與浙江順益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾.doc

浙江省樂清市樂城鎮(zhèn)石馬村村民委員會與浙江順益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案 裁判摘要 根據(jù)中華人民共和國村民委員會組織法第十八條、第十九條的規(guī)定，村民會議由村民委員會召集，對于涉及村民利益的事項(xiàng)和村民會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)，村民委員會必須提請村民會議討論決定后方可辦理。村民委員會經(jīng)依法召集村民會議討論決定后與他人訂立的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。中華人民共和國最高人民法院民事判決書（2006）民一終字第59號 上訴人（原審原告）：浙江省樂清市樂成鎮(zhèn)石馬北村村民委員會，住所地：浙江省樂清市樂成鎮(zhèn)石馬北村。 法定代表人：李龍康，村委會主任。 委托代理人：陳旭，北京市隆安律師事務(wù)所律師。 委托代理人：趙洪石，北京市隆安律師事務(wù)所律師。 被上訴人（原審被告）：浙江順益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：浙江省瑞安市安陽鎮(zhèn)萬松東路283弄1幢。 法定代表人：余和平，董事長。 委托代理人：劉心穩(wěn)，北京市廣住律師事務(wù)所律師。 委托代理人：徐波，北京市廣住律師事務(wù)所律師。 上訴人浙江省樂清市樂成鎮(zhèn)石馬北村村民委員會（以下簡稱村委會）與被上訴人浙江順益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱順益公司）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，浙江省高級人民法院于2006年5月18日作出（2005）浙民一初字第7號民事判決。村委會不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2006年11月8日開庭審理了本案。村委會的委托代理人陳旭、趙洪石，順益公司的法定代表人余和平，委托代理人劉心穩(wěn)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院經(jīng)審理查明：2003年1月，村委會集體所有的土地700余畝被樂清市國土資源局征用，樂清市國土資源局返還村委會留用地指標(biāo)70畝，其中包括雙方訟爭的C-c41地塊（以下簡稱7號地塊），作為村委會從事開發(fā)經(jīng)營、興辦企業(yè)及村民住宅用地。由于土地被征用后，土地承包戶強(qiáng)烈要求補(bǔ)足每畝30萬元的補(bǔ)償款，故村委會經(jīng)村民代表會議討論，決定開發(fā)7號地塊，以解決土地承包戶的補(bǔ)償款問題。村委會與瑞安市匯通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱匯通公司）多次協(xié)商開發(fā)該地塊。經(jīng)村委會村民代表會議討論后，村委會與匯通公司先后于2003年8月30日、9月9日、10月16日簽訂了三份協(xié)議書。其中8月30日的協(xié)議書載明，雙方就7號地塊（約12.27畝，以附圖為準(zhǔn)）掛牌出讓有關(guān)問題達(dá)成如下協(xié)議：1、確保村委會該地塊土地出讓凈值5000萬元，即無論匯通公司以任何價(jià)格取得該地，均應(yīng)凈付給村委會5000萬元。涉及該地塊的政策等規(guī)定及政策或其他一切因素的變化而產(chǎn)生的任何權(quán)利與義務(wù)均與村委會無關(guān)。2、若掛牌出讓時(shí)其他公司取得該地塊，村委會凈得出讓金少于5000萬元，不足部分由匯通公司補(bǔ)足；村委會凈得出讓金多于5000萬元，多余部分雙方各半分成。3、本協(xié)議簽訂后，匯通公司于2003年9月10日前付給村委會保證金3000萬元（包括已收700萬元），掛牌結(jié)束后多退少補(bǔ)。匯通公司承諾本協(xié)議簽訂后約6個(gè)月完成該地塊出讓。4、本協(xié)議雙方各執(zhí)一份為憑。9月9日的協(xié)議書載明，村委會承諾擁有7號地塊合法使用權(quán)，面積約為12.27畝，經(jīng)村民代表大會決議，決定與匯通公司合作開發(fā)。為此，雙方就相關(guān)事宜形成協(xié)議如下：1、村委會提供上述土地使用權(quán)，匯通公司提供資金、技術(shù)、管理經(jīng)營資源等為主進(jìn)行開發(fā)事宜，雙方共同開發(fā)上述土地，然后按約定比例分成。