物業(yè)管理實務及范例精解上【陳偉波 匯編中】.doc

物業(yè)管理實務及范例精解鍵入文檔副標題本文仍在匯編中，未完在此處鍵入文檔的摘要。摘要通常是對文檔內容的簡短總結。在此處鍵入文檔的摘要。摘要通常是對文檔內容的簡短總結。！陳偉波2009/10/13目錄第一章物業(yè)管理前期工作2第一節(jié)物業(yè)前期管理概論2一、物業(yè)前期管理的觀點2二、物業(yè)前期管理的必要性4第二節(jié)物業(yè)前期管理的內容5一、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務5二、建立與業(yè)主式租戶的關系6三、察看工程建設現(xiàn)場7四、設計管理模式擬定管理制度7五、建立服務系統(tǒng)和服務網絡8六、辦理移交接管事宜8第三節(jié)入伙手續(xù)文件范本9一、入伙手續(xù)概述9第二章物業(yè)管理的接管驗收與合同的訂立18第一節(jié)驗收原則及分類19一、物業(yè)接管驗收的原則19二、物業(yè)接管驗收的分類20第二節(jié)驗收標準及程序22第三節(jié)竣工驗收后的物業(yè)保修28第四節(jié)接管驗收注意事項29第五節(jié)接管合同概述及標準合同樣本32第三章物業(yè)管理招投標技巧及范例精解40第一節(jié)房地產市場與社會經濟發(fā)展401交換功能44第二節(jié)物業(yè)管理市場的地位與運行原則46一、物業(yè)管理市場的特點46二、物業(yè)管理市場的委托關系481自用委托型市場關系482代理經租型市場關系49(二)自主經營型49第一，在物業(yè)所有權和經營管理權的關系上，自主經營型是二權合一，委托管理型是二權分49第二，在法人地位上，自主經營型物業(yè)所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型是兩個492自有出租型50三、物業(yè)管理市場運行原則501業(yè)主在物業(yè)管理市場中的地位與職責51(1)設置專業(yè)機構51第一，管理一體化52第二，服務一體化52第三，協(xié)調一體化52第四，經濟管理一體化53第一，服務標準53第二，服務方式53第三，市場潛力53四、物業(yè)管理市場的作用55五、物業(yè)管理市場發(fā)展趨勢59(一)初創(chuàng)階段60一、物業(yè)管理招投標的意義62二、物業(yè)管理招投標的作用63三、物業(yè)管理招投標的原則65四、物業(yè)管理招投標的內外條件68(二)投標方的成熟71(三)規(guī)則的完善71一、物業(yè)管理招標的各種方式732邀請招標742經常性物業(yè)管理招標753委托咨詢型物業(yè)管理招標76二、物業(yè)管理招標的組織協(xié)調76第一，招標應征得業(yè)主、業(yè)主代表或業(yè)主委員會成員絕大多數(shù)一般應在75%以上的同意78第二，要與現(xiàn)任物業(yè)管理公司協(xié)商解決有關解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。79第三，同時，要從現(xiàn)任物業(yè)管理公司取得招標所必須的物業(yè)的所有圖紙、表格資料。79第四，要特別注意物業(yè)小區(qū)的開發(fā)“掃”尾工作是否完成。目前，出現(xiàn)了這樣的情況：有些79三、物業(yè)管理招投標資格預審83四、物業(yè)管理招標文件的編制85五、物業(yè)管理招投標程序89六、評標原則及方法923質量水準93(1)招標單位組織內部人員評標942評標方法95(2)打分法96一、投標的組織和程序96二、物業(yè)管理投標決策100第一，針對招標項目，決定是投標，或是不投標；100第二，倘若去投標，是投什么性質的標；100第三，投標中如何采用揚長避短、以優(yōu)取勝的策略和技巧。100(1)技術方面101(2)對競爭對手和競爭形勢的分析102三、物業(yè)管理投標過程103(一)資格預審103(五)遞送投標文件105四、標書的編寫技巧106五、投標報價及技巧109六、投標前的經營管理測算11211關于投訴處理和回訪制度127(五)啟示與啟迪130第一，開展招投標的前提，是市場比較發(fā)育，不管公開招標還是邀請招標，都要有多個投標134第二，要普及招投標的基本知識和做法。要在大面積范圍內推廣招投標這種做法，就必須向134第三，選聘和解聘是雙向的，業(yè)主委員會可選聘物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司也可以選擇物1354道路：行車道593904平方米；人行道261437平方米；140，比以往幾次小范圍招標更完善、更規(guī)范、更合理；147(8)停車場3個，總占地面積2081平方米，車位72個；152(四)物業(yè)管理標準及獎罰154一年，屆時可以續(xù)簽，也可以解除合同)，1996年8月1日上海虹開發(fā)物業(yè)經營管理公司正式160(1)員工工資獎金(養(yǎng)老、醫(yī)療、待業(yè)保險、制服、工作餐)30萬/月164(1)早期介入，熟悉了解物業(yè)情況1653人服務梯管理3人166(五)日常管理和服務167一、房地產交易概論1711房地產價格管理的內容1752房地產價格評估制度177(1)公正原則178(1)評估程序180評估申請。即委托人向房地產價格評估機構提出委托申請。在進行申請時，委托人應當遞180受理評估委托。房地產價格評估機構在收到委托人的評估申請書之后，應當對評估申請書180進行評估作業(yè)。評估機構接受委托之后，便著手進行評估工作。在明確了評估對象和目的181綜合評估決定估價額。評估機構對收集的資料進行分析，選擇適用的估價方法進行計算，181通知委托人領取評估報告書并收取服務費。