2012版資產(chǎn)評估練習題及參考答案.doc

u 名詞解釋：預期收益原則 貢獻原則 公開市場假設 清算假設 復原重置成本 更新重置成本市場價值 在用價值 功能性貶值 經(jīng)濟性貶值部分名詞解釋參考答案：貢獻原則：指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。公開市場假設：公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件，是一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。公開市場假設就是假定被評估資產(chǎn)將要在這樣一種市場中進行交易。清算假設：是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。市場價值 ：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上正常使用、最佳使用或最有可能使用條件下，資產(chǎn)所能實現(xiàn)的交換價值的估計值。功能性貶值：是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失。經(jīng)濟性性貶值：指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置，收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。第一章 導論一、單項選擇題1從資產(chǎn)交易各方利用資產(chǎn)評估結論的角度看，資產(chǎn)評估結果具有（）。A現(xiàn)實性 B咨詢性 C公正性 D市場性2以下屬于法定評估的資產(chǎn)業(yè)務是（）。A企業(yè)租賃 B抵押貸款C國家征用不動產(chǎn) D資產(chǎn)清算3資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估價值是資產(chǎn)的（）。A時期價值 B時點價值 C階段價值 D時區(qū)價值4根據(jù)財政部2002年1月1日公布的國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定，占有單位有（）行為的，可以不進行資產(chǎn)評估。A以非貨幣資產(chǎn)對外投資B整體或部分改建為有限責任公司或者股份有限公司C行政事業(yè)單位下屬的獨資企業(yè)之間的資產(chǎn)轉讓D確定涉訟資產(chǎn)價值5資產(chǎn)評估的（），是指資產(chǎn)評估的行為服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。A公正性 B市場性 C咨詢性 D專業(yè)性6資產(chǎn)評估工作的執(zhí)行操作者不同于會計計價，它是由獨立于企業(yè)以外的社會中介機構完成的。這一點說明資產(chǎn)評估具有（）。A公正性 B市場性 C咨詢性 D專業(yè)性二、多項選擇題1下列原則中，屬于資產(chǎn)評估工作原則的是（）。A科學性原則 B獨立性原則 C客觀性原則D貢獻性原則 E替代原則2涉及國有資產(chǎn)屬于必須進行資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務有（）。A企業(yè)經(jīng)營，產(chǎn)成品出售 B資產(chǎn)轉讓，企業(yè)清算C企業(yè)所有權與經(jīng)營權分離 D企業(yè)兼并，企業(yè)出售E中外合資、合作3.從資產(chǎn)評估服務的對象、評估的內(nèi)容和評估者承擔的責任等方面看，在世界范圍內(nèi)，資產(chǎn)評估主要分為（ ）。A完全資產(chǎn)評估 B評估 C限制性資產(chǎn)評估 D評估復核E評估咨詢?nèi)?、判斷題1. 科學性原則是指資產(chǎn)評估機構必須是提供評估服務的專業(yè)技術機構。2.資產(chǎn)評估是一項國際性的社會經(jīng)濟活動。3資產(chǎn)評估結論是專家的專業(yè)判斷和專家意見，因此具有強制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評估結論應該直接等同于資產(chǎn)交易的價格。4公正性是資產(chǎn)評估存在和立足的根本。第一章習題參考答案一、單項選擇題1. C 2. C 3. B 4. C 5. A 6.B二、多項選擇題 1. ABC 2. BDE 3.BDE 三、判斷題 1.錯 2.對 3.錯 4.對第二至五章 資產(chǎn)評估基礎理論一、單項選擇題1、決定資產(chǎn)評估價值類型的要素是（ ）。A資產(chǎn)評估的客體 B資產(chǎn)評估方法C資產(chǎn)評估的特定目的 D法定的程序2評估資產(chǎn)的（公允）市場價值所適用的最直接的假設前提是（ ）A繼續(xù)使用假設 B.公開市場假設 C清算假設 D.會計主體假設3以產(chǎn)權變動為評估目的的有（ ）A資產(chǎn)抵押 B.企業(yè)兼并 C財產(chǎn)納稅 D.財產(chǎn)擔保4資產(chǎn)評估值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格存在下列關系（ ）。A前者必須高于后者 B前者必須低于后者C前者必須等于后者 D前者可以高于、低于或者等于后者5以資產(chǎn)保全、補償為目的的資產(chǎn)評估，適用（ ）。