2010-2011房產(chǎn)政策.doc

一、政策出臺背景經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過熱2011年是“十二五”的開篇之年，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟(jì)。2010年11、12月CPI分別達(dá)5.1%和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟(jì)仍存過熱風(fēng)險，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。全國土地市場持續(xù)升溫2010年12月份，十個品牌發(fā)展商新增土地儲備的用地面積合計為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲備量。至12月份，開發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。9.29政策逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖2010 年9.29新政后，各地樓價并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動再起，預(yù)計1月銀行放貸超1.2萬億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔(dān)心購房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場對政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺、限購政策的出臺而提前購房規(guī)避政策影響。自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對比上年同期均有所增長。二、新政影響研判價格控制：地方政府制定的價格控制目標(biāo)仍會保持合理的漲幅“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。”“價格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長目標(biāo)等，政府的目的并非是讓房價下降，而是希望房價保持一個和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無論經(jīng)濟(jì)還是人均收入增長目標(biāo)均為11%左右，預(yù)計廣州市政府制定的“價格目標(biāo)”會有10-15%左右的漲幅。地方“價格控制目標(biāo)”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場預(yù)期；若指標(biāo)定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對市場的行政干預(yù)或會加大，如限制高端住宅的簽約等。限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細(xì)則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購行情“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”。首次置業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價格控制目標(biāo)明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市；三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，預(yù)計細(xì)則出臺前高端市場將有一輪集中推貨、搶購行情，同時高端物業(yè)價格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。而在各地細(xì)則出臺后且限購政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場將隨即陷入低迷。限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長；限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長。2010年10月15日，廣州出臺限購細(xì)則，在十區(qū)實行限購，增城、從化不在限購范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一輪限購細(xì)則制定時，有可能被納入限購范圍。房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！蹦壳皬V州有約4成購房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣，對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大；對于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計劃，或根據(jù)自身的資金實力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對。改善型買家比例約30%，其中約15%短時間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長線投資型買家約占10%，其中約3%的長線投資客短時間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進(jìn)入上升軌道新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機(jī)提高價格。部分住宅開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗以及目前市場情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。資金來源：防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場“加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明?！?010年國際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國面臨更大的熱錢沖擊，進(jìn)一步助長國內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實際操作可能有較大的靈活空間。供應(yīng)：保障土地供應(yīng)，重新推出限價房“各地要增加土地有效供應(yīng)，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。2011年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應(yīng)量。大力推廣以”限房價、競地價“方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款?！闭呓庾x：預(yù)計廣州市今年將重新推出限價房用地，會對周邊的商品房造成一定的影響；廣州市政府要保證土地供應(yīng)量，預(yù)計部分三舊改造項目走公開招拍掛形式。保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！奔哟蟊Ｕ戏拷ㄔO(shè)力度，目的是調(diào)整中長期社會住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房兩大住房體系。2011年，全國保障房建設(shè)規(guī)模或達(dá)1000萬套，同比增長72.4%，相比2010年增加420萬套。2011年廣州計劃通過各種形式提供10萬套保障房。地方政府：能否落實問責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！敝醒肱c地方的博弈，過去地方政府對中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問責(zé)機(jī)制能否落實是關(guān)鍵，但地方政府的壓力無疑是增加。重慶、上海率先試點開征房產(chǎn)稅。重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對市場影響有限?？梢?，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時，會結(jié)合自身實際，不會打壓房地產(chǎn)市場，也不會放棄“土地財政”。另外，三部委表示，“條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！敝脴I(yè)需求：政策直接影響需求，不同類客戶決策差異豪宅買家、投資客受限購影響最直接，或會在地方細(xì)則出臺前購買；首改買家首付門檻提高，部分實力一般的買家或會觀望；首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望。后期影響來看，高端住宅趁細(xì)則出臺前加快出貨，買家提前購買；地方細(xì)則出臺后，成交萎縮，市場將進(jìn)入一段時間的觀望和消化期；商務(wù)公寓、商鋪間接受益；外圍首置型樓盤受影響較小，市場成交結(jié)構(gòu)更集中到外圍，帶動整體均價回落。價格預(yù)計將會平穩(wěn)，個別樓盤降價促銷。三、未來市場預(yù)測成交回落房價小幅震蕩，長期趨勢仍看經(jīng)濟(jì)基本面從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般4-6個月左右。由于