淮安市調(diào)策劃報(bào)告.doc

淮安策劃思路報(bào)告（如何設(shè)置圖片，位置，具體哪幅圖？）一、 城市概況淮安在江蘇省的地理位置1、 地理位置 淮安地處蘇北腹地，因位于古淮河之南而得名。全境屬黃淮平原與江淮平原的結(jié)合部，西南為皖東丘陵的余脈。京杭大運(yùn)河貫穿全境，洪澤湖鑲嵌其中。南距江蘇省省會(huì)南京市188公里，東北距亞歐大陸橋橋頭堡連云港市135公里。東靠鹽城市，南連揚(yáng)州市，西與西南接安徽省，北鄰連云港市與徐州市以及剛剛成立的宿遷市。2、 淮安交通淮安是江蘇南北交通交匯中心，公路、鐵路、水路航運(yùn)四通八達(dá)，京滬高速，同三高速，寧深高速公路以及新沂到長(zhǎng)興的鐵路交匯淮安。全市境內(nèi)河川交錯(cuò)，水網(wǎng)密布，內(nèi)河航運(yùn)的主干線京杭大運(yùn)河流經(jīng)于此，淮沭新河、蘇北灌溉總渠、淮河入江水道、淮河干流、廢黃河等9條河流在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。 3、 人口發(fā)展人口共505萬(wàn)?！叭匆惑w城鎮(zhèn)人口將達(dá)到115萬(wàn)。現(xiàn)城鎮(zhèn)人口73萬(wàn)，其中清河區(qū)人口30萬(wàn)。4、 城市規(guī)劃（三淮一體何時(shí)啟動(dòng)？意義？對(duì)房產(chǎn)帶來(lái)的影響）“三淮一體”戰(zhàn)略啟動(dòng)實(shí)施，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面推進(jìn)。市區(qū)淮海南路改造和華興橋工程竣工通車，人民南路、延安西路、解放東路整治排澇工程建成投用，淮海南路城南接線綠化改造如期完成。淮陰縣和淮安市積極策應(yīng)“三淮一體”戰(zhàn)略，加快了城區(qū)建設(shè)步伐?？h城和重點(diǎn)中心鎮(zhèn)建設(shè)取得新的成效?；唇⒁驶锤咚俟坊搓幎渭盎搓?、淮安聯(lián)接線、寧連路淮陰北段高速化改造和市區(qū)西繞城公路建成通車，寧宿徐高速公路淮陰段、淮河入江水道金湖大橋等工程進(jìn)展順利，運(yùn)河淮陰、淮安三線船閘開工建設(shè)，新長(zhǎng)鐵路完成淮陰站站房主體工程。220千伏淮安朱橋變、110千伏市區(qū)城中變建成投運(yùn)，農(nóng)網(wǎng)改造完成全年目標(biāo)。市區(qū)電信大廈和移動(dòng)通信綜合樓完成主體工程。淮河入海水道15公里河道開挖主體工程、215公里河湖圩堤達(dá)標(biāo)建設(shè)和30萬(wàn)畝中低產(chǎn)田改造任務(wù)順利完成。5、 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)（經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度及影響） 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值291億元。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值88億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值116億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值87億元。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值5751元。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整積極推進(jìn)。農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力穩(wěn)定增長(zhǎng)，支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，經(jīng)濟(jì)效益明拉提高，國(guó)有企業(yè)改革脫困三年 兩項(xiàng)任務(wù)基本實(shí)現(xiàn)。第三產(chǎn)業(yè)特別是旅游、教育、信息等增長(zhǎng)較快。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的構(gòu)成比例，由上年的33：38：29調(diào)整為30.3：40.0：29.7。 