2、為表示合作誠意，匯通公司先行支付3000萬元前期資金到村委會賬戶，用于處理前期合作的相關(guān)費(fèi)用等。3、匯通公司即日起抽調(diào)組織人員，對土地進(jìn)行勘察、測量、設(shè)計(jì)，完成相關(guān)經(jīng)營技術(shù)數(shù)據(jù)和圖紙，并進(jìn)行必要的策劃和廣告，以提升該地塊的商業(yè)價(jià)值。4、合作的相關(guān)詳細(xì)事宜，另行協(xié)商。在詳細(xì)協(xié)議達(dá)成前，雙方合作事宜必須不停止執(zhí)行。2003年10月16日的協(xié)議書載明，村委會擁有一塊被國家征用的返回地，面積約為12.27畝，規(guī)劃編號為7號地塊。對該地塊，村委會承諾持有合法使用權(quán)。村委會經(jīng)多次召開村民代表大會決議，決定與匯通公司共同合作開發(fā)該地塊。為此，匯通公司支付村委會3000萬元，同時(shí)，抽調(diào)人員進(jìn)行合作開發(fā)的咨詢、設(shè)計(jì)、勘察、策劃等工作，基本完成開發(fā)實(shí)施前的所有工作，使該地塊價(jià)值得以大幅度提升?，F(xiàn)村委會提出，該地塊按樂清市土地主管機(jī)關(guān)要求，必須“掛牌”出讓，由此，必須對雙方合作事宜重新進(jìn)行協(xié)商。村委會經(jīng)村民代表大會決議后，重新與匯通公司達(dá)成如下協(xié)議：1、為了使雙方合作事務(wù)繼續(xù)下去，匯通公司參與樂清市土地主管機(jī)關(guān)就上述地塊掛牌出讓的競投。如由匯通公司取得該地塊權(quán)屬，鑒于雙方合作前匯通公司投入人、財(cái)?shù)仁沟貎r(jià)上升等因素，雙方約定：不論土地主管機(jī)關(guān)掛牌出讓后返給村委會多少數(shù)額的土地出讓款項(xiàng)，村委會凈得額為5000萬元，多余部分作為匯通公司此前合作過程的投入和努力的受益分成，此款連同匯通公司已付村委會的3000萬元，由村委會一并返回給匯通公司。返回時(shí)間為村委會收到土地主管機(jī)關(guān)出讓款項(xiàng)的七天內(nèi)，否則，按日萬分之十支付違約金。同時(shí)，匯通公司如支付土地主管機(jī)關(guān)出讓款資金緊張，則可以提前要求村委會返回原所交的3000萬元，村委會應(yīng)予支持。2、如掛牌出讓由其他單位取得上述地塊權(quán)屬，則村委會返還匯通公司已投入支付的3000萬元。同時(shí)，樂清市土地主管機(jī)關(guān)返回村委會的土地出讓款額超過5000萬元的，超出部分屬雙方前期合作的收益，雙方各半分享，村委會應(yīng)支付匯通公司享有的一半份額，支付時(shí)間及違約的條款同于第一條。3、匯通公司無條件保證，鑒于匯通公司曾承諾經(jīng)設(shè)計(jì)策劃并進(jìn)行合作開發(fā)的土地總地價(jià)將達(dá)到5000萬元，而此承諾作為村委會同意合作的前提，因此，如土地主管機(jī)關(guān)返回村委會款項(xiàng)少于5000萬元，則匯通公司保證補(bǔ)足，兌現(xiàn)承諾。否則承擔(dān)違約金3000萬元。4、協(xié)議達(dá)成前的雙方所作口頭、書面協(xié)議均作廢，以本協(xié)議為準(zhǔn)。5、不論何種情形出現(xiàn)，雙方就上述利益數(shù)額確定方案，對雙方具有不可撤銷的效力，如協(xié)議條款因故無效，則條款的有關(guān)數(shù)額轉(zhuǎn)為同額賠償款。 協(xié)議書簽訂后，匯通公司根據(jù)雙方的約定先后支付給村委會3000萬元，并為該地塊的開發(fā)進(jìn)行了前期設(shè)計(jì)、測量、資金籌集等工作。 2003年11月27日，匯通公司更名為順益公司。 2003年11月5日，村委會向樂清市國土資源局呈送報(bào)告，要求對7號地塊予以掛牌出讓。2004年1月22日，樂清市國土資源局對7號地塊使用權(quán)進(jìn)行招標(biāo)出讓，后由順益公司以1.565億元的價(jià)格競得。2004年2月27日，順益公司與樂清市國土資源局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同。2004年3月8日至2004年5月12日，順益公司分五次向樂清市國土資源局交清了1.565億元土地出讓金。村委會根據(jù)其與順益公司的約定，將其中的8240萬元轉(zhuǎn)給了順益公司。 2005年7月11日，村委會向浙江省高級人民法院起訴，請求：確認(rèn)雙方當(dāng)事人在2003年10月16日簽訂的協(xié)議書無效，并返還村委會5240萬元；訴訟費(fèi)由順益公司承擔(dān)。