淺談房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范.doc

最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文淺談房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范淺談房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范 內(nèi)容摘要： 本文在分析房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵基礎(chǔ)上，指出影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的因素，最后提出了房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 評估風(fēng)險(xiǎn) 防范 防范房地產(chǎn)抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)意義重大，防范風(fēng)險(xiǎn)首先得認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，然后才能防患于未然。 一、房地產(chǎn)抵押貸款評估的內(nèi)涵 房地產(chǎn)抵押貸款評估是對抵押人提供、自身擁有完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)向商業(yè)銀行借款擔(dān)保時(shí)，商業(yè)銀行確認(rèn)的用于抵押擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值決定并貸款金額的一項(xiàng)商業(yè)行為，是通過銀行所聘請的不直接涉及銀行的貸款決定的外部或內(nèi)部估價(jià)師，采取保守和謹(jǐn)慎的方式，在考慮到評估房地產(chǎn)未來出售的可能性，顧及到房地產(chǎn)長期的和持續(xù)的特征、正常的和當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，房地產(chǎn)的當(dāng)前用途和可能性的用途改變等條件下，對房地產(chǎn)的客觀價(jià)值進(jìn)行評定和估算的過程。 二、影響房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的因素 （一）政府因素 政府面臨的房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)最主要的是房地產(chǎn)估價(jià)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評估中，如果房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，在銀行放出大量長期過高估值抵押貸款后，會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來越來越多的呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實(shí)資產(chǎn)。一旦發(fā)生存款人的擠兌，銀行將無力償債而導(dǎo)致深重危機(jī)以致破產(chǎn)。政府既受到房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的影響又是風(fēng)險(xiǎn)誘因。政策變動(dòng)，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策變動(dòng)都必然會(huì)對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)還會(huì)對估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城市房地產(chǎn)抵押貸款管理辦法、住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法物權(quán)法等作為規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的依據(jù)，一旦進(jìn)行修改或其它變動(dòng)，必然會(huì)對房地產(chǎn)抵押貸款評估方法產(chǎn)生影響。 （二）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員因素 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員是抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估的直接參與者，是房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的直接誘因，尤其是技術(shù)誘因。房地產(chǎn)估價(jià)都需要詳實(shí)的基礎(chǔ)資料來支撐，豐富的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)論能否準(zhǔn)確的重要保障。實(shí)際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時(shí)期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價(jià)格分類變動(dòng)指數(shù)等等。此外，估價(jià)報(bào)告的敘述不完善也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員帶來意想不到的后果，有所遺漏或出錯(cuò)便直接導(dǎo)致了估價(jià)結(jié)果的偏差。估價(jià)人員素質(zhì)水平偏低，在一些中小城市的評估機(jī)構(gòu)中，有一些僅僅通過估價(jià)師考試缺乏實(shí)際估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的估價(jià)師，在具體負(fù)責(zé)一項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)在參數(shù)選擇和方法運(yùn)用上存在漏洞，也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。 （三）其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體因素 其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體有抵押人（借款人）、抵押權(quán)人（銀行）、擔(dān)保人等。每一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)主體都有可能成為房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的誘因。如，房地產(chǎn)估價(jià)主要是對房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。