房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準范本.doc

房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準1 總 則1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標準。1.0.2 本標準適用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3 使用房地產(chǎn)估價術(shù)語時，除應(yīng)符合本標準的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標準的規(guī)定。2 通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價 real estate appraisal;property valuation房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 2.0.2房地產(chǎn)估價機構(gòu)real estate appraisal company依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。 2.0.3房地產(chǎn)估價師real estate appraisal;property valuer通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格的人員。 2.0.4注冊房地產(chǎn)估價師incensed real estate appraisal;certified property valuer經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。 2.0.5估價委托人 client委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。2.0.6 估價當事人 parties involved in appraisal與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人 2.0.7估價利害關(guān)系人interested parties估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人。 2.0.8估價項目 appraisal project appraisal assignment估價委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)。2.0.9估價目的appraisal purpose;purpose of valuation估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。 2.0.10估價對象subject property所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。2.0.11價值時點date of value所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)某一特定的時間。2.0.12 價值類型type of value所評估的估價對象價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。 2.0.13估價原則appraisal principles;valuation principles估價活動所以距的法則或標準。2.0.14估價程序 appraisal process; valuation process完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序。2.0.15 估價依據(jù)appraisal support documentation; valuation evidence作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標準和資料。2.0.16 估價假設(shè)appraisal assumptions針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。 2.0.17 估價方法appraisal approaches; valuation methods測算估價對象或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。 2.0.18估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) basic date for appraisal估價測算所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19 估價參數(shù)appraisal parameters用于測算估價對象價值或價格的系數(shù)、比率或比值。2.0.20 估價結(jié)果final value opinion 通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。2.0.21 估價報告appraisal report; valuation report房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所作的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正是陳述。 2.0.22批量估價mass appraisal基于統(tǒng)一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價值或價格進行評估。2.0.23 個案估價 sing-proerty appraisal相對于批量估價而言，單獨對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價值或價格進行評估。2.0.24 類似房地產(chǎn)similar property;conparbale proerty與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。 2.0.25 估價信用檔案 appraisers credit records房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。3 價格和價值3.0.1成交價格transaction price,actual sale price在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。3.0.2 正常價格 normal price不存在特殊交易情況下的成交價格，或成交價格經(jīng)交易情況修正后的價格。3.0.3 市場價格average market price某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。3.0.4 評估價值appraisal value通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。3.0.5 市場價值market value估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。3.0.6 投資價值investment value估價對象對某個特定單位或個人的價值。 3.0.7現(xiàn)狀價值value in use估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。3.0.8 快速變現(xiàn)價值liquidation value估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值。3.0.9 殘余價值residual value估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。3.0.10 抵押價值mortgage value; mortgage lending value估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。 3.0.11 抵押凈值net mortgage value抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。3.0.12 法定優(yōu)先受償款liens假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括以抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。3.0.13 計稅價值assessed value;taxable value為征稅目的而評估的價值。3.0.14 保險價值insurable value為保險目的而評估的價值。 3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價值value of fee simple interest房屋所有權(quán)和已出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。3.0.16 無租約限制價值value of property as if no lersa existed interest房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值。其評估價值為為出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。3.0.17 出租人權(quán)益價值value of leased fee interest出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租金期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。3.0.18 承租人權(quán)益價值value of leasehold interest承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。3.0.19 房地價值 building and land value建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。3.0.20 建筑物價值building value建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。