房地產基本知識[001].doc

設立房地產開發(fā)企業(yè)程序設立房地產開發(fā)企業(yè)的條件房地產開發(fā)企業(yè)是以盈利為目的，從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當具備下列條件：(1) 有自己的名稱和組織機構；(2) 有固定的經(jīng)營場所；(3) 又符合國務院規(guī)定的注冊資本；(4) 有足夠的專業(yè)技術人員；(5) 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設立房的產開發(fā)企業(yè)，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部夢對符合本法規(guī)定條件的，應當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設立有限責任公司、股份有限責任公司，從事房地產開發(fā)經(jīng)營的，還應當執(zhí)行公司法的有關規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)在領取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內，應當?shù)赖怯洐C關所在地的相繼以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： （一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。設立房地產開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。工商行政管理部門在對設立房地產開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發(fā)主管部門的意見。房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。房地產開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。規(guī)劃局辦事指南用地規(guī)劃管理：報建時所需資料1 建設用地申請報告2 合法的計劃文件或資金證明 3 開發(fā)資質證書 4. 符合規(guī)劃要求的規(guī)劃設計平面圖或初步設計方案5 用地選址意見書及附圖 6 其他建筑規(guī)劃管理：報建時所需資料1 建設申請報告2 合法的計劃文件或資金證明3 建設規(guī)劃用地許可證及土地權屬證明4 繪制在11000數(shù)字化地形圖上的平面布置圖 5 具有相應資格的設計單位設計的施工設計圖紙及平，立，剖面圖圖紙目錄個兩份6 其他工程規(guī)劃管理：報建時所需資料1 建設申請報告2 合法的計劃文件或資金證明3 建設規(guī)劃用地許可證及土地權屬證明4 繪制在11000數(shù)字化地形圖上的平面布置圖5 具有相應資格的設計單位設計的施工設計圖紙及平，立，剖面圖圖紙目錄個兩份6 其他放驗線所需資料：1 放驗線通知書2 建設工程規(guī)劃許可證（文本附件及航測圖）竣工驗收所需資料：1 建設前期各種批文、申請報告2 建設工程規(guī)劃許可證3 施工圖及竣工報告4 有關消防、文件勘探等手續(xù)5 施工資料移交表6 竣工資料保證金收據(jù) 建設委員會辦事指南房地產開發(fā)業(yè)辦事程序：1、 房地產開發(fā)企業(yè)資質辦理程序（1）開發(fā)企業(yè)向建設行政主管部門遞交辦理開發(fā)資質證書申請；（2）填寫房地產開發(fā)公司資質申報表一式三份，并報以下材料；關于成立房地產開發(fā)公司的批復文件（闡述成立公司的依據(jù)、理由、公司性質、人員編制、工程、經(jīng)濟、財務管理人員狀況、資金來源情況、機構設置情況）。辦理工商營業(yè)執(zhí)照的全套手續(xù)復印件（包括銀行進帳單、法人代表簡歷、身份證復印件等）。有職稱管理人員、10人以上（其中中級以上5人），職稱證件的原件及復印件。公司章程、管理制度、股東會決議。干部任命書、聘書，其他工作人同聘用、勞動合員。驗資報告、資產評估報告。辦公地點證明或辦公用房租賃合同。鄭州市開發(fā)企業(yè)在編人員明細表。 鄭州市開發(fā)企業(yè)工程技術、財務、經(jīng)濟管理人員明細表。鄭州市開發(fā)企業(yè)資金情況表。 鄭州市內資房地產開發(fā)經(jīng)營機構資質審查情況表。（3） 在接到開發(fā)企業(yè)申報材料之日起逐級提出審查意見，對符合條件的申報企業(yè)，在三十個工作日內予以登記，并辦理相關手續(xù)。對不符合條件的企業(yè)應說明理由。（4） 第周一、三、五上午接待日辦理發(fā)證手續(xù)。2、 房地產開發(fā)企業(yè)辦理資質變更的程序開發(fā)企業(yè)向建設行政主管部門提出申請，說明變更內容，根據(jù)建設行政主管部門的意見，提交相應資料。（1）變更企業(yè)名稱、法人、地址,需提交申請，同時遞與變更內容相符的營業(yè)執(zhí)照復印件。（2）改變企業(yè)經(jīng)濟性質的應提交如下資料 主管部門關于企業(yè)改制的意見；新公司申請（說明固定資產及債權債務）；新公司章程；到工商局辦理變更營業(yè)執(zhí)照手續(xù)的全套復印件；驗資報告；資產評估報告；與原主管部門脫鉤的文件證明材料；董事會的組成及機關人員的任命手續(xù)；其它資料。3、 房地產開發(fā)項目竣工綜合辦事程序（1）項目全部竣工后（建筑隊工程質量驗收合格，其化配套設施完工），遞交房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收書面申請。