街道辦事處物業(yè)管理投標書.doc

第一部分 價格部分文件一、報價總表招標編號： ， 單位：人民幣元街道辦事處綜合服務(wù)社會化采購項目報價總表價格單位：（人民幣）元每月總計（元）大寫：小寫:24個月總計（元）大寫：小寫：其中分項報價：項目一、機關(guān)大院物業(yè)管理服務(wù)費投標報價總表價格單位：（人民幣）元序號分項內(nèi)容時間人民幣金額備 注1清潔衛(wèi)生服務(wù)費每1月日常物料消耗2物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護費每1月日常維修費3綠化養(yǎng)護服務(wù)費每1月綠化用藥消耗4公共保險費用每1月購公共責任險5管理費用每1月日常辦公支出6員工工資每1月管理人員1人清潔工2人7稅金每1月總費用的6%8利潤（管理酬金）每1月總費用的10%每月總計（元）大寫：24個月總計（元）大寫：項目二、XX建設(shè)大樓物業(yè)管理服務(wù)費投標報價總表價格單位：（人民幣）元序號分項內(nèi)容時間人民幣金額備 注1安全保衛(wèi)服務(wù)費每1月裝備消耗及安保支出2清潔衛(wèi)生服務(wù)費每1月日常清潔物料及設(shè)備拆舊3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護費每1月日常維修及設(shè)備拆舊4綠化養(yǎng)護服務(wù)費每1月綠化用具及物料5公共保險費用每1月公共責任保險費6管理費用每1月日常辦公支出7員工工資每1月保安3人，清潔綠化7人及福利支出稅金每1月總費用的9%利潤（管理酬金）每1月總費用的10%每月總計（元）大寫：24個月總計（元）大寫：_小寫（注：A)報價均應(yīng)包含所有中標人需交納的稅費。B)投標人的報價應(yīng)包含但不限于上述內(nèi)容。C)投標報價為24個月物業(yè)管理服務(wù)的所有費用，每月的物業(yè)管理服務(wù)費用的月單價作為2年物業(yè)管理服務(wù)的月單價，不做調(diào)整。D)本表一式二份，一份隨唱標信封一起提交，一份編入投標文件經(jīng)濟部分。投標人：（法人公章）法定代表人或其授權(quán)代表簽名： 日期： 二、分項報價明細表序號分項內(nèi)容時間人民幣金額備 注1安全保衛(wèi)服務(wù)費每1月裝備消耗及安保支出2清潔衛(wèi)生服務(wù)費每1月日常清潔物料及設(shè)備拆舊3物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維護費每1月日常維修及設(shè)備拆舊4綠化養(yǎng)護服務(wù)費每1月綠化用具及物料5公共保險費用每1月公共責任保險費6管理費用每1月日常辦公支出7員工工資每1月詳見人員設(shè)置表稅金每1月總費用的5%利潤（管理酬金）每1月總費用的10%每月總計（元）大寫：24個月總計（元）大寫：投標人（法人公章）：授權(quán)代表（簽字或蓋章）：日 期： 第二部份 商務(wù)部分文件一、法定代表人身份證明書二、授權(quán)委托書三、投標函致：XX招標采購辦公室我方確認收到貴方提供的招標采購辦公室供貨及安裝等相關(guān)服務(wù)的招標文件采購編號為： 的全部內(nèi)容，我方：X公司 （投標人名稱）作為投標人正式委托（受委托人全名，職務(wù)）代表我方進行有關(guān)本次采購的一切事宜。在此提交的投標文件，正本一份，副本三份，包括如下等內(nèi)容：1價格部分文件1.1報價總表;1.2分項報價明細表。2商務(wù)部分文件2.1 法定代表人身份證明書；2.2 授權(quán)委托書；2.3 投標承諾書;2.4 投標人資質(zhì)證明文件；2.5 商務(wù)響應(yīng)表;2.6 商務(wù)條款偏離表。3技術(shù)部分文件3.1 設(shè)備清單；3.2 服務(wù)方案；3.3 服務(wù)質(zhì)量保證措施；4唱標信封我方己完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點：（）我方?jīng)Q定參加采購編號為5的報價；（二）全部貨物之供應(yīng)和有關(guān)服務(wù)的總價（詳見報價表）；（二）本投標文件的有效期自投標截止日后90天有效，如中標，有效期將延至合同終止日為止；（四）我方已詳細研究了招標文件的所有內(nèi)容包括修正文（如果有）和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權(quán)力；（五）我方明白并愿意在規(guī)定的談判時間和日期之后，報價有限期之內(nèi)撤回報價，則投標保證金將被貴方?jīng)]收；（六）我方同意按照貴方可能提出的要求而提供與報價有關(guān)的任何其它數(shù)據(jù)或信息；（七）我方理解貴方不一定接受最低報價或任何貴方可能收到的報價；（八）我方如果中選，將保證履行招標文件以及招標文件修改書（如果有的話）中的全部責任和義務(wù)，按質(zhì)、按量、按期完成合同書中的全部任務(wù)；（九）所有與本次采購有關(guān)的函件請發(fā)往下列地址：地 址： 郵政編碼：電話： 傳真： 代表姓名： 職務(wù)：辦公室主任投標人名稱（公章）投標人地址：投標人法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日期：69四、投標人資質(zhì)證明文件1.1 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件；1.2 稅務(wù)登記證復(fù)印件; 1.3 物業(yè)管理資質(zhì)三級或以上行業(yè)資質(zhì)證明；1.4投標人近3年的類似工程的合同復(fù)印件和驗收報告復(fù)印件；1.5 投標人物業(yè)管理（與養(yǎng)護工程）二年或以上經(jīng)驗證明（合同復(fù)印件和驗收報告等證明材料復(fù)印件）；1.6 投標人具備的機械設(shè)備及工具清單;1.7投標人具備履行合同所需的人員清單及證明材料；1.8有一家正在服務(wù)的行政機關(guān)、企事業(yè)單位物業(yè)管理工程。