A重置成本標準 B現(xiàn)行市價標準C收益現(xiàn)值標準 D清算價格標準6資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)的（ ）。A價格 B價值C公允價值 D公開市場價值7評估資產(chǎn)市場價值所適用的最直接的假設前提是（ ）。A在用續(xù)用假設 B公開市場假設C清算假設 D會計主體假設8（）是資產(chǎn)評估業(yè)務的基礎，決定了資產(chǎn)價值類型的選擇，并在一定程度上制約著評估途徑的選擇。A評估目的 B評估方法 C評估規(guī)程 D評估對象9按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（）。A可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn) B固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)C有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn) D單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)10資產(chǎn)評估的主體是指（）。A被評估資產(chǎn)占有人 B被評估資產(chǎn)C資產(chǎn)評估委托人 D從事資產(chǎn)評估的機構和人員11下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”標準的是（）。A控制性 B有效性 C貨幣計量性 D市場性12.決定被評估資產(chǎn)評估值的最主要的因素是（ ）。A資產(chǎn)的預期效用 B資產(chǎn)的賬面價值 C資產(chǎn)的社會必要勞動 D資產(chǎn)的歷史收益水平 13.資產(chǎn)評估中的限制性資產(chǎn)評估和完全資產(chǎn)評估是以（ ）為標準劃分的。A評估時收集資料的數(shù)量 B評估人員的水平 C評估時遵守準則的情況 D評估經(jīng)歷的時間 14.在同一市場上具有相同使用價值和質(zhì)量的商品，應該有大致相同的交換價值，以此確定的評估原則是（ ）。A貢獻原則 B資產(chǎn)評估時點原則 C預期收益原則 D替代原則 二、多項選擇題1資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別主要有（ ）。A操作者不同 B目的不同 C前提條件不同D假設不同 E方法不同2資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則包括（ ）A科學性原則 B替代原則 C專業(yè)性原則D預期原則 E最佳利用原則3適用于資產(chǎn)評估的假設有（ ）。A重置成本假設 B公開市場假設 C收益現(xiàn)值假設D清算假設 E交易假設4在資產(chǎn)評估中，評估方法的選擇要與（ ）相適應。A評估目的 B評估時的市場條件 C評估機構的能力D評估價值類型 E評估假設5從資產(chǎn)業(yè)務性質(zhì)表述，資產(chǎn)評估價值類型有（）等。A市場價值 B投資價值 C重置成本D清算價值 E保全價值6我國注冊資產(chǎn)評估師的考試科目有（）。A建筑工程評估基礎 B經(jīng)濟法C財務會計 D機電設備評估基礎7對資產(chǎn)評估機構違法行為的行政處罰種類有（）。A警告 B罰款 C沒收所得 D吊銷資產(chǎn)評估資格證書8資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。A是由過去的交易和事項形成的 B能夠以貨幣衡量C由特定權利主體擁有或控制的 D能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益E是有形的9根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可分為（）。A整體資產(chǎn) B可確指資產(chǎn) C單項資產(chǎn)D不可確指資產(chǎn) E. 有形資產(chǎn)10.下列屬于資產(chǎn)評估市場價值以外的價值的有（ ）。A在用價值 B清算價值 C殘余價值D合并價值 E. 特殊價值11.資產(chǎn)評估中的市場價值之所以可以作為公允價值的坐標，是因為市場價值是資產(chǎn)在（ ）條件下的公允價值。A正常折舊 B正常更新 C正常市場D正常使用 E. 正常納稅12.在選擇和確定資產(chǎn)評估結果的價值類型時，需要考慮的因素包括（ ）。A評估時使用的評估方法 B評估對象的利用方式、功能和狀態(tài) C評估時采用的評估程序地 D評估時依據(jù)的市場條件 E. 評估目的三、判斷題1同一資產(chǎn)在不同的假設條件下，評估結果應趨于一致。2屬于非市場價值的評估結果既適用于產(chǎn)權變動類資產(chǎn)業(yè)務，又適用于非產(chǎn)權變動類資產(chǎn)業(yè)務。3非市場價值就是不公平價值，因此評估人員要把資產(chǎn)的市場價值作為追求的目標。4資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值，只是其相對合理性的適用范圍較窄。5公允價值即是指資產(chǎn)在評估基準日的市場上交易的價格。6注冊資產(chǎn)評估師注冊有效期為10年。7合伙制資產(chǎn)評估機構應包括3名以上注冊資產(chǎn)評估師。8依法設立的資產(chǎn)評估機構可以承接所有的資產(chǎn)評估業(yè)務。9中國注冊資產(chǎn)評估協(xié)會及其分支機構，每年對所管轄的資產(chǎn)評估機構進行年檢。