（2）鄰取并填寫有關表格，并提供下列資料。 建設工程審批手續(xù)（復印件）：用地規(guī)劃講可證、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、拆遷許證、消防審核表、計劃批準文件、招投（議）標書、抗震審核單、開工報告、施工許要證、工程質量監(jiān)督書、工程質量監(jiān)理工合同、房地產開發(fā)建設條件意見書、房地產開發(fā)項目手冊、商品房預售許可證、物業(yè)管理委托書等。 圖紙資料：規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃總平面圖建設工程放線報告、竣工總平面圖（竣工效果圖）、給水排水消防竣工總面圖、電力電訊竣工總平面圖、熱力燃氣竣工總平面圖.3、從收到房地產開發(fā)企業(yè)竣工綜合驗收申請之日起30日內，由市建委組織市政、公用、郵電、電訊、規(guī)劃、消防、人防等有關部門和單位進行綜合驗收。4、 經(jīng)驗收合格后，發(fā)給房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收合格證。 房產商辦理房產證的責任 對于商品房購買人來說，只有拿到了房產證，所購商品房的所有權才能得到法律上的承認和保護，才能成為我們通常所稱的真正意義上的“業(yè)主”。對于開發(fā)商來說，若由于開發(fā)商的責任使得買方不能在規(guī)定的期限內取得房產證，開發(fā)商則需按照商品房買賣合同的約定向購買方支付違約金或承擔退房、還房款并賠償損失的違約責任。因此，澄清開發(fā)商在辦理房產證中的責任和義務很重要。 1、委托測繪義務 根據(jù)2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法第三十四條第一款規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應在與商品房買受人所簽訂的商品房買賣合同所約定的房屋交付日之前，委托房地局的測繪大隊，對買方所購房屋作面積測繪工作，并將測繪結果上報房地局權屬科，用于房屋權屬登記和房產證的制作。 2、報送資料義務 商品房銷售管理辦法第三十四條第二款規(guī)定開發(fā)商應當在房屋交付使用之日起60 日內，將需由其提供的辦理房產證的材料報送房地局權屬科。 需報送材料包括：房屋面積測量成果報告；竣工項目地價款核實復函；公用建筑面積分攤材料；國有土地使用證；房屋竣工證明材料；立項批復；建設工程規(guī)劃許可證；登記部門認為必要的其他材料。 3、協(xié)助買房人辦證義務 商品房銷售管理辦法第三十四條第三款規(guī)定開發(fā)商應當協(xié)助商品房買受人辦理房產證。此款要求開發(fā)商在商品房購買方辦理好產權證之前，按照房地局的要求，對商品房買受人的房產證的辦理給與必要的協(xié)助。開發(fā)商不得無故拒絕或拖延在有關申請書、房地產賣契等文件上蓋章和簽字。 從以上的規(guī)定可以看出，開發(fā)商并沒有為商品房買受人辦理或辦好房產證的法定責任或義務，也不存在必須與商品房買受人共同辦理房產證的義務。辦理房產證是商品房購買人自己應當履行的一項法定義務。在實踐中，有些開發(fā)商為了促銷向商品房購買人承諾在一定期限內為其辦理或辦理好產權證。但房產證的辦理客觀上受到業(yè)主因素和房地局有關政策的影響，而這些因素并非開發(fā)商所能控制，一旦隨意做出承諾，極易使開發(fā)商陷入違約。因此，除了可對上述三項義務做出適當?shù)募s定外，開發(fā)商不易再做出任何其他有關的承諾或保證。 商品房房產證的辦理，是商品房買賣過程中最后的一項重要程序，涉及復雜的法律要求，并關系到國家、業(yè)主和開發(fā)商三方面的利益。房地局作為代表國家的核準發(fā)證機關，應簡化審查內容和方式，規(guī)范并公開辦理程序，努力縮短從受理到發(fā)證的周期，提高效率。而在商品房購買人這方面，為了使自己的合法權益得到充分的法律保障，可以委托有經(jīng)驗的、熟悉辦證程序和要求的房地產專業(yè)律師或房地產中介機構來辦理。房地產開發(fā)商則應當認真全面地履行委托測繪、及時報送資料和協(xié)助辦證義務，積極與房地局建立良好找作關系，盡可能地減少和杜絕違約的發(fā)生。 學會看圖紙選戶型 購房挑選戶型，應當有個全方位多層次的考慮地理位置、規(guī)劃設計、經(jīng)濟價值、物業(yè)管理、居住理念等。在對“硬件”設施的考察中，除了參觀樣板間，購房者還必須依靠圖紙“紙上談兵”。但常常是精美的售樓書配以各種新潮的理念，讓人眼花繚亂，線條和色塊構成的平面圖更讓普通的購房者難以體會住宅性能的優(yōu)劣。一般來說，購房者接觸到的圖紙大多是簡單直觀的平面效果圖，比施工圖省略了大量的房屋構造信息，突出了房間面積、布局、設施幾個基本要素，貌雖簡單，但可以體現(xiàn)出住宅設計中的很多原則性問題。挑選戶型應看哪些圖挑選戶型至少需要以下幾種圖：規(guī)劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。規(guī)劃圖反映了小區(qū)的規(guī)劃布局，這直接關系到所挑選戶型的具體位置，涉及到環(huán)境、交通、服務設施等多方面因素；住宅單元平面體現(xiàn)了一個住宅單元中幾種不同戶型的布局，它們之間的關系可能會影響到住宅的使用，比如窗戶和陽臺是否互相干擾，入口是否相鄰太近等；戶型平面描述了一套住宅的面積與房間布局，其尺寸、位置、形狀、相互關系等基本參數(shù)體現(xiàn)出住宅的基本功能和經(jīng)濟性能。區(qū)分住宅的基本功能 一套住宅應具備六大基本功能，即起居、飲食、洗浴、就寢、儲藏、工作學習，這些功能根據(jù)其開放程度可以大體分為公、私兩區(qū)；根據(jù)其活動特點可以分為動、靜兩區(qū)。 