華美大廈策劃方案.doc

WWW B2B98 COM 經(jīng)營定位篇經(jīng)營定位篇 2 一 項目分析 2 一 地理位置 2 二 項目現(xiàn)狀 2 三 項目 SWOT 分析 2 二 項目經(jīng)營選項分析 7 三 項目定位 11 招商篇招商篇 13 一 招商范圍 13 二 招商區(qū)域 13 三 招商條件 13 四 招商原則 14 五 招商策略 14 六 招商運作流程 15 七 招商目標(biāo)及總體計劃 18 八 招商準(zhǔn)備相關(guān)工作 18 管理篇管理篇 19 一 商業(yè)管理宗旨 19 二 經(jīng)營管理方面 19 三 經(jīng)營服務(wù)方面 21 四 項目管理結(jié)構(gòu) 22 五 人員配置 23 廣告宣傳篇廣告宣傳篇 24 一 廣告目標(biāo) 24 二 廣告宣傳受眾 24 三 廣告媒介選擇 24 四 廣告方案 25 五 形象包裝方案 26 六 活動策劃 略 26 項目策劃 招商運作具體時間及工作內(nèi)容項目策劃 招商運作具體時間及工作內(nèi)容 27 WWW B2B98 COM 經(jīng)營定位篇經(jīng)營定位篇 一 項目分析一 項目分析 一 地理位置 一 地理位置 華美大廈位于著名商圈 華強北商圈的振興路上 萬佳百貨華強 店東側(cè) 項目南為金茂禮都 在與金茂禮都之間有一片廣場 約 2000 平方米 北為單向行駛 東西向 的振興路 東為四號路 西為萬佳百貨 二 項目現(xiàn)狀 二 項目現(xiàn)狀 華美大廈原為一幢多層的工業(yè)廠房 隨著華強北商業(yè)區(qū)的形成 而改變 一 二樓 即一層夾層 也隨之改為商鋪使用 項目的經(jīng) 營多年來也經(jīng)歷了多次的改變 從中閣音像城到博恩凱音像再到美 媚城 項目從 2004 年 11 月美媚城停業(yè)后至今一直空置 目前一樓 大部分也經(jīng)出租 商戶中有麥當(dāng)勞 千色店等較具實力的品牌商戶 也有臨時出租經(jīng)營音像的商戶 項目外立面均陳舊 二樓商場內(nèi)由 美媚城裝修過 把它分割成小面積獨立商鋪 面積多在 6 10 項 目南面的廣場已經(jīng)鋪設(shè)廣場磚 金茂禮都一 二層商業(yè)裙樓一直空 置 廣場把華美大廈與金茂禮都連成一片 WWW B2B98 COM 三 項目 三 項目 SWOT 分析分析 3 1 總表總表 優(yōu)勢分析 優(yōu)勢分析 S 區(qū)位優(yōu)勢 項目可塑性強 人氣優(yōu)勢 配套優(yōu)勢 自有物業(yè)的 劣勢分析 劣勢分析 W 項目規(guī)模較小 所在路段交通環(huán)境差 項目形象較差 地段 機會分析 機會分析 O 華強北商圈 細(xì)分經(jīng)營市場 進(jìn)行獨特的市場 定位 威脅分析 威脅分析 T 華強北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營全面 華強北商業(yè)大型新項目啟動 對 本項目有直接威脅 項目以往經(jīng)營的不成功留下的暗 影 3 2 優(yōu)勢分析 優(yōu)勢分析 S 區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢 項目地處華強北商業(yè)區(qū) 為深圳的首席商業(yè)區(qū) 是全國有名的 商業(yè)區(qū)之一 是本市商賈云集 商機最深厚的地方 華強北的電子 WWW B2B98 COM 專業(yè)市場是全國的電子產(chǎn)品批發(fā) 交易中心 吸引全國各地的客戶 并且華強北是全國商業(yè)業(yè)態(tài)最全面的商業(yè)區(qū) 幾乎所有的商業(yè)業(yè)態(tài) 都已經(jīng)進(jìn)駐華強北商圈 本項目所在區(qū)位極具發(fā)展?jié)摿Φ?