房地產(chǎn)廣東市場(chǎng)分析報(bào)告.doc

2003年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告2003-06-102002年度本省房地產(chǎn)形勢(shì)的基本評(píng)價(jià)是穩(wěn)定、有序、健康、發(fā)展。但也潛在一些值得注意的風(fēng)險(xiǎn)因素。表現(xiàn)在積極一面的現(xiàn)象很多。如房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降、投資與營(yíng)銷(xiāo)穩(wěn)步增長(zhǎng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有序、二手市場(chǎng)活躍、市場(chǎng)竟?fàn)幪卣髅黠@等等。這一類的評(píng)述在近期的市場(chǎng)分析文章與各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的報(bào)告中多有論述，在此不再一一列舉。 2003年度的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)按目前的市場(chǎng)行情和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)判斷，也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。按照經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中的慣性原理，外界環(huán)境只要不發(fā)生大的變異，2003年度的房地產(chǎn)，仍然會(huì)保持穩(wěn)定和健康發(fā)展的勢(shì)頭。 黨的十六大所確立的全面實(shí)現(xiàn)小康的宏偉目標(biāo)，預(yù)示著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的局勢(shì)；2003年又是各級(jí)政府的換屆年，新一屆領(lǐng)導(dǎo)大多雄心勃勃，要為加強(qiáng)基本建設(shè)投資力度、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改善人民生活做一番事業(yè)。可以預(yù)計(jì)，2003年度中央積極的財(cái)政政策、中央和地方大規(guī)模的城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方針都不會(huì)發(fā)生變化。2003年，我們又面臨中央城鎮(zhèn)化重要戰(zhàn)略決策附諸實(shí)施的機(jī)遇（廣東要建設(shè)268個(gè)中心鎮(zhèn)），這些都是利好因素。經(jīng)過(guò)10多年的磨煉和積累，廣東的開(kāi)發(fā)商們大多創(chuàng)下了自己的品牌，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，擁有了雄厚的財(cái)力，一個(gè)個(gè)磨刀擦劍，蓄勢(shì)待發(fā)，要“上山下鄉(xiāng)”，大干一常沒(méi)有理由對(duì)未來(lái)持悲觀態(tài)度。所以我說(shuō)，2003年度本省的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上仍能保持目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，穩(wěn)步推進(jìn)。 但是，應(yīng)當(dāng)看到，即使在穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程中，也存在一些值得注意的問(wèn)題和潛在的風(fēng)險(xiǎn)。我總認(rèn)為，業(yè)內(nèi)人士對(duì)這些問(wèn)題談得不夠，分析的不透，尤其是主管當(dāng)局和開(kāi)發(fā)公司的決策者們，相當(dāng)一部分人還未給予足夠的重視。所以我今天的發(fā)言，將重點(diǎn)談存在的問(wèn)題與潛在的風(fēng)險(xiǎn)。不是撥涼水，而是在過(guò)度的興奮之時(shí)加一點(diǎn)鎮(zhèn)靜劑，以期引起爭(zhēng)鳴和重視，防患于未然。我將從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾種值得注意的問(wèn)題、問(wèn)題的成因與潛在的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)2003年度本省房地產(chǎn)形勢(shì)的基本估計(jì)等三個(gè)方面來(lái)談?wù)勎业姆治雠c判斷。 一、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上幾個(gè)值得注意的間題 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模偏大 表1年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（3）比重總值（1）（2/1）（3/2）19981841.61758.83269.3641.20%35.49%19992056.74878.26295.942.20%33.69%20002437.78923.67355.5837.89%38.49%20012685.75972.5381.0236.21%39.80%20023001.691001.49424.1933.33%42.40%由上述廣州市的幾組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看到，近幾年固定資產(chǎn)投資規(guī)模占國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值35%以上，房地產(chǎn)的投資規(guī)模占固定資產(chǎn)規(guī)模33.69%至42.40%。顯然，這個(gè)規(guī)模是太大了。 2、土地批租規(guī)模失控（既有總量失控也有單幅土地批租規(guī)模失控） 開(kāi)發(fā)商竟相儲(chǔ)備土地（圈地）、住宅小區(qū)規(guī)模越來(lái)越大。 （1）2002年1至11月份，全國(guó)購(gòu)置土地面積20245萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)45.3%。 （2）本省的一間開(kāi)發(fā)公司在北方一個(gè)城市一次就圈地18000畝（12平方公里）。其他的大開(kāi)發(fā)商也紛紛在廣州郊區(qū)和北方城市圈地。占地、購(gòu)地，屯積土地資源成風(fēng)，越括越猛。 （3）單幅土地規(guī)模最大的碧桂園鳳凰城占地667萬(wàn)平方米。 （4）有一家開(kāi)發(fā)商，僅在廣州及周邊地區(qū)征地就超過(guò)2600多萬(wàn)m2。 （5）在廣州超過(guò)100萬(wàn)m2占地面積的住宅小區(qū)就有14個(gè)。