公共區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 私密區(qū)：供處理私人事務、睡眠、休息用，如臥室、衛(wèi)生間、書房等。 動區(qū)：活動比較頻繁，可以有較多的干擾源，如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)：要求安靜，活動相對比較少，比如臥室、書房。 這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能。在平面設計上，應明確處理這些功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。 起居室（客廳）：兩個基本原則是，其一，起居室的獨立性；其二，起居室的空間效率。現(xiàn)在，有的戶型中起居室也仍然保留著過去“過廳”的角色；有的戶型設計了獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。此外，要考察起居室四周的墻面是否好用，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置是否恰當，否則會影響家具的擺放與使用，降低空間使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，會影響室內采光，使起居廳較暗。 廚房：購房者應當首先考慮自己的烹飪、餐飲習慣。在空間布局方面，開放式廚房有著很好的空間效果，可以充分展示個性化裝修的魅力，也適應現(xiàn)代化的生活時尚，但對于我國的傳統(tǒng)烹飪方式其排油煙功能就有所欠缺。在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務空間，必備的設備需要足夠的面積。根據(jù)建設部的住宅性能指標體系，3A級住宅要求廚房面積不小于8平方米，凈寬不小于2.1米，廚具的可操作面凈長不小于3米；2A級面積不小于6平方米，凈寬不小于1.8米，可操作面不小于2.7米， 1A級則分別是5平方米、1.8米和2.4米。 衛(wèi)生間：滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且最好能有所分離，可以避免使用沖突。從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系，雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應設在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應小于1.6米，淋浴的凈寬度不宜小于1.2米。 臥室：一般來說主臥室的面寬不應小于3.6米，面積在14至17平方米左右，次臥的面寬不應小于3米，面積在10至13平方米左右；其次，應注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室開門也應避免通視。 輔助空間：包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內的家具空間。 總之，根據(jù)戶型面積不同，小戶型經(jīng)濟住宅強調基本生活要求；普通型住宅強調主要功能齊全和空間的靈活適應性；豪華型住宅強調創(chuàng)造高質量的生活環(huán)境，注重細節(jié)突出個性。 商品房、經(jīng)濟適用房、房改房三種房產證有何異同據(jù)介紹，目前居民手中所擁有的房屋產權證書基本上有三種：普通商品房、經(jīng)濟適用房、房改房。這三種產權證書在本質上是沒有區(qū)別的，都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證，其財產權利受國家相應法律法規(guī)的保護和規(guī)范。但是在使用和交易方面有著一定的區(qū)分。一、商品房。完整的房屋所有權包括四個部分：房屋使用權、占有權、處置權和收益權。普通商品房的產權證書擁有全部的這四項權利，在不違反法律規(guī)定的情況下，可以自由的轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。二、經(jīng)濟適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實施優(yōu)惠措施，建造經(jīng)濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，這就是經(jīng)濟適用房價格低的主要原因。根據(jù)北京市的規(guī)定：職工個人購買的經(jīng)濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經(jīng)濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經(jīng)濟適用房在出售時，購買人要按經(jīng)濟適用房所在地標定地價的10交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3交納。這樣，在辦理完產權過戶手續(xù)后，購買人所得到的就是普通商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。三、房改房。房改房產權證基本可分為兩種：按成本價購買的產權證（下簡稱成本價）和按標準價購買的產權證（下簡稱標準價）。