商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析.doc

商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析作者:胡偉紅 目 錄摘 要 1關(guān)鍵詞1Abstract1Key words1一、個(gè)人住房貸款的含義、特點(diǎn)1（一）個(gè)人住房貸款的含義11個(gè)人住房委托貸款12個(gè)人住房自營(yíng)貸款23個(gè)人住房組合貸款2（二）個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)21貸款金額大、期限長(zhǎng)22貸款對(duì)象特殊且用途專一2二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況2 1、個(gè)人住房抵押貸款余額2 2、 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸不良貸款率3三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析3 （一） 借款人風(fēng)險(xiǎn)3 1.借款人還款來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)3 2.借款人道德風(fēng)險(xiǎn)4 （二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)4 1抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)4 2抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)4 （三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)4 1來(lái)源的期限短，貸出去的期限長(zhǎng)4 2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不易變現(xiàn)4 （四）市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)41市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 52政策風(fēng)險(xiǎn)5（五）開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)51經(jīng)營(yíng)管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)52“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)5 (六) 貸款人風(fēng)險(xiǎn)51.政策取向風(fēng)險(xiǎn)52. 貸款人操作風(fēng)險(xiǎn)6（七）利率風(fēng)險(xiǎn)6 1. 利率變動(dòng)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)6 2.利率變動(dòng)的信用風(fēng)險(xiǎn)6四、 控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策6 1、監(jiān)管部門的對(duì)策6 2、 銀行機(jī)構(gòu)的對(duì)策6 3. 完善住房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制7參考文獻(xiàn)7 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析重慶工商大學(xué)派斯學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)院 胡偉紅摘 要： 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，已成為我國(guó)居民購(gòu)買住房的主要融資模式，也是我國(guó)商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中重要的項(xiàng)目。近幾年來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已逐漸成為各商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù)之一，其規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。然而近年來(lái)銀行實(shí)際運(yùn)作情況表明: 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的安全性不容樂(lè)觀，貸款風(fēng)險(xiǎn)正在日益增加，逐步進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。如何控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資金安全，維護(hù)金融體系穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，是擺在商業(yè)銀 行面前的永恒課題.關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)分析 Abstract: With the rapid development of Chinas real estate market, the rapid growth of commercial bank individual housing loan business, has become the main financing mode of our countrys residents to purchase housing Type, is also an important project in our country commercial bank loan business.In recent years, the personal housing mortgage loan business has gradually become one of the core business of commercial Banks, Its size in the present a tendency of increasing the proportion of bank assets.However in recent years the bank the actual operation shows that the security of the personal housing loan business is not optimistic, the loan risks are increasing, gradually into the risk exposure period.How to control the personal housing loan risk, ensure the safety of the credit funds to stabilize the financial system, standardize the healthy and stable development of real estate finance business, is the eternal subject in front of the commercial bank.Key words: Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis住房是人們的基本生活保障， 改善住房條件關(guān)系到人們生活質(zhì)量的提高，因此發(fā)展住房金融成為真正啟動(dòng)消費(fèi)信貸的關(guān)鍵問(wèn)題，而商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款作為住房金融重點(diǎn)支柱部分一直是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)話題。伴隨個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，房貸不良貸款率也開(kāi)始有所上升。2013 年2月份以來(lái)， 針對(duì)房?jī)r(jià)迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重的問(wèn)題以及為了解決普通住房的問(wèn)題，以“國(guó)五條”為代表的房產(chǎn)新政陸續(xù)出臺(tái)， 府對(duì)房市的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)眾說(shuō)紛紜，由此進(jìn)一步增加了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。1、 個(gè)人住房貸款的含義、特點(diǎn)（一）個(gè)人住房貸款的含義個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款， 借款人申請(qǐng)住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、 自營(yíng)貸款和組合貸款三種類型。