【商業(yè)地產(chǎn)】北京右安門(mén)內(nèi)大街商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃提案_159PPT_2008年_日新偉業(yè)

Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved. 2008.7 WWW.RIXINWEIYE.COM 右內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目 |提案 | PROPOSAL 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 + 項(xiàng)目條件 + CONTENT 目錄 + 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境研究 + + 項(xiàng)目核心問(wèn)題 + + 客戶(hù)研究 + + 項(xiàng)目定位方向初探 + + 產(chǎn)品建議 + + 營(yíng)銷(xiāo)建議 + 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目條件 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目條件 /項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置： 北京市宣武區(qū)右內(nèi)大街 28號(hào)院 項(xiàng)目條件 /項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位置 位于北京市宣武區(qū)右內(nèi)大街 28號(hào)院，右安門(mén)內(nèi)大街東側(cè)，半步橋（南街）北側(cè) 北臨宣武區(qū)師范學(xué)校附屬小學(xué) 南臨華堂商場(chǎng) 項(xiàng)目處于北京市南二環(huán)，地理位置較好，路網(wǎng)密集，交通發(fā)達(dá) 是城市中心有限的改建項(xiàng)目之一 關(guān)鍵詞：二環(huán)內(nèi)，右內(nèi)大街 項(xiàng)目條件 /技術(shù)指標(biāo) 大部分面積為回遷，商業(yè)承擔(dān)價(jià)值主力部分 商業(yè)與住宅的價(jià)值關(guān)系？ 規(guī)劃上看，商業(yè)的二層、三層為價(jià)值實(shí)現(xiàn)的難點(diǎn)。 A.技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總表 總用地面積 : 2.06公頃 規(guī)劃總建筑面積 : 12.50萬(wàn) m 其中地上 : 9.00萬(wàn) m 地下 : 3.50萬(wàn) m 地上建筑中 : 商業(yè)及配套 : 1.80萬(wàn) m （占 20%） 住 宅 : 7.20萬(wàn) m （占 80%） 回遷房建筑面積： 53000 m(按回遷率 100%計(jì)算） 容 積 率 ： 4.37 建筑密度 ： 37.1% 綠 化 率 ： 20.6%（不含預(yù)留教育用地） 建筑高度 ：地上 218層 地下 3層 規(guī)劃人口 ： 828戶(hù)、 1935人 其 中 ：原有 500戶(hù)、新增 317戶(hù) 機(jī)動(dòng)車(chē)位 ：地下 570輛、地上 44輛（住宅按 57%， 469輛；公建 145輛） 非機(jī)動(dòng)車(chē)位： 2074輛 ,均停地下 商業(yè) 1-3層 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 項(xiàng)目條件 /技術(shù)指標(biāo) B.配套建筑指標(biāo)一覽表 配套總建筑面積 27196 m 14055m/千人 具體如下 ： 1.教育建筑面積 : 722 m（其中新增戶(hù)數(shù)配建為 120m ） 2.衛(wèi)生站建筑面積 : 27 m 3.便民店建筑面積 : 307 m 4.居委會(huì)建筑面積 : 54 m 5.綜合服務(wù)站面積 : 86m 6.機(jī) 動(dòng) 車(chē) 庫(kù) ： 1.80萬(wàn) m 7.非 機(jī)動(dòng) 車(chē) 庫(kù) ： 0.50萬(wàn) m 8.地上市政建筑面積 : 0.01萬(wàn) m(含煤氣調(diào)壓、垃圾房等） 9.地下市政建筑面積 : 0.29萬(wàn) m(含變電所、生活及消防給水、中水處理、熱力、弱電機(jī)房等） C.小戶(hù)型套型比例 1、 90平米以下住宅共 572套 2、 90平米以下住宅建筑面積 5.06萬(wàn) m 占住宅總面積的 70.3% 項(xiàng)目條件 /項(xiàng)目進(jìn)度 項(xiàng)目進(jìn)度： 拆遷進(jìn)行中，大部分民房、廠(chǎng)房尚未拆遷 項(xiàng)目拆遷難度較大，為系統(tǒng)工程。 項(xiàng)目條件 /項(xiàng)目四至 北側(cè)： 宣武區(qū)師范學(xué)校附屬第一小學(xué) 南側(cè)： 華堂商場(chǎng) 本案 西側(cè)： 宣武紅旗業(yè)余大學(xué) 北京一建 九合人家飯店 東側(cè)： 天隆華美綜合市場(chǎng) 露天攤位及小吃 市場(chǎng)入口 本項(xiàng)目所處北京二環(huán)右安門(mén)內(nèi)大街位置 。 周邊的公建配套以及道路交通系統(tǒng)已經(jīng)很成熟 。 地塊內(nèi)部不規(guī)則，地勢(shì)平坦 。 項(xiàng)目條件 /重點(diǎn)公建配套 項(xiàng)目位置 ：中輕賓館 ：國(guó)華酒樓 ：宣武區(qū)師范學(xué)校附屬小學(xué) ：天隆華美綜合市場(chǎng) ：華堂商場(chǎng) ：萬(wàn)博商廈 ：紅旗業(yè)余大學(xué) ：圣鑫全洗浴 ：北京康橋醫(yī)院 ：金泰開(kāi)陽(yáng)大廈 屬老城區(qū)公建配套比較成熟，商業(yè)發(fā)展不夠完善 。 公交站點(diǎn) 線(xiàn)路： 19、 395、 414、626、 717路均到項(xiàng)目位置 項(xiàng)目條件 /道路 交通條件 西側(cè)： 右安門(mén)內(nèi)大街雙向四車(chē)道路面平整 東側(cè)： 小區(qū)路路況一般 南側(cè)： 半步橋街路面平整 北側(cè)： 道路狹窄路況較差 從路網(wǎng)尺度看，西側(cè)右內(nèi)大街對(duì)于商業(yè)有一定的支撐。 項(xiàng)目條件 /項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析 根據(jù)項(xiàng)目用地的 商業(yè)價(jià)值 ，可以將用地劃分為 A、 B、 C、D四部分，針對(duì)不同的地塊，有不同的價(jià)值體現(xiàn)。 A： 本地塊右安門(mén)內(nèi)大街北端與牛街商業(yè)聚集帶相連，街邊商業(yè)比較成熟，路面較寬，客流量大，學(xué)校、公司等潛在的客源發(fā)達(dá) 商業(yè)價(jià)值最高。 B： 本地塊南側(cè)建有華堂商場(chǎng)，形成商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，但也同時(shí)起到客源的相互帶動(dòng)、促進(jìn)的作用以東是綜合市場(chǎng)形成商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，地?cái)倲[設(shè)等秩序凌亂得不到有序治理，對(duì)新開(kāi)發(fā)商鋪有不良影響 商業(yè)價(jià)值次之。 