房地產開發(fā)建設的一般程序.ppt

第四講房地產開發(fā)建設 房地產開發(fā)的特性房地產開發(fā)的程序房地產開發(fā)建設 房地產開發(fā)的特性 房地產開發(fā)的特性流動性單件性條件差高消耗性涉及面廣 房地產開發(fā)的程序 房地產開發(fā)的程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理 大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序 一般來說 這個程序包括四個階段 即 房地產投資分析與決策階段 房地產開發(fā)前期工作階段 房地產開發(fā)項目建設階段 房屋銷售與出租階段當然 房地產開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的 某些情況下各階段的工作可能要交替進行 房地產開發(fā)前期工作階段 房地產開發(fā)前期工作階段是具體落實開發(fā)方案 為開發(fā)項目建設實施作準備的階段 主要工作有 申請建設用地規(guī)劃許可證 購置開發(fā)場地 籌集資金 拆遷安置 項目報建 申請建設用地規(guī)劃許可證 購置開發(fā)場地 拆遷安置 項目報建必須按一定的程序進行 而籌集資金則可以與之平行進行 房地產開發(fā)需要大量的資金 僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠遠不夠的 必須通過其他途徑籌集資金 如向銀行借款 發(fā)行股票和債券 預售商品房等等 由于我國各城市的機構設置不大一樣 因此 各城市對房地產開發(fā)項目前期工作的審批程序也就不盡一樣 一般地 申請建設用地規(guī)劃許可證 購置開發(fā)場地 拆遷安置 項目報建可按如下程序進行 如圖2所示 房地產開發(fā)前期工作階段 房地產開發(fā)前期工作程序 籌集資金 房地產開發(fā)程序 1 申請規(guī)劃許可證 到城市規(guī)劃管理部門申請選址 設計要點 取得建設用地規(guī)劃許可證 2 購置土地 到土地管理部門申請購置土地 簽訂土地使用合同 3 拆遷安置 到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報批手續(xù) 4 項目報建 到城市規(guī)劃管理部門辦理項目報建審批手續(xù) 并委托設計院進行設計 1 申請建設用地規(guī)劃許可證 1 立項 根據(jù)國家政策 房地產開發(fā)應納入固定資產投資計劃 因此 開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項 立項時要提交房地產開發(fā)項目可行性研究報告 立項申請書 資金來源 并說明房地產開發(fā)的物業(yè)類別 房地產開發(fā)程序 2 選址定點 在計劃管理部門申請立項后 再到城市規(guī)劃管理部門申請選址 并提交申請用地報告 項目的立項批文 企業(yè)的資信證明 企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 法人代表委托書等文件和證件 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求 參照開發(fā)商的申請 考慮房地產開發(fā)項目的性質 規(guī)模 初步選定用地項目的具體位置和界限 3 提供規(guī)劃設計條件 城市規(guī)劃管理部門提供的設計條件是進行開發(fā)項目總圖規(guī)劃設計的依據(jù) 規(guī)劃設計條件的主要內容包括 1 該建設用地現(xiàn)狀地形圖 2 根據(jù)開發(fā)項目的性質和所出地段條件提出用地范圍 3 向各有關部門征詢意見后提出的綜合性意見 房地產開發(fā)程序 4 該場地的外部限制條件 包括山 水 地形和四鄰的建設情況及空間環(huán)境要求等 5 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 路幅及其規(guī)劃要求 6 提出規(guī)劃設計要點 包括建筑密 容積率 建筑層數(shù) 高度 體重 紅線退讓要求和地下管線走向 綠化要求以及其他控制事項 7 對于綜合開發(fā)區(qū) 還應提出公用服務配套設施和市政基礎配套設施的要求 8 有關的特別要求 如人防 抗震 凈空限制等 4 編制規(guī)劃設計總圖 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計條件 委托規(guī)劃設計院編制規(guī)劃設計總圖 5 審核總圖 核定面積 城市規(guī)劃管理部門審核規(guī)劃設計總圖 核定用地面積 確定紅線范圍 報市政府批準后 發(fā)給開發(fā)商建設用地規(guī)劃許可證 