房地產價格評估機構在完成評估工鼢并撰寫完1823房地產成交價格申報制度1831標的物位置固定性1845房地產交易中土地使用權出讓行為所設定的權利義務具有承接性1871交易場所固定化1891為房地產交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等各種服務；1901建設部與國家土地管理局的職責1923各級政府價格主管部門的主要職責193二、房地產轉讓194三、房地產評估202四、房地產交易的程序212(二)登記2122外部調查213(四)估價213(六)公告214(七)報批2144出賣繼承的房屋，必須提供繼承權公證書；2146單位買賣房屋，必須提供法定代表人身份證明書或授權委托書；214(九)收費215一、房地產交易合同的形式2151公證形式2173審批形式218二、房地產交易合同的簽訂2202當事人在簽訂合同時所為的意思表示必須真實意思表示真實2213當事人所要訂立的合同在內容上必須符合法律和行政法規(guī)內容合法221第一，在房地產合同中，當事人的權利和義務通常具有相對性。也就是說，一方享有權利，226第二，房地產合同中一方當事人取得的財產權利與其履行的義務，在價值上是大致相等的。2264遵守法律和法規(guī)原則226第一，簽訂房地產合同的當事人要合法，即主體要有合法資格。當事人須有民事行為能力；226第二，簽訂的房地產合同的內容要合法。房地產合同中的各條款應符合法律、行政法規(guī)的規(guī)227第三，房地產合同的形式要式合法。如前所述，房地產合同通常采用書面形式，并且一般是227三、房地產合同的簽訂程序2271要約包含的條款必須是合同必要條款2281要約被受要約人拒絕2294要約的標的物毀損滅失2306要約因法律或行政法規(guī)的修改而由合法變?yōu)檫`法2313承諾必須與要約的內容完全一致232四、房地產交易合同的“陷井”避免及對策234(一)標的236(二)房地產的座落位置237(三)數(shù)量237(六)價款或酬金238(七)履行期限、地點和方式239(十一)法律、行政法規(guī)規(guī)定必須具備的其他條款241一、確認房產交易有效、無效的三個基本依據(jù)241二、無效的房地產交易表現(xiàn)形式2421欺詐性的房屋買賣244三、無效的房地產交易的處理246一、租賃管理工作規(guī)程252經理253業(yè)務員253鑒證后的合同發(fā)生變更，須在變更后的下一個租賃管理費交納日前到租賃管理所重新辦理263出租房租賃期滿或各種原因停租，應及時到房屋所在租賃管理所辦理停租申請。263房屋租賃許可證的處理264G申辦資料復印歸檔264房屋租賃許可證的年審264二、租賃管理工作抽檢與考核規(guī)程267(3)檢查與考核依據(jù)267抽檢小組根據(jù)抽查資料、記錄和現(xiàn)場詢問的方法按經營部工作抽檢與考核表要求對每268評分表示及等級評定方法268(二)承租人的義務271一、房屋租賃合同訂立的形式和原則272二、訂立房屋租賃合同應注意的問題273三、房屋租賃合同的主要條款2821標的282一、登記備案300二、房屋租賃合同的變更301三、房屋租賃合同的解除303四、房屋租賃合同的終止3061房屋租賃期限屆滿3062房屋拆遷3063出租房屋毀損3074在房屋租賃期限內，一方當事人依據(jù)法律的規(guī)定，強制解除合同307一、仲裁308二、申請行政主管機關處理310三、訴訟3121因承租人擅自轉讓所租房屋，行政機關給予罰款的；3123行政機關越權作出決定的；312一、甲方自愿將坐落在區(qū)路(街)的房屋(房屋建筑面積平方米、土地使用面積平315二、甲乙雙方議定的上述房地產月租金為人民幣(大寫)元。租賃期限自年月日至316三、上述房屋承租給乙方使用時，該建筑物范圍內的土地使用權同時由乙方使用。316四、甲方保證上述房地產權屬清楚。若發(fā)生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概316五、房地產租賃期內，甲方保證并承擔下列責任：316六、房地產租賃期內，乙方保證并承擔下列責任：316七、違約責任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家和地方房地產租賃的有關規(guī)317第一條房屋坐落、間數(shù)、面積、房屋質量。319第二條租賃期限。319第三條租金和租金的繳納期限。319第四條租賃期間房屋修繕。320第五條出租方與承租方的變更。320第六條違約責任。320第七條免費條件。321第八條爭議的解決方式。321第九條其他約定事項。321第十條本合同未盡事宜，一律按中華人民共和國經濟合同法的有關規(guī)321甲、乙雙方通過友好協(xié)商，就房屋租賃事宜達成如下協(xié)議：322一、乙方租用甲方坐落在度假村組團內樓房棟。建筑面322二、租用期限內房屋租金為人民幣(含建筑稅)。乙方分兩次支付。本合同生效后的322三、租用期內，房屋由乙方使用管理，房屋的房產稅、土地使用稅和其他合理稅費由乙方承322四、租用期內，乙方所用的水、暖、電、熱水、通訊、室外環(huán)衛(wèi)、房屋修繕、綠化維護等由322五、第三、四條所發(fā)生的費用，甲方憑單據(jù)、發(fā)票和有關規(guī)定文件，按各規(guī)定的期限向乙方322六、乙方所租用房屋，在乙方驗收合格并付清房屋租金后，歸乙方使用。322七、在房屋保修期內(水電設施半年，土建一年，采暖設施一個采暖期，自乙方使用之日算322八、乙方服務人員臨時戶口等生活上所需辦理的手續(xù)，由甲方幫助與當?shù)赜嘘P單位聯(lián)系解決322九、違約責任：323十、在租用期內，甲方不得將乙方租用的房屋轉租(賣)給任何第三者，如果甲方出售乙方租323十一、乙方需要安裝電話，由甲方解決，費用由乙方承擔。323十二、在租用期內，如遇不可抗拒的災害，房屋遭到毀壞，按照房屋建設程序，甲方重新建323十三、甲方已聲明本合同所指標的樓房是符合國家有關政策和法令而建造和經營的，甲乙雙323十四、甲乙雙方如在執(zhí)行本合同過程中發(fā)生爭執(zhí)，應首先通過友好協(xié)商解決，如雙方不能達324十五、本合同一式九份。正本兩份，雙方各執(zhí)一份；副本六份，雙方各執(zhí)三份。正副文本具324十六、本合同雙方簽字蓋章經公證后生效。本合同未盡事宜雙方另行商定。324十七、本合同附件(由甲方提供)：324一、自年月日甲方將區(qū)(縣)路弄324二、乙方愿意租賃上述房屋，并同意按月繳付房租。每月租金元，并以方325三、乙方應按合同約定的用途使用，不得擅自改變。325四、乙方應愛護房屋及其設備、附屬設施，不得擅自改變和拆除，如發(fā)現(xiàn)房屋及其設備、附325五、甲方對房屋進行修理，乙方應予配合，不得阻撓。