3.0.21 土地價值land value土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。3.0.22 樓面地價land paice per unit of build-up are一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。3.0.23 比較價值sales comparison approach indication采用比較法測算出的估價對象價值或價格。3.0.24 收益價值incom capitalization approach indication采用收益法測算出的估價對象價值或價格。 3.0.25成本價值cost approach indication采用成本法測算出的估價對象價值或價格。 3.0.26開發(fā)價值hypothetical development method indication采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格。 4、估價原則 4.0.1獨立、客觀、公正原則principle of independence,objectivity and impartiality要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。 4.0.2合法原則principle of legality要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。 4.0.3價值時點原則principle of date of value要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。 4.0.4替代原則principle of substitution要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。4.0.5 最高最佳利用原則principle of highest and best use要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。4.0.6 最高最佳利用highest and best use房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等4.0.7 謹慎原則principle of cautious要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其做出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。5 估價程序5.0.1 估價委托書appraisal assignment估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。5.0.2 估價委托合同appraisal contract房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。5.0.3估價基本事項basic appraisal issues估價目的、價值時點、估價對象和價值類型的統(tǒng)稱。5.0.4 估價作業(yè)方案appraisal work plan為完成特定估價項目而指定的用于知道未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進度、人員安排等。5.0.5估價技術(shù)路線appraisal technical route 評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和知道整個估價過程的技術(shù)思路5.0.6實地查勘on-site inspection注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價對象或狀況的活動。5.0.7 實地勘察記錄on-site inspection notes; on-site inspection records記載實地查看的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。5.0.8 估價報告內(nèi)部審核internal appraisal review房地產(chǎn)估價機構(gòu)按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式等的審查核定。5.0.9 估價資料歸檔appraisal date filing收集、整理在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進行分類并保存。5.0.10 估價檔案appraisal archives房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和形成的具有保存價值的文字、圖標、聲像等形式的資料。6 估價方法6.1 比較法6.1.1比較法sales comparison approach;comparative method選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)期間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。6.1.2 交易實例property sales; property transactions真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對象的基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔、交易目的等。6.1.3 可比實例comparable property；comparables交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。6.1.4 建立比較基準estabishing comparison basis使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比的處理。6.1.5 交易情況修正conditions of sale adjustment使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。6.1.6 市場狀況調(diào)整market conditions adjustment;tinme adjustment使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整property conditions adjustment使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。6.1.8 總價調(diào)整adjustment based on total price基于總價對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.9 單價調(diào)整adjustment based on unit price基于單價對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.10 金額調(diào)整dollar adjustments采用金額對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.11 百分比調(diào)整percentage adjustments采用百分比對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.12 直接比較調(diào)整direct comparison adjustments以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估價對象狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.13 間接比較調(diào)整indirect comparison adjustments選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標準房地產(chǎn)狀況進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行的調(diào)整。6.1.14 樓幢調(diào)整系數(shù)building adjusting factor對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù) floor adjusting factor對位于不同樓層的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù)aspect adjusting factor對位于不同朝向的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.2 收益法6.2.1 收益法income capitalization approach；income approach預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。6.2.2報酬資本化法yield capitalization預(yù)測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法。6.2.3直接資本化法direct capitalization預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對象價值或價格的方法。6.2.4收益乘數(shù)法income multiplier method預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。6.2.5收益期remaining economic life預(yù)計正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。6.2.6持有期holding period預(yù)計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。6.2.7 潛在毛收入potential gross income估價對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入。6.2.8 空置和收租損失vacancy and collection loss因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。