增城和南海還各有2個(gè)最大樓盤(pán)。 3、開(kāi)發(fā)公司資產(chǎn)負(fù)債率大幅提高，拖欠工程款和地價(jià)款現(xiàn)象嚴(yán)重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)銳減 （1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)2萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，廣州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司則高達(dá)78%。就是號(hào)稱廣州30強(qiáng)的大開(kāi)發(fā)公司，平均資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)70%以上。 （2）2001年全國(guó)開(kāi)發(fā)公司拖欠工程款1358億元，比2000年增長(zhǎng)22.7%，占完成投資額的21.4%。2002年1至11月，比2001年增長(zhǎng)了36.2%，占完成投資額的15.8%。 （3）2001年廣州市1300多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中，只有100多家盈利，回報(bào)率僅3.2%。 （4）據(jù)說(shuō)僅廣州的地價(jià)欠款就高達(dá)100億元以上。 4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政企職能錯(cuò)位現(xiàn)象日益嚴(yán)重 （1）開(kāi)發(fā)商不僅要建設(shè)中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院，還要經(jīng)營(yíng)和管理中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院，公共治安、交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生。許多明顯屬于社會(huì)公共事業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任，都落在開(kāi)發(fā)商身上。有些開(kāi)發(fā)公司的老總或物業(yè)管理公司的經(jīng)理，簡(jiǎn)值就是一個(gè)村長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)、市長(zhǎng)。 （2）大型樓盤(pán)社區(qū)管理職能與物業(yè)管理職能混淆。超大型樓盤(pán)宛如一座城鎮(zhèn)，在這里，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)與地方政府派出機(jī)構(gòu)在管理職能上的分工界定不清。規(guī)模過(guò)大的業(yè)主委員會(huì)，其權(quán)力與職能限定存在一定的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（尤其在發(fā)生利益沖突時(shí)）。 （3）至今為止，仍然要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償提供實(shí)物公建配套設(shè)施。而這種負(fù)擔(dān)最終將進(jìn)入成本，提高了房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，增加了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)。就是說(shuō)，住在小區(qū)中的業(yè)主，不僅要購(gòu)商品房，還要為這個(gè)小區(qū)內(nèi)的醫(yī)院、學(xué)校等公建服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)附錢(qián)。 （4）由于新設(shè)的公建配套設(shè)施都是由各住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)商獨(dú)立規(guī)劃和建設(shè)的，布局不合理、規(guī)模不夠大、使用效率不高，而且沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和建設(shè)，對(duì)今后的城市規(guī)劃管理帶來(lái)新的隱患。 （5）農(nóng)村集體所有土地，大部分是經(jīng)由村（鎮(zhèn)）委會(huì)與開(kāi)發(fā)商協(xié)議出讓方式進(jìn)入開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的。這種運(yùn)作程序，不僅擾亂了地產(chǎn)市場(chǎng)，而且不利于土地資源的有效控制。 二、問(wèn)題的成因及潛在風(fēng)險(xiǎn) 1、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模偏大的問(wèn)題 1999至2002年度，廣州的房地產(chǎn)投資分別增長(zhǎng)13.8%、19.5%、25.3% 高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。 1998至2002年度，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重高達(dá)35%以上，固定資產(chǎn)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重高達(dá)近40%。 商品房生產(chǎn)規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)吸納能力。2002年底，廣州市空置量661萬(wàn)m2，2001年廣東省空置量高達(dá)2097萬(wàn)m2（2001年），占全國(guó)空置面積的20% 。 （1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模過(guò)大的直接后果是造成市場(chǎng)供求失衡，商品房積壓嚴(yán)重。 以廣州為例，近年來(lái)，商品房的空置量每年以100萬(wàn)m2的速度遞增。就是說(shuō)，每年有10%左右的進(jìn)入市場(chǎng)的商品房積壓下來(lái)。按每平方米2500元的平均單價(jià)計(jì)，資金的積壓量高達(dá)150多億。 （2）規(guī)模過(guò)大的第二個(gè)后果是全社會(huì)用于積累的資金比率失衡，不可再生資源消耗過(guò)快（土地）。 不符合可持續(xù)發(fā)展的原則?？沙掷m(xù)發(fā)展的基本要求是資源（尤其是不可再生資源）的保護(hù)和有效利用，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁得以重視。