物管條例亮點.doc

亮點一、改革物業(yè)交付條件，維護業(yè)主合法權益 條例規(guī)定：第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)： （一）生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置； （二）雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng); （三）小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置； （四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置； （五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位； （六）按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設； （七）小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連； （八）按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務和政務管理等配套建筑及設施建設； （九）按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置； （十）住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施； （十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 建設單位應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。 具體事例：濟南東部有個項目，房屋交付時，連道路都沒修好，業(yè)主交房，深一腳淺一腳正好與工程施工車輛同行，這邊建設單位與業(yè)主交房，吵成一片，旁邊施工機器轟鳴聲響個不停。有的業(yè)主提出質(zhì)疑時，開發(fā)商根本就不聽。只要業(yè)主在相關交付手續(xù)上簽字接收房屋，就萬事大吉。 律師解讀：在房地產(chǎn)項目開發(fā)商過程中存在若干種驗收制度，現(xiàn)在老百姓比較熟悉的是竣工驗收備案制度，還有就是四方驗收制度。前者是行政主管部門的監(jiān)督管理，在后者四方驗收合格后，質(zhì)檢站進行備案。而后者勘察、設計、施工、監(jiān)理四方驗收合格，這是建設工程質(zhì)量管理條例所規(guī)定的內(nèi)容。有的小區(qū)還在搞分戶驗收，當然由于各地情況不一，具體情況也各不相同，但是相對來講，一般的商品房買賣合同規(guī)定的都是竣工驗收備案視為交房的條件。 正如前面事例中所講到有的小區(qū)施工與交房并行，有的小區(qū)天然氣的相關設備未安好就交房了，當然這都是一些違規(guī)或違反合同約定的行為。但是究其根源，也是因為之前的相關法律法規(guī)不健全造成的，才造成的交房沒有統(tǒng)一標準，各自為政的局面?；谶@些情況，本條從實際出發(fā)、從業(yè)主生活需要出發(fā)，從安全出發(fā)，列舉了十一項的內(nèi)容，只有這十一項的內(nèi)容都具備了或完善了，才會辦理綜合驗收備案手續(xù)。它不但改變了現(xiàn)有的交房制度，而且改變了一直以來交房標準不統(tǒng)一的局面。 從另一層面講，嚴格開發(fā)商的交房責任，督促開發(fā)商加強施工質(zhì)量，解決業(yè)主面臨的實際問題，保護業(yè)主的合法權益。隨著條例的實施，本條所設立的交房制度，其意義將更加突出。 亮點二：業(yè)主使用物業(yè)要規(guī)范，社區(qū)管理加強 條例規(guī)定：第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： （一）損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為； （二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為； （三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為； （四）擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為； （五）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為； （六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為； （七）占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為； （八）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為； （九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門。 第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。 業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。 業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關規(guī)定傾倒垃圾。 第八十六條物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。 具體事例：有的小區(qū)防盜網(wǎng)裝的跟蜘蛛網(wǎng)一樣，樣式不一。有的業(yè)主任意違章搭建小房子，小棚子。有的污水隨處流，污水管壞了也不修，雜亂不堪。有的物業(yè)公司去管，業(yè)主理直氣壯，我的房子我做主，我想怎么做就怎么做？ 律師解讀：本條是關于業(yè)主使用物業(yè)的規(guī)定。 1、規(guī)定使用物業(yè)，可以使用物業(yè)保值、增值。我想這是大多數(shù)業(yè)主購房時除了滿足居住這一需要之外另一個目的吧，這也是絕大多數(shù)業(yè)主入住后更關心的問題。一個好的居住環(huán)境影響到業(yè)主生活的方方面面。那么條例上述規(guī)定正是從創(chuàng)造和諧居住環(huán)境出發(fā)，從方便業(yè)主生活而設定的條款。 2、物業(yè)糾紛的誤區(qū)：一直以來媒體也好，社會各界討論的都是物業(yè)公司與 物業(yè)之間的一些糾紛。很少關注業(yè)主使用物業(yè)不規(guī)范的一些行為。有的業(yè)主出于鄰里考慮，有的不滿，也不會講；有的業(yè)主看到后反而想效仿。當然對象如果是物業(yè)公司，業(yè)主肯定跟物業(yè)要起爭執(zhí)。