6.2.9 有效毛收入effective gross income潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。6.2.10 運營費用operating expenses維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。6.2.11 運營費用率operating expenses ratio運營費用與有效毛收入的百分比。6.2.12 凈收益net operating income有關(guān)收入減去費用后歸因于估價對象的收益。6.2.13 凈收益率net income ratio凈收益與有效毛收入的百分比。6.2.14 期間收益annual income預(yù)計持有期間各年可獲得的凈收益。6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益reversion；income at reversion預(yù)計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益。6.2.16 實際收益actual income估價對象實際獲得收益。6.2.17 客觀收益objective income估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后收益。6.2.18 合同租金contract rent租賃合同約定的租金。6.2.19 市場租金market rent某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。6.2.20 安全利率safe rate沒有風險或績效風險的投資報酬率。 6.2.21 報酬率yield rate將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。6.2.22 資本化率capitalization rate房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。6.2.23 綜合資本化率overall capitalization rate用于將全部房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價值的資本化率。 6.2.24 土地資本化率land capitalization rate用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。6.2.25 建筑物資本化率building capitalization rate用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。6.2.26 收益乘數(shù)income multiplier房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。6.2.27 市場提取法market extraction method通過可比實例的有關(guān)數(shù)據(jù)測算相關(guān)估價參數(shù)的方法。6.2.28 土地剩余技術(shù)land residual technique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的方法。6.2.29 建筑物剩余技術(shù)building residual technique從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的方法。6.3 成本法6.3.1 成本法cost approach；contractors method測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。6.3.2 土地重置成本land replacement cost在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.3 建筑物重置成本building replacement cost采用價值時點的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.4 建筑物重建成本building reproduction cost采用估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.5 實際成本actual cost購置估價對象實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。6.3.6 客觀成本objective cost購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。6.3.7 單位比較法comparative-unit method以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。6.3.8 分部分項法unit-in-place method把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或單位成本，將各個分部工程或分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。6.3.9 工料測量法quantity survey method把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應(yīng)的單價及人工費標準，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標準后相加，并計取相應(yīng)的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費的方法。 6.3.10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率developers profit rate房地產(chǎn)開發(fā)利潤與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價格等的百分比，分為投資利潤率、直接成本利潤率、成本利潤率、銷售利潤率、稅前利潤率、稅后利潤率，總利潤率、年利潤率等。6.3.11 建筑物折舊depreciation of building各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。6.3.12 物質(zhì)折舊physical deterioration因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。6.3.13 功能折舊functional obsolescence因建筑功能不足或過剩造成的建筑物價值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。6.3.14 功能不足折舊functional obsolescence caused by deficiency因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損。6.3.15 功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。6.3.16 外部折舊external obsolescence因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。6.3.17年齡壽命法age-life method根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命來測算建筑物折舊的方法。6.3.18 分解法breakdown method把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。6.3.19 建筑物實際年齡actual age of building建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。6.3.20 建筑物有效年齡effective age of building根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑年齡。6.3.21 建筑自然壽命physical life of building建筑字竣工時起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間。6.3.22 建筑物經(jīng)濟壽命economic life of building建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不在有貢獻時止的時間。6.3.23 建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟壽命remaining economic life of building建筑物經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命，即自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio建筑物的市場價值與其重置成本或重建成本的百分比。6.3.26 修復(fù)成本cost to cure采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.27 可修復(fù)curable預(yù)計修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.3.28 不可修復(fù)incurable預(yù)計修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。6.4 假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method;residual method求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。6.4.2 待開發(fā)房地產(chǎn)proposed development; development property具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。6.4.3 業(yè)主自行開發(fā)前提assumption of development by owner-occupier估價對象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)估價前提。