房地產開發(fā)程序 2 申請購置土地開發(fā)商應向土地管理部門申請購置土地 按我國法律規(guī)定 城鎮(zhèn)土地歸國家所有 因此 開發(fā)商購置場地 是指其使用權 而不是所有權 開發(fā)商取得土地使用權的途徑 是按照政府有關規(guī)定 通過土地市場取得的 即通過出讓或轉讓圖的土地使用權 此外 若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā) 必須向政府申請 補交地價 取得土地使用合同書 即把土地從無償使用轉為有償使用 從無限年期轉為有限年期后 方可開發(fā) 土地使用權出讓方式有協(xié)議出讓 招標出讓和拍賣出讓等三種方式 不同的出讓方式 其出讓程序也不一樣 房地產開發(fā)程序 3 拆遷安置開發(fā)商取得了開發(fā)場地后 要對該場地上現(xiàn)有的建筑物和構筑物進行拆遷 兌現(xiàn)有的住戶進行安置 拆遷安置是一項政策性很強的工作 其依據(jù)有國務院頒發(fā)的 城市房屋拆遷管理條例 建設部頒發(fā)的 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 以及各地方城市政府結合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法 并按以下程序進行 1 拆遷調查 首先 要與開發(fā)地段的派出所 房管所進行聯(lián)系 已取得他們的支持 并且抄錄擬開發(fā)范圍內的常住人口 拆遷戶數(shù)以及房屋產權 使用性質 建筑面積等情況 按表格逐一登記 房地產開發(fā)程序 第二 一拆遷小組為單位 分戶到人 上門核查 并做好詳細記錄 如住戶使用面積 私房業(yè)主契證所記載的面積 以及人口結構 年齡 健康狀況 職業(yè) 工作單位等情況 第三 逐戶摸清拆遷戶的要求 作好紀錄 并分為如下五類 要求一次搬清 作永久安置的 要求遷回要解決臨遷或投親靠友的 要求放棄產權 租回使用面積的 要求臨時鋪面 繼續(xù)營業(yè)的 其他 分類的目的是為了給補償安置迅速提供真實資料 房地產開發(fā)程序 2 制定拆遷安置計劃 每個動遷人員在對自己所承擔的被拆遷人安置 補償?shù)臎Q定全部熟悉后 要進行分析 以片為單位 逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定 這里 既要考慮工商 企業(yè) 事業(yè)單位 私房 僑房的動遷難度 又要靠率安置不成過高的住戶 還要考慮哪些單位或住戶市較容易動遷的 哪些住戶或單位是可以交叉進行動遷的 哪些住戶先動 什么時候較為適宜等 都應有個計劃 3 申請核發(fā)房屋拆遷許可證 開發(fā)商在取得規(guī)劃 土地管理部門批準的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案 包括還間房屋的地點 資金 房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同 后 可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證 并按規(guī)定繳納管理費 房地產開發(fā)程序 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限 4 拆遷公告 召開拆遷動員大會 公布拆遷公告 拆遷管理部門在發(fā)放拆遷許可證的同時 應將拆遷人 拆遷房屋及其范圍 法律依據(jù) 拆遷期限以公告形式予以公布 另外 還應書面通知房產 公安 工商等有關部門 5 拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書 拆遷協(xié)議書應明確補償形式和金額 安置用戶面積和地點 搬遷過渡方式和期限 違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款 6 動遷 驗收 拆遷補償手續(xù)辦妥后 負責拆遷人員應立即填寫登記表 經主管領導簽發(fā) 送工程部門拆房 原則上 搬遷一間 拆卸一間 可為動遷工作起推動作用 房地產開發(fā)程序 7 辦理拆遷房屋產權滅籍和土地使用證 拆遷人應將所訂拆遷協(xié)議書送拆遷管理部門備案 同時到房產部門辦理被拆遷房屋產權滅籍手續(xù) 在有工程部門負責辦理工程報建手續(xù) 4 開發(fā)項目設計的組織與委托房地產開發(fā)商的投資決策最終通過設計成果反映出來 合理的設計不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖 而且是對投資者決策方案的完善和補充 1 要選擇較好設計單位 在委托設計時 應注意以下事項 1 設計資格 