19企業(yè)經(jīng)營誠信證明。（一） 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（二）組織機構(gòu)代碼復(fù)印件（三）稅務(wù)登記證復(fù)印件（國稅）（四）稅務(wù)登記證復(fù)印件（地稅）（五）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件（六）XX物業(yè)管理合同（七）管理服務(wù)合同（八）機械設(shè)備及工具清單序號設(shè)備名稱品牌型號技術(shù)參數(shù)備注一保安器械2對講機摩托羅拉GP883警棍民安4強光手電筒旭光三 清潔綠化工具3打磨機禧百地 電源：220v 50Hz； 轉(zhuǎn)速： 3000r/min； 功率：350W4吸塵器海爾LPW200-25洗地機西域 電壓：24V；功率：1900W；刷地寬度：660mm；6割草機同安功率:5.5馬力/3200rpm7 日常清潔工具一批清潔工常用小工具四維修工具1沖擊鉆博世2電焊機艾特交流50Hz、電壓至380V、絕緣阻100M、耐壓4.5KW3疏通機京日管道直徑：50200mm疏通能力：50m軟軸規(guī)格：304m/根4手電鉆安易550RPM，功率630W5切割機廣龍電機:3KW 電壓:380V &nb.6電工工具一批日常維修用7水工工具一批日常維修用（九）項目負責人簡歷姓名性別男年齡職務(wù)項目經(jīng)理職稱學歷參加工作時間從事項目管理年限年主要經(jīng)歷及承擔過的項目資格情況（包括持何種證件、發(fā)證時間及發(fā)證部門）2注：1.表中職務(wù)、職稱均指當事人在其本單位的職務(wù)、職稱。2.投標人應(yīng)配置符合資格的項目負責人，參與項目的實施，以滿足工程的要求。3.附相關(guān)資質(zhì)證明證書復(fù)印件一份并加蓋公章。投標人（公章）：法人代表或其授權(quán)代表簽字：日 期：（十）本項目主要技術(shù)及管理人員一覽表姓名職務(wù)/職稱本項目分工主要工作經(jīng)歷（曾參與過的工程項目）備注項目經(jīng)理全面工作保安隊長保安管理環(huán)境主管環(huán)境管理工程主管水電工程管理注：1.表中職務(wù)、職稱均指投標人在其本單位的職務(wù)、職稱。2. 投標人應(yīng)配置足夠的符合資格的各類技術(shù)人員，參與項目的實施，以滿足工程的要求。投標人（公章）：法人代表或其授權(quán)代表簽字：日 期：六、商務(wù)響應(yīng)表說明投標人應(yīng)對照招標文件要求與報價的實際情況對招標文件中合同書的條款內(nèi)容作全面響應(yīng)。完全滿足的在“響應(yīng)欄”中打“”，若有差異的請在“差異欄”中打“”，并將差異情況在差異表說明。序號條款號合同條款題目響應(yīng)差異1第一章總則2第二章合同期限3第三章委托管理事項4第四章雙方權(quán)利義務(wù)5第五章物業(yè)管理服務(wù)費6第六章違約責任7第七章合同解除和終止的約定8第八章附則投標人名稱（公章）：投標人法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日 期：七、商務(wù)條款偏離表說明投標人應(yīng)根據(jù)其提供的貨物和服務(wù)，對照招標文件“用戶需求書”的要求，有差異的，則在差異表中寫明實際響應(yīng)的具體內(nèi)容。序號招標文件要求投標文件內(nèi)容條款號簡要內(nèi)容條款號實際響應(yīng)的具體內(nèi)容12345678投標人名稱（公章）：投標人法定代表人或其授權(quán)代表簽名：日 期：第三部份 技術(shù)部份文件第一章 設(shè)備清單序號設(shè)備名稱品牌型號技術(shù)參數(shù)備注一保安器械2對講機摩托羅拉3警棍民安4強光手電筒旭光三 清潔綠化工具3打磨機禧百地 電源：220v 50Hz； 轉(zhuǎn)速： 3000r/min； 功率：350W4吸塵器海爾LPW200-25洗地機西域 電壓：24V；功率：1900W；刷地寬度：660mm；6割草機同安功率:5.5馬力/3200rpm7 日常清潔工具一批清潔工常用小工具四維修工具1沖擊鉆博世電源：220v 50Hz； 轉(zhuǎn)速： 4500r/min；2電焊機艾特交流50Hz、電壓至380V、絕緣阻100M、耐壓4.5KW3疏通機京日管道直徑：50200mm疏通能力：50m軟軸規(guī)格：304m/根4手電鉆安易550RPM，功率630W5切割機廣龍電機:3KW 電壓:380V &nb.6電工工具一批日常維修用7水工工具一批日常維修用第二章 服務(wù)技術(shù)方案一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃XX機關(guān)大院和建委大樓位于羅村中心地段，屬政府物業(yè)，辦理對外業(yè)務(wù)，特別是辦事處和行政服務(wù)中心，更是群眾經(jīng)常來往之地，維護好內(nèi)外環(huán)境和外觀，樹立良好的形象，對政府單位的形象很重要。能夠服務(wù)這樣的物業(yè)，對物業(yè)公司是莫大的榮幸，也對物業(yè)公司形象有良好的幫助，我們已有服務(wù)政府物業(yè)的經(jīng)驗，深知做好政府單位服務(wù)的意義重大，也有信心做好本項目，經(jīng)實地考察后，根據(jù)辦公類公共類物業(yè)的特點，提供個性化環(huán)境和安防服務(wù)，做好辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作，維持良好的政府形象。