而且近年淮安對(duì)外經(jīng)貿(mào)日益活躍，己與美國(guó)杜邦公司等40個(gè)國(guó)家和地區(qū)的財(cái)團(tuán)或企業(yè)建立經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系，新上了韓國(guó)工業(yè)園、淮鋼集團(tuán)等一批上億美元的合資項(xiàng)目。二、 房產(chǎn)市場(chǎng)概況（現(xiàn)狀購(gòu)買力房?jī)r(jià)房型）1、 開發(fā)量 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)竣工面積130萬(wàn)平方米。去年交易量323770平方。2、 房產(chǎn)水平（1）隨著交通樞紐建設(shè)的加快，淮陰的津要地位日益突出，商業(yè)貿(mào)易十分興旺，現(xiàn)在的淮陰商廈林立、市場(chǎng)棋布、商旅云集，是江淮平原重要的商品集散中心。以匯通市場(chǎng)、昆侖紡織城、建材裝飾城為代表的一批上規(guī)模、上檔次的批發(fā)市場(chǎng)，和與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相配套的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)，在蘇北乃至全國(guó)都有較大的影響。 （2）住房公積金繳存比例增加。原規(guī)定的單位和個(gè)人繳存由上年度的13%調(diào)整到14%，即單位和個(gè)人繳存比例分別為7%。 （3）最近推出了五種貸款抵押擔(dān)保措施。(這內(nèi)容要?jiǎng)h除) a是完善住房產(chǎn)權(quán)抵押貸款。 b是單位可為借款人作貸款保證。 c是用有價(jià)證券質(zhì)押貸款。 d是實(shí)行住房公積金存款聯(lián)名擔(dān)保。 e是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行按揭貸款。 3、 消費(fèi)水平人均月收入600700元/月 4、 行銷現(xiàn)狀（圖片、具體說明）目前整個(gè)淮安地區(qū)開發(fā)的個(gè)案多是大面積的樓盤，但總體行銷水平有限，銷售手段單一，而且有個(gè)明顯的地方是：淮安地區(qū)的發(fā)展商大多不喜歡做廣告。這是相當(dāng)不正常的。中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在自始至終就沒有離開過廣告。就是做廣告，淮安地區(qū)的房產(chǎn)商作的也是較為呆板、無(wú)渲染力的。三、 項(xiàng)目概況1、 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：A、 地塊規(guī)模巨大和項(xiàng)目開發(fā)的完整性，設(shè)計(jì)師可以有充分發(fā)揮想像力、創(chuàng)造力的空間對(duì)居住區(qū)的整體風(fēng)格、平面布局、細(xì)部刻畫、建筑外立面設(shè)計(jì)、產(chǎn)品有機(jī)組合、水景布置、景觀進(jìn)行獨(dú)到的設(shè)計(jì)，充分展示國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的大型居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。作為一個(gè)全新的項(xiàng)目，我們將本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè)，把本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)極具現(xiàn)代特色的、布局合理、設(shè)計(jì)新穎、各種配套功能齊全的小區(qū)。B、 本項(xiàng)目地理位置較為理想，坐北朝南，正面路口。屬于市中心地段，交通便捷，配套齊全。但是，在同一區(qū)域中資源共享，這并非我們的主打優(yōu)勢(shì)。C、 發(fā)展商的信譽(yù)和實(shí)力，產(chǎn)品品質(zhì)有保障。這對(duì)客戶有一定影響，但這并非決定因素。D、 與當(dāng)?shù)卣P(guān)系良好。 (這內(nèi)容要?jiǎng)h除) E、 本項(xiàng)目區(qū)域形象良好,已在市民心目中形成好地段的定位。F、 項(xiàng)目既有水景景觀,又可營(yíng)造園景,“雙景住宅”的潛質(zhì)。 (這內(nèi)容要?jiǎng)h除) G、 項(xiàng)目規(guī)模，以社區(qū)概念開發(fā)，符合房產(chǎn)開發(fā)潮流，較淮海東路其他樓盤更有優(yōu)勢(shì)。H、 項(xiàng)目配套完善，有利于在開發(fā)中營(yíng)造優(yōu)質(zhì)教育、高品位休閑生活概念，增強(qiáng)項(xiàng)目附加值。I、 項(xiàng)目用地成本較低，而且成片開發(fā)，可形成規(guī)模化生產(chǎn)，有效降低建筑成本，有利于自主控制樓價(jià)。J、 在今后35年內(nèi)，市場(chǎng)前景依然看好，承接力較強(qiáng)，每年（ ）的銷售量將有保證，項(xiàng)目發(fā)展的時(shí)機(jī)較好。K、 二次置業(yè)人士不斷增加，本項(xiàng)目的核心客戶的人數(shù)在增多。L、 “三淮一體”的發(fā)展保持良好的勢(shì)頭。M、 我國(guó)明年加入WTO后，有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定良性發(fā)展，高收入階層增多，同時(shí)經(jīng)濟(jì)對(duì)外往來(lái)更頻繁，駐淮安機(jī)構(gòu)增多，對(duì)高檔次物業(yè)需求加大。結(jié)論：項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)再結(jié)合珍貴地位，健康大眾生活的主題營(yíng)造，可以形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。 2、 本項(xiàng)目劣勢(shì)A、 淮安的房地產(chǎn)法律規(guī)章制度不健全，存在一定程度的無(wú)法可依問題?，F(xiàn)有的一些法律、法規(guī)和規(guī)定不具體、不規(guī)范、不嚴(yán)密，原則性、彈性和任意性條款過多，法律后果不具體，因此實(shí)際執(zhí)行中操作難度大。B、 政府職能仍明顯滯后于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。C、 中介機(jī)構(gòu)尚不成熟，信用制度亟待確立。D、 土地運(yùn)作市場(chǎng)化程度低，房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。E、 同一區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較為有實(shí)力，而且有個(gè)別公司的地理位置較我們更為理想，更為有利。F、 開發(fā)時(shí)間持續(xù)較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)較大，有不可預(yù)見性事件存在。G、 目前項(xiàng)目周圍生活配套設(shè)施檔次較低，與項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶身份不相符。解決方案區(qū)域內(nèi)規(guī)劃相應(yīng)的高品位生活設(shè)施，令區(qū)內(nèi)居民生活、休閑、娛樂不假外求。H、 項(xiàng)目臨馬路（主干道）對(duì)樓盤的嘲聲及休閑氣氛的削弱。解決方案通過項(xiàng)目整體規(guī)劃的統(tǒng)籌考慮協(xié)調(diào)性。I、 項(xiàng)目（現(xiàn)在）周圍人口素質(zhì)不高。解決方案在開發(fā)過程中，從規(guī)劃著手，營(yíng)造區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)境，并通過恰當(dāng)項(xiàng)目形象包裝，相應(yīng)加大前期廣告宣傳投入，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象。J、 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，供大于求，仍將是未來(lái)幾年樓市的主旋律。K、 項(xiàng)目分期開發(fā)，若不能切實(shí)針對(duì)市場(chǎng)將首期項(xiàng)目做好，將陷入惡性循環(huán)。解決方案全程、系統(tǒng)、科學(xué)地制定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷思路。