2007年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測研究報(bào)告

叮叮小文庫2007年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測研究報(bào)告2006年12月11日，搜房新聞中心第一時間獲得了偉業(yè)顧問對2007年北京房地產(chǎn)市場的權(quán)威預(yù)測報(bào)告，并在搜房網(wǎng)獨(dú)家發(fā)布。此重磅報(bào)告在2006年一系列宏觀調(diào)控政策的大背景下，對2007年的北京房地產(chǎn)市場進(jìn)行了13大預(yù)測。偉業(yè)顧問對北京房地產(chǎn)市場的預(yù)測傳統(tǒng)可以追溯到1999年，作為最早的房地產(chǎn)市場的從業(yè)者和見證者之一，經(jīng)歷了中國住房體制改革開始九年來的風(fēng)云變化。從2002年開始，北京二手房市場逐年升溫，我愛我家加入到了偉業(yè)顧問的預(yù)測行列，更為重要的，我們共同逐步建立起了與之相應(yīng)的對住房一二三級市場聯(lián)動的日常研究的體系。其實(shí)，根據(jù)未來的“測不準(zhǔn)原理”，預(yù)測觀點(diǎn)的準(zhǔn)確性并不是最重要的。我們的目的，是為處于和準(zhǔn)備進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各位專業(yè)人士提供一個認(rèn)識、理解和判斷北京乃至全國房地產(chǎn)市場的專業(yè)思路。作為京城房地產(chǎn)市場上最大的綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)的聯(lián)合體，偉業(yè)顧問與我愛我家在2006年均保持了業(yè)務(wù)的持續(xù)高速發(fā)展：50多個一手項(xiàng)目，300多家二手門店，4000多名從業(yè)人員，十余個城市的操作經(jīng)驗(yàn)，造就了最具實(shí)力的管理和研究團(tuán)隊(duì)，相信我們的研究成果，對您在北京的房地產(chǎn)投資會有極大的幫助。對2007年的預(yù)測研究中，除了一如既往地強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)市場本身的理解外，力求能站在更為宏觀的角度看待房地產(chǎn)市場。從國際和國內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)形勢出發(fā)，來探討和把握房地產(chǎn)市場的走向。有幾個關(guān)鍵詞是需要特別注意的，“和諧社會和科學(xué)發(fā)展觀”、“十七大”、“奧運(yùn)”、“股市”、“限制投資、促進(jìn)消費(fèi)”、“匯率”、“外資銀行”等等。房地產(chǎn)市場的政策解讀歷來是預(yù)測未來的重要一環(huán)，繼續(xù)保持對國六條系列政策的高度關(guān)注是毋庸置疑的，除此之外，我們特別研究了對十一五規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容，值得您認(rèn)真對待和思考。從十一五規(guī)劃的總體目標(biāo)，到住房建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和交通規(guī)劃，到固定資產(chǎn)投資與重大項(xiàng)目規(guī)劃，到服務(wù)業(yè)和商業(yè)規(guī)劃，這是判斷未來的基礎(chǔ)，再加上對城市規(guī)劃和京津冀地區(qū)城鄉(xiāng)空間發(fā)展規(guī)劃的研究，構(gòu)成了一個完整的體系?；仡?006年的預(yù)測觀點(diǎn)，“市場供不應(yīng)求、價格借勢上揚(yáng)20%左右”，“熱點(diǎn)區(qū)域更加分散：東區(qū)激變、西南補(bǔ)漲、雙村提價、老城活躍”等對住房市場的預(yù)測與現(xiàn)實(shí)情況完全一樣。之所以如此，要感謝“8.31”后招拍掛政策的嚴(yán)格實(shí)施，相對透明的土地二級市場的格局，為我們判斷一手房市場提供了準(zhǔn)確的依據(jù)。因此，對于土地市場的深度研究是我們今年預(yù)測工作的一大進(jìn)步，而明年，研究重點(diǎn)會進(jìn)一步向土地一級市場傾斜，相信透明的土地市場將帶來更為理性的住房市場。最后要強(qiáng)調(diào)的是，在做預(yù)測的過程中，我們秉承了一貫的群策群力的作風(fēng)，除了顧問、營銷和商業(yè)公司的中高級管理人員提供了業(yè)務(wù)一線的大量寶貴信息和市場感覺外，日益強(qiáng)大的公司內(nèi)部管理平臺很好地支持了本次預(yù)測工作：知識信息中心提供了方便的電子化交流平臺和數(shù)據(jù)案例支持、項(xiàng)目運(yùn)營中心把分析后的項(xiàng)目和客戶信息清晰的勾勒出來、公關(guān)品推中心收集了媒體和業(yè)內(nèi)專家的各類聲音，還有營銷策劃部、銷售管理部、建筑策劃部和土地研究部都給予了我們強(qiáng)大的支援，最后在偉業(yè)顧問市場與戰(zhàn)略研究中心和我愛我家市場研究部的共同努力下，得以順利完成了2007年的北京房地產(chǎn)市場預(yù)測報(bào)告，在此向大家一并致以深深的謝意！第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)背景固定資產(chǎn)投資增速將平穩(wěn)回落2006年1-10月份北京全社會固定資產(chǎn)投資共計(jì)307.2億元，同比增幅達(dá)21.9%。與往年相比，本年度投資結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，瓶頸產(chǎn)業(yè)得到了加強(qiáng)，企業(yè)貸款和自籌資金力度進(jìn)一步增大，但是整體投資規(guī)模偏大、投資效率不高、部分行業(yè)違規(guī)建設(shè)嚴(yán)重、產(chǎn)能過剩等問題和矛盾仍較為突出，2007年又將面臨全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整、銀根緊縮等諸多不利因素，投資不確定性進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)2007年全市固定資產(chǎn)投資增速將有所回落。人民幣升值助推房地產(chǎn)股截至2006年8月，我國已持續(xù)28個月實(shí)現(xiàn)貿(mào)易順差，導(dǎo)致人民幣升值壓力不斷增大。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度考慮，人民幣升值將全面提升國內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值，對房地產(chǎn)價格構(gòu)成長期利好，同時對人民幣升值更強(qiáng)的預(yù)期，必然吸引投機(jī)資金繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，支撐房地產(chǎn)股價，繼續(xù)助力市場發(fā)展。