要委托具有設計資格的設計單位進行開發(fā)項目的工程社及 不得委托無證設計單位或私人進行設計 否則 城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認 房地產開發(fā)程序 2 設計等級 目前我國的建設工程設計單位共分為甲 乙 丙 丁4個等級 開發(fā)商應根據(jù)擬開發(fā)項目的性質 高度 規(guī)模 對照4個等級確定要求 進行委托 一般不得超過設計 3 設計范圍 我國建設工程設計單位的資格證書上都注明了該設計單位的承攬設計范圍 如規(guī)定該設計單位是承接民用建設工程 工業(yè)建設工程 還是某個系統(tǒng)內的建設工程項目 在委托設計時 開發(fā)商應予注意 2 要合理地確定各項技術經濟控制指標 規(guī)劃中的各項技術經濟指標 是衡量規(guī)劃設計的質量以及開發(fā)項目經濟效益好壞的重要標準和依據(jù) 在規(guī)劃設計之前 一些重要的控制指標已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出 房地產開發(fā)程序 如開發(fā)用地的總面積 容積率 控制高度 建筑密度 綠地率等 還有一些指標則由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)項目的要求提出 作為規(guī)劃的依據(jù) 如戶室比 高層比例 各類型的居住面積 總造價 建筑工程單方造價等 上述各項技術經濟指標 要綜合考慮 既要保證開發(fā)商效益 又要符合有關管理部門的要求 以取得良好的社會效益和環(huán)境效益 3 評價和選擇設計方案 設計方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設計條件和開發(fā)商對該開發(fā)項目的要求 由設計單位提出的初步設想 一般用文字說明和圖紙或模型表示 其中規(guī)劃設計方案包括開發(fā)項目的用地范及其位置圖 現(xiàn)狀圖 規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖 住宅標準層平面圖和住宅正立面圖 公共建筑 房地產開發(fā)程序 平面圖和立面示意圖 主要街景示意圖 透視圖或模型 設計說明書 包括各項技術經濟指標 建筑設計方案包括總平面位置圖 平面圖 立面圖 主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設計說明書 由設計單位提出的設計方案不少于兩個 以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎上 選擇最有方案 并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定 開發(fā)商還可以邀請多個單位參加設計競賽 經過專家和規(guī)劃管理部門的評議審定 確定設計方案或提出對方案的修改意見 被審定的規(guī)劃設計方案作為市政工程設計和建筑單位設計的依據(jù) 建筑設計方案被省定后 可進入下階段的初步設計和施工圖設計 房地產開發(fā)程序 4 設計審查 開發(fā)商對設計單位提交的正式設計圖紙 要認真審查 熟悉圖紙和設計要求 如發(fā)現(xiàn)有錯誤或遺漏 應及早通知設計單位修正 或補充 5 項目報建在土地使用權購置的申請過程中 已提出規(guī)劃設計方案 該方案只是粗略的反映開發(fā)項目概況 不能作為施工的依據(jù) 項目報建實在原規(guī)劃設計方案的基礎上 由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設計單位提出個單體建筑的設計方案 并對其布局進行定位 對開發(fā)項目用地范圍內的道路和各類工程管線作更深入的設計 使其達到施工的要求 由于報建的建筑設計方案經城市規(guī)劃管理部門和消防處 抗震辦 人防部門 環(huán)衛(wèi)部門 供水供電管理部門審查通過后 可進一步編制項目的施工圖和技術規(guī)定 再報城市規(guī)劃管理部門及有關專業(yè)管理部門審批 其具體步驟為 房地產開發(fā)程序 1 編制和審查設計方案 開發(fā)商在取得土地使用權后 根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的設計要求 委托建筑設計院編制設計方案 并將設計方案報城市規(guī)劃管理部門審批 如果是高層建筑 還要征求消防管理部門的意見 2 編制和審查設計方案 方案審查通過后 委托設計院進行項目的初步設計 對高層建筑 并將初步設計報城市規(guī)劃管理部門 由規(guī)劃管理部門組織抗震辦 人防辦 環(huán)衛(wèi) 供水 供電等部門對初步設計進行匯審 3 施工圖設計和發(fā)核位紅線 