2012版資產(chǎn)評(píng)估練習(xí)題及參考答案.doc

u 名詞解釋：預(yù)期收益原則 貢獻(xiàn)原則 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) 清算假設(shè) 復(fù)原重置成本 更新重置成本市場(chǎng)價(jià)值 在用價(jià)值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值部分名詞解釋參考答案：貢獻(xiàn)原則：指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來(lái)衡量確定。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)就是假定被評(píng)估資產(chǎn)將要在這樣一種市場(chǎng)中進(jìn)行交易。清算假設(shè)：是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明。市場(chǎng)價(jià)值 ：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上正常使用、最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)所能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。功能性貶值：是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)性性貶值：指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。第一章 導(dǎo)論一、單項(xiàng)選擇題1從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的角度看，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果具有（）。A現(xiàn)實(shí)性 B咨詢性 C公正性 D市場(chǎng)性2以下屬于法定評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)是（）。A企業(yè)租賃 B抵押貸款C國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn) D資產(chǎn)清算3資產(chǎn)評(píng)估是判斷資產(chǎn)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，評(píng)估價(jià)值是資產(chǎn)的（）。A時(shí)期價(jià)值 B時(shí)點(diǎn)價(jià)值 C階段價(jià)值 D時(shí)區(qū)價(jià)值4根據(jù)財(cái)政部2002年1月1日公布的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問(wèn)題的規(guī)定，占有單位有（）行為的，可以不進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。A以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資B整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司C行政事業(yè)單位下屬的獨(dú)資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓D確定涉訟資產(chǎn)價(jià)值5資產(chǎn)評(píng)估的（），是指資產(chǎn)評(píng)估的行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。A公正性 B市場(chǎng)性 C咨詢性 D專業(yè)性6資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。這一點(diǎn)說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估具有（）。A公正性 B市場(chǎng)性 C咨詢性 D專業(yè)性二、多項(xiàng)選擇題1下列原則中，屬于資產(chǎn)評(píng)估工作原則的是（）。A科學(xué)性原則 B獨(dú)立性原則 C客觀性原則D貢獻(xiàn)性原則 E替代原則2涉及國(guó)有資產(chǎn)屬于必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)有（）。A企業(yè)經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)成品出售 B資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)清算C企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離 D企業(yè)兼并，企業(yè)出售E中外合資、合作3.從資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的對(duì)象、評(píng)估的內(nèi)容和評(píng)估者承擔(dān)的責(zé)任等方面看，在世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評(píng)估主要分為（ ）。A完全資產(chǎn)評(píng)估 B評(píng)估 C限制性資產(chǎn)評(píng)估 D評(píng)估復(fù)核E評(píng)估咨詢?nèi)?、判斷題1. 科學(xué)性原則是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。2.資產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)國(guó)際性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。3資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是專家的專業(yè)判斷和專家意見(jiàn)，因此具有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論應(yīng)該直接等同于資產(chǎn)交易的價(jià)格。4公正性是資產(chǎn)評(píng)估存在和立足的根本。第一章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1. C 2. C 3. B 4. C 5. A 6.B二、多項(xiàng)選擇題 1. ABC 2. BDE 3.BDE 三、判斷題 1.錯(cuò) 2.對(duì) 3.錯(cuò) 4.對(duì)第二至五章 資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論一、單項(xiàng)選擇題1、決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的要素是（ ）。A資產(chǎn)評(píng)估的客體 B資產(chǎn)評(píng)估方法C資產(chǎn)評(píng)估的特定目的 D法定的程序2評(píng)估資產(chǎn)的（公允）市場(chǎng)價(jià)值所適用的最直接的假設(shè)前提是（ ）A繼續(xù)使用假設(shè) B.公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) C清算假設(shè) D.會(huì)計(jì)主體假設(shè)3以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為評(píng)估目的的有（ ）A資產(chǎn)抵押 B.企業(yè)兼并 C財(cái)產(chǎn)納稅 D.