宏觀政策向大力促進(jìn)消費(fèi)傾斜 隨著控制固定資產(chǎn)投資的政策進(jìn)一步延續(xù)，在人民幣升值的壓力下，對外出口增長乏力，因此，必須通過促進(jìn)大眾消費(fèi)，才能繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。公務(wù)員及部隊(duì)干部工資普遍上調(diào)將成為新一輪刺激內(nèi)需的開始。奧運(yùn)效應(yīng) 每屆奧運(yùn)會的舉辦都為舉辦國帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。隨著2008北京奧運(yùn)會的臨近，奧運(yùn)概念、奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)、亞奧商圈成為了近幾年北京樓市的關(guān)鍵詞 - 城市中心的北移、建設(shè)用地的大幅增加、交通路網(wǎng)的改善，直接加速了房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)水平的提升、亞奧區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品的更新?lián)Q代、區(qū)域房地產(chǎn)的競爭加劇等等。然而同時，奧運(yùn)舉辦城市的房價在奧運(yùn)后的走勢究竟如何，也在一定程度上增加了北京購房者甚至部分開發(fā)商的觀望情緒。證券市場回暖2006年是中國證券市場豐收的一年 - 全流通改革的完成、證券市場基礎(chǔ)制度和大藍(lán)籌市場的建設(shè)、上市公司法人治理結(jié)構(gòu)的改善、證券市場資源配置功能的恢復(fù)均取得了巨大的成就，股指創(chuàng)出了5年以來的新高。2007年整體市場依然樂觀，寬松的流動性將繼續(xù)對股市產(chǎn)生積極影響，制度變革和金融創(chuàng)新，將成為推動中國股市長期牛市的重要力量。外資銀行的人民幣業(yè)務(wù)范圍拓寬自中國加入世貿(mào)組織4年來，外資銀行營業(yè)性機(jī)構(gòu)從177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，隨著外資銀行準(zhǔn)入政策的放寬，人民幣業(yè)務(wù)迅速成為外資銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)2007年外資銀行將憑借更成熟的服務(wù)加強(qiáng)對中資銀行的全方位競爭，特別是對于現(xiàn)金流較大的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來說，競爭將會更為激烈。第二部分 預(yù)測觀點(diǎn)論述觀點(diǎn)一：宏觀調(diào)控把脈下藥，平穩(wěn)市場迎接奧運(yùn)2006年在中國房地產(chǎn)歷史上是具有特殊意義的一年：政府為調(diào)整結(jié)構(gòu)穩(wěn)定房價，在2005年“國八條”的基礎(chǔ)之上將宏觀調(diào)控繼續(xù)全面展開，一系列的政策風(fēng)暴在業(yè)界掀起了軒然大波，對房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。然而，2006年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，調(diào)控效果尚未完全達(dá)到政府的預(yù)期，預(yù)計(jì)2007年宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)。2007年是實(shí)現(xiàn)十一五規(guī)劃承上啟下的重要一年，加之十七大召開在即、奧運(yùn)臨近，預(yù)示著在這重要的一年中，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)，從而響應(yīng)中央構(gòu)建和諧社會的總體目標(biāo)、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的發(fā)展要求。從前兩輪調(diào)控政策來看，部分政策未完善甚至有矛盾，部分政策的規(guī)定細(xì)則未出臺，各項(xiàng)政策的執(zhí)行尚有潛力可挖，這些給進(jìn)一步的宏觀調(diào)控提供了較大的空間和較多的手段，因此預(yù)計(jì)北京市會針對北京房地產(chǎn)市場的走勢情況，把脈下藥，實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，平穩(wěn)市場迎接奧運(yùn)。論述：1. 2007年宏觀調(diào)控還將繼續(xù)。為保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，國務(wù)院及各大部委于2005、2006年分別出臺了國八條和國六條，旨在通過宏觀調(diào)控進(jìn)一步穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場。隨后，控制投資規(guī)模、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、銀根收緊、加強(qiáng)稅收、規(guī)范土地管理、整頓市場秩序、信息披露等相關(guān)的政策層出不窮，一系列的組合拳引起了市場極大的反響。建設(shè)部于近日通報(bào)了2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控情況，通報(bào)指出，目前盡管在貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策工作取得了一定成績，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行中還存在不少困難和問題，因此要求各地區(qū)、各有關(guān)部門要按照“統(tǒng)一認(rèn)識、穩(wěn)定政策、完善配套、狠抓落實(shí)”的原則，進(jìn)一步嚴(yán)格貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，盡快完善配套政策，突出重點(diǎn)、遠(yuǎn)近結(jié)合、標(biāo)本兼治，繼續(xù)做好調(diào)控工作。換一個角度，據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：（數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局）2006年1-9月份，深圳商品住房銷售均價相比2005年1-9月份同比上漲34.6%，廣州同比上漲17.7%，北京同比上漲14.4%，除此之外，廈門、福州、沈陽等的房價也同樣依然高位運(yùn)行，這樣的調(diào)控效果顯然尚未完全達(dá)到政府的預(yù)期。另獲悉，日前在中南海召開的黨外人士座談會上，中共中央總書記胡錦濤指出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作十分重要，要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。可見，2007年宏觀調(diào)控必將繼續(xù)。2. 