不斷捕捉市場(chǎng)脈搏，調(diào)整商品房結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)適合市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。全力塑造項(xiàng)目高品位、高檔次等形象。四、 市場(chǎng)定位1、 項(xiàng)目主題以運(yùn)動(dòng)為主題，把運(yùn)動(dòng)、園林、水景三者有機(jī)的結(jié)合起來(lái)。2、 項(xiàng)目規(guī)劃A、 現(xiàn)代房屋設(shè)計(jì)可以大到歸納為七個(gè)新趨勢(shì)：（）、回歸自然化（）、整體藝術(shù)化（）、高度現(xiàn)代化（）、高度民族化（）、個(gè)性化（）、服務(wù)方便化（）、高技術(shù)高情感化(這內(nèi)容要?jiǎng)h除，或具體化) B、我司認(rèn)為，中戶型成為近期主流戶型是大勢(shì)所趨，是購(gòu)房者綜合自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、家庭人口構(gòu)成等情況下的必然選擇，也與淮安人總體消費(fèi)水平相適應(yīng)。一般來(lái)說，大戶型和豪宅的購(gòu)買者多是高收入階層或海外人士，小戶型的購(gòu)買者多為單身人士。作為過渡性用房或家庭作為休閑度假之用，二者在市場(chǎng)上所占比例都不高。中戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層人士的住房需求。 據(jù)調(diào)查，不少購(gòu)房者將80130平方米的中戶型作為首選。還有總價(jià)的原因，一般來(lái)說，首次置業(yè)者多為購(gòu)買中戶型人士，而二次置業(yè)者多購(gòu)買大戶型。 戶型不在于大小而在于功能全。C、面積標(biāo)準(zhǔn)住宅套型面積適當(dāng)增加，不同類型配置合理。套內(nèi)起居、進(jìn)餐、衛(wèi)生、貯藏等空間的面積相對(duì)增大，尺度合理。內(nèi)部各功能空間的使用面積分別不小于： 戶型面積配比：名稱起居室主臥室客臥室廚房餐廳衛(wèi)生間雙衛(wèi)生儲(chǔ)藏室面積（平方）122512168145881244.56813平面布置合理，體現(xiàn)公私分離、動(dòng)靜分離、潔污分離和居寢分離的原則。套內(nèi)設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋、存放雨具以及保證私密性。拓寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休閑場(chǎng)所，形成合適的室內(nèi)外過渡空間。室內(nèi)采光充足，通風(fēng)良好，日照佳。 D、 樓宇外立面應(yīng)當(dāng)凹凸有致，層次分明，線條簡(jiǎn)潔流暢，色彩和諧美觀，采光面多，有專門的空調(diào)外機(jī)位，這樣才不會(huì)破壞開發(fā)商花大心思研究的外立面。E、小區(qū)安全防衛(wèi)應(yīng)設(shè)置保安系統(tǒng)與安全防護(hù)設(shè)施，安裝紅外監(jiān)控、電子巡更、家居智能控制和電控總門等安防系統(tǒng)。3、 對(duì)于原有動(dòng)遷的土地上，那些綠化應(yīng)當(dāng)保護(hù)起來(lái)，到時(shí)可加以利用。4、 項(xiàng)目定位與戶型比例、配套設(shè)置根據(jù)目前項(xiàng)目定位，結(jié)合我司對(duì)淮安成功樓盤的案例分析和市場(chǎng)調(diào)研，認(rèn)為本案的戶型應(yīng)當(dāng)以85130的戶型為主，再結(jié)合其他二房二廳、四房二廳及復(fù)式戶型配合。有關(guān)戶型比例如下：戶型（間隔）一房一廳二房二廳三房二廳四房二廳復(fù)式景觀部分景觀部分景觀部分景觀多數(shù)景觀多數(shù)景觀面積（平方）5075859595120120145145200比例（%）7%35%40%10%8%配套設(shè)施和建議餐館、酒吧XXX平方米菜場(chǎng)、超市XXX平方米會(huì)所XXX平方米小學(xué)一所幼兒園XXX平方米會(huì)所與樓群組合，形成小區(qū)標(biāo)志性建筑，配置指標(biāo)建議，總建筑面積XXX平方，其中：項(xiàng)目名稱面積（平方）會(huì)所大堂500健身中心600游泳館800桌球室250乒乓球室300餐飲3000超市1000棋牌室200美發(fā)美容100咖啡、酒吧300娛樂中心1000壁球場(chǎng)200閱覽室100室內(nèi)植物館600家具城（考慮中）2000網(wǎng)吧3000五、 銷售策略1、 價(jià)格建議 價(jià)格是客戶選擇房地產(chǎn)的敏感性要素，也是直接決定購(gòu)買與否的關(guān)鍵。