而社會(huì)發(fā)展的后勁要靠生產(chǎn)能力的不斷增加與更新，這些不是靠商品房建設(shè)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 （3）規(guī)模過(guò)大的第三個(gè)后果是造成某些地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)份依賴房地產(chǎn)業(yè)。 建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在最近的一個(gè)講話中提到：“有相當(dāng)一部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)30%，個(gè)別城市甚至高達(dá)60%，造成這些城市經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)份依賴，一旦開(kāi)發(fā)投資增幅下降，將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響”。將一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要依托于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，是不穩(wěn)定的，也是危險(xiǎn)的。 造成房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的原因一是我們的土地批租規(guī)模失控；二是人們對(duì)市場(chǎng)需求的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)；三是受制于開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作手法，他們要靠不停地取得新的土地資源以獲取資金，處于欲擺不能、欲止不休的境地。如果我們不具備強(qiáng)有力的調(diào)控手段，就很容易失去控制。 要控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，唯一重要且有效的手段，就是控制土地批租規(guī)模，在源頭上實(shí)施有效控制。尤其要控制住農(nóng)村集體所有權(quán)的土地資源直接進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)的渠道。 2、關(guān)于土地批租規(guī)模失控問(wèn)題 土地批租規(guī)模太大，不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)，破壞了商品房的供求關(guān)系，引發(fā)無(wú)序的競(jìng)爭(zhēng)，從而影響整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。而且，由于失去了土地資源供應(yīng)量這一有力的調(diào)控手段控制權(quán)，也就失去了對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控能力。 單幅土地批租規(guī)模過(guò)大不僅造成土地收益的流失（土地價(jià)格隨其周邊開(kāi)發(fā)深度的變化而變化），還帶來(lái)規(guī)劃滯后，公建配套設(shè)施建設(shè)滯后，管理不到位等種種弊端。 造成土地批租規(guī)模失控的原因一是認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，二是目前的土地供應(yīng)機(jī)制問(wèn)題。 （1）我們過(guò)份強(qiáng)調(diào)了土地的“生財(cái)”、“聚財(cái)”作用，以至于一些地方政府，需要錢(qián)就想賣(mài)地。歸根結(jié)蒂，圈地是由賣(mài)地引發(fā)的。 （2）雖然中央政府三令五申不準(zhǔn)再協(xié)議出讓土地，不準(zhǔn)違規(guī)出讓土地。但至今為止，在土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)，仍然存在大量違規(guī)，違法行為。廣東省1999年至2001年度經(jīng)營(yíng)性用地檢查報(bào)告指出，全省共拍賣(mài)、出讓土地885宗，1017公頃。其中協(xié)議出讓的比率分別為70%和84%。即使在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，通過(guò)拍賣(mài)出讓的宗數(shù)也僅占34%，面積占21.5%。其余全是協(xié)議出讓的。 （3）現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定，必須由城市人民政府集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理土地資源的供應(yīng)。但在實(shí)際操作時(shí)，相當(dāng)一部分農(nóng)村的土地，是交由開(kāi)發(fā)商和當(dāng)?shù)丶w（村、鎮(zhèn)）私下協(xié)議出讓的。那些成千上萬(wàn)畝的項(xiàng)目用地，大部分是這樣來(lái)的。 所以，要嚴(yán)控土地批租規(guī)模，還得以源頭上抓起。推行計(jì)劃用地，嚴(yán)格按程序辦理，通過(guò)招標(biāo)拍賣(mài)，建立公開(kāi)、公正、透明的有形地產(chǎn)市常 3、關(guān)于開(kāi)發(fā)公司負(fù)債及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)。一般限額為50%到60%。我國(guó)基礎(chǔ)行業(yè)平均為50%左右，加工業(yè)平均65%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)70%至78%的資產(chǎn)負(fù)債率，顯然是太高了。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，投資期長(zhǎng)，影響因素復(fù)雜，歷來(lái)就是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。目前這種高負(fù)債率，大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的環(huán)境，又客觀上加重了風(fēng)險(xiǎn)程度。一旦某一項(xiàng)目市場(chǎng)定位錯(cuò)誤，或經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)某些嚴(yán)重失誤，造成資金鏈斷裂，就有可能遭至滅頂之災(zāi)。而開(kāi)發(fā)公司對(duì)銀行資金的依賴較大，一旦出現(xiàn)大范圍的樓市滑坡，便很有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，這就是為什么去年底中國(guó)人民銀行不無(wú)憂慮地要對(duì)各商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行全面檢查的原因。 