2007年的宏觀調(diào)控將以“平穩(wěn)”為主要基調(diào)。面臨著十七大召開在即和奧運(yùn)的臨近，構(gòu)建和諧社會總體目標(biāo)的發(fā)展要求預(yù)示著2007年政府出臺過于嚴(yán)厲的宏觀層面政策的可能性不大。特別是2007年作為北京市實(shí)現(xiàn)十一五總體規(guī)劃的關(guān)鍵的承上啟下的一年，仍然需要經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長。因此，預(yù)計(jì)整體調(diào)控基調(diào)將以“平穩(wěn)”和“適度”為主。3. “針對市場反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。從前兩輪調(diào)控的具體政策來看：部分新政策尚有可能 土地、信貸、稅收方面都有可能出現(xiàn)新的政策，如土地一級開發(fā)新政、加強(qiáng)企業(yè)資金監(jiān)管、進(jìn)一步調(diào)高利率和二次以上購房首付成數(shù)、征收物業(yè)稅、高檔項(xiàng)目消費(fèi)稅等等。個別政策之間出現(xiàn)了矛盾 以利用稅收控制投機(jī)炒房為例，加大轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征稅，表面上抑制了投資、投機(jī)購房的行為，但由于相關(guān)費(fèi)用都會產(chǎn)生轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致二手房價上漲過快，對穩(wěn)定房價不利，同時成交量隨之下滑也與盤活二手市場的政策在一定程度上相違背；部分規(guī)定或細(xì)則未出或執(zhí)行力度究竟如何有待觀望 北京市“兩限房”的執(zhí)行細(xì)則和操作案例遲遲未出，住宅禁商又局部松口導(dǎo)致形勢不明朗，土地清查整治力度究竟如何等等。由此可以看出，政府進(jìn)一步的宏觀調(diào)控仍存在較大的空間和較多的手段。而這些手段究竟是否會在2007年出臺，在很大程度上將由2007年市場的實(shí)際發(fā)展態(tài)勢所決定。所以說“針對市場反應(yīng)把脈下藥”將成為2007年宏觀調(diào)控的主要思路。觀點(diǎn)二：“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時無法體現(xiàn)作為2006年宏觀調(diào)控中最具分量的一筆，“90m2?70%”政策無疑對調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)合理消費(fèi)有著積極而深遠(yuǎn)的意義。但從目前市場存量和增量來看，90m2以下的供應(yīng)量仍不足整體的30%，加之2007年新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量也將有限，因此預(yù)計(jì)“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響效果在2007年暫時無法體現(xiàn)，但長遠(yuǎn)影響會在以后逐年釋放。論述：1. 目前北京市所有可售住宅的套均面積148 m2。數(shù)據(jù)顯示，目前北京可售的住宅共計(jì)10.5萬套，總可售面積1558萬m2，套均面積148 m2，90 m2以下反而不足30%。這與“90m2?70%”政策還有相當(dāng)大的差距。截至2006年11月29日，北京市可售商品房情況統(tǒng)計(jì)期房 + 現(xiàn)房 期房 現(xiàn)房 項(xiàng)目個數(shù)/個 2978 1479 1499 總可售面積/30733096 23336693 7396403 其中住宅套數(shù)/套 105267 85210 20057 其中住宅面積/15583736 12316779 3266957 套均面積/148 145 163 （數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 2. 新增項(xiàng)目受“90m2?70%”政策限制的數(shù)量有限。北京市政策規(guī)定：2006年6月之前招拍掛方式取得的土地維持原狀態(tài)，不受90m2?70%”的限制；2006年6月之前審批開工的住房項(xiàng)目也不受“90m2?70%”的限制。根據(jù)北京市國土局在2006年7月份公開發(fā)布的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2004年、2005年、2006年1-6月出讓的土地，截至2006年6月，共計(jì)1949公頃的土地正在進(jìn)行房屋建設(shè)（正在開發(fā)建設(shè)面積，見下圖）狀態(tài)。由于其中多數(shù)土地目前已經(jīng)形成在售項(xiàng)目，能在2007年形成有效供給土地（在售項(xiàng)目）只是其中的一部分。假設(shè)按照15%的保守比例計(jì)算，可得出明年會形成在售項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約292公頃。2004年以來出讓的商品住宅用地開發(fā)狀態(tài)統(tǒng)計(jì)2004 出讓 2005 出讓 2006.1-6 出讓 2006.7-10 出讓 合計(jì) 未動工土地面積 539 102 30 0 672 已完成土地開發(fā)面積 294 71 267 322 954 正在開發(fā)建設(shè)面積 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面積 541 5 0 0 546 土地出讓面積小計(jì) 3220 273 305 322 4120 （數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局）注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國土局公布的712個項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)國土局網(wǎng)站公開監(jiān)測的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計(jì)有這類土地350公頃?？紤]到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會盡快進(jìn)行項(xiàng)目開工建設(shè)，可以按照80%的比例，計(jì)算得出在明年形成項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，按照北京市平均容積率1.8計(jì)算，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應(yīng)方面暫時仍無法體現(xiàn)。另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導(dǎo)致項(xiàng)目從拿地到形成有效供應(yīng)的周期進(jìn)一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項(xiàng)目的時間滯后，于2007年形成有效供應(yīng)的數(shù)量有限。