事實(shí)和理由為：2003年，樂清市國土資源局征用村委會土地700畝，按規(guī)定返還70畝作為村委會安置留用地，用于村民住宅和經(jīng)營性開發(fā)。后村委會就該留用地中12.27畝的7號地塊與順益公司于2003年8月30日、10月16日簽訂了兩份協(xié)議書。協(xié)議的大致意思為無論土地主管機(jī)關(guān)返還村委會的土地款是多少，村委會都凈得5000萬元，如由順益公司競得，則超出部分連同順益公司已付給村委會的3000萬元保證金一并返回順益公司；如由其他單位競得，則超出部分雙方各半分成。2004年1月22日，樂清市國土資源局依法對7號地塊土地使用權(quán)進(jìn)行招標(biāo)出讓，后由順益公司以1.565億元的價(jià)格競得。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，樂清市政府又將該土地出讓金中的1.224億元返還給了村委會。2004年4月21日、5月8日，村委會分兩次通過轉(zhuǎn)賬形式共付給了順益公司8240萬元（該款項(xiàng)包含了村委會返還順益公司的1000萬元保證金）。 對于村委會的上述行為，原告稱當(dāng)時(shí)村民并不知道。事后村民要求村委會向順益公司索回除順益公司已付3000萬元保證金外的5240萬元，但村委會未履行其職責(zé)。村民還向政府要求廢除順益公司的中標(biāo)，也未被支持。村民又向法院起訴協(xié)議書無效，并要求退款，但因主體問題而未能立案。為此，村民依照中華人民共和國村民委員會組織法重新選舉了新村委成員和村主任。新村委成立后，曾要求政府主動廢標(biāo)，但政府仍在不作為。在招投標(biāo)中，土地的起價(jià)為7000萬元，順益公司以1.565億元的價(jià)格競得，而第二標(biāo)的報(bào)價(jià)僅比順益公司的競得價(jià)低20萬元。因此，雙方當(dāng)事人簽訂的協(xié)議書屬惡意串通損害村民集體及其他競標(biāo)人合法利益的行為，屬無效合同。雙方應(yīng)當(dāng)返還各自取得的財(cái)產(chǎn)。順益公司曾向村委會支付了3000萬元保證金，村委會兩次共向順益公司支付了8240萬元。因此，順益公司應(yīng)當(dāng)向村委會返還除已付保證金外的5240萬元。 順益公司于2005年7月11日向一審法院提起反訴，后又申請撤回，一審法院裁定予以準(zhǔn)許。 順益公司答辯稱：依據(jù)2003年1月28日村委會與樂清市國土資源局簽訂的統(tǒng)一征地協(xié)議及樂清市政府樂政（1999）7號、樂政（2000）149號文件，證明雙方合作經(jīng)營的標(biāo)的物（土地）的取得是合法的。村委會于2003年8月29日召開村民代表大會，依法形成有效的村民代表決議。該次村民代表大會應(yīng)到人數(shù)89人，實(shí)到72人，最后以71票同意，1票棄權(quán)，通過了該決議（其中村民代表應(yīng)到44人、實(shí)到39人；黨員應(yīng)到45人、實(shí)到33人、黨員外出5人）。雙方的合作是以公開、自愿為基礎(chǔ)，村委會所稱雙方惡意串通不實(shí)。2003年8月30日與10月16日的兩份協(xié)議書是在村民代表大會以后雙方簽訂的，基本內(nèi)容與大會決議一致，但是對該土地掛牌時(shí)超過5000萬元或低于5000萬元時(shí)如何操作以及雙方違約時(shí)的罰則作了進(jìn)一步的約定，其實(shí)質(zhì)是對雙方權(quán)利與義務(wù)及罰則的界定。雙方協(xié)議簽訂后，由于7號地塊的建筑容積率政府未予規(guī)定，而容積率的高低，決定土地的商業(yè)價(jià)值，為此，順益公司做了大量工作。2004年1月12日，樂清市國土資源局下發(fā)了建設(shè)用地批準(zhǔn)書，該批準(zhǔn)書規(guī)定容積率5.8，建筑面積50610平方米，從而提升了7號地塊的商業(yè)價(jià)值。另按照雙方的協(xié)議，順益公司還進(jìn)行了前期的土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、測量等。2004年2月28日，順益公司以1.565億元價(jià)格競得7號土地使用權(quán)。同時(shí)，順益公司與樂清市國土資源局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，并經(jīng)公證。綜上，雙方訂立的協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，且符合相關(guān)的法律法規(guī)，故協(xié)議有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行，請求依法駁回村委會的訴訟請求。 