據(jù)分析， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司這么高的負(fù)債率主要源于如下一些原因： （1）財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的誘感。 盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需巨額投資，但一個(gè)運(yùn)作得好，且在金融系統(tǒng)信用較高的開(kāi)發(fā)商，往往可以很快獲得巨額貸款，彌補(bǔ)其資金不足，從而實(shí)現(xiàn)“少花錢(qián)、多辦事”或“花同樣多的錢(qián)、辦更多事”的杠桿效應(yīng)。 （2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的動(dòng)機(jī)。 開(kāi)發(fā)商依靠巨額的銀行借款，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。 （3）銀行方面的熱情。 銀行在尋求貸款目標(biāo)時(shí)，首先考慮到的是資金的安全。理論上講，土地是稀有、不可再生資源，具有升值潛力，而房地產(chǎn)又是不動(dòng)產(chǎn)，處置和監(jiān)控都相對(duì)容易些，他們自然比較歡迎以土地和房產(chǎn)作抵押物而樂(lè)于給房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款（尤其是大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目）。 （4）融資環(huán)境的影響。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商高負(fù)債率另一重要原因是我國(guó)現(xiàn)行金融體制形成的融資環(huán)境的影響。由于金融體制改革的相對(duì)滯后，我國(guó)較完備的房地產(chǎn)金融體系尚未建立，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資僅銀行借貸一種形式，開(kāi)發(fā)商不得不盡可能從銀行借貸以解決巨額資金需求。 過(guò)渡地負(fù)債把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與銀行捆在一起，不僅降低了開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，而且一旦市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠遇阻，資金鏈斷裂，更易誘使開(kāi)發(fā)商放棄在建項(xiàng)目（爛尾），不僅影響業(yè)主利益，而且將波及金融業(yè)。帶來(lái)更大危害。 （5）銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的資金關(guān)系由兩大塊構(gòu)成。 其一是開(kāi)發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目地塊或其他資產(chǎn)作抵押向銀行的借貸，其二是銀行對(duì)購(gòu)房者個(gè)人的住房消費(fèi)貸款（按揭），其實(shí)這部分貸款也進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的腰包，就是說(shuō)，除了首期外，實(shí)際上項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的70%是銀行支付給開(kāi)發(fā)商的。開(kāi)發(fā)商一般用銷(xiāo)售收入作為項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源。有人作過(guò)統(tǒng)計(jì)，這兩項(xiàng)加起來(lái)，大約占了開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金來(lái)源的70%左右，如果加上拖欠款及一些項(xiàng)目的“帶資”工程，開(kāi)發(fā)商真正投入的自有資金并不如想象的那么大。 龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)都落在銀行身上，據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)的貸款余額，約占總貸款余額的10%左右。銀行貸款過(guò)渡集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是集中于少數(shù)大開(kāi)發(fā)商，自然大大增加了他的風(fēng)險(xiǎn)性，一旦由于市場(chǎng)因素或其他因素影響項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)效果時(shí)，將嚴(yán)重影響銀行資金的回籠。關(guān)于這一點(diǎn)，相信業(yè)內(nèi)人士對(duì)92年前后全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大滑坡引起的金融問(wèn)題，尚記憶猶新（至今還有近千億元的貸款無(wú)法收回）。 從另一方面來(lái)分析，銀行資金一般來(lái)源于儲(chǔ)蓄，而儲(chǔ)蓄資金的短期性和房地產(chǎn)貸款，尤其是個(gè)人住房抵押貸款（按揭）的長(zhǎng)期性是一對(duì)無(wú)法調(diào)合的矛盾。在我國(guó)目前這種金融環(huán)境中，債券不具備隨時(shí)變現(xiàn)的能力，若銀行持有大量無(wú)法變現(xiàn)的房地產(chǎn)抵押貸款債券，隨時(shí)都有可能引發(fā)資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)稹敖鹑诳只拧?，造成金融風(fēng)波。金融界普遍認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)的中長(zhǎng)期貸款余額不宜超過(guò)其總貸款余額的20%。否則，將嚴(yán)重影響其資金的流動(dòng)性。廣州市2002年底的銀行總貸款余額為7498.35億元，其中中長(zhǎng)期貸款余額為2308.58億元，其比率已高達(dá)30.78%；據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，到2005年，本市僅個(gè)人購(gòu)房抵押貸款（按揭）就高達(dá)4160億元，占總信貸規(guī)模的比率將超過(guò)20% 。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題已提到議事日程，成為迫在眉睫急需解決的重大問(wèn)題。 