C： 本地塊以北建有師范小學(xué)，現(xiàn)狀沒(méi)有小區(qū)入口 地塊價(jià)值較低。 C： 本地塊相對(duì)封閉，主要客源針對(duì)小區(qū)內(nèi)部 商業(yè)價(jià)值最低。 商業(yè)價(jià)值的不均衡性 項(xiàng)目條件 /項(xiàng)目地塊居住價(jià)值分析 根據(jù)項(xiàng)目用地的 居住價(jià)值 ，可以將用地劃分為 A、 B、 C、D四部分，針對(duì)不同的地塊，有不同的價(jià)值體現(xiàn)。 A： 本地塊為東西向住宅，朝向相對(duì)較差，道路車(chē)流量大，會(huì)有噪音和空氣污染，但視野開(kāi)闊 居住價(jià)值一般 。 B： 本地塊為南北向住宅，以南建筑項(xiàng)目較規(guī)整，景觀(guān)良好，出行購(gòu)物便利 居住價(jià)值較好 。 C： 本地塊為南北向住宅，以北是師范小學(xué)，比較喧囂，現(xiàn)狀無(wú)小區(qū)入口，出行較遠(yuǎn) 居住價(jià)值一般 。 ： 本地塊為南北向住宅，可享用的地塊較多，相對(duì)安靜，處于小區(qū)住入口的位置，出行方便 居住價(jià)值最高 。 居住價(jià)值檔次的不均衡 + 項(xiàng)目條件 | 小結(jié) + 核心區(qū)里的 “ 老城區(qū) ” ，公建配套成熟。 路網(wǎng)對(duì)于商業(yè)價(jià)值有一定的支撐 商業(yè)承擔(dān)了本項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主力部分 住宅存在價(jià)值檔次的不均衡性 商業(yè)二層、三層為價(jià)值實(shí)現(xiàn)的難點(diǎn) 商業(yè)規(guī)劃價(jià)值的不均衡性 項(xiàng)目商業(yè) 環(huán)境研究 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境研究 /中觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /兩大商圈 【 兩大商圈支撐西南二環(huán)生活圈 】 馬連道商圈 宣武門(mén)商圈 馬 連 道 商 圈 右內(nèi) 28號(hào)院 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境研究 /中觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /兩大商圈 馬連道商圈 一 .馬連道商圈 馬連道現(xiàn)在已不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目 ,而是 重點(diǎn)定位茶葉 、 圖書(shū) 、 音像的大宗采購(gòu)中心及百姓購(gòu)物 (家樂(lè)福 )。 隨著近幾年的發(fā)展 ,馬連道已形成了較有規(guī)模的商業(yè)影響力 , 目前 ,馬連道地區(qū)已具有商業(yè)零售 、專(zhuān)業(yè)采購(gòu)批發(fā)等功能 。 二 .宣武門(mén)商圈 重點(diǎn)為大型商業(yè)百貨 ,如菜百 、 沃爾瑪 、 崇光百貨等大型百貨及購(gòu)物場(chǎng)所 。 其主要客源是來(lái)自西單商業(yè)區(qū)的共享客流 ,由于地理位置與西單接近以及經(jīng)營(yíng)定位上的互補(bǔ)性 ,宣武門(mén)和西單將會(huì)產(chǎn)生很強(qiáng)的合力 。 本案 宣武門(mén)商圈 本案 宣武門(mén)商圈 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境研究 /中觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /兩大商圈 /對(duì)本案影響 一 .馬連道商圈 右內(nèi)區(qū)域生活便利性差 ,已是多年已久問(wèn)題 ,該區(qū)域內(nèi)居住者已習(xí)慣性的走出該區(qū)域內(nèi)進(jìn)行日常消費(fèi) ,馬連道商圈正是該區(qū)域內(nèi)最近的大型購(gòu)物場(chǎng)所所在地 ,其品種繁多 ,價(jià)格合理 ,“ 家樂(lè)富 ” 就是該區(qū)域內(nèi)居住者較為長(zhǎng)去的購(gòu)物場(chǎng)所 ,且大大分流 、 吸納了大量消費(fèi) 。 二 .宣武門(mén)商圈 大型百貨的聚集地 ,且本案與此商圈道路交通及公共交通極為方便 ,更加大了居住者出行購(gòu)物的頻次 。 馬連道商圈 右內(nèi)區(qū)域指標(biāo) :華堂商場(chǎng) 日常購(gòu)物分流 大型百貨類(lèi)購(gòu)物強(qiáng)力吸吶 項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境研究 /中觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /兩大商圈 /對(duì)本案影響 宣武門(mén)商圈 【 兩大商圈對(duì)于本項(xiàng)目存在較大的客戶(hù)分流 】 馬連道商圈 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /范圍的劃定 /本區(qū)域商業(yè) 天隆華美綜合市場(chǎng) 大量底商 右內(nèi)華堂店 本區(qū)域 集中型 商業(yè)包括右內(nèi)華堂商場(chǎng)、天隆華美綜合市場(chǎng)以及未來(lái)本項(xiàng)目商業(yè) 。 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /范圍的劃定 周邊商圈發(fā)展成熟，輻射范圍廣，能力強(qiáng) 周邊商圈存在對(duì)本區(qū)域的客戶(hù)分流 目前項(xiàng)目周邊商業(yè)尚未形成商圈概念 商業(yè)輻射能力小 【 適合打造半徑 1公里核心商圈 】 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /集中式商業(yè) /天隆華美綜合市場(chǎng) 位 置 位于本項(xiàng)目東側(cè) 占地面積 18000平方米 業(yè) 態(tài) 大型綜合市場(chǎng) 開(kāi) 發(fā) 商 北京天隆華美農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司 經(jīng)營(yíng)模式 開(kāi)發(fā)商自持，根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)主需要分割面積租賃 天隆華美綜合市場(chǎng) 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /集中式商業(yè) /天隆華美綜合市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)業(yè)種 服裝鞋帽 床上用品 箱包皮件 五金家電 文體用品 古玩字畫(huà) 花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng) 餐 飲 綜合市場(chǎng)雖然業(yè)種豐富，但是運(yùn)營(yíng)商 規(guī)劃較差 ，沒(méi)有根據(jù)相同業(yè)種規(guī)劃出集中的區(qū)域，而是任由業(yè)主隨意選擇業(yè)種經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)業(yè)種隨意搭配，凌亂繁雜，整個(gè) 市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)性差 ，產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，整體檔次較低 。 