325六、乙方經甲方同意，在公有房屋內自費添置的設備及裝修，產權屬乙方所有的，應由乙方325七、合同的期限為年，自年月日至年325八、違約責任：325九、其他事項：326十、其他有關房屋的租賃事宜以及違約責任，甲、乙雙方愿意共同遵守上海市城鎮(zhèn)公有房326十一、本合同一式份，甲、乙雙方各執(zhí)份。326一、甲方同意乙方將承租的區(qū)路弄號共間，建326二、上述房屋轉租期內的協(xié)議租金每月為元，其中統(tǒng)一標準租金元，超收327三、上述房屋轉租期間，不改變乙方的租賃戶名。327四、上述房屋由乙方轉租給單位或個人作使用。在使用期間不得以任何形327五、凡違反本協(xié)議，違約方應向對方償付協(xié)議租金倍的違約金。327六、本協(xié)議如遇到房管部門政策變化，須按新規(guī)定辦理。327七、本協(xié)議經甲、乙雙方上級主管部門鑒證后生效。協(xié)議一式4份，甲乙雙方及各自的上級327八、其他條款341一、本合同適用于本市市區(qū)、郊縣城鎮(zhèn)(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn))規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內，除房管部門直管343二、本合同所稱的房屋租賃是指房屋所有權人依法將房屋出租給承租人居住或提供給他人從344三、簽訂本合同前，當事人雙方應相互交驗或出示本合同提及的有關證件和證明。344四、本合同的部分條款，當事人雙方不作約定或另有約定時，應在空格部位打。344五、本合同條款由上海市房屋土地管理局和上海市工商行政管理局負責解釋。344(二)范例評析345第一，從當時情形看，新興食品廠欲擴大生產規(guī)模，需要改造原有臨建棚，而王氏兄弟獎金348第二，從雙方當時的協(xié)議看，雙方約定：“由食品廠負責出資，王氏兄弟辦理有關改建348第三，王氏兄弟以個人名義向主管機關辦理改建批準手續(xù)和房屋登記手續(xù)是經與食品廠協(xié)議349第四，民法通則第108條規(guī)定：“債務應當清償。”對于食品廠因建房而投入、墊付的2349(一)案情介紹352丙、戊符合這一條件。乙、丁已不具備這個條件，因為乙1986年已在省某院分得三室一廳住357個人所有權有優(yōu)先的權利。數(shù)人對同一特定物主張幾個個人單獨的所有權時，以時間(362個人所有權派生絕對的物上請求權，可以向裁判機關，也可以直接向物的占有362個人所有363個人所有權的追及力無期限，即使逾期受不到訴訟時效的保363個人所有權的訴訟時效一般2年，最長363(一)案情介紹3671我國城市房屋出租的法律公平性質決定了租賃自由的有限性370一、等價交換的原則378二、誰受益誰出錢的原則378三、差別原則379四、優(yōu)質優(yōu)價原則379五、取之于民，用之于民的原則380六、公開原則381一、市場價格收費模式381三、成本收費加提供優(yōu)惠政策的模式383四、虧本收費加提供優(yōu)惠政策和補貼的模式383一、物業(yè)管理費收入384二、物業(yè)經營收入387三、多種經營收入388一、物業(yè)管理費的構成389(2)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等390二、物業(yè)管理費的核算辦法390(1)行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等；F1(元/月)391(3)車輛使用費，包括油費、維修費和折舊費；F3(元/月)392(1)電費(W1T1+W2T2+)30P電F2(元/月)392(2)維修費，這也是一個估算的經驗值；F5(元/月)393(1)電費W24a30P電F6(元/月)3932)維修費，包括材料和專門人工費；F2(元/月)394；Y表示電梯的正常、安全使用年限；S梯表示帶電梯的物業(yè)面積。3952)水費：F2(元/月)3954)以上13項不可預見費用，按10%計；F4(元/月)395P44i=1Fi/S空調(元/月m2)3955)更新儲備金：396P57i=1Fi/S環(huán)衛(wèi)(元/月m2)3972)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費；F2(元/月)3979保險費3991)險種選擇；399PP2+P3+P4+P7+P840012稅收P124002-2)401三、物業(yè)管理費的收費標準401第一，不違反國家和地方政府的有關規(guī)定。402第二，與用戶的收入水平相適應。要根據(jù)用戶的收入水平高低來確定，收費標準過高，用戶402第三，優(yōu)質優(yōu)價，兼顧各方利益。所提供的服務檔次越高，則收費標準越高，特約服務一般402第四，微利原則。物業(yè)管理服務部分的收入扣除支出略有剩余，否則服務項目越多，工作量402第五，公平原則。對共用公共設施不同用戶的收費標準應該顯示其公平性，比如，對商業(yè)大402，按時保養(yǎng)及時維修電梯。運行電梯年收費標準，備用電梯年收費標準406一、物業(yè)管理費的確定407二、物業(yè)管理費的收繳和追討408三、高層樓宇的收費4102停車費411(二)代收代支項目4123土地使用費4132業(yè)主大修改造資金413一、我國稅收體系414二、房地產稅、租費415第一，以稅代租。如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅等存在部分以稅代租，即稅中含有租的因素。415第二，以稅代費。如城市維護建設稅是向享受城市設施建設利益從事生產經營的企業(yè)和個人416第三，以費代租。比如土地使用費是土地使用者為了取得土地使用權而向土地所有人繳納的416第四，以費代稅。比如某些城市征收的土地閑置費，其實就是一種罰稅即空地稅。