當然實踐中也有的物業(yè)公司有些做法也欠考慮，侵犯了業(yè)主自主使用物業(yè)的權利?；趯嵺`中這些情況，基于規(guī)范業(yè)主使用物業(yè)的需要，在國務院物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主規(guī)范使用物業(yè)的基礎上，本條例又進行了明確而詳細的規(guī)定。尤其是安裝太陽能、空調(diào)外機等等與業(yè)主日常生活相關的常見物業(yè)使用行為進行規(guī)范。 3、法規(guī)的銜接性：根據(jù)國務院物業(yè)管理條例四十六條規(guī)定，在存在業(yè)主違法使用物業(yè)時，物業(yè)公司可以向行政執(zhí)法部門匯報。因此本條例在八十六條專門規(guī)定，社區(qū)管理中，相關部門進社區(qū)，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，方便對違法行為進行處理。因此，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)公司或者業(yè)主只要存在違法行為，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相關聯(lián)系人或相關部門匯報來促進問題的解決。 條例第九十九條對政府部門的責任做出了規(guī)定： 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任： （一）在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的； （二）未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進行監(jiān)管的； （三）未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的； （四）挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的； （五）未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的； （六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的； （七）其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為。 亮點三：聯(lián)席制度好，七嘴八舌話糾紛 條例規(guī)定：第八十七條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。 物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。 聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項： （一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況； （二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題； （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件； （四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合； （五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。 第八十八條業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng) 營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。 具體事例：之前參加電視臺一個欄目，討論是否在社區(qū)擺攤的問題，支持者為正方，否定者為反方。參加節(jié)目的業(yè)主自行選擇支持哪一方。結果雙方各持已見，業(yè)主間爭論的非常激烈，拋開業(yè)主提出的各種問題后果不提，但是最后一位站在中間位置的老大爺?shù)挠^點卻最有代表性，這位老大爺講：“只要別在我家門口擺攤，在其他的地方怎么擺，我都不管?！彼坪趵洗鬆斨v出了所有人的內(nèi)心真實想法，在場的各位業(yè)主都認同的笑了。 律師解讀：條例第八十七條不但規(guī)定了聯(lián)席會議要解決的主要事項，而且規(guī)定了能參與聯(lián)席會議的成員。條例規(guī)定的社區(qū)聯(lián)席會議制度，重在參與，體現(xiàn)的是業(yè)主的心聲，維護的是業(yè)主的合法權益，也最能體現(xiàn)當前存在的一些糾紛。比物業(yè)公司與業(yè)主為是否封閉陽臺爭來爭去，鬧得不可交，倒不如到聯(lián)席會議制度上，大家討論一下更好。建議可以做成類似外國陪審團那樣，有些問題比如說是否擺攤，封閉陽臺等等都可以拿出來討論一下，讓業(yè)主七嘴八舌發(fā)表一下觀點，事情怎么樣，就很清楚了。最后看一下代表雙方觀點的人數(shù)。當然有的人會提出來，到底支持誰呢？這時就按物權法第七十六條規(guī)定的，召開業(yè)主大會或由全體業(yè)主表決就可以了。因此，該條不但貫徹物權法，而且從業(yè)主大會或業(yè)主委員會的規(guī)范運作方面也非常有益，同時更避免物業(yè)公司與業(yè)主就一些問題各執(zhí)自己觀點，久拖不絕。 亮點四、明確會所、幼兒園、車庫歸屬 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例 第十四條規(guī)定：按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。 具體事例：實踐中存在著大量的業(yè)主委員會與開發(fā)商及物業(yè)公司關于會所、幼兒園的糾紛，關于會所、幼兒園的歸屬問題一直是眾說紛紜。由于許多開發(fā)商將會所的部分房屋用于經(jīng)營與小區(qū)業(yè)主無關的事務，大量的小區(qū)外的人員進入小區(qū)。不但擾民，而且?guī)砹税踩[患。同時也背離了當初開發(fā)項目建設會所為滿足業(yè)主基本需要的這一目的。 律師解讀：本條關于會所、幼兒園的歸屬的規(guī)定。 1、它的前提是按規(guī)范要求配套建設，它體現(xiàn)了一個原則，約定屬建設單位所有的前提條件是建設單位有證據(jù)證明會所及幼兒園歸其所有，否則該約定會因為建設單位沒有證明文件而無效。從另一個層面講，就是歸全體業(yè)主所在。當然即使在歸建設單位所有的情況下，業(yè)主有優(yōu)先享有其提供服務的權利。 2、在實踐中會所、幼兒園的產(chǎn)權問題一直是社會各屆最廣泛關注的問題，長久以來，在法律或法規(guī)上也未進行過明確的規(guī)定。