對將來服務(wù)工作開展有如下設(shè)想：1、安全防范方面保安部除了在機關(guān)大院和建委大樓門口安排一名保安員固定24小時輪值外，另一名保安員負責每二小時對院外圍和樓內(nèi)進行的巡視工作，一是加強對治安的管理，二是 可以保證隨時檢查衛(wèi)生情況，發(fā)生衛(wèi)生情況不理想及時通保潔進行清潔，三是對公共設(shè)施完損情況進行巡查，發(fā)生損壞及時報修。2、清潔衛(wèi)生方面由于機關(guān)大院和建委大樓及行政服務(wù)中心是政府職能部門,也是窗口部門，環(huán)境很重要，我公司會根據(jù)貴單位上班特點，合理安排清潔工作，盡量不對正常辦公產(chǎn)生影響，例如會安排清潔工在7：30分上班，在貴單位上班前將辦公樓外圍清掃干凈，樓梯等公共通道掃一次拖一次，上班后立即清潔辦公室內(nèi)衛(wèi)生。下午上班前再將樓梯等拖一次。平時時間安排一人巡邏保潔，保證外圍及院內(nèi)各公共場地清潔，并不定時清潔衛(wèi)生間，保持衛(wèi)生間清潔無污物、無異味，待下午下班后，再進行一次清潔。至于如需地板打磨拋光等復(fù)雜工作，會安排在晚上進行。3、綠化方面用我公司傳統(tǒng)對綠化管理的經(jīng)驗，本項目綠化依舊委托專業(yè)公司對綠化進行養(yǎng)護，對老化植物及時進行更換，在公共通道和辦公室門口擺放花盆并定期更新，以改善環(huán)境和室內(nèi)空氣，緩解工作人員的辦公疲勞。在管理上，執(zhí)行公司成熟的周檢和月檢制度，按行業(yè)規(guī)范及貴單位檢驗標準對綠化進行定期檢查，保證外包單位工作質(zhì)量。4、外圍保潔做好日常外圍保潔的情況下，做出具體書面計劃，定期對院內(nèi)廣場和大門進行清潔；合理安排對建筑物外墻進行沖洗，保持外觀整潔如新；每月對下水渠排水口進行一次清理，防止雜物堵塞；及時清理雜草、雜物，確保外圍整潔。5、滅四害工作協(xié)助市政辦做好除“四害”工作。根據(jù)實際需要，及時提醒市政辦進行更有效的除“四害”工作。如將隊四害工作交由社會化管理時，我們隨時做好交接準備，并按照規(guī)定有步驟開展消殺工作。關(guān)于清理化糞池工作，我們堅決按照要求落實。6、日常修繕工作做到工程人員每日巡查樓宇一次，并做書面的巡查記錄，對需修繕的項目做詳細的登記，根據(jù)情況按規(guī)定進行修復(fù)或告知。7、員工培訓將為貴行政單位提供規(guī)范服務(wù)，我們必須對員工進行更嚴格的培訓，學習政府形象的重要性，掌握各項工作程序，嚴格落實工作紀律，進行相關(guān)應(yīng)急預(yù)案演練，禮儀要求統(tǒng)一規(guī)范。結(jié)合政府”的宗旨高標準嚴要求開展各項物服工作。 以上是對貴單位辦公樓初步構(gòu)想，我公司會根據(jù)貴單位的要求和對建設(shè)物進一步了解制定出更細化的方案滿足貴單位的要求。二、管理指標及措施序號指標名稱管理標準管理措施概要1物業(yè)主體及配套設(shè)施完好率98%采用公司巡查及服務(wù)中心分區(qū)控制相結(jié)合的工作方法，責任到人。建立完善的巡查制度，定期對物業(yè)進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。2物業(yè)及設(shè)施零修、急修及時率98%嚴格修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具60分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。并建立維修記錄。以優(yōu)質(zhì)、高效服務(wù)為本，實行24小時值班制度。3維修工程質(zhì)量合格率100%分項監(jiān)督，項目負責人嚴格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時回訪確保功效。4綠化完好率99%由綠化專業(yè)化管理分包養(yǎng)護，監(jiān)督檢查，責任到人，獎懲制度健全，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露，長勢良好，并有時更換老化植物。5清潔保潔率99%外圍和樓道每天掃一次、樓道大堂電梯早上中午各拖一次，樓層設(shè)施每天擦一次，以上工作在客戶方未上班時進行；外圍保潔落實到人，衛(wèi)生間隨時清潔，堅持日常檢查和不定時抽查，做到“能看到的無雜物，能摸到的無污跡”6道路完好率及使用率99%堅持對道路進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，建立巡查維護檔案記錄。7化糞池、雨水池、污水進完好率97%落實責任人，工程維修組落實專人進行維護工作，日常巡視和定期維護保養(yǎng)，無堵塞滲露發(fā)生，建立健全檔案記錄。8排水管、明暗溝完好率97%工程維修組落實專人進行維護工作，日常巡視和定期巡查相結(jié)合，建立健全檔案記錄9路燈完好率99%對路燈每日進行一次日常巡視檢修，定期維護電器線路，建立健全檔案記錄。10車場完好率97%堅持對停車場進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，建立健全檔案記錄。11文體設(shè)施完好率97%日常巡視檢修和定期巡查相結(jié)合，建立健全檔案記錄，及時發(fā)現(xiàn)及時維修。12消防設(shè)施設(shè)備完好率100%落實責任人，建立日常巡視和定期巡查制度，建立健全檔案記錄，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。13火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，進行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保營區(qū)安全。