供電局培訓中心.doc

做最好的評估公司 奧菲爾 A1&fair房地產(chǎn)評估報告項目名稱：供電局培訓中心地塊項目拆遷委托方：供電公司估價方：淮安奧菲爾房地產(chǎn)土地價格評估有限公司估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師：王海燕中國注冊房地產(chǎn)估價師：張紹文估價作業(yè)日期：2012年9月21日-2012年9月29日估價報告編號：菲爾拆評字2012第000*號 目 錄一、 致委托方函二、 估價師聲明三、 估價的假設和限制條件四、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告五、 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告六、 附件：1、估價對象房屋所有權(quán)證復印件2、估價對象土地使用權(quán)證復印件3、委托方提供的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件4、委托方提供的企業(yè)法人身份證明復印件5、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資格證書復印件6、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件7、估價師執(zhí)業(yè)資格證書復印件致委托方函供電公司：我公司接貴單位的委托，對位于淮安市明遠路供電公司培訓中心擁有的房地產(chǎn)、附屬設施價格進行評估，為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格提供參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）、淮建發(fā)200523號文件選擇估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過計算，結(jié)合估價經(jīng)驗，發(fā)表公允的評估意見為：估價對象在估價時點（二O一二年九月二十九日）的評估價格為：154443125.4元，大寫人民幣為壹億伍仟肆佰肆拾肆萬叁仟壹佰貳拾伍元肆角整。淮安奧菲爾房地產(chǎn)土地價格評估有限公司 二O一二年九月二十九日估價師聲明鄭重聲明：1、 我們在本估價報告中陳述的事實是真實和準確的。2、 本報告中的分析、意見和結(jié)論是經(jīng)過技術(shù)人員的專業(yè)分析和經(jīng)驗總結(jié)的，但受估價的假設和限制條件的限制。3、 估價人員與估價對象無利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、 我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）、淮建發(fā)200523號文件中的拆遷價格標準和估價對象的建筑狀況進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、 依據(jù)委托方提供的相關(guān)情況及本公司估價人員現(xiàn)場踏勘的資料進行評估。6、 沒有非本公司人員對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 中國注冊房地產(chǎn)估價師：王海燕中國注冊房地產(chǎn)估價師：張紹文估價的假設前提和限制條件1、本報告基于以下假設：（1）市場為公開市場，賣方愿意出售，并有合理的時間來議價。（2）議價期間物業(yè)市場基本保持穩(wěn)定。（3）買賣程序符合法律規(guī)定。（4）不考慮特殊買家的追加出價。2、本次估價結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下的參考依據(jù)，不得作為其它用途。3、本次估價的價格是在估價對象在特定的估價目的、估價時點為二O一二年九月二十九日的房地產(chǎn)價格。本次評估實際測量面積為1號樓6024.16平方米、2號樓3103.06平方米，產(chǎn)權(quán)面積為11094.69平方米，未見產(chǎn)權(quán)面積為6138.23平方米，總價格計算以實際測量面積為準。4、委估對象北臨軍營路，東臨淮海北路，根據(jù)委托方所提供的資料，委估1號房地產(chǎn)為辦公用房，作為供電系統(tǒng)學員培訓之用，可采用收益法作為其中的一種方法，2號房地產(chǎn)為進駐培訓人員提供餐飲住宿，根據(jù)委估對象的現(xiàn)狀況，均能產(chǎn)生收益，故均采用收益法評估。另根據(jù)委估對象的現(xiàn)狀況，采用成本法作為倉儲等房產(chǎn)的評估方法。由于委估對象的土地用途為科研劃撥用地，采用基準地價系數(shù)修正法評估委估土地價值。5、本次評估未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇到自然力和其它不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響，且以任何有關(guān)估價對象的運作方式及程序符合國家、地方的法律、法規(guī)為前提。