財(cái)產(chǎn)擔(dān)保4資產(chǎn)評(píng)估值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格存在下列關(guān)系（ ）。A前者必須高于后者 B前者必須低于后者C前者必須等于后者 D前者可以高于、低于或者等于后者5以資產(chǎn)保全、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評(píng)估，適用（ ）。A重置成本標(biāo)準(zhǔn) B現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)C收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn) D清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)6資產(chǎn)評(píng)估的一般目的是評(píng)估資產(chǎn)的（ ）。A價(jià)格 B價(jià)值C公允價(jià)值 D公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值7評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值所適用的最直接的假設(shè)前提是（ ）。A在用續(xù)用假設(shè) B公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)C清算假設(shè) D會(huì)計(jì)主體假設(shè)8（）是資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，決定了資產(chǎn)價(jià)值類型的選擇，并在一定程度上制約著評(píng)估途徑的選擇。A評(píng)估目的 B評(píng)估方法 C評(píng)估規(guī)程 D評(píng)估對(duì)象9按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（）。A可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) B固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)C有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn) D單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)10資產(chǎn)評(píng)估的主體是指（）。A被評(píng)估資產(chǎn)占有人 B被評(píng)估資產(chǎn)C資產(chǎn)評(píng)估委托人 D從事資產(chǎn)評(píng)估的機(jī)構(gòu)和人員11下列選項(xiàng)中不符合資產(chǎn)評(píng)估中確認(rèn)“資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A控制性 B有效性 C貨幣計(jì)量性 D市場(chǎng)性12.決定被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的最主要的因素是（ ）。A資產(chǎn)的預(yù)期效用 B資產(chǎn)的賬面價(jià)值 C資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng) D資產(chǎn)的歷史收益水平 13.資產(chǎn)評(píng)估中的限制性資產(chǎn)評(píng)估和完全資產(chǎn)評(píng)估是以（ ）為標(biāo)準(zhǔn)劃分的。A評(píng)估時(shí)收集資料的數(shù)量 B評(píng)估人員的水平 C評(píng)估時(shí)遵守準(zhǔn)則的情況 D評(píng)估經(jīng)歷的時(shí)間 14.在同一市場(chǎng)上具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)該有大致相同的交換價(jià)值，以此確定的評(píng)估原則是（ ）。A貢獻(xiàn)原則 B資產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則 C預(yù)期收益原則 D替代原則 二、多項(xiàng)選擇題1資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別主要有（ ）。A操作者不同 B目的不同 C前提條件不同D假設(shè)不同 E方法不同2資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括（ ）A科學(xué)性原則 B替代原則 C專業(yè)性原則D預(yù)期原則 E最佳利用原則3適用于資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)有（ ）。A重置成本假設(shè) B公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè) C收益現(xiàn)值假設(shè)D清算假設(shè) E交易假設(shè)4在資產(chǎn)評(píng)估中，評(píng)估方法的選擇要與（ ）相適應(yīng)。A評(píng)估目的 B評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件 C評(píng)估機(jī)構(gòu)的能力D評(píng)估價(jià)值類型 E評(píng)估假設(shè)5從資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)表述，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型有（）等。A市場(chǎng)價(jià)值 B投資價(jià)值 C重置成本D清算價(jià)值 E保全價(jià)值6我國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的考試科目有（）。A建筑工程評(píng)估基礎(chǔ) B經(jīng)濟(jì)法C財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) D機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)7對(duì)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)違法行為的行政處罰種類有（）。A警告 B罰款 C沒(méi)收所得 D吊銷資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)8資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。A是由過(guò)去的交易和事項(xiàng)形成的 B能夠以貨幣衡量C由特定權(quán)利主體擁有或控制的 D能給其特定主體帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益E是有形的9根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，資產(chǎn)可分為（）。A整體資產(chǎn) B可確指資產(chǎn) C單項(xiàng)資產(chǎn)D不可確指資產(chǎn) E. 有形資產(chǎn)10.下列屬于資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值的有（ ）。A在用價(jià)值 B清算價(jià)值 C殘余價(jià)值D合并價(jià)值 E. 特殊價(jià)值11.資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值之所以可以作為公允價(jià)值的坐標(biāo)，是因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)值是資產(chǎn)在（ ）條件下的公允價(jià)值。