10各等級的資產(chǎn)評估機構開展資產(chǎn)評估業(yè)務，不受地區(qū)、部門的限制，可在全國范圍內(nèi)從事與各該資格等級相應的資產(chǎn)評估項目。11.企業(yè)不擁有所有權的資產(chǎn)不可納入該企業(yè)被評估資產(chǎn)的范圍。四、簡答題1資產(chǎn)評估的目的是什么？評估目的在資產(chǎn)評估中有什么樣的作用？2資產(chǎn)評估的市場價值基礎條件是什么？3資產(chǎn)評估的經(jīng)濟技術原則有哪些？第二至五章習題參考答案一、單項選擇題1.C 2.B 3.B 4.D 5.A 6.C 7.B 8.A 9.C 10.D 11.D 12.A 13.C 14.D 二、多項選擇題1. ABCDE 2. BDE 3. BDE 4. ABDE 5. BDE 6.ABCD7.ABCD 8. BCD 9.BD 10.ABCDE 11.CD 12.BDE三、判斷題1. 錯 2. 對 3. 錯 4. 對 5. 錯 6.錯 7.錯 8.錯 9.錯 10.對 11. 錯第六章 資產(chǎn)評估的途徑與方法一、單項選擇題1資產(chǎn)功能性貶值的計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)）。其中，凈超額運營成本是（）。A超額運營成本乘折現(xiàn)系數(shù)所得的數(shù)額B超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額C超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額乘折現(xiàn)系數(shù)的所得額D超額運營成本加上其應抵減的所得稅額2對被評估的機器設備進行模擬重置，按現(xiàn)行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為（）。A更新重置成本 B復原重置成本 C完全重置成本 D實際重置成本3某評估機構采用收益法對一項長期股權投資進行評估，假定該投資每年純收益為30萬元且固定不變，資本化率為10%，則該項長期股權投資的評估值為（）。A200萬元 B280.5萬元 C300萬元 D350萬元4已知某類設備的價值與功能之間存在線性關系，重置類似全新機器設備一臺，其價值為4萬元，年產(chǎn)量為4000件，現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為3000件，則其重置成本為（）。A3萬元 B4萬元 C3至4萬元 D無法確定5評估機器設備一臺，三年前購置，據(jù)了解該設備尚無替代產(chǎn)品。該設備賬面原值10萬元，其中買價8萬元，運輸費0.4萬元，安裝費用（包括材料）1萬元，調(diào)試費用0.6萬元。經(jīng)調(diào)查，該設備現(xiàn)行價格9.5萬元，運輸費、安裝費、調(diào)試費分別比三年前上漲40%、30%、20%。該設備的重置成本是（）。（保留兩位小數(shù)）A12.08萬元 B10.58萬元 C12.58萬元 D9.5萬元61995年1月評估設備一臺，該設備于1991年12月購建，賬面原值為20萬元，1993年進行一次技術改造，改造費用（包括增加設備）2萬元。若定基物價指數(shù)1991年為1.05，1993年為1.20，1995年為1.32。則該設備的重置成本是（）。A22萬元 B27.34萬元 C27.43萬元 D29.04萬元7評估資產(chǎn)為一臺年產(chǎn)量為8萬件甲產(chǎn)品的生產(chǎn)線。經(jīng)調(diào)查，市場現(xiàn)有類似生產(chǎn)線成本為25萬元，年產(chǎn)量為15萬件。如果規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)為0.7時，該設備的重置全價為（）。A19.2萬元 B17.35萬元 C24萬元 D16.10萬元8某待估設備重置成本為27萬元，經(jīng)查閱，已使用4年，評估人員經(jīng)分析后確定該設備尚可使用5年，那么它的實體性貶值額為（）。A10萬元 B12萬元 C15萬元 D18萬元9某項專用技術預計可用5年，預測未來5年的收益分別為40萬元、42萬元、44萬元、45萬元、46萬元，假定折現(xiàn)率為10%，則該技術的評估價值為（）。（保留兩位小數(shù)）A217萬元 B155.22萬元 C150.22萬元 D163.43萬元10假定某企業(yè)長期負債占全部投入資本的比重為20%，自有資金的比重為80%，長期負債的平均利息率為9%，社會無風險報酬率為4%，該企業(yè)風險報酬率為12%，則利用加權平均資本成本模型求得其資本化率為（）。(不考慮企業(yè)所得稅的影響) A15% B13.2% C14.6% D12.6%11已知水泥廠的價值與功能之間呈指數(shù)關系，功能價值指數(shù)為0.7，已知作為參照物的水泥廠A年生產(chǎn)能力為1000萬噸，價值為4億元，作為評估對象的水泥廠B年生產(chǎn)能力為2000萬噸，由此可確定評估的水泥廠B的價值應該是（ ）。A大于8億元 B小于8億元 C等于8億元 D小于4億元12采用收益途徑評估資產(chǎn)時，各指標存在的關系是（ ）A資本化率越高，收益現(xiàn)值越低 B資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響 D資本化率和收益現(xiàn)值無關13一項科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算的重置成本( )。 