合理的價(jià)格定位是提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)的重要途徑。 A、我司認(rèn)為：采用了低開高走的價(jià)格走勢(shì)，開盤銷售時(shí)以接近成本價(jià)賣出人氣后，逐步提價(jià)，給購(gòu)買者提供了及時(shí)升值機(jī)會(huì)，增強(qiáng)廣大小業(yè)主的信心。 B、在較短的時(shí)間內(nèi)占有市場(chǎng)，使之絕對(duì)化。只有這樣才能有一個(gè)可持續(xù)的開發(fā)發(fā)展，利潤(rùn)可在以后幾期里得到。C、目前，淮海路沿線的物業(yè)銷售均價(jià)為 元/平方米，淮安清河區(qū)的物業(yè)銷售均價(jià)為 元/平方米左右。D、 元/平方米開盤價(jià)將引起市場(chǎng)震動(dòng)，從小區(qū)規(guī)模、建筑品質(zhì)、綠化率、房型等綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，本案的開盤價(jià)是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的，以低價(jià)位積聚人氣，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度，打響小區(qū)品牌。2、 行銷建議(1)、 主力訴求市區(qū)絕無(wú)僅有的大型運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū)，塑造親水住宅的潮流理念，推廣時(shí)機(jī)得當(dāng)，并緊扣“水景”作文章，廣告宣傳圍繞運(yùn)動(dòng)、水景主題，運(yùn)用色彩來(lái)凸現(xiàn)主題，提升了小區(qū)的附加值。(2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)突出水景景觀和運(yùn)動(dòng)（最好造個(gè)主題公園），營(yíng)造陽(yáng)光、空氣、水景、綠地、運(yùn)動(dòng)的“雙景住宅”概念。配合整體項(xiàng)目的定位中心以生態(tài)、文化、運(yùn)動(dòng)為主題，將項(xiàng)目定位為一個(gè)和諧舒適的尊貴生活典范，運(yùn)動(dòng)主題作為本項(xiàng)目的著重賣點(diǎn)，以此作為整個(gè)項(xiàng)目的銷售賣點(diǎn)吸引客戶，貫穿以運(yùn)動(dòng)為中心的開發(fā)理念。(3)針對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位,在全程營(yíng)銷策劃主導(dǎo)下,將天然環(huán)境的發(fā)揮、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)質(zhì)量，完善社區(qū)配套等，因素形成的整合優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目成功包裝成“淮安住宅精品”，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，必能在淮安住宅市場(chǎng)中脫穎而出。（4）在社區(qū)融會(huì)優(yōu)質(zhì)教育的理念，大力宣傳樓盤文化、生活品位和知識(shí)含量，提升其附加值，營(yíng)造入住客戶是尊貴階層的地位，使有購(gòu)買能力的目標(biāo)客戶爭(zhēng)相附雅。（5）強(qiáng)調(diào)住戶身份，擇鄰而居。由于本項(xiàng)目對(duì)象的購(gòu)買者心理比較特殊，買房除了樓盤綜合素質(zhì)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)之外，還有買身份地位。在樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，就一定要考慮到這一階層人士的生活特性。（6）本項(xiàng)目的保值升值潛力，強(qiáng)調(diào)其投資價(jià)值，吸引外地周邊客戶。