杜江波房地產(chǎn)投資分析考試答案.doc

選擇1、投資的幾要素投資主體、投資目的、投資方式、投資的過(guò)程。2、房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等3、房地產(chǎn)投資的類(lèi)型按房地產(chǎn)投資用途不同的劃分：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資4、房地產(chǎn)投資的目的中未來(lái)的收益具體包括現(xiàn)金流量收益（取決于房地產(chǎn)租金總額、房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、投資借款的償還方式和數(shù)額）、避稅收入（途徑：擴(kuò)大房地產(chǎn)投資規(guī)模、爭(zhēng)取加速折舊、操縱應(yīng)納稅所得額、控制開(kāi)始獲利年度）、銷(xiāo)售收益等。5、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)為投資者提供投資方向、提供運(yùn)作方式 、預(yù)測(cè)投資收益、描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法6、可行性分析的內(nèi)容投資機(jī)會(huì)研究（投資估算精度為30%，研究費(fèi)用占總投資的28）、初步可行性研究(投資估算精度為20%，研究費(fèi)用占總投資的0.25%1.5%)、詳細(xì)可行性研究 ( 投資估算精度為10%，小型項(xiàng)目的研究費(fèi)用占總投資的1.0%3.0%，大型復(fù)雜項(xiàng)目的研究費(fèi)用約占總投資的0.2%1.0%) 7、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征信息不充分的市場(chǎng)、區(qū)域性強(qiáng)、產(chǎn)品的異質(zhì)性、壟斷性、是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品短期供求變化反應(yīng)不靈敏8、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)按房地產(chǎn)用途劃分居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)市場(chǎng)，土地市場(chǎng)2按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的目的劃分：房地產(chǎn)自用市場(chǎng)、房地產(chǎn)投資市場(chǎng)9、市場(chǎng)分析的限制因素費(fèi)用的限制、時(shí)間的限制、技能的限制、偏好的限制10、三個(gè)三（1）國(guó)家或行業(yè)（2）區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)（3）項(xiàng)目地塊；三個(gè)方面（1）需求（2）供給（3）價(jià)格；三個(gè)時(shí)段（1）過(guò)去（2）現(xiàn)在（3）未來(lái)11、商場(chǎng)物業(yè)的分析要點(diǎn)地段因素、現(xiàn)有地段中商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況、該區(qū)域主要商業(yè)物業(yè)類(lèi)型及服務(wù)范圍、考慮集中型和分散型的問(wèn)題12、寫(xiě)字樓物業(yè)的分析要點(diǎn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮程度、地理位置、便捷條件及周邊環(huán)境、項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)計(jì)的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)擬提供的公共服務(wù)和設(shè)施、能滿足的特殊需求和偏好。寫(xiě)字樓租客或業(yè)主對(duì)租金或價(jià)格并不像商業(yè)物業(yè)那般敏感，一般比較注重知名度、品質(zhì)。13、住宅物業(yè)的分析要點(diǎn)房?jī)r(jià)收入比和租售比價(jià)等指標(biāo)、居民現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力及金融發(fā)展的深度、家庭人口構(gòu)成及社區(qū)風(fēng)俗習(xí)慣、環(huán)境因素、市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況和公共配套設(shè)施狀況、住宅單元大小、類(lèi)型的需求和偏好14、影響住宅供給的因素有(l)新建住宅量；(2)原住宅空出數(shù)；(3)非住宅用房改建住宅數(shù)；新建住宅的數(shù)量受下列因素制約：籌集住房資金的數(shù)額；建筑材料生產(chǎn)狀況；住宅生產(chǎn)效率；住宅竣工率和住宅小區(qū)配套工程狀況；住宅流通渠道狀況等。 15、市場(chǎng)調(diào)查的方法普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法16、調(diào)查目的不同調(diào)查方法探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù)測(cè)性調(diào)查17、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法直觀判斷法（1）集體判斷法；（2）專(zhuān)家意見(jiàn)法（專(zhuān)家會(huì)議法、專(zhuān)家征詢法）；2歷史引申法（1）簡(jiǎn)單平均法；（2）移動(dòng)平均法；（3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法；（4）指數(shù)平滑法；（5）季節(jié)指數(shù)法3、因果預(yù)測(cè)法（1）回歸分析法；（2）相關(guān)分析法18、地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告大綱摘要、概述、需求分析、供給分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析19、房地產(chǎn)投資環(huán)境的具體因素土地、資金、物資、人員、稅收的影響、管理與服務(wù)、廠商權(quán)益的保障20、房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征系統(tǒng)性、動(dòng)態(tài)性、主導(dǎo)性、地區(qū)差異性21、房地產(chǎn)投資環(huán)境的構(gòu)成要素政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化法律、自然、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素 22、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則客觀性、全面性、比較性、預(yù)測(cè)性原則23、投資環(huán)境的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)安全性、盈利性、服務(wù)的完善性、優(yōu)惠性24、房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的要求居住項(xiàng)目：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入。