A正常折舊 B正常更新 C正常市場(chǎng)D正常使用 E. 正常納稅12.在選擇和確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型時(shí)，需要考慮的因素包括（ ）。A評(píng)估時(shí)使用的評(píng)估方法 B評(píng)估對(duì)象的利用方式、功能和狀態(tài) C評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估程序地 D評(píng)估時(shí)依據(jù)的市場(chǎng)條件 E. 評(píng)估目的三、判斷題1同一資產(chǎn)在不同的假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨于一致。2屬于非市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)，又適用于非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。3非市場(chǎng)價(jià)值就是不公平價(jià)值，因此評(píng)估人員要把資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為追求的目標(biāo)。4資產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值也是資產(chǎn)交易中的一種相對(duì)公平合理的價(jià)值，只是其相對(duì)合理性的適用范圍較窄。5公允價(jià)值即是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)上交易的價(jià)格。6注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)有效期為10年。7合伙制資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)包括3名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。8依法設(shè)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以承接所有的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。9中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)及其分支機(jī)構(gòu)，每年對(duì)所管轄的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行年檢。10各等級(jí)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，不受地區(qū)、部門(mén)的限制，可在全國(guó)范圍內(nèi)從事與各該資格等級(jí)相應(yīng)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目。11.企業(yè)不擁有所有權(quán)的資產(chǎn)不可納入該企業(yè)被評(píng)估資產(chǎn)的范圍。四、簡(jiǎn)答題1資產(chǎn)評(píng)估的目的是什么？評(píng)估目的在資產(chǎn)評(píng)估中有什么樣的作用？2資產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)條件是什么？3資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則有哪些？第二至五章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.B 3.B 4.D 5.A 6.C 7.B 8.A 9.C 10.D 11.D 12.A 13.C 14.D 二、多項(xiàng)選擇題1. ABCDE 2. BDE 3. BDE 4. ABDE 5. BDE 6.ABCD7.ABCD 8. BCD 9.BD 10.ABCDE 11.CD 12.BDE三、判斷題1. 錯(cuò) 2. 對(duì) 3. 錯(cuò) 4. 對(duì) 5. 錯(cuò) 6.錯(cuò) 7.錯(cuò) 8.錯(cuò) 9.錯(cuò) 10.對(duì) 11. 錯(cuò)第六章 資產(chǎn)評(píng)估的途徑與方法一、單項(xiàng)選擇題1資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算公式為：被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是（）。A超額運(yùn)營(yíng)成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D超額運(yùn)營(yíng)成本加上其應(yīng)抵減的所得稅額2對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為（）。A更新重置成本 B復(fù)原重置成本 C完全重置成本 D實(shí)際重置成本3某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用收益法對(duì)一項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資進(jìn)行評(píng)估，假定該投資每年純收益為30萬(wàn)元且固定不變，資本化率為10%，則該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的評(píng)估值為（）。A200萬(wàn)元 B280.5萬(wàn)元 C300萬(wàn)元 D350萬(wàn)元4已知某類設(shè)備的價(jià)值與功能之間存在線性關(guān)系，重置類似全新機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，其價(jià)值為4萬(wàn)元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（）。A3萬(wàn)元 B4萬(wàn)元 C3至4萬(wàn)元 D無(wú)法確定5評(píng)估機(jī)器設(shè)備一臺(tái)，三年前購(gòu)置，據(jù)了解該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備賬面原值10萬(wàn)元，其中買價(jià)8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.4萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用0.6萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格9.5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設(shè)備的重置成本是（）。（保留兩位小數(shù)）A12.08萬(wàn)元 B10.58萬(wàn)元 C12.58萬(wàn)元 D9.5萬(wàn)元61995年1月評(píng)估設(shè)備一臺(tái)，該設(shè)備于1991年12月購(gòu)建，賬面原值為20萬(wàn)元，1993年進(jìn)行一次技術(shù)改造，改造費(fèi)用（包括增加設(shè)備）2萬(wàn)元。若定基物價(jià)指數(shù)1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。則該設(shè)備的重置成本是（）。