公司服務(wù)定價測算標(biāo)準(zhǔn).doc

物業(yè)公司服務(wù)定價測算標(biāo)準(zhǔn) 第一條 為規(guī)范建業(yè)物業(yè)總公司服務(wù)定價及成本費用支出的科學(xué)性、合理性，根據(jù)國家物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法、物業(yè)服務(wù)收費管理辦法等有關(guān)規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 第二條 本標(biāo)準(zhǔn)所稱物業(yè)服務(wù)，是指公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 第三條 物業(yè)服務(wù)定價成本應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定。 （二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。 （三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)。 （四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會公允水平。 第四條 物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成（一） 人員費用。包括管理及服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。（二） 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)費用。是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護(hù)保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的更新、改造費用。（三） 綠化養(yǎng)護(hù)費用。是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護(hù)費。（四） 清潔衛(wèi)生費用。指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。（五） 秩序維護(hù)費用。是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。（六） 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險所支付的保險費用。（七） 辦公費用。是指物業(yè)服務(wù)公司為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。（八） 管理費公攤。是指物業(yè)服務(wù)公司在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費用。（九） 固定資產(chǎn)折舊。是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。（十） 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。 第五條 多層住宅服務(wù)定價的測算（一） 人員配置：多層按50000平米計算，設(shè)一個出入口，不帶電梯。人均管理面積2200平米，需要23人（其中經(jīng)理1人、主管3人、維修2人、保潔4人、禮兵12人、廚師1人。）（二） 人員費用序號項目人數(shù)月費用標(biāo)準(zhǔn)月費用總額備注1經(jīng)理工資1350035002主管及維修工資5130065003禮兵及廚師工吃4保潔工資465026005社會保險費630003000按主管及維修人員工資總的30%計提6員工福利費2335843584按工資總額14%計提7員工教育經(jīng)費23399384按工資總額1.5%計提8工會經(jīng)費23532512按工資總額2%計提小計2333080（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費：根據(jù)公司實際情況，5萬平米多層住宅區(qū)每年按1萬元維修費用計算，每月平均833元。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費用：按綠化率20%計算，每平米每年綠化維護(hù)費2.5元計算，每月綠化費為50000*20%*2.5/12=2083元/月。（五）清潔衛(wèi)生費序號項目測算依據(jù)測算金額（元/月）1清潔工具費300元/人年1002化糞池清淘費6000元/年5003垃圾外運費15車/月,100元/車15004消殺費10元/戶年、按400戶計3335合計2433（六）秩序維護(hù)費序號項目測算依據(jù)測算金額（元/月）1裝備費（對講機、橡膠棒等）300元/人年3002人身保險費（意外傷害險）100元/人年1003合計400（七）辦公費用序號項目測算依據(jù)測算金額（元/月）1電話及上網(wǎng)費3部電話6002文印及膠印費以前年度數(shù)據(jù)2003辦公用品費以前年度數(shù)據(jù)2003業(yè)務(wù)費以前年度數(shù)據(jù)5004社區(qū)活動及宣傳費以前年度數(shù)據(jù)400合計1900（八）管理費用公攤：按公司管理費用每年200萬元算，目前在管小區(qū)面積約200萬平米，每萬平米年分?jǐn)偣芾碣M1萬元，5萬平米月分?jǐn)偣芾碣M：50000*1/12=4167元/月。（九）折舊費：辦公類固定資產(chǎn)原價按5萬元計算，折舊年限5年，不計殘值，月折舊額為50000/5*12=833元/月。（十）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用：國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險標(biāo)準(zhǔn)為（2%5%）(239)3.5%=1701元/月（十一）法定稅費：（2310）5.5%=2609元/月（十二）利潤：（2+3+11）5%=2502元/月(十三)上述合計序號項目測算金額（元/月）1人員費用327552共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費8333綠化養(yǎng)護(hù)費用20834清潔衛(wèi)生費24335秩序維護(hù)費4006辦公費用19007管理費用公攤41678折舊費8339設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費170110法定稅費260911利潤250212合計52541(十四)根據(jù)上述金額合計,5萬平米多層住宅服務(wù)定價為52541/50000=1.05元/平米.月第六條 小高層、高層物業(yè)服務(wù)定價的測算（一） 人員配置：小高層、高層按50000平米計算，人均管理面積1500平米，需要33人（其中經(jīng)理1人、主管3人、維修6人、禮兵16人，保潔6人、廚師1人。）(二)人員費用序號項目人數(shù)月費用標(biāo)準(zhǔn)月費用總額備注1經(jīng)理工資1350035002主管及維修工資91300117003禮兵及廚師工吃4保潔工資665039005社會保險費1045604560按主管及維修人員工資總的30%計提6員工福利費3350545054按工資總額14%計提7員工教育經(jīng)費33542542按工資總額1.5%計提8工會經(jīng)費33722722按工資總額2%計提小計3346978（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費：根據(jù)公司實際情況，5萬平米高層住宅區(qū)每年按4萬元維修費用計算，每月平均3333元。（四）綠化養(yǎng)護(hù)費用：按綠化率20%計算，每平米每年綠化維護(hù)費按3元計算，每月綠化費為50000*20%*3/12=2500元/月。（五）清潔衛(wèi)生費序號項目測算依據(jù)測算金額（元/月）1清潔工具費300元/人年1502化糞池清淘費6000元/年5003垃圾外運費15車/月,100元/車15004消殺費10元/戶年、按400戶計3335合計2483（六）秩序維護(hù)費序號項目測算依據(jù)測算金額（元/月）1裝備費（對講機、橡膠棒等）300元/人年4002人身保險費（意外傷害險）100元/人年1333合計533（七）辦公費用序號項目測算依據(jù)測算金額（元/月）1電話及上網(wǎng)費3部電話6002文印及膠印費以前年度數(shù)據(jù)2003辦公用品費以前年度數(shù)據(jù)2003業(yè)務(wù)費以前年度數(shù)據(jù)5004社區(qū)活動及宣傳費以前年度數(shù)據(jù)400合計1900（八）管理費用公攤：按公司管理費用每年200萬元算，目前在管小區(qū)面積約200萬平米，每萬平米年分?jǐn)偣芾碣M1萬元，5萬平米月分?jǐn)偣芾碣M：50000*1/12=4167元/月。（九）折舊費：辦公類固定資產(chǎn)原價按5萬元計算，折舊年限5年，不計殘值，月折舊額為50000/5*12=833元/月。（十）物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用：國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險標(biāo)準(zhǔn)為（2%5%）(239)3.5%=2195元/月（十一）法定稅費：（2310）5.5%=3571元/月（十二）利潤：（2+3+11）5%=3425元/月(十三)上述合計序號項目測算金額（元/月）1人員費用469782共用部位、共用設(shè)施設(shè)