6、未經(jīng)估價單位書面同意，本估價報告的全部或任何部分均不得使用于公開的文件、通知或報告中，也不得以任何形式公開發(fā)表。本評估報告對任何第三者及其他目的用途不承擔責任。7、本次評估以委估對象最高最佳使用原則為前提。房地產(chǎn)評估結(jié)果報告一、 委托方：供電公司二、 估價方：淮安奧菲爾房地產(chǎn)土地價格評估有限公司三、 估價對象：供電公司位于明遠路的培訓中心的房地產(chǎn)、附屬設施四、 估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格五、 估價時點：二O一二年九月二十九日六、 價值定義：不考慮被拆遷房屋在估價時點所受抵押、租賃、查封等權(quán)利限制情形下最可能達成的公開市場價值。七、 估價作業(yè)日期：二O一二年九月二十一日二O一二年九月二十九日八、 估價依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)的法律法規(guī)2、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）；3、淮建發(fā)200523號文件淮安市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)細則（試行）；4、本有限公司估價人員實地勘察獲得的資料和市場調(diào)查資料；5、委托方及被拆人提供的有關(guān)情況及資料；6、淮政發(fā)2005106號文九、 估價原則1、合法原則：估價中以估價對象的合法使用為前提；2、估價時點原則；3、公平原則、供求原則、最高最佳使用原則、替代原則；十、 估價方法：收益法、成本法十一、 估價結(jié)果：估價對象在估價時點（二O一二年九月二十九日）的評估價格為： 154443125.4元，大寫人民幣為壹億伍仟肆佰肆拾肆萬叁仟壹佰貳拾伍元肆角整。十二、估價報告有效期及有關(guān)說明：1、本報告有效期提交正式估價結(jié)果（估價報告）之日起，到該拆遷項目拆遷補償結(jié)束時止。2、當事人如對估價報告有異議，請在所送達后5日內(nèi)，向本有限公司提供確實有效依據(jù)，申請重新評估，逾期則視為認可。十三、估價人員：中國注冊房地產(chǎn)估價師：王海燕 中國注冊房地產(chǎn)估價師：張紹文房地產(chǎn)評估技術(shù)報告第一章 估價分析和計算一、環(huán)境交通情況估價對象位于淮安市明遠路，清浦新城中心地段，南臨清浦區(qū)政府及市行政副中心，北臨城南鄉(xiāng)政府、城南小學、啟英中學，毗臨禧徠樂國際商貿(mào)城及淮安市汽車南站，該地區(qū)各項市政基礎(chǔ)配套設施齊全，估價對象周邊分布的物業(yè)多為商業(yè)、辦公物業(yè)，周邊道路交通發(fā)達，有多條公交線路通行，交通便捷。二、產(chǎn)權(quán)情況：估價對象房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)人為江蘇徐淮地區(qū)淮陰農(nóng)業(yè)科學研究所。地類（用途）為科研，使用權(quán)類型為劃撥。三、估價對象狀況：本次評估實際測量面積為1號樓6024.16平方米、2號樓3103.06平方米，產(chǎn)權(quán)面積為11094.69平方米，未見產(chǎn)權(quán)面積為6138.23平方米，總價格計算以實際測量面積為準。土地使用權(quán)面積為59160.0平方米。四、市場背景分析（一） 地理位置與行政區(qū)劃淮安市位于江蘇省中北部，蘇北平原中部，地理坐標位于東經(jīng)1181111935，北緯32433405?；窗彩邢螺犓目h四區(qū)，分別為清河、清浦、淮陰、楚州四區(qū)和洪澤、金湖、盱眙、漣水四縣，總面積1.01萬平方公里，總?cè)丝?99萬人，其中農(nóng)業(yè)人口411萬人，非農(nóng)業(yè)人口88萬人，全市共有47個鎮(zhèn)、116個鄉(xiāng)、2640個行政村。（二） 自然環(huán)境1、 地勢、地貌淮安市位于淮、沭、沂、泗水流域下游，平原遼闊，河湖密布，地勢平坦，略有少量丘陵崗地。地貌情況，西南部為低山丘陵區(qū)，中部為江淮湖洼平原區(qū)，北部為黃淮沖積平原區(qū)，淮安市主城區(qū)位于黃淮沖積平原區(qū)，海拔高度為12米左右，高差較小，地表覆蓋亞砂土和亞粘土，厚度變化較大。整體地形略呈西高東低。2、 水文、氣候淮安市域水系以黃河故道一線為分水嶺，北部屬沭、沂、泗水系，向東流入黃海，南部屬淮水水系，大部分水量由三河經(jīng)入江水道注入長江。京航運河穿境而過，洪澤湖鑲嵌其間，除此之外還有許多人工開鑿的運河、溝渠和湖泊，如蘇北灌溉總渠、鹽河、白馬湖、寶應湖、高郵湖等。全市平均水資源總量為463億立方米。市區(qū)由南向北有京航大運河、里運河、廢黃河、鹽河四條河流橫貫東西。淮安屬溫帶季風氣候，四季分明，無霜期長，日照充足、雨水充沛。年平均氣溫14C，年平均降水量940毫米，年日照時數(shù)21302430小時，常年主導風向東南風。