初步設計審查通過后 委托設計院進行施工圖設計 并將施工圖報城市規(guī)劃管理部門 由規(guī)劃管理部門發(fā)建筑核位紅線 房地產開發(fā)程序 4 到計劃管理部門申請投資許可證 開發(fā)商須提交如下文件 核位紅線 土地使用合同 土地使用證 拆遷驗收單 項目總平面 可行性研究報告 進度計劃 申請 資金審計文件 5 發(fā)建設許可證 到城市規(guī)劃管理部門領取建設工程許可證 一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證 該項目就獲得了允許建設的法律憑證 房地產開發(fā)程序 三 房地產開發(fā)項目建設實施階段房地產開發(fā)項目的建設實施 是由建筑施工企業(yè)完成的 施工企業(yè)是開法項目建設實施的直接指揮者和生產者 在此階段 開發(fā)商的主要工作有 1 通過招標投標選擇施工企業(yè) 2 以投資者 組織者 監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制 3 竣工驗收 在此階段 開發(fā)項目的投資支出最大 所占的時間周期最長 因此 加強開發(fā)項目建設實施階段的管理 對于開發(fā)商實現(xiàn)預期的開發(fā)效益是非常重要的 房地產開發(fā)程序 根據(jù)我國的工程建設管理體制改革的精神 建設工程項目要實行監(jiān)理制 即委托專業(yè)化 社會化的監(jiān)理公司對項目的建設進行監(jiān)理 當前 我國的建設監(jiān)理重點在工程的施工階段 并積累了一些經驗 因此 開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工建設進行全面的監(jiān)理 1 開發(fā)工程施工招標施工招標必須具備下列條件 1 工程項目已獲計劃管理部門批準 并已列入建設計劃 2 有經國家批準的設計單位負責設計的施工圖紙和工程概算或預算 房地產開發(fā)程序 3 開發(fā)用地的使用權已有償獲得 施工前期工作 包括三通一平 已經落實或準備就緒 4 開發(fā)資金 主要建筑材料和主要設備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實 5 有當?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證 采取競爭方式的施工招標程序如下 1 擬定招標方式 準備招標文件 招標文件是開發(fā)商說明招標工程要求和標準的書面材料 可由開發(fā)商自行準備 也可委托咨詢機構代辦 2 編制標底 標底及招標工程的預期價格 是評標的主要尺度之一 編制標底是招標的一項重要準備工作 可以有開發(fā)企業(yè)自己編制 也可委托可信賴的技術咨詢公司或設計單位編制 從編制到招標工作的各環(huán)節(jié) 標底都必須嚴格保密 房地產開發(fā)程序 3 向招標主管部門 如市招標辦公室 申請招標 4 發(fā)布招標通告或邀請投標函 招標申請經批準后 開發(fā)商即可發(fā)出招標通告或邀請投標函 采取公開招標方式時 應視工程性質和規(guī)模在當?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告 采取選擇性招標方式 應向預選定的承建單位發(fā)出邀請投標函 房地產開發(fā)程序 5 對承包企業(yè)的資格進行審查 即了解承包企業(yè)的技術和財務實力以及管理經驗 限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標 審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行 審查合格者才準許購買招標文件 6 發(fā)送招標文件 經過資格審查 對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件 發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種 7 招標工程交底及答疑 開發(fā)商發(fā)出招標文件 各投標的承包企業(yè)踏勘建設場地之后 應邀集各承包企業(yè)的代表開會 進行工程交底 并解答疑問 工程交底的內容 主要是介紹工程概況 明確質量要求 驗收標準及工期要求 說明開發(fā)商工料情況 材料款和工程款的支付辦法以及投標注意事項等 承包企業(yè)對招標文件中的疑問 一般應預先以書面形式提出 也可在交底會上臨時口頭提出 開發(fā)商對所提疑問應一律在答疑會上公開解答 并以書面記錄方式 印發(fā)給各投標者 作為招標文件的補充 房地產開發(fā)程序 開標 評標和決標 以上所述為公開開標 個別情況也有采用秘密開標的 開標方式一般都在招標文件中明確說明 