)，堅(jiān)持夜間查崗查哨制度，確保物業(yè)管理項(xiàng)目的人身財(cái)產(chǎn)安全檢查萬無一失。10、 關(guān)心和愛護(hù)職工，發(fā)動(dòng)群眾開展深入細(xì)致的思想工作，當(dāng)好職工的貼心人，不斷增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力。11、 工作勤謹(jǐn)、忠實(shí)、敬業(yè)，廉潔自律、以身作則，處處作職工的表率。把明潔公司“四個(gè)亮點(diǎn)”工作臺(tái)推向新水平。12、 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。B. 工程部（一） 工程部組織網(wǎng)絡(luò)圖工程部工程部主管1人運(yùn)行值班班綜合運(yùn)行養(yǎng)護(hù)維修 配電 6人空調(diào)6人 替休1人5人 （二）工程部責(zé)任概述一）工程部經(jīng)理直接上級(jí)：項(xiàng)目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班、技工1、主要職責(zé)（1）領(lǐng)導(dǎo)主持工程部的全面工作，工程保障、養(yǎng)護(hù)維修質(zhì)量向項(xiàng)目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。（2）認(rèn)真組織檢查、驗(yàn)收、接收、登記托管工程項(xiàng)目的工程質(zhì)量和設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、品牌、規(guī)格、型號(hào)，并組織專業(yè)工程師詳細(xì)查閱大型設(shè)備的技術(shù)資料、開通使用、維修、保養(yǎng)說明書，弄清其性能特點(diǎn)、操作使用方法和工作注意事項(xiàng)。（3）認(rèn)真查閱建筑、裝修、設(shè)備、設(shè)施安裝圖紙，現(xiàn)場(chǎng)勘查業(yè)主建筑物、設(shè)備、設(shè)施的布局功能及安裝特點(diǎn)。深入了解業(yè)主單位的工作性質(zhì)、特點(diǎn)和專業(yè)需求，有針對(duì)性的制定運(yùn)行和保養(yǎng)、維修措施。（4）主持制定運(yùn)行保障和維修保養(yǎng)計(jì)劃，一式三份，業(yè)主單位、項(xiàng)目部、工程部各存一份，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)主單位批準(zhǔn)后組織實(shí)施。（5）主持召開由業(yè)主單位和工程技術(shù)人員參加的工程保障工作會(huì)議，研究制定工程保障工作方案，并認(rèn)真征求業(yè)主單位意見，經(jīng)項(xiàng)目部和業(yè)主單位審批后認(rèn)真執(zhí)行。（6）有計(jì)劃、有針對(duì)性的組織專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，努力提高工程部的保障技術(shù)水平。（7）針對(duì)工程項(xiàng)目狀況，經(jīng)常組織工程項(xiàng)目的“常見病”、“多發(fā)病”和設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)性能、故障特點(diǎn)主持制定預(yù)防、養(yǎng)護(hù)和維修保障措施。（8）深入工程現(xiàn)場(chǎng)，跟蹤工程運(yùn)行、維修過程，規(guī)范工程技術(shù)人員的工作行為，檢查驗(yàn)收工程質(zhì)量。（9）協(xié)助人事部招聘工程技術(shù)人員。（10）負(fù)責(zé)本部技術(shù)人員的在崗培訓(xùn)和工作技術(shù)考評(píng)工作。（11）隨時(shí)做好特殊情況的應(yīng)急準(zhǔn)備，工程項(xiàng)目出現(xiàn)險(xiǎn)情，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，組織排故和救援。（12）定期走訪業(yè)主單位有關(guān)人員，經(jīng)常征求業(yè)主單位對(duì)工程保障工作的意見和建議。對(duì)業(yè)主單位的投訴，積極組織整改，并將整改結(jié)果向業(yè)主單位反饋。（13）定期進(jìn)行安全教育，主持制定安全預(yù)防和安全操作規(guī)程，并監(jiān)督落實(shí)，確保工程保障和技術(shù)操作安全。（14）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二）電氣領(lǐng)班直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：電氣技工1、主要職責(zé)（1）主持管理托管項(xiàng)目的電氣工程運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修工作。（2）檢查、驗(yàn)收、接管、登記電氣工程設(shè)備安裝質(zhì)量，建立電氣設(shè)備設(shè)計(jì)、安裝、養(yǎng)護(hù)、維修技術(shù)檔案資料。（3）查閱設(shè)備安裝圖紙，深入現(xiàn)場(chǎng)勘查線路、設(shè)備安裝結(jié)構(gòu)和布局特點(diǎn)，制定運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。（4）學(xué)習(xí)鉆研維修保養(yǎng)技術(shù)，不斷探索工程維修新器材、新技術(shù)、新工藝，努力提高工程保障和維修保養(yǎng)技術(shù)。（5）帶教培訓(xùn)電氣技工，逐步提高其技術(shù)水平。（6）堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)巡查值班制度，確保電氣設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（7）接到故障通知或業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明情況，及時(shí)報(bào)告并實(shí)施排故。