民宿項(xiàng)目可行性方案(永嘉縣嶼北古村).docx

永嘉縣嶼北古村民宿項(xiàng)目可行性方案第一章總論1.1項(xiàng)目概況本報(bào)告所陳述的對(duì)象為浙江省溫州市永嘉縣嶼北古村民宿投資項(xiàng)目。項(xiàng)目所處的永嘉縣，山水資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越悠三百里楠溪江，融天然風(fēng)光與人文景觀于一體，以水秀、巖奇、瀑多、村古、灘林美而名聞遐邇，是我國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)當(dāng)中以田園山水風(fēng)光見長(zhǎng)的景區(qū)之一。豐富的山水資源，以及優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，為楠溪江民宿的建設(shè)奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目所在地嶼北村，位于永嘉縣巖坦鎮(zhèn)，諸永高速巖坦出口下高速五分鐘即達(dá)。該村三面環(huán)山，一面臨水，青山疊翠，環(huán)境清幽，風(fēng)光秀美，蒼松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、嶼山、陽(yáng)山、和尚山環(huán)抱，猶如蓮花瓣簇?fù)碇麄€(gè)村莊。村內(nèi)古建筑占現(xiàn)有民居建筑85%以上，新區(qū)與老區(qū)分明。石墻上斑駁的紅色標(biāo)語(yǔ)還依稀可見。是難得的保留原始風(fēng)貌的古村落。該村有一批“國(guó)字號(hào)”榮譽(yù)，如“中國(guó)景觀村落”、“國(guó)家級(jí)歷史文化名村”、“中國(guó)首批傳統(tǒng)村落”等。該村歷史據(jù)汪氏及徐氏宗譜記載，嶼北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚書汪應(yīng)辰及其弟汪應(yīng)龍?jiān)馇貦u迫害，歸隱于嶼北后棠塆，至第五代入贅嶼北后，徐氏開始遷居至楓林，汪氏一脈日益繁衍。嶼北民居建筑具有濃郁的地方特色，村內(nèi)古建筑保存完整，村落總體規(guī)劃思想獨(dú)具特色。嶼北村四周群山重疊，形似蓮花瓣，村落聚沖蓮花心。于是，村落按照道學(xué)易經(jīng)中的陰陽(yáng)五行學(xué)說(shuō)風(fēng)水格局的方法，把北向金字山定為金，把南方嶼北森林定為木，把東側(cè)交叉路形定為火，把西向（蓮花心）肥沃黃土作為土，把城河圍繞蓮花心一周定為水，構(gòu)成了一個(gè)封閉的社會(huì)單元和自然村落。村內(nèi)商業(yè)環(huán)境：1、村管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，屆時(shí)所有電線、網(wǎng)絡(luò)線路都將埋于地下，最大程度的還原古村落生態(tài)環(huán)境。2、該村尚無(wú)民宿項(xiàng)目，僅有一家名義上的農(nóng)家樂(lè)位于村委會(huì)大樓樓下食堂。村委會(huì)目前對(duì)農(nóng)家樂(lè)項(xiàng)目持支持態(tài)度。本項(xiàng)目可發(fā)展空間巨大。3、村內(nèi)小賣部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、餅干等）不是過(guò)期就是三無(wú)產(chǎn)品。這可能由于該村的旅游行業(yè)尚未及時(shí)開發(fā)，導(dǎo)致旅游、商業(yè)氛圍不濃厚。4、地下管網(wǎng)改造正在進(jìn)行，完成后電線地埋，古村落風(fēng)貌可以進(jìn)一步展現(xiàn)。5、寬帶、自來(lái)水網(wǎng)管齊備。6、地理位置優(yōu)越，位于諸永高速巖坦出口2公里，溫州市區(qū)出發(fā)40分鐘即可到達(dá)。