房地產(chǎn)市場(chǎng)愿景之我見(jiàn).ppt

房地產(chǎn)市場(chǎng)愿景之我見(jiàn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)愿景 北京裕昌置業(yè)股份有限公司董事總經(jīng)理98MBA學(xué)員常鵬班門(mén)弄斧謹(jǐn)祝光華管理學(xué)院20周年院慶 一 房地產(chǎn)的四屬性 屬性一 生活資料和消費(fèi)品如水 電 冰箱 彩電一樣 住房是生活資料 必須品 且是大宗消費(fèi)品 屬性二 生產(chǎn)資料如鋼筋 水泥一樣 土地及上的建筑物是生產(chǎn)資料之一 包括辦公樓 同時(shí)屬于生產(chǎn)資料和生活資料的商品共性是 漲價(jià)關(guān)系千家萬(wàn)戶的承受 漲價(jià)可能引發(fā)終端產(chǎn)品物價(jià)上漲和通貨膨脹 關(guān)系著整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行類(lèi)似的有水 電 實(shí)質(zhì)未漲多少錢(qián) 但國(guó)家和居民都發(fā)慌 小轎車(chē)雖然屬于大宗消費(fèi) 但不具備這個(gè)特性 一 房地產(chǎn)的四屬性 屬性三 資產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)值虛擬性現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)200年 房地產(chǎn)始終搭著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的便車(chē) 與當(dāng)期最新潮的生活用品保持著價(jià)值上的高度關(guān)聯(lián) 因此其利潤(rùn)一般不超過(guò)最新潮的生活用品 但一定不是各行業(yè)中最低的 如果有資金而沒(méi)有使資金增值的本領(lǐng) 最好就買(mǎi)建設(shè)用地 當(dāng)?shù)刂鞫皇歉煞康禺a(chǎn) 但是 中國(guó)儲(chǔ)備土地是不合法的 世界上最好的樓往往是金融中心的樓 因?yàn)槠錈o(wú)法儲(chǔ)備其資金 大量的現(xiàn)金對(duì)銀行意味著成本 如果放不出去款 就以最先進(jìn)的建筑的形式儲(chǔ)備 最先進(jìn)的最高的建筑說(shuō)他值多少錢(qián)就可能值多少錢(qián) 前提是銀行不破產(chǎn) 這就是虛擬屬性 類(lèi)似的如股票及其他金融衍生工具等 說(shuō)值錢(qián)就值錢(qián) 說(shuō)不值錢(qián)就不值錢(qián) 一 房地產(chǎn)的四屬性 基于虛擬性 房地產(chǎn)的第四屬性是掠奪性 適度的通貨膨脹有利于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生產(chǎn)要素的價(jià)值調(diào)整和分配 200年來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史 也是通貨膨脹的歷史 許多物品 如當(dāng)年的鋁等 都在貶值 因此繼承和存量財(cái)富的重要性在逐步降低 而增量財(cái)富日益重要 勞動(dòng)和智慧是財(cái)富的主要源泉 但土地由于其屬性而始終在搭經(jīng)濟(jì)發(fā)展的便車(chē) 表現(xiàn)卓異 水漲船高 如果虛擬性失去了控制 將形成干什么行業(yè)都不如地產(chǎn) 大量資金向地產(chǎn)涌入 樓價(jià)飛漲和各行業(yè)生產(chǎn)成本上升 利潤(rùn)被壓縮 最終是在高端地產(chǎn)價(jià)位上的產(chǎn)業(yè)空洞 最后發(fā)生崩盤(pán)和理性回歸 期間國(guó)家經(jīng)濟(jì)損失慘重 房地產(chǎn)雖是支柱產(chǎn)業(yè) 但不是核心競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè) 如果任由其掠奪性擴(kuò)張 必然使國(guó)家經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力降低 一 房地產(chǎn)的四屬性 房地產(chǎn)價(jià)格畸形高位 作為生活資料國(guó)民難以承受 必然聲討房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格畸形高位 作為生產(chǎn)資料各行業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)無(wú)力 資本流出 產(chǎn)業(yè)空洞化 必然聲討房?jī)r(jià) 房地產(chǎn)價(jià)位畸形高位 開(kāi)發(fā)商只得到了其中的一小部分利潤(rùn) 其他以稅收等形式被國(guó)家征收 以征地等費(fèi)用在土地方面消耗 以鋼筋 水泥的漲價(jià)在建設(shè)方面消耗 利潤(rùn)被分散到行業(yè)相關(guān)的各個(gè)領(lǐng)域 這個(gè)過(guò)程是不可逆的 所謂 炒下豆眾人分 砸了鍋?zhàn)约嘿r 房?jī)r(jià)高帶來(lái)的好處被分享了 但目前房?jī)r(jià)高的所有罪帳都是開(kāi)發(fā)商的 開(kāi)發(fā)商抱怨成本的剛性 自己所得并不是宣傳中那樣多 感覺(jué)自己委屈 說(shuō)委屈也委屈 說(shuō)不委屈也不委屈 二 長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識(shí) 經(jīng)濟(jì)秩序和經(jīng)濟(jì)預(yù)期是宏觀經(jīng)濟(jì)管理的核心 由此誕生了許多偉大的經(jīng)濟(jì)理論 混亂的經(jīng)濟(jì)秩序使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與賭博同質(zhì)混亂的經(jīng)濟(jì)秩序使預(yù)期變得 不可預(yù)期 前一階段的房地產(chǎn)價(jià)格使專(zhuān)家們都意見(jiàn)對(duì)立 不可預(yù)期 將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)秩序的進(jìn)一步惡化 