3. 綜上所述，無論從目前可售住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是從2007年即將形成的供應(yīng)情況來看，未受“90m2?70%”政策限制的項(xiàng)目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時無法體現(xiàn)。注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國土局公布的712個項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)國土局網(wǎng)站公開監(jiān)測的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出。另外，已完成土地開發(fā)面積中的招拍掛方式取得的土地不受戶型“90m2?70%”的限制。2004-2006年6月共計(jì)有這類土地350公頃?？紤]到招拍掛拿地的開發(fā)商在現(xiàn)金流的壓力下會盡快進(jìn)行項(xiàng)目開工建設(shè)，可以按照80%的比例，計(jì)算得出在明年形成項(xiàng)目供應(yīng)的土地達(dá)到約280公頃。這樣，不受到“90m2?70%”政策限制的土地大約有572公頃，按照北京市平均容積率1.8計(jì)算，能夠在2007年形成超過1000萬平方米的住房供給。這部分產(chǎn)品的推出必將使得07年“90m2?70%”政策效果在商品住宅供應(yīng)方面暫時仍無法體現(xiàn)。另一方面，隨著政策叫停商業(yè)銀行向未封頂樓盤發(fā)放按揭貸款，在一定程度上導(dǎo)致項(xiàng)目從拿地到形成有效供應(yīng)的周期進(jìn)一步變長，從而致使2006年6月份以后受“90m2?70%”政策限制的地塊推出項(xiàng)目的時間滯后，于2007年形成有效供應(yīng)的數(shù)量有限。3. 綜上所述，無論從目前可售住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還是從2007年即將形成的供應(yīng)情況來看，未受“90m2?70%”政策限制的項(xiàng)目仍占多數(shù)，因此可以推斷，2007年“90m2?70%”政策對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響暫時無法體現(xiàn)。觀點(diǎn)三：一手住宅供應(yīng)大漲，成交價格漲幅放緩預(yù)計(jì)2007年北京一手住宅市場將打破2006年供不應(yīng)求的局面，新增住宅供應(yīng)量大漲，漲幅超過50%；成交均價漲幅放緩，回落至10%左右。論述：1. 新增住宅供應(yīng)量大漲。2006年住宅供應(yīng)（按照拿到銷售證的準(zhǔn)售項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，本文中均如此定義）不足，普通住宅月均供應(yīng)面積較2005年減少了28.5%，別墅公寓月均供應(yīng)面積減少38.9%。究其原因，2006年多變的調(diào)控政策和的過大的價格漲幅，使開發(fā)商們推遲了新盤上市的時間，預(yù)計(jì)部分供應(yīng)將在2007年放量。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）同時，06年土地清查力度加強(qiáng)，使得大量閑置土地得以開發(fā)，06年1-10月的新開工面積較05年同期提升14%，也將在一定程度上增大2007年新房的供應(yīng)。（數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）另外，根據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006年2010年），2006年6月至2007年12月新增住房規(guī)劃建筑面積約5000萬m2，目前供應(yīng)量遠(yuǎn)不及計(jì)劃期內(nèi)指標(biāo)，加之奧運(yùn)會后住宅市場的走向并不明朗，使得很多開發(fā)商在奧運(yùn)前極有可能采取加大放量以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供應(yīng)量將有大幅度提升。根據(jù)北京市國土局公布的2004年來的土地供應(yīng)情況，我們可以對07年新增住宅供應(yīng)量作大體估算：2004年以來出讓的商品住宅用地開發(fā)狀態(tài)統(tǒng)計(jì)2004 出讓 2005 出讓 2006.1-6 出讓 2006.7-10 出讓 合計(jì) 未動工土地面積 539 102 30 0 672 已完成土地開發(fā)面積 294 71 267 322 954 正在開發(fā)建設(shè)面積 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面積 541 5 0 0 546 土地出讓面積小計(jì) 3220 273 305 322 4120 （數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局）注：2004至2006.6的土地出讓面積根據(jù)國土局公布的712個項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)得出。2006.7至2006.10的土地出讓面積根據(jù)偉業(yè)顧問從國土局網(wǎng)站公開監(jiān)測的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得出。未動工土地 - 這部分土地未動工主要是拆遷問題和資金問題，按理說在2007年形成住房供應(yīng)的可能性較小，但是政府在盤活閑置土地方面顯示出了很大的決心，加之拿到這些土地的開發(fā)商絕不愿土地被收回，又碰到市場預(yù)期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盤活應(yīng)在情理之中。通過對相關(guān)項(xiàng)目抽樣進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)：項(xiàng)目計(jì)劃在2006年和2007年開工的較多，考慮到形成銷售項(xiàng)目的滯后，保守估計(jì)有20%的地塊可以在07年形成住宅銷售供應(yīng)，約134公頃。已完成開發(fā)土地 - 由于該類土地開發(fā)企業(yè)開發(fā)動機(jī)很強(qiáng)，近期的土地大多為招拍掛形式取得的，所以這類土地的開發(fā)商爭取早日動工并且能夠開始銷售、進(jìn)入市場的意愿很強(qiáng)。估計(jì)有70%以上的土地可以在07年形成住宅供應(yīng)，約668公頃。正在開發(fā)建設(shè)的土地 - 由于很多項(xiàng)目已經(jīng)在市場上形成供給，也存在一些土地沒有形成供給（例如大盤后期）。對相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)抽樣計(jì)算，正在開發(fā)建設(shè)的土地70%已在市場上形成住宅項(xiàng)目開始銷售。