本條例的這一規(guī)定，正是從解決實際問題出發(fā)，嚴格了開發(fā)商的舉證責任，從立法的本意還是從維權業(yè)主合法權益出發(fā)的。 亮點五、車庫歸屬確定，開發(fā)商無權濫賣車位！ 條例規(guī)定：第十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同）的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設單位所有或者相關業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷售。 具體事例：在很多小區(qū)，有些車庫，開發(fā)商不但與業(yè)主沒有約定，而且拿不出證據(jù)證明車庫的歸屬，就擅自將車庫賣掉了。有的甚至連占用地上共用道路的車位也賣掉。 律師解讀：本條是關于確認車庫、車位歸屬的規(guī)定。 根據(jù)物權法第七十四條規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的車庫及車位的歸屬可以約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。本條就是對上述規(guī)定作了進一步的明確。 就該條所規(guī)定的內(nèi)容來看，在實踐中更利于操作與執(zhí)行。建設單位說車位歸其所有，不但要事先有約定，而且要提供相應的證據(jù)予以證明。從一定程度上講，該條傾向于保護業(yè)主利益角度出發(fā)，對開發(fā)商的權利進行了限制。同時針對實踐中開發(fā)商任意賣掉業(yè)主共有車位的做法，再一次從法律上予以否定。本條例通過后，希望通過本條例的實施，濫賣車位的做法能得到遏制，購房者有了法律依據(jù)，也能自發(fā)的抵制類似無權處分車位的這種做法。 亮點六、停車難有望得到緩解，車位、車庫不得“只售不租” 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第五十條車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標準按照有關部門發(fā)布的指導價格確定。 在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。 具體事例：在調(diào)研過程中我們遇到很多奇怪的現(xiàn)象，有的小區(qū)地下車庫空空、地上的綠地、道路卻堵滿了車，業(yè)主進出小區(qū)非常不便。有的業(yè)主為了搶車位，早下班，否則晚了，沒地方停車，只能將車停在路邊。因為堵車，刮車，導致鄰里關系緊張，爭執(zhí)搞得鄰里不和。經(jīng)了解、由于車庫售價太貴，業(yè)主一時拿不出那么多錢來，想租車庫，但是開發(fā)商卻只售不租或將租賃價格定得太高，讓業(yè)主租不起。有的干脆將車位租給小區(qū)以外的人，或賣給小區(qū)外的人。 律師解讀： 1、本條首先解決開發(fā)商控制車庫只售不租、業(yè)主停車難、租車庫難的問題。 2、從法律上否定了開發(fā)商“只售不租”的做法，同時為了避免開發(fā)商任意定價，實現(xiàn)小區(qū)的有序停車，對高價租賃車位進行了限制，規(guī)定租賃車位實行政府指導價。 3、從保證小區(qū)安全角度出發(fā)，優(yōu)先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主需要，限制了物業(yè)管理區(qū)域外人員租賃車庫的時間，即每次簽訂合同的期限不得超過六個月。如果小區(qū)業(yè)主原來沒有車，后來有了，小區(qū)內(nèi)雖然有車庫，但是由于租給了小區(qū)業(yè)主以外的人，在這種情況下，業(yè)主有權要求租賃車位。開發(fā)商由于租期不長，也有利于協(xié)調(diào)，更好的滿足業(yè)主租賃或購買車位的需要。 4、強調(diào)車庫的優(yōu)先及充分利用，避免物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會任意占用共有道路及場地設置車位，充分保障業(yè)主的道路通行權以及其他的物權。在這里要強烈譴責一種觀點，隨意堵車位、車庫的業(yè)主維權事件多次發(fā)生，而且有的以開發(fā)商妥協(xié)而告終。對于類似事件，如果不是為了業(yè)主的共同利益，僅僅是一已之利，我還是持否定意見。因為這是違反物權法規(guī)定的，同時也是為了解決私利而置其他廣大業(yè)主而不顧的一種行為。因此在此呼吁，業(yè)主維權要理智、要合情合理。 5、隨著該條例的實施，業(yè)主有了尚方寶劍，開發(fā)商有了金箍咒，開發(fā)商只售不租的現(xiàn)象，相信小區(qū)所面臨的停車問題，有望得到緩解。 亮點七： 車位使用費明確權屬、業(yè)主權益有保障 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第53條規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主 共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。具體事例：現(xiàn)在小區(qū)普遍存在兩種怪現(xiàn)象，一、業(yè)主不自覺，任意停車，而且不交車位費。由于屬業(yè)主共有的道路及場地可供停車的位置數(shù)量有限，并不能完全滿足所有業(yè)主的需要。因此張三停在共有道路上或共有場地上，李四就有可能停不下或者李四有可能沒車，不需要停車。由于李四及其他業(yè)主對該道路及場地也享有共有權。因此，無形之中，張三的停車行為就造成了對其他業(yè)主的權益的損害或占用了其他業(yè)主的份額。在這種情況下，張三必須要對其他業(yè)主做出補償。也就是所謂的場地使用費用的由來。 還有一個現(xiàn)象就是物業(yè)公司自行收取車位費歸其所有，侵害業(yè)主合法權益。這也引起了業(yè)主的普遍反對，究竟車位費如何收、該不該收、以何種形式收、誰有權收成了業(yè)主最普遍關心的問題。 律師解讀：本條是關于車位費用權屬的規(guī)定。 現(xiàn)在有的小區(qū)收車位費，有的小區(qū)不收車位費，長期使業(yè)主的部分合法權益無法得到保護；或者物業(yè)公司收費不透明，導致業(yè)主財產(chǎn)流失，業(yè)主的合法權益無法得到保障。 關于共有車位屬全體業(yè)主共有，已是物權法的明確規(guī)定。但是物權法并未對如何收取車位費用做出規(guī)定。其時車位費作為業(yè)主的一種收益存在，已是業(yè)界的共識。根據(jù)物權法第八十條的規(guī)定，車位場地使用費這一收益，在業(yè)主未進行約定時，則可以按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。