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總數(shù)量：前期規(guī)劃為一棟古建筑民房以及前后院落。建筑裝修成本：根據(jù)設(shè)計(jì)公司方案進(jìn)行確定。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)一市場(chǎng)形勢(shì)分析（一）客觀區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的定位是：利用本項(xiàng)目是嶼北村第一個(gè)特色民宿的良好條件，以嶼北古村的文化資源和自然風(fēng)光作為依靠，通過(guò)展現(xiàn)古村落形態(tài)以及歷史文化、優(yōu)美的自然風(fēng)光以及淳樸的農(nóng)耕生活，吸引周邊城市短途旅游客源。在樹立好本民宿品牌的同時(shí)，對(duì)嶼北古村的古村落保護(hù)和文化傳承做出貢獻(xiàn)。臺(tái)灣民宿大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段也稱之為“農(nóng)家樂(lè)”，粗糙、草根而原始，主要有體現(xiàn)在“釣魚、打牌、喝茶、聊天、吃飯”，是農(nóng)民自發(fā)形成的一條生財(cái)之路。第二階段稱之為“夢(mèng)想回歸”，它是一些在城市里打拼了大半輩子、資產(chǎn)小有積累的退休人士，他們中有不少是教師、公務(wù)員、設(shè)計(jì)師或是公司里的中高層管理人員。從城市再次回到當(dāng)年懷揣夢(mèng)想離開的地方，重新構(gòu)筑另一個(gè)夢(mèng)想。和第一階段的民宿相比，他們?cè)黾恿宋幕瘍?nèi)涵和設(shè)計(jì)感。第三階段稱之為“創(chuàng)意田園”，民宿的主人則是一些年輕的社會(huì)精英，在許多人向往城市生活的時(shí)候，他們卻一反常態(tài)地崇尚樂(lè)活的生活態(tài)度，以新農(nóng)民的身份過(guò)起了田園牧歌的生活?，F(xiàn)在永嘉民宿經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀類似于第二階段中期。項(xiàng)目所在地永嘉縣目前民宿市場(chǎng)形勢(shì)利好，目前該縣正在大力支持發(fā)展楠溪江民宿事業(yè)，并于去年頒布了永嘉縣民宿管理辦法，大致規(guī)范了民宿的經(jīng)營(yíng)范圍和獎(jiǎng)勵(lì)辦法?，F(xiàn)在很多村落都在尋求更適合自身村落條件的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。而中端消費(fèi)檔次、有情懷的名宿更是現(xiàn)階段永嘉現(xiàn)在所缺少的。（二）市場(chǎng)供求分析目前永嘉縣現(xiàn)有民宿大部分檔次較低，改造提升空間較大。一是大部分村民家改造的客房面積較小，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的客房比例較低。二是建筑和房?jī)?nèi)的裝飾缺乏民俗文化元素，配套設(shè)施比較單一。隨著近幾年永嘉縣楠溪江景區(qū)的深度開發(fā)以及城市居民周邊短途游習(xí)慣的形成，越來(lái)越多的游客對(duì)農(nóng)村旅游的需求提高，不再滿足于低端(150元/間以下)的樓下吃、樓上住的簡(jiǎn)單農(nóng)家樂(lè)模式，大家來(lái)游玩也漸漸不滿足于找個(gè)房間打牌唱歌。此外部分高端（600元/間以上）民宿、客棧（如悅庭楠舍），又缺乏深度挖掘農(nóng)村歷史文化，缺少游客與旅宿地的互動(dòng)溝通。所以，一個(gè)既有優(yōu)美環(huán)境，又可以體會(huì)原始淳樸農(nóng)耕文化的旅游項(xiàng)目有著較大的市場(chǎng)需求。本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)后將加大幅度吸引來(lái)古村落旅游的游客，尤其是溫州市以及周邊城鎮(zhèn)游客。