所以估計(jì)有20%的地塊可以在07年形成住宅供應(yīng)，約390公頃。綜上所得，2007年有效土地供應(yīng)量為約為1192公頃，按照北京市平均容積率1.8計(jì)算，估算得07年北京有效供給住宅面積2145萬平方米，與2006年預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量14001500公頃相比，增長50%以上。其中，北京市邊緣組團(tuán)和重點(diǎn)新城區(qū)域?qū)⒊蔀楣┙o的重點(diǎn)。2. 住宅成交均價漲幅放緩，回落至10%左右。2006年全年住宅用地平均土地價格3463元/m2，比05年的2546元/m2增長36%，預(yù)計(jì)07年在北京城區(qū)住宅用地進(jìn)一步稀缺的環(huán)境下土地價格將會繼續(xù)上漲，連同建筑原材料價格上浮共同導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本提升。同時，2007年交通設(shè)施的不斷完善，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)以及人民幣升值利好無疑將會帶來房地產(chǎn)市場升溫。通過偉業(yè)顧問2006年底在售的領(lǐng)秀新硅谷、沿海賽洛城、龍灣別墅等項(xiàng)目的銷售情況了解到，諸多項(xiàng)目成交繼續(xù)保持量價齊增，供需兩旺態(tài)勢有望進(jìn)一步延續(xù)。綜上多方面因素考慮，預(yù)計(jì)2007年北京住宅成交均價將繼續(xù)上揚(yáng)。然而，價格在上揚(yáng)的同時，面臨著諸多的抑制因素：政府銀根收縮、土地監(jiān)查、稅收加強(qiáng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、限外令等調(diào)控政策的效果預(yù)計(jì)會在2007年逐步顯現(xiàn)，一系列調(diào)控政策顯示出的政府穩(wěn)定房價的決心將會對2007年的成交價格走勢帶來關(guān)鍵性的影響。固定資產(chǎn)投資增速的平穩(wěn)回落、回暖的證券市場對房地產(chǎn)行業(yè)的資金分流都有可能在一定程度上放緩房價的增速。同時，城市外擴(kuò)步伐加快，郊區(qū)成交份額不斷增加，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整也會降低整體成交均價的增速。（數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問市場與戰(zhàn)略研究中心）另外，購房者對奧運(yùn)會后住宅市場的觀望，以及對“90m2?70%”執(zhí)行情況的期待，也會給房價帶來減速效果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，06年普通住宅成交均價同比上漲17.37%。綜合以上分析，預(yù)計(jì)2007年住宅成交均價漲幅將回落至10%左右。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）觀點(diǎn)四：二手住宅交易量價齊升，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變預(yù)計(jì)2007年二手住宅房價增幅10%左右，成交量有望突破10萬套，其中二手商品住宅所占比重將上升至二手總成交量的65%以上。另外，隨著一、二手住宅價格差距不斷縮小，二手房價優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房優(yōu)勢凸顯，客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變。論述：1. 價格漲幅將在10%左右。2006年北京二手住宅因新征稅費(fèi)而使交易成本不斷上升，業(yè)主的轉(zhuǎn)嫁、惜售等行為令市場交易價格上漲明顯，全年漲幅達(dá)25%左右。二手住宅房價漲幅過快，已引起社會各界的密切關(guān)注。隨著二手房各項(xiàng)稅費(fèi)政策已基本落實(shí)，中介行業(yè)即將展開全面的內(nèi)部整頓，加之政府對二手市場的盤活政策，增加二手住宅房源的有效供給，預(yù)計(jì)明年北京市二手住宅價格漲幅將在10%左右。2. 成交量有望突破10萬套。根據(jù)目前成交情況，估算2006年北京市二手住宅的總成交量將在7.6萬套左右，同2005年相比增幅約8%，這一增長率為2000年以來的歷史最低。成交量增幅減緩的主要原因在于二手房營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅的征收，大大降低了二手住宅相比一手的價格競爭優(yōu)勢。但二手住宅作為新增住宅的一個重要補(bǔ)充，增加二手住宅房源有效供給，滿足多層次的住宅需求，已經(jīng)成為政府盤活二手住宅市場的重要舉措。隨著新增住宅的進(jìn)一步郊區(qū)化，城區(qū)二手住宅的區(qū)域優(yōu)勢日漸凸顯，預(yù)計(jì)2006年市場中被抑制交易的房源將在2007年充分釋放，成交量將大于8萬套，樂觀估計(jì)將可能突破10萬套大關(guān)。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)）3. 二手商品住宅比重將達(dá)到總成交的65%以上2006年受到宏觀調(diào)控以及兩稅的影響，部分二手商品住宅持有者“惜售”，而購房者也不愿接受業(yè)主將營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到房款中。故此，2006年下半年北京二手住宅成交多集中在不受稅費(fèi)影響的公房，大約占二手市場總成交量的44%左右。但隨著相關(guān)稅費(fèi)的逐步落實(shí)、已購公房資源的市場稀缺性、購買滿五年的二手商品住宅隨時間的增多、以及市場對五年這個時間節(jié)點(diǎn)認(rèn)定的變化，預(yù)計(jì)2007年二手商品住宅交易所占比重將會回升，其市場比重將達(dá)到二手總成交量的65%以上。（數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 4. 客戶選擇二手住宅的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生轉(zhuǎn)變，價格優(yōu)勢逐漸弱化，區(qū)域和現(xiàn)房優(yōu)勢凸顯，。突出的價格優(yōu)勢一度是眾多購房者選擇二手住宅的直接原因。但從2006年開始，稅費(fèi)的征收使得其房價上漲迅猛，甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)一、二手住宅價格倒掛的現(xiàn)象。在房價優(yōu)勢趨淡的同時，二手住宅區(qū)域優(yōu)勢逐漸凸顯，目前大部分二手住宅供應(yīng)都在四環(huán)以里，而一手住宅的郊區(qū)化使得時間和交通成本大幅上升，一手住宅又多為期房，入住時間相對延后，相比之下具備區(qū)域優(yōu)勢和現(xiàn)房特點(diǎn)的二手住宅將成為部分購房者新的選擇。