本條例也是貫徹了這一原則，所以明確規(guī)定“車位場地使用費屬全體業(yè)主共有”。這一規(guī)定是物權法規(guī)定的延伸，不但讓使用共有車位的業(yè)主交費有據(jù)，同時從法律上糾正了實踐中物業(yè)公司自行收取車位費的一些錯誤做法，最重要的是業(yè)主收益得到了保障。 亮點八：停車先定車位，不能亂停車 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第五十三條業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應當事先與物業(yè)服務企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。 業(yè)主對汽車有看管要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。 具體事例：現(xiàn)實中小區(qū)業(yè)主亂停車的現(xiàn)象非常普遍，物業(yè)公司怎么說都不管用，亂停車不但侵犯了其他業(yè)主的共有份額，而且造成物業(yè)管理環(huán)境的秩序混亂，給物業(yè)公司的工作增加了管理難度。 律師解讀：本條是關于商定停車位置的規(guī)定。 目前在香港、北京等大城市，已經(jīng)出現(xiàn)了買車須先有停車位的規(guī)定，有的業(yè)主對此也是深有體會，在立法過程中正是考慮到汽車保有量的不斷增加，現(xiàn)實中存在的業(yè)主停車難等式問題而設定的這一規(guī)定。相對來講，本條具有一定的前瞻性與超前性。 本條規(guī)定一是從小區(qū)的有序停車現(xiàn)象出發(fā)，二是為物業(yè)公司管理停車秩序提供了法律依據(jù)。以后小區(qū)業(yè)主如果在小區(qū)沒有固定車位，想停車就必須先商定位置。如果有看管要有，還得另行協(xié)商。從根本上解決了車位使用合同及保管合同或者說車位費用與保管費的區(qū)別。這也是制定的立法初衷吧。 亮點九、明確專業(yè)經(jīng)營設施、設備的投資來源、建設、產(chǎn)權及范圍 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第十六條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費（含綜合開發(fā)費），并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資建設。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設行政主管部門會同有關部門制定，城市基礎設施配套費的收取標準由設區(qū)的市人民政府合理確定。 專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線和計量裝置。 具體事例：小區(qū)樓前的管道漏水了，搞得到處是，找開發(fā)商過質(zhì)保期了，找物業(yè)，物業(yè)說是這歸專業(yè)經(jīng)營單位管，然后找自來水公司，自來水公司說：我們只對小區(qū)規(guī)劃紅線以外的管線負責，以內(nèi)的我們不管。你們這個小區(qū)沒進行一戶一表改造，我們只對物業(yè)公司，跟他結算。你說，業(yè)主到底找誰？ 律師解讀： 1、立法背景：實踐中存在兩種問題，一種是專業(yè)經(jīng)營單位像水、電等單位已經(jīng)進行了一戶一表的改造，水電等專業(yè)經(jīng)營單位對戶表以外的部分負責，戶表以內(nèi)的部位由業(yè)主承擔。還有一種就是未進行一戶一表改造的，專業(yè)經(jīng)營單位只與物業(yè)公司結算，小區(qū)物業(yè)公司成了二倒販子，專業(yè)經(jīng)營單位對小區(qū)內(nèi)專業(yè)設施設備不管不問，出問題了，業(yè)主或物業(yè)企業(yè)自己管。 2、專業(yè)經(jīng)營單位：在本條例中指的是供水、供電、供熱、天然氣、煤氣等等單位，基于這些單位與物業(yè)公司及業(yè)主所引起的激烈矛盾，本條例率先就專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資、產(chǎn)權進行統(tǒng)一界定，明確規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的各類建設資金，統(tǒng)一并入城市基礎設施配套費，開發(fā)商在開發(fā)項目時，將該項費用一并交給主管部門，然后由主管部門將相關條款是全國及各省市有關物業(yè)管理立法中的一個創(chuàng)新。 3、專業(yè)經(jīng)營設施設備范圍：包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線和計量裝置。屬于上述范圍內(nèi)設施設備，就由專業(yè)經(jīng)營單位投資，當然產(chǎn)權也歸他們，有了問題也找他們，由他們承擔維護責任。如果條例施行后，該條款得到了落實，那么我們業(yè)主可不用為這些東西費心了，將來設備老化了，也不用找我們業(yè)主，由專業(yè)經(jīng)營單位負責。物業(yè)公司也不用為這些東西再費腦筋了，暖氣不熱，找供熱企業(yè)解決，不是物業(yè)公司的問題。物業(yè)糾紛減少了，社區(qū)和諧了。 4、收費標準與暗箱操作：本條也是針對實踐中存在收費標準不一及暗箱操作問題而設。有的開發(fā)商建設小區(qū)時，在交付前就已經(jīng)與專業(yè)經(jīng)營單位達成了協(xié)議，當然交付有個前提，那就是要交給這些單位一筆錢，至于這筆錢的收費標準則各不相同，多少不一，沒有明確的具體標準，導致非?；靵y，所以有的新建住宅小區(qū)有的交付，有的未交付。那么本條例通過后，標準統(tǒng)一了，暗箱操作少了，專業(yè)經(jīng)營設施設備交出去了，受惠的不但是業(yè)主，開發(fā)商也是最大的受益者。 5、配套文件的實行是要件：當然這個規(guī)定的施行，還需要需要相關配套文件的施行。在本條第二款最后一句就規(guī)定由省建設行政主管部門會同有關部門制定相關的配套辦法。至于城市基礎設施配套費用由設區(qū)的市人民政府合理確定。 亮點十、專業(yè)經(jīng)營設施設備建設及移交的落實 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第九十六條： 違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或者接收專業(yè)經(jīng)營設施設備的，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任 具體事例： 有的小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設施設備由于未移交出去，給業(yè)主帶來很多麻煩，也帶來很多不便，而很多專業(yè)經(jīng)營單位對接收這些設施設備也熱情不高。