A.高 B低 C相等 D不能確定14.下列各項中，構成資產(chǎn)重置成本的耗費應當是資產(chǎn)的（ ）。A實際成本 B社會平均成本 C個別成本 D加權平均成本 二、多項選擇題1價格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（）的機器設備的重置成本估測。A技術進步速度不快 B技術進步因素對設備價格影響不大C技術進步因素對設備價格影響很大 D單位價值較小的自制設備E價值量較大的設備2資產(chǎn)評估中不能采用會計學中的折舊年限來估算成新率是因為（）。A會計計價是由企業(yè)會計進行，而資產(chǎn)評估是由企業(yè)以外的評估人員進行的。B會計學中的折舊年限是對某一類資產(chǎn)作出的會計處理的統(tǒng)一標準，對同一類資產(chǎn)具有普遍性和同一性，而資產(chǎn)評估中的成新率則具有特殊性和個別性。C會計學中修理費的增加不影響折舊年限，而資產(chǎn)評估中的修理費的增加要影響資產(chǎn)的成新率。D會計學中的折舊年限未考慮同一類資產(chǎn)中個別資產(chǎn)之間在使用頻率、保養(yǎng)和維護等方面的差異。E會計學中的折舊年限是按照折舊政策確定的，而成新率反映了資產(chǎn)實際的新舊程度3應用市場法必須具備的前提條件是（）。A需要有一個充分活躍的資產(chǎn)市場B必須具有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)價格C可搜集到參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)D被評估資產(chǎn)未來收益能以貨幣衡量E被估資產(chǎn)所面臨的風險也能夠衡量4造成資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的主要原因有（）。A該項資產(chǎn)技術落后B該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品需求減少C社會勞動生產(chǎn)率提高D政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表E市場對該項資產(chǎn)的需求下降5下列有關收益法參數(shù)的說法中，正確的是（）。A運用收益法涉及的參數(shù)主要有三個：收益額、折現(xiàn)率和收益期限B收益額是資產(chǎn)的現(xiàn)實收益額C折現(xiàn)率是一種風險報酬率D收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位E收益額是資產(chǎn)未來的實際收益額三判斷題1用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。2用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的未來收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額。3折現(xiàn)率和資本化率從本質(zhì)上講是沒有區(qū)別的。4運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。5采用成本途徑進行資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。6成本途徑主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評估。7.資產(chǎn)評估中，可采用觀察法對資產(chǎn)的實體性貶值進行估算。 8.為節(jié)省資源和減少污染，政府規(guī)定年產(chǎn)1萬噸以下的造紙廠必須關閉，由此造成年產(chǎn)l萬噸以下企業(yè)的設備產(chǎn)生貶值，這種貶值屬于功能性貶值。四、計算題1被評估機組為5年前購置，賬面價值20萬元人民幣，評估時該類型機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評估時點，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。要求：試根據(jù)所給條件（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；（2）估算該機組的成新率；（3）估算該機組的評估值。2某臺機床需評估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調(diào)試費0.1萬元，已服役2年。經(jīng)市場調(diào)查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%，調(diào)試費用上漲了15%。試測算該機床原地續(xù)用的重置成本。3.某項被估資產(chǎn)需要10名工人進行操作，而同類先進設備只需要5名工人，所統(tǒng)計每名工人年工資福利等共約12000元，據(jù)測算該被估資產(chǎn)沿可使用5年，適用資本化率和折現(xiàn)率為10%。試計算功能貶值額（所得稅率33%）。4某上市公司欲收購一家企業(yè)，需對該企業(yè)的整體價值進行評估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營，預計前5年的稅前凈收益分別為40萬元，45萬元，50萬元，53萬元和55萬元；從第六年開始，企業(yè)進入穩(wěn)定期，預計每年的稅前凈收益保持在55萬元。