觀點(diǎn)五：一、二、三級住宅市場關(guān)聯(lián)度大增，租賃市場尤為看好隨著商品房價格的不斷攀升，客戶對市場的認(rèn)知逐漸歸于理性，棄買求租的現(xiàn)象也將逐漸增多。預(yù)計(jì)2007年原有租賃熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)升溫，沿著軌道向城市邊緣擴(kuò)散，整個租賃市場大需求與大供給相互呼應(yīng)，成交量將上漲8%左右。論述：1. 租賃市場供需雙雙增大，成交量將上漲8%。2006年加征多項(xiàng)二手交易環(huán)節(jié)的稅項(xiàng)使得部分二手住宅房源逐漸轉(zhuǎn)到租賃市場，形成2007年租賃市場房源放量。與供給增大相對應(yīng)，2007年的租賃需求也會進(jìn)一步膨脹：隨著2007年北京進(jìn)入奧運(yùn)工程建設(shè)的最后階段，外地進(jìn)京人數(shù)攀升，租房需求隨之增大；受房價和稅收影響，對新房和二手住宅卻步的購房者棄買求租的現(xiàn)象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結(jié)”選擇在原住址附近租房，也進(jìn)一步增大了租賃需求。但考慮到北京勞動密集型企業(yè)的外遷，及北京未來可能加強(qiáng)對流動人口的管理，預(yù)計(jì)2007年北京總體租賃市場成交量將上漲8%左右。（數(shù)據(jù)來源：我愛我家戰(zhàn)略與市場研究中心）2. 租賃價格穩(wěn)中有升，普通住宅價格上漲5%-10%。由于房屋租賃強(qiáng)制備案的實(shí)施，普通住宅租賃市場的房主為了保證自身既得利益，定會將相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價格指數(shù)微漲，加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價格預(yù)計(jì)將上漲5%-10%左右。（數(shù)據(jù)來源：我愛我家戰(zhàn)略與市場研究中心）3. 原有租賃熱點(diǎn)持續(xù)升溫，軌道交通附近新增熱點(diǎn)隨著奧運(yùn)臨近以及新建的地鐵5號、10號線施工逐漸接近尾聲，軌道交通沿線將進(jìn)一步成為熱點(diǎn)區(qū)域，同時北京南站的改建也將帶動南城整體租賃市場的繁榮。觀點(diǎn)六：土地一級開發(fā)成為熱點(diǎn)，土地供給量增加趨勢漸現(xiàn)針對目前部分通過走一級開發(fā)曲線拿地的開發(fā)商在社會上造成的不良影響，以及因?yàn)橥恋毓┙o相對不足所帶來供需失衡的壓力，相關(guān)部門已經(jīng)意識到規(guī)范土地市場秩序、促進(jìn)土地有效供給的重要性。土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)政策無疑加速了開發(fā)專業(yè)化水平的提高，突破原有開發(fā)瓶頸以及加強(qiáng)政府對閑置土地清查盤活的力度，2007年的土地供應(yīng)量有望在2006年穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)上進(jìn)一步大增。論述：1. 土地一級開發(fā)專業(yè)化水平提高，突破原有開發(fā)瓶頸針對目前部分通過走一級開發(fā)曲線拿地的開發(fā)商在社會上造成的不良影響，相關(guān)部門已于2006年6月份出臺了北京市土地一級開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法。2006年11月，門頭溝、石景山兩宗地已經(jīng)率先進(jìn)入土地一級開發(fā)招標(biāo)階段。無疑，土地一級開發(fā)的市場化運(yùn)作將加快其專業(yè)化進(jìn)程。預(yù)計(jì)2007年北京市土地一級開發(fā)的專業(yè)化水平將大幅度提升，更多的專業(yè)化顧問服務(wù)機(jī)構(gòu)介入其中，從而突破原有開發(fā)瓶頸，以保證土地供應(yīng)計(jì)劃的順利實(shí)施。2. 土地供應(yīng)量有大增趨勢北京市住宅建設(shè)規(guī)劃中計(jì)劃2006、2007兩年居住用地供應(yīng)規(guī)模3600公頃，而到目前為止公開出讓土地僅627公頃，加上經(jīng)濟(jì)適用房的300公頃住宅土地，僅占到住宅供應(yīng)計(jì)劃的1/4左右；2005年的土地供應(yīng)計(jì)劃也遠(yuǎn)未完成。如果2005土地供應(yīng)縮水是為了擠壓2004年大量協(xié)議土地釋放的話，那么2006年未達(dá)到計(jì)劃的土地供給量將在2007年得到應(yīng)有的體現(xiàn)。市場規(guī)律加上前文提到的一級開發(fā)政策的保駕護(hù)航，2007年土地供應(yīng)大增的趨勢將日漸明顯。預(yù)計(jì)供應(yīng)主要側(cè)重在北京市邊緣組團(tuán)和重點(diǎn)新城區(qū)域。3. 政府或?qū)⒊雠_政策鼓勵土地交易2007年新入市土地即將存在面臨2008年奧運(yùn)期間開發(fā)閑置的風(fēng)險(xiǎn)，同時普遍對奧運(yùn)后市場預(yù)期尚不明朗的現(xiàn)狀導(dǎo)致部分開發(fā)商出現(xiàn)觀望情緒，因此相對于土地供應(yīng)量猛增，需求顯得不夠旺盛，預(yù)計(jì)政府或?qū)⒊雠_相關(guān)的政策鼓勵土地交易，比如延長2年不開發(fā)即收回的時間到兩年半或三年。觀點(diǎn)七：個貸產(chǎn)品百花齊放；開發(fā)商積極尋求新融資渠道，私募基金或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)隨著外資銀行全面介入人民幣業(yè)務(wù)，金融市場的競爭會愈加激烈，新的個貸產(chǎn)品會在06年大規(guī)模出現(xiàn)的基礎(chǔ)上繼續(xù)增多，呈百花爭艷的局面。另外，面對一系列銀根收緊政策，開發(fā)商會致力于尋求更多的融資渠道以緩解資金壓力，來自于境內(nèi)資金的私募房地產(chǎn)投資基金或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)。論述：1. 2007年個貸產(chǎn)品持續(xù)增多，百花爭艷。在所有個貸業(yè)務(wù)中房貸業(yè)務(wù)占到了總量的90%，由于其需求量大風(fēng)險(xiǎn)低，一直倍受金融機(jī)構(gòu)的青睞。2006年以來，隨著宏觀調(diào)控作用下商品房交易量的下滑，各大銀行的個貸產(chǎn)品創(chuàng)新進(jìn)入密集期，優(yōu)惠政策層出不窮。2006年各大銀行推出的部分創(chuàng)新個貸產(chǎn)品2004 出讓 2005 出讓 2006.1-6 出讓 2006.7-10 出讓 合計(jì) 未動工土地面積 539 102 30 0 672 已完成土地開發(fā)面積 294 71 267 322 954 正在開發(fā)建設(shè)面積 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面積 541 5 0 0 546 土地出讓面積小計(jì) 3220 273 305 322 4120 隨著外資銀行即將全面介入人民幣業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)間的競爭無疑會進(jìn)一步升溫，相信2007年的房貸產(chǎn)品會更為豐富，這對購房者來說將會提供更多利好。