將來這些設施設備更新怎么辦，而且這些都需要專業(yè)人員進行維修，可不是普通人就能做得了。 律師解讀：本條主要規(guī)定了移交工作的落實。 本條例在立法之初，就根據(jù)物權法的規(guī)定，從產(chǎn)權與歸屬上確定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營單位權責義的劃分，以期定分之止，減少矛盾。在起草過程中關于專業(yè)經(jīng)營設施設備的投資及產(chǎn)權與維修也是討論最為激烈的部分之一。由于事關專業(yè)經(jīng)營單位的利益，專業(yè)經(jīng)營單位對此條款提出很大的異議，但是最終該條例在規(guī)定了若干專業(yè)經(jīng)營單位的相關義務與責任后得以通過。 以前小區(qū)水電的損耗由業(yè)主進行承擔，現(xiàn)在該部分的責任由專業(yè)單位承擔，業(yè)主只承擔進戶表以內(nèi)的，確實為業(yè)主減負了，但是專業(yè)經(jīng)營單位責任就大了。所以很明顯，一些專業(yè)經(jīng)營單位會有相應的抵觸。正因為考慮到這一后果，所以我們條例在96條規(guī)定了處罰條款，就是為了前面新舊小區(qū)的移交工作能得到落實，避免因為專業(yè)經(jīng)營單位的原因移交不出去。如果確實存在著移交不出去的問題，根據(jù)本條的規(guī)定，可以由責任人承擔相關法律賠償責任。 亮點十一、明確專業(yè)經(jīng)營設施、設備的維護責任、解決物業(yè)服務矛盾 條例規(guī)定：條例第十八條專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。 各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設和維護管理義務。 山東省物業(yè)管理條例第八十三條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)供水、供 電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關費用。 具體事例：之前有的小區(qū)漏水了，業(yè)主找張三，找李四，都推脫， 都講各自的理，給業(yè)主造成損失不說，責任也沒理清。這樣的例子枚不勝舉，因為類似的事件所引起的法律糾紛更是層出不窮。 律師解讀：本條是關于專業(yè)經(jīng)營設施設備維修責任的規(guī)定。對國務院物業(yè)管理條例第52條規(guī)定的細化與延伸。 根據(jù)上述規(guī)定：維修養(yǎng)護責任由專業(yè)經(jīng)營單位的承擔，明確了責任人，減輕了業(yè)主的負擔，同時本條也明確規(guī)定了責任的分界點，即分戶計量裝置或入戶端口以外。如果以后再發(fā)生維修責任的事件，根據(jù)這一分界點，就能確定責任人，不至于糾纏不清。而且上述兩條規(guī)定不但國務院物業(yè)管理條例規(guī)定相適應，而且與本條例第十六條、條例第十七條、條例第二十五條、條例第九十條對接，在明確了投資建設責任后，又明確了移交的程序、又規(guī)定移交不了的法律后果，在移交后，相關的維修養(yǎng)護責任由開發(fā)商轉移至專業(yè)經(jīng)營單位。前后響應，再一次明確并強調(diào)了相關專業(yè)經(jīng)營單位的維修、養(yǎng)護、更新責任。 亮點十二、建立房屋質(zhì)量保修金、開發(fā)商難逃責任業(yè)主有說法 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第七十五條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。 建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 建設單位購買了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。 通過住宅性能認定的物業(yè)，建設單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當降低。 第七十六條建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 具體事例：某市的一個小區(qū)，開發(fā)商向業(yè)主交付房屋后，房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，衛(wèi)生間漏水，業(yè)主找開發(fā)商維修。但是開發(fā)商修了二次后一直未修好。后來業(yè)主再去找開發(fā)商，開發(fā)商就開始推脫、搪塞，最后竟然不肯見業(yè)主了。 王輝律師解讀：質(zhì)量保修金制度的確立了解決了業(yè)主維修難的問題，避免了建設單位注銷后或從項目撤出無法維修的問題，也避免了業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為借口而不交物業(yè)費用的問題。如果開發(fā)商不履行維修義務，那么業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。 這一制度對開發(fā)商是一種制約，也是一種規(guī)范。我想這一制度一定會督促開發(fā)商在建設房屋過程中注重房屋質(zhì)量，及時履行保修責任，有利于開發(fā)商提高房屋質(zhì)量標準，加強性能認定制度與注重房屋質(zhì)量保險制度。 對業(yè)主來講，則是房屋質(zhì)量保證的福音。業(yè)主的合法權益有保障了，避免因房屋維修問題久拖不絕而給日常生活造成的影響，避免矛盾激化。當然這也對資金監(jiān)管部門提出了更高的要求，要實履行核實責任。 對物業(yè)公司來講，因為保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量維修問題引起的業(yè)主拒交物業(yè)費問題，也會相應的減少，有利于物業(yè)公司物業(yè)服務工作的開展。 從另一個角度講，該條給物業(yè)主管部門增加一項工作，不但嚴格監(jiān)管該項資金的使用，尤其對使用資金的業(yè)主、物業(yè)企業(yè)所申報的數(shù)額及用途都要嚴格審核。它涉及到維修項目是否屬于開發(fā)商的質(zhì)保范圍及費用的合理性等問題。因此從一定意義上講，從主管部門支付資金的前提，就是維修項目及維修費用要明確具體，且相關各方（尤其是開發(fā)商與業(yè)主）無異議方可，但是實踐中除了開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商確定認可相關數(shù)額外，一般對相關的維修費用都存在爭議，需要依法經(jīng)過訴訟或仲裁確定方可。