優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 華強北作為深圳商業(yè)的制高點 是項目推廣宣傳的最有利之處 是項目推廣的重點之一 項目可塑性強項目可塑性強 華美大廈單層約 2200 規(guī)模不大 但還可向上發(fā)展 整合 3 4 5 層 進(jìn)一步還可以與南面的金茂禮都連成一起 作為一個 整體商業(yè)項目推廣 項目規(guī)模近二萬 從而使項目達(dá)到一定的規(guī) 模 而與南面的金茂禮都之間的廣場則成為室內(nèi)廣場 如此規(guī)模的 室內(nèi)廣場是產(chǎn)品推廣 發(fā)布的最佳場所 優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 整合項目可利用的一切有利的資源 使項目更具競爭力 投入 資金改造 充分發(fā)揮項目的潛力 人氣優(yōu)勢人氣優(yōu)勢 華強北每日近百萬的人流量 為本項目帶來極大的人氣與人流 優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 人流 人氣是今后經(jīng)營的最大支持 大量的人流能提供給目標(biāo) 客戶信心的保證 自有物業(yè)的優(yōu)勢自有物業(yè)的優(yōu)勢 商業(yè)詐騙時有發(fā)生 并且在本項目也曾發(fā)生過 公司已經(jīng)把物 WWW B2B98 COM 業(yè)買下 以自有物業(yè)招商 自有物業(yè)是對供應(yīng)商的最直接的信心保 證 不管是招商經(jīng)營還是自營均是 優(yōu)勢應(yīng)用 優(yōu)勢應(yīng)用 利用自有物業(yè)作為項目推廣的宣傳賣點之一 樹立客戶對項目 的信心 3 3 劣勢分析 劣勢分析 W 項目規(guī)模較小項目規(guī)模較小 目前項目一樓大部分以街鋪形式出租 剩下為內(nèi)部不利經(jīng)營部 分兩層總共可出租面積約 3500 平方米 單層面積僅 2200 規(guī)模 過小不利于項目的推廣 應(yīng)對措施應(yīng)對措施 由于項目有拓展空間 向上 向南可擴大項目經(jīng)營規(guī)模 所在路段交通環(huán)境差所在路段交通環(huán)境差 項目緊靠的振興路為單行線 只能從東向西走 由于道路是多 年前規(guī)劃建設(shè)的 當(dāng)初只是工業(yè)區(qū)的內(nèi)部道路 道路較窄 通行能 力小 華強北由于人流 車流大 是深圳交通狀況較差的區(qū)域 目 前政府對華強北報交通整治已收到一定的效果 項目形象較差項目形象較差 由于是多年前建設(shè)的樓宇 并且樓上為辦公及廠房用 外立面 已經(jīng)陳舊 甚至有部分外墻已經(jīng)開始脫落 項目外觀雜亂形象較差 應(yīng)對措施 應(yīng)對措施 WWW B2B98 COM 對項目投入資金進(jìn)行整治裝修 地段地段 項目雖處于華強商業(yè)區(qū)范圍 但卻是商業(yè)區(qū)的邊緣位置 相對 于華強北商業(yè)區(qū)其他物業(yè)相比 地段處于劣勢 3 4 機會分析 機會分析 O 華強北商圈華強北商圈 華強北商圈巨大的人量 每年數(shù)百億的市場銷售份額 經(jīng)營任 何產(chǎn)品均有成功的可能 華強北在全國的影響力近年越來越大 市 場銷售額近年飛速上升 是商業(yè)經(jīng)營的金礦 是產(chǎn)品走向全國的平 臺 吸引無數(shù)的商家前來投資 機會挖掘 機會挖掘 目前華強北的商業(yè)正在升級換代進(jìn)行中 抓住華強北調(diào)整的時 機 是本項目成功的機會 細(xì)分經(jīng)營市場 進(jìn)行獨特的市場定位細(xì)分經(jīng)營市場 進(jìn)行獨特的市場定位 細(xì)分目標(biāo)市場 選定適合企業(yè)發(fā)展的市場是目前企業(yè)成功的關(guān) 鍵 在華強北商圈這樣業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)區(qū) 對市場進(jìn)行細(xì)分是非常 必要的 尋找獨特的市場定位是使項目成功的機會更大 機會挖掘 機會挖掘 對華強北進(jìn)行深入的調(diào)查研究 為項目定位正確選項取得是一 手資料 為項目取得成功奠定基礎(chǔ) 3 5 威脅分析 威脅分析 T 華強北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營全面華強北商業(yè)區(qū)的經(jīng)營全面 WWW B2B98 COM 華強北人流雖然很多 每年的銷售額也非常高 是商業(yè)經(jīng)營的 好地方 但也因為如此 吸引無數(shù)商家在此經(jīng)營 使華強北成為 全國業(yè)態(tài)最齊全的商業(yè) 在華強北經(jīng)營的競爭非常激烈 其程度 是其他地方難以相比的 在華強北經(jīng)營沒有一定的實力與特色是 難以生存的 華強北雖是商業(yè)經(jīng)營的金礦 也是商業(yè)經(jīng)營的陷阱 華強北商業(yè)大型新項目啟動 