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /集中式商業(yè) /天隆華美綜合市場(chǎng) 租金水平 平均 3元 /平方米 /天 ，其中地域特產(chǎn)型產(chǎn)品店鋪和特色店鋪，如寵物店，租金水平較高，服裝皮具型產(chǎn)品店鋪?zhàn)饨鹚狡毡檩^低。 消費(fèi)對(duì)象 為本地社區(qū)中老年人和外地來(lái)京務(wù)工者為主， 普遍消費(fèi)能力較低 ，消費(fèi)僅以滿(mǎn)足日常生活需求 為主。 經(jīng)營(yíng)狀況 較差，閑置率達(dá) 20%左右 ，日流水普遍 200元左右，經(jīng)營(yíng)較好的也只有 500元左右。 【 低端商業(yè)滿(mǎn)足低層次配套需求 】 【 低層次配套商業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值較弱 】 分結(jié)論 項(xiàng)目線(xiàn)索 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /集中式商業(yè) /右內(nèi)華堂商場(chǎng) 位 置 位于本項(xiàng)目南側(cè) 占地面積 12000平方米 業(yè) 態(tài) 中高檔百貨商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)模式 品牌商場(chǎng) 右內(nèi)華堂店 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /集中式商業(yè) /右內(nèi)華堂商場(chǎng) 業(yè)種結(jié)構(gòu) 為超市 為金銀珠寶、化妝品、皮鞋皮具 為女裝、內(nèi)衣 為男裝、運(yùn)動(dòng) 床上用品、童裝童玩 家居用品、飾品、廚房家電、餐飲 租金水平 一層 40-60元 /平米 /天 , 2-5層為流水倒扣 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /集中式商業(yè) /右內(nèi)華堂商場(chǎng) 消費(fèi)對(duì)象 主力消費(fèi)群是 半徑公里以?xún)?nèi) 新建小區(qū)的居民，如耕天下、世紀(jì)金色嘉園、清芷園 (南國(guó)花城 )、萬(wàn)博苑、中華家園、泰然居、萬(wàn)和世家、東華金座、楓樺豪景等小區(qū)業(yè)主，他們消費(fèi)能力強(qiáng)，已不滿(mǎn)足對(duì)生活必需品的大眾消費(fèi)， 追求時(shí)尚、娛樂(lè)、奢侈、品牌的消費(fèi) ， 中高檔購(gòu)物區(qū)域 是他們的首選。 經(jīng)營(yíng)狀況 較好 ，華堂品牌百貨與超市的聯(lián)動(dòng)，在半徑 1公里內(nèi)吸納了 55-70%的顧客。但是消費(fèi)對(duì)象普遍反映華堂 超市價(jià)格較高，百貨品牌較少 ，選擇余地小，價(jià)格也較高。 【 中高端商業(yè)滿(mǎn)足高層次配套需求 】 【 品牌、時(shí)尚的配套商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值較高 】 【 本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)與華堂產(chǎn)生商業(yè)互動(dòng) 】 分結(jié)論 項(xiàng)目 線(xiàn)索 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /調(diào)研說(shuō)明 調(diào)研區(qū)域：主要集中在項(xiàng)目周邊街區(qū)。 調(diào)研人員：共計(jì) 7人，分成三組。 調(diào)研方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查結(jié)合深訪(fǎng)。其中經(jīng)營(yíng)業(yè)主調(diào)研為上門(mén)走訪(fǎng)，消費(fèi)者調(diào)研為隨機(jī)攔訪(fǎng)。 樣本數(shù)量：經(jīng)營(yíng)者與投資者 30人次，消費(fèi)者 20人次。 街區(qū) 業(yè)態(tài) 業(yè)種 街區(qū) 業(yè)態(tài) 業(yè)種底商 服裝 底商 家居用品底商 噴繪 底商 文化用品底商 服裝 底商 服裝、服飾底商 餐飲 底商 餐飲底商 煙酒茶 底商 茶莊底商 圖文 底商 保健品底商 五金家電 底商 服裝、服飾底商 洗衣店 底商 噴繪、圖文設(shè)計(jì)底商 餐飲 底商 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司底商 服裝 底商 書(shū)店、文具店底商 美容美發(fā) 獨(dú)棟商業(yè) 飯店底商 中介 獨(dú)棟商業(yè) 醫(yī)院、門(mén)診底商 洗衣店 獨(dú)立商鋪 中國(guó)移動(dòng)底商 小型商店 底商 美容美發(fā)底商 網(wǎng)吧 獨(dú)立商鋪 美容美發(fā)底商 臺(tái)球廳 底商 五金建材底商 五金家電 底商 冷飲、煙酒底商 汽車(chē)護(hù)養(yǎng) 獨(dú)立商鋪 冷飲、煙酒底商 糕點(diǎn) 底商 寵物用品底商 五金 獨(dú)立商鋪 寵物用品底商 刻字、打印 底商 飾品獨(dú)立商鋪 美容美發(fā) 獨(dú)立商鋪 超市底商 煙酒 獨(dú)立商鋪 銀行獨(dú)立商鋪 藥店 底商 育嬰用品底商 殯葬用品底商 陶瓷右安門(mén)內(nèi)大街右安門(mén)內(nèi)大街南橫西街白紙坊東街白紙坊東街獨(dú)棟商業(yè) 飯店右安門(mén)內(nèi)大街 南橫西街 商業(yè)部分 /商業(yè)概況 /環(huán)境意向 白紙坊東街 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /環(huán)境意向 本區(qū)域底商規(guī)劃凌亂，檔次偏低 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /業(yè)態(tài)構(gòu)成 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析百貨10%五金0%煙酒30%服裝60%家電0%餐飲0%其他0%煙酒百貨五金服裝家電餐飲其他從業(yè)態(tài)構(gòu)成上看，主要以服裝與日常生活類(lèi)為主，休閑娛樂(lè)類(lèi)嚴(yán)重缺乏。 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /經(jīng)營(yíng)時(shí)間分析 經(jīng)營(yíng)時(shí)間分析4-5年44%6 年 及 以 上17%2-3年22%2 年 以 下17%2 年 以 下2-3年4-5年6 年 及 以 上從經(jīng)營(yíng)時(shí)間上看，大都在 4-5年。 經(jīng)營(yíng)面積2 0 及 以 下32%2 0 - 4 0 47%4 1 - 6 0 16%6 1 - 8 0 5%2 0 及 以下2 0 - 4 0 4 1 - 6 0 6 1 - 8 0 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /經(jīng)營(yíng)面積分析 從現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)面積來(lái)看，主要 以 20-60平米 的小分割面積為主。 從租金水平上看， 3-6元 /平米 .天占到了 40%以上。 