因為它不同于住宅專項維修資金，因為專項維修資金是業(yè)主自行繳納，屬于業(yè)主所有，因此業(yè)主經(jīng)法定程序可以依法使用。而該項資金屬于開發(fā)商所有，起一個質(zhì)保作用。因此，如果未經(jīng)開發(fā)商認可，就按一方意見使用該筆資金，是存在法律風險的。因此，對該項資金的使用，需要審慎適用。 亮點十三、有了“裝修保證金”，房屋裝修要監(jiān)督 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第四十七條規(guī)定： 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。 業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。 第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。 住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容： （一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限； （二）允許施工的時間； （三）廢棄物的清運與處置； （四）住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求； （五）禁止行為和注意事項； （六）裝修保證金的收取和退還； （七）違約責任； （八）其他需要約定的事項。 第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。 物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。 具體事例：有的小區(qū)因為沒有登記，房屋漏水了，有的業(yè)主損壞了承重墻，對整個樓都造成了威脅。當然還有的業(yè)主不愿接受物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，也不愿交物業(yè)服務費用。給物業(yè)公司的物業(yè)管理工作帶來了很大的難度。 王輝律師解讀：裝修登記制度的設立不但是對國務院物業(yè)管理條例第53條規(guī)定的細化與延伸。而且是將實踐中具體做法從法規(guī)上進行了落實，加強了物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中的義務,完善了物業(yè)的裝飾裝修管理制度。從物業(yè)管理角度講旨在調(diào)整裝修過程中的物業(yè)企業(yè)對業(yè)主使用物業(yè)的監(jiān)管；從維從相鄰關系方面，旨在維護其他共有人的合法權益及知情權。 在立法調(diào)研過程中，經(jīng)常出現(xiàn)裝修砸承重墻、破壞防水、噪音擾民的情況，對其他業(yè)主的日常生活造成影響。本條所規(guī)定的裝修保證金制度，不僅僅是制約業(yè)主，也制約物業(yè)企業(yè)。業(yè)主違約了，要承擔責任。如果物業(yè)公司違約了，未盡到監(jiān)管職責，也要承擔裝修所造成的損失。所以它是一把雙刃劍。 根據(jù)本條規(guī)定，業(yè)主或物業(yè)使用人裝修應當先登記，當然如果需要辦批準的還要辦批準手續(xù)，然后簽署相關的裝修協(xié)議，并交納相關的保證金。在協(xié)議中物業(yè)公司負有向業(yè)主告知注意或禁止事項的義務，比如說，不能破壞承重墻，不能破壞防水層等等。但是是不是，簽了裝修協(xié)議，物業(yè)公司的義務就完成了呢？當然不是，后面物業(yè)企業(yè)還有一個很重要的監(jiān)督義務，要到施工現(xiàn)場去查看。 這三條關于裝修裝飾的規(guī)定，是一系列、有步驟的規(guī)定。正是針對實踐中存在的問題而設立。相信隨著條例的實施，有關裝飾裝修引起的物業(yè)糾紛會逐步減少。 亮點十四、專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交-新建新住宅區(qū)移交 條例規(guī)定：條例第二十五條建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。 具體事例：在之前一些項目中，有于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未就是否移交達成協(xié)議，就與業(yè)主簽訂入住手續(xù)。物業(yè)公司的身份不明不白，是代業(yè)主繳納水費，還是代專業(yè)經(jīng)營單位收費呢，不明確，關于物業(yè)公司的法律地位的探討也爭論不一？當然也存在著開發(fā)商想交給專業(yè)經(jīng)營單位，而專業(yè)經(jīng)營單位不收的情況？現(xiàn)在法律如何規(guī)定呢？ 王輝律師解讀：本條是關于條例施行后，新建住宅小區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交程序及時間的規(guī)定。 在業(yè)內(nèi)關于專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交討論一直就未停止過，也是討論最多的問題。為什么會出現(xiàn)這么多的討論，是因為之前沒有法律規(guī)定開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位的手續(xù)如何辦理，在何時辦理。 根據(jù)上述條例規(guī)定：移交有一個限制條件，即綜合驗收合格后三十日內(nèi)，由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理接收手續(xù)，并協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同。在這里未涉及到物業(yè)公司是否參與移交。當然如果由開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位辦理移交后，相應的關于這方面的物業(yè)糾紛也會逐漸減少。 從具體規(guī)定來講，本條的可操作性很強，首先，對條例施行后的新小區(qū)，我們條例從期限上就專業(yè)經(jīng)營設施設備的接收管理程序提出了要求；其次從順序上嚴格建設單位與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理接管在先，協(xié)助業(yè)主與專業(yè)經(jīng)營單位簽訂合同在后，進一步落實了最終服務到戶。 之前，曾經(jīng)因為沒有法律依據(jù)，由于開發(fā)商與專業(yè)經(jīng)營單位未辦理接收引發(fā)了很多物業(yè)糾紛，建設單位、物業(yè)公司、業(yè)主理不清。