（7）隨著我國(guó)加入WTO后，以及項(xiàng)目周邊的“曙光房產(chǎn)公司”開發(fā)的樓盤、新世紀(jì)等項(xiàng)目的建設(shè)發(fā)展，在項(xiàng)目發(fā)展的中后期，適當(dāng)時(shí)機(jī)機(jī)建設(shè)少量的高級(jí)商務(wù)樓，既能提高項(xiàng)目的層次，又可增加經(jīng)濟(jì)收益。（8）配合生態(tài)、環(huán)境概念，項(xiàng)目的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到ISO14000認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)，從高定位著手，免除客戶的后顧之憂，在項(xiàng)目開發(fā)期間，既向潛在客戶灌輸尊貴舒適的家的概念。 具體包括：A、 爭(zhēng)取前期設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)爭(zhēng)取各類獎(jiǎng)項(xiàng)，并通過報(bào)紙媒體在項(xiàng)目銷售前爭(zhēng)相報(bào)道，可大大提升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目檔次。保證目前開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，以各分類工程都能取得優(yōu)良工程獎(jiǎng)為目標(biāo)，從而建立“品質(zhì)優(yōu)良”的樓盤形象。B、 先造環(huán)境后賣樓由于項(xiàng)目環(huán)境尚可，結(jié)合分期開發(fā)計(jì)劃，在前期盡可能利用廠區(qū)現(xiàn)有的樹木和水道，以及廠區(qū)內(nèi)的辦公室為臨時(shí)設(shè)施，既可節(jié)約費(fèi)用，又可在售樓前先造環(huán)境，體現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，創(chuàng)造出精品住宅的實(shí)質(zhì)概念。C、 引入專業(yè)物業(yè)管理在項(xiàng)目開始同時(shí)引入專業(yè)物業(yè)管理，提高目前開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，使樓盤從頭到尾都有一個(gè)規(guī)范的發(fā)展成長(zhǎng)過程，體現(xiàn)出樓盤的素質(zhì)，對(duì)日后的公司品牌形象也有很大幫助。物業(yè)管理邀請(qǐng)知名的管理公司，以求在公眾中營(yíng)造“優(yōu)質(zhì)樓盤、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理”的形象。D、 聯(lián)合品牌效應(yīng)推出聯(lián)合品牌效應(yīng)，即在樓盤的各式各樣裝修材料上采用知名的品牌，并聯(lián)合推廣以助樓盤的名牌效應(yīng)，強(qiáng)化運(yùn)動(dòng)形象，加強(qiáng)客戶信心E、 增強(qiáng)附加值為本項(xiàng)目添加一些附加值的建議：1、創(chuàng)造具有自己獨(dú)特個(gè)性的文化氛圍，適應(yīng)本地社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上滿足業(yè)主們的生活、娛樂、工作的需要，醞釀高尚的運(yùn)動(dòng)社區(qū)文化少不了一種深厚的人文基礎(chǔ)，這與居住者自身素質(zhì)和小區(qū)的藝術(shù)氛圍密不可分，營(yíng)造出高雅的尊貴格調(diào)，貫徹“以人為本”的理念，使居住者享有精神生活的充實(shí)與富裕，演繹高尚社區(qū)文化。2、倡導(dǎo)優(yōu)化新層次的生活方式，融合對(duì)世界各地高尚階層生活方式，并想升出前瞻性的優(yōu)化模式，引導(dǎo)到本社區(qū)中，既能帶給客戶最優(yōu)的生活，更能引領(lǐng)時(shí)尚，顯示出客戶的尊貴地位、身份。3、提供優(yōu)化教育，令客戶真正以此為家，以此為榮。F、 宣傳推廣有計(jì)劃、有步驟、有目的地運(yùn)用狂風(fēng)暴雨式的立體強(qiáng)勢(shì)宣傳與細(xì)水長(zhǎng)流式的公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合，提高項(xiàng)目的知名度，塑造項(xiàng)目形象。