折現(xiàn)率與資本化率均為10%，企業(yè)所得稅稅率為40%，試計算該企業(yè)的評估值是多少？5某企業(yè)2003年6月1日購入挖掘機一臺，評估人員準備對該挖掘機2006年6月1日的價值進行評估。通過對該設備考察，以及對市場同類設備交易情況的了解，選擇了二個與被評估設備相類似的近期成交的設備作為參照物，參照物與被評估設備的有關資料如下表所示：序號經(jīng)濟技術參數(shù)計量單位參照物A參照物B被評估對象1交易價格元6000007000002銷售條件公開市場公開市場公開市場3交易時間2005年12月1日2006年3月1日4生產(chǎn)能力立方米/年5000080000600005已使用年限年9996尚可使用年限年1212127成新率%607070另據(jù)調(diào)查：評估基準日前一年來，每個月同類設備價格變化情況是每月平均上升0.5%左右；設備的功能與其市場售價呈正比例關系。試用市場途徑評估該挖掘機在2006年6月1日的價值。6某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值為270萬元，凈值108萬元，按財務制度規(guī)定該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定，按現(xiàn)在市場材料和工資費用水平，新建造相同構造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間為50400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅率為33%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。五簡答題1運用市場途徑、成本途徑和收益途徑的前提條件各是什么？2資產(chǎn)評估人員在選擇評估途徑和方法時應考慮哪些因素？第六章習題參考答案一、單項選擇題1.B 2.A 3.C 解題思路：30/10%=300（萬元） 4.A 解題思路：（萬元） 5.A 解題思路：9.5+1（1+30%）+0.4（1+40%）+0.6（1+20%）=12.08（萬元） 6. B 解題思路：（萬元）7. D 解題思路：（萬元）8. B 解題思路：（萬元） 9. D解題思路：（萬元） 10. C 解題思路：9%20%+（4%+12%）80%=14.6% 11.B解題思路： 12.A 13.A 14.B二、多項選擇題1. ABD 2. BCDE 3. AC 4. BDE 5. AD 三、判斷題1. 對 2. 對 3. 對 4. 錯 5. 錯 6. 對 7. 對 8. 錯四、計算題1 （1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元：3080%=24（萬元）（2）該機組的成新率=8(5+8) 100%=61.54%（3）該機組的評估值=2461.54%=14.77（萬元）2現(xiàn)時采購價=5（1+20%）=6（萬元）現(xiàn)時運輸費=0.1（1+1）=0.2（萬元）安裝、調(diào)試費=0.3（1+40%）+0.1（1+15%）=0.535（萬元）被評估機床原地續(xù)用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）3（1）計算年超額營運成本：12000（10-5）=60000（元）（2）計算年凈超額營運成本：60000（1-33%）=40200（元）（3）計算功能性貶值：40200（P/A，10%，5）=402003.7908=152990(元)4前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： （萬元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計為：181.47+341.50=522.97（萬元）該企業(yè)的評估值為：522.97（1-40%）=313.78（萬元）5、（1）交易時間因素分析與量化：參照物A：103/1001.03，參照物B：101.5/1001.015（2）功能因素的分析與量化：參照物A：60000/500001.2，參照物B：60000/800000.75（3）成新率因素差異量化：參照物A：70%/60%1.16666671.17，參照物B：70%/70%1（4）調(diào)整差異：參照物A：6000001.031.21.17867672（元），參照物B：7000001.0150.751532875（元） （5）采用算術平均法求取評估值：（867672532875）/2700273.5700274（元）6.（1）資產(chǎn)的重置成本=4800000（元）（2）資產(chǎn)已使用年限=20（50400/57600）100%=17.5（年）資產(chǎn)實體有形損耗率=17.5/（17.5+8）100%=68.63%資產(chǎn)的實體性貶值=480000068.63%=3294240 （3）資產(chǎn)的功能性貶值=3（1-33%）（P/A，10%，8）=30.675.3349=10.7231（萬元=107231(元)（4）資產(chǎn)評估價值=4800000-3294240-107231=1398529（元）第七章 資產(chǎn)評估程序一、單項選擇題1關于資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的基本內(nèi)容，正確的是（ ）。