開標 開標是在投標截止后 根據(jù)招標文件中規(guī)定的時間和地點 邀請個投標者和當?shù)毓龣C構及有關部門的代表參加 當中打開標箱 由工作人員對經公證人員檢查并確認密封完好 封套書寫符合規(guī)定的標書逐一拆封的過程 投標文件即標書拆封后 工作人員應宣讀其中要點 并在預先準備的表冊上逐項登記 登記表冊由讀標人 登記人和公證人簽名 作為開標的正式記錄 由開發(fā)商予以保存 評標 開標后應先排除無效標書 然后由評標小組從工程技術和財務的角度審查評議有效標書 此過程稱為評標 其評審的原則是保護競爭 對所有投標的承包企業(yè)一視同仁 評審的標準是擁有足以勝任招標工程的技術和財務實力 信譽良好 報價和 房地產開發(fā)程序 理 標書經評審后 應按標價從低到高的順序列出清單 并寫出評標報告 推薦二 三家候選的中標的單位 交給招標決策人做出最終抉擇 決標 開發(fā)商對投標者所報的投標文件進行全面的審查 評比 分析 最后選定中標者的過程叫做決標 一般不太復雜的工程可在開標后當場決定中標者 同時公布標底 并通知未中標者退還招標文件 領回押金的時間和地點 規(guī)模較大 內容復雜的工程 則應由招標決策人分別與評標小組推薦的候選中標單位 就技術力量 施工方案 機械設備 材料供應及決定標價的其他因素進行調查和磋商 全面衡量 擇優(yōu)決標 決標后應立即向中標者發(fā)出中標通知 中標通知書發(fā)出之后 開發(fā)商與中標的承建單位應在約定的期限內就簽訂合同進行磋商 雙方就合同條款達成協(xié)議后 簽訂合同 房地產開發(fā)程序 2 開發(fā)項目工程管理與控制開發(fā)項目施工管理 是由建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目進行施工的生產管理 開發(fā)項目工程管理與控制 則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關管理工作 包括配合施工企業(yè)做各項施工準備工作 如按時騰出施工場地 完成場地的三通一平 及時提供設計圖紙和訂購有關設備等 對項目的費用 進度和施工質量進行控制 合同管理 有效的協(xié)調各有關單位的關系 如設計單位與施工單位的關系 土建單位與設備安裝單位的關系 施工單位與材料 設備供應單位的關系 投資控制 進度控制和質量控制是項目工程管理與控制的重要內容 也是監(jiān)理公司的主要職責 因此 要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢 加強對工程施工階段的投資 進度和質量控制 施工階段的投資控制 施工階段投資控制的任務是盡量減少承包合同價款以外增加的工程費用 全面履約 減少對方提出索賠的機會 按合同支付工程款 為此 開發(fā)商要做到 房地產開發(fā)程序 熟悉圖紙 設計要求 合同價款 分析工程費最容易突破的環(huán)節(jié) 明確投資控制的重點 按工程進度將總投資目標進行分解 確定階段的投資分目標 將其作為階段投資控制的依據(jù) 嚴格按工程計量支付工程進度款 對已完工成要按合同規(guī)定及時計量 對承包方超出設計圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量 不予計量 其費用由承包方自負 按合同規(guī)定辦理工程結算 掌握工程投資動態(tài) 分析費用超支的原因 提出控制投資的措施 正確處理索賠 施工階段的進度控制 施工階段進度控制的主要內容有 編制項目實施總進度表計劃 并以此作為控制其它計劃的依據(jù) 包括施工單位的計劃和開發(fā)商自己制訂的有關計劃 如施工 房地產開發(fā)程序 制訂的施工進度計劃 有開發(fā)商提供的材料和設備的供應計劃 根據(jù)項目的總控制進度目標 審核施工單位提交的施工進度計劃 施工方案和施工總平面圖 即使否符合總工期控制目標的要求 施工進度計劃 施工方案和施工總平面圖是否協(xié)調 合理 做好開工前的準備工作 一是要按合同要求 開發(fā)商要做好有關開工前的準備工作 二是檢查和督促施工單位開工前的準備工作 能否滿足工程進度要求 按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進度款 為此 開發(fā)商要根據(jù)資金的不同渠道 組織落實資金到位 以保證工程建設的進度款 設備和材料款按時支付 定期的檢查施工單位工程計劃的實施情況 督促審查施工進度報表 核實工程實物量 鑒認工程款憑證 房地產開發(fā)程序 及時處理好工程設計問題 如設計需要補充 完善 變更或材料代用等 應抓緊聯(lián)系 要求設計單位及時給與解決 盡力做到不影響工程進度 組織施工現(xiàn)場協(xié)調會 在工程建設施工的全過程中 做好單位工程的分部 分項檢查驗收工作 