A22萬(wàn)元 B27.34萬(wàn)元 C27.43萬(wàn)元 D29.04萬(wàn)元7評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)年產(chǎn)量為8萬(wàn)件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場(chǎng)現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬(wàn)元，年產(chǎn)量為15萬(wàn)件。如果規(guī)模經(jīng)濟(jì)指數(shù)為0.7時(shí)，該設(shè)備的重置全價(jià)為（）。A19.2萬(wàn)元 B17.35萬(wàn)元 C24萬(wàn)元 D16.10萬(wàn)元8某待估設(shè)備重置成本為27萬(wàn)元，經(jīng)查閱，已使用4年，評(píng)估人員經(jīng)分析后確定該設(shè)備尚可使用5年，那么它的實(shí)體性貶值額為（）。A10萬(wàn)元 B12萬(wàn)元 C15萬(wàn)元 D18萬(wàn)元9某項(xiàng)專用技術(shù)預(yù)計(jì)可用5年，預(yù)測(cè)未來(lái)5年的收益分別為40萬(wàn)元、42萬(wàn)元、44萬(wàn)元、45萬(wàn)元、46萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術(shù)的評(píng)估價(jià)值為（）。（保留兩位小數(shù)）A217萬(wàn)元 B155.22萬(wàn)元 C150.22萬(wàn)元 D163.43萬(wàn)元10假定某企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長(zhǎng)期負(fù)債的平均利息率為9%，社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，該企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為12%，則利用加權(quán)平均資本成本模型求得其資本化率為（）。(不考慮企業(yè)所得稅的影響) A15% B13.2% C14.6% D12.6%11已知水泥廠的價(jià)值與功能之間呈指數(shù)關(guān)系，功能價(jià)值指數(shù)為0.7，已知作為參照物的水泥廠A年生產(chǎn)能力為1000萬(wàn)噸，價(jià)值為4億元，作為評(píng)估對(duì)象的水泥廠B年生產(chǎn)能力為2000萬(wàn)噸，由此可確定評(píng)估的水泥廠B的價(jià)值應(yīng)該是（ ）。A大于8億元 B小于8億元 C等于8億元 D小于4億元12采用收益途徑評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（ ）A資本化率越高，收益現(xiàn)值越低 B資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值沒(méi)有影響 D資本化率和收益現(xiàn)值無(wú)關(guān)13一項(xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法往往會(huì)比采用重置核算法估算的重置成本( )。 A.高 B低 C相等 D不能確定14.下列各項(xiàng)中，構(gòu)成資產(chǎn)重置成本的耗費(fèi)應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)的（ ）。A實(shí)際成本 B社會(huì)平均成本 C個(gè)別成本 D加權(quán)平均成本 二、多項(xiàng)選擇題1價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（）的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測(cè)。A技術(shù)進(jìn)步速度不快 B技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響不大C技術(shù)進(jìn)步因素對(duì)設(shè)備價(jià)格影響很大 D單位價(jià)值較小的自制設(shè)備E價(jià)值量較大的設(shè)備2資產(chǎn)評(píng)估中不能采用會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限來(lái)估算成新率是因?yàn)椋ǎ?。A會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)是由企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行，而資產(chǎn)評(píng)估是由企業(yè)以外的評(píng)估人員進(jìn)行的。B會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是對(duì)某一類資產(chǎn)作出的會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)同一類資產(chǎn)具有普遍性和同一性，而資產(chǎn)評(píng)估中的成新率則具有特殊性和個(gè)別性。C會(huì)計(jì)學(xué)中修理費(fèi)的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評(píng)估中的修理費(fèi)的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個(gè)別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護(hù)等方面的差異。E會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實(shí)際的新舊程度3應(yīng)用市場(chǎng)法必須具備的前提條件是（）。A需要有一個(gè)充分活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)B必須具有與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價(jià)格C可搜集到參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)D被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)收益能以貨幣衡量E被估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也能夠衡量4造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（）。A該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后B該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高D政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表E市場(chǎng)對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)的需求下降5下列有關(guān)收益法參數(shù)的說(shuō)法中，正確的是（）。A運(yùn)用收益法涉及的參數(shù)主要有三個(gè)：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)收益額C折現(xiàn)率是一種風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率D收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位E收益額是資產(chǎn)未來(lái)的實(shí)際收益額三判斷題1用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。