成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經(jīng)過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。按照現(xiàn)行的規(guī)定，成本價的產權人可選擇兩種收益方式：1直接上市進行交易，由購買人補交土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，產權人要和原產權單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80歸個人所有，20歸原產權單位所有；每平方米5000元以上的部分，50歸個人，50歸原產權單位。2產權人先將成本價房變?yōu)樯唐贩咳缓笤偕鲜薪灰?，具體操作是由評估部門對房屋進行評估，然后按照市場評估價的3到房管部門補交土地出讓金，再憑補交手續(xù)到房管局權屬登記部門辦理變更手續(xù)。這樣，成本價產權證就變成商品房產權證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸產權人所有。標準價的產權證說明該房屋的使用、占有權歸產權人所有，而在處置權和收益權上就受到很大的限制了，標準價的房屋也不能贈與。首先，標準價的產權證只能說明產權人對該房屋擁有部分產權，原產權單位擁有其中部分價值份額，產權人要想上市交易，原產權單位擁有優(yōu)先購買權。如果原產權單位放棄優(yōu)先購買權，交易后，售房款在扣除稅費后，由產權人和原產權單位按照房屋所有權份額比例進行分成。產權人也可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產權。特別注意的是，已經(jīng)按照標準價出售的公房，原產權單位無權按照原價格收回。產權人告知原產權單位是否履行優(yōu)先購買權而原產權單位不表態(tài)，并且在交易管理部門致函敦促后超過10天時限的，視為單位放棄優(yōu)先購買權，職工可直接上市交易。對讀者提出能否將經(jīng)濟適用房的房產證變更為商品房的以及如何變更這一問題，市國土房管局有關負責人明確答復，目前還沒有出臺有關的規(guī)定。轉按揭研究 近一段時間，關于轉接揭的報道頻頻見諸報端、電視，引起媒體和居民的極大興趣。農行廣東分行、上海分行早在幾年前就進行了轉按揭業(yè)務試點，本文擬對此進行粗淺探討。一、按揭與轉按揭的概念按揭是香港的叫法，在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為個人住房抵押貸款，即借款人在支付了首付款之后，以所購住房作為抵押物向銀行申請的、用于支付剩余房款的貸款。顧名思義，轉按揭就是轉讓個人住房抵押貸款（以下稱為按揭）的行為。二、轉按揭的分類按揭涉及兩方主體：借款人和銀行。對于銀行而言，按揭是債權；而對于借款人來說，按揭是債務。根據(jù)轉讓主體不同，可以將轉接揭分為債權轉讓和債務轉讓。債權轉讓指按揭在債權人之間的轉讓，即借款人將在甲銀行辦理的按揭轉到乙銀行；債務轉讓指按揭在債務人之間的轉讓，即原借款人將按揭轉給新借款人。香港地區(qū)的轉按揭主要是債權轉讓，而我國內地現(xiàn)階段的轉按揭還僅限于債務轉讓。三、轉按揭的動因在香港地區(qū)，按揭利率由各家銀行自行確定，一般采用與最優(yōu)惠利率（P）掛鉤，在此基礎上加減一定比例，如“P225”，同時，各家銀行針對按揭推出了一系列優(yōu)惠條件，如贈送火險、免信用卡年費等。由于各家銀行按揭利率各不相同且經(jīng)常變動，提供的優(yōu)惠條件也有差異，對于不同借款人來講，在不同時間將按揭由一家銀行轉到另一家銀行是有利可圖的。而且，在香港地區(qū)辦理轉按揭手續(xù)相當簡單，借款人只需支付5000港幣的律師費，所有手續(xù)都由律師來完成，加上各家銀行出于競爭需要，一般都替轉到本行的借款人交納5000元律師費，實際上借款人無需付出任何代價，更是刺激了轉按揭的發(fā)生。而在內地，按揭利率由中國人民銀行統(tǒng)一制定，各家商業(yè)銀行要求提供的資料、辦理時間大致相同，對于借款人而言，銀行提供的基本是無差異服務，在哪家銀行辦理按揭都一樣，因而沒有債權轉讓的必要，這也是目前內地轉按揭業(yè)務僅限于債務轉讓的原因。那么，什么情況下會產生轉按揭（以下凡沒有特殊說明，僅指債務轉讓）的需求呢？一是借款人轉讓作為抵押物的住房。根據(jù)城市房地產抵押管理辦法的規(guī)定，借款人轉讓設定抵押權的房地產，必須經(jīng)過抵押權人同意，并將轉讓所得價款用于提前清償所擔保的債權。購房人在購買原借款人轉讓的住房時，需要向銀行申請按揭。轉按揭將這兩個過程有機地結合起來，縮短了交易時間，方便了買賣雙方。二是借款人連續(xù)違約達到一定期數(shù)。根據(jù)抵押合同（或主從合一的按揭合同）的約定，當借款人連續(xù)違約達到一定期數(shù)（一般為三個月）時，抵押權人有權處分抵押物。如果采用強制拍賣等手段，受快速變現(xiàn)的影響，抵押物價格一般大打折扣，拍賣所得價款可能不夠償還銀行貸款，造成銀行和借款人的損失。而通過轉按揭，房屋轉讓為正常交易，可以避免這種損失。四、轉按揭業(yè)務流程轉接揭包括兩個方面，一是原借款人（售房人）提前償還銀行貸款，與銀行解除債權債務關系，撤銷抵押登記；二是新借款人（購房人）申請二手房貸款，以所購住房作為新貸款的抵押擔保，辦理抵押登記。其業(yè)務流程為：第一步，原借款人向銀行提出申請。第二步，銀行經(jīng)審查同意的，由銀行、售房人和購房人簽訂協(xié)議，銀行同意售房人轉讓住房，售房人承諾將售房款優(yōu)先用于償還銀行貸款并授權銀行從其在銀行開立的賬戶上直接扣收尚未償還的貸款本息，購房人承諾交易時將房款劃入售房人在銀行開立的賬戶上。第三步，售房人和購房人簽訂住房轉讓合同。