故障排除后，及時(shí)向上級(jí)和業(yè)主反饋排故結(jié)果，并經(jīng)經(jīng)理驗(yàn)收確認(rèn)登記、簽字。（8）協(xié)助配合其他工程人員完成維修保養(yǎng)任務(wù)。（9）完成工程部經(jīng)理交辦的其它工作任務(wù)。（10）落實(shí)安全措施，確保電氣工程運(yùn)轉(zhuǎn)和技術(shù)操作安全。三）電氣技工直接上級(jí)：電氣領(lǐng)班直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）根據(jù)電氣運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃，完成運(yùn)行保障和養(yǎng)護(hù)維修任務(wù)。（2）堅(jiān)守值班崗位，監(jiān)視、掌握電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并實(shí)施排故。配電室值班。（3）堅(jiān)持設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主工作場(chǎng)所檢查巡視制度，收到故障信息和業(yè)主單位投訴，立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排故，排故結(jié)束，須進(jìn)行登記，并經(jīng)工程師驗(yàn)收確認(rèn)簽字。（4）注意學(xué)習(xí)鉆研電氣維修技術(shù)，努力提高技術(shù)操作水平和養(yǎng)護(hù)維修能力。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識(shí)，遵守操作規(guī)程，落實(shí)預(yù)防措施，確保電氣運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他技工完成維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)。（7）完成工程師交辦的其他工作任務(wù)。四）水暖技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）完成水暖系統(tǒng)保障、養(yǎng)護(hù)、維修工作計(jì)劃規(guī)定的工作任務(wù)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視、巡查水暖系統(tǒng)工作現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主單位工作場(chǎng)所，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，并實(shí)施排故。（3）接到故障信息和業(yè)主單位投訴立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查明原因，向工程師報(bào)告并實(shí)施排故。故障排除后，填寫故障排除維修單，并請(qǐng)工程師簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)安全操作和防護(hù)知識(shí)，確保水暖系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（5）協(xié)助其他專業(yè)技工完成運(yùn)行保障、養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（6）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。五）弱電技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按弱電系統(tǒng)工作計(jì)劃完成弱電系統(tǒng)（弱電系統(tǒng)綜合線路、樓宇自控、安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、通訊、廣播、電視、信息網(wǎng)絡(luò)等）的運(yùn)行保障養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫故障排除維修保養(yǎng)工作單，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。六）強(qiáng)電維保技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)配電值班，樓宇強(qiáng)電設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫故障排除維修保養(yǎng)工作單，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)七）消防設(shè)備維保技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）消防設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫故障排除維修保養(yǎng)工作單，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)八）電梯技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、運(yùn)行保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫故障排除維修保養(yǎng)工作單，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)九）鍋爐技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)鍋爐設(shè)備、設(shè)施的日常值班維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫故障排除維修保養(yǎng)工作單，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)十）空調(diào)技工直接上級(jí)：工程部經(jīng)理直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的日常計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)。