2用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的未來(lái)收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額。3折現(xiàn)率和資本化率從本質(zhì)上講是沒(méi)有區(qū)別的。4運(yùn)用市場(chǎng)途徑評(píng)估時(shí)，為了減少評(píng)估人員的工作量，一般只要求選擇一個(gè)參照物。5采用成本途徑進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)上的折舊是一樣的。6成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評(píng)估。7.資產(chǎn)評(píng)估中，可采用觀察法對(duì)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值進(jìn)行估算。 8.為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬(wàn)噸以下的造紙廠必須關(guān)閉，由此造成年產(chǎn)l萬(wàn)噸以下企業(yè)的設(shè)備產(chǎn)生貶值，這種貶值屬于功能性貶值。四、計(jì)算題1被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用8年。假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；（2）估算該機(jī)組的成新率；（3）估算該機(jī)組的評(píng)估值。2某臺(tái)機(jī)床需評(píng)估。企業(yè)提供的購(gòu)建成本資料如下：該設(shè)備采購(gòu)價(jià)5萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬(wàn)元，安裝費(fèi)0.3萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)0.1萬(wàn)元，已服役2年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍很流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。試測(cè)算該機(jī)床原地續(xù)用的重置成本。3.某項(xiàng)被估資產(chǎn)需要10名工人進(jìn)行操作，而同類先進(jìn)設(shè)備只需要5名工人，所統(tǒng)計(jì)每名工人年工資福利等共約12000元，據(jù)測(cè)算該被估資產(chǎn)沿可使用5年，適用資本化率和折現(xiàn)率為10%。試計(jì)算功能貶值額（所得稅率33%）。4某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前5年的稅前凈收益分別為40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開(kāi)始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估值是多少？5某企業(yè)2003年6月1日購(gòu)入挖掘機(jī)一臺(tái)，評(píng)估人員準(zhǔn)備對(duì)該挖掘機(jī)2006年6月1日的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)該設(shè)備考察，以及對(duì)市場(chǎng)同類設(shè)備交易情況的了解，選擇了二個(gè)與被評(píng)估設(shè)備相類似的近期成交的設(shè)備作為參照物，參照物與被評(píng)估設(shè)備的有關(guān)資料如下表所示：序號(hào)經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)計(jì)量單位參照物A參照物B被評(píng)估對(duì)象1交易價(jià)格元6000007000002銷售條件公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)3交易時(shí)間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996尚可使用年限年1212127成新率%607070另?yè)?jù)調(diào)查：評(píng)估基準(zhǔn)日前一年來(lái)，每個(gè)月同類設(shè)備價(jià)格變化情況是每月平均上升0.5%左右；設(shè)備的功能與其市場(chǎng)售價(jià)呈正比例關(guān)系。試用市場(chǎng)途徑評(píng)估該挖掘機(jī)在2006年6月1日的價(jià)值。6某企業(yè)將某項(xiàng)資產(chǎn)與國(guó)外企業(yè)合資，要求對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬(wàn)元，凈值108萬(wàn)元，按財(cái)務(wù)制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計(jì)折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場(chǎng)材料和工資費(fèi)用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費(fèi)用支出為480萬(wàn)元。經(jīng)查詢?cè)假Y料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評(píng)估基準(zhǔn)日的法定利用時(shí)間為57600小時(shí)，實(shí)際累計(jì)利用時(shí)間為50400小時(shí)。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計(jì)不合理，造成耗電量大，維修費(fèi)用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營(yíng)運(yùn)成本3萬(wàn)元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。五簡(jiǎn)答題1運(yùn)用市場(chǎng)途徑、成本途徑和收益途徑的前提條件各是什么？2資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇評(píng)估途徑和方法時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？第六章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.B 2.A 3.C 解題思路：30/10%=300（萬(wàn)元） 4.A 解題思路：（萬(wàn)元） 5.A 解題思路：9.5+1（1+30%）+0.4（1+40%）+0.6（1+20%）=12.08（萬(wàn)元） 6. B 解題思路：（萬(wàn)元）7. D 解題思路：（萬(wàn)元）8. B 解題思路：（萬(wàn)元） 9. D解題思路：（萬(wàn)元） 10. C 解題思路：9%20%+（4%+12%）80%=14.6% 11.B解題思路： 12.A 13.A 14.B二、多項(xiàng)選擇題1. ABD 2. BCDE 3. AC 4. BDE 5. AD 三、判斷題1. 對(duì) 2. 對(duì) 3. 對(duì) 4. 錯(cuò) 5. 錯(cuò) 6. 對(duì) 7. 對(duì) 8. 