對本項目有直接威脅華強北商業(yè)大型新項目啟動 對本項目有直接威脅 華強北原是一個老工業(yè)區(qū) 在經(jīng)濟發(fā)展的過程中逐步形成了 一個商業(yè)中心 政府對華強北進(jìn)行了大力規(guī)劃改造 把華強北由 多層建筑為主變成了以高層建筑群為主 目前正在進(jìn)行大規(guī)模的 舊城改造 茂業(yè)東方時代廣場二期 華強廣場 中原廣場等多個 項目正在啟動 項目規(guī)模少則數(shù)萬平方米 多則數(shù)十萬平方米 華強北商業(yè)規(guī)模還在不斷的增量中 項目以往經(jīng)營的不成功留下的暗影項目以往經(jīng)營的不成功留下的暗影 本項目以往的多次經(jīng)營失敗 給予商戶這里不適合商業(yè)經(jīng)營的 感覺 當(dāng)然以往的經(jīng)營失敗是多方面的原因 并非完全是地段的原 因 但對項目的經(jīng)營還是會有一定的負(fù)面影響的 特別是美媚城的 經(jīng)營教訓(xùn)對項目影響更大 二 項目經(jīng)營選項分析二 項目經(jīng)營選項分析 2 1 百貨商店百貨商店 項目經(jīng)營規(guī)模較小 華強北的百貨商場很多 如萬佳百貨 茂 WWW B2B98 COM 業(yè)百貨 群星廣場 銅鑼灣百貨 東方時尚 天虹商場 新一佳 曼哈等眾多商場 不管是從規(guī)模還是地段 本項目均處劣勢 經(jīng)營 百貨商店本項目成功的可能很低 不適合本項目的發(fā)展 2 2 專業(yè)市場專業(yè)市場 華強北是電子專業(yè)市場經(jīng)營最成功的商業(yè)區(qū) 華強北的電子專 業(yè)市場很集中 并且每一家的規(guī)模都比較大 本項目雖處華強北商 業(yè)區(qū) 但是處于商業(yè)區(qū)的邊緣 離華強北集中的電子專業(yè)市場較遠(yuǎn) 使項目經(jīng)營華強北的強項項目的成功可能較低 華強北曾出現(xiàn)過兩 個服裝市場 但經(jīng)營不成功 這與服裝業(yè)在深圳的總體經(jīng)營有關(guān) 深圳服裝業(yè)是一個以做品牌為主的行業(yè) 而以批發(fā)為主的服裝批發(fā) 市場不適合運作品牌服裝 如深圳曾經(jīng)出現(xiàn)的萬眾城 福中福 東 方巴黎等服裝批發(fā)市場的不成功 其市場要不轉(zhuǎn)型 要不就變成以 零售中低檔產(chǎn)品的小商品市場 并且專業(yè)市場是以規(guī)模來贏得市場 的 所以傳統(tǒng)的專業(yè)市場不適合本項目的發(fā)展 2 3 專業(yè)賣場專業(yè)賣場 專業(yè)大賣場是以超市大賣場的方式經(jīng)營專門產(chǎn)品 是近年發(fā)展 最快的業(yè)態(tài)之一 是經(jīng)營細(xì)分的結(jié)果 近年以家具 建材 裝飾材 料 家電 數(shù)碼通訊產(chǎn)品最為突出 家具 建材對物業(yè)的硬件要求 比較嚴(yán)格 本項目不具備條件 不適合發(fā)展該類賣場 家電 數(shù)碼 通訊產(chǎn)品為電子產(chǎn)品 是華強北商業(yè)中心叫響全國的拳頭產(chǎn)品 在 華強北路上已匯集國內(nèi)主要的家電大賣場連鎖企業(yè)的家電賣場 本 項目經(jīng)營家電無競爭優(yōu)勢 數(shù)碼通訊產(chǎn)品大賣場在華強北的數(shù)量之 WWW B2B98 COM 多勝于全國任何地方 本項目地段處于劣勢的條件下 不適合發(fā)展 此類賣場 本項目規(guī)模較小 地段相對較偏 是比較適合專業(yè)賣場 的地方 選項適合選擇相對較冷門的產(chǎn)品 如匯集辦公產(chǎn)品一站式 的大賣場 2 4 餐飲娛樂餐飲娛樂 華強北商業(yè)區(qū)是深圳餐飲業(yè)最多 最全的地區(qū) 項目南部的京 華吧街是最近推出的餐飲 酒吧一條街 相對較偏的地方是比較適 合發(fā)展餐飲娛樂業(yè) 雖然本項目不處于華強北商業(yè)區(qū)的幾個主要餐 飲匯集區(qū) 但從地段來看 本項目是較適合發(fā)展餐飲娛樂 只是餐 飲業(yè)變化比較快 在華強北的競爭很激烈 本項目成功有一定難度 2 5 經(jīng)營思路的提出 經(jīng)營思路的提出 通過對市場的調(diào)查及項目的分析及本項目的實際情況認(rèn)為 本 項目以招商經(jīng)營為先 通過成功招商經(jīng)營后再推出銷售經(jīng)營權(quán)的總 體策略 項目重點放在經(jīng)營上 