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /租金水平分析 商 鋪 租 金 ( 單 位 : 元 / 平 米 . 天 ) 分 析3 元 及 以 下19%1 0 元 及 以 上6%6 元 - 1 0 元13%自有19%3 元 - 6 元43%自有3 元 及 以下3 元 - 6 元6 元 - 1 0 元1 0 元 及 以上日流水分析1500-200026%2 0 0 0 1 以 上5%1000-150016%500-10005%5 0 0 以 下48%5 0 0 以 下500-10001000-15001500-20002 0 0 0 1 以 上 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /日流水分析 從日流水上看，大都在 500元以下。 裝修分析簡(jiǎn)裝92%精裝8%其他0%精裝簡(jiǎn)裝其他 微觀(guān)商業(yè)環(huán)境研究 /底商 /裝修分析 從裝修上看，簡(jiǎn)裝為主流，感覺(jué)臟、差。 + 商業(yè)環(huán)境研究 | 小結(jié) + 兩大商圈在百貨類(lèi)消費(fèi)上對(duì)本區(qū)域具有較大的客戶(hù)分流 區(qū)域內(nèi)低端市場(chǎng)類(lèi)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低 品牌時(shí)尚類(lèi)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)價(jià)值較高 項(xiàng)目周邊底商業(yè)態(tài)主要以低端的服裝與日常生活類(lèi)為主 項(xiàng)目周邊底商較低端、分散，裝修較差 底商經(jīng)營(yíng)面積大都以 20-60平米的小分割面積為主 底商的租金水平大都在 3-6元 /平米 .天之間 底商經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間，經(jīng)營(yíng)情況仍然較差 項(xiàng)目 核心問(wèn)題 項(xiàng)目核心問(wèn)題 根據(jù)區(qū)域環(huán)境及項(xiàng)目特性引出的關(guān)鍵問(wèn)題 商業(yè)氛圍較弱的區(qū)域如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值較高的商業(yè) ? 商業(yè)如何迅速變現(xiàn) ? 商業(yè)與住宅如何價(jià)值互動(dòng) ? 業(yè)態(tài)、產(chǎn)品如何定位 ? 如何保證開(kāi)發(fā)商品牌可持續(xù)性 ? 在商業(yè)氛圍較弱的區(qū)域如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 商業(yè) 價(jià)值的最大化 ？ 客戶(hù)研究 區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)構(gòu)成 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)年齡比重偏大，居民多為一些老企業(yè)、工廠(chǎng)退休職工。 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 客戶(hù)構(gòu)成老年（51歲以上）60%中青年（19- 50歲）20%青少年（1-1 8歲）20%分結(jié)論 【 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)老齡化 】 清芷園：本區(qū)域內(nèi)較新樓盤(pán)，一般為公司白領(lǐng)及高管中青年比重較大。 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 新安北里 萬(wàn)博苑 萬(wàn)和世家 育人小區(qū) 里仁小區(qū) 本 案 清芷園 育人小區(qū)：水里、電力宿舍。老年人占 40%，中青年 20%，兒童 20%。 里仁小區(qū)：舊小區(qū)，退休職工，老年人比重較大。 萬(wàn)和世家：老年人占 60%，小孩占 10%，中青年 30%。 新安北里 ： 兒童占 20%，老年人占 50%以上，中青年 15%。三口之家、退休職工。 萬(wàn)博苑： 2002年入住，在此區(qū)域內(nèi)屬于比較新的小區(qū)，中青年居多。 分結(jié)論 【 區(qū)域內(nèi)企業(yè)多為國(guó)有企業(yè) 】 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 本 案 回民醫(yī)院 北京中建一公司 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社 宣武區(qū)師范學(xué)校附屬小學(xué) 華堂商場(chǎng) 北京電力公司 紅旗大學(xué) 項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)價(jià)值被低估 ； 本區(qū)域內(nèi)人口結(jié)構(gòu)以國(guó)企退休職工，老年人為主，消費(fèi)意識(shí)比較落后，購(gòu)買(mǎi)能力有限 ； 中青年雖然人數(shù)相對(duì)較少，但具有較強(qiáng)的消費(fèi)力，消費(fèi)意識(shí)比較強(qiáng)，對(duì)時(shí)尚、品牌等比較敏感。 區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)構(gòu)成 新安北里 萬(wàn)和世家 育人小區(qū) 萬(wàn)博苑 里仁小區(qū) 清芷園 回民醫(yī)院 北京中建一 公司 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)社 宣武區(qū)師范學(xué)校 附屬小學(xué) 北京電力公司 紅旗大學(xué) 華堂商場(chǎng) 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 本 案 區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)構(gòu)成 樓盤(pán)名稱(chēng) 青少年 中青年 老年人 家庭結(jié)構(gòu) 客戶(hù)描述 清芷園 20% 70% 10% 以?xún)煽谥揖佣?公司白領(lǐng)為主 萬(wàn)博苑 20% 60% 20% 以?xún)煽凇⑷谥揖佣?公司白領(lǐng)為主 重點(diǎn)案例： 本區(qū)域內(nèi)比較新的樓盤(pán)以中青年為主要群體，也形成了不可忽視的消費(fèi)力量。 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)構(gòu)成 【 人口“置換”正在發(fā)生，高成長(zhǎng)性消費(fèi)群體正在逐步壯大。 】 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 分結(jié)論 項(xiàng)目所在地商業(yè)發(fā)展具有較大潛力： 隨著舊城改造，政府政策指向，性?xún)r(jià)比較高的南城區(qū)域?qū)⑽嗳藖?lái)此置業(yè)。 周邊新房逐步蓋建，舊房拆遷，人口結(jié)構(gòu)在未來(lái)的幾年內(nèi)會(huì)得到改變， 由衰退型變更為成長(zhǎng)型 ，這樣新生的主力消費(fèi)群體將會(huì)代替老年消費(fèi)群體，從而爆發(fā)出驚人的的消費(fèi)量。 