第四步，購房人向銀行提出新的貸款申請，貸款額可以為售房人剩余貸款余額，也可以按照下列公式計算：貸款額=所購住房市場價格二手房貸款成數(shù)。第五步，銀行經(jīng)審批同意后，與購房人簽訂新的借款合同和抵押合同，出具同意貸款的承諾函。第六步，銀行與售房人到房地產管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)，售房人與購房人辦理房屋產權過戶手續(xù)，銀行與購房人辦理新的抵押登記手續(xù)。第七步，銀行對購房人發(fā)放貸款，根據(jù)購房人的授權，將貸款劃到售房人開立的賬戶上，然后根據(jù)售房人的授權，從賬戶上直接扣收售房人尚未償還的貸款本息，終止原借款合同。其業(yè)務流程為：原借款人提出申請簽訂三方協(xié)議簽訂住房轉讓合同購房人提出貸款申請銀行審批簽訂新的借款合同辦理產權過戶和抵押登記手續(xù)發(fā)放貸款售房人歸還貸款。如果是對尚未竣工的期房辦理轉接揭，則上述第二步所簽訂的協(xié)議中需要增加房地產開發(fā)商為立約方，開發(fā)商同意期房轉讓并承諾對新的貸款承擔階段性保證擔保責任。由于這時售房人尚未取得房屋所有權證，只是在房地產管理部門辦理了預售合同備案登記和抵押預登記，也就不用辦理產權過戶，只需辦理有關變更手續(xù)即可。五、對我國轉按揭業(yè)務的幾點設想目前，我國內地的轉按揭業(yè)務剛剛起步，與發(fā)達國家或地區(qū)相比，存在不少差距，離借款人的要求也還有一定距離，但畢竟邁出了可喜的一步。隨著我國二手房市場的日益發(fā)展和完善，城鎮(zhèn)居民對轉按揭的需求量會越來越大，政府主管部門、銀行應著手對現(xiàn)有業(yè)務流程和辦理方式進行改進，以促進該項業(yè)務的發(fā)展，下面提出兩點設想：1、合并相關業(yè)務環(huán)節(jié)。由前面的業(yè)務流程可以看出，目前的轉按揭業(yè)務包括四個環(huán)節(jié)：原債務的償還、新債務的建立、原有抵押擔保的撤銷和新抵押擔保的建立，目前這四個環(huán)節(jié)相互獨立。如果能將某些相關環(huán)節(jié)連結起來，無疑能節(jié)省時間，提高工作效率。一是實現(xiàn)新舊債務的連結，可以考慮在原有借款合同不變的基礎上，銀行、售房人、購房人簽定補充借款協(xié)議，將售房人的債務轉移給購房人。二是抵押擔保隨債務一并轉移，在房屋產權過戶的同時辦理變更抵押登記，將抵押人由原借款人更換為新借款人，改變先注銷舊抵押登記再辦理新抵押登記的做法。2、試辦跨行轉按揭。目前，由于各銀行提供的按揭服務基本相同，債務人不變、債權人發(fā)生變化的轉按揭基本沒有市場需求，但債務人和債權人同時發(fā)生變化的轉按揭則存在較大需求，這就要求銀行適時推出跨行轉按揭。目前開辦跨行轉按揭的癥結在于一定時期內原貸款抵押擔保懸空，因為房屋產權過戶之前，原貸款銀行要撤銷抵押權，否則不能轉讓，而只有等到辦妥新的抵押登記，新貸款銀行對購房人發(fā)放了貸款，購房人才能支付房款給售房人，售房人才有錢償還原貸款，由于新舊貸款由不同銀行發(fā)放，原貸款銀行無法確保新貸款用于償還原貸款，所以不愿意開辦跨行轉按揭。要解決這個問題，可行的辦法是銀行之間簽訂合作協(xié)議，新貸款銀行承諾將售房款劃入售房人在原貸款銀行開立的賬戶上，確保用于優(yōu)先歸還銀行貸款，以避免因抵押擔保不落實給銀行貸款造成損失。隨著我國利率市場化逐漸提上議事日程，債權轉移形式的轉按揭也不再遙不可及，各銀行可以開展這方面的研究，一旦條件成熟便可推出。 目前，房地產抵押是房地產交易中運用得比較多的擔保方式，抵押不僅能夠發(fā)揮抵押物的最大利用價值，還能夠為債權人的利益實現(xiàn)提供最大限度的保障，因而備受各大銀行以及金融機構的青睞。然而由于歷史、制度等原因，使我國住宅的土地供給形式極其復雜。如市場上交易的各類房產中，除新建商品住宅因房價中包含了土地出讓金，居民購房可以獲得房屋全部產權和土地使用權外，其他房屋包括已購公房、安居房、經(jīng)濟適用房、合作建房和私房等，其土地使用權大多是以無償劃撥、有償出讓、土地租賃、合作建房或舊城改造等形式獲得的，其購房成本價格不包括土地價格。因此在申請抵押貸款時，這類房產只有房產權而不含土地使用權。在司法實踐中，這種不與土地權屬相聯(lián)房產的抵押是否具有保值、增值的功能呢?是否能保全債權人的利益呢?房產與地產須同時抵押在我國，土地只能成為國家所有權和集體所有權的客體，而作為私法主體的個人和法人只能取得在國家和集體所有土地之上的土地使用權，也就是我們平常所說的地產。與此相反，房屋可以成為私法主體的所有物，承認房屋可以獨立于土地而成為所有權的客體，因為房屋和土地使用權各自具有獨立的交換價值。但是，值得注意的是，盡管承認這兩者有各自獨立的價值，卻要求權利人是同一主體。在城市房屋產權產籍管理暫行辦法第3條就規(guī)定：“城市房屋的產權與該房屋占用土地的使用權實行權利人一致原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定外，不得分離?！贝送?，我國擔保法第36條規(guī)定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占有范圍內的國有土地使用權，應當同時抵押；以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，該國有土地上的房屋應當同時抵押；以鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的土地使用權應當同時抵押?！倍鞘蟹康禺a管理法第47條第1款規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。”