就項目的經(jīng)營選項提出如下經(jīng)營設(shè) 想 推薦設(shè)想推薦設(shè)想 中國時尚品牌推介中心中國時尚品牌推介中心 以深圳堅持做品牌的 行業(yè)市場特點 挖掘華強北商業(yè)中心作為產(chǎn)品通向全國的橋頭堡優(yōu) 勢 在華強北打造全國首個中國原創(chuàng)品牌基地中國原創(chuàng)品牌基地 以品牌展示與零售 相結(jié)合 提供品牌策劃 品牌推廣等增值服務(wù)為一體的品牌推介中 心 項目以經(jīng)營服裝 鞋業(yè) 飾品 化妝品等中國原創(chuàng)品牌產(chǎn)品 進(jìn)場產(chǎn)品須為中國企業(yè) 含港澳臺企業(yè) 推出的原創(chuàng)品牌 以統(tǒng)一 WWW B2B98 COM 管理 獨立經(jīng)營為商場的經(jīng)營管理方式 類似女人世界名店的管理 方式 優(yōu)點優(yōu)點 1 做品牌利于企業(yè)的長期發(fā)展 獲取較高的經(jīng)濟效益 2 填補市場的空白 3 利于一步的經(jīng)營權(quán)銷售 缺點 缺點 須投入較多的資金進(jìn)行工程改造 備選設(shè)想備選設(shè)想1 女性主題商場 女人的錢是最好賺的 這是所有 商家共識 在深圳這個年輕女性占多數(shù)的特大型城市 女性主題是 最具生命力的商場 項目可以以 搜美堂 暫定名 為名 以 做 女人的百寶盒 為商場的特色理念 商場采用統(tǒng)一管理 獨立經(jīng)營 的經(jīng)營管理方式 優(yōu)點優(yōu)點 1 資金投入少 見效快 由于原美媚城同為女性主題商 場 無須投入大量的資金進(jìn)行工程改造 只作適當(dāng)?shù)?整改即可投入使用 2 利于下一步的經(jīng)營權(quán)銷售 缺點 缺點 女性用品是大部分商場的重點商品 所占比重都很大 所以同類競爭很激烈 項目要取得非常成功不易 備選設(shè)想備選設(shè)想2 辦公超市 華強北周邊企業(yè)云集 對辦公設(shè)備 耗材的需求很大 項目打造深圳最具規(guī)模 產(chǎn)品最齊全的辦公用品 超市 以一站式辦公用品商場為核心競爭力 優(yōu)點 優(yōu)點 填補市場空白 項目經(jīng)營成功的機會很大 缺點 缺點 1 此設(shè)想為自營為主 公司需投入較大的資金 收益來 WWW B2B98 COM 自產(chǎn)品銷售的利潤 2 本設(shè)想主要是從經(jīng)營角度考慮 對下步經(jīng)營權(quán)的銷售 不利 備選設(shè)想備選設(shè)想3 匯食港 定位為美食休閑娛樂中心 以特色餐 廳 酒吧 保健休閑中心為招商對象 優(yōu)點 優(yōu)點 1 華強北人流大 對餐飲的需求大 而且本項目相對較 偏 比較適合發(fā)展餐飲娛樂業(yè) 2 餐飲娛樂的經(jīng)營占地較大 項目只需出租與幾家經(jīng)營者 甚至一家 即可 操作相對容易 缺點 缺點 1 由于華強北餐廳很多 經(jīng)營成功的難度較大 招商也不易 成功 2 由于各店承租的面積相對較大 能承受的租金相對較低 企業(yè)收益會較低 小結(jié) 小結(jié) 與貴司充分溝通后 根據(jù)項目的實際情況 確定備選設(shè)想與貴司充分溝通后 根據(jù)項目的實際情況 確定備選設(shè)想 1 為項目發(fā)展的總體思路 項目定位女性主題商場 項目的籌備將根為項目發(fā)展的總體思路 項目定位女性主題商場 項目的籌備將根 據(jù)這一人總體思路展開 據(jù)這一人總體思路展開 三 項目定位三 項目定位 1 項目整體定位 立足華強北商圈 服務(wù)華強北 做深圳最具個性與競爭力的純 女性主題商場 努力成為深圳女性主題商場中的佼佼者 WWW B2B98 COM 2 項目功能定位 女性特色商品的集散地 個性化商品的購物天堂 3 項目形象宣傳定位 搜盡天下美女愛物 做女人的百寶箱 作為商場的核心主 題定位 突出項目專業(yè)為女性服務(wù)的特色主題 招商期及商場經(jīng)營 初期強調(diào)自有物業(yè)投巨資整改經(jīng)營主題商場 4 商圈定位 以華強北區(qū)域為服務(wù)的核心 立足華強北商圈 5 目標(biāo)消費者定位 以華強北及附近地區(qū)上班的年輕女性為基礎(chǔ) 鎖定 16 30 歲的 女性消費者 月收入在 800 1500 元的消費者占 65 以上 月收入 1500 3000 元的消費者占 30 其他消費者占用 5 6 項目商品檔次 