一審法院審理認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人訴辯意見，本案爭議的焦點(diǎn)是雙方于2003年10月16日簽訂的協(xié)議書效力問題。村委會稱，雙方當(dāng)事人簽訂的協(xié)議書系前任村“兩委”所為，村民不知道，違反了中華人民共和國村民委員會組織法有關(guān)規(guī)定，協(xié)議書系雙方惡意串通，損害村民集體及其他競標(biāo)人合法利益的行為，依法應(yīng)確認(rèn)無效。順益公司則稱，該協(xié)議書已經(jīng)村民代表會議討論通過，雙方惡意串通無事實(shí)證據(jù)；雙方簽訂協(xié)議書后，順益公司已為開發(fā)該地塊做了大量的工作，并通過掛牌出讓的合法途徑取得了國有土地使用權(quán)，雙方所簽訂的協(xié)議書是真實(shí)意思的表示，符合法律的規(guī)定，屬有效協(xié)議。 一審法院認(rèn)為，村民代表會議的記錄，證實(shí)村委會已按照中華人民共和國村民委員會組織法第十九條有關(guān)涉及村民利益處置的規(guī)定，就雙方協(xié)議所指事項(xiàng)提交村民代表會議討論通過，村委會稱村民不知道與事實(shí)不符，不予采信。樂清市國土資源局文件樂土資200376號函，只證明樂清市國土資源局于2003年6月15日發(fā)函給樂成鎮(zhèn)石馬北村雙委，要求終止村雙委所籌劃的對7號地塊向社會公開招標(biāo)的行為，無法證明雙方當(dāng)事人之間系惡意串通。雖然訴爭地塊的掛牌出讓的起始價(jià)為7100萬元，最后成交價(jià)為1.565億元，都高于雙方協(xié)議約定的5000萬元，但并沒有證據(jù)證實(shí)雙方當(dāng)事人在簽訂協(xié)議前存在惡意串通的事實(shí)。雙方簽訂協(xié)議的目的是為了確保雙方的利益，且協(xié)議內(nèi)容經(jīng)過村民代表會議討論通過，不存在損害集體利益的問題。樂清市國土資源局已于2004年2月27日確認(rèn)訴爭國有土地使用權(quán)的掛牌出讓以1.565億元成交，作為受讓方順益公司亦已經(jīng)付清了土地出讓款1.565億元，并于2004年6月26日取得了訟爭地塊的國有土地使用權(quán)證，整個(gè)掛牌出讓過程已經(jīng)完成。雙方對此并無異議，掛牌行為是合法有效的。順益公司參與掛牌并沒有違反招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)的規(guī)定，因此也不存在侵害其他競投人利益。本案不存在中華人民共和國合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的無效情形，也不存在第五十二條規(guī)定的其他無效情形，順益公司主張雙方協(xié)議有效，予以采納。依照中華人民共和國民事訴訟法第六十四條第一款之規(guī)定，判決駁回村委會的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)272010元，調(diào)查費(fèi)2000元，由村委會負(fù)擔(dān)。 村委會不服一審判決，向本院提起上訴。請求：1、撤銷一審判決；2、確認(rèn)雙方當(dāng)事人在2003年10月16日簽訂的協(xié)議書無效，并返還村委會5240萬元；3、訴訟費(fèi)由順益公司承擔(dān)。主要事實(shí)理由是：1、村委會與順益公司簽訂協(xié)議前未召開村民大會，“村民會議記錄”來源不明，不應(yīng)采信；2、順益公司沒有提供證據(jù)證明因其做工作提高了土地容積率；3、訟爭土地掛牌損害其他競標(biāo)人的合法權(quán)益；4、“村民會議記錄”中張從定、唐長敏、楊明忠村民代表的簽字是假的，不具有法律效力；5、三份協(xié)議書沒有經(jīng)過合法的村民代表會議討論；6、“村民會議記錄”沒有對“超出5000萬元的部分”如何分配作出明確約定。 順益公司答辯稱：對雙方爭執(zhí)土地，順益公司是經(jīng)合法程序取得的，其與村委會不存在非法轉(zhuǎn)讓關(guān)系，也不存在與他人惡意串通等；“村民會議記錄”的取得不違反法律，其真實(shí)性不可否認(rèn)，三村民的證言前后矛盾，不可采信；對掛牌效力異議與本案無關(guān)。 二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。 