不同產(chǎn)權(quán)人（抵押人）取得土地使用權(quán)的方式不盡相同，有些企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，提供資料不全不實(shí)，在抵押評估過程中為了自身利益誘使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值以獲取高額貸款。商業(yè)銀行直接以估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的評估值乘以抵押貸款比率（一般為50%-70%）作為抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值發(fā)放貸款。 三、房地產(chǎn)抵押貸款評估風(fēng)險(xiǎn)的防范 （一）規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款評估的程序 一個(gè)規(guī)范有效的估價(jià)程序顯然是有助于估價(jià)的準(zhǔn)確統(tǒng)一性的。首先，必須審定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押市場的條件；抵押物是否已經(jīng)設(shè)立抵押；抵押人提交的產(chǎn)權(quán)證明與權(quán)證存根及檔案資料記錄的內(nèi)容是否相符。然后對權(quán)利狀況、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行客觀確認(rèn)。實(shí)體確認(rèn)包括房屋結(jié)構(gòu)、裝修、朝向、層次、所處的地段等；權(quán)利確認(rèn)包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利狀況，并與原來確定的權(quán)利狀況進(jìn)行資料對照和認(rèn)證，檢查與其內(nèi)容是否有異；環(huán)境條件的確認(rèn)包括抵押物所處區(qū)域的商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、衛(wèi)生、交通、生態(tài)等狀況。以上工作為價(jià)格評估提供基礎(chǔ)材料。最后評估抵押房地產(chǎn)的正常價(jià)格。 （二）建立健全估價(jià)制度 規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理。實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證，建立初級、高級和資深等代表不同估價(jià)水平的房地產(chǎn)估價(jià)師等級制度；建立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師業(yè)績報(bào)告制度；政府對房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。 建立和完善估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量保證體系。在估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)置的一系列保證估價(jià)質(zhì)量的組織模式。要求該模式從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)，選擇估價(jià)業(yè)務(wù)開始，一直到項(xiàng)目完成向用戶提供估價(jià)產(chǎn)品估價(jià)報(bào)告的全過程中，采取一系列的檢驗(yàn)、核查、驗(yàn)證等措施或方法，保證估價(jià)的真實(shí)、可靠、科學(xué)、公正。這需要建立機(jī)構(gòu)適宜的組織體系，并根據(jù)體系建設(shè)進(jìn)行必要的職責(zé)劃分，互相約束、互相促進(jìn)，做到職責(zé)分明，利益明確。 （三）提高估價(jià)人員素質(zhì)和估價(jià)技術(shù) 一個(gè)好的估價(jià)師必須參加過足夠多的估價(jià)實(shí)踐，并且對最新最近的估價(jià)理論知識有很好的掌握。因此，對估價(jià)師和估價(jià)人員的后續(xù)教育顯得尤為重要。面對估價(jià)實(shí)踐中的諸多不確定因素，唯有通過不斷地學(xué)習(xí)才能克服解決。 （四）商業(yè)銀行提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力 積極的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避應(yīng)該重在事前的預(yù)防而不是事后的補(bǔ)救。目前，銀行在決定對房地產(chǎn)商是否進(jìn)行開放放貸時(shí)，主要評估的對象是房地產(chǎn)商提供的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，按照這種評估方式，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款情況時(shí)，銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法是沒收房地產(chǎn)商的抵押資產(chǎn)或擔(dān)保資產(chǎn)。這種評估方式只是在風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之后對風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，只能消極被動(dòng)地坐等不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。有鑒于此，商業(yè)銀行應(yīng)該將重心放在項(xiàng)目開發(fā)能力評估體系的建立健全方面，通過設(shè)定內(nèi)部房地產(chǎn)評估部，適時(shí)踏勘房地產(chǎn)的宏觀、微觀收益影響因素是否發(fā)生變動(dòng)，房地產(chǎn)的維護(hù)和運(yùn)行情況如何，對抵押物房地產(chǎn)的貸款價(jià)值進(jìn)行檢核性評估，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力。 四、小結(jié) 防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)，不僅對于降低金融風(fēng)險(xiǎn)、保證金融安全具有重要意義，同時(shí)也有利于降低評估機(jī)構(gòu)和評估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。評估機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識，嚴(yán)格按估價(jià)規(guī)范流程操作，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，從而有效防范房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn) 參考文獻(xiàn)： 1. 于偉，吳文華.房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的貸款風(fēng)險(xiǎn)誘因J.中國房地產(chǎn)金融 2. 謝經(jīng)榮，朱勇，曲波，周健，朱海洪，豐雷 地產(chǎn)泡沫與金融危