二 長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識(shí) 房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期下降的趨勢(shì)不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的福音 通過(guò)打擊而使房?jī)r(jià)暴跌更不是政府的理性選擇在降價(jià)的趨勢(shì)下 預(yù)期仍要繼續(xù)降價(jià) 正常的經(jīng)濟(jì)秩序被破壞 如果長(zhǎng)期下降或暴跌 已經(jīng)購(gòu)房者負(fù)資產(chǎn) 生活全被打亂 正要購(gòu)房者不敢購(gòu)買(mǎi) 銀行壞帳增加 有房產(chǎn)的公司帳面惡化甚至破產(chǎn) 這不重要 更多的持有房產(chǎn)的公司資產(chǎn)貶值遭受損失 建筑公司會(huì)蒙受損失 民工工資無(wú)法保障房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下降或暴跌是全民受損 二 長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識(shí) 房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的福音 它掠奪其他行業(yè)的利潤(rùn) 拖跨其他行業(yè) 變成千軍萬(wàn)馬走地產(chǎn)這一獨(dú)木橋在價(jià)格快速飛漲的趨勢(shì)下 預(yù)期仍要繼續(xù)大幅度漲價(jià) 會(huì)推動(dòng)新的漲價(jià) 正常的經(jīng)濟(jì)秩序被破壞 地產(chǎn)雖然是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè) 但不是我國(guó)的核心競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè) 作為生活資料 人們購(gòu)不起房 社會(huì)通貨膨脹率壓力非常大 影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行 在房地產(chǎn)中 價(jià)格的飛漲會(huì)短期內(nèi)供求規(guī)則 失效 飛漲的價(jià)格帶來(lái)更多的行業(yè)外資金進(jìn)入 繼續(xù)加大了炒作的程度 最后供求規(guī)則 恢復(fù)效力 時(shí) 出現(xiàn)崩盤(pán) 二 長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識(shí) 房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期不增長(zhǎng)的趨勢(shì)不是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的福音 不利于生產(chǎn)要素的重新定價(jià)和配置在通貨膨脹長(zhǎng)期存在的今天 地產(chǎn)的特殊屬性決定了其搭便車(chē)中的緩慢增長(zhǎng) 二 長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)成為行業(yè)內(nèi)和政府的遠(yuǎn)景共識(shí) 結(jié)論穩(wěn)定的 長(zhǎng)期的 緩慢的增長(zhǎng)是我們需要的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 如同適度的通貨膨脹對(duì)社會(huì)有利 是社會(huì)發(fā)展的動(dòng)力之一 緩慢地增長(zhǎng)產(chǎn)生美好的遠(yuǎn)景 快速增長(zhǎng)和下滑產(chǎn)生的是對(duì)未來(lái)的不可控預(yù)期和經(jīng)濟(jì)秩序的失衡 三 房?jī)r(jià)爭(zhēng)論中各方的表現(xiàn) 單純地談?wù)摲績(jī)r(jià)高低都是錯(cuò)誤的 忽視了事情的復(fù)雜性 既然有論高的 有論低的 面紅耳赤不分高低 政府部門(mén)也各執(zhí)一端 形成如此龐大的兩派 我認(rèn)為只有一種可能 那就是雙方都有道理且道理只在一方面看上去是對(duì)的 而且是勢(shì)均力敵的 以汽車(chē)為例 也是數(shù)十萬(wàn)的東西 假如桑塔納定價(jià)在20萬(wàn)元讓大家討論價(jià)格是否高 肯定答案不象房?jī)r(jià)一樣相成對(duì)立的兩派 即使生產(chǎn)廠商群體想說(shuō)不高也不容易也不敢說(shuō) 三 房?jī)r(jià)爭(zhēng)論中各方的表現(xiàn) 民眾說(shuō)房?jī)r(jià)高錯(cuò)誤嗎 一點(diǎn)都不錯(cuò)誤 任何買(mǎi)東西的人作為需求力量都應(yīng)該講 價(jià)格要低而再低 如果賣(mài)東西的人要兩元你給20元 那就是腦子有問(wèn)題了 民眾在爭(zhēng)辯中一點(diǎn)錯(cuò)誤都沒(méi)有 房地產(chǎn)商和傾向于房地產(chǎn)的專(zhuān)家有何理由一定要讓人家說(shuō) 房?jī)r(jià)不高 你們繼續(xù)再漲啊 三 房?jī)r(jià)爭(zhēng)論中各方的表現(xiàn) 房地產(chǎn)商認(rèn)為房?jī)r(jià)不高有錯(cuò)誤嗎 有的觀點(diǎn)對(duì) 有的觀點(diǎn)錯(cuò) 對(duì)的觀點(diǎn)是 房?jī)r(jià)不高 作為供給一方必須這樣說(shuō) 也有理由這樣說(shuō) 原因是確實(shí)有購(gòu)買(mǎi)力支持且泡沫目前沒(méi)有破裂 錯(cuò)的觀點(diǎn)是 每年再漲15 20 如果真是每年再漲15 20 我愿意逃離開(kāi)發(fā)商隊(duì)伍 因?yàn)槿偭?