區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn) 客戶(hù)構(gòu)成 社 區(qū) 企事業(yè)單位 年齡結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu) 互 換 子 女 紅旗業(yè)余大學(xué)流動(dòng)性消費(fèi) 外地人、經(jīng)營(yíng)者、個(gè)體商戶(hù) 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)分析 消費(fèi)暗流會(huì)在未來(lái) 1-2 內(nèi)爆發(fā) 經(jīng)營(yíng)業(yè)主學(xué)歷分析高中及以下72%碩士及以上0%大學(xué)本科6%大專(zhuān)22%高中及以下大專(zhuān)大學(xué)本科碩士及以上 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 本次調(diào)研業(yè)主學(xué)歷大都在高中及以下 。 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 投資意向購(gòu)買(mǎi)35%租賃59%其他6%購(gòu)買(mǎi)租賃其他從意向上看，以租賃需求為主，但投資的需求也占到了 35%。 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 如經(jīng)營(yíng)首先考慮因素租金10%環(huán)境29%客流量51%建筑質(zhì)量5%配套設(shè)施5%其他0%客流量租金環(huán)境配套設(shè)施建筑質(zhì)量其他經(jīng)營(yíng)者首先考慮的因素為客流量與經(jīng)營(yíng)環(huán)境。 面積需求100-1200%120-1502 1 3 022%1 5 0 以 上6%31-5027%51-8022%81-1006%2 0 以 下17%2 0 以 下2 1 3 031-5051-8081-100100-120120-1501 5 0 以 上 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 從面積需求上看，大都需求 20-80平米的較小分割面積。 期望購(gòu)買(mǎi)價(jià)格12000-1500040%15000-180000%18000-2000020%8 0 0 0 以 下0%2 0 0 0 0 以 上20%8000-10000%1000-1200020%8 0 0 0 以 下8000-10001000-1200012000-1500015000-1800018000-200002 0 0 0 0 以 上 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 從期望購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格上來(lái)看，大都認(rèn)為在20000元 /平米以下 可以接受。 期望經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)煙酒19%其他13%家電0%餐飲19%五金0%百貨6%服裝43%煙酒百貨五金服裝家電餐飲其他 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 從期望經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)上來(lái)看，有 43%的人選擇了服裝類(lèi)，共有 38%的人選擇了餐飲和煙酒。 期望相鄰業(yè)態(tài)家電10%其他14%餐飲38%服裝38%煙酒0%百貨0%五金0%煙酒百貨五金服裝家電餐飲其他 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 經(jīng)營(yíng)者與投資者調(diào)研 從期望相鄰的業(yè)態(tài)上來(lái)看，大都希望相鄰餐飲與服裝。 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 年齡分析31-35歲12%56-60歲0%26-30歲46%36-40歲12%6 0 以 上 歲0%20-25歲18%51-55歲6%46-50歲6%41-45歲0%20-25歲26-30歲31-35歲36-40歲41-45歲46-50歲51-55歲56-60歲6 0 以 上 歲從隨機(jī)調(diào)研的消費(fèi)者構(gòu)成來(lái)看，26-30歲占到了主力部分。 注：調(diào)研時(shí)間為工作日下午。 工資水平5000-800020%3000-500030%2000-300040%8000-100000%2 0 0 0 以 下工資水平10%工資水平2 0 0 0 以 下工資水平2000-3000工資水平3000-5000工資水平5000-8000工資水平8000-10000 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 從消費(fèi)者的工資水平來(lái)看，大都在 2000-3000元 /月（由于國(guó)人保守的特性，應(yīng)予以修正） 客戶(hù)研究 /區(qū)域客戶(hù)需求調(diào)研 消費(fèi)者調(diào)研 消費(fèi)傾向超市23%商場(chǎng)23%批發(fā)市場(chǎng)15%其他12%特色小店27%從消費(fèi)傾向上來(lái)看，對(duì)于特色小店，尤其對(duì)于具有很好的購(gòu)物感受的小店具有一定情節(jié)，其次是商場(chǎng)和超市。 + 客戶(hù)研究 | 小結(jié) + 區(qū)域內(nèi)客戶(hù)老齡化嚴(yán)重，中青年雖然較少，但成為了較大的消費(fèi)力量 從未來(lái)發(fā)展看，中青年為高成長(zhǎng)性消費(fèi)群體，具有潛在的巨大消費(fèi)能量 從經(jīng)營(yíng)者與投資者需求上看，需求面積為較小分割的面積，需求業(yè)態(tài)為服裝、餐飲與日常生活類(lèi)，承受單價(jià)大都在 20000元 /平米以下，權(quán)重因素主要為客流量與環(huán)境 從消費(fèi)者消費(fèi)傾向上看，更希望有到特色、享受環(huán)境的小店去購(gòu)物、休閑 在售可比 項(xiàng)目分析 所屬商圈：崇文門(mén) 商鋪類(lèi)型：社區(qū)住宅底商 規(guī)模：占地 16.8萬(wàn)平米，建筑面積 48萬(wàn)平米，商業(yè)面積 3萬(wàn)平米 銷(xiāo)售方式：可租可售 裝修狀況：毛坯 地理位置：崇文區(qū)廣渠門(mén)內(nèi)大街東花市南里 環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)以?xún)?nèi) 交通狀況：地鐵、 3路、 57路、 23路、 715路、723路、 610路等多條公交線(xiàn)路直達(dá) 開(kāi) 發(fā) 商：北京京都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 銷(xiāo) 售 證： 40年產(chǎn)權(quán)： 開(kāi)間面積： 47平方米 -5000平方米 價(jià)格： 25000元 /平方米 (均 ) 在售可比項(xiàng)目分析 /富貴園 /概況 富貴園項(xiàng)目概況 歷史價(jià)格 記錄時(shí)間 均價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述 1 2008-7-1-至今 25000元 /平方米 2 2008-5-14 25000元 /平方米 目前項(xiàng)目只售不租 3 2008-3-11 25000元 /平方米 4 2008-3-11 7元 /平米 .