1個(gè)人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款是政策性個(gè)人住房貸款，一方面其利率低；另一方面其主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。2個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來(lái)源向購(gòu)房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款。3個(gè)人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來(lái)源向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。（二）個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比， 具有以下特點(diǎn)：1貸款金額大、期限長(zhǎng)。個(gè)人住房貸款金額較大，期限較長(zhǎng)，通常為10-20 年，最長(zhǎng)可達(dá)30 年；2貸款對(duì)象特殊且用途專一。對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購(gòu)住房；3償還方式特殊。借款人按月歸還貸款本息；4一般以所購(gòu)房屋或已有房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押。由于上述特點(diǎn)，個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險(xiǎn)特征， 給貸款管理工作造成了一定的困難。二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展情況我國(guó)的個(gè)人住房貸款起步于1998 年，但真正發(fā)展還是2000 年之后。對(duì)于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。近年來(lái)，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展， 個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升， 不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種， 并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。表一 反映了我國(guó)自住房貨幣化制度改革后，商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展情況， 可以看出我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款無(wú)論是在增長(zhǎng)總量還是增長(zhǎng)速度方面每年均發(fā)展迅速。表一（1）20082009201020112012個(gè)人住房抵押貸款余額3610038570420004923052000個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)比例13.55%16.07%23.37%25.07%30.56%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2008-2012）表一2008-2012 年全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款數(shù)額在這十余年中， 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款在推動(dòng)住房體制改革和提高居民住房消費(fèi)方面起到了積極作用。但隨著個(gè)人住房抵押貸款余額的快速增加，其不良貸款也開(kāi)始逐年攀升，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)日益凸顯。表一（2）來(lái)源：和訊網(wǎng)表二2006200720082009201020112012我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸不良貸款率1.86%1.90%1.76%1.81%1.84%1.96%2.05%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)（2006-2012）從表二：可以看出，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢(shì)，雖然比率并不高，但是因?yàn)槠浠鶖?shù)大，個(gè)人房貸的不良貸款總額還是很大的，其風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。1995 年日本住房金融案件，1997 年亞洲金融風(fēng)暴，2007 年8 月美國(guó)次貸危機(jī)，2009 年11月底迪拜金融危機(jī)，均與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，個(gè)人住房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。銀監(jiān)會(huì)在2010 年6 月15 日發(fā)布的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2009 年報(bào)中指出：2010 年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性逐步增加， 個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險(xiǎn)隱患可能上升。因此加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、完善風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、研究防范對(duì)策，是擺在我國(guó)商業(yè)銀行面前的重要課題。三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)， 指商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中隱含損失的可能性， 主要指借款人不能按時(shí)償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來(lái)的損失。由于個(gè)人住房貸款自身的特點(diǎn)和市場(chǎng)環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有其可能性和必然性。具體而言，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款普遍面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：（1） 借款人風(fēng)險(xiǎn)1.借款人還款來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。在長(zhǎng)達(dá)10-30年的借款時(shí)間里，借款人不可能對(duì)未來(lái)較長(zhǎng)期限內(nèi)的收入準(zhǔn)確預(yù)期。首先是借款人生病、致殘、意外死亡或發(fā)生婚變、觸犯刑律等變故的發(fā)生，都會(huì)對(duì)按時(shí)足額償還貸款形成不利影響。其次是日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，借款人很難保有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，借款人經(jīng)濟(jì)狀況的惡化必然導(dǎo)致還款能力下降，如借款人因經(jīng)營(yíng)不善、下崗、失業(yè)或投資、投機(jī)失敗等原因造成收入減少，形成還款困難。2.借款人道德風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)房者和銀行信息不對(duì)稱的情況下，銀行對(duì)顧客“承諾”的可靠性進(jìn)行判斷是非常困難的，稍有不慎，損失隨時(shí)都會(huì)發(fā)生。這種現(xiàn)象多發(fā)生在投機(jī)者身上，如通過(guò)偽造資料騙取多筆住房貸款，再將房屋出租以租養(yǎng)貸或是牟取轉(zhuǎn)售利潤(rùn)，一旦不能出租或是房?jī)r(jià)下跌，借款人無(wú)力還款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；據(jù)央行二季度貨幣政策報(bào)告顯示，截至2013年6月末，人民幣貸款余額為68.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.2%，增速比3月末和上年末分別回落0.7個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)，比年初增加5.08萬(wàn)億元，同比多增2217億元。