416三、房地產開發(fā)經營有關稅費417(二)土地增值稅417(1)取得土地使用權所支付的金額；418(2)增值率(轉讓房地產的總收入-扣除項目金額)扣除項目金額418(六)固定資產投資方向調節(jié)稅4203教育費附加424(十)土地使用費424一、收益性物業(yè)管理的特點4262以出租出售為主的收益性物業(yè)具有價值不能庫存的特點4273收益性物業(yè)具有不斷保持設施先進的特點4272收益性物業(yè)管理具有緊迫的時間性429二、收益性物業(yè)管理的目標431三、收益性物業(yè)管理的發(fā)展趨勢433一、制定管理計劃并提出預算方案436二、簽定物業(yè)管理合同444三、制定市場宣傳策略444四、制定租金收取方案447五、實施維修管理和其他管理服務448六、建立業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和客戶的聯(lián)系450七、對收益性物業(yè)管理進行記錄組織和控制450一、收益性物業(yè)經營管理的收入451二、收益性物業(yè)經營管理的費用454(二)設備設施及其服務的費用4552空調設備費456一、治安保衛(wèi)隊員的條件461二、治安保衛(wèi)隊員的訓練462三、保安隊員的考核463 物業(yè)管理實務及范例精解 第一章 物業(yè)管理前期工作 第一節(jié) 物業(yè)前期管理概論一、物業(yè)前期管理的觀點對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)經營管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設計和施工建設，開發(fā)設計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產開發(fā)商在規(guī)劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設計提出修改意見，使規(guī)劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。物業(yè)管理是以經濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經營和提供服務，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經濟發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業(yè)管理的一個管理階段。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設計、選擇適當?shù)牡囟?、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉變，業(yè)主即會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權利利益的需要。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設計物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。這些均應在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。 第二節(jié) 物業(yè)前期管理的內容一、通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭?？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權競爭得手后，由于業(yè)主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務。(2)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。(3)投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理。二、建立與業(yè)主式租戶的關系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、察看工程建設現(xiàn)場物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設計及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。四、設計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關文件制度。(1)籌建業(yè)主管理委員會。(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。(3)設置物業(yè)轄區(qū)的組織機構，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。五、建立服務系統(tǒng)和服務網絡物業(yè)管理企業(yè)在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發(fā)生密切關系，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。(1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部分進行聯(lián)絡、溝通。(3)建立代辦服務項目網絡。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。(1)擬訂移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。 