2. 開發(fā)商會致力于尋求更多的融資渠道，來自于境內(nèi)資金的私募房地產(chǎn)投資基金或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)。2006年國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策，包括銀監(jiān)會212號文、54號文、加息、提高存款準(zhǔn)備金率、住宅樓封頂之后才能發(fā)放個人住房按揭貸款等，從不同渠道分別加大了開發(fā)商的資金壓力和融資難度，開發(fā)商必將致力于尋求新的融資渠道以緩解壓力。另外，從最近的幾次土地公開出讓交易來看，新的招標(biāo)模式中付款進(jìn)度占到了綜合評分很大的比重，一次性全款付清的現(xiàn)象越來越多。土地交易競爭愈發(fā)激烈無疑要求開發(fā)企業(yè)的資金更為充足，加大融資力度、拓寬融資渠道勢在必行。而隨著目前越來越多的寫字樓和商業(yè)等持有型物業(yè)開發(fā)的需要，傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品已經(jīng)很難解決現(xiàn)實(shí)中存在的實(shí)際困難，對新的金融產(chǎn)品可謂翹首以待。除了傳統(tǒng)的銀行債權(quán)、上市股權(quán)融資外，信托模式，如夾層融資、委托貸款等紛紛被叫停；REITs方面表現(xiàn)平平，只有一支如愿上市；抵押貸款證券化進(jìn)展緩慢。這些在2006年被寄予厚望的融資方式并沒有表現(xiàn)出期望的水準(zhǔn)，2007年將如何表現(xiàn)，仍然難以預(yù)期。而私募基金、產(chǎn)業(yè)基金等新融資模式或?qū)⒊蔀闊狳c(diǎn)。國內(nèi)目前整體資金流動性過剩，大量資金尋找出口。隨著修改后的合伙企業(yè)法增加了“有限合伙”的規(guī)定，并將于2007年6月1日起施行，有限合伙企業(yè)為境內(nèi)資金成立基金與基金管理公司提供了很好的法律結(jié)構(gòu)形式，通過這類投資基金融資很可能成為未來一個時期內(nèi)的熱點(diǎn)。而天津?yàn)I海新區(qū)的產(chǎn)業(yè)基金試點(diǎn)也成為2007年非常值得期待的金融創(chuàng)新的熱點(diǎn)，雖因宏觀調(diào)控暫時擱淺，但應(yīng)該會隨著政策放寬重回市場。觀點(diǎn)八：酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)大量增加隨著奧運(yùn)臨近外來人口增多以及北京長期流動人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、社會資金傾向于投資型物業(yè)、宏觀調(diào)控引發(fā)產(chǎn)品供應(yīng)發(fā)生變化等多方面因素，預(yù)計(jì)2007年酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資性物業(yè)將大量增加。論述：1. 奧運(yùn)臨近，北京市短期內(nèi)外來人口將大量增多，同時長期流動人口規(guī)模仍在持續(xù)擴(kuò)大，致使酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型的市場需求將持續(xù)得到有效釋放。2. 資本涌入房地產(chǎn)市場，會首選成熟、高收益的投資型物業(yè)，選擇開發(fā)酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店之類的產(chǎn)品也可規(guī)避部分銷售風(fēng)險(xiǎn)，即萬一出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，可以考慮重新包裝并轉(zhuǎn)為整售，靈活拓寬銷售渠道。3. 受“90m2?70%”政策影響，小戶型的大量供應(yīng)在未來住宅市場將成為趨勢。部分開發(fā)商為回避過于激勵的市場競爭，將面臨相應(yīng)的產(chǎn)品調(diào)整，酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等投資型高收益的小戶型產(chǎn)品無疑會越發(fā)受到青睞。4. 2006年部分酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店的銷售情況火爆。例如銀泰中心酒店服務(wù)式公寓熱銷14.62億元；偉業(yè)顧問代理的產(chǎn)權(quán)酒店立方庭項(xiàng)目在開盤兩個月內(nèi)即內(nèi)完成了60%銷售，銷售金額達(dá)4.6億。這些案例都反映了旺盛的市場需求，在市場上樹立了良好的榜樣，為開發(fā)商和投資商增強(qiáng)了信心。觀點(diǎn)九：產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)程加快，附加值提升成為關(guān)鍵1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的時期，開發(fā)商對各類產(chǎn)品均有所嘗試，經(jīng)過市場的檢驗(yàn)，大眾對成熟產(chǎn)品的認(rèn)知程度不斷提升。同時，以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢愈加明顯。因此，通過提升產(chǎn)品的附加值以尋求優(yōu)勢將成為市場競爭的主要手段。論述：1. 1998年至今，北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個高速發(fā)展的時期，開發(fā)商對各類產(chǎn)品均有所嘗試。而經(jīng)過市場的不斷檢驗(yàn)，大眾對成熟產(chǎn)品的認(rèn)知程度不斷提升，產(chǎn)品發(fā)展趨于同質(zhì)。2.以“90m2?70%”政策為代表的一系列的調(diào)控措施使小戶型成為未來產(chǎn)品發(fā)展的一大趨勢，整體市場產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)程加快。3. 提升產(chǎn)品附加值以尋求優(yōu)勢將成為市場競爭的主要手段：精裝修和設(shè)計(jì)的精細(xì)化 精設(shè)計(jì)、精裝修成為提升產(chǎn)品附加值的重要手段之一。從2006年部分新開盤的項(xiàng)目就可以看到此趨勢，除酒店式公寓全部為精裝修外，小戶型項(xiàng)目也多采用精裝修產(chǎn)品，如“保利薔薇”、“悠樂匯”等，市場表現(xiàn)不俗，其中“保利薔薇”項(xiàng)目在8月份正式開盤后四個月內(nèi)熱銷約90%。日前，深圳市也發(fā)布公告，力爭到2010年宣布基本取消毛坯房。 配套設(shè)施和服務(wù) 隨著小戶型陸續(xù)增多，容積率不斷提升，住宅的社區(qū)商業(yè)配套、交通配套以及其它配套設(shè)施和服務(wù)將在市場上扮演更為重要的角色，加強(qiáng)這方面的建設(shè)勢在必行。