房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告.doc

關(guān)于天邦三國印象樓盤房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告目 錄一、總 論1二、市場預(yù)測4三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案7四、選址方案8五、節(jié)能節(jié)水措施9六、環(huán)境影響評價12七、勞動安全衛(wèi)生與消防14八、組織機構(gòu)與人力資源配置16九、項目實施進(jìn)度20十、投資估算22十一、融資方案22十二、社會評價24十三、風(fēng)險分析26十四、研究結(jié)論與建議28十五、組員評價30十六、附圖、附表31一、總 論一項目背景1.項目名稱:天邦三國印象2.承辦單位概況承辦單位是天邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，注冊資本2000萬元，開發(fā)資質(zhì)為三級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。天邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值-服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實現(xiàn)天邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的社會價值；為員工創(chuàng)造機會-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高天邦地產(chǎn)人的工作生活質(zhì)量；為市民創(chuàng)造回報-以一流的產(chǎn)品回報所有關(guān)注我們的人。3.可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及琿春市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）琿春市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）琿春市城市總體規(guī)劃大綱（20032020年）（5）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（6）琿春市市區(qū)基準(zhǔn)地價（7）琿春市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（8）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（9）編制報告的委托合同（10）其他有關(guān)依據(jù)資料4.項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)天邦三國印象樓盤?，q春是中國從陸路進(jìn)入日本海的唯一水上通道，依借這一通道，歷史上琿春曾一度成為中原地區(qū)與日本，俄羅斯等東北亞國家友好交流的橋梁，邊境貿(mào)易十分活躍。距琿春市區(qū)70公里的防川村是中、俄、朝三國交界的鼎足地帶，登上由原軍委副主席劉華清題詞的“望海閣”極目遠(yuǎn)眺，三十華里外的日本海天水相連，碧海蒼天隱約可見，近處中、俄、朝三國風(fēng)光盡收眼底，真可謂“雞鳴聞三國，犬吠驚三疆”。沿途有朝鮮族民俗村、圈河口岸及大橋、洋館坪路堤、張鼓峰事件博物館、蓮花湖公園、沙丘公園、防川哨所、土子牌、龍山湖等旅游景點，您還可乘船游覽圖們江，一眼望三國盡情領(lǐng)略中、朝兩國邊境風(fēng)光。這一特殊的地理位置，不僅使琿春具有外向型經(jīng)濟的優(yōu)越條件，也使其成為國際文化交流的重要基地?，q春國際客運站占地面積40,000平方米，發(fā)車方向輻射全省各地、市、縣、鄰近省以及俄羅斯和朝鮮。在近期建設(shè)規(guī)劃期限內(nèi)，根據(jù)琿春市城市總體規(guī)劃（20032020），進(jìn)一步調(diào)整城市布局，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的治理，把琿春市建設(shè)成為人居環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)環(huán)境良好、適宜市民生活的吉林省東南部邊境口岸城市。二項目概況1.擬建地點擬建于河南新民，東臨特殊學(xué)校，南接紅旗大壩，西連第九小學(xué)，北靠礦務(wù)局廣場，對面是琿煤集團、琿春市政府、琿春市政務(wù)大廳。2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)自有資金為5000萬元，天邦三國印象項目規(guī)劃總用地約32萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期用地面積12萬平方米，建筑面積15.6萬平方米，其中普通住宅11萬平方米，景觀洋房3.6萬平方米，公建1萬平方米。總居住戶數(shù)約1600戶，規(guī)劃總居住人口約4800人，二期用地面積20萬平方米，建筑面積26萬平方米，其中普通住宅20萬平方米，觀景洋房4.5萬平方米，公建1.5萬平方米，總住戶2700戶，規(guī)劃總居住人口約8100人，容積率1.3，綠化覆蓋率35%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、體育館、商業(yè)網(wǎng)點等設(shè)施。我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“三國印象”致力于為在琿煤集團工作的白領(lǐng)階層周邊市政府的知識分子，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，天邦人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓天邦人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設(shè)條件1. 供水在第九小學(xué)東側(cè)有現(xiàn)狀DN200mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放河南街街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN500毫米的雨水管線和DN900毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。3. 供熱擬從河南街新敷設(shè)的供熱干線接入。4. 供電擬采用礦務(wù)局供電公司接入，一路從供電公司一條200千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由礦務(wù)局配電室配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為1000千伏安。6. 網(wǎng)通本項目預(yù)計需裝機容量為200門的程控交換機，擬由琿春市網(wǎng)通公司下屬分局解決。4.項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金5000萬元，再加上房屋預(yù)售款，一期投入總資金3.276億元。二期投入總資金5.46億元。 本項目完成后，預(yù)計銷售收入為14.56億元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加所得稅9700萬元，預(yù)計累計未分配利潤為4.85億元。5.主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米320000總建筑面積平方米416000居住建筑面積平方米391000公共建筑面積平方米25000居住居數(shù)戶4300平均每戶建筑面積平方米96.75平均每戶居住人數(shù)人3容積率1.3綠化率%35住宅棟數(shù)棟64平均層數(shù)層8.7停車位個1300三問題與建議考慮到三國印象建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于琿春的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預(yù)測一市場調(diào)查據(jù)2011年琿春房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為4000元/m2,住宅平均價格為3500元/m2寫字樓平均價格為4500元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前琿春市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的60%,住宅面積在101-120的占總量的20%,121-140占總量的10%,141-160的占總量的5%,161-180占總量的4%,180以上的占總量的1%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,100m2以下的住宅面積目前是琿春市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占20%,承受總價格在21-30萬之間的占43.5%承受總價格在31-40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,琿春市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的40%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的市政府房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2011年第三季度；住宅平均價格為3215元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米。 2010年第四季度琿春街沿線樓盤銷售均價在3400元/平方米左右，且銷售情況良好，均價在3800元/平方米左右的天邦帝景取得了9000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤屬于觀景房。在河南街沿線老干部活動中心住宅項目，價格達(dá)到3500元/平方米。二產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前琿春市房地產(chǎn)投資大幅增加，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三價格預(yù)測據(jù)調(diào)查，今年琿春市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動琿春市房價繼續(xù)走高。今年琿春市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為琿春市商品房的銷售提供了契機，這將導(dǎo)致琿春市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年琿春市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐琿春以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入琿春。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米34003800元。四競爭力分析鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于靠近紅旗大壩，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有市政府，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于琿春近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。一建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（5000萬元），三國印象項目規(guī)劃總用地32萬平方米，建筑面積41.6萬平方米，其中住宅39.1萬平方米，公建2.5萬平方米?？偩幼魯?shù)4300戶，規(guī)劃總居住人口12900人，容積率1.3，綠化覆蓋率35%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、居委會、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)二產(chǎn)品方案戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。三國印象項目主要居住對象為在市政府以及琿煤集團的管理人員以及周邊學(xué)校的教職人員。