6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by intended developer估價對象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by un-intended developer估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 6.4.6后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期remaining construction and operating period自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運營期。6.4.7后續(xù)建設(shè)期remaining construction period自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間。6.4.8 銷售期marketing period自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。6.4.9 運營期operating period自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。6.4.10開發(fā)完成后的價值gross development value未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值或價格。6.4.11后續(xù)開發(fā)的必要支出development cost將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項成本、費用和稅金。 6.4.1后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤developers profit將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)獲得的利潤，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤。 6.其他估價方法6.5.1 基準地價修正法benchmarks land value adjustment method在政府或其有關(guān)部門已公布基準地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準地價進行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。6.5.2 路線價法road rating method在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標準臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。6.5.3 標準價調(diào)整法standard property value adjustment method對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標準房地產(chǎn)并測算其價值或價格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。6.5.4 多元回歸分析法multiple regression analysis對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價值或價格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗，確定多元回歸模型，利用該模型計算出各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。6.5.5 修復(fù)成本法cure cost method測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤，將其作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。6.5.6 損失資本化法income loss capitalization預(yù)測未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運營費用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額的方法。6.5.7 價差法before and after method分別評估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額或價值增加額的方法7估價報告 7.0.1估價結(jié)果報告summary appraisal report簡要記載估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結(jié)果、實地查勘期、估價作業(yè)期等內(nèi)容的估價報告。7.0.2 估價技術(shù)報告appraisal technique report詳細記載估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結(jié)果確定等內(nèi)容的估價報告。7.0.3 鑒證性估價報告appraisal report for identification房地產(chǎn)估價機構(gòu)向估價委托人出具的起著價值證明作用的估價報告。7.0.4 致估價委托人函letter of transmittal房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師正式地向估價委托人報告估價結(jié)果、呈送估價報告的文件。7.0.5 估價師聲明appraisers certification注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中對其估價職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責估價等所作的承諾和保證。7.0.6 估價假設(shè)和限制條件assumptions and limiting conditions估價報告中對估價假設(shè)和估價報告使用限制的說明，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)以及估價報告使用限制。 7.0.7估價報告使用限制limiting condition of appraisal report 對估價報告的用途、使用者、使用期限等使用范圍的限定，以及在使用估價報告時需要注意的其他事項。7.0.8 估價報告使用者intended user of appraisal report依法使用估價報告的單位或個人。7.0.9 估價報告使用期限expired date of appraisal report自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。7.0.10 估價報告出具日期date of appraisal report致估價委托人函中的致函日期。7.0.11 實地查勘期on-site inspection period實地查勘期的起止日期，自進入實地查勘現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。7.0.12 估價作業(yè)期appraisal work period估價工作的起止日期，自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準條文說明GB/T 50899-20131 總 則101 本條是關(guān)于制定本標準的目的的規(guī)定。制定本標準的目的主要有兩個：一是統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語，包括名稱、定義或內(nèi)涵；二是有利于國內(nèi)外的交流和合作。目前我國內(nèi)地的房地產(chǎn)估價術(shù)語，有些是歷史流傳下來的，有些是從我國臺灣地區(qū)、香港地區(qū)借鑒過來的，有些是從美國、英國、日本等國家翻譯過來的，也有些是近十幾年來根據(jù)房地產(chǎn)估價工作的實際需要創(chuàng)設(shè)的。這些術(shù)語的名稱、定義和內(nèi)涵不一致，很有必要通過制定本標準予以統(tǒng)一和規(guī)范。102 本條是關(guān)于本標準適用范圍的規(guī)定，即本標準不僅適用于房地產(chǎn)估價活動，而且適用于房地產(chǎn)估價行業(yè)管理(包括行政管理和自律管理)，以及房地產(chǎn)估價教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。2 通用術(shù)語201 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價，過去通常稱為房地產(chǎn)價格評估，有時也稱為房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)估值。房地產(chǎn)評估的含義較寬泛，采用房地產(chǎn)估價不僅內(nèi)涵明確，而且可以兼顧房地產(chǎn)價值和價格評估，以及房地產(chǎn)租賃價格即租金評估。此外，本條從專業(yè)估價角度給房地產(chǎn)估價下定義，特別明確了注冊房地產(chǎn)估價師在其中的地位和作用。202 房地產(chǎn)估價機構(gòu)目前，房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)是行政許可。從事房地產(chǎn)估價活動的單位，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)由自然人出資，以有限責任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人(簡稱執(zhí)行合伙人)應(yīng)是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的注冊房地產(chǎn)估價師；資質(zhì)等級由高到低分為一級、二級、三級。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍主要根據(jù)估價目的劃分，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，統(tǒng)一收取費用。