檢查是否完成設計圖紙和合同范圍的全部工程內容 工程質量檢驗評定是否全部達到合格以上標準 經市質檢部門檢查評定質量等級 才能簽訂竣工日期 施工階段的質量控制 施工是形成工程實體的階段 也是形成最終產品質量的重要階段 施工階段的質量控制是工程項目質量控制的重點 其主要內容有 除了在施工招標中 要審查承包商的技術資質外 在施工過程中 還應對承包商的技術資質進行連續(xù)不斷的審查和評價 督促承包商更換不稱職人員 房地產開發(fā)程序 訂立現(xiàn)場質量管理制度 包括現(xiàn)場會議制度 現(xiàn)場質量檢驗制度 質量統(tǒng)計報表制度 質量事故報告處理制度等 以保障項目質量控制的有效進行 對項目施工所需材料 原材料 半成品 構配件 應進行嚴格的質量檢查與控制 對項目中采用的新材料 新結構 新技術均應審核其技術鑒定書 凡未經試驗或無技術鑒定書者 一律不得在項目中使用 檢核土地現(xiàn)場的測量標樁 建筑物的定位放線及高程水準點 組織設計交底和圖紙會審 保證設計師與承包者之間的溝通與交流 督促 協(xié)助承包單位完善工序質量控制 嚴格工序間交接檢查 主要作業(yè)工序包括隱蔽作業(yè)的檢查 驗收 在重要的工程部位或專業(yè)工程中 建立質量控制點 進行材料試驗或技術復核 對完成的分部 分項 工程 按相應質量評定標準和辦法進行檢 房地產開發(fā)程序 查 驗收 采取一切必要措施 包括下達停工令 制止下屬情況 第一 隱蔽作業(yè)未經查驗承包單位就擅自封閉 掩蓋 第二 承包商擅自變更設計 或使用無合格證的工程材料 或擅自變更工程材料進行施工等 第三 未經技術資質審查的人員進入現(xiàn)場上崗施工 第四 承包單位對已發(fā)生的質量事故未進行處理 或未提出有效補救措施就繼續(xù)作業(yè) 按規(guī)定的質量評定標準及辦法 對完成的單位工程 單項工程進行檢查驗收 審核承包單位提供的竣工圖 質量檢驗報告及有關技術文件 督促承包單位進行質量回訪 實行質量保修 整理有關項目質量的技術文件 并編目 建檔 項目的竣工驗收 項目的竣工驗收與交接 是實現(xiàn)開發(fā)投資向使用價值轉化的標志 是開發(fā)商實現(xiàn)其經營效益的基礎 從質量控制角度說 項目竣工驗收工作是確保項目質量合乎標準的最 房地產開發(fā)程序 后一關 因此應高度重視這項工作 開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù) 開發(fā)項目竣工驗收的依據(jù)包括以下幾方面的內容 有關合同 標準 規(guī)范 如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同 土建工程驗收標準 建筑安裝施工驗收規(guī)范等 工程資料 經批準的有關建設文件 施工圖紙和說明書 圖紙會審記錄 設計變更和技術核定單 測量定位記錄 沉降及變形記錄 隱蔽工程記錄 工程事故的發(fā)生和處理記錄 有關技術或設備的資料及驗收記錄等 工程實體 指已符合竣工驗收條件的已完工工程 項目竣工驗收程序 開發(fā)項目竣工驗收程序如圖 所示 房地產開發(fā)程序 四 房屋銷售與出租階段實際上 房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗收后進行 為了縮短房地產開發(fā)的投資周期 在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計劃 從選擇場地開始 開發(fā)商已開始尋找購房者或成租人 在開發(fā)項目的施工過程中 應通過各種媒介做好項目的銷售廣告和宣傳工作 當項目施工進行到一定程度時 應及時進行房屋的預售工作 竣工驗收后申請辦理房地產產權登記 如果開發(fā)商進行房地產開發(fā)是為了長期投資 即開發(fā)房地產是為了出租 那么在項目竣工驗收后便要開始出租 為了逐漸收回投資并獲得利潤 開發(fā)商必須確定合適的租金 制定好出租經營計劃 房地產開發(fā)程序 5 對承包企業(yè)的資格進行審查 即了解承包企業(yè)的技術和財務實力以及管理經驗 限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標 審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行 審查合格者才準許購買招標文件 6 發(fā)送招標文件 經過資格審查 對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件 發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種 7 招標工程交底及答疑 開發(fā)商發(fā)出招標文件 各投標的承包企業(yè)踏勘建設場地之后 