寫(xiě)字樓項(xiàng)目：與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度、周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境、易接近性。零售商業(yè)項(xiàng)目：最短時(shí)間原則、區(qū)位易達(dá)性原則、接近購(gòu)買(mǎi)力原則、滿足消費(fèi)心理原則、接近CBD原則25、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 搜集交易實(shí)例 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 比較實(shí)例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格26、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和自營(yíng)收入。27、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅28、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來(lái)源的渠道資本金（股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入，承包商帶資承包和合作開(kāi)發(fā)29、開(kāi)發(fā)直接費(fèi)間接費(fèi)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法成本導(dǎo)向定價(jià)法、購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法31、一般建設(shè)項(xiàng)目貸款本息償還的資金來(lái)源利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、其他還款資金32、常見(jiàn)的借款還款方式按實(shí)際能力還款、一次還本利息照付、等額還本付息、等額還本、利息照付、期末一次性償還本金和利息、“氣球法”33、財(cái)務(wù)分析的作用衡量項(xiàng)目的盈利能力、衡量項(xiàng)目的清償能力、衡量項(xiàng)目的資金平衡能力34、財(cái)務(wù)比率營(yíng)業(yè)比率、損益平衡比率和償債保障比率35、動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期36、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)成本、有效面積系數(shù)、融資成本37、固定成本類(lèi)變動(dòng)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地使用費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)等均屬固定成本類(lèi)；建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等屬變動(dòng)成本38、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所采取的態(tài)度不同將投資主體分避險(xiǎn)型、冒險(xiǎn)型和普通型39、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征客觀性、多樣性、補(bǔ)償性、可測(cè)性40、識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況:因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物的社會(huì)供給量 、減少對(duì)其他企業(yè)的供給、增加進(jìn)口或減少出口、外部費(fèi)用41、識(shí)別和度量效益有以下四種情況：項(xiàng)目投產(chǎn)后增加總的供給量、項(xiàng)目建成后減少了其他企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量、增加出口、外部效益42、投資方案的類(lèi)型獨(dú)立型方案、互斥型方案、先決型方案、不完全互斥型、互補(bǔ)型方案、混合方案43、置業(yè)投資主要有以盈利為目的的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資；用于自己消費(fèi)的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營(yíng)的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)投資等簡(jiǎn)答1、房地產(chǎn)投資的特性（1）位置固定性（2）壽命周期長(zhǎng)（3）適應(yīng)性（4）個(gè)別性變現(xiàn)能力差（5）政策影響性（6）對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的依賴性（7）相互影響性（8）資金需求量大（9）風(fēng)險(xiǎn)性（10）保值增值性2、房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容（1）市場(chǎng)分析（2）區(qū)位條件分析（3）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析（4）財(cái)務(wù)分析(5)不確定性分析(6）風(fēng)險(xiǎn)分析(7)決策分析3、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的內(nèi)容投資環(huán)境是指擬投資的地域（國(guó)家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）政治環(huán)境（2）法律環(huán)境（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（4）社會(huì)文化環(huán)境（5）自然地理環(huán)境（6）規(guī)劃環(huán)境（7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境4、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法相似度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)估法、綜合分析法等。