市區(qū)氣象條件較為穩(wěn)定,罕見惡劣天氣。（三） 交通情況目前淮安已形成以高等級公路和鐵路為主骨架、水陸并舉、內(nèi)聯(lián)外延、四通八達的交通網(wǎng)絡，成為國家級水陸交通樞紐。公路主要有京滬高速公路、同三高速公路、寧連一級公路、寧徐一級公路、徐淮、淮揚二級或準二級公路過境。國鐵一級新長鐵路江北段已建成并實現(xiàn)了試運營。水路交通主要有京杭大運河（港口年吞吐能力1300萬噸），蘇北灌溉總渠、淮河、鹽河、淮沭新河等。此外，徐淮鹽高速公路淮安段、寧淮高速公路淮安段已開工建設。（四） 城市性質(zhì)根據(jù)淮安市城市總體規(guī)劃，淮安市城市性質(zhì)定為：江蘇新興的工業(yè)城市和交通樞紐，淮河下游的商貿(mào)中心。（五） 城市基礎(chǔ)設施狀況淮安市主城區(qū)已形成“四縱三橫”的城市道路網(wǎng)絡主骨架，另有許多干道與之相連?；窗彩凶詠硭臼侵鞒菂^(qū)唯一的公共供水企業(yè)，自來水由北京路水廠和城南水廠供給，日供水能力20萬立方米。供水管網(wǎng)沿城市道路布設。主城區(qū)排水管道沿道路鋪設，管徑在2301120毫米之間，總長約139.87千米，大部分區(qū)域為雨污合流制。主城區(qū)有排水河道11條，總長約25千米。雨污水通過14個排水泵站排入大運河和里運河。主城區(qū)供電由淮安供電局所屬5個變電所承擔，共有10KV線路28條。主城區(qū)電訊已實現(xiàn)電話程控化，電話交換機總?cè)萘?4萬門。（六） 城市經(jīng)濟淮安市主城區(qū)經(jīng)濟以工商業(yè)為主。主城區(qū)東南為食品工業(yè)區(qū)，城南為紡織工業(yè)區(qū)，西南為化學冶金工業(yè)區(qū)，城西、城北為政治文化區(qū)。商業(yè)主要集中在淮海南北、東西路，東、西大街等?；窗矒碛懈?0萬公頃，是農(nóng)副產(chǎn)品重要的產(chǎn)、加、銷基地，水域4萬公頃，盛產(chǎn)水產(chǎn)品，林業(yè)資源十分豐富?；窗簿硟?nèi)自然資源也十分豐富，土地肥沃，地下蘊藏多種非金屬礦藏。（七） 房地產(chǎn)業(yè)政策近年來，淮安市積極發(fā)展城市化戰(zhàn)略，房地產(chǎn)業(yè)進入了一個快速發(fā)展的新時期。房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設步伐明顯加快，新區(qū)開發(fā)形成氣候，舊城改造連片推進，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)已進入規(guī)范發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)基本上保持了健康發(fā)展的態(tài)勢。近年度內(nèi)國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)市場交易陷入低迷，但價格仍有小幅增漲，娛樂業(yè)依舊繁榮。五、估價分析及計算：（一）最高最佳使用分析：房地產(chǎn)估價應當以估價對象最高最佳使用為前提進行估價，最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能給估價對象帶來最高價值的使用。估價對象地處商業(yè)、辦公較為聚集的區(qū)域，根據(jù)拆遷人提供的規(guī)劃許可證及估價對象所處的地理位置、周邊自然與人文經(jīng)濟環(huán)境及充分利用土地資源等諸多因素，確定臨淮海北路、軍營路的商業(yè)用房，采用收益法為評估方法。估價人員通過對拆遷范圍內(nèi)社會經(jīng)濟發(fā)展狀況的了解，結(jié)合對估價對象周邊狀況的調(diào)查，決定采用成本法作為其它房產(chǎn)的評估基本方式。（二）確定估價方法所謂收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，確定資本化率及凈收益逐年遞增的比率，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。公式為：房地產(chǎn)價格V=a/r-g1-（1+g/1+r）nV房地產(chǎn)價格a凈收益r資本化率g凈收益逐年遞增的比率 注：g不等于r。r等于g時，V=an/(1+r)n-尚可收益年限所謂成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。建筑物成本法評估價值確定基本公式：建筑物現(xiàn)值=重新購建價格（1-折舊率）=重新購建價格成新率1、重新購建價格的確定說明：本評估報告書所指的房屋建筑物重新購建價格是指求取估價對象在估價時點建筑物的重新建造價格，本次評估重新購建價格采用按工程造價核算。2、成新率的確定參照房屋建（構(gòu)）筑物使用年限及現(xiàn)場勘察確定。（三）測算委估對象價格：1、收益法評估部分房地產(chǎn)價格委估房地產(chǎn)為收益性房地產(chǎn)，先測算該類區(qū)域同類物業(yè)租金水平，然后計算年凈收益，確定資本化率及凈收益逐年遞增的比率，最后計算出估價對象房地產(chǎn)價格。