A約定書一經(jīng)簽定，雙方不得再修改B資產(chǎn)評估報告必須在確定的評估基準日后的1個月內(nèi)提出C為保證資產(chǎn)評估報告的公開性，應將報告公布于指定的媒體D約定書的有效期以完成評估報告且支付評估費用為準2資產(chǎn)評估業(yè)務約定書中，委托人的權利包括（ ）。A為評估提供必要的工作條件及合作 B支付評估費用C取得評估報告 D取得評估報酬3資產(chǎn)評估業(yè)務中，屬于委托方需要做的準備工作（ ）。A成立評估項目小組 B資產(chǎn)清查C制定評估綜合計劃 D召集多方碰頭會議4根據(jù)國家有關法律、有關行業(yè)管理規(guī)定，從評估基準日算起，上市公司的評估檔案至少應保存（ ）。A三年 B八年 C十年 D十五年二、多項選擇題1簽訂資產(chǎn)評估約定書之前，評估機構和評估師需要明確的事項包括（ ）。A評估目的 B評估對象的基本狀況 C評估結果的價值類型 D評估工作的作業(yè)時間 E評估基準日2資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的基本內(nèi)容包括（ ）。A評估目的 B評估基準日 C評估計劃 D評估假設 E評估收費3編制評估計劃應當重點考慮的因素包括（ ）。A評估基準日的選擇 B評估收費的確定 C評估途徑及方法的選擇及基本要求 D評估中可能出現(xiàn)的疑難問題及專家利用 E評估項目對相關資料收集要求及具體安排4.對資產(chǎn)評估的基本事項做（ ）因素的分析，以確定是否承接資產(chǎn)評估的項目。A評估項目風險 B專業(yè)勝任能力 C獨立性分析 D評估基準日分析 三判斷題1資產(chǎn)評估計劃一經(jīng)確定就不得改動。2資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務質(zhì)量的重要保證。3只要執(zhí)行了資產(chǎn)評估程序就可以防范資產(chǎn)評估風險。4合理確定評估基準日有助于減少和避免不必要的資產(chǎn)評估基準日期后事項。5.注冊資產(chǎn)評估師應當要求委托方或者產(chǎn)權持有者對其提供的評估明細表及相關證明材料以簽字、蓋章或者其他方式進行確認。6.廣義的資產(chǎn)評估程序始于接受資產(chǎn)評估業(yè)務前的明確資產(chǎn)評估基本事項，終止于提交評估報告書后的文件歸檔管理。7.狹義的資產(chǎn)評估程序始于資產(chǎn)評估機構和人員接受委托，終止于向委托人和相關當事人提交資產(chǎn)評估報告書。四簡答題1資產(chǎn)評估程序包括哪幾個環(huán)節(jié)？第七章 習題參考答案一、單項選擇題1.D 2.C 3.B 4.D二、多項選擇題1. ABCDE 2. ABE 3. CDE 4.ABC三、判斷題1. 錯 2. 對 3. 錯 4. 對 5.對 6. 對 7.對第八章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1某可比交易實例成交地價為3000元/m2，對應使用年期為30年，若待估宗地出讓年期為40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A2900元/m2 B3223元/m2 C3322元/m2 D4000元/m22如果某房地產(chǎn)的售價為5000萬元，其中建筑物價格3000萬元，地價2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀收益為450萬元，建筑物的資本化率為10%，那么土地的資本化率最接近于（）。A9% B12.5% C7.5% D5%3某評估機構采用市場法對一房地產(chǎn)進行評估，評估中共選擇了A、B、C三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、151萬元三個評估結果。根據(jù)A、B、C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結果的權重依次為25%、40%和35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。A140萬元 B157.5萬元 C141.4萬元 D148.5萬元4某評估機構采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。其中磚混結構建筑物10棟，賬面原值500萬元；設備100臺，賬面原值1000萬元。評估中對3棟具有代表性的建筑物進行估算，其重置成本為180萬元，而該3棟建筑物的賬面原值為165萬元；同時選擇10臺具有代表性的設備進行了評估，其重置成本為150萬元，而該10臺設備的賬面原值為120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設備的重置成本最接近于（）。A1736.85萬元 B1795.45萬元 C1818.36萬元 D2100萬元5被評估建筑物賬面價值80萬元，1995年建成，要求評估1998年該建筑物的重置成本。根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從1995年到1998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬元 B87萬元 C90萬元 D85萬元6.