14刑事、治安案件發(fā)生率0嚴密保安門崗執(zhí)勤和查訪，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，強化與派出所的協(xié)作，了解周邊治安情況，防范于未然。14客戶有效投訴回訪率100%加強與客戶的溝通，強化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)，及時解決客戶提出問題，做到件件有處理，件件有記錄，對于處理后的問題有回訪制度，了解客戶處理意見以提升服務(wù)水準。15管理人員專業(yè)培訓合格率98%制定管理人員培訓計劃，定期開展各類專業(yè)化培訓，加強員工素質(zhì)教育，提高管理人員專業(yè)化程度，建立健全培訓記錄。16客戶對維修管理的滿意率95%采用專業(yè)化部門運作，及時發(fā)現(xiàn)問題，快捷、高效的維修，及時回訪，征求客戶對維修的反饋意見，隨叫隨到，記錄齊全。三、管理方式和工作計劃（一）管理服務(wù)模式服務(wù)中心在上級主管部門指導監(jiān)督下，在本公司直接領(lǐng)導和監(jiān)控下，實行項目經(jīng)理負責制。這種管理模式的要點是：1、服務(wù)中心為本公司的派出機構(gòu)，受本公司的直接領(lǐng)導，其權(quán)利由本公司授予，其行為后果由本公司承擔。2、服務(wù)中心在接受本公司的直接領(lǐng)導的同時，應(yīng)接受主管部門的監(jiān)管。3、服務(wù)中心在本公司的授權(quán)下，全權(quán)負責本項的管理服務(wù)工作，根據(jù)物業(yè)管理條例，按物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進行管理、服務(wù)，并履行義務(wù)。4、項目經(jīng)理行使公司賦予的人事權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)，統(tǒng)一管理所屬部門和人員，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的有關(guān)法規(guī)政策和公司的有關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合實際情況，主持制定各種具體的規(guī)章制度、操作規(guī)程、服務(wù)規(guī)范以及應(yīng)急處理程序，對所轄部門和人員實施系統(tǒng)的培訓、考核和獎懲。5、服務(wù)中心在財務(wù)上實行“以管理處為獨立的單位的二級核算”體制，公司將分帳進行財務(wù)處理，以考核其經(jīng)營管理業(yè)績。（二）、實施計劃1、以人為本，組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、技術(shù)精湛、服務(wù)一流、保障有力”的管理處員工隊伍，管理處經(jīng)理、各部門主管以及業(yè)務(wù)技術(shù)骨干將符合本公司規(guī)定的全部任職條件；其余員工按我司的員工入職條件擇優(yōu)錄用，以確保管理處所有人員均符合公司規(guī)定的政治思想、業(yè)務(wù)技術(shù)水平標準。2、建立和健全各級、各崗位人員的崗位責任制。本公司已制定了各類人員崗位責任，管理處應(yīng)根據(jù)公司的要求，結(jié)合小區(qū)的具體情況，把崗位責任和考核制度、獎懲制度結(jié)合起來，做到分工明確，責任落實，考核嚴格，獎罰分明。3、嚴格執(zhí)行公司“四個統(tǒng)一”。即統(tǒng)一管理模式、統(tǒng)一管理標準、統(tǒng)一管理意識、統(tǒng)一管理品牌，使公司從縱向和橫向兩方面都保持管理模式、標準、意識上高度的統(tǒng)一，形成公司統(tǒng)一的管理品牌。4、注重學習與培訓。管理處將制定系統(tǒng)的各級、各崗位人員的培訓計劃，重點是安全意識、服務(wù)意識及業(yè)務(wù)技能、管理標準、目標及文化知識素養(yǎng)。通過不間斷的多形式、多途徑的有效培訓，提高管理處的總體服務(wù)水平和員工的綜合素質(zhì)，為實現(xiàn)我司所承諾的各項管理服務(wù)目標提供保證。5加強重點部門、重點部位和重點崗位的管理、監(jiān)控，通過創(chuàng)新和有效的管理，確保不出現(xiàn)因管理責任而造成的各類故障或事件。四、人員配備、培訓與管理（一）人員的配備1配置原則：考慮到物業(yè)情況，遵循節(jié)約成本、優(yōu)化管理、提高工作效率、保障工作質(zhì)量的原則。2 關(guān)大院和建委大樓的的服務(wù)中心人員設(shè)置計劃表序號項目人數(shù)（人）工作要點概述備 注1項目主管1 固定在服務(wù)單位辦公，負責日常管理及甲方聯(lián)系2保安領(lǐng)班1負責保安員管理事務(wù)兼值班3管理員1與我司羅村同樂花園共用,需要時前來不計入本項目開支5維修工1與我司的羅村同樂花園共用, 需要時前來不計入本項目開支6保安員2門口三班24小時值班，另1人頂輪休或節(jié)假日值班7清潔工及領(lǐng)班8負責兩院的日常保潔清潔8綠化工1由我公司簽約的綠化公司根據(jù)工作安排不同安排不同工種上班 9 合 計 16其中13人固定在機關(guān)大院和建委大樓上班，其他崗位根據(jù)需要由公司臨時調(diào)派（二） 員工的培訓隨著國民生活水平的不斷提高，客戶/住戶對物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高，要求物業(yè)管理公司必須具備一支過硬的員工隊伍。我公司除招聘引進優(yōu)秀的管理專業(yè)人才外，更注重對企業(yè)員工的內(nèi)部培訓，把管理人員培訓再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。