錯(cuò)四、計(jì)算題1 （1）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為24萬(wàn)元：3080%=24（萬(wàn)元）（2）該機(jī)組的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）該機(jī)組的評(píng)估值=2461.54%=14.77（萬(wàn)元）2現(xiàn)時(shí)采購(gòu)價(jià)=5（1+20%）=6（萬(wàn)元）現(xiàn)時(shí)運(yùn)輸費(fèi)=0.1（1+1）=0.2（萬(wàn)元）安裝、調(diào)試費(fèi)=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（萬(wàn)元）被評(píng)估機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)=6+0.2+0.535=6.735（萬(wàn)元）3（1）計(jì)算年超額營(yíng)運(yùn)成本：12000（10-5）=60000（元）（2）計(jì)算年凈超額營(yíng)運(yùn)成本：60000（1-33%）=40200（元）（3）計(jì)算功能性貶值：40200（P/A，10%，5）=402003.7908=152990(元)4前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬(wàn)元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： （萬(wàn)元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為：181.47+341.50=522.97（萬(wàn)元）該企業(yè)的評(píng)估值為：522.97（1-40%）=313.78（萬(wàn)元）5、（1）交易時(shí)間因素分析與量化：參照物A：103/1001.03，參照物B：101.5/1001.015（2）功能因素的分析與量化：參照物A：60000/500001.2，參照物B：60000/800000.75（3）成新率因素差異量化：參照物A：70%/60%1.16666671.17，參照物B：70%/70%1（4）調(diào)整差異：參照物A：6000001.031.21.17867672（元），參照物B：7000001.0150.751532875（元） （5）采用算術(shù)平均法求取評(píng)估值：（867672532875）/2700273.5700274（元）6.（1）資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）（2）資產(chǎn)已使用年限=20（50400/57600）100%=17.5（年）資產(chǎn)實(shí)體有形損耗率=17.5/（17.5+8）100%=68.63%資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=480000068.63%=3294240 （3）資產(chǎn)的功能性貶值=3（1-33%）（P/A，10%，8）=30.675.3349=10.7231（萬(wàn)元=107231(元)（4）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=4800000-3294240-107231=1398529（元）第七章 資產(chǎn)評(píng)估程序一、單項(xiàng)選擇題1關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的基本內(nèi)容，正確的是（ ）。A約定書(shū)一經(jīng)簽定，雙方不得再修改B資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須在確定的評(píng)估基準(zhǔn)日后的1個(gè)月內(nèi)提出C為保證資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的公開(kāi)性，應(yīng)將報(bào)告公布于指定的媒體D約定書(shū)的有效期以完成評(píng)估報(bào)告且支付評(píng)估費(fèi)用為準(zhǔn)2資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)中，委托人的權(quán)利包括（ ）。A為評(píng)估提供必要的工作條件及合作 B支付評(píng)估費(fèi)用C取得評(píng)估報(bào)告 D取得評(píng)估報(bào)酬3資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，屬于委托方需要做的準(zhǔn)備工作（ ）。A成立評(píng)估項(xiàng)目小組 B資產(chǎn)清查C制定評(píng)估綜合計(jì)劃 D召集多方碰頭會(huì)議4根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、有關(guān)行業(yè)管理規(guī)定，從評(píng)估基準(zhǔn)日算起，上市公司的評(píng)估檔案至少應(yīng)保存（ ）。A三年 B八年 C十年 D十五年二、多項(xiàng)選擇題1簽訂資產(chǎn)評(píng)估約定書(shū)之前，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師需要明確的事項(xiàng)包括（ ）。A評(píng)估目的 B評(píng)估對(duì)象的基本狀況 C評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型 D評(píng)估工作的作業(yè)時(shí)間 E評(píng)估基準(zhǔn)日2資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的基本內(nèi)容包括（ ）。A評(píng)估目的 B評(píng)估基準(zhǔn)日 C評(píng)估計(jì)劃 D評(píng)估假設(shè) E評(píng)估收費(fèi)3編制評(píng)估計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮的因素包括（ ）。A評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇 B評(píng)估收費(fèi)的確定 C評(píng)估途徑及方法的選擇及基本要求 D評(píng)估中可能出現(xiàn)的疑難問(wèn)題及專家利用 E評(píng)估項(xiàng)目對(duì)相關(guān)資料收集要求及具體安排4.對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)做（ ）因素的分析，以確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目。A評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) B專業(yè)勝任能力 C獨(dú)立性分析 D評(píng)估基準(zhǔn)日分析 三判斷題1資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃一經(jīng)確定就不得改動(dòng)。2資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估行為、提高資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量的重要保證。3只要執(zhí)行了資產(chǎn)評(píng)估程序就可以防范資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。4合理確定評(píng)估基準(zhǔn)日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日期后事項(xiàng)。5.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)要求委托方或者產(chǎn)權(quán)持有者對(duì)其提供的評(píng)估明細(xì)表及相關(guān)證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進(jìn)行確認(rèn)。