商場以中低檔為基礎(chǔ) 合理進(jìn)行中檔商品與中低檔商品的配比 7 項目管理 項目運作采用以招商經(jīng)營 商戶在約定的范圍內(nèi)獨立經(jīng)營 商 場統(tǒng)一管理 統(tǒng)一形象 統(tǒng)一營銷 吸收大百貨的統(tǒng)一性及市場經(jīng) 營的靈活性相結(jié)合 開創(chuàng)新一代主題商場管理模式 WWW B2B98 COM 招商篇招商篇 一 招商范圍一 招商范圍 依據(jù)項目的定位 本商場作為女性主題商場 所有經(jīng)營項目均 針對女性而設(shè) 本商場采用招商經(jīng)營 商戶獨立經(jīng)營 對商戶的經(jīng) 營內(nèi)容不作強硬的控制 只要是針對女性的商品均可經(jīng)營 商場不 作品類統(tǒng)一規(guī)劃 只作指導(dǎo)性建議 本項目的招商范圍為 服裝 精品 飾品 皮具 鞋業(yè) 箱包 化妝品 美容院 經(jīng)營及招商重 點為服裝與精品 二 招商區(qū)域二 招商區(qū)域 東門及華強北是深圳時尚 個性化商品的集散地 有數(shù)以萬計 的經(jīng)營者 不泛適合本商場定位的經(jīng)營者 是本商場的招商主要地 區(qū) 三 招商條件三 招商條件 1 基本租金 基本租金 本商場按一樓均價 200 元 月擬定租金 二樓均價 150 元 月擬定租金 商場根據(jù)各商鋪的具體位置分別定價 具體定價略 2 合作條件 合作條件 合同一年一簽 合同簽訂時收取二個月押金及一個月租金 WWW B2B98 COM 3 優(yōu)惠政策 優(yōu)惠政策 支持商家經(jīng)營 放水養(yǎng)魚 是運作商業(yè)物業(yè)一貫有效做法 對于一個新開的商場 給予商家一定的優(yōu)惠政策 支持其經(jīng)營走上 正軌 為此 對經(jīng)營者給予二個月的免租優(yōu)惠政策 4 其他費用 其他費用 對于物業(yè)管理 水電費 空調(diào)費 廣告費等各種其他雜費采用 一費制 按 30 元 月的標(biāo)準(zhǔn)收取 四 招商原則四 招商原則 搜美堂招商實行搜美堂招商實行 四個優(yōu)先四個優(yōu)先 的原則的原則 1 廠家優(yōu)先 廠家直接合作優(yōu)先答約 2 名優(yōu)品牌優(yōu)先 國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn) 3 獨家經(jīng)營優(yōu)先 品牌在本區(qū)域獨家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn) 4 特色項目優(yōu)先 擁有特色經(jīng)營項目的商業(yè)機構(gòu)優(yōu)先引進(jìn) 五 招商策略五 招商策略 1 充分現(xiàn)有客戶資源 充分現(xiàn)有客戶資源 我商業(yè)策劃團(tuán)隊成員在深圳從事招商 商業(yè)營運管理工作多年 擁有一大批現(xiàn)成的客戶資料 充分利用招商人員的客戶資料是商場 開業(yè)籌備工作取得順利完成的最有效辦法 充分利用現(xiàn)有客戶資源 網(wǎng)絡(luò) 是本項目招商取得成功的關(guān)鍵所在 WWW B2B98 COM 2 廣告宣傳 形象包裝 廣告宣傳 形象包裝 今時今日 已經(jīng)不是酒香不怕巷子深的年代 一個成功經(jīng)營的 商場少不了廣告宣傳的投入 本商場的廣告的目的是為了招商 但 廣告宣傳的對象應(yīng)放在目標(biāo)消費者身上 我們通過廣告宣傳及形象 包裝可以達(dá)到 吸引附合定位的商家的注意 引起其發(fā)生興趣 進(jìn)而加盟商場 樹立商家的經(jīng)營信心 增加商家對我們的信任 吸引目標(biāo)消費者 為商場成功經(jīng)營打下基礎(chǔ) 具體廣告策劃方案見廣告篇 3 3 優(yōu)惠政策的合理利用 優(yōu)惠政策的合理利用 合理利用優(yōu)惠政策是吸引商家按時進(jìn)場的有效手段 對不同商 家分別對待是招商成功的有效手段之一 對于經(jīng)營項目競爭力強 品牌好 需求面積較大者給予較多的優(yōu)惠 反之給予的優(yōu)惠就少 另外 通過限時 限量推出優(yōu)惠政策 如在開始招商時推出限時優(yōu) 惠 在招商正式開始一周內(nèi)給予較多的優(yōu)惠 在招商率過半時推出 限量優(yōu)惠 推出 20 30 間較多優(yōu)惠的商鋪招商 所有優(yōu)惠均在租 金總目標(biāo)及優(yōu)惠政策控制范圍內(nèi) 