全國(guó)商品房成交量有所回落，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)連續(xù)3個(gè)月減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定，但房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)13個(gè)月回升后小幅回落。截至6月末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的20.6%，比3月末高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為8.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.8%，比3月末高3.9個(gè)百分點(diǎn)，增速持續(xù)回升。（二）抵押物風(fēng)險(xiǎn)貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來(lái)源， 但商業(yè)銀行常面臨如下抵押物風(fēng)險(xiǎn)：1抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會(huì)遭受抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)處于起步階段， 交易法規(guī)不完善，手續(xù)煩瑣，交易費(fèi)用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。2抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。指因房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整或不景氣時(shí)， 價(jià)格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價(jià)格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。案例：某客戶因自辦公司經(jīng)營(yíng)需要，以其配偶名下的評(píng)估價(jià)值545.77萬(wàn)元的商業(yè)門面為抵押物，向重慶市商業(yè)銀行某支行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款300萬(wàn)元。此筆貸款初審抵押足值，風(fēng)險(xiǎn)不大。但該行查詢個(gè)人征信系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn)，該客戶在其他銀行已有10年期的住房按揭貸款和商業(yè)房貸款各1筆，貸款余額分別為34萬(wàn)元、839萬(wàn)元，其配偶在其他銀行也有10年期的住房按揭貸款和商業(yè)房貸款各1筆，貸款余額分別為157萬(wàn)元、500萬(wàn)元，家庭累計(jì)負(fù)債1530萬(wàn)元。如果繼續(xù)貸款將會(huì)大大加重家庭負(fù)債負(fù)擔(dān)，貸款安全也沒(méi)有保證。該行因此拒絕了該筆貸款申請(qǐng)。（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：1目前，我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款資金主要來(lái)源于居民儲(chǔ)蓄存款，一般不超過(guò)五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長(zhǎng)貸”行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行償付能力。2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理；二是前文提到的住房二級(jí)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)， 抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方面嚴(yán)重后果： 一是喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來(lái)的損失；二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。（四）市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?，F(xiàn)階段各銀行機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款市場(chǎng)的爭(zhēng)奪分外激烈，為鞏固市場(chǎng)占有率保持?jǐn)U張，銀行實(shí)際對(duì)個(gè)人住房貸款時(shí)，以降低準(zhǔn)人門檻為代價(jià)。 指國(guó)民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過(guò)程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來(lái)?yè)p失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期有更強(qiáng)的敏感性，經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求增加， 貸款數(shù)量急劇增加；經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民收入下降，房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行勢(shì)必會(huì)面臨大量的“呆壞賬”損失。2政策風(fēng)險(xiǎn)。政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)而給商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和投資過(guò)熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背， 政府就會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策， 比如2010年4 月出臺(tái)的房產(chǎn)新政國(guó)十條。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將面臨政策風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為之前投資購(gòu)房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下， 變得不再有利可圖甚至還會(huì)造成損失，這勢(shì)必會(huì)加大貸款的違約率，給銀行造成損失。（五）開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)1經(jīng)營(yíng)管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用， 致使購(gòu)房人與開(kāi)放商，發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或要求解除購(gòu)房合約， 其往往很難在短時(shí)間內(nèi)解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款， 從而將客戶與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。2“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商通常在兩種情況下會(huì)實(shí)行“假個(gè)貸”：一是房?jī)r(jià)迅速提高的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時(shí)如果開(kāi)放商又需要資金，就會(huì)以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房?jī)r(jià)上漲后，賣出房屋再還款，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，或開(kāi)發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無(wú)法及時(shí)回籠資金時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì)冒充購(gòu)房人，采取“假個(gè)貸”。在實(shí)際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失也更大。還有一種較常見(jiàn)的“假個(gè)貸”方式，不是由開(kāi)放商策劃，而是施工方。 