6.廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序始于接受資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)，終止于提交評(píng)估報(bào)告書(shū)后的文件歸檔管理。7.狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。四簡(jiǎn)答題1資產(chǎn)評(píng)估程序包括哪幾個(gè)環(huán)節(jié)？第七章 習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.C 3.B 4.D二、多項(xiàng)選擇題1. ABCDE 2. ABE 3. CDE 4.ABC三、判斷題1. 錯(cuò) 2. 對(duì) 3. 錯(cuò) 4. 對(duì) 5.對(duì) 6. 對(duì) 7.對(duì)第八章 房地產(chǎn)評(píng)估一、單項(xiàng)選擇題1某可比交易實(shí)例成交地價(jià)為3000元/m2，對(duì)應(yīng)使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過(guò)年限修正該宗土地的價(jià)格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/m2 C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地產(chǎn)的售價(jià)為5000萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格3000萬(wàn)元，地價(jià)2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5%3某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了A、B、C三個(gè)參照物，并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、151萬(wàn)元三個(gè)評(píng)估結(jié)果。根據(jù)A、B、C三個(gè)參照物與被評(píng)估對(duì)象的差異因素分析，判定其結(jié)果的權(quán)重依次為25%、40%和35%，則被評(píng)估房產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（）。A140萬(wàn)元 B157.5萬(wàn)元 C141.4萬(wàn)元 D148.5萬(wàn)元4某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計(jì)分析法對(duì)一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10棟，賬面原值500萬(wàn)元；設(shè)備100臺(tái)，賬面原值1000萬(wàn)元。評(píng)估中對(duì)3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為180萬(wàn)元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬(wàn)元；同時(shí)選擇10臺(tái)具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評(píng)估，其重置成本為150萬(wàn)元，而該10臺(tái)設(shè)備的賬面原值為120萬(wàn)元；則該企業(yè)被評(píng)估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。A1736.85萬(wàn)元 B1795.45萬(wàn)元 C1818.36萬(wàn)元 D2100萬(wàn)元5被評(píng)估建筑物賬面價(jià)值80萬(wàn)元，1995年建成，要求評(píng)估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬(wàn)元 B87萬(wàn)元 C90萬(wàn)元 D85萬(wàn)元6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計(jì)算出的建筑容積率為（ ）A06 B51 C2 D67某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求的土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A8600元 B8800元 C9000元 D12000元8有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元/平方米，則樓面地價(jià)為（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米9有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來(lái)每年的收益為15萬(wàn)元，則該宗地的評(píng)估價(jià)值最接近于（）。A128萬(wàn)元 B141萬(wàn)元 C149萬(wàn)元 D150萬(wàn)元10有一宗房地產(chǎn)，評(píng)估基準(zhǔn)日后第一年的純收益預(yù)計(jì)為70萬(wàn)元，資本化率為8%，以后未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評(píng)估價(jià)值最近近于（）。A700萬(wàn)元 B800萬(wàn)元 C1000萬(wàn)元 D1100萬(wàn)元二、計(jì)算題1待估對(duì)象為一新開(kāi)發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)）3萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)用1.5億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行貸款年利率為9%，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為10%，土地所有權(quán)收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。2某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國(guó)家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬(wàn)元為基礎(chǔ)，每年按等比級(jí)數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬(wàn)元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計(jì)算并寫(xiě)出公式，其中后5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計(jì)算；（2）寫(xiě)出計(jì)算過(guò)程；（3）寫(xiě)出正確結(jié)論。3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評(píng)估其2012年5月的市場(chǎng)價(jià)值。