六 招商運作流程 六 招商運作流程 一 對目標(biāo)客戶 一 對目標(biāo)客戶 1 招商人員與客戶接觸 進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談 填寫 客戶談判表 2 客戶有初步合作意向后到現(xiàn)場看場地 看場地前要先到場 WWW B2B98 COM 地所屬樓層負(fù)責(zé)人處詢問該場地是否為其他客戶預(yù)留并確認(rèn) 該場地尚未簽約 3 客戶確定合作意向后 到招商部辦公室簽訂 合作意向書 由招商部負(fù)責(zé)人簽字后 然后交財務(wù)部蓋章 4 在 合作意向書 有效期內(nèi) 簽訂 招商合同 客戶要 提供合同中要求的必備文件 我方先由場地所屬的招商部負(fù) 責(zé)人簽字后 然后交財務(wù)部蓋章 合同文本與必備文件及 客戶檔案 一起收存 5 簽訂 合作意向書 及 招商合同 后 要辦理簽約登記 并在第一時間在招商進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場地 二 對直接到訪的客戶 二 對直接到訪的客戶 1 客戶直接到招商部 前臺接待員首先接待 問明客戶意向 引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū)域 通知相關(guān)的招商經(jīng)理接待 2 招商人員與客戶接觸 了解客戶欲經(jīng)營品類的基本信息 填寫 客戶談判表 3 客戶談判表 經(jīng)相關(guān)的招商部負(fù)責(zé)人認(rèn)可后 招商人員 與客戶進(jìn)行合作條件洽談 客戶有了初步合作意向后 具體操作同 對目標(biāo)客戶對目標(biāo)客戶 中的 2 5 條 WWW B2B98 COM 招商流程示意圖招商流程示意圖 目標(biāo)客戶 招商人員與客戶接觸 了解客戶欲 經(jīng)營品類的基本信息 填寫 客戶 談判表 報相關(guān)的經(jīng)營部負(fù)責(zé)人處 審批 帶客戶看場地 可應(yīng)客戶要求拿米尺實地 丈量經(jīng)營場地的面積 在招商部辦公室 雙方簽訂 合 作意向書 由招商部負(fù)責(zé)人簽 字 然后由總經(jīng)理簽字后交財務(wù) 部蓋章 在招商辦公室 雙方簽訂 招商 合同 核驗必備文件 填制合 同文本 雙方簽字 由招商部簽 字 然后交財務(wù)部蓋章 辦理簽約登記 在進(jìn)度表上標(biāo)注已租出的場地 客戶到招商部客戶到招商部 客戶有初步合作意向 看現(xiàn)場客戶有初步合作意向 看現(xiàn)場 客戶明確合作意向客戶明確合作意向 直接到訪的客戶 在在 合作意向書合作意向書 有效期內(nèi)有效期內(nèi) 第一時間第一時間 前臺接待員首先接待 問明客戶 意向 引領(lǐng)客戶到相應(yīng)的招商區(qū) 域 通知相關(guān)的招商人員接待 確認(rèn)場地未簽約或未預(yù)留確認(rèn)場地未簽約或未預(yù)留 到場地所屬的招商部負(fù)責(zé)人處詢問客戶有意向 的場地是否已為其他客戶預(yù)留 并確 認(rèn)場地是否已簽約 合同執(zhí)行 與客戶接觸 進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談 填寫 客戶檔案表 同意同意 WWW B2B98 COM 七 招商目標(biāo)及總體計劃七 招商目標(biāo)及總體計劃 商場的開業(yè)籌備一般在三個月左右 本商場可以按 2005 年 6 月 18 日開業(yè)的總體目標(biāo)計劃各項工作 本項目預(yù)計正式招商時間為 1 個半月到二個月 正式招商前要約需二周時間 從人員進(jìn)場開始 進(jìn)行招商準(zhǔn)備工作 開業(yè)時預(yù)計進(jìn)場率達(dá) 90 以上 八 招商準(zhǔn)備相關(guān)工作八 招商準(zhǔn)備相關(guān)工作 商業(yè)的運作是一個系統(tǒng)的工作 雖然本項目的經(jīng)營方式傾向于 市場制 但要商場具競爭力 商場吸收大百貨的管理及營銷手段 本商場除商品經(jīng)營管理外 其他需按大商業(yè)的運作 項目要成功操 作需做好充分的招商準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作約需二周 在正式招商前 須完成如下工作 1 出具項目整改后的效果圖 包括外立面 門頭 