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（）數(shù)量（套）A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺128.52200B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺131.22200C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.081600D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺168.44100E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房181.26100F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房165.82100G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺90.79500H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺81.441500四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就琿春市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。 (詳見附圖1：場址位置圖)。一項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有五條公交線路，周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。河南街這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天琿春地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、隨著大量居民入住，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于新民，北靠河南街，路對面是原琿春琿春琿煤集團。西北面的礦務(wù)局公園，步行5分鐘就可到達(dá)。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事企事業(yè)單位職工，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。此處周圍被小學(xué)到高中環(huán)繞，故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補償方案。(3)申請批準(zhǔn)。向琿春市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施三國印象小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。1、建筑節(jié)能技術(shù)該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：屋面：選用100mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱接入琿春市集中供熱管網(wǎng)，使用APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用地?zé)崤茉O(shè)計。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調(diào)查三國印象提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。35%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值夜間場界噪聲標(biāo)準(zhǔn)值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水50L估算，居住人口12900人，生活耗水量每天645立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四公眾參與三國印象環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為琿春市人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。一勞動安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，腐蝕品類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。二消防設(shè)施消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。1火災(zāi)危險性分析分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中的火災(zāi)危險性等。2調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。3消防措施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機構(gòu)設(shè)置本公司是獨資有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu).最高權(quán)力機構(gòu)是董事長,實行董事長領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事長1人,總經(jīng)理受董事長任聘,各部門分設(shè)經(jīng)理, 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事長商議任聘。組織機構(gòu)圖：董事長總經(jīng)理行政副總 運營副總 銷售副總辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準(zhǔn)備1. 技術(shù)準(zhǔn)備：1)審核施工圖紙。2)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計。3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。2. 物資準(zhǔn)備3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。D 組織設(shè)計交底。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現(xiàn)場工程管理1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強經(jīng)濟簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項目移交。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對此組織機構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合公司法和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機構(gòu)的層次和運作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運營、償還債務(wù)等責(zé)任。二勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務(wù)部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實際操作經(jīng)驗，以利于在集團范圍內(nèi)交流，實現(xiàn)集團資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運作特點。公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內(nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。6. 培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。九、項目實施進(jìn)度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程一期計劃自2012年4月開工，至2014年9月竣工，二期2014年7月開工，至2017年12月竣工，總工期6年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排，如下表所示- 32 -2012.42017.12 項目實施進(jìn)度計劃表十、投資估算一根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量本建設(shè)項目總占地面積約32萬平方米，總建筑面積接近41.6萬平方米（其中公建面積約2.5萬平方米），總戶數(shù)4300戶，綠化面積近11.2萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部中心區(qū)天然山石人工瀑布，普通住宅、高檔住宅、別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：一期309戶居民每戶7萬元計算共計2163萬人民幣。二期95戶居民每戶7萬元共計655萬元。工廠兩個共計3800平方米每平方米900元共計342萬元。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積16000平方米共計320萬人民幣。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算，共計69.6萬人民幣。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計1.4億人民幣。十一、融資方案三國印象的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費用等。隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1. 籌措和利用自有資金5000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。2. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足。二資金的任用和管理隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：1.資金本問題：主要包括以下幾個方面a由于資金的時間價值形成的利息。b注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。c當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實際價值。d銀行借款的成本率。風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表序 號風(fēng)險因素名稱風(fēng) 險 程 度災(zāi)難性嚴(yán)重性較 大一 般1市場風(fēng)險2資源3技術(shù)4工程5資金6政策7外部協(xié)作條件2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準(zhǔn)備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機械設(shè)備。d.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。十二、社會評價一項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量琿春居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到35%。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。二項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處市政府附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境十分優(yōu)越，在小區(qū)附近有第七小學(xué)，第九小學(xué)，第七中學(xué)。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。三社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對琿春的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無十三、風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對三國印象投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。一敏感性分析二定性分析1.自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然