天 5 2007-12-17 16000元 /平方米 15000元 /平方米 一次性付款、銀行按揭 6 2007-12-17 7元 /平米 .天 6元 /平米 .天 押三付一 7 2007-9-24 16000元 /平方米 15000元 /平方米 一次性付款、銀行按揭 8 2007-5-31 16000元 /平方米 一次性付款、銀行按揭 9 2007-5-31 7元 /平米 .天 6元 /平米 .天 押三付一 10 2006-12-30 20000元 /平方米 11 2006-12-30 7元 /平米 .天 6元 /平米 .天 價(jià)格為出租價(jià)格 12 2006-12-22 25000元 /平方米 一次性付款、銀行按揭 富貴園價(jià)格走勢(shì) 在售可比項(xiàng)目分析 /富貴園 /價(jià)格走勢(shì) 【 價(jià)格平穩(wěn)，均價(jià) 25000元 /平米，租金 7元 /平米 .天 】 內(nèi)場(chǎng)空間： 共分 5層 (地下 2層，地上 3層 )， 總面積超過(guò) 3萬(wàn)平米 ， 整個(gè)商業(yè)空間從功能上可分： 物流和大型商場(chǎng) 兩大主體空間。 物流空間設(shè)有大容量的貨物庫(kù)房，并且 地下二層設(shè)有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物流車(chē)庫(kù) ， 全部采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)， 同時(shí)擁有多部 大型貨梯和 207席泊車(chē)位 ，能憲全滿(mǎn)足商家的貨物采集，供應(yīng)。 2層還特設(shè)有獨(dú)立的辦公區(qū) ，十分適合大中型商家的營(yíng)業(yè)需求。 營(yíng)業(yè)空間： 空間全部采用 大跨度、貫通式 的建筑設(shè)計(jì)， 同時(shí) 大尺度、敞開(kāi)式 的建筑格局 在售可比項(xiàng)目分析 /富貴園 /產(chǎn)品類(lèi)型 【 大跨度、貫通式，大尺度、敞開(kāi)式的設(shè)計(jì)，產(chǎn)品易分割 】 業(yè)態(tài)定位 ：大型百貨超市，電器，家屠用品，服裝，餐飲，娛樂(lè)，健身等 3000平方米的星級(jí) 休閑會(huì)所 ，融商務(wù)中心、閱覽、娛樂(lè)于一體，有游泳池、健身、按摩、美容、棋牌、乒乓球、閱覽、兒童室等功能室的設(shè)置 在售可比項(xiàng)目分析 /富貴園 /業(yè)態(tài)定位及招商情況 物美投資集團(tuán) 簽約該廣場(chǎng)的二、三層，總體量約 2萬(wàn)平方米； 大中電器 將入駐地下一層，約 8000多平方米。 業(yè)態(tài)定位 招商情況 【 百貨，餐飲，休閑，娛樂(lè) 】 所屬商圈：兩廣大街 商鋪類(lèi)型：社區(qū)住宅底商 銷(xiāo)售方式：銷(xiāo)售 裝修狀況：毛坯 規(guī)模： 占地面積 9280平方米，總建筑面積 107000平方米，其中商業(yè)建筑面積 36000平方米 地理位置：宣武區(qū)廣安門(mén)內(nèi)大街 200號(hào) 環(huán)線(xiàn)位置：二環(huán)以?xún)?nèi) 交通狀況：地鐵二號(hào)線(xiàn)、地鐵四號(hào)線(xiàn)、地鐵七號(hào)線(xiàn)：特 5、 5、 6、 10、 38、 48、 57、 381、 477、 613、 626、687、 717、 715、 917、 917支、 109電車(chē)等 25條公交線(xiàn)路 開(kāi) 發(fā) 商：北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)置業(yè)股份有限公司 開(kāi)間面積： 15平方米 -100平方米 價(jià)格： 23800元 /平方米 (低 ) 38000元 /平方米(均 ) 78800元 /平方米 (高 ) 在售可比項(xiàng)目分析 /北京金色佳國(guó)際珠寶城 /概況 北京金色佳國(guó)際珠寶城概況 項(xiàng)目 2008年 4月開(kāi)始招商， 2008年 8月入住， 2008年 10月正式開(kāi)業(yè)。 項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積： 36000平米，1-3層面積 16848平米，地下一層3906平米。 三層 28000元左右，一層外鋪 78800元左右，二層 40000元左右 獨(dú)立商鋪 ，起價(jià) 23800元，每套最低總價(jià) 37萬(wàn)元起。 在售可比項(xiàng)目分析 /北京金色佳國(guó)際珠寶城 /價(jià)格 北京金色佳國(guó)際珠寶城價(jià)格 【 各層差價(jià)大，小分割低總價(jià) 】 商城內(nèi)涵蓋了 活力時(shí)尚商鋪 、世界名品店。 商城經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名黃金、鉑金、鉆石、珍珠、翡翠、玉石、水晶、銀飾產(chǎn)品 . 打破北京同類(lèi)市場(chǎng)產(chǎn)品單一經(jīng)營(yíng)模式，一站式采購(gòu)京城獨(dú)有。 集交易會(huì)展、珠寶鑒定、鉆石加工、黃金交易、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)、專(zhuān)業(yè)物流于一體，京城升級(jí)精華版的珠寶城。 在售可比項(xiàng)目分析 /北京金色佳國(guó)際珠寶城 /業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài) 【 專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)，一站式珠寶商業(yè)中心 】 在售可比項(xiàng)目分析 /北京金色佳國(guó)際珠寶城 /產(chǎn)品類(lèi)型 層高： 4米 5，地下二層至地上三層為商業(yè) 開(kāi)間面積： 15平方米 -100平方米 北京金色佳國(guó)際珠寶城產(chǎn)品 在售可比項(xiàng)目分析 /考拉社區(qū) /概況 所屬商圈：兩廣大街 商鋪類(lèi)型：社區(qū)住宅底商 規(guī)模：項(xiàng)目占地面積 :11455平方米，總建筑面積 :61703平方米，商業(yè)建筑面積約 5000平方米 銷(xiāo)售方式：可租可售 容 積 率： 4.11 裝修狀況：毛坯 地理位置：宣武區(qū)鴨子橋路 21號(hào) (白紙坊橋西 100米 環(huán)線(xiàn)位置：二至三環(huán) 交通狀況： 414、 800、 604、 10、 340、 49、 5、 716、732、運(yùn)通 102、 202 開(kāi) 發(fā) 商：北京城鄉(xiāng)中昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷(xiāo) 售 證： 40年產(chǎn)權(quán)：京房售證字 (2006)195號(hào)、京房售證字 (2006)376號(hào)、京房售證字 (2008)95號(hào) 價(jià)格： 28500元 /平方米 (均 ) 29000元 /平方米 (高 ) 歷史價(jià)格 記錄時(shí)間 均價(jià) 最高價(jià) 最低價(jià) 價(jià)格描述 1 2008-6-20-至今 28500元 /平方米 29000元 /平方米 此為住宅底商售價(jià) 2 2008-6-20 6元 /平米 .天 此為商業(yè)樓租價(jià) 3 2008-5-19 20000元 /平方米 28500元 /平方米 4 2008-5-19 6元 /平米 .