商場內(nèi)部 廣場 等多幅 2 設(shè)計商場全套 CIS 3 設(shè)計制作招商所需的資料 宣傳資料 展板 現(xiàn)場布置 4 出具商場的平面規(guī)劃圖 5 確定各商鋪的價格 面積及優(yōu)惠辦法 6 商場管理機構(gòu)的設(shè)置及運作程序的確定 7 完成招商簽約的各類文件 意向書 租貸合同 的起草 印刷 8 完成商場針對戶的其他各類管理文件 管理合同 消防責(zé)任書 裝修管理辦法 商戶管理手冊 WWW B2B98 COM 管理篇管理篇 一 商業(yè)管理宗旨一 商業(yè)管理宗旨 1 維護(hù)良好的整體形象和秩序 2 確保消費者滿意 3 使物業(yè)保值增值 4 為業(yè)主創(chuàng)造最大贏利機會 二 經(jīng)營管理方面二 經(jīng)營管理方面 1 商場形象管理 對商場進(jìn)行統(tǒng)一的形象 CIS 策劃和管 理 以確保商場良好的形象和信譽 1 理念設(shè)計 MI 發(fā)展目標(biāo) 經(jīng)營定位 商場理念 廣告宣傳語等 2 行為設(shè)計 BI 經(jīng)營守則 店員儀容儀表 著裝規(guī) 范 禮貌用語 行為規(guī)范等 3 視覺設(shè)計 VI 標(biāo)準(zhǔn)色 店標(biāo) 店旗 胸牌 包裝 袋 印刷品 辦公用品等 2 銷售現(xiàn)場管理 對銷售現(xiàn)場進(jìn)行統(tǒng)一 有序 科學(xué)的 管理 確保良好 美觀的銷售環(huán)境和秩序 1 店鋪裝潢 統(tǒng)一規(guī)定和要求 不得隨意裝修 應(yīng)維 持商場的整體形象 WWW B2B98 COM 2 貨架使用 使用較為高檔和美觀的開架式貨架 并 按規(guī)定擺放 3 商品陳列 按規(guī)定對商品進(jìn)行陳列擺放 不得占用 過道和亂堆亂放 4 店內(nèi)廣告 店內(nèi)品牌和商品文選宣傳 POP 等 按 規(guī)定設(shè)計展示 不得亂貼亂掛 5 現(xiàn)場促銷 促銷活動應(yīng)遵守商業(yè)街的統(tǒng)一規(guī)定和要 求 不得破壞商場正常的經(jīng)營秩序 3 市場營銷推廣 1 營銷策劃 制定商場整體營銷和競爭策略 制定全 年和階段性的市場推廣計劃 2 宣傳促銷 對商場進(jìn)行統(tǒng)一 有效的宣傳推廣 舉 辦整體和主題促銷活動 3 品牌演繹 傳播品牌故事 品牌時尚 舉辦品牌推 廣 時裝表演 沙龍等活動 4 顧客服務(wù)規(guī)范 1 售前服務(wù) 提倡主動 微笑和站立服務(wù) 但不得爭 客 搶客 2 售中服務(wù) 耐心熱情介紹 禮貌迎送顧客 但不得 強行買賣 嚴(yán)禁與顧客爭吵 3 售后服務(wù) 質(zhì)量三包 送貨安裝跟蹤服務(wù)等 5 經(jīng)營指導(dǎo)管理 WWW B2B98 COM 1 教育輔導(dǎo) 專家講習(xí) 經(jīng)營者交流會 店員培訓(xùn) 外出觀摩 銷售服務(wù)與建議等 2 銷售協(xié)助 提供營銷策略 宣傳展示 商品陳列 店頭促銷等協(xié)助服務(wù) 3 信息服務(wù) 為經(jīng)營者提供國家政策 市場動態(tài) 競 爭狀況等信息服務(wù) 6 租戶調(diào)整 替換不合理或無法繼續(xù)營運的租賃經(jīng)營戶 三 經(jīng)營服務(wù)方面三 經(jīng)營服務(wù)方面 1 生活服務(wù) 提供就餐 休閑 娛樂 商租房 店鋪租 房等方面的服務(wù) 2 辦公服務(wù) 提供傳真 文印 電子郵件 會議 信件 收發(fā) 書報訂閱等服務(wù) 3 專案服務(wù) 為品牌提供策劃設(shè)計 陳列展示 廣告宣 傳 市場推廣等度身訂做服務(wù) 4 辦證服務(wù) 為經(jīng)營者提供必要的工商 稅收 許可證 辦理服務(wù)及爭取稅費優(yōu)惠 5 人事服務(wù) 為經(jīng)營者提供人員招聘 培訓(xùn) 管理 檔 案等服務(wù) 6 其它服務(wù) 提供經(jīng)營者所需要的其它服務(wù) 為經(jīng)營者 創(chuàng)造最大的方便條件和贏利機會 通過科學(xué) 有效的管 WWW B2B98 COM 理和有針對性的專業(yè)服務(wù) 形成 統(tǒng)一形象 統(tǒng)一宣傳 統(tǒng)一促銷 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一協(xié)調(diào) 