土地增值稅查詢手冊

1 土地增值稅 政策匯編 第一章 征稅范圍 _4 第一節(jié) 基本規(guī)定 _4 一、土地增值稅暫行條例中 “征稅范圍 ”的基本規(guī)定 _ 4 二、土地增值稅暫行條例實施細則的解釋 _ 4 三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 4 第二節(jié) 具體規(guī)定 _5 一、未取得土地的使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地 (國稅函【 2007】第 645 號 ) _ 5 二、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) (國稅函【 2000】 687號 ) _ 5 第三節(jié) 不征稅行 為 _5 一、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 5 二、無償劃轉(zhuǎn)不征收土增稅 (京地稅地 2009187號 ) _ 6 三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移 (云地稅一字 20011號 ) _ 6 第二章 應(yīng)稅收入 _6 第一節(jié) 基本規(guī)定 _6 一 、條例的基本規(guī)定 _ 6 二、細則的解釋 _ 7 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 7 第二節(jié) 具體規(guī)定 _7 (一 )代收費用 (財稅字【 1995】第 048 號 ) _ 7 (二 )外幣折算 (財稅字【 1995】第 048 號 ) _ 7 (三 )非直接銷售和自用房地產(chǎn)的 收入確定 (國稅發(fā)【 2006】第 187 號 )( 國稅發(fā)【 2009】第 091號 ) 7 (四 )土地增值稅清算時收入確認 (國稅函 2010220號 ) _ 8 第三章 扣除項目 _8 第一節(jié) 基本規(guī)定 _8 一、條例的基本規(guī)定 _ 8 二、細則的解釋 _ 8 三、宣傳提綱 的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 9 第二節(jié) 具體規(guī)定 _10 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 _ 10 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本 _ 10 (一 )配套公共設(shè)施 (國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 10 (二 )四項開發(fā)成本不實可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn) (國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 10 (三 )天津關(guān)于拆遷補償費的確定 (津地稅地 201049 號 ) _ 10 (四 )天津關(guān)于建安費的確定 (津地稅地 201049號 )_ 10 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用 _ 11 (一 )扣除項目金額中的利息支出 (財稅字【 1995】第 048號 )(國稅函 2010220 號 ) _ 11 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用 (國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 11 四、舊房和建筑物的評估價格 _ 11 (一 )新房和舊房的區(qū)分 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 11 (二 )轉(zhuǎn)讓舊房扣除項目金額的確定 (財稅字【 1995】第 048 號 ) _ 12 (三 )已交納契稅的扣除 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 12 2 (四 )評估費的扣除 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 12 (五 )轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目 (財稅【 2006】第 021 號 )(國稅函 2010220號 ) _ 12 (六 )轉(zhuǎn)讓舊房不能取得評估價格也無法提供購房發(fā)票的扣除項目 (財稅【 2006】第 021號 ) _ 13 五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金 _ 13 (一 )扣除項目金額中的 “已交納印花稅 ”(財稅字【 1995】第 048號 ) _ 13 (二 )取得土地使用權(quán)支付的契稅 (國稅函 2010220號 ) _ 13 六、加計扣除 _ 13 第三節(jié) 其他規(guī)定 _13 (一 )代收費用 (財稅字【 1995】第 048 號 ) _ 13 (二 )幾種情況下的扣除項目 _ 13 1、賣生地 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 13 2、賣熟地 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 13 3、賣開發(fā)的房地產(chǎn) (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 14 4、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ) _ 14 (三 )細則第九條中 “總面積 ”的解釋 (國稅函【 1999】第 112 號 ) _ 14 (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費 (國稅函 2010220號 ) _ 14 (五 )未支付的質(zhì)保金 (國稅函 2010220號 ) _ 14 (六 )已裝修房屋的裝修費用 (國稅發(fā)【 2006】第 187 號 )_ 14 (七 )多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用 (國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 15 (八 )不能提供合法有效憑證的項目不能扣除 (國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 15 第四章 稅率 _15 一、條例的規(guī)定 _ 15 二、細則的解釋 _ 15 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 15 第五章 應(yīng)納稅額的計算 _16 第一節(jié) 基本規(guī)定 _16 一、條例的規(guī)定 _ 16 二、細則的解釋 _ 16 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 17 第二節(jié) 具體規(guī)定 _17 (一 )按房地產(chǎn)評估價計算征收的規(guī)定 (財稅 字【 1995】第 061號 )(國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ) 17 (二 )普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別計算增值額的規(guī)定 (國稅發(fā)【 2006】第 187 號 )_ 18 (三 )清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土增稅計算 (國稅發(fā)【 2006】第 187 號 ) _ 18 (五 )拆遷安置土地增值稅計算 (國稅函 2010220 號 )_ 19 第六章 稅收優(yōu)惠 _19 一、條例的規(guī)定 _ 19 二、細則的解釋 _ 19 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 20 三、具體規(guī)定 _ 20 (一 )1994 年前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免稅 (財法字【 1995】第 007號 )(財稅字【 1995】第 048 號 )(財稅字【 1999】第 293號 )(失效 )(財稅【 2004】第 192號 )(失效 )(財稅【 2004】第 225號 )(失效 ) 20 (二 )以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營 (財稅字【 1995】第 048號 )(財稅【 2006】第 021號 ) _ 21 (三 )合作建房 (財稅字【 1995】第 048 號 ) _ 22 3 (四 )企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 22 (五 )個人互換住房 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 22 (六 )不能分別核算普通住宅和其他住宅不能享受免稅待遇 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 