天 5 2008-4-2 20000元 /平方米 28000元 /平方米 6 2008-4-2 5元 /平米 .天 7 2008-1-2 20000元 /平方米 28000元 /平方米 一次性付款、銀行按揭 8 2008-1-2 5元 /平米 .天 押三付三 在售可比項(xiàng)目分析 /考拉社區(qū) /價(jià)格 【 均價(jià) 28500元 /平米 .天，租金 6元 /平米 .天 】 商業(yè)建筑面積約 5000平方米， 2007年 12月 22日正式開(kāi)盤(pán)， 2007年 12月 31日入住。 地下一層和首層為商業(yè) 面積區(qū)間： 100-190平米 標(biāo)準(zhǔn)層層高為 2.8米，凈高 :2.55米 . 商業(yè)層高為 3.9米。 在售可比項(xiàng)目分析 /考拉社區(qū) /產(chǎn)品 + 在售可比項(xiàng)目分析 | 小結(jié) + 項(xiàng)目周邊底商均價(jià) 25000元 /平米，租金 6-7元 /平米 .天 銷(xiāo)售情況一般 靈活性，小分割，低總價(jià)易于出售 業(yè)態(tài)以生活類(lèi)為主的易于銷(xiāo)售 項(xiàng)目定位 方向初探 化妝品 珠寶 家電 服裝 大型購(gòu)物中心 家具 日用百貨 項(xiàng)目定位方向初探 /方向可能性 /大型購(gòu)物中心 大型購(gòu)物中心 影院 酒吧 網(wǎng)吧 歌舞廳 娛樂(lè)中心 洗浴中心 KTV 項(xiàng)目定位方向初探 /方向可能性 /娛樂(lè)中心 娛樂(lè)中心 服裝 家電 健身中心 餐飲 社區(qū)配套中心 銀行等公共配套 生活日用品超市 項(xiàng)目定位方向初探 /方向可能性 /社區(qū)配套中心 社區(qū)配套中心 網(wǎng)吧 健身中 心 服裝服飾 陶吧 休閑生活中心 咖啡廳，茶館 KTV 項(xiàng)目定位方向初探 /方向可能性 /休閑生活中心 休閑生活中心 項(xiàng)目定位方向初探 /方向研判 /大型購(gòu)物中心 大型購(gòu)物中心 操作復(fù)雜，難度大 不易快速變現(xiàn) 存在與華堂同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目定位方向初探 /方向研判 /娛樂(lè)中心 娛樂(lè)中心 區(qū)域環(huán)境不支持 對(duì)投資客吸引力小 風(fēng)險(xiǎn)大 項(xiàng)目定位方向初探 /方向研判 /社區(qū)配套中心 社區(qū)配套中心 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中低端客戶(hù)存在分流 不利于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值 對(duì)投資客吸引力不大 供應(yīng)需求支持 項(xiàng)目定位方向初探 /方向研判 /休閑生活中心 休閑生活中心 與華堂充分互動(dòng) 有利于提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值 對(duì)投資客吸引力大 區(qū)位環(huán)境支持 輻射力較大 與項(xiàng)目住宅互動(dòng) 兼具配套中心功能 + 項(xiàng)目定位方向初探 | 小結(jié) + 與華堂充分互動(dòng) 有利于提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值 對(duì)投資客吸引力大 區(qū)位環(huán)境支持 輻射力較大 與項(xiàng)目住宅互動(dòng) 兼具配套中心功能 【 項(xiàng)目初步定位 休閑生活中心 】 項(xiàng)目定位 以體驗(yàn)式購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為主線(xiàn)，兼具配套功能的商業(yè)中心 Recreational Center of District 整體定位 休閑生活中心 右內(nèi) RCD 形象定位 城市感 現(xiàn)代 強(qiáng)調(diào)品質(zhì) 享受購(gòu)物情景 右內(nèi) RCD 富饒休閑生活廣場(chǎng) 引領(lǐng)南城商業(yè)新理念 項(xiàng)目定位 /業(yè)態(tài)定位 /-1F -1F業(yè)態(tài)定位 便民中檔超市 小型健身中心 便民中檔超市 物美、京客隆、天客隆等，為周邊居民提供充足的生活便利，同時(shí)吸引小商品市場(chǎng)的客源。 小型健身中心 良子健身、氧吧、 SPA、瘦身 項(xiàng)目定位 /業(yè)態(tài)定位 /1F 1F業(yè)態(tài)定位 休閑購(gòu)物 外貿(mào)休閑服裝 飾品店 精品專(zhuān)賣(mài)店 休閑購(gòu)物 外貿(mào)休閑服飾、精品專(zhuān)賣(mài)、音像中心、國(guó)內(nèi)中檔品牌服飾 項(xiàng)目定位 /業(yè)態(tài)定位 /2-3F 2-3層業(yè)態(tài)定位 休閑吧 咖啡廳、茶樓、陶吧、音樂(lè)水吧，網(wǎng)吧 輕型辦公 吉他培訓(xùn)、英語(yǔ)培訓(xùn)、小型廣告公司 + 項(xiàng)目定位 | 小結(jié) + 整體定位：休閑生活中心 右內(nèi) RCD 形象定位：城市感 現(xiàn)代 強(qiáng)調(diào)品質(zhì) 享受購(gòu)物情景，富饒休閑生活廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位：便民中檔超市 ,小型健身中心 ,休閑購(gòu)物 ,休閑吧，輕型辦公等 【 根據(jù) 區(qū)域 居民特性量身打造休閑生活中心 ， 充分滿(mǎn)足 區(qū)域 配套 需求 】 產(chǎn)品建議 商業(yè)部分 /休閑商業(yè) /前景 休閑商業(yè)的發(fā)展是基于恩格爾系數(shù)的不斷下降，馬斯洛需求理論的不斷升級(jí)，人們?cè)絹?lái)越注重基本需求之外的休閑消費(fèi)，從而帶動(dòng)了整個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)代人已從傳統(tǒng) 目的型消費(fèi)進(jìn)入休閑型購(gòu)物 ，在工作節(jié)奏繁忙、生活壓力日益增加的情況下，一個(gè)消費(fèi)中心應(yīng)是一個(gè)人們放松心情、休閑娛樂(lè)的地方，任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都 不能脫離 “以人為本” 的設(shè)計(jì)與服務(wù)。 休閑商業(yè)的前景 商業(yè)部分 /休閑商業(yè) /構(gòu)成元素 休閑商業(yè)的必要因素 良好的位置 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 投資商的雄厚實(shí)力 商業(yè)組合及入駐商家實(shí)力 休閑商業(yè)的休閑元素 品位細(xì)節(jié) 座椅、雕塑、街頭小品等，強(qiáng)調(diào)互動(dòng)和趣味性 光概念特色 強(qiáng)調(diào)燈光布置，與街景和建筑相呼應(yīng)，創(chuàng)造一個(gè)高處俯瞰以及夜景的視覺(jué)亮點(diǎn) 消費(fèi)與休閑互動(dòng) 環(huán)境氛圍風(fēng)情化、特色化，可以促進(jìn)消費(fèi)的增長(zhǎng) 商業(yè)部分 /休閑商業(yè) /示意圖片 香港銅鑼灣 杭州信義坊美食休閑商業(yè)街 新加坡烏節(jié)路 商業(yè)部分 /休閑商業(yè) /示意圖片 世界城 光谷步行街 巴黎的香榭麗舍大道 商業(yè)部分 /休閑商業(yè) /示意圖片 休閑商業(yè)街 環(huán)境幽雅的餐廳 別致的展示櫥窗 