覆巢之下 安有完卵 好的市場(chǎng)應(yīng)該是長(zhǎng)期的 穩(wěn)定的和緩慢增長(zhǎng)的 三 房?jī)r(jià)爭(zhēng)論中各方的表現(xiàn) 專(zhuān)家們?cè)诟鞔硪环降臓?zhēng)論中有錯(cuò)誤嗎 有錯(cuò)誤 缺少一貫的觀點(diǎn)和立場(chǎng)缺少對(duì)所持的觀點(diǎn)的全面的分析和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C 這是地產(chǎn)商和民眾無(wú)須做而專(zhuān)家因?yàn)槭菍W(xué)者而必須要進(jìn)行的工作 追求政治上一貫正確而缺少鮮明的學(xué)術(shù)觀點(diǎn) 熱中于賭博性命題以博取眼球 沒(méi)有深入探討房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理理論 如 房?jī)r(jià)升還是降 一切沒(méi)有時(shí)間限制的都可能是正確的 出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的政治表演家 即使是 為民請(qǐng)命 也應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō) 而不能用政治的語(yǔ)言來(lái)講 我為民請(qǐng)命 我同情老百姓 我認(rèn)為老百姓不需要施舍的同情 而是需要良好的生活秩序 缺少能全面真實(shí)反映中國(guó)房地產(chǎn)的真實(shí)情況并給予指導(dǎo)的理論研究 中國(guó)需要真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 三 房?jī)r(jià)爭(zhēng)論中各方的表現(xiàn) 政府的表現(xiàn)有錯(cuò)誤嗎 有 國(guó)土部門(mén)聲明房?jī)r(jià)上漲與招拍掛無(wú)關(guān) 可笑 招拍掛使土地市場(chǎng)公開(kāi)化 是一次大進(jìn)步 但一利興必然一弊興 當(dāng)前方法確實(shí)抬高了地價(jià) 這無(wú)須統(tǒng)計(jì)說(shuō)明 招拍掛可用另外的方法進(jìn)行以避免對(duì)地價(jià)的抬升 但新的弊端仍會(huì)出現(xiàn) 行政是對(duì)利弊的均衡和取舍 掩耳盜鈴 沒(méi)必要建設(shè)部門(mén)的研究中心公開(kāi)資料 說(shuō)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫 是健康的 可笑 泡沫僅是沒(méi)有到了無(wú)可挽回的破滅階段而已 銀行的人認(rèn)為是狡猾的開(kāi)發(fā)商使銀行壞帳累累 開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)騙貸 可笑 里勾外連是事實(shí)的反映 個(gè)別無(wú)良開(kāi)發(fā)商與銀行的個(gè)別無(wú)良職員使銀行蒙受巨大損失 使開(kāi)發(fā)業(yè)蒙受巨大羞辱 2004年銀行認(rèn)為為了防止貸款風(fēng)險(xiǎn)而帶頭打擊房地產(chǎn)市場(chǎng) 如果其全部措施真的實(shí)施 打擊的恰恰是銀行自己 呆壞死帳會(huì)迅速上升 政府需要的是對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)的協(xié)同認(rèn)同 長(zhǎng)期穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的市場(chǎng)是對(duì)大家最好的政府需要系統(tǒng)地組織行政 四 政府的作為 房地產(chǎn)泡沫有沒(méi)有 有 甚至200年來(lái)一直都曾存在 而現(xiàn)在比較嚴(yán)重 有泡沫不等于泡沫破 泡沫是否到了97年亞洲金融危機(jī)那種國(guó)家機(jī)器也無(wú)可挽回的程度 不是 只要沒(méi)到了這一程度 政府永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的最有力的手 遠(yuǎn)超過(guò)供給和需求力量 政府可以改變?nèi)藗兊念A(yù)期 可以控制虛擬屬性 四 政府的作為 近日看了北京晚報(bào)的二版的一篇文章 認(rèn)為是政府官員住了開(kāi)發(fā)商的房子而不敢為民眾說(shuō)話 沒(méi)有陳毅進(jìn)上海時(shí)平定物價(jià)的魄力 我認(rèn)為文章觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的 屁股決定腦袋 政府官員是聽(tīng)上級(jí)的和自己的判斷的 即使住了開(kāi)發(fā)商的房子也是具體的人和具體的事 誰(shuí)還替房地產(chǎn)全行業(yè)說(shuō)話去 經(jīng)濟(jì)問(wèn)題需要一定的理論和實(shí)踐 報(bào)刊上所說(shuō)的官員可能不知道該干什么 或者他就瞎干 或者他就不干 至于是否住了開(kāi)發(fā)商的房子是無(wú)關(guān)的 但我相信 時(shí)隔50多年 陳毅的魄力在中共內(nèi)是遺傳的 如果一旦瘋漲的沒(méi)了邊際 政令出臺(tái)之日 房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落 現(xiàn)在遠(yuǎn)沒(méi)有那個(gè)必要 四 政府的作為 只要泡沫不破 即沒(méi)有發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī) 中國(guó)政府永遠(yuǎn)是有作為的 想讓泡沫破 只需要一紙令下 房?jī)r(jià)應(yīng)聲而倒 但我認(rèn)為不是長(zhǎng)策 不想讓破繼續(xù)讓它瘋漲 只需要觀望 我認(rèn)為不是國(guó)家之福 也不是開(kāi)發(fā)商之福 更不是民眾之福 如果想讓穩(wěn)定發(fā)展 則非常難 需要確立長(zhǎng)期的指導(dǎo)目標(biāo) 長(zhǎng)期的穩(wěn)定的緩慢增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 引導(dǎo)各部門(mén)各地方政府系統(tǒng)地組織行政行為 需要系統(tǒng)地去解決 實(shí)事求是 是指按照客觀事物發(fā)展的規(guī)律去尋求解決問(wèn)題的辦法 四 政府的作為 國(guó)務(wù)院于3月和4月兩個(gè) 8條 體現(xiàn)了高度的經(jīng)濟(jì)智慧和政治智慧 