本條關于條例實行后新建住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交就是針對上述問題而設。同時在立法時考慮到條例施行前后法律效力的問題，分為條例施行前后的，同時因為本條例涉及到舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，所以在條例關于舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理中也提到舊住宅區(qū)的專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交問題，非常全面。該條例的實施，無論新舊，不論條例實行前后，所有新舊住宅小區(qū)的業(yè)主面臨的關于專業(yè)經(jīng)營單位的困惑都有了相關的法律依據(jù)，其問題也會逐步得到解決。 亮點十五、專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交-已建成新住宅區(qū)移交 條例規(guī)定：山東省物業(yè)管理條例第十七條規(guī)定：本條例實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。具體辦法由設區(qū)的市人民政府制定。 具體事例：在去年，還有的小區(qū)因為專業(yè)經(jīng)營設施設備的問題鬧個不停，還有的因為區(qū)域供暖或者自行燒鍋爐的問題發(fā)生矛盾與糾紛，當時業(yè)主與物業(yè)公司反映想把這一方面的設施設備交給專業(yè)經(jīng)營單位經(jīng)營，但是專業(yè)經(jīng)營單位不愿接收。業(yè)主與物業(yè)公司為此都很頭痛？ 王輝律師解讀：山東省物業(yè)管理條例關于專業(yè)經(jīng)營單位設施設備的移交方面規(guī)定的非常全面。在前一個亮點中也提到了。而本條規(guī)定的主要是現(xiàn)實問題怎么解決？前面講了，有的物業(yè)小區(qū)想交但交不出去，怎么辦？條例通過后，我想可依照本條的規(guī)定，依據(jù)相關市級政府或部門制定的具體辦法，由業(yè)主大會決定是否移交。 當然相關部門的配套文件非常重要，業(yè)主大會的決議或決定也非常重要，這里有必要提業(yè)主委員會，因為業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，有可能一些具體的工作是需要業(yè)主委員會以及小區(qū)的物業(yè)公司來完成的。這就需要未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的小區(qū)抓緊成立。 亮點十六、專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交-舊住宅區(qū)的移交 條例規(guī)定：第九十條 設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。 舊住宅區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府劃定。 舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務、文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開發(fā)項目設施不配套等遺留問題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設施設備改造應當達到分戶計量、分戶控制條件，其建設支出由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府對投資責任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 具體事例：有的舊住宅小區(qū)沒有業(yè)主大會或有了業(yè)主大會，但由于條件所限，達不到新建住宅小區(qū)的標準，雖然想移交給專業(yè)經(jīng)營單位，但仍然存在著理不清的問題，當然，我們也看到許多省市通過一戶一表改造工程，許多專業(yè)經(jīng)營單位也正在積極辦理相關移交手續(xù)。舊小區(qū)的許多未移交的問題正在逐步得到解決？ 王輝律師解讀：本條是關于舊住宅小區(qū)專業(yè)經(jīng)營設施設備投資建設、完善及移交的規(guī)定。 我們省這幾年一直注重舊小區(qū)的改造，尤其我們濟南，在全運會的背景下，許多舊小區(qū)各方面的都在發(fā)生著改變，沒有物業(yè)服務用房的，也在添置，一戶一表的工程也正在改造。 根據(jù)上述條例規(guī)定，政府、原建設單位、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主從各個角度、從各個方面根據(jù)實際情況擔負起舊小區(qū)改造的法律責任。從整個規(guī)定來講，還是貫徹了物權法的規(guī)定，從專有部分、共有部分角度及是否盡到合同約定責任角度，區(qū)分了政府、建設單位、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主的義務。 但是由于各地情況不一，所以舊小區(qū)的范圍沒有統(tǒng)一標準，所以在第二款中授權由設區(qū)的市人民政府劃定舊住宅區(qū)的范圍。在第三款中明確了相關配套設施設備改造的投入問題，非常明確具體。在這里我們也呼吁政府部門盡快制定辦法，切實將條例貫徹下去，切實為老百姓解決問題。 亮點十七、業(yè)主投票權有新規(guī) 條例規(guī)定： 山東省物業(yè)管理條例第33條規(guī)定： 業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定： （一）按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設單位未售出的專有部分，計算為一票； （二）按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。 具體事例： 在某一小區(qū)，成立業(yè)主大會，由于小區(qū)還有一半的房子未售出，開發(fā)商來了代表，根據(jù)物權法的規(guī)定，對業(yè)主達成的很多決議持反對意見。業(yè)主們沒辦法了，雖然說人家開發(fā)商是一家，但開發(fā)商卻講，我代表是未售出各單獨的專有部分。由于之前從未有法規(guī)對開發(fā)商所代表的專有部分如何計算票數(shù)予以明確，而業(yè)主們與開發(fā)商在票數(shù)計算上又未達成一致，所以小區(qū)的多次決議均未通過。 王輝律師解讀：根據(jù)實踐中情況，結合立法背景，對該條的實際應用進行分析： 1、立法背景：該條款的設立正是對物權法第七十六條所規(guī)定的以業(yè)主人數(shù)及面積數(shù)計算表決權數(shù)的延伸。