城市房地產抵押管理辦法第4條規(guī)定，“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押?！笨梢钥闯?，我國現(xiàn)行法上確立的是房產與地產的同時抵押的立法模式。建筑物、其他附著物不能單獨成為抵押權標的，應當與土地使用權一并成為抵押權的標的，其目的是為了防止二者的權屬不一致。土地和房屋客觀上的不可分性，使房屋離開土地，其經(jīng)濟價值就會受到影響。從保護債權人的角度出發(fā)，強調房產與地產的同時抵押是很有必要的。無地產權的房產抵押當房屋所有權和相關聯(lián)的土地使用權同屬于同一主體的時候，房產與地產的同時抵押很容易實現(xiàn)。而諸如已購公房、安居房、經(jīng)濟適用房、合作建房和私房等，其房屋所有人是無權處分土地使用權的，如何進行抵押呢?如果允許其將房屋與土地使用權一并抵押，有損于國家和集體的利益。如果不允許其設定抵押，又會造成對其房產權利的粗暴干涉，法律面對現(xiàn)實陷入了困境。其實，在現(xiàn)行法律上還是有解決方案可供參考的：方案一，由房屋所有權人以出讓的方式先取得土地使用權，再設立抵押權。根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第44條的規(guī)定，劃撥土地使用權原則上不得抵押。只有依法辦理了有償取得手續(xù)后才可以抵押，因為在辦理了有償取得的手續(xù)之后，房屋的所有權人已經(jīng)同時取得了土地的使用權，當然可以將房屋所有權和土地使用權同時設立抵押。因此對于債權人的利益不會有任何影響。方案二，需要實現(xiàn)抵押權的時候，再交納土地出讓金。抵押權的設定并不是都以抵押權的實現(xiàn)為結果。如果抵押房屋的所有權人只想就房屋進行抵押，我們不妨允許房屋所有權人可以將房屋單獨設立抵押權，但是當需要實現(xiàn)抵押權的時候，再由受讓人交納土地出讓金，因為只有在實現(xiàn)抵押權的時候，才會涉及到劃撥土地使用權的轉讓問題。具體做法是：應由設定抵押土地使用權的受讓方與土地管理部門簽訂出讓合同，并繳納土地使用權的出讓金之后，才可以優(yōu)先受償。抵押權人利益的保護在方案二的情況下，如何確保抵押權人的利益也許會令人擔憂。即抵押權人需要就房屋優(yōu)先受償?shù)臅r候，他能否同時取得土地上使用權呢?如果不可以取得，他又該如何充分實現(xiàn)債權呢?事先評估環(huán)節(jié)的風險預防。抵押權人在以抵押人的房屋取得抵押權的時候，應該對房屋所有權以及土地使用權的有關情況予以掌握。如果發(fā)現(xiàn)房屋所有權人并沒有取得土地使用權，就應該在考慮到這一因素的基礎上對房屋的價值進行客觀評估，并在評估的價值限度內設立抵押權。事后的救濟途徑分析，由于劃撥土地上的房屋原則上只能單獨抵押，為了防止此時房屋有可能貶值的情況發(fā)生，根據(jù)擔保法第56條的規(guī)定，可以將房屋連同劃撥土地使用權一并交付拍賣(值得注意的是，在這一環(huán)節(jié)，要求房屋所有權的受讓人和土地使用權的受讓人須為同一主體)，拍賣劃撥土地使用權所得價款在依法繳納相當于土地出讓金的數(shù)額后，抵押權人可以就余額部分優(yōu)先受償。擔保公司辦理二手房貸款擔保流程1、置換部經(jīng)辦人受理，初審2、房屋評估3、貸款擔保申請人在有關合同、資料上簽字、蓋指印4、置換部將貸款申請件傳遞擔保部初審5、擔保部約擔保申請人在有關合同、資料是簽字、蓋指印6、擔保申請人交納相關費用7、擔保公司內部進行審批8、保全部將有關資料送貸款銀行審批9、擔保部代辦抵押登記10、保全部通知銀行放款11、置換部代辦產權交易過戶手續(xù)12、置換部通知貸款申請人領取產權證貸款擔保怎樣收費？ 一、擔保服務費按照市物價局批準的標準以貸款額為基數(shù)一次性收取。貸款年限年費率1年10.111年20.0.82 1年30.6 二、代辦費：每戶400元。商品房貸款擔保申請人應提供哪些證明文件？1、購房人（共有人）及配偶身份證驗原件，收復印件6份；戶口本驗原件，收復印件4份（含首頁2份）；2、購房人及其配偶月經(jīng)濟收入證明，各收原件2份（個體戶需提交最近一個季度的納稅證明）；3、購房人結婚證驗原件，收復印件2份；4、購房需攜帶個人私章（方章）；5、購房付款發(fā)票辦證聯(lián)（第四聯(lián)）；6、開發(fā)公司協(xié)助提供商品房買賣合同原件5份，復印件1份（需加蓋開發(fā)公司公章）。房地產常用語釋意1、什么是公寓式住宅？公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。2、什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。3、什么是磚混住宅？磚混結構住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻睢⑺?、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結合，可以稱為磚混結構式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在56層以下。4、什么是框架結構住宅？框架結構住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質板材隔墻分戶裝配而成的住宅。5、什么是住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務設施和管理機構。6、什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。