4、關(guān)于界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政企職能問(wèn)題 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的政企關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是清晰而明確的。但令人遺憾的是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，哪些該政府干，哪些該企業(yè)干，哪些由地方財(cái)政負(fù)擔(dān)，哪些由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，哪些由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，似乎至今還鬧不明白。都說(shuō)要整頓市嘗規(guī)范行為，我看首先要界定清楚這些事，否則，我們永遠(yuǎn)理不清房地產(chǎn)市常 比如說(shuō)，理論上講，農(nóng)村集體所有土地不得直接進(jìn)入土地交易市常只有實(shí)施征地拆遷補(bǔ)償以后，變?yōu)閲?guó)家所有，才可進(jìn)行使用權(quán)的交易。所以，在這一過(guò)程中的政企關(guān)系應(yīng)當(dāng)是很明確的。 政府依據(jù)城市發(fā)展需要確定需要建設(shè)的地域、地塊和土地使用性質(zhì)，將他們列入城市的土地資源供應(yīng)計(jì)劃；城市規(guī)劃部門(mén)按計(jì)劃做好這些地域，地塊的控制性詳規(guī)和基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)方案；城市土地資源管理部門(mén)按規(guī)劃方案實(shí)施征地拆遷，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公建配套設(shè)施建設(shè)，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)條件后的地塊（熟地），按計(jì)劃進(jìn)入拍賣(mài)招標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)行土地使用權(quán)的交易。 由此看來(lái)，征地拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施與公建配套設(shè)施（無(wú)論紅線內(nèi)，還是紅線外）建設(shè)，都應(yīng)當(dāng)是政府行為，不是市場(chǎng)行為，也不是購(gòu)房者的事。往宅小區(qū)內(nèi)的公建配套設(shè)施，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、街道辦事處等等，應(yīng)當(dāng)由地方政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，不能交由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，更不能由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。如果我們能很好地界定這些關(guān)系，就能清晰地理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)，根治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的混亂與非理性行為。 三、對(duì)2003年度房地產(chǎn)形勢(shì)的基本估計(jì) 綜上所述，對(duì)我省2003年度房地產(chǎn)形勢(shì)的基本估計(jì)，可歸納為如下幾點(diǎn)。 1、由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題本身所具備的慣性，本省2003年度的房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著穩(wěn)步發(fā)展的軌跡運(yùn)行，不會(huì)有戲劇性的突變。 2、由于商品房投資建設(shè)規(guī)模過(guò)大、市場(chǎng)吸納能力有限，2003年的商品房市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)壓力會(huì)更大。大型樓盤(pán)特別是超大型樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)度受挫，將會(huì)引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，部分樓盤(pán)銷(xiāo)售受挫，資金問(wèn)題日益嚴(yán)重，個(gè)別樓盤(pán)，尤其是某些并無(wú)持色的大型樓盤(pán)將會(huì)陷入資鏈斷裂的困境。 3、由于土地市場(chǎng)的清理整頓，開(kāi)發(fā)商將失去協(xié)議承諾的某些郊區(qū)土地使用權(quán)。各級(jí)政府都將壓縮土地批租規(guī)模，地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序和不規(guī)范現(xiàn)象將有所改善，商業(yè)開(kāi)發(fā)用地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈。 4、由于金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控政策，商品房開(kāi)發(fā)貸款的難度將更大，一些中小項(xiàng)目將由于無(wú)法獲得新的資金來(lái)源而陷入困境，那些失去貸款支持而市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)又受挫的項(xiàng)目將由于資金鏈的斷裂而陷入困境，出現(xiàn)新的爛尾地塊和爛尾樓盤(pán)。 5、大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化過(guò)程中的中心鎮(zhèn)建設(shè)以及城市經(jīng)營(yíng)觀念的深化，給開(kāi)發(fā)商提供了許多新的機(jī)遇。許多原先不準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商介入的領(lǐng)域。如城市供水、城市道路、橋梁、城市煤氣、城市交通、城市危舊房改造、“城中村”改造，高等院校后勤服務(wù)社會(huì)化、大學(xué)城建設(shè)，中心鎮(zhèn)建設(shè)等等，都將推行民營(yíng)化，進(jìn)入市場(chǎng)，陸續(xù)對(duì)開(kāi)發(fā)商放開(kāi)。開(kāi)發(fā)商要破除傳統(tǒng)觀念，廣開(kāi)思路、多種經(jīng)營(yíng)、尋找新的投資渠道。 6、隨著體制改革的深化及人們認(rèn)識(shí)水平的提高，2003年政府和企業(yè)的關(guān)系將進(jìn)一步理順