評(píng)估人員通過(guò)搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過(guò)程略），選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例有關(guān)情況見(jiàn)下表：項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元49萬(wàn)元43.5萬(wàn)元單價(jià)1500元/m21400元/m21450元/m2交易日期2011.10 2011.122012.12012.5面積168平方米350平方米300平方米600平方米形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）2011年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲1%。（3）交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷：項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分8693注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。4有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。5. 某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價(jià)每平方米為1000元，容積率為1.3，被評(píng)估宗地規(guī)劃容積率為2.0，試對(duì)被評(píng)估宗地的價(jià)格根據(jù)容積率因素作出修正。第八章習(xí)題參考答案一、單項(xiàng)選擇題1. B 解題思路：（萬(wàn)元）2. C 解題思路：3. C 解題思路：12725%+14240%+15135%=141.4（萬(wàn)元） 4. B解題思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（萬(wàn)元）5. B 解題思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（萬(wàn)元） 6. B 解題思路： 7. B 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=123000-8000=28000（元）；土地凈收益=12002008%=19200（元）建筑物年純收益=28000-19200=8800（元） 8. B 解題思路：3000/2=1500（元/平方米） 9.A 解題思路：尚可使用年限=50-30=20（年） 10. C 解題思路：70/(8%-1%)=1000（萬(wàn)元）二、計(jì)算題1（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：5000066775元平方米其他費(fèi)用：3000066745元平方米土地取得費(fèi)用合計(jì)：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：120+150270元平方米（2）計(jì)算利息：土地取得利息：120 =22.572土地開(kāi)發(fā)利息：1503/4 +1501/4 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.17539.7元平方米（3）計(jì)算利潤(rùn)：2701027（元平方米）（4）計(jì)算土地成本：270+39.7+27336.7（元平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：336.7（1+10）370.37（元平方米）每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為370.37元平方米，近似等于每平方米370元。2 （1）計(jì)算公式為：（2）計(jì)算過(guò)程：前五年的租金收益分別為：R1=8（萬(wàn)元）R2=8(1+2%)=8.16（萬(wàn)元）R3=8(1+2%)2=8.32（萬(wàn)元）0R4=8(1+2%)3=8.49（萬(wàn)元）R5=8(1+2%)4=8.66（萬(wàn)元）后五年的租金收益均為：R=15（萬(wàn)元）折現(xiàn)率為：r=10%（3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得P=66.75（萬(wàn)元）3（1）進(jìn)行交易情況修正。從評(píng)估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易沒(méi)有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。（2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)1071001.07交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)1051001.05交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)1041001.04（注： 由于地價(jià)每月上漲1，故從交易實(shí)例A成交日期2011年10月至評(píng)估基準(zhǔn)日2012年5月地價(jià)共上漲了7；交易實(shí)例B從成交期2011年12月至評(píng)估基準(zhǔn)日2012年5月地價(jià)共上漲5；交易實(shí)例C從成交期2012年1月至評(píng)估基準(zhǔn)日2012年5月地價(jià)共上漲了4。）（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)，無(wú)需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)100931.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高3。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8）：交易實(shí)例A及C使用年限修正系數(shù)11（1+8）3011（1+8）350.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)1.030.96590.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)1.030.96590.995（5）計(jì)算待估土地初步價(jià)格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值1657600994200（元）因此，這一地塊的評(píng)估值為994200元。4（1）現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)和各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，計(jì)算公式為：地價(jià)樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)-利息-銷售稅費(fèi)-利潤(rùn)（2）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)20002.5900045,000,000（元）（3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)300020002.515,000,000（元）專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)1015,000,000101,500,000（元）（4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用45,000,0002.51,125,000（元）銷售稅費(fèi)45,000,0006.52,925,000（元）（5）計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）10（地價(jià)+16,500,000）10（注:16,500,000由1