這通常是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商欠施工方工程款在樓盤狀況不佳無(wú)力還款時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常把一些房屋抵押給施工方，已抵押欠款。 而施工方則會(huì)通過(guò)內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購(gòu)買方式套取銀行貸款。從“121號(hào)文件”后，對(duì)30%自有資金比例，使很多中小企業(yè)開(kāi)發(fā)商明顯感到資金的要求壓力，在此情況下， 部分開(kāi)發(fā)商借“假按揭”套取銀行信貸資金，彌補(bǔ)其后續(xù)資金不足的問(wèn)題，而一旦其后期樓盤開(kāi)發(fā)出現(xiàn)問(wèn)題或銷售不暢，則形成爛尾樓，銀行無(wú)法處置抵押物而蒙受重大損失。在糾紛未解決之前，借款人一般不會(huì)履行還款計(jì)劃，使銀行貸款本息受損。(6) 貸款人風(fēng)險(xiǎn)1.政策取向風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)階段各銀行機(jī)構(gòu)對(duì)住房貸款市場(chǎng)的爭(zhēng)奪分外激烈，為鞏固市場(chǎng)占有率保持?jǐn)U張，銀行實(shí)際對(duì)個(gè)人住房貸款時(shí)，以降低準(zhǔn)人門檻為代價(jià)。主要有3 種現(xiàn)象：a. 降低對(duì)開(kāi)發(fā)商的審核，只看貸款增量而不注重開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)和業(yè)績(jī)b.忽視20%的首付、30年的期限是最優(yōu)客戶享受的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)不同信用等級(jí)的借款人“一視同仁”適用，而且目前還有部分銀行開(kāi)發(fā)了針對(duì)學(xué)生的住房貸款抵押政策，對(duì)于還未有獨(dú)立收入來(lái)源的年輕人放款，無(wú)疑加大了未來(lái)房貸違約的風(fēng)險(xiǎn) 。2. 貸款人操作風(fēng)險(xiǎn)。由于工作人員失誤或銀行內(nèi)控制缺陷導(dǎo)致貸款損失發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)加大。一是對(duì)項(xiàng)目未進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J前調(diào)查，只分析盈利而不預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn); 二是貸款投入不能嚴(yán)格遵守貸款成數(shù)、年限、限額的規(guī)定); 三是對(duì)借款人收入調(diào)查粗糙隨意，不做真實(shí)性認(rèn)定，房貸支出同月收人的比例突破限制; 四是不及時(shí)規(guī)范抵押登記，已竣工住宅抵押登記辦理拖沓滯后; 五是貸后檢查不及時(shí)，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)或采取有效措施來(lái)化解和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。3. 貸款人道德風(fēng)險(xiǎn)。銀行經(jīng)辦人員由于個(gè)人原因或者某種利益驅(qū)使，明知借款人提供的虛假資料而不拒絕，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實(shí)，誤導(dǎo)貸款審批人，更甚者是內(nèi)外勾結(jié)，故意編造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。據(jù)相關(guān)報(bào)道，在2004年至2005年間，浦發(fā)行發(fā)放的與同一人有關(guān)的住房貸款竟達(dá)91筆，金額估計(jì)在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監(jiān)控的問(wèn)題貸款竟有32筆之多。雖然巨額虛假按揭的發(fā)現(xiàn)緣于銀行的內(nèi)審，但事出總歸有因，這不能不令人對(duì)浦發(fā)行的風(fēng)險(xiǎn)控制感到擔(dān)憂。（7） 、利率風(fēng)險(xiǎn)1. 利率變動(dòng)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。是指由于存貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)對(duì)銀行所持有的房貸資產(chǎn)收益水平產(chǎn)生影響, 從而使得房貸資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和銀行權(quán)益在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遭受損失的可能性。2. 利率變動(dòng)的信用風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)包括兩種情形, 其一是利率上升導(dǎo)致貸款成本增加, 超出房貸借款人可承受能力, 最終導(dǎo)致借款人被動(dòng)違約行為，其二是預(yù)期利率上升或下降促發(fā)借款人提前還款的理性違約行為, 以及利率上升導(dǎo)致未償還的貸款本息超過(guò)其所對(duì)應(yīng)的抵押房產(chǎn)價(jià)值時(shí)借款人中止還款的理性違約行為。如國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控提高利率或降低利率，都對(duì)房貸收益產(chǎn)生很大的影響。4、 控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、監(jiān)管部門的對(duì)策首先，監(jiān)管部門要充分評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整體房貸質(zhì)量進(jìn)行充分研究，制定出適合發(fā)展和控制風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管對(duì)策，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以風(fēng)險(xiǎn)提示，對(duì)不良貸款責(zé)任人予以追究。其次，加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)的檢查。督促銀行業(yè)機(jī)構(gòu)自身加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)。根據(jù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引、個(gè)人住房貸款管理辦法評(píng)價(jià)各銀行機(jī)構(gòu)相關(guān)細(xì)則的嚴(yán)謹(jǐn)性、科學(xué)性、有效性并檢查落實(shí)情況，針對(duì)已經(jīng)或可能發(fā)生的問(wèn)題，提出建議或措施，從制度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)隱患。監(jiān)管部門或銀行業(yè)協(xié)會(huì)建立零售貸款違約客戶統(tǒng)計(jì)查詢系統(tǒng)，登錄不良個(gè)人貸款和“一人多貸”的客戶信息，通過(guò)提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)在銀行業(yè)機(jī)構(gòu)間實(shí)現(xiàn)共享，并定期通過(guò)媒體披露惡意欠款的借款人“黑名單”。而銀行系統(tǒng)近年來(lái)一直實(shí)施的“金卡”工程，已經(jīng)在長(zhǎng)期摸索和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，有效地積累了眾多的客戶信息，能夠在某種程度上預(yù)防惡意欠款人的違約，并已經(jīng)取得了明顯的工作績(jī)效。2、 銀行機(jī)構(gòu)的對(duì)策首先，需要當(dāng)前時(shí)期銀行機(jī)構(gòu)認(rèn)真解讀國(guó)家宏觀政策，著眼大局，以審慎原則調(diào)整的房貸政策，針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格同價(jià)值的偏離程度，采取區(qū)別對(duì)待、有收有放的政策，有效規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的震蕩風(fēng)險(xiǎn)。其次，積極防范操作風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)入要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J前認(rèn)真調(diào)查，調(diào)查中既要分析盈利，也要預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，按揭業(yè)務(wù)投入不