本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：雙方簽訂的2003年10月16日協(xié)議書是否有效，土地掛牌出讓所得價(jià)款1.224億元如何處理，對掛牌效力異議應(yīng)如何認(rèn)定三個(gè)問題。 關(guān)于雙方簽訂的2003年10月16日協(xié)議書是否有效的問題。雙方當(dāng)事人前后共簽訂三份協(xié)議書，村委會與順益公司在簽訂8月30日協(xié)議書前，于2003年8月29日召開了村民代表大會，形成了會議決議。其內(nèi)容為：確保凈地款5000萬元（土地競標(biāo)部門抽多少由順益公司自負(fù)與村無涉），先付開發(fā)保證金3000萬元解決困難，找補(bǔ)承包戶，其余款在掛牌后付清（一次性），競標(biāo)后的價(jià)格多少雙方各無反悔。會后第二天，雙方當(dāng)事人簽訂協(xié)議約定，順益公司確保村委會該地塊土地出讓金凈值5000萬元，即無論順益公司以任何價(jià)格取得該地，均應(yīng)凈付給村委會5000萬元。涉及該地塊的政策等規(guī)定及政策或其他一切因素的變化而產(chǎn)生的任何權(quán)利與義務(wù)均與村委會無關(guān)。若掛牌出讓時(shí)其他公司取得該地塊，村委會凈得出讓金少于5000萬元，不足部分由順益公司補(bǔ)足，村委會凈得出讓金多于5000萬元，多余部分雙方各半分成。同年9月9日，雙方又簽訂協(xié)議書，由于該協(xié)議書與雙方爭議問題無關(guān)不再贅述。2003年10月16日，雙方簽訂第三份協(xié)議書，該協(xié)議書除約定村委會凈得額為5000萬元以外，又明確約定，多出5000萬元的部分作為順益公司此前合作過程的投入和努力的受益分成，此款連同順益公司已付村委會的3000萬元，由村委會一并返回給順益公司。另該協(xié)議書還約定了本協(xié)議達(dá)成前的雙方所作口頭、書面協(xié)議均作廢，以本協(xié)議書為準(zhǔn)。 本院認(rèn)為，村委會召開村民代表大會后，雙方當(dāng)事人簽訂的是8月30日協(xié)議書。而雙方于10月16日簽訂協(xié)議書之前，村委會沒有再召開村民代表大會。雖然兩個(gè)協(xié)議書在約定的給付村委會土地出讓款額及掛牌出讓后出現(xiàn)的情況如何處理等內(nèi)容上大致相同，但8月30日協(xié)議書沒有明確約定競標(biāo)多于5000萬元部分由村委會全部返回給順益公司的內(nèi)容，村民代表大會決議也沒有此項(xiàng)內(nèi)容。因此，10月16日協(xié)議書作為一個(gè)新協(xié)議，沒有證據(jù)證明已經(jīng)村民代表大會同意。順益公司稱10月16日協(xié)議書是經(jīng)過村民代表大會決議而簽訂的事實(shí)依據(jù)不足，故該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定無效。一審判決認(rèn)定10月16日協(xié)議書有效是錯(cuò)誤的，應(yīng)予糾正。順益公司提供的村民代表大會的會議記錄，僅能證明8月30日協(xié)議書是經(jīng)村民代表大會決議后簽訂的。根據(jù)村委會會議記錄證明，2003年8月29日村委會召開了村民代表大會，到會人員72人，簽名同意會議決議的71人，棄權(quán)1人。從會議召開的程序看，符合中華人民共和國村民委員會組織法第十八條的法律規(guī)定，而且8月30日協(xié)議書約定與村民代表大會決議內(nèi)容基本上是一致的，即確保村委會取得凈地款5000萬元，對順益公司中標(biāo)后超出5000萬元的部分如何處理均沒有明確意見。因此，8月30日雙方所簽訂的協(xié)議書內(nèi)容是經(jīng)過村民代表大會討論決定的，符合中華人民共和國村民委員會組織法第十九條的規(guī)定，故該協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為有效。至于在庭審中，有三名村民代表稱村民代表大會決議中，不是本人簽名問題，本院認(rèn)為，即使會議決議中有個(gè)別人的名字是代簽的，也不能由此而否認(rèn)多數(shù)村民代表通過的會議決議。因此，村委會主張8月30日協(xié)議書無效證據(jù)不足，不予支持。 關(guān)于7號地塊掛牌出讓所得價(jià)款1.224億元，應(yīng)如何處理問題。本院認(rèn)為，根據(jù)協(xié)議書的約定，1.224億元土地價(jià)款中的5000萬元應(yīng)歸村委會所有；其余7240萬元雙方當(dāng)事人如何分配未作明確約定。分配這筆款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)衡平雙方當(dāng)事人的利益，從本案的具體情況看，順益公司在土地競標(biāo)前對土地作了一些前期