5、從投資者的角度歸納出七大投資環(huán)境因素(1)政治穩(wěn)定性 (2）市場(chǎng)機(jī)會(huì) (3)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與成就 (4)文化一體化（5)法令阻礙（6)實(shí)質(zhì)阻礙 （7)地理及文化差異 宏觀環(huán)境重要因素中觀環(huán)境重要因素微觀環(huán)境重要因素企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析綜合分析經(jīng)營(yíng)決策SWOT6、SWOT分析圖 說(shuō)明：S為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，W為企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的劣勢(shì)，O為企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T為企業(yè)外部環(huán)境的威脅。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本1286萬(wàn)元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元開(kāi)發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本費(fèi)用7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示8、土地費(fèi)用估算(1）土地征用拆遷費(fèi) (2）土地出讓地價(jià)款(3)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)(4）土地租用費(fèi)（5）土地投資折價(jià)9、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析的基本程序是（1)收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料(2)編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表(3)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)(4)進(jìn)行不確定性分析(5)由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。1011、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素1、購(gòu)買(mǎi)價(jià)格2、權(quán)益投資比率3、租金水平4、空置率5、運(yùn)營(yíng)成本6、有效面積系數(shù)（主要針對(duì)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)）7、融資成本12、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類(lèi)型 1自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)4市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)5政策風(fēng)險(xiǎn)6社會(huì)與政治風(fēng)險(xiǎn)13、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制1風(fēng)險(xiǎn)回避2風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控3風(fēng)險(xiǎn)組合4風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移14、國(guó)民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的比較相同點(diǎn)：（1） 都是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，都使用費(fèi)用與效益比較的理論方法，尋求最小投入獲取最大產(chǎn)出。都采用現(xiàn)金流量、報(bào)表分析的方法，都用NPV、IRR。（2） 基礎(chǔ)工作相同:都在投資估算、資金籌措基礎(chǔ)上進(jìn)行。（3 ）評(píng)價(jià)的計(jì)算期相同 不同點(diǎn)：（1 ）分析的目標(biāo)和角度不同 國(guó)：從國(guó)家的整體角度考察項(xiàng)目對(duì)國(guó)家的凈貢獻(xiàn)(2） 費(fèi)用和效益的含義及劃分范圍不同A 含義： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)只根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支來(lái)計(jì)算項(xiàng)目的費(fèi)用和效益。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)則從全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益。B 范圍 ：財(cái)務(wù)分析只計(jì)內(nèi)部成本，不計(jì)外部成本(3） 采用的價(jià)格體系和參數(shù)不同 價(jià)格體系 國(guó)：由機(jī)會(huì)成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格 財(cái)：市場(chǎng)現(xiàn)行價(jià)格 參數(shù) 國(guó)：社會(huì)折現(xiàn)率、影子匯率（國(guó)家統(tǒng)一）財(cái)：基準(zhǔn)收益率、利率作為折現(xiàn)率（4）分析指標(biāo)的內(nèi)涵不同 國(guó)：經(jīng)濟(jì)NPV、經(jīng)濟(jì)IRR 財(cái)：財(cái)務(wù)NPV、財(cái)務(wù)IRR（5）評(píng)價(jià)的內(nèi)容不同（6） 應(yīng)用的不確定性分析方法不同 國(guó)：敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)：敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、盈虧平衡分析15、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟 (1) 效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整剔除轉(zhuǎn)移支付識(shí)別項(xiàng)目間接費(fèi)用和間接效益，可定量的計(jì)算，不能定量的定性。