通過(guò)一系列的網(wǎng)絡(luò)、客戶互動(dòng)宣傳推動(dòng)創(chuàng)立民宿以及嶼北古村的品牌效應(yīng)。通過(guò)多渠道的促銷方式提升本項(xiàng)目的人氣。第三章項(xiàng)目定位3、1主題定位嶼北古村民宿項(xiàng)目特色民宿酒店客房-獨(dú)棟民宿，有院落可以提供各項(xiàng)周邊服務(wù)餐飲、娛樂(lè)、康體等活動(dòng)以及信息。3、2功能定位滿足不同層次客人的消費(fèi)需求，多元化的客戶渠道，以點(diǎn)及面，完善的一站式服務(wù)。33開發(fā)該項(xiàng)目目的：1宣傳嶼北古村本身人文、自然風(fēng)光、歷史背景，并陸續(xù)進(jìn)行資源整合。打響嶼北古村的旅游品牌。2保證民宿項(xiàng)目本身的收益3建立楠溪江中端民宿的標(biāo)桿4積累更多經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目做準(zhǔn)備5增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)消費(fèi)率，積累更多客戶資源6.與當(dāng)?shù)卣迕裆钊虢涣?，提升?dāng)?shù)卮迕駥?duì)自身居住地資源優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)，合作互利，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，進(jìn)一步提升收入水平。7、以旅游周邊項(xiàng)目帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改變傳統(tǒng)觀念，轉(zhuǎn)由借助服務(wù)業(yè)增加收入，而不是傳統(tǒng)景點(diǎn)以門票收入為主體的收入模式。34規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量根據(jù)設(shè)計(jì)公司對(duì)承租樓房的具體情況確定，依據(jù)10-15平方米一間客房的標(biāo)準(zhǔn)，大致在6-8間客房。樓房主體外部裝修修舊如舊，與嶼北古村古民居保持一致風(fēng)格，前后院在保持歷史原貌的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮休閑、活動(dòng)的作用。內(nèi)部裝修按所針對(duì)客戶的需求確定風(fēng)格樣式，保證房間的實(shí)用性和舒適性。第四章投入成本與經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)一、投入成本分析：4.1.1房屋改造計(jì)劃和投入成本：1、充分理解所改造房屋的歷史、文化底蘊(yùn)和結(jié)構(gòu)。充分尊重原始風(fēng)貌，對(duì)房屋外表的裝修做到與嶼北村整體風(fēng)格的融合與創(chuàng)新。達(dá)到既符合古村落古民居概念，又能體現(xiàn)出新農(nóng)村新風(fēng)貌的特色。2、內(nèi)部裝修按照所針對(duì)客戶群設(shè)計(jì)，做到簡(jiǎn)潔、風(fēng)格多樣，規(guī)格能滿足大部分層次客人的需要。要解決游客擔(dān)心的農(nóng)村住宿臟亂的現(xiàn)象，在房間內(nèi)不體會(huì)到溫馨、舒適。3、前后院改造計(jì)劃：將原有水池復(fù)原，引入活水，讓整個(gè)水池流動(dòng)起來(lái)，養(yǎng)魚、水植方面必須豐富，以減少死水帶來(lái)的蚊蟲多的負(fù)面影響。完善后這屋前屋后的池塘將是我們的最大外觀特色！在原有宅基地上搭建簡(jiǎn)易房屋，風(fēng)格也需要融入古村落，或根據(jù)設(shè)計(jì)師意圖，部分創(chuàng)新。此規(guī)劃著重解決活動(dòng)室、食堂、文化體驗(yàn)場(chǎng)地的用地規(guī)劃。卵石圍墻的整修與完善，達(dá)到民宿整體封閉性獨(dú)立性的需求。