某宗土地2000平方米，土地上建一幢10層的賓館，賓館首層面積為1200平方米，第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米，則由此計算出的建筑容積率為（ ）A06 B51 C2 D67某磚混結構單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。A8600元 B8800元 C9000元 D12000元8有一宗地，占地面積為500平方米，地上建有一幢三層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元/平方米，則樓面地價為（）。A1000元/平方米 B1500元/平方米 C2100元/平方米 D2800元/平方米9有一宗地，出讓年期為50年，已使用30年，資本化率為10%，預計未來每年的收益為15萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A128萬元 B141萬元 C149萬元 D150萬元10有一宗房地產(chǎn)，評估基準日后第一年的純收益預計為70萬元，資本化率為8%，以后未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長1%，則該宗房地產(chǎn)的在永續(xù)使用的前提下評估價值最近近于（）。A700萬元 B800萬元 C1000萬元 D1100萬元二、計算題1待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用成本法進行評估，有關數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費用1.5億元/平方公里，當?shù)劂y行貸款年利率為9%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤率為10%，土地所有權收益為土地成本的10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。2某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權最高年限為40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前5年租金是以第一年租金8萬元為基礎，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為2%，后5年租金按每年15萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：（1）按分段法計算并寫出公式，其中后5年預期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；（2）寫出計算過程；（3）寫出正確結論。3待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為600平方米，要求評估其2012年5月的市場價值。評估人員通過搜集有關數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例有關情況見下表：項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價1500元/m21400元/m21450元/m2交易日期2011.10 2011.122012.12012.5面積168平方米350平方米300平方米600平方米形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎設施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）2011年以來，土地價格每月上漲1%。（3）交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進行判斷：項目B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分8693注：比較標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準，即待估地塊的區(qū)域因素分值為100。（4）待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3%。（5）折現(xiàn)率為8%。4有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè)費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%，當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。5. 某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數(shù)0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定可比案例宗地地價每平方米為1000元，容積率為1.3，被評估宗地規(guī)劃容積率為2.0，試對被評估宗地的價格根據(jù)容積率因素作出修正。