8條 高度概括而簡(jiǎn)明扼要 8條 比行業(yè)界 各部委 研究單位的見(jiàn)解都高明 雖然嚴(yán)厲 但使行業(yè)界看到了前景 防止大起大伏 并追究領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任 國(guó)務(wù)院3月八點(diǎn)意見(jiàn) 一 高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 二 切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任 房?jī)r(jià)提高到政治高度 建立政府負(fù)責(zé)制 省政府負(fù)總責(zé) 對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快 控制不力 要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任 三 大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng) 并督促建設(shè) 四 嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求 主要是控制拆遷數(shù)量 五 正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求 六 全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行 七 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施 八 認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查 國(guó)務(wù)院4月八條意見(jiàn) 國(guó)務(wù)院總理溫家寶昨日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題 會(huì)議認(rèn)為 近些年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展 對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的作用不斷增大 正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 及時(shí)解決出現(xiàn)的突出問(wèn)題 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 對(duì)于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果 保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 具有重要意義 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題是 房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大 商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快 商品房結(jié)構(gòu)不合理 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂 會(huì)議強(qiáng)調(diào) 必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題 作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù) 基本原則是 積極穩(wěn)妥 把握力度 突出重點(diǎn) 區(qū)別對(duì)待 因地制宜 分類(lèi)指導(dǎo) 強(qiáng)化法治 加強(qiáng)監(jiān)管 既要解決當(dāng)前存在的突出問(wèn)題 又要保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 會(huì)議提出 當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取以下措施 國(guó)務(wù)院4月八條意見(jiàn) 一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控 改善商品房結(jié)構(gòu) 各地區(qū)要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排 并向社會(huì)公布 二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度 嚴(yán)格土地管理 各地區(qū)要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下 對(duì)居住用地土地價(jià)格 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的城市 適當(dāng)增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量 依法制止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為 三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控 保證中低價(jià)位 中小戶型住房的有效供應(yīng) 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià) 四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面 城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入省級(jí)政府對(duì)市 區(qū) 縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理 五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地