院落綠化，根據(jù)設(shè)計(jì)施工進(jìn)行。綠化分前期綠化和后期經(jīng)營(yíng)者自己種植綠化，前期綠化基本由原來(lái)以后綠化轉(zhuǎn)變，后期按經(jīng)營(yíng)理念種植農(nóng)作物、欣賞型花卉等。改造成本由設(shè)計(jì)公司估算，房屋主體返修鞏固費(fèi)用在90000元，房間裝修按每平方米1800元估算，大致租用面積280平米，總計(jì)主體裝修504000元。院落以整理道路、修整圍墻，布置水池為主，預(yù)算50000元。總計(jì)644000元。加上軟裝，總體預(yù)算控制在800000元。4.1.2本項(xiàng)目特色以及與落戶地嶼北古村的合作互利規(guī)劃結(jié)合民宿自身情況，進(jìn)行完善優(yōu)化后進(jìn)入穩(wěn)定營(yíng)業(yè)狀態(tài)。在營(yíng)業(yè)期間，為提升客戶滿意度，留得住客人并吸引回頭客。還需充分挖掘嶼北古村以及周邊的人文歷史自然等資源，以本民宿為點(diǎn)，撬動(dòng)體驗(yàn)式旅游的發(fā)展。在項(xiàng)目裝修期間，將會(huì)對(duì)本村落原始農(nóng)耕生態(tài)的特色生產(chǎn)生活活動(dòng)進(jìn)行深入探索研究，逐步推進(jìn)以下幾個(gè)特色活動(dòng)項(xiàng)目以增強(qiáng)民宿活力和特色：1、挑選1-2個(gè)項(xiàng)目作為本民宿固定活動(dòng)，具體地點(diǎn)優(yōu)先考慮設(shè)立在民宿前后院空地之中，搭建必要簡(jiǎn)易設(shè)施與之配合。提高本民宿本體特色。并定期增加更換。除主體建筑休閑之外，可在部分古民居院落設(shè)立活動(dòng)地點(diǎn)，增加古村旅游活力。2、根據(jù)農(nóng)民耕種實(shí)際情況，長(zhǎng)期發(fā)布農(nóng)活體驗(yàn)活動(dòng)，通過(guò)采摘、耕種、收貨等活動(dòng)，讓旅客感受在城市中體會(huì)不到的農(nóng)村生活氛圍。還可提高農(nóng)民收入。經(jīng)營(yíng)方式初定按人頭、家庭團(tuán)體收取體驗(yàn)活動(dòng)的費(fèi)用，再按比例與合作農(nóng)戶分成。此方案中民宿作為集合和休息地點(diǎn)，可借此宣傳民宿特色。3、可以與當(dāng)?shù)剞r(nóng)民配合，設(shè)立“嶼北古村遠(yuǎn)程農(nóng)業(yè)”（暫名）計(jì)劃，旅客可租賃當(dāng)?shù)靥锏兀w會(huì)播種至收貨的快樂(lè)。讓顧客承包一小塊地，從播種開始，根據(jù)微信互動(dòng)，每周或者每隔幾天發(fā)送承包地的照片和信息，可雇傭當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶進(jìn)行管理，田地必須綠色無(wú)農(nóng)藥！結(jié)果后可通知采摘也可郵寄、帶回溫州給客戶。此外還可借鑒外地“網(wǎng)絡(luò)養(yǎng)羊投資”模式，領(lǐng)養(yǎng)雞鴨鵝豬等農(nóng)村常見牲畜，長(zhǎng)成后現(xiàn)金返還或者送回領(lǐng)養(yǎng)者手中。4、嶼北村三面環(huán)山，和村民探討周邊環(huán)境，尋找向?qū)Щ蚵?lián)系溫州市區(qū)戶外活動(dòng)組織設(shè)計(jì)山路戶外活動(dòng)。5、收集當(dāng)?shù)厥止I(yè)者資料，與之溝通合作計(jì)劃，設(shè)立旅客體驗(yàn)活動(dòng)。6、根據(jù)本地地理位置，幫助外地游客設(shè)計(jì)楠溪江旅游線路，體現(xiàn)集散地作用。7、收攏周邊村莊資源，手工業(yè)、農(nóng)村特色職業(yè)、周邊景點(diǎn)、傳說(shuō)、都可以以此來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和宣傳，不僅僅局限于嶼北村一處。