房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。203 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度是對關(guān)系公共利益和人民生命財產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實行人員準入控制的一項制度。1993年，借鑒美國等市場經(jīng)濟發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度。這是中國最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年頒布的中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度?！薄皣覍嵭蟹康禺a(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”1993年，經(jīng)嚴格考核，建設(shè)部、人事部共同認定了首批140名房地產(chǎn)估價師。1994年又共同認定了第二批206名房地產(chǎn)估價師。1995年3月22日，建設(shè)部、人事部聯(lián)合發(fā)出了關(guān)于印發(fā)和的通知(建房1995147號)。從1995年開始，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準入資格考試，2002年之前原則上每兩年舉行一次，2002年之后每年舉行一次。2004年8月，根據(jù)中央政府與香港特別行政區(qū)政府簽署的內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排(通常稱CEPA)，內(nèi)地與香港完成了房地產(chǎn)估價師與產(chǎn)業(yè)測量師首批資格互認，香港97名產(chǎn)業(yè)測量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價師取得了香港的產(chǎn)業(yè)測量師資格。此后，根據(jù)需要開展資格互認。依法取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的途徑，有參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試、資格認定和資格互認。其中，參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試是常規(guī)的和最主要的途徑。204 注冊房地產(chǎn)估價師注冊房地產(chǎn)估價師，過去也稱為專職注冊房地產(chǎn)估價師。注冊房地產(chǎn)估價師必定是房地產(chǎn)估價師，但房地產(chǎn)估價師不一定是注冊房地產(chǎn)估價師。目前，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊是行政許可。取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員，應(yīng)受聘于一個具有房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的單位，經(jīng)注冊后方能以注冊房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。注冊房地產(chǎn)估價師可以在全國范圍內(nèi)開展與其聘用單位業(yè)務(wù)范圍相符的房地產(chǎn)估價活動；不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托和收費；每一注冊有效期為3年，在每一注冊有效期內(nèi)應(yīng)達到繼續(xù)教育要求；注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)申請延續(xù)注冊。注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)具有房地產(chǎn)估價的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對估價專業(yè)勝任能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對估價行為規(guī)范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經(jīng)驗，難以得出符合實際的估價結(jié)果；僅有實踐經(jīng)驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值或價格作出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地分析、解決現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新的估價問題。即使理論知識和實踐經(jīng)驗都具有，但如果沒有良好的職業(yè)道德，則估價結(jié)果難以客觀、公平、合理。由于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)均是行政許可，所以無論是何種估價目的、何種類型的房地產(chǎn)估價活動，包括投資性房地產(chǎn)公允價值計量、用房地產(chǎn)作價出資設(shè)立企業(yè)、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等涉及的房地產(chǎn)估價，只有注冊房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)才能夠從事，不是注冊房地產(chǎn)估價師簽字和加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章的關(guān)于房地產(chǎn)價值或價格的評估報告，不具有法律效力。205 估價委托人估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶，不一定是估價對象的權(quán)利人。委托人可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)進行估價，也可以由于某種需要委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對他人所有的房地產(chǎn)進行估價。委托人委托估價、取得估價報告的目的可能是給自己使用，如人民法院委托的司法拍賣估價報告是人民法院自己用于確定拍賣保留價；也可能是給特定的第三方使用，如借款人委托的抵押估價報告是借款人提供給貸款人(如商業(yè)銀行)使用；還可能是給不特定的第三方使用，如上市公司委托的關(guān)聯(lián)交易估價報告是上市公司披露給社會公眾使用。不論估價報告是給誰使用，委托人都應(yīng)如實向房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供其掌握的估價所需資料，如估價對象的權(quán)屬證明、有關(guān)會計報表等，并對其提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責；應(yīng)協(xié)助房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行實地查勘及搜集估價所需資料；不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的估價行為和估價結(jié)果。206 估價當事人估價當事人是估價活動的當事人，因此只包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人。207 估價利害關(guān)系人估價利害關(guān)系人除了估價對象的權(quán)利人，還有估價對象的潛在投資者、受讓人等。估價委托人不一定是估價利害關(guān)系人。例如，在房地產(chǎn)抵押估價中，無論是貸款人還是借款人為估價委托人的，都是估價利害關(guān)系人。在房屋征收估價中，估價委托人一般是房屋征收部門，房屋征收部門通常不是估價利害關(guān)系人，被征收人是估價利害關(guān)系人。在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，人民法院是估價委托人，但不是估價利害關(guān)系人，被執(zhí)行人、申請執(zhí)行人和競買人是估價利害關(guān)系人。估價職業(yè)道德要求房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)與估價利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，必須回避其估價業(yè)務(wù)。208 估價項目估價活動是按估價項目進行的。一個估價項目是一項一次性估價任務(wù)。一個估價項目中的估價對象可能是一宗房地產(chǎn)，也可能是多宗房地產(chǎn)，還可能是一宗房地產(chǎn)中的某個部分。一般來說，估價項目有以下特征：一是明確的目標。每個估價項目都有自己明確的任務(wù)目標和估價目的。二是獨特的性質(zhì)。每個估價項目都有自己的特點，不同于其他的估價項目。三是實施的一次性。一個估價項目有明確的開始時間和結(jié)束時間，在此之前沒有發(fā)生過，將來也不會在同樣的條件下再次發(fā)生。如果針對同一估價對象再次估價，應(yīng)將其作為另一個估價項目。209 估價目的估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要，即估價委托人將要拿未來完成的估價報告做什么用。例如，是為借款人向貸款銀行提供抵押房地產(chǎn)價值證明或貸款銀行判斷抵押房地產(chǎn)價值提供參考依據(jù)，還是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償、稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、人民法院確定拍賣房地產(chǎn)的保留價、保險公司衡量投保房屋的保險價值、房地產(chǎn)買賣雙方協(xié)商成交價、政府確定國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價等提供參考依據(jù)。估價委托人一般不會無故花錢委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價，肯定是為了某種需要才委托，因此任何估價項目都有估價目的。一個估價項目通常只有一個估價目的。不同估價目的下的估價結(jié)果可能不同，因為估價目的不同，價值時點、估價對象、價