（2）堅(jiān)守值班工作崗位，監(jiān)視巡查工作現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除。（3）收到故障信息和業(yè)主投訴，及時(shí)趕赴現(xiàn)場(chǎng)，查清原因，立即報(bào)告，并實(shí)施排除。排除完畢，填寫故障排除維修保養(yǎng)工作單，并經(jīng)主管上級(jí)簽字確認(rèn)。（4）學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)和養(yǎng)護(hù)維修知識(shí)，提高專業(yè)維修理論水平。（5）學(xué)習(xí)安全工作知識(shí)，確保系統(tǒng)運(yùn)行和操作安全。（6）協(xié)助其他專業(yè)技工完成專業(yè)運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)、維修任務(wù)。（7）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)C. 保潔綠化部（二） 保潔綠化部組織網(wǎng)絡(luò)圖保潔綠化部主管1人保潔部領(lǐng)班1人外圍保潔員1人綠化工1人計(jì)劃保潔員4人室內(nèi)保潔員16人（二）保潔部責(zé)任范圍概述一）保潔部主管直接上級(jí)：項(xiàng)目部經(jīng)理直接下屬：本部領(lǐng)班1、主要職責(zé)a、領(lǐng)導(dǎo)主持保潔部的全面工作，保潔質(zhì)量向項(xiàng)目部經(jīng)理和業(yè)主單位負(fù)責(zé)。b、檢查接收項(xiàng)目保潔場(chǎng)所，界定保潔內(nèi)容和范圍。c、根據(jù)項(xiàng)目保潔特點(diǎn)和業(yè)主要求制定保潔工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。d、組織項(xiàng)目保潔開荒，徹底清潔項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生，按業(yè)主單位要求擺放辦公家具和生活設(shè)施。e、帶教培訓(xùn)保潔管理人員。f、建立保潔工作制度，深入保潔工作現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范保潔工作行為，嚴(yán)格控制保潔工作質(zhì)量。g、組織保潔設(shè)備使用培訓(xùn)，教育員工正確使用和養(yǎng)護(hù)保潔設(shè)備。h、定期走訪業(yè)主單位，征求其對(duì)保潔工作的意見和建議，并付諸落實(shí)。i、歷行節(jié)約降低消耗，嚴(yán)格控制保潔管理成本。j、組織安排安全工作教育和消防安全培訓(xùn)，制訂成品保護(hù)措施，杜絕不安全因素和傷亡事故。k、負(fù)責(zé)項(xiàng)目?jī)?nèi)的衛(wèi)生保潔、外圍綠化的帶班管理工作。m、負(fù)責(zé)保潔員的出勤考核，行政管理工作。n、負(fù)責(zé)保潔員的思想政治工作。o、定期組織保潔員的常規(guī)培訓(xùn)。p、負(fù)責(zé)保潔區(qū)域內(nèi)得工作質(zhì)量檢查、指導(dǎo)。q、主持班務(wù)會(huì)，講評(píng)安全工作情況，提高安全工作質(zhì)量。r、認(rèn)真處理業(yè)主投訴，并將處理結(jié)果向業(yè)主反饋。s、完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。二）保潔員直接上級(jí)：保潔主管直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按保潔工作計(jì)劃完成責(zé)任范圍內(nèi)的保潔工作任務(wù)，工作質(zhì)量向領(lǐng)班負(fù)責(zé)。（2）正確使用保潔設(shè)備，不斷總結(jié)保潔工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提高勞動(dòng)效率。（3）愛護(hù)成品，節(jié)約使用保潔用品，努力降低工作成本。（4）檢查責(zé)任區(qū)域內(nèi)照明和冷暖設(shè)備，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修。（5）認(rèn)真學(xué)習(xí)安全知識(shí)，保證工作安全。（6）注意儀容儀表，認(rèn)真落實(shí)員工行為規(guī)范。（7）協(xié)助其它員工完成保潔任務(wù)。（8）完成上級(jí)交辦的其它任務(wù)。四）綠化工直接上級(jí)：保潔主管直接下屬：無1、主要職責(zé)（1）按環(huán)衛(wèi)保潔綠化計(jì)劃，實(shí)施環(huán)境保潔綠化工作。（2）學(xué)習(xí)鉆研環(huán)衛(wèi)綠化技術(shù)，熟練使用環(huán)衛(wèi)綠化工作設(shè)備。（3）遵守環(huán)衛(wèi)綠化工作規(guī)程，確保環(huán)衛(wèi)綠化工作質(zhì)量。（4）愛護(hù)院內(nèi)花草樹木，悉心保護(hù)，不受損害。 (5) 負(fù)責(zé)院內(nèi)公共區(qū)域得衛(wèi)生清掃。（6）完成上級(jí)交給的其他工作任務(wù)。2、日常工作程序（見明潔物業(yè)管理四個(gè)階段工作規(guī)范）五、安保部（一） 安保部組織網(wǎng)絡(luò)安保部主管1人領(lǐng)班2人室外車輛管理1人替休3人室內(nèi)外巡邏崗地下停車場(chǎng)管理3人營(yíng)業(yè)廳值