22 (七 )個人銷售住房 (財稅字【 1999】第 210號 ) _ 22 (八 )普通住宅的標(biāo)準(zhǔn) (國辦發(fā)【 2005】第 026 號 )(國稅發(fā)【 2005】第 089號 )(財稅【 2006】第 021 號 )(財稅【 2006】第 141 號 ) _ 23 (九 )建銀投資重組中土增稅的稅收優(yōu)惠 (財稅【 2005】第 160號 ) _ 24 (十 )細則中 “城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷免稅 ”規(guī)定的解釋 (財稅【 2006】第 021 號 ) _ 24 (十一 )廉租住房、經(jīng)濟適用房 (財稅【 2008】第 024 號 )_ 24 (十二 )第 16屆亞洲運動會等三項國際 綜合運動會 (財稅【 2009】第 094號 ) _ 24 第七章 土地增值稅的會計處理 _24 第八章 征收管理 _25 第一節(jié) 納稅申報 _25 一、納稅申報表 _ 25 第二節(jié)申報期限 _26 一、條例的規(guī)定 _ 26 二、細則的解釋 _ 26 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 27 二、具體規(guī)定 _ 27 (一 )細則中 “稅務(wù)機關(guān)核定納稅期限 ”的解釋 (財稅字【 1995】第 048 號 ) _ 27 第三節(jié) 預(yù)征土增稅 _27 一、基本規(guī)定 _ 27 二、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 27 二、具體規(guī)定 _ 27 (一 )預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入的預(yù)征 (財稅字【 1995】第 048號 ) _ 27 (二 )未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的法律責(zé)任 (財稅【 2006】第 021 號 ) _ 28 (三 )清算補繳土地增值稅不加收滯納金的規(guī)定 (國稅函 2010220號 ) _ 28 (四 )預(yù)征率 _ 28 1、國稅總局的規(guī)定 (國稅發(fā) 201053號 ) _ 28 2、四川省預(yù)征率的規(guī)定 (四川省地稅局公告 2010年第 1號 ) _ 28 第四節(jié) 征收機關(guān) 和協(xié)助機關(guān) _29 一、基本規(guī)定 _ 29 二、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110號 ) _ 29 第五節(jié) 土增稅的清算管理 _29 一、土地增值稅清算的定義 (國稅發(fā)【 2009】第 091號 ) _ 29 二、土地增值稅清算的前期管理 (國稅發(fā)【 2009】第 091號 ) _ 29 三、土地增值稅清算條件和受理 (財稅【 2006】第 021 號 )(國稅發(fā)【 2006】第 187號 )(國稅發(fā)【 2009】第091 號 ) _ 30 四、土增稅清算審核 (國稅發(fā)【 2009】第 091號 )(國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 31 五、土增稅的核定征收 _ 34 1、核定征收條件 (國稅發(fā)【 2009】第 091號 )(國稅發(fā)【 2006】第 187號 ) _ 34 2、核定征收率 (國稅發(fā) 201053 號 )(四川省地稅局公告 2010年第 1號 ) _ 35 六、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 (國稅發(fā)【 2007】第 132號 ) _ 35 4 第一章 征稅范圍 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、 土地增值稅 暫行條例中 “征稅范圍 ”的基本規(guī)定 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物 (以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) )并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人 (以下簡稱納稅人 )，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例 (國務(wù)院令【 1993】第 138 號 )第二條 發(fā)文日期 ： 1993-12-13 二、土地增值稅暫行條例實施細則 的解釋 第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式 有償 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 。 第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品 。 第五條 條例 第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。 條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 (財法字【 1995】第 006 號 ) 發(fā)文日期 ： 1995-01-27 三、土地增值稅宣傳提綱中的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ) 土 地增值稅的征收范圍是如何規(guī)定的？ 根據(jù)條例的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地位用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值 稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)中華人民共和國土地管理法的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍 。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：土地增值稅宣傳提綱 第四條 發(fā)文日期 ： 1995-03-16 土地增值稅的納稅義務(wù)人都包括哪些？ 土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的 5 單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅 、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按條例的規(guī)定照章納稅。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：土地增值稅宣傳提綱 第七條 發(fā)文日期 ： 1995-03-16 第二節(jié) 具體規(guī)定 一、 未取得土地的使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地 (國稅函【 2007】第 645 號 ) 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬 證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 國稅函【 2007】第 645 號：關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) 發(fā)文日期 ： 2007-06-14 甲公司將國家無償劃撥的土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，未辦理土地使用權(quán)證變更手續(xù)，取得的土地轉(zhuǎn)讓收入是否需要繳 納土地增值稅？ 答：根據(jù)關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù) (國稅函 2007第 645 號 )的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。因此，甲企業(yè)取得的土地轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)依 法繳納土地增值稅。 南京地稅土地增值稅征管和政策問題解答 二、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) (國稅函【 2000】 687 號 ) 廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示 (桂地稅報 2000 32 號 )收悉。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源 (欽州 )實業(yè)有限公司 100 的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。 