第八章習題參考答案一、單項選擇題1. B 解題思路：（萬元）2. C 解題思路：3. C 解題思路：12725%+14240%+15135%=141.4（萬元） 4. B解題思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（萬元）5. B 解題思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（萬元） 6. B 解題思路： 7. B 解題思路：房地產(chǎn)全年凈收益=123000-8000=28000（元）；土地凈收益=12002008%=19200（元）建筑物年純收益=28000-19200=8800（元） 8. B 解題思路：3000/2=1500（元/平方米） 9.A 解題思路：尚可使用年限=50-30=20（年） 10. C 解題思路：70/(8%-1%)=1000（萬元）二、計算題1（1）估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：5000066775元平方米其他費用：3000066745元平方米土地取得費用合計：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米土地開發(fā)費用：150，000，0001，000，000150元平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：120+150270元平方米（2）計算利息：土地取得利息：120 =22.572土地開發(fā)利息：1503/4 +1501/4 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.17539.7元平方米（3）計算利潤：2701027（元平方米）（4）計算土地成本：270+39.7+27336.7（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：336.7（1+10）370.37（元平方米）每平方米土地公平市場價值為370.37元平方米，近似等于每平方米370元。2 （1）計算公式為：（2）計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8（萬元）R2=8(1+2%)=8.16（萬元）R3=8(1+2%)2=8.32（萬元）0R4=8(1+2%)3=8.49（萬元）R5=8(1+2%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：R=15（萬元）折現(xiàn)率為：r=10%（3）將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）中的公式中，求得P=66.75（萬元）3（1）進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。（2）進行交易時間修正。交易實例A交易時間修正系數(shù)1071001.07交易實例B交易時間修正系數(shù)1051001.05交易實例C交易時間修正系數(shù)1041001.04（注： 由于地價每月上漲1，故從交易實例A成交日期2011年10月至評估基準日2012年5月地價共上漲了7；交易實例B從成交期2011年12月至評估基準日2012年5月地價共上漲5；交易實例C從成交期2012年1月至評估基準日2012年5月地價共上漲了4。）（3）進行區(qū)域因素修正。交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整。交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100931.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。）（4）進行個別因素修正。關于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高3。土地使用權年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（假定折現(xiàn)率為8）：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)11（1+8）3011（1+8）350.9659交易實例A的個別修正系數(shù)1.030.96590.995交易實例B的個別修正系數(shù)1.03交易實例C的個別修正系數(shù)1.030.96590.995（5）計算待估土地初步價格。A150011.0710.9951597（元平方米）B140011.051.1631.031761（元平方米）C140011.041.0750.9951613（元平方米）（6）采用算術平均法求得評估結果。待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米）待估地塊總價評估值1657600994200（元）因此，這一地塊的評估值為994200元。4（1）現(xiàn)已知樓價的預測和各項開發(fā)成本及費用，可用假設開發(fā)法評估，計算公式為：地價樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤（2）計算樓價：樓價20002.5900045,000,000（元）（3）計算建筑費和專業(yè)費建筑費300020002.515,000,000（元）專業(yè)費建筑費1015,000,000101,500,000（元）（4）計算銷售費用和稅費銷售費用45,000,0002.51,125,000（元）銷售稅費45,000,0006.52,925,000（元）（5）計算利潤利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）10（地價+16,500,000）10（注:16,500,000由1