8、尋找空曠房屋，設(shè)立木工房，可聯(lián)系外地木工房進(jìn)行合作，也可自己學(xué)習(xí)或招聘相關(guān)從業(yè)者進(jìn)行教學(xué)。主要從勺子、砧板入手，之后根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況決定是否在市區(qū)周邊設(shè)立基地。4.1.3運(yùn)營(yíng)及發(fā)展方向農(nóng)耕體驗(yàn)、文化歷史介紹、周邊旅游集散、復(fù)制本項(xiàng)目擴(kuò)張至文成、泰順、蒼南等地，建立連鎖民宿品牌。4.1.4經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)1、因經(jīng)營(yíng)季節(jié)性強(qiáng)而導(dǎo)致投資成本回收期較長(zhǎng)，是制約民宿發(fā)展的重要因素民宿也面臨淡旺季的尷尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相對(duì)少。單純靠住宿收入回收成本的周期較長(zhǎng)。2、因該村地點(diǎn)距離主要客源地溫州市區(qū)僅40分鐘車程，所以怎么留住客人住宿是一個(gè)難點(diǎn)。3、嶼北古村旅游氛圍較芙蓉、蒼坡、獅子巖、嶺上人家等地差距明顯，需配合經(jīng)營(yíng)提升知名度。還需當(dāng)?shù)卣?、旅游部門協(xié)同宣傳。二、經(jīng)營(yíng)預(yù)計(jì)421經(jīng)營(yíng)成本分析：房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分紅或者其他協(xié)議。人工成本：民宿房間暫定7間客房，正常的房間整理可有經(jīng)營(yíng)者本身承擔(dān)，可以更好的在前期觀察到房間設(shè)置裝修的不足和需要。工資暫定在3000元/月，共2人72000元/人。整棟民宿的清潔可招當(dāng)?shù)亻e散居民，工作范圍為院落地面的清掃，垃圾的傾倒和其他工作。工資成本暫時(shí)在1000元/月。共需12000元/年人工成本總計(jì)，84000元/年。電信寬帶：100M有線寬帶1500元/年水電成本：10192元/年（按7間房，104天，5%的比率計(jì)算）宣傳成本：5000元/年（優(yōu)惠力度，熟客、關(guān)系客成本付出）營(yíng)業(yè)稅金：203840*0.05=10192元（按7間客房全年30%入住率）預(yù)計(jì)全年成本：110884元422經(jīng)營(yíng)收入分析：1、住宿：初期7間客房，按平均每間房費(fèi)280元，保守估計(jì)，全年雙休日全年104天，入住率不到30%計(jì)算，總共住宿項(xiàng)目收入為203840元。如果按照2014年永嘉縣人民政府報(bào)告中當(dāng)?shù)孛袼蘅蜅５娜胱÷试?0%，按此平均值計(jì)算，住宿項(xiàng)目收入為500780元。2、農(nóng)村體驗(yàn)活動(dòng)，按照每周末40人次計(jì)算，每人次100元計(jì)算，全年52周，總計(jì)208000元。3、此外，因民宿假日經(jīng)濟(jì)因素，日常閑時(shí)可策劃養(yǎng)生、特色活動(dòng)等項(xiàng)目，按7間客房，閑時(shí)261天，150元每間閑時(shí)客房費(fèi)收入，10%入住率計(jì)算，總計(jì)27405元。（此收入彈性稍大，如運(yùn)作得當(dāng)，收入增長(zhǎng)很大。）4、暑假假期，可同戶外舉辦夏令營(yíng)、遠(yuǎn)足、生態(tài)體驗(yàn)等各項(xiàng)針對(duì)學(xué)生人群培訓(xùn)、體驗(yàn)活動(dòng)，收入和合作單位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各舉辦一次，總計(jì)收入60000元。5、總計(jì)：按以上預(yù)計(jì)收入，住宿最低收入30%計(jì)算，總計(jì)499245元。按住宿高入住率70%計(jì)算，總計(jì)796185元。