1、培訓系統(tǒng)構(gòu)成圖目標計劃崗位應(yīng)用 組織安排考核評價2、培訓目標通過培訓提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使物業(yè)管理水平更上一臺階。3、培訓內(nèi)容（1）入職培訓1）所有新入職本公司的員工在入職的第一周內(nèi)都應(yīng)該接受培訓及考核。2）培訓時間不得少于兩個工作日（其中最后半個工作日為考核時間）3）對新員工的培訓主要包括以下內(nèi)容：a.公司基本情況、組織機構(gòu)及主要領(lǐng)導成員；b.公司的質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識；c.員工手冊、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育；d.對員工的期望及要求。4)新員工入職培訓資料保存記錄。(2)上崗培訓：1) 員工入職培訓合格或轉(zhuǎn)換工種需經(jīng)上崗培訓，培訓時間不得少于1周時間。2) 上崗培訓主要內(nèi)容包括：a.應(yīng)知部分：如崗位的基本情況（崗位的職責、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等）；b.應(yīng)會部分：崗位工作操作規(guī)程，異常狀況時的特殊處理程序等。3) 上崗培訓由各部門負責組織，并指定專業(yè)人員進行。培訓記錄由各部門保存。(3)在職培訓1) 特種作業(yè)人員，由所在部門或公司組織參加培訓。2) 公司定期或不定期組織有關(guān)員工參加物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、消防安全知識等方面的培訓。3) 根據(jù)崗位工作要求或政府部門的要求，公司組織相關(guān)崗位人員接受外部培訓，以更新知識和豐富技能。4) 培訓記錄由組織的部門負責保存。(4) 外部培訓1) 在職進修：主要形式有專題討論、模擬實踐演練；2) 脫產(chǎn)進修：參觀學習、參加建設(shè)部主辦的物業(yè)管理上崗培訓、外送專職培訓；3) 自我培訓：提倡在職自學。4、培訓后的跟查及評核工作1）員工經(jīng)過培訓后，組織培訓的人員要進行跟進，即在員工的實際工作中接管檢查，該員工是否按培訓要求和標準進行工作，對不按要求做的員工進行督導和指正。2）培訓結(jié)束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式；評核工作是在員工工作一段時間后，由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、服務(wù)中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導及時了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓成績的依據(jù)。二、人員的管理員工是我們最寶貴的資源，我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務(wù)資本增值的目標。我們認為，企業(yè)只有管好人，才能管好事。為了有效地提高員工的積極性和創(chuàng)造性，讓員工努力為客戶服務(wù)。我們制定了相應(yīng)的員工培訓和考核措施：1、確定標準、嚴格招聘我司在物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人標準，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求員工一專多能；管理隊伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿朝氣。 根據(jù)上述用人標準，確定了以下幾項指標：（1）知識層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層均要求持物業(yè)管理資格證；操作層人員全部要求高中以上文化；保安隊伍要求以退伍軍人為主，以保證隊伍素質(zhì)；維修工崗位要求全部持證上崗。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過基本知識的考核成績合格者方可錄用；操作層人員要通過技能考試；保安人員經(jīng)過政審合格。（3）人員配置：逐步加大管理人員配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。（4）工作經(jīng)驗：所有管理層員工必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。2、量才適用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人員的主動性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，目的是使人適合于職務(wù)，適合于人，充分體現(xiàn)“會用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新員工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層試用實習，并在實習過程中，全面測定和驗證新員工的個人工作能力對不合崗位要求的而又有其他專長的，實行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個人專長。3、規(guī)范管理、分層實施（1）組織落實，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級人員的崗位職責和權(quán)務(wù)；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作，約束員工行為。