房地產(chǎn)泡沫淺析.doc

魔域私服一條龍 WWW.91MYSY.COMUC房地產(chǎn)泡沫淺析 房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過(guò)度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯P金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者-隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌、即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 不論是我國(guó)還是外國(guó)都在某個(gè)時(shí)期存在著房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)急速上漲，住房?jī)r(jià)格已經(jīng)超出實(shí)際住房?jī)r(jià)格很多的情況。 上世紀(jì)90年代以來(lái)，很多國(guó)家和地區(qū)尤其是發(fā)達(dá)的國(guó)家地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格急速上漲。以美國(guó)為例，美國(guó)房地產(chǎn)較其他國(guó)家地區(qū)漲勢(shì)出現(xiàn)得較晚，房產(chǎn)價(jià)格從1998年開(kāi)始上漲，1997年2004年，美國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)整體上升了52%。2008年金融危機(jī)的到來(lái)，美國(guó)股市房市整體崩盤(pán)，許多美國(guó)炒房者變得一無(wú)所有，房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。一些人認(rèn)為上世紀(jì)90年代人口增長(zhǎng)迅速，導(dǎo)致土地資源日益枯竭，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲，但是，1990年以來(lái)，個(gè)別國(guó)家和地區(qū)人口確實(shí)呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是總體來(lái)看，人口增長(zhǎng)是穩(wěn)定的，土地資源也并沒(méi)有受到人口壓力的影響。還有些人認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格上漲的原因是由于人們對(duì)住房需求的過(guò)快增長(zhǎng)導(dǎo)致了住房必須的人力、鋼材、木料等的價(jià)格飆升，但如果我們仔細(xì)分析上世紀(jì)90年代的建筑成本時(shí)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果去除CPI的影響的話，建筑成本并沒(méi)有超出其理性增長(zhǎng)范圍。 從上述分析可知，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)與人口增長(zhǎng)和建筑成本變化并沒(méi)有直接關(guān)系。那么房地產(chǎn)非理性上漲到底與什么有關(guān)呢？ 現(xiàn)在比較受大眾認(rèn)可的一種解釋是：一些購(gòu)買者對(duì)住房的強(qiáng)烈需求和長(zhǎng)期低利率水平共同影響的結(jié)果。 匯豐銀行的莫瑞斯在美國(guó)房地產(chǎn)周期：另一泡沫的報(bào)告中利用房地產(chǎn)價(jià)值和收入的比例作為證據(jù)。他說(shuō)，這一比例就等于房地產(chǎn)業(yè)的“價(jià)格收益比”。 根據(jù)他的計(jì)算，目前的房地產(chǎn)價(jià)格與收入比值為1.6，同人們的收入相比比較昂貴。這個(gè)水平大體上相當(dāng)于1989年的比率，那是上一次開(kāi)始房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期下降的一年。在20世紀(jì)60年代和70年代大部分時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格與收入比值通常都在1.2。 莫瑞斯說(shuō)，目前的房屋高價(jià)格被特低利率所掩蓋，特低利率允許消費(fèi)者降低債務(wù)負(fù)擔(dān)，住上超過(guò)他們實(shí)際購(gòu)買力的房屋。 根據(jù)莫瑞斯的分析，低利率趨勢(shì)更多人尤其是投資者和投機(jī)者加入買房大軍，這將推動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲，而這將成為一種自然形成的蓬齊效應(yīng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升增強(qiáng)了投資者的信心和期望，投資者就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)來(lái)吸引更多的投資者加入“炒房團(tuán)”，這種循環(huán)會(huì)不斷進(jìn)行下去，造成對(duì)原始誘發(fā)因素的過(guò)激反應(yīng)，直至泡沫被吹到大的投資者已不能承受為止，泡沫破滅，房?jī)r(jià)跳樓般下跌，房地產(chǎn)泡沫破滅。 房地產(chǎn)泡沫一旦形成，不論對(duì)國(guó)家還是個(gè)人都會(huì)造成不小的影響。 房地產(chǎn)泡沫會(huì)造成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報(bào)率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金肯定會(huì)向房地產(chǎn)行業(yè)集聚。例如上世紀(jì)80年代正值泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期日本大企業(yè)的高額利潤(rùn)許多來(lái)就源于土地投機(jī)和股票投機(jī)帶來(lái)的營(yíng)業(yè)外收益，結(jié)果放松了對(duì)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理，造成企業(yè)素質(zhì)的普遍下降。日本企業(yè)在高速增長(zhǎng)時(shí)期，大部分是通過(guò)以銀行借款為中心的間接融資方式來(lái)擴(kuò)大其設(shè)備投資，但1987年以后，在股價(jià)和地價(jià)上漲的引誘下，都大幅度轉(zhuǎn)移到了權(quán)益融資和投機(jī)土地的籌資方式上。大量的資金向房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，意味著難以用正常的成本獲得生產(chǎn)所必須的資金。地價(jià)上漲必然導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行投資無(wú)利可圖。如日本東京進(jìn)行道路建設(shè)時(shí)，征用土地的費(fèi)用高達(dá)總造價(jià)的43.3%，個(gè)別地段高達(dá)99%。這進(jìn)一步造成了公共投入的相對(duì)縮減，形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。城市地價(jià)持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來(lái)就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn)。同時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來(lái)越大，招致社會(huì)分配的不公，嚴(yán)重挫傷勞動(dòng)者的積極性，暴力事件、罷工事件層出不窮，帶來(lái)了深刻的社會(huì)問(wèn)題。 反觀我國(guó)，我國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)雖說(shuō)在國(guó)家政策下較前幾年有放緩趨勢(shì)，有個(gè)別城市的個(gè)別樓盤(pán)甚至有同比、環(huán)比價(jià)格都下降的情況，但是總體上中國(guó)房?jī)r(jià)還是處在上升階段，存在非理性繁榮，羅伯特J希勒教授就認(rèn)為中國(guó)內(nèi)地存在非常明顯的結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫。 許多專家學(xué)者都在預(yù)測(cè)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫何時(shí)會(huì)破滅，那么我們?nèi)绾晤A(yù)防房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大呢？ 首當(dāng)其沖的應(yīng)該是政府的宏觀調(diào)控，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的改變，往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收入、金融環(huán)境、勞動(dòng)就業(yè)、居民收環(huán)境、企業(yè)利潤(rùn)等等。政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。 其次，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)金融監(jiān)管的力