國稅函【 2000】 687 號：國家稅務(wù)總局關(guān)于以 轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù) 發(fā)文日期： 2000-09-05 第三節(jié) 不征稅行為 一、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為 (財稅字【 1995】第 048 號 ) 關(guān)于細則中 “贈與 ”所包括的范圍問題 細則所稱的 “贈與 ”是指如下情況： (一 )房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。 (二 )房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將 6 房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會 、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。 財稅字【 1995】第 048 號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第四條 發(fā)文日期 ： 1995-05-25 二、無償劃轉(zhuǎn)不征收土增稅 (京地稅地 2009187 號 ) 北京房地集團有限公司為國有獨資公司，根據(jù)北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市破產(chǎn)企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交暫行辦法的通知 (京政辦發(fā) 200220 號 )、北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于劣勢國 有企業(yè)非經(jīng)營性資產(chǎn)移交管理工作有關(guān)問題的通知 (京國資改組字 200754 號 )及北京市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于非經(jīng)營性資產(chǎn)房產(chǎn)、土地移交無償劃轉(zhuǎn)的通知要求，無償承受北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司、北京市對外經(jīng)貿(mào)控股有限責(zé)任公司、北京化學(xué)工業(yè)集團有限責(zé)任公司、北京房地集團有限公司下屬企業(yè)、北京紡織控股有限責(zé)任公司、北京京城機電控股有限責(zé)任公司、北京二商集團有限責(zé)任公司、北京興東方實業(yè)有限責(zé)任公司非經(jīng)營性房產(chǎn)，現(xiàn)將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過程中有關(guān)契稅、土地增值稅問題通知如下： 二、土地增值稅 (一 )根據(jù)中華人民共和 國土地增值稅暫行條例的規(guī)定，北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司等八家企業(yè)將非經(jīng)營性房產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)北京房地集團有限公司，不屬于土地增值稅征收范圍，不征收土地增值稅。 (二 )根據(jù)北京市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅管理工作的通知 (京地稅地2009134 號 )第二條規(guī)定，此種情況可不開具土地增值稅涉稅證明。 京地稅地 2009187 號：北京市地方稅務(wù)局關(guān)于北京房地產(chǎn)集團有限公司無償承受非經(jīng)營性房產(chǎn)有關(guān)契稅、土地增值稅問題的通知成文日期： 2009-06-23 三、企業(yè)整體資產(chǎn)出售或企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移 (云地稅一字 20011 號 ) 保山市地方稅務(wù)局： 你局關(guān)于對企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移如何征稅問題的請示 (保地稅一字 200046 號收悉。經(jīng)研究，批復(fù)如下： 企業(yè)是由人 (企業(yè)勞動者和經(jīng)營管理者 )和物 (企業(yè)貨幣資金、機器設(shè)備、原材料、建筑物及其占有的土地 )組成的統(tǒng)一體，企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并非僅僅是不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)和原材料等物資所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，而是整個企業(yè) (包括人和物 )的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，對企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，不征收營業(yè)稅和土地增值稅。 云地稅一字 20011 號：云南省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)整體資產(chǎn)出售或整個企業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移如何征稅問題的批復(fù) 發(fā)文日期： 2001-01-08 第二章 應(yīng)稅收入 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、條例的基本規(guī)定 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例 (國務(wù)院令【 1993】第 138 號 )第五條 發(fā)文日期 ： 1993-12-13 7 二、 細則的解釋 土地增值稅以人民幣為計算單位，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國家公布的市場匯價折合成 人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 (財法字【 1995】第 006 號 )第二十條 發(fā)文日期 ： 1995-01-27 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ) 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng) 濟利益。對納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，稅務(wù)機關(guān)要進行核實，對隱瞞收入等情況要按評估價格確定其轉(zhuǎn)讓收入。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：土地增值稅宣傳提綱第五條 發(fā)文日期 ： 1995-03-16 第二節(jié) 具體規(guī)定 (一 )代收費用 (財稅字【 1995】第 048 號 ) 關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而 是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 財稅字【 1995】第 048 號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第六條 發(fā)文日期 ： 1995-05-25 (二 )外幣折算 (財稅字【 1995】第 048 號 ) 關(guān)于分期收款的外幣收入如何折合人民幣的問題 對于取得的收入為外國貨幣的，依照細則規(guī)定，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1 日國家 公布的市場匯價折合人民幣，據(jù)以計算土地增值稅稅額。對于以分期收款形式取得的外幣收入，也應(yīng)按實際收款日或收款當(dāng)月 1 日國家公布的市場匯價折合人民幣。 財稅字【 1995】第 048 號：關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知第十五條 發(fā)文日期 ： 1995-05-25 (三 )非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (國稅發(fā)【 2006】第 187號 )( 國稅發(fā)【 2009】第 091 號 ) (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時 應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認 ： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 國稅發(fā)【 2006】第 187 號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 8 通知第三條 發(fā)文日期 ： 2006-12-28 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 國稅發(fā)【 2009】第 091 號： 關(guān) 于印發(fā) 的通知 第十九條 發(fā)文日期 ： 2009-05-12 (四 )土地增值稅清算時收入確認 (國稅函 2010220 號 ) 關(guān)于土地增值稅清算時收入確認的問題 土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。 