住宅的科技節(jié)能環(huán)保含量 隨著產(chǎn)品同質(zhì)化程度的加強(qiáng)，客戶對住宅科技、節(jié)能、環(huán)保含量的需求逐漸開始顯現(xiàn)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點(diǎn)。營銷推廣方式的轉(zhuǎn)變 傳統(tǒng)的營銷推廣方式會局部向成本更低針對性更強(qiáng)的渠道營銷和一二手聯(lián)動營銷過渡，這兩種營銷推廣方式以利用以往資源并充分共享平臺為主，對市場資源的優(yōu)化配置無疑更為成熟和理性，效果也將更為明顯。另外，借題奧運(yùn)的事件營銷和體育營銷手段也將應(yīng)運(yùn)而生。觀點(diǎn)十：大型開發(fā)商進(jìn)入快速成長通道，有望出現(xiàn)600億企業(yè)在宏觀調(diào)控的前提和行業(yè)集中的趨勢下，市場兩極分化日漸明顯，大企業(yè)依托將資源、平臺、人才和技術(shù)等優(yōu)勢進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)入快速成長通道。2007年國內(nèi)有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。論述：1. 大開發(fā)商進(jìn)入快速成長通道。招拍掛的土地出讓方式對大型開發(fā)商更為有利 2006年底北京市采取招標(biāo)出讓的地塊越來越多，這種加大對企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)力、資質(zhì)業(yè)績以及開發(fā)方案等要求的權(quán)重基礎(chǔ)上采取綜合評分的出讓模式，增加了大品牌開發(fā)商的競爭優(yōu)勢。并購加快了大型開發(fā)商的發(fā)展步伐 政府公開出讓土地?cái)?shù)量有限，大型開發(fā)商通過并購的方式低風(fēng)險(xiǎn)、快速獲得新的項(xiàng)目或地塊成為一大趨勢。大企業(yè)間強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合進(jìn)一步擴(kuò)大自身優(yōu)勢和規(guī)模 隨著政策提高信貸門檻，大企業(yè)間聯(lián)合拿地、合作開發(fā)現(xiàn)象不斷增多，大型開發(fā)商之間資源互補(bǔ)，業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。2006年聯(lián)合拿地的實(shí)例屢見不鮮，萬科中糧聯(lián)合競得廣州白云區(qū)金沙洲地塊和豐臺區(qū)小屯路地塊，首開和城建興華聯(lián)合拿下廣渠路36號地塊等等，預(yù)計(jì)2007年聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的項(xiàng)目將繼續(xù)增多。戰(zhàn)略合作方面如綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與中國葛洲壩集團(tuán)公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，金地與ING合作等。大型開發(fā)商擁有更為多元化的融資渠道 信貸規(guī)模、上市、定向增發(fā)等融資方式持續(xù)增多。7月下旬，萬科集團(tuán)與中國銀行總行在北京簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方一致同意建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，中國銀行總行授予萬科集團(tuán)人民幣50億的授信額度。2006年北辰、保利、世茂、綠城陸續(xù)掛牌上市。萬科、城建、億城、泛海、冠城等近10家房地產(chǎn)上市企業(yè)均提出通過定向增發(fā)的方式開展融資，所涉及的融資總金額達(dá)近100億元，其中部分企業(yè)已完成了相關(guān)融資等等。成功管理經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品在外地市場的復(fù)制，加快了大型開發(fā)商的全國擴(kuò)張戰(zhàn)略。合作伙伴全國化戰(zhàn)略布局的加速 偉業(yè)、世聯(lián)、世邦衛(wèi)理仕、仲量聯(lián)行等房地產(chǎn)服務(wù)商2006年增設(shè)了大量的外地分支機(jī)構(gòu)，對開發(fā)商的加速擴(kuò)張起到了積極的輔助作用。2. 有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。萬科2006年第三季度公報(bào)顯示，通過受讓南都地產(chǎn)80%的股份新增項(xiàng)目資源269.2萬平米，萬科于第三季度總資產(chǎn)達(dá)420億元，較05年第三季度同比增長50%。此外，國內(nèi)眾多實(shí)力開發(fā)商諸如中海、首開、保利等，近年來也均保持較快的發(fā)展速度?？梢灶A(yù)見，在2007年大型開發(fā)商整體發(fā)展環(huán)境良好的局面下，有望出現(xiàn)總資產(chǎn)超過600億的開發(fā)企業(yè)。觀點(diǎn)十一：行業(yè)分工不斷細(xì)化，大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才成為核心，開發(fā)商進(jìn)入專業(yè)化轉(zhuǎn)型加速元年隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體水平穩(wěn)步提高、分工不斷細(xì)化，大規(guī)模的平臺和綜合素質(zhì)的人才逐漸成為行業(yè)核心，加之受宏觀調(diào)控影響，開發(fā)商資金壓力增大，預(yù)計(jì)一部分開發(fā)商會陸續(xù)完成專業(yè)化轉(zhuǎn)型，包括非核心業(yè)務(wù)外包、轉(zhuǎn)向?qū)ｍ?xiàng)投資商、土地一級開發(fā)商以及其它細(xì)分領(lǐng)域等。論述：1. 大規(guī)模平臺和綜合素質(zhì)人才的核心地位是開發(fā)商非核心業(yè)務(wù)外包以及專業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。只有平臺效應(yīng)和綜合素質(zhì)人才的協(xié)調(diào)管理能力充分體現(xiàn)，非核心業(yè)務(wù)外包和專業(yè)化轉(zhuǎn)型才能走上正規(guī)。2. 核心業(yè)務(wù)的外包。隨著行業(yè)分工不斷細(xì)化，房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)以及類似紅炫制造等專門從事外包的企業(yè)大量涌現(xiàn)，導(dǎo)致開發(fā)商從降低成本和優(yōu)化資源配置的角度考慮，會越來越多的將非核心業(yè)務(wù)外包，專一從事房地產(chǎn)開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。3. 開發(fā)商轉(zhuǎn)型趨勢明顯。一方面行業(yè)整體水平提高、細(xì)分領(lǐng)域商機(jī)擴(kuò)大，部分開發(fā)商主動轉(zhuǎn)