XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)題及答案.doc

XX房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析練習(xí)題及答案 案例分析題 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，516層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價(jià)包括建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)與前期工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息等合計(jì)為2000元/，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費(fèi)率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進(jìn)行自建，成交價(jià)格為500萬元。在建辦公樓時(shí)，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對(duì)所抵押的在建工程辦理保險(xiǎn)，并與丁財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司簽訂了保險(xiǎn)合同。 第1題該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)()。 A.采取人工加固措施 B.降低地下水位 C.用大型土石方修筑地基 D.按條形基礎(chǔ)砌筑 【正確答案】：A,B 第2題該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為()。 A.2916.67 B.3250.00 C.3437.50 D.3500.00 【正確答案】：B 【參考解析】：1h=15畝=10000。該地塊總建筑面積=100006=60000。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=1000050%=5000。該商住綜合樓基底占地面積=5000-50005=4000。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=(60000-5000)-4000412=3250m。 第3題乙公司籌集建房資金利用的信用形式為()。 A.銀行信用 B.商業(yè)信用 C.民間信用 D.國家信用 【正確答案】：A,C 第4題甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為()。 A.典型合同 B.雙務(wù)合同 C.主合同 D.從合同 【正確答案】：A,B,C 第5題甲公司實(shí)現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時(shí)，該樓盤平均銷售價(jià)格應(yīng)為()元/。 A.3228.73 B.3268.86 C.3346.91 D.3382.26 【正確答案】：B 【參考解析】：根據(jù)：正常利潤被作為成本項(xiàng)目計(jì)入產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，也可