同時根據(jù)實際情況，在未約定時，對建設單位的投票權進行了限制。也是基于業(yè)主自治組織的依法有序運行及難以成立等角度考慮，進行了這樣的規(guī)定。 2、關于投票權的規(guī)定，貫徹了“約定優(yōu)先”的原則，即只有在業(yè)主或業(yè)主大會未進行約定時，才按上述規(guī)定的內(nèi)容確定。如果說開發(fā)商在購房合同中就投票權已與各位業(yè)主進行了約定，那么只要這一約定不違反合同法關于合同無效的規(guī)定，那么這種約定也是有效的。 3、如何確定業(yè)主身份，根據(jù)實踐中的情況，在辦理房產(chǎn)證前，應以購房合同為據(jù)確定業(yè)主身份。在辦理房產(chǎn)證后，以不動產(chǎn)登記簿及房產(chǎn)證確認業(yè)主身份。在這里還存在一個問題，即夫妻共有房產(chǎn)問題。如果在確認業(yè)主身份時，夫妻雙方未出示房產(chǎn)歸屬夫妻一方所有的證據(jù)，那么可以確認該房產(chǎn)該夫妻共有。當然，現(xiàn)在房產(chǎn)不限于夫妻共有，有的是親戚、朋友、生意伙伴都可以共有一套房產(chǎn)，這些必須以房產(chǎn)證及不動產(chǎn)登記簿有效的購房合同為據(jù)。但是夫妻共有，在確認共有時要依據(jù)婚姻法的相關規(guī)定確定。 4、如何確認業(yè)主房屋的面積，在法定測繪部門實測前按購房合同上所記載的面積，在實測后，按法定測繪部門測繪的面積為準，實踐中一般交房時，開發(fā)商與業(yè)主都會辦理房屋面積差異協(xié)議書，對房屋的實測面積有記載。在辦理房產(chǎn)證后就以不動產(chǎn)登記簿上載明的面積為準。 5、條例實行后，參加投票的人員，業(yè)主也好、開發(fā)商也好，在業(yè)主大會未就投票權進行約定的前提下，可以按照上述法律規(guī)定進行操作，促進社區(qū)業(yè)主自治管理的進程。 亮點十八、未參加投票是否視為同意決議或決定？ 條例規(guī)定： 山東省物業(yè)管理條例第三十四條規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 不參加投票業(yè)主的投票權數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。 具體事例： 現(xiàn)在很多小區(qū)，由于業(yè)主從數(shù)眾多，對成立業(yè)主大會這種活動不怎么積極參加，統(tǒng)計這個投票權太難了，有的業(yè)主即使收到了，他也不來投票。因為這種現(xiàn)象，實踐中比較容易出現(xiàn)兩個問題：一、不來投票，法定人數(shù)達不到，業(yè)主大會難以成立，相關決議的形成更不無從談起。二、等業(yè)主大會相關決議形成時，有的業(yè)主就主張權利了，說自己沒投票，不同意。后來在實踐中就這產(chǎn)生了這個條款：“即不參加投票即視為同意的條款。”但是對于這個條款的法律效力，可謂眾說紛紜？ 王輝律師解讀：本條款的公告制度、不參加投票業(yè)主的投票權計票制度正是針對實踐中業(yè)主大會開會難，投票難、形成決議難的問題而設立的。我認為可從如下四點來理解： 1、立法背景：在本條例的調(diào)研過程中，很多業(yè)主、業(yè)主委員會成員反映上述問題，不這樣做，業(yè)主大會不知道猴年馬月才能開起來。但是如果確認“不參加投票即視為同意”本條款的法律效力，那么肯定是違反法律的。因為根據(jù)法律規(guī)定，一方單方面的法律行為，除非事先有約定或事后另一方認可，否則對另一方不發(fā)生法律效力。 這就如同賣大米，“我們發(fā)給業(yè)主一個通知，明天放你家門口一袋大米，賣30元錢。如果你不回復，就視為你同意買，我們明天就送過去，同時收錢?！蔽蚁氪蠹铱隙ǘ济靼走@個道理，你明天送過去，人家業(yè)主不一定要。因為人家根本就同意你這樣做，因為業(yè)主沒有回復你的義務，這只是賣大米的一廂情愿。這畢竟不同于送牛奶，大家都訂好的，每天送到家門口盒子里。 2、必須把書面征求意見書送交每一位業(yè)主，只有無法送達的，才能在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。這是保障業(yè)主投票權的實現(xiàn)而設定的條款。什么叫做無法送達的，我們可以這樣理解，那就是出租房屋的業(yè)主由于不在本小區(qū)，聯(lián)系不上的。空置房的業(yè)主聯(lián)系不上，還有就是居住在本小區(qū)但對征求意見書拒收的業(yè)主。 3、收到投票，不參加投票的業(yè)主是否計入已表決的多數(shù)票，以全體業(yè)主簽字認可的業(yè)主管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約的規(guī)定為準。如果未約定計入，那么肯定不能計入已表決的多數(shù)票。這也是對實踐中“未約定，就單方面在通知中列明；不參加投票，即視為同意”這一做法的否定，同時又根據(jù)實際情況折衷地進行了規(guī)定。 當然實踐中還有另外一種做法：“即計算表決票數(shù)時，只計算否定票數(shù)，然后總票數(shù)減去否定票數(shù)，剩余票數(shù)就是有效同意票數(shù)?！边@種做法其時與上面事例中所介紹的情況沒什么區(qū)別，換湯不換藥而已。一般地一些事情的看法，大家都認為是非對即錯，但是卻忽視了選舉中的棄權或不參加投票的投票權人。不論出于什么原因，如果沒有相應的法律依據(jù)或合同依據(jù)，就簡單歸納為同意或沒同意，我認為此事有待商榷。當然我想山東省物業(yè)管理條例已經(jīng)給出了答案，即看管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約是否約定。 4、前面已經(jīng)詳述，這個條款的適用，關鍵是看管理規(guī)約與臨時管理規(guī)約如何約定。因此業(yè)主大會的議事規(guī)則及議決事項中應當有所涉及該項內(nèi)容，只有這樣才會避免在日后表決事項時糾纏不清，出現(xiàn)矛盾。 亮點十九、業(yè)主委員會成員資格 條例規(guī)定： 山東省物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定： 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格： （一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的； （二）拒不履行委員職責的； （三）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的； （四）違章搭建建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的； （五）因其他原因不適