(2) 效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整 固定資產(chǎn)投資的調(diào)整 流動(dòng)資金調(diào)整 經(jīng)營(yíng)類(lèi)費(fèi)用的調(diào)整 銷(xiāo)售收入的調(diào)整外匯的調(diào)整(3) 編制效益費(fèi)用流量表，計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)(4) 對(duì)于產(chǎn)出物出口或替代進(jìn)口的項(xiàng)目，編制經(jīng)濟(jì)外匯流量表，國(guó)內(nèi)資源流量表。 計(jì)算1 用等額年值法（AW）各方案的等額年值如下：AW（A）=241 AW（B）=261 AW（C）=231 用等額年值選擇標(biāo)準(zhǔn)，仍以B方案為最優(yōu)。 等差額投資內(nèi)部收益率法23案例11-1： 某投資者投資了30萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套120住宅，一次性付款，預(yù)計(jì)3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費(fèi)等支出，但在實(shí)際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣(mài)到40萬(wàn)元。 其他條件如下：售房時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)為售價(jià)的1.5%。營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、契稅分別為售價(jià)的5%、營(yíng)業(yè)稅的1%、售價(jià)的0.5%、售價(jià)的1.5%。城市土地使用稅每年每平方米0.5元。評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用約2 000元；所得稅率為20%。如何分析這項(xiàng)投資？解：簡(jiǎn)要投資回報(bào)分析如下：1 計(jì)算相應(yīng)指標(biāo) 1）投資成本（購(gòu)買(mǎi)價(jià)）：300 000元2）銷(xiāo)售手續(xù)費(fèi)：400 0001.5%=6 000元3）有關(guān)稅費(fèi)（1）營(yíng)業(yè)稅：400 0005%=20 000元（2）城市建設(shè)維護(hù)稅：20 0001%=200元（3）印花稅：400 0000.5%=200元（4）契稅：400 0001.5%=6 000元（5）城市土地使用稅：0.51203=1 800元（6）評(píng)估、交易、登記等費(fèi)用：約2 000元7）所得稅：銷(xiāo)售價(jià)-購(gòu)買(mǎi)價(jià)-利息-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-直接稅費(fèi)）20%=12 760元4）投資凈收益（1）稅后利潤(rùn)：51 040元（2）投資利潤(rùn)率：63 800300 000=21.27%（3）資本金凈利潤(rùn)率（年投資收益率）：51 0403300 000=5.67%2簡(jiǎn)要分析如果該投資者將其投資資金存入銀行，年利率為3.5%，三年利息為31 500元，扣除20%的利息稅6 300元，凈收益為25 200元，總投資利潤(rùn)率為8.4%，年收益率（資本金凈利潤(rùn)率）為2.8%。兩者相比，儲(chǔ)蓄投資比購(gòu)房投資的投資收益率低2.87%，但儲(chǔ)蓄投資相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒(méi)升幅，3年后仍無(wú)法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)投資回報(bào)分析時(shí)，其收益率的底線通常是與銀行利息作對(duì)比。相比之下，購(gòu)房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。4案例11-4：某公司以10 000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27 000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的過(guò)程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。 試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。解：簡(jiǎn)要分析如下：1相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算 1）寫(xiě)字樓投資的基本情況:（1）寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)總價(jià)： 27 00010 000=27 000（萬(wàn)元）（2）購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的稅費(fèi)：27 0005.3%=1 431（萬(wàn)元）（3）股本投資： 27 00030%+1 431=9 531（萬(wàn)元）（4）抵押貸款額： 27 00070%=18 900（萬(wàn)元）2）抵押貸款年還本付息額3） 寫(xiě)字樓各年凈經(jīng)營(yíng)收入情況 第1年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（萬(wàn)元）第2年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（萬(wàn)元）第3年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（萬(wàn)元）第4年及以后各年凈經(jīng)營(yíng)收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86（萬(wàn)元）4） 該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 因?yàn)閕c =14%，故 5）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 因?yàn)閕1=14%時(shí)，NPV1=789.81萬(wàn)元，設(shè)i2=15%，則：用插入法2結(jié)論 因?yàn)?NPV=789.81萬(wàn)元0，F(xiàn)IRR =14.78%14%，故該項(xiàng)目可行。論述題