這類住宅的特點是住宅占有上下兩層樓南，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，頗受海外僑胞和港澳臺胞的歡迎，在南方城市建設、買賣較多，近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。7、什么是住宅的進深？住宅的進深，在建筑學上是指一間獨立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般都限定在5米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的肖前指提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內空間自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。8、什么是復式住宅？復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，由香港建筑師李鴻仁創(chuàng)造設計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設計為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內設多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏室高1.2米，上層直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：（1）平面利用系數(shù)高，通過夾層復合，可使住宅的使用面積提高50%70%。（2）戶內的隔層為木結構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，即是墻又是樓板、床、柜，降低了綜合造價。（3）上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此復式住宅同時具備了省地、省工、省料的特點。復式住宅在設計施工和使用上有一些不足：（1）復式住宅的面寬大，進深小，如采用內廓式平面組合必然導致一部分戶型朝向不佳，自然采光較差。（2）層高過低，如廚房只有2米高度，長期使用易產生局促弊氣的不適感，貯藏間較大，但層高只有1。2米，很難充分利用。（3）由于室內的隔斷樓板均采用輕薄的木隔斷，木材成本較高，且隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差。盡管復式住宅有些缺點，但近年來建筑師通過不斷改進、完善，不斷探索，結合我國的國情，設計更加合理的結構。可以預見，這種精巧的復式住宅，由于經(jīng)濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然成為住宅市場上的熱銷產品。9、什么是住宅的套型和戶型？“套”是指一個家庭獨立使用的居住空間范圍。通俗的講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。對于住宅套型的大小，一般都是用面積指標來規(guī)定。根據(jù)1987年7月頒布的城鎮(zhèn)住宅設計規(guī)范，住宅的面積標準分為：小套（每套使用面積不少于18平方米）；中套（每套使用面積不少于30平方米）；大套（每套使用面積不少于45平方米）。規(guī)定了不同住宅套型設計標準。但隨著住房商品化的房地產市場的不斷發(fā)育，除了安居房、公有住房等政策性住房外，其它住房的住宅套型標準正趨市場化。需要提到的是，在新的住宅設計規(guī)范未實行之前，住宅戶型面積指標是以“室”來劃分的，“室”一般是居住建筑中的居室和起居室。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“一室”，612平方米房間稱為半“室”，小于6平方米，一般不算“間”數(shù)或“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。10、什么是住宅的開間？在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到加一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間和寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為3。03。9米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 11、什么是住宅的層高和凈高？住宅的高度計量除了用“米”，還可用“層”來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2。8米左右。12、什么叫“戶室比”？“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重，如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。13、什么是商品房？商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。14、什么是微利房？微利房即廉價房，指的是房地產開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取自由微利的普通商品房。15、什么是安居房？安居房指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。16、室內凈高 樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于240米，局部凈高不應低于210米，且其面積不應大于室內使用面積的13，廚房、衛(wèi)生間室內凈高不應低于220米。 