（2）分工協(xié)作，層級管理：在物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層員工采取不同的管理方法。對管理層員工實施授權(quán)管理，即在一定的范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實施形象戰(zhàn)略。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，我們將員工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細的員工守則，讓員工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對比，嚴格執(zhí)行，全面提高企業(yè)美譽度。4、素質(zhì)評價，績效考核（1）量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實踐我們總結(jié)出考核評鑒、行為測評、專項考試三種管理人員素質(zhì)評價系統(tǒng)，對員工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。制訂科學合理的工作服務(wù)標準和量化考核標準，并推出一整套實行績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣可通過量化反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使員工有了壓力感、責任感和緊迫感。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況進行優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。5、激勵驅(qū)動，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴重。實踐證明，企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，加強團隊意識和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為公司贏得人才人心。（1）樹立員工也是公司的主人管理理念：公司不僅給員工提供工作場所，更要給員工營造精神家園。通過充分溝通，實現(xiàn)人格平等，關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與企業(yè)共同成長。我們強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴格的制度管理中，關(guān)心員工，尊重員工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。（2）給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人才。我們講精神、講奉獻，鼓勵員工成才。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客員工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出。最終形成員工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機制，直正盤活人力資源。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。我們在用人問題上堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大作用。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。為此，我們堅持員工建議制度，在廣大員工中，定期開展調(diào)查活動，認真聽取、分析、處理員工反映的意見和建議。（4）物質(zhì)獎勵、精神獎勵雙管齊下，形成人才的歸屬感。尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風格。為此，我們除了人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎勵。（5）營造文化氛圍，促進交流溝通。我們提倡“尊重每一位員工”，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強員工的集體協(xié)作精神。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視在的職位。五 房屋及室外場地、水池的養(yǎng)護管理（一） 、室外公共場地管理10目的。1 1指導書規(guī)定了公共場地使用管理規(guī)程，以維護公共場地秩序，保障公共場地規(guī)范、合理使用。2 0適用范圍。21本指導書適用于本物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。30職責。31保安隊隊員負責巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象對不規(guī)范使用現(xiàn)象進行巡查、糾正，并及時向管理處主管匯報。32服務(wù)中心主任負責對日常巡視，并對保安員工作行為進行檢查，保證其盡職盡責控制好公共場地。33環(huán)境部人員負責對公共場地進行清潔保潔，并定期進行沖洗地面。40工作程序。41服務(wù)中心。