應邀集各承包企業(yè)的代表開會 進行工程交底 并解答疑問 房地產開發(fā)程序 1 房地產營銷計劃 房地產營銷計劃一般包括以下內容 1 營銷計劃的目標 目標可被確定為在最短時間內實現(xiàn)利潤最大化 或是力求以某種形式保留房地產中剩余權益 例如 房地產銷售商可以同買主簽定一個長期管理合同 受托管理房地產等等 2 確定潛在的租戶或買主 這方面的信息一般可以從市場調查和市場分析過程中取得 潛在客戶的線索來自于日常工作或得自一些文字資料 或兩者兼有 在計劃中必須說明預計能吸引買主或租戶的價格或租金水平 通過分析租戶或買主的情況和預計的租金或價格水平 就能確定基本市場 基本市場可以是臨近地段 城市地域 全省乃至全國甚至境外 房地產開發(fā)程序 3 選擇營銷技術 可供選擇的營銷技術有 1 直接在所需出售的房地產上掛牌銷售 這種方式適用于房地產需求特別大時 2 在報紙上刊登出售廣告 3 公開張貼 懸掛廣告 4 印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊子 5 在電臺或電視上作廣告 6 向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷 究竟選擇哪種技術較為合適 取決于營銷人員的判斷 房地產開發(fā)程序 2 房屋的銷售 房屋的銷售分為預售和現(xiàn)房銷售 1 房屋的預售 由于房地產開發(fā)一次性投資較大 且風險甚高 因次 開發(fā)商會在房屋的建設期將其預售 以獲得資金的部分回收 買家則通常會因購買預售中的房屋而得到其升值所帶來的收益 開發(fā)商在進行預售房前 一般應向當?shù)赜嘘P部門提出申請 獲準后方可預售房屋 預售房屋須具備的條件是 1 開發(fā)商已取得 土地使用證 和 建筑許可證 及 開工許可證 外銷房屋還應取得 外銷許可證 2 房屋建筑合同已簽訂 3 在銀行設立有代收房屋預售款的專門賬戶 房地產開發(fā)程序 4 應提出預售款的監(jiān)管機構 銀行或律師事務所 監(jiān)督方案 5 應具備經銀行或注冊會計師審核的 除用地價款外 投入開發(fā)建設的資金已達到總投資的25 的驗資證明 6 政府有關部門認為應提供的其他文件 房屋銷售必須簽訂 房地產預售合同 合同 應訂明價格條款 開發(fā)商在房屋竣工之前 按預售合同所的收的預售款 必須先用于支付及清償該預售房屋的一切建筑費用后 才能另作他用 一般來說 在預售合同生效后 買主應在一定的期限內 向房管部門辦理預購登記 開發(fā)商在辦理房地產總登記后 應在一定期限內 與買主簽訂 房地產轉讓合同 房屋竣工后 買主應按期持有關證明文件到房管部門辦理變更登記 領取房地產證件 房地產開發(fā)程序 2 現(xiàn)房銷售 開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內占用的土地使用權同時出售給買主 即為現(xiàn)房銷售 現(xiàn)房銷售一般由開發(fā)者和買主自由協(xié)商 達成協(xié)議 經過以下三道手續(xù) 到房屋交易所簽訂房地產轉讓合同 到公證處對房地產轉讓合同進行公證 憑經過公證的房地產轉讓合同 辦理房地產產權的轉移登記 換發(fā)房地產證 3 購買房屋的付款方式 1 一次性付款和分期付款 一次性付款即買主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款 這種形式開發(fā)者最了預見到 故開發(fā)者通常會以正常樓價的折扣出售給買主 分期付款方式是指買主在樓宇建設期內分階段向開發(fā)者支付樓款 其具體的支付比例和時段可以有所不同 不過 全部樓款必須在入伙時付清 房地產開發(fā)程序 2 樓宇抵押貸款 樓宇抵押貸款 俗稱 按揭 是指買主以所購買的樓宇作抵押 現(xiàn)貨以房地產證 樓花以預售合同書作抵押物交銀行 銀行以此為條件提供購樓貸款 讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者 而買主按規(guī)定的還款方式及期限 分期還款予銀行 銀行從中收取利息及手續(xù)費 房地產銷售或出租后 應做好銷售或出租后的服務和管理工作 如果開發(fā)項目是住宅小區(qū) 應成立或委托物業(yè)管理公司完成 如果是單幢建筑 可組織大樓管委會 無論何種形式均需與當?shù)嘏沙鏊?居委會 綠化 環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系 辦理門牌號碼 戶口遷入 綠化 環(huán)衛(wèi)和治安等事項 房地產開發(fā)的程序 投資機會選擇尋找投資項目常用的方法有 1 在房地產管理部門尋找其準備推出的地塊 2 在有關新聞媒體上刊登廣告 尋找合作地塊和出讓地塊 3 在有關咨詢 中介機構尋找項目