第三節(jié) 入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù)概述(一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務對象的首次接觸，它標志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以下詳述)；業(yè)主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理公司應以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結合，主動向業(yè)主介紹物業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導；業(yè)主也應積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關費用、認真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主及時辦理收樓手續(xù)的重要性。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應在約定期限內辦妥房屋驗收手續(xù)。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領延遲，是對不動產買受方的協(xié)助義務相應規(guī)定的一種違反。其法律后果，反而使對方當事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關系上的相關風險責任得以減免，又在房屋管理、維護等關系方面產生出新的權利、義務問題，這使購房者可能承擔賠償他方損失的責任。具體而言，約定期限內無正當理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理公司。此時即視為房屋已經交付，風險責任也隨之向購房者轉移。其后，如發(fā)生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責，而由購房者承擔后果。如因管理、維護導致?lián)p失，也應由購房者負責賠償。在實際操作中，有的業(yè)主會提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關系。由于物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的工程驗收，使物業(yè)管理公司對將要管理的物業(yè)的施工質量有了清楚的了解，物業(yè)管理公司在全面驗收接管的基礎上，完全能負責地向業(yè)主進行單元房屋移交。應當看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時雙方須完成的一系列相關手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權利、義務。上述情況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關文件，主要內容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負責擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實際操作中，有些物業(yè)管理公司還準備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時應注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內前來辦理，則應在通知書上注明處理的辦法。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關職能部門在上面蓋章證明。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應該攜帶的各種證件、合同和費用的文件。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應該繳納的款項及具體金額的文件。5驗樓情況一覽表驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室已于年月經省/市驗收部門和房地產公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準予入住。(1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點在，在此期間內，房產公司財務部、地產部、物業(yè)管理公司等有關部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應帶齊相關的文件外，還應帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在月日后到房地產公司(地點)先辦理財務及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司(地點)辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。特此通知!房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀收樓須知、繳款通知書，按如下順序辦理入伙手續(xù)。(1)至房地產開發(fā)公司 (2)至房地產開發(fā)公司財務部繳付購房余款。 地產部審核入伙資格。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務，茲先介紹有關收樓事項和有關收樓程序，避免您在接收新樓時，產生遺漏而引致不便。望您能認真閱讀，務勿遺忘。1您應在接到入伙通知書之日(以郵戳為準)起三個月內前來辦理產權登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔。超過三年不來辦理手續(xù)，視為無主房產，交由有關部門依法處理。2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應帶公司法人證件和公章；(4)入伙通知書；(5)入伙手續(xù)書；(6)已繳款項的收據(jù)(調換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應繳的款項。如您委托他人來辦理，還應帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護照的影印件；(3)代理人的身份證或護照。