局部趣味性裝飾 鮮艷柔和的燈光色彩 室內(nèi)休閑的購(gòu)物環(huán)境 特色小店 步行小道 特色休閑場(chǎng)所 商業(yè)部分 /休閑商業(yè) /示意圖片 商業(yè)部分 /設(shè)計(jì)原則 立面、建筑細(xì)節(jié)強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感、現(xiàn)代感 模塊化、小分割、多組合，利于銷(xiāo)售 增加廊架等建筑細(xì)節(jié)，營(yíng)造灰空間，便于商業(yè)內(nèi)外之間的聯(lián)系 增加休憩空間，與景觀(guān)結(jié)合形成獨(dú)特的視覺(jué)景點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)地塊內(nèi)外景觀(guān)的呼應(yīng)和融合，強(qiáng)調(diào)標(biāo)志性和獨(dú)立感 設(shè)置部分的室外樓梯，以便增加 2-3層的商業(yè)價(jià)值 設(shè)計(jì)原則 商業(yè)部分 /設(shè)計(jì)原則 /示意圖片 小分割，多組合 立面強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和現(xiàn)代感 室外扶梯 立面強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和現(xiàn)代感 商業(yè)部分 /設(shè)計(jì)原則 /示意圖片 廊架的運(yùn)用，使得室內(nèi)外空間有機(jī)的聯(lián)系在一起 高挑空，大面積落地窗，沿街有很好的展示性 獨(dú)特的商業(yè)入口，體現(xiàn)標(biāo)志性和獨(dú)立感 商業(yè)部分 /業(yè)態(tài)面積比例 業(yè)種比例及所需面積 項(xiàng)目 項(xiàng)目細(xì)則 比例 % 備注 休閑餐飲 酒吧、茶坊、咖啡館 10-15 通常單位酒吧經(jīng)營(yíng)面積 100-500平米間。且?jiàn)A雜 1、 2處較大型連鎖餐飲，分布在三層 精品超市 中檔、偏日常消費(fèi)類(lèi)、食品類(lèi)業(yè)種 15-20 負(fù)一層整層可用商業(yè)面積 流動(dòng)餐飲 風(fēng)味小吃、港臺(tái)美食、自動(dòng)器械 - 流動(dòng)性質(zhì)，面積不計(jì) 親子娛樂(lè) 露天電玩、親子樂(lè)園 2-5 設(shè)二至三個(gè)點(diǎn)為適宜，分布在三層 休閑娛樂(lè) KTV、舞廳、陶塑、健身中心、桌球、壁球 15-20 主要以上三層為主，需求面積較大 購(gòu)物場(chǎng)所 精品服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)休閑、玩具、寵物商店、電子商店、書(shū)店、文具店等 15-20 單位面積 20-150平米，大小結(jié)合、服飾類(lèi)在一層，玩具、文化用品類(lèi)在二層 服務(wù)場(chǎng)所 美容、瘦身、銀行、郵局、便利店等 10-15 含走道、設(shè)備間、公共設(shè)施等必要配套，單位面積在 100 200平方米，根據(jù)業(yè)種的租金承受能力，銀行、郵局、便利店等分布在一層，美容、瘦身等分布在二層 通訊服務(wù) 手機(jī)專(zhuān)賣(mài)店及維修點(diǎn)、電信營(yíng)業(yè)廳等 5 面積需求相對(duì)較大，分布在一層 雅致的咖啡廳 精品書(shū)店 情調(diào)茶館 便利店 中檔餐飲 商業(yè)部分 /業(yè)態(tài) /示意圖片 美容 西餅屋 精品服飾 禮品店 商業(yè)部分 /業(yè)態(tài) /示意圖片 住宅部分 /商品房 /單體示意 住宅部分 /商品房 /單體示意 住宅部分 /商品房 /產(chǎn)品建議 產(chǎn)品建議 建議住宅產(chǎn)品做成城市公寓的形式，具體考慮因素如下： 地理位置 二環(huán)內(nèi)，極佳的地段，便利的交通 ； 考慮到商業(yè)與住宅之間的互動(dòng)關(guān)系 戶(hù)型 一居 兩居 三居 面積區(qū)間（平方米） 40-60 70-90 100-1290 所占 面積比例 30% 60% 10% 戶(hù)型面積指標(biāo) 住宅部分 /商品房 /戶(hù)型示意 兩居戶(hù)型示意： 70-90 三居戶(hù)型示意： 100-120 住宅部分 /商品房 /戶(hù)型示意 一居戶(hù)型示意： 40-60 營(yíng)銷(xiāo)建議 本項(xiàng)目區(qū)域租金情況 主街區(qū)及可比主力型商業(yè) 商業(yè)體量 （平方米） 平均租金 （元 /天 /平米） 右內(nèi)大街 約 10000 5 半步橋街 約 5000 4 里仁街 約 2000 3.5 白紙坊東街 約 8000 4.5 天隆華美綜合市場(chǎng) 18000 3 本項(xiàng)目同等區(qū)域項(xiàng)目租金水平 4.06 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 營(yíng)銷(xiāo)建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目商戶(hù)承租水平 項(xiàng)目 樓層 經(jīng)營(yíng)商戶(hù)租金報(bào)價(jià)下限（元 /天 平方米） 經(jīng)營(yíng)商戶(hù)租金報(bào)價(jià)上限 （元 /天 平方米） 精品超市 B1 3 5 休閑服飾、運(yùn)動(dòng)休閑 F1 4 8 銀行、郵局、便利店 F1 3 6 通訊服務(wù) F1 4 7 美容、瘦身、健身 F2 3 6 玩具、文化、禮品、 寵物 F2 3 5 休閑餐飲 F3 3 5 娛樂(lè) F3 2 3 經(jīng)營(yíng)商戶(hù)租金報(bào)價(jià)范圍 3.12 5.62 經(jīng)營(yíng)商戶(hù)平均租金報(bào)價(jià) 4.39 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 營(yíng)銷(xiāo)建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目租金提升系數(shù) 從項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及終端客戶(hù)群需求、消費(fèi)心理考慮，填補(bǔ)了區(qū)域甚至整個(gè)南城的休閑商業(yè)的空白，本項(xiàng)目主題明確，業(yè)態(tài)豐富，且居二環(huán)內(nèi)右安門(mén)奇缺位置，應(yīng)該高于整個(gè)區(qū)域的商業(yè)租金水平。 商戶(hù)租金報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間，由于招商策略及談判方式的不同，存在一定提升空間，這對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)所要考慮的因素。 提升因素 提升比例 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、地位優(yōu)勢(shì) 5% 商戶(hù)實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 營(yíng)銷(xiāo)建議 /租金價(jià)格推理 商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) 所謂商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)