411管理處管理人員在日常工作時應(yīng)注意檢查有無私自使用小區(qū)內(nèi)的公共場地、有無在窗處和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。412對違反使用管理規(guī)定的，損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者，管理人員除責令其拆除、撤消違章物品、修補破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定送交有關(guān)執(zhí)法部門處理。413管理人員在日常工作中應(yīng)注意檢查公共場地清潔衛(wèi)生，對于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時制止。42保安員和公司其他工作人員均有責任對公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象進行制止和糾正。（二） 水（魚）池管理規(guī)定10目的通過對水池規(guī)定管理，達到水質(zhì)良好，水面潔凈，為廣場創(chuàng)造良好的氛圍。11環(huán)境部負責對水池日常進行維護，每日對水池內(nèi)雜物進行清理，保持水面無浮物、無雜草，水質(zhì)干凈。1 2環(huán)境部領(lǐng)班負責定時對水池魚進喂食，對魚生長狀態(tài)進行觀察，有異常應(yīng)有效處理。13服務(wù)中心主任負責決定水池換水日期，以保持水面整體美觀。14保安員要對戲水人士進行規(guī)勸，防止有進入戲水發(fā)生傷害事故，保持院內(nèi)良好公共秩序。六 電梯清潔與協(xié)助維護（1） 電梯清潔清潔工在上班前對電梯進行清掃，對地板進行拖洗，每1小時對電梯進行一次巡回保潔，保持電梯內(nèi)壁、地板、伸縮門干凈，保持電梯伸拉的間隙無雜物，不影響電梯門開關(guān)。每周對電梯壁上一次不銹鋼油，以達到光潔程度。標準如下：轎廂干凈無垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無手印跡，門表面光亮。轎廂門面無灰塵，顯示屏干凈無灰塵。 轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無積灰。 客梯內(nèi)外按鍵、控盤干凈無塵、無污。（2） 電梯的協(xié)助維護 電梯由甲方委托專業(yè)的維保公司進行維保，并每年接受質(zhì)查部門的年檢，安全性能能得到保證，物業(yè)公司從以下幾方面協(xié)助做好維護：A、嚴格遵守電梯有關(guān)限高、限重的管理規(guī)定，禁止超重物品進入電梯，禁止高物或利物掛花電梯。B、日常堅持對電梯運行狀態(tài)進行檢查，發(fā)現(xiàn)有異常響動應(yīng)立即通知維保單位前來處理。C、對電梯內(nèi)對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)進行測試，如不能正常工作更及時通知維保單位進行維修。D、保持電梯內(nèi)照明燈的正常，及時更換壞掉的燈泡，保持梯內(nèi)燈線正常。E、掌握電梯應(yīng)急處置能力，對突發(fā)停機有急救能力。七 清潔管理10組織結(jié)構(gòu)服務(wù)中心項目經(jīng)理環(huán)境管理部主管清潔工20工程程序21工作要求211環(huán)境管理部主管職責。2111負責對清潔工進行崗位培訓，并作好培訓記錄。2112負責日常工作安排、檢查、監(jiān)督落實清潔工崗位職責。2113負責室內(nèi)、外清潔工作日檢和員工考核，填寫清潔工作日檢表，每月對消殺服務(wù)質(zhì)量進行檢驗。寫好工作計劃，做好工作總結(jié)。2114協(xié)助其他部門或同事將各項工作做好，負責對日常清潔工作發(fā)生的輕微不合格服務(wù)即行關(guān)閉處理。2115加強業(yè)務(wù)、管理技巧的學習，全面熟悉區(qū)內(nèi)的操作，提高工作效率。2116負責小區(qū)綠化和景點的布置。2117認真貫徹執(zhí)行廣東省衛(wèi)生委員會的有關(guān)規(guī)定和服務(wù)中心提出的衛(wèi)生要求。2118帶頭工作，以身作則；調(diào)動員工的積極性，高質(zhì)量、高效率地完成責任區(qū)清潔工作。2119及時傳達上級指示，定期向服務(wù)中心經(jīng)理匯報工作。21110完成上級交辦的其他工作。2120清潔工職責2121服從主管的工作分配，認真細致、盡職盡責做好本職工作。2122正確樹立服務(wù)意識、衛(wèi)生意識、禮貌服務(wù)、講求效率、講求質(zhì)量。2123上班時間不得閑聊；工作期間，發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象或可疑人物要加以詢問并及時向服務(wù)中心匯報。2124完成上級交辦的其他工作。220管理要求221計劃的制定與實施2211第年第一季度，服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司本年度工作安排，布置各崗位作出年度工作安排，由主管制定出清潔部年度工作計劃，報服務(wù)中心經(jīng)理審定簽署執(zhí)行。2212主管、管理員應(yīng)根據(jù)公司年度工作計劃安排開展各項業(yè)務(wù)工作，督促各崗位人員完成工作計劃的各項任務(wù)。222檢查、總結(jié)和改進2221每周進行一次例會，主管布置工作，聽取管理員、各崗位工作情況匯報，督促各崗位計劃中的工作任務(wù)。并在會前由主管對轄區(qū)內(nèi)衛(wèi)生狀況檢查，在工作周檢表上記錄。2222每年末，服務(wù)中心經(jīng)理組織服務(wù)中心員工全年工作總結(jié)，上報公司。2224各崗位的成績考核，每月按公司績效考核方案進行。