3您辦理手續(xù)時請按以下程序進行：(1)至房地產開發(fā)公司財務部繳付購房余款，并繳上原預繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(2)至房地產開發(fā)公司地產部審核入伙資格，當您繳驗各種證件通過后，地產部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(3)至物業(yè)管理公司財務部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務部將在入伙手續(xù)書上蓋章。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂管理公約、領取住戶手冊、領取鑰匙等。當以上事項辦好后，您(業(yè)主)在入伙手續(xù)書上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。4您收樓時，請認真檢查室內設備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。一年內如有工程質量所導致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。但是，如果使用不當所導致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。6您(業(yè)主)可以對所購的房間進行室內裝修，但應保證絕對不影響大廈結構和公共設施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費。祝您順利入伙!房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。2預收個月管理費，計人民幣 元。3水電管理備用金，用于供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新及突發(fā)事故搶修時的儲備資金，計人民幣 元。4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣 元。5建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產生的建筑垃圾所預收的管理費，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。6其它費用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。房地產開發(fā)公司物業(yè)管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表大廈層室業(yè)主于年月在物業(yè)管理公司部的陪同下入樓驗收，檢查了所購房屋的建筑質量和初裝修情況，認為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方：開發(fā)商乙方：業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“大廈”已竣工，并且經市有關部門鑒定合格。業(yè)主購買的樓層室已經具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該單元的建筑質量和初裝修情況，雙方一致認為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認下列條款：1雙方確認，自年月日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負有“樓宇銷售(預售)合同”中規(guī)定的保修義務；4業(yè)主同時確認，該單元的建筑質量和初裝修質量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關業(yè)主購買的該單元產權登記事宜，均委托律師事務所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔。6本交接書自雙方簽字之日起生效。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日第二章 物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立第一節(jié) 驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實際結果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。2細致入微與整體把握相結合的原則。工程質量問題對物業(yè)產生不良影響的時間是相當久遠的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設備的運行是否正常；細微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當；電梯、空間、發(fā)電機等大型設備的檢測和驗收必須是在其負載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設施、公共配套設施等綜合性項目將標示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。對住宅小區(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設和管理的重要目標，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設施系統(tǒng)應是接管驗收的重點。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。1隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應按技術規(guī)范要求及時進行驗收。驗收以施工圖的設計要求和現(xiàn)行技術規(guī)