公式為：房地產(chǎn)價格V=a/r-g1-（1+g/1+r）nV房地產(chǎn)價格a凈收益r資本化率g凈收益逐年遞增的比率 注：g不等于r。r等于g時，V=an/(1+r)n-尚可收益年限1、各參數(shù)的確定(1) 月租金的確定根據(jù)委托方提供的資料，結(jié)合估價對象實際情況，及周邊市場狀況，確定估價對象平均租金水平。(2)土地使用稅的確定根據(jù)估價對象房屋所有權(quán)證及國用土地使用權(quán)證所載，土地使用稅按1.2元/m2計取。（3）尚可收益年限的確定根據(jù)委托方提供的權(quán)證，委估對象出讓終止日期為2043年8月19日，至估價時點剩余使用年限為31.00年.估價對象根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本次評估設定出年限為商業(yè)用地最高出讓年限為40年，自估價時點起計。確定委估對象的尚可收益年限為40年。（4）資本化率(r)的確定：資本化率采用安全利率加風險調(diào)整值確定，安全利率取一年期存款利率3.00%，風險系數(shù)確定為4.00%，則資本化率為7.00%。（5）凈收益逐年遞增的比率的確定：估價對象位于淮安市市政府副中心，清浦新城清浦區(qū)行政中心，交通方便。該區(qū)域各項市政基礎(chǔ)設施齊全，公共配套設施完備，周圍住宅、商業(yè)網(wǎng)點|漸趨密集，地理位置較為優(yōu)越，目前商業(yè)氣氛較好，預計隨著經(jīng)濟發(fā)展，以及周圍房地產(chǎn)的進一步綜合開發(fā)，其商業(yè)氣氛將日益更加濃厚。根據(jù)估價對象實際情況結(jié)合估價人員經(jīng)驗，確定凈收益逐年遞增的比率為2.5%。A、1號樓價格測算(建筑面積為6024.16平方米)序號項目計算方法數(shù)值1月租金同類物業(yè)平均收益水平33.00 2年總收入（1）12個月396.00 3年總支出（4）+（5）+（6）+(7)89.90 4稅金（4.1）+（4.2）+（4.3）+（4.4）68.90 4.1營業(yè)稅（2）5%19.80 4.2房產(chǎn)稅（2）12%47.52 4.3城建稅（4.1）5%0.99 4.4教育附加費（4.1）3% 0.59 5土地使用稅1.20 6管理費（2）3% 11.88 7修繕費（2）2% 7.92 8年純收入（2）-（3）306.10 9剩余使用年期31.00 安全利率3.00%風險調(diào)整值4.00%10資本化率安全利率+風險調(diào)整值7.00%11逐年遞增比率2.50%12單價5007.00 1號樓評估價值V1=5007.006024.16 =3016.30萬元B、委估2號樓價格測算（建筑面積為3103.06平方米）1月租金同類物業(yè)平均收益水平45.00 2年總收入（1）12個月540.00 3年總支出（4）+（5）+（6）+(7)122.16 4稅金（4.1）+（4.2）+（4.3）+（4.4）93.96 4.1營業(yè)稅（2）5%27.00 4.2房產(chǎn)稅（2）12%64.80 4.3城建稅（4.1）5%1.35 4.4教育附加費（4.1）3% 0.81 5土地使用稅1.20 6管理費（2）3% 16.20 7修繕費（2）2% 10.80 8年純收入（2）-（3）417.84 9剩余使用年期31.00 安全利率3.00%風險調(diào)整值4.00%10資本化率安全利率+風險調(diào)整值7.00%11逐年遞增比率2.50%12單價6834.00 2號樓評估價值V2=6834.003103.06 =2120.59萬元4、 附屬設施價格測算附屬設施評估1地磚204460892002花崗巖40685274003面磚1080580504吊頂202450490005地板80484387206地毯1001515007日光燈525012508吊桿燈5013165509筒燈2737147410吊燈1022011吸頂燈57437012消防應急燈2142813玻璃門2002384760014卷簾門6052.5315015不銹鋼扶手602561536016防盜門120961152017防盜窗20304608018不銹鋼隔斷2755137519裝飾板5530165020掛式空調(diào)8095760021立式空調(diào)12017204022落地式空調(diào)120560023 壁櫥452491120524換氣扇104545025 吊扇1094940263045135027蹲便器10023230028洗臉池6045270029小便斗701391030拖布池60530031 路牙30285855032彩鋼板自行車棚300114.243427233 室外地坪1987708.611526304.7834 保溫板傳達室45037.441684835自動伸縮門1501260036 自動伸縮門2501050037 自動伸縮門350630038 保溫板配電房450138.926251439 磚砌圍墻磚砌體部分40764.3730574.840磚砌圍墻磚鑄鐵部分部分170284.1248300.440