房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本收入核算流程綜述.doc

行業(yè)比較會(huì)計(jì)期末論文論文題目 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本收入核算流程綜述 專業(yè)名稱 會(huì)計(jì)信息 學(xué) 號(hào) 2009093053 年 級(jí) 2009級(jí)2班 姓 名 陳 揚(yáng) 謙 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本收入核算流程綜述一、房地產(chǎn)企業(yè)概述 所謂房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范圍包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地開(kāi)發(fā)、工程施工、經(jīng)營(yíng)銷售直到物業(yè)管理等各個(gè)方面。二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目，其特點(diǎn)在于：（?。╅_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的商品性。（3）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。（5）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。三、房地產(chǎn)企業(yè)主要業(yè)務(wù)的核算（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。由于不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算具有各自的特殊性，下面將按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目種類介紹開(kāi)發(fā)成本的核算。（1）土地開(kāi)發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場(chǎng)地）；另一種是為開(kāi)發(fā)商品房、出租房等房屋而開(kāi)發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開(kāi)發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其費(fèi)用支出應(yīng)計(jì)入商品房、出租房等有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。 為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開(kāi)發(fā)成本和不能確定負(fù)擔(dān)對(duì)象自用土地開(kāi)發(fā)成本，對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本應(yīng)按土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開(kāi)發(fā)成本”和“自用土地開(kāi)發(fā)成本”兩個(gè)二級(jí)賬戶，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬。1、 商品性建設(shè)場(chǎng)地 對(duì)于土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開(kāi)發(fā)的直接費(fèi)用，在費(fèi)用發(fā)生時(shí)，根據(jù)有關(guān)憑證： 借：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本貸：銀行存款、應(yīng)付賬款等 對(duì)于發(fā)生的間接費(fèi)用，先計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，期末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)由土地開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工的建設(shè)場(chǎng)地成本：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地 貸：土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)2、 自用建設(shè)場(chǎng)地： 企業(yè)開(kāi)發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地，其直接費(fèi)用的核算是： 借：開(kāi)發(fā)成本自用土地開(kāi)發(fā)成本 貸：銀行存款、應(yīng)付賬款等。 如果企業(yè)開(kāi)發(fā)成本能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本，計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬戶的借方；如果不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，其費(fèi)用先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)”賬戶的借方進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋的開(kāi)發(fā)成本： 借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目。企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶進(jìn)行核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出：借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：銀行存款、應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款等對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：借：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)完工后，第一部分配套設(shè)施工程開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配結(jié)轉(zhuǎn)：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā) 貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)第二部分配套設(shè)施工程的開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施 貸：開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)期末，“開(kāi)發(fā)成本配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶的余額，表示正在開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施的成本。（3）房屋開(kāi)發(fā)成本的核算 房屋的開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。 企業(yè)在開(kāi)發(fā)房屋的過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”、“前期工程費(fèi)”、“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。如果費(fèi)用發(fā)生時(shí)分不清成本核算對(duì)象，或應(yīng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，待土地開(kāi)發(fā)完成用于房屋建設(shè)時(shí)，再采用一定的方法分配結(jié)轉(zhuǎn)記入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶。房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行的建筑安裝工程，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核素方法。采用出包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 貸：庫(kù)存材料、應(yīng)付工資、銀行存款等如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，月末可將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶，并計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的而開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”進(jìn)行歸集，期末，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)的成本，即：借：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)成本 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)完工商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品房屋 貸：開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)期末，“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬戶的余額，表示正在開(kāi)發(fā)的房屋的成本。（4）代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算 代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程。包括土地、房屋、市政工程等。開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代為開(kāi)發(fā)的土地，分別通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)”和“開(kāi)發(fā)成本房屋開(kāi)發(fā)”賬戶進(jìn)行結(jié)算，待開(kāi)發(fā)工程完工，驗(yàn)收合格時(shí)，再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程”賬戶。除土地、房屋以外企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本代建工程成本”賬戶進(jìn)行核算。發(fā)生各項(xiàng)開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用時(shí)，借：開(kāi)發(fā)成本代建工程成本 貸：銀行存款期末分配結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，借：開(kāi)發(fā)成本代建工程成本 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用代建工程竣工并驗(yàn)收合格后，結(jié)轉(zhuǎn)其開(kāi)發(fā)成本，借：開(kāi)發(fā)成本代建工程 貸：開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)期末，“開(kāi)發(fā)成本代建工程開(kāi)發(fā)”賬戶的余額表示正在開(kāi)發(fā)的代建工程成本。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的核算 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入是對(duì)外銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其他多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。一般包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入兩部分。（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的核算 房地產(chǎn)企業(yè)為了核算對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租房說(shuō)取得的營(yíng)業(yè)收入，應(yīng)設(shè)置“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶，為了反映主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的具體內(nèi)容，可以設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房屋銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細(xì)賬。房地產(chǎn)企業(yè)按照簽訂的銷售合同，結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)款，借：銀行存款、應(yīng)收賬款等 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將各期實(shí)現(xiàn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入入賬時(shí)，應(yīng)同時(shí)將其相關(guān)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本結(jié)轉(zhuǎn)入賬，借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等（2）其他業(yè)務(wù)收入的核算 房地產(chǎn)企業(yè)為了反映其他業(yè)務(wù)收入的核算，應(yīng)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶，并可在其下