八 綠化管理1.0綠化衛(wèi)生1.1保持綠化帶表面的清潔衛(wèi)生，無煙頭、果皮、紙屑、塑料袋等生活垃圾。1.2喬灌木的樹盤無落葉、石塊、裸根等，樹冠無塑料袋、碎布等顯著懸掛物。1.3灌木叢中落葉及時掩埋清理，不能任其堆放。1.4因水電通信施工而挖掘的沙、石、泥等工程完工后應(yīng)及時清理干凈。1.5園林鋪地無雜物，園林建筑的廊柱表面不得有刻畫痕跡及張貼宣傳品。2.0植物養(yǎng)護：茂盛的植物不僅給人感官方面的享受，茂盛的植物才能發(fā)揮凈化空氣、降低噪音等方面的功能，所以植物養(yǎng)護是，綠化養(yǎng)護管理工作中最根本的工作。2.1清除雜草松土及淋水2.1.1清除雜草能防止與其它植物爭搶營養(yǎng)成份，而松土則有利于根系發(fā)育。2.1.2除雜草須在雜草發(fā)生之初結(jié)籽飛散之前清除，人工挑草與化學除草結(jié)合。2.1.3灌木中無雜草，臺灣草草坪完整無裸露地表，其中闊葉雜草高度不超過8CM，每平方米不多于2棵。2.1.4若草坪雜草太多，應(yīng)全部連根鏟除，重新鋪植，樹木下的雜草要采用中耕松土的辦法清除。2.1.5松土的同時清除株穴內(nèi)多余的泥土，使之低于地平面3CM，以利于灌溉和施肥。2.2喬灌木整形、修剪2.2.1及時做好植物的整形、修剪，清除枯枝、干葉，弱枝、病蟲害枝條等；灌木、需即時修剪、喬木一般在冬季植株；體內(nèi)汁液停止流動時修剪。2.2.2喬木要求冠輻美觀，主側(cè)枝頒均勻，側(cè)枝距地面2M高，拐彎處高2.53M，視力所及，以利于人和車通行。2.2.3片植類灌木要做到圖案清晰、整齊美觀；對開花植物在花期后要及早剪除殘花敗葉。2.2.4造型灌木整齊規(guī)則、整齊劃一；造型要有創(chuàng)意，一定時間內(nèi)要更換造型，黃連翹、福建茶、黃花榕新長枝分別不得超過20CM、15CM、25CM。2.2.5各種地被植物高度應(yīng)控制在20CM內(nèi)，不得任意攀繞到其它植物上（蟛蜞菊、馬櫻丹高度30CM以內(nèi)）。2.2.6植物修剪的時間和強度要適合，修剪后的植物應(yīng)迅速回復(fù)，保持旺盛的生長勢頭。2.2.7草地在每年的5月、8月、11月各剪一次，留草長5CM應(yīng)目視平整，路牙、沙井、渠溝邊無遺留，并隨即切邊，使草坪與路面、花基，綠籬有明顯分界。2.3施肥2.3.1根據(jù)植物的生長狀況，及時施用有機肥、化肥、葉面肥。保證其生長旺盛，并且量要適當，方法合理，時節(jié)適宜，無肥害現(xiàn)象發(fā)生。2.3.2喬灌木可采用：穴施、環(huán)施、溝施、噴灑等方法，原則上采用勤施、薄施，以利于植物吸收。2.3.3做好植物的施肥記錄工作，種植3年以內(nèi)的植物年施肥至少2次；種植35年以內(nèi)的植物年施肥至少1次；低灌木類，施肥每年不少于3次；地被、時花，草坪的年施低灌木類，施肥每年不少于3次；地被、時花、草坪的年施肥次數(shù)可視具體情況而定。2.4病蟲害的防治2.4.1植物易受病蟲害侵襲，要掌握好病蟲害發(fā)生的規(guī)律，做到以防為主，防治相結(jié)合，確保無大規(guī)模病蟲害發(fā)生。2.4.2提倡生化防治，盡量避免使用高毒農(nóng)藥，而施用高效、低毒、廣譜性的農(nóng)藥。2.4.3噴藥要在晴朗無風的天氣里一次性完成，特殊場地如飯店、市場、辦公室等要提前通知。用噴霧器噴施無嗅味農(nóng)藥。2.5缺株補植2.5.1因水、電、氣、通信施工等造成的苗木死亡現(xiàn)象，待工程完工后要及時補種。2.5.2人為原因如人踩、斷橋、車輛撞擊等，待事情處理完畢后，應(yīng)及時補種。2.5.3一年生的草木類灌木如美人蕉、斑葉月桃、水竹草等，來春天就及時補種、換種或翻種。2.6防護措施2.6.1對綠化養(yǎng)護設(shè)施（護樁、勒絲、竹籬）要及時維修加固，發(fā)現(xiàn)破壞綠化及綠化設(shè)施的行為要及時性制止。2.6.2要加強植物扔防風防澇措施，臺風前要加固護樁，臺風期間及臺風后要及時扶正樹木，加固支撐，排除積水。九 物質(zhì)裝備1、以下“物業(yè)公司共設(shè)共用”是指我公司已有的裝備，因使用率不高，可以在各區(qū)之間共同使用，因不再重新購置，此類項目不計入機關(guān)建委的管理成本，由此我公司可以減少部份成本，機關(guān)大院和建委大樓服務(wù)的費用也因此降低。、 其他的物品指用我公司需要在本項目中新購物品，用于本項目日常工作。計入本項目成本。序號名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注一保安器械51001傳達室電話臺1150150門崗使用 2對講機臺412004800保安聯(lián)系使用3警棍條530150警衛(wèi)應(yīng)急使用二辦公用品56801辦公桌椅套13003003文件柜套1400400放日常管理資料4電腦、打印機套145004500日常辦公使用6飲水機臺1350350供員工使用8強光手電筒臺265130夜間及應(yīng)急使用三清潔綠化工具97001清潔斗車臺1300300日常清潔使用2雨衣雨鞋套580400保安清潔綠化使用3打磨機套36000物業(yè)公司共設(shè)共用（不計入本項目成本，下同）4大型吸塵器件220004000本項目清潔用5洗地機件220004000本項目清潔用6日常清潔工具套1010010007日常綠化工具套若干綠化公司根據(jù)需要有全套工具提供四維修工具10001沖擊鉆臺3 1200物業(yè)公司共設(shè)共用2電焊機臺21500物業(yè)公司共設(shè)共用3疏通機臺1400物業(yè)公司共設(shè)共用4手電鉆臺2400物業(yè)公司共設(shè)共用5打磨機臺1350物業(yè)公司共設(shè)共用6切割機臺1500物業(yè)公司共設(shè)共用7電工工具套1500500本項目日常使用8水工工具套1500500本項目日常使