17、均價 均價：將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。18、房屋的使用權 是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。 19、住宅質量險 住宅質量保證保險，即“潛在缺陷保險”（簡稱IDI），又稱“建筑物十年期責任保險”，主要承?？⒐を炇罩掌?0年之內，住宅因主體結構存在缺陷發(fā)生工程質量事故而給購房者造成的損失。這種保險運作機制起源于法國，逐步被英國、日本、新加坡等許多國家引入，有些國家和地區(qū)甚至實行強制保險，如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。我國從2002年10月30日開始試行此保險，目前該保險僅限于通過建設部認定的A級住宅，保險責任包括整體或局部傾斜、倒塌，地基超出設計要求范圍的不均勻沉降，主體承重墻出現(xiàn)影響結構安全的裂縫，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏等常見的質量問題。該保險保期為10年，投保費用由開發(fā)商支付，消費者在購買房屋的同時獲得保單。當房屋出現(xiàn)質量問題時，人保將直接向房主賠償修理、加固或重新購置住宅所需的費用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。20、商品房建筑容積率 指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。 21、商品房的結構 售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。 22、單元式住宅 指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶。所以每個樓梯的控積又稱為一個居住單元。 23、什么是解困房？解困房，指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。24、會所 會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施應該包括泳池（最好是室內）、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務設施。 25、花園式住宅（別墅） 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華并富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。 26、Studio一族 Studio即“工作室”，在國內屬比較新的產品類型，在國際上也沒有形成定論。loft和soho都是Studio的不同表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時代后期人們對流水線產品的叛逆性思維和追求個性化表現(xiàn)的產品?，F(xiàn)在，網(wǎng)絡經(jīng)濟的誕生和計算機家庭化現(xiàn)象為其提供了更大的發(fā)展空間。一般而言，Studio的主要客戶群為10人以下的小型工作室，其工作方式主要是充當乙方。27、土地使用權出讓金 土地使用權出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租 ”，是土地所有權在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。如批租 年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地”價，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。例如上海北京東路面積為萬平方米的號地塊，有多家單位和多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產經(jīng)營公司以萬美元的毛地價獲得年的使用權，并投資萬美元。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的左右。土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方米建筑面積上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業(yè)開發(fā)內銷房或外資企業(yè)開發(fā)內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。 28、安居房 是指實施國家安居（或康居）工程而建設的住房（屬經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均住房4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。29、貨幣分房 貨幣分房就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉變?yōu)樨泿殴べY形式納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物分配為工資分配，由職工自己買房或租房。 30、銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務在國內才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的