國稅函 2010220 號：關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的 通知第一條 發(fā)文日期：2010-5-19 第三章 扣除項目 第一節(jié) 基本規(guī)定 一、條例的基本規(guī)定 計算增值額的扣除項目： (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額； (二 )開發(fā)土地的成本、費用； (三 )新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； (四 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (五 )財政部規(guī)定的其他扣除項目。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例 (國務(wù)院令【 1993】第 138 號 )第六條 發(fā)文日期 ： 1993-12-13 二、細則的解釋 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： (一 )取得土地使用權(quán) 所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 (二 )開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā) )的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本 )，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 “三通一平 ”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 9 基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓約開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 (三 )開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用 )，是指與房地產(chǎn) 開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條 (一 )、 (二 )項規(guī)定計算的金額之和的 5以內(nèi)計算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條 (一 )、 (二 )項規(guī)定計算的金額之和的 10以內(nèi)計算扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 (四 )舊房及建筑物的評估價格，是 指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 (五 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (六 )根據(jù)條例第六條 (五 )項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條 (一 )， (二 )項規(guī)定計算的金額之和，加計 20的扣除。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 (財法字【 1995】第 006 號 )第七條 發(fā)文日期 ： 1995-01-27 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積 的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。 摘自中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 (財法字【 1995】第 006 號 )第九條 發(fā)文日期 ： 1995-01-27 三、宣傳提綱的規(guī)定 (國稅函發(fā)【 1995】第 110 號 ) 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例規(guī)定的扣除 項目金額后的余額。 計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。扣除項目按條例及細則規(guī)定有下列幾項 ： (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 (二 )開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本 )。包括土地征用及拆遷補償費、前期 工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 (三 )開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用 (以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用 )是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，細則規(guī)定，財務(wù)費 總面積的解釋見第四節(jié)“其他規(guī)定”中 (四 )國稅函【 1999】第 112 號 。 10 用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn) 開發(fā)成本之和的 5以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的 10以內(nèi)計算扣除。 (四 )舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。 (五 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 (六 )加計扣除。對從 事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計 20的扣除。 國稅函發(fā)【 1995】第 110 號：土地增值稅宣傳提綱第五條 發(fā)文日期 ： 1995-03-16 第二節(jié) 具體規(guī)定 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額 二、 房地產(chǎn)開發(fā)成本 (一 )配套公共設(shè)施 (國稅發(fā)【 2006】第 187 號 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫 )、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 1.建 成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； 2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。 國稅發(fā)【 2006】第 187 號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第三款 發(fā)文日期 ： 2006-12-28 (二 )四項開發(fā)成本不實可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn) (國稅發(fā)【 2006】第 187 號 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的 憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 國稅發(fā)【 2006】第 187 號：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第二款 發(fā)文日期 ： 2006-12-28 (三 )天津關(guān)于拆遷補償費的確定 (津地稅地 201049 號 ) 拆遷補償費應(yīng)實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷 (回遷 )合同和簽收花名冊或簽收憑證應(yīng)一 一對應(yīng)。 津地稅地 201049 號：關(guān)于印發(fā)天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知 發(fā)文日期： 2010-07-15 (四 )天津關(guān)于建安費的確定 (津地稅地 201049 號 ) 第十九條 建筑安裝工程費確認 (一 )發(fā)生的費用應(yīng)與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符； 11 (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用不得重復(fù)計算扣除項目； (三 )參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常； (四 )房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，不得虛列、多列施