五個統(tǒng)一樹立搜美堂 良好的品牌形象和信譽 提高經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平 形成 1 1 2 的整體合力 創(chuàng)造搜美堂最大的競爭優(yōu)勢和 顧客滿意度 提升每個經(jīng)營者的銷售業(yè)績 四 項目管理結(jié)構(gòu)四 項目管理結(jié)構(gòu) 根據(jù)項目的具體情況 以精簡實用的原則對本項目運作組織機 構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃 建議設(shè)立四個部門 見上圖 管理部 此部門是本項目運作的核心部門 負(fù)責(zé)商場的營運管 理 新商家的引進(jìn) 設(shè)立二級部門 企劃部 負(fù)責(zé)廣告宣傳 市場 信息收集 定時策劃促銷活動 更換場內(nèi)布置及宣傳品 財務(wù)部 負(fù)責(zé)租金 管理費等種類費用的收取及日常財務(wù)管理 保安部 負(fù)責(zé)的安全防護(hù)工作 總經(jīng)理 管理部財務(wù)部保安部物業(yè)部 樓 層 經(jīng) 理 企 劃 部 WWW B2B98 COM 物業(yè)部 主要負(fù)責(zé)商場的物業(yè)管理 排污 供水 供電 機電 設(shè)施維護(hù) 日常裝飾施工審批及總控室工作安排 五 人員配置五 人員配置 本項目全面啟動后員工總?cè)藬?shù)約 28 人 各部門人員設(shè)置如下 管理部設(shè)總監(jiān) 1 名 樓層經(jīng)理 2 人 企劃 2 人 財務(wù)部設(shè)會計及出納各 1 人 保安部設(shè)隊長 1 人 保安 8 12 人 物業(yè)部設(shè)主任 1 名 水電工 保潔員等其他共約 8 人 辦公室另設(shè)前臺文員 1 名 WWW B2B98 COM 廣告宣傳篇廣告宣傳篇 一 廣告目標(biāo)一 廣告目標(biāo) 通過廣告宣傳活動 達(dá)到創(chuàng)立商場的知名度 樹立商場的形象 通過廣告宣傳活動 吸引目標(biāo)消費者 為商場的經(jīng)營打下基礎(chǔ) 樹 立商戶的對項目的信心 使項目的招商取得成功 二 廣告宣傳受眾二 廣告宣傳受眾 通過傳達(dá)信息給消費者來間接為招商服務(wù) 目標(biāo)消費者是我們 廣告的受眾 我們的一切廣告活動主要是針對消費者 針對商戶的 招商信息為次要廣告 三 廣告媒介選擇三 廣告媒介選擇 由于商場的規(guī)模較少 能夠投入的廣告費可能不會很多 而商 場的商圈定位是服務(wù)華強北上班一族 在廣告媒體上主要依靠戶外 廣告牌 所選擇的廣告媒介建議如下 1 廣告牌 廣告牌 本商場物業(yè)外墻及樓頂 振興路東段 即華強北路與上步路之間的振興路 能使用的各 類燈箱 廣告牌 華強北商圈能使的各類廣告牌 2 報紙 報紙 WWW B2B98 COM 選擇深圳晚報及晶報等費用較低的大眾媒體 商場類是報紙廣 告內(nèi)費用較低的一種 由于商場的籌備時間較短 在招商開始的二 周內(nèi)開始上商場的報紙廣告 主要是商場的形象宣傳 上報紙廣告 時與報社聯(lián)合舉辦較有社會影響力的活動 3 宣傳印刷品 宣傳印刷品 宣傳印刷品主要是針對招商的 設(shè)計招商手冊及招商宣傳單 4 活動 活動 策劃 搜美堂杯 誰是美媚的最愛 評選活動 策劃 搜美堂深圳最具個性女性用品專賣店搜尋活動 通過活動傳播商場信息 擴大商場的知名度 5 現(xiàn)場形象包裝 現(xiàn)場形象包裝 運用條幅 彩旗 展板等對物業(yè)及招商現(xiàn)場進(jìn)行形象包裝 通 過現(xiàn)場包裝渲染現(xiàn)場氛圍 6 小禮品 小禮品 通過贈送印有商場 logo 名稱及其他宣傳商場形象的小禮品 同時宣傳商場形象 四 廣告方案四 廣告方案 1 廣告牌 廣告牌 以商場內(nèi)裝飾效果圖 或其他精美圖片 為背景 美女 商場 logo 名稱 商場的經(jīng)營主題 搜盡美女愛物 做女人的百寶箱 2 報紙 報紙 WWW B2B98 COM 以半版 套紅的廣告方式 在正式招商開始后第二周至開業(yè)前 二周 約一個半月 每周一版形象廣告 開業(yè)前二周每周二 三版 開業(yè)廣告 具體報版廣告略 3 印刷品 印刷品 招商手冊 招商手冊 設(shè)計約十六個版面 6 頁 印刷精美的招商手冊 規(guī)格為 32 開 用書紙印刷 封皮用 150 克左右的紙 內(nèi)文用 100 克左右