(2)、小區(qū)命名a、推廣名：奧運(yùn)花園案 名：SPORTS GARDENb、推廣名：SPORTS GARDEN 案 名：淮安運(yùn)動(dòng)城c、推廣名： 鳳凰新巢案 名：錦繡淮安 （3）、 推出“生命綠卡工程”，保持市場(chǎng)關(guān)注熱度。以跨世紀(jì)小區(qū)“以人為本，回歸自然”的開發(fā)宗旨為切入點(diǎn)，體現(xiàn)了發(fā)展商對(duì)客戶的關(guān)懷，從側(cè)面提升物業(yè)的附加值。 A、 有關(guān)會(huì)所的設(shè)計(jì)淮安地區(qū)的小區(qū)會(huì)所不多，有的話，它的功能、作用和設(shè)計(jì)也只是停留在表面的。本案會(huì)所應(yīng)是B、 有關(guān)售樓處的設(shè)計(jì)與裝修 1、淮安地區(qū)的售樓處一般都不在地理位置顯著的地方，而且規(guī)模較小，不易被人注意。2、本案的售樓處應(yīng)當(dāng)由專家精心設(shè)計(jì)，充分表現(xiàn)完美的平面格局和完善的生活機(jī)能，加強(qiáng)裝潢與施工，給客戶具體的現(xiàn)場(chǎng)感，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)說服有很大的幫助。3、 里面的布置講究舒適、氣派、精美、配合圖表說明，使客戶得到尊重的接待和怡然自得的自由，并從容得到本案的良好印象和詳實(shí)訊息。4、 接待中心將配置一組高級(jí)音響，隨時(shí)播放柔美而動(dòng)聽的音樂。C、 有關(guān)樣板房的設(shè)計(jì)與裝修1、 樣板房的面積大小和平面配置均按原建筑設(shè)計(jì)。2、 采用建材設(shè)備，均以本案所用的建材設(shè)備為準(zhǔn)，并帶附加說明。3、 本案的樣板房的設(shè)計(jì)原則，將盡量充分顯示本案住戶的高品鑒能力。4、 樣板房的完善功能，將大大吸引參觀者徘徊留連，本樣板房將派有3個(gè)工作人員，籍此向參觀者詳細(xì)說明，激發(fā)他們的購(gòu)買欲。5、 行銷推廣A、 廣告目標(biāo)掌握市場(chǎng)先機(jī)，憑借公司卓越品牌，以區(qū)域內(nèi)最大方案姿態(tài)，預(yù)計(jì)在3個(gè)月內(nèi)，達(dá)到七成以上的銷售實(shí)績(jī)。B、 戶外廣告為主C、 訴求重點(diǎn)a、 公司信譽(yù)與實(shí)力b、 地段珍貴c、 規(guī)劃完善d、 格局理想e、 造型瑰麗f、 學(xué)區(qū)優(yōu)秀g、 交通方便h、 購(gòu)物自由D、 廣告策略 總體廣告策略：針對(duì)不同的訴求重點(diǎn)，組合不同的廣告途徑及力度等，力爭(zhēng)適量投入高效應(yīng)。 當(dāng)然，還應(yīng)當(dāng)開拓思路，增加一些促銷的方法和手段。如，參加互聯(lián)網(wǎng)，展開電子商務(wù)，在網(wǎng)上做一些銷售廣告，效果可能不會(huì)馬上顯現(xiàn)，但始終是一個(gè)方向，也是大勢(shì)所趨。在公共關(guān)系方面，房地產(chǎn)企業(yè)以往精力并非放在營(yíng)銷方面，而是放在開發(fā)環(huán)節(jié)上，如批地、征地、報(bào)建等等，要與政府、公安、工商、街道、建設(shè)主官等部門拉關(guān)系，但這些關(guān)系對(duì)營(yíng)銷目標(biāo)所起的作用是很小的。因此，應(yīng)當(dāng)注意公共關(guān)系的營(yíng)銷作用，如與新聞媒體的關(guān)系，可通過新聞報(bào)道、專題論壇、人物專訪等形式來(lái)吸引人們對(duì)公司及產(chǎn)品的注意，這種效果又好，成本又低，是對(duì)品牌營(yíng)造的長(zhǎng)期有效的途徑。具體如下：1、 推盤階段本階段總體思路：循序漸進(jìn)，水到渠成，強(qiáng)勢(shì)推出，轟動(dòng)效果。具 體操作如下：A、 蓄勢(shì)階段 通過適當(dāng)?shù)男麄?，推出樓盤的主題概念和主題形象，從視覺、聽 覺方面達(dá)到宣傳效果，達(dá)到廣而告之的目的，使消費(fèi)者有一個(gè)基本了解， 這階段可做如下工作：1） 現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓出、圍墻等a、 項(xiàng)目總體規(guī)劃形象展牌b、 橫幅、引導(dǎo)旗、條旗等c、 圍墻形象2） 簡